Capítulo Único: Determinaciones de carácter general.

Artículo 4.1.- Definición.

Constituyen el Suelo No Urbanizable las áreas del territorio municipal que, ya sea por sus valores naturales, agrícolas, forestales, paisajísticos y ecológicos, o en razón del modelo territorial postulado, son así clasificadas al objeto de que permanezcan al margen del proceso de urbanización y preserven sus características naturales y/o su riqueza productiva.

Artículo 4.2.- Ámbito.

La delimitación en cuyo ámbito opera la clasificación del Suelo No Urbanizable viene reflejada con el código SNU en la documentación gráfica del Plan.

Las zonas que corresponden a regulaciones diferenciadas que subdividen el Suelo No Urbanizable quedan delimitadas según se refleja en el plano B de Calificación Urbanística a escala 1:5.000 y responden a los códigos que se expresan en los artículos siguientes.

Artículo 4.3.- Régimen urbanístico.

1. Cualquiera que sea su categoría, el suelo no urbanizable carece de aprovechamiento urbanístico. Las limitaciones a la edificación, al uso y a las transformaciones que sobre él impusieran estas Normas, no darán derecho a ninguna indemnización, siempre que no comporten pérdida del valor inicial del terreno derivado del rendimiento rústico del que sea naturalmente susceptible.
2. El suelo no urbanizable deberá utilizarse de la forma en que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades de la comunidad. El contenido normal del derecho de propiedad en suelo no urbanizable viene determinado por el rendimiento agropecuario o natural del que fueran inicialmente susceptibles los terrenos, según la función social que corresponde a su explotación. En ningún caso y a ningún efecto cabrá reconocer expectativas urbanísticas al suelo no urbanizable.
3. Cuando se produjeran descubrimientos arqueológicos, paleontológicos, mineralógicos, históricos u otros geológicos o culturales, en áreas cuyas determinaciones no resultaren adecuadas con aquellos y previa decisión del Organismo o Entidad competente, los terrenos afectados quedarán automáticamente sujetos a la suspensión cautelar de las autorizaciones, licencias y permisos para intervenir sobre ellos, en tanto se apruebe la necesaria modificación del planeamiento o catalogación, para alterar la regulación urbanística de modo que se ajuste a la nueva situación, incluyéndose el elemento o terreno afectado en la Zona de Calificación PH.

   Dichos descubrimientos deberán ser puestos inmediatamente en conocimiento de las Entidades u Organismos competentes para su comprobación, protección o explotación.

4. Si un suceso natural o provocado, causare degeneración de las condiciones que sustentan la pertenencia de un terreno a una Zona de calificación determinada, dicha circunstancia no será motivo suficiente para modificar su calificación, sino que, por el contrario, deberán ponerse en práctica las medidas apropiadas para la regeneración de las condiciones originarias.
5. La transformación económica de los cultivos, o su reforestación, en áreas pertenecientes a categorías de menor nivel de protección al que correspondería por la nueva utilización del suelo, generará la necesidad de que se ajuste la categorización del área afectada, a la nueva situación, a cuyo efecto se procederá en la forma prevista por el artículo 58.1. tercera de la Ley del Suelo.

Artículo 4.4.- Parcelación.

1. En el Suelo no urbanizable sólo podrán realizarse parcelaciones rústicas, que cumplirán las dimensiones mínimas fijadas por la legislación agraria.

   No podrá proseguirse la ejecución de las parcelaciones que al amparo de la unidad mínima de cultivo pudieran generar situaciones incompatibles con estas Normas por implicar transformaciones de la naturaleza rústica de los terrenos.

2. Con arreglo al Artículo 94 de la Ley del Suelo se reputará ilegal toda parcelación urbanística en esta clase de suelo.

   Se presumirá que una parcelación es urbanística cuando en una finca matriz se realicen obras de urbanización, subdivisión del terreno en lotes o edificación de forma conjunta o, cuando aún no tratándose de una actuación conjunta, pueda deducirse la existencia de un plan de urbanización unitario.

3. Igualmente se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando presente al menos una de las siguientes manifestaciones:
   1. Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona en que se encuentre. En especial, cuando los lotes resultantes solo puedan ser de utilidad para la edificación prohibida por estas Normas.
   2. Afectar fincas que dispongan de accesos viarios comunes exclusivos, que no aparezcan señalados en las representaciones cartográficas oficiales o disponga de vías comunales rodadas en su interior, asfaltadas o compactadas, con ancho de rodadura superior a dos metros de anchura, con independencia de que cuenten con encintado de acera.
   3. Afectar fincas con servicios de abastecimiento de agua para el conjunto de ellas, cuando sean canalizaciones subterráneas o con abastecimiento de energía eléctrica para el conjunto teniendo estación de transformación común a todas ellas; cuando cuenten con red de saneamiento con recogida única, o cuando cualesquiera de los servicios discurra por espacios comunales.
   4. Existir publicidad, claramente mercantil, que dé a entender la pretensión de dar una utilización urbanística a los terrenos.
   5. Que la parcelación sea coetánea al encargo o redacción de proyecto o a la realización de cualesquiera actos de naturaleza privada o administrativa, tendentes a la edificación con vistas a un uso urbanístico prohibido para los terrenos.
4. La existencia de una parcelación urbanística llevará aparejada la denegación de las licencias que pudieran solicitarse, así como la paralización inmediata de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado, sin perjuicio de las sanciones a que pudieran dar origen.

Artículo 4.5.- Núcleo de población.

Habida cuenta de la densidad de población residente en el suelo no urbanizable del término municipal, cualquier nueva edificación destinada a vivienda supone una condición objetiva que da lugar a la formación de núcleo de población. No obstante en la zona PA-2 se permitirá la construcción de edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar con las condiciones siguientes:

1. Deberán asentarse sobre parcelas de superficie no inferior a 10.000 metros cuadrados.
2. Tan sólo podrá edificarse cuando en un círculo de 200 metros de radio con centro en la vivienda en cuestión, no concurran más de tres viviendas incluida aquella.
3. Se sujetarán a una edificabilidad máxima de 0,04 m2/m2 sobre parcela, con un máximo de dos plantas (incluida la baja) y 7 metros de altura máxima de cornisa. Por encima de la altura de cornisa se admitirán cubiertas inclinadas con las condiciones que se establecen para la subzona UFA-3.
4. La vivienda deberá situarse a no menos de 200 metros de los suelos urbanos o urbanizables, respetando, en su caso, las distancias a los sistemas viarios que se establecen en la legislación sectorial de carreteras. En cualquier caso la edificación se situará a no menos de 7 metros del linde de la finca.

Artículo 4.6.- División en zonas.

En suelo no urbanizable se distinguen las siguientes zonas, cuya delimitación figura en el Plano B de Calificación del Suelo:

1. Zona de Asentamientos Rurales: su código es AR.
2. Zona de Protección Agrícola: Su código es PA y se divide en dos subzonas, PA-1 (Protección agrícola especial para la huerta) y PA-2 (Protección agrícola normal para el secano).
3. Zona de protección ecológica y medioambiental: Responde al Código PM.
4. Zona de protección histórico-artística, arqueológica y paisajística. Comprende las áreas y elementos que se incluyen o se puedan incluir en el catálogo de protección. Código PH.
5. Zona de protección de infraestructuras: Su código es PI. Se divide en las siguientes subzonas:
   • PI-1 Protección y reserva de la red viaria.
   • PI-2 Protección y reserva de la red ferroviaria.
   • PI-3 Protección de vías pecuarias.
   • PI-4 Protección de la red de abastecimiento de agua potable.
   • PI-5 Protección de los centros de transformación y tendidos eléctricos.
   • PI-6 Protección de gaseoductos y oleoductos.
   • PI-7 Protección de las áreas constitutivas del dominio público hidráulico.
   • PI-8 Protección del área litoral.

Artículo 4.7.- Obras e instalaciones permitidas.

1. En las zonas de Suelo No Urbanizable AR, PA-1 y PA-2 se podrán hacer construcciones ligeras o instalaciones específicamente destinadas a explotaciones agrarias (invernaderos u otras análogas), tales como las que corresponden al uso Alm.1a, pero con una superficie máxima de 30 m2, siempre que guarden relación con la naturaleza y destino agrícola de la finca y se ajusten a los planes y normas reguladoras de la actividad agropecuaria.
2. En las zonas PI y junto a ellas podrán realizarse las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
3. En las zonas PH y PM podrán realizarse las obras tendentes a la mejor conservación de los elementos, naturales o artificiales, protegidos, según las previsiones de la normativa de protección aplicable.

   Asimismo podrán realizarse obras como las descritas en el párrafo 1. de este artículo cuando el uso Agrícola (Nag) no resulte incompatible con las normas de protección y los trabajos que se realicen no dañen o perjudiquen el elemento protegido.

4. La construcción de edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar tan sólo se admitirá en la subzona PA-2 con las condiciones que se establecen en el precedente artículo 4.5.
5. Sí que se permitirán, las obras de restauración, acondicionamiento y reforma de los edificios existentes destinados preferentemente a vivienda unifamiliar (Run) cuando su tipología responda a la tradicional del lugar y tengan carácter aislado o se encuentren enclavados en la Zona de calificación AR.

   Dichas obras se ajustarán a las limitaciones siguientes:

   • No ocuparán más suelo que el correspondiente a las edificaciones antiguas, quedando prohibidas las ampliaciones.
   • No se producirá aumento de la altura total del edificio ni de su volumen global edificado, aunque se permitirá el aumento de superficie útil entre planos de fachada cuando no redundara en demérito de los elementos propios o de interés presentes en el edificio o conformadores de su estructura arquitectónica tradicional.
   • Los tratamientos de fachada se admitirán exclusivamente para la restitución de su carácter tradicional o para su integración en el ambiente paisajístico en la escena rural.
6. Al amparo del artículo 85 de la Ley del Suelo en relación con el 43.3 del mismo texto legal, sólo tendrán la consideración de instalaciones de utilidad pública las que hayan de emplazarse en las Zonas PA-2 y AR, o dentro de edificios protegidos con respeto a sus características arquitectónicas; siempre que, además, tengan carácter público implantándose bajo el patrocinio de una institución pública o benéfica de fines no lucrativos y que se destinen a usos dotacionales (D) de los siguientes tipos: Das, Ded, Dsa, Dsc, y Dsr.

   En el caso de la zona de calificación AR dichas instalaciones deberán construirse en ejecución de Planes Especiales aprobados al efecto.

   Como dependencia anexa al uso dotacional podrá admitirse el uso Tof.2.

   En todo caso, dichas construcciones se ajustarán a las siguientes limitaciones:

   • Altura máxima: dos plantas equivalentes a 7 m de altura máxima de cornisa.
   • Ocupación máxima de parcela: 50% para la Zona PA-2 y 75% para la Zona AR.
   • Deberán contar con acceso rodado aunque no se ajusten estrictamente a las normas mínimas de urbanización y, siempre, con algún sistema eficaz de depuración de vertidos para el caso de que no pudiera realizarse conexión con la red de saneamiento urbano.
7. Conforme al mencionado artículo 85 de la Ley del Suelo, en relación con el 43.3 del mismo texto legal, sólo tendrán la consideración de instalaciones de interés social a emplazar en el medio rural, las siguientes:
   1. Aquellos bares, paelleros, merenderos y restaurantes familiares que, vengan a emplazarse en inmuebles ya construidos con anterioridad a la aprobación del presente Plan, sin precisar de ampliaciones ni de aumentos de volumen, ni de obras de nueva planta, debiéndose ser homologables al uso Tco.1a y pudiendo emplazarse, tan sólo en las Zonas PA-2 y AR y siempre y cuando el inmueble no impida ni obstaculice la ejecución o el funcionamiento de los sistemas generales o locales.
   2. Al sólo efecto de mantener el empleo ya existente, cuando ello no sea incompatible con objetivos irrenunciables de ordenación territorial, se considerará de interés social aquellas industrias (Ind) que encontrándose en funcionamiento efectivo en la fecha de aprobación definitiva del presente Plan, estén legalizadas o precisen legalizar su situación y cumplan todos los requisitos siguientes:
      • Que se pruebe que la instalación estaba en funcionamiento antes de la fecha de aprobación definitiva de este Plan.
      • Si se trata de una actividad calificada como insalubre o peligrosa deberá estar ubicada a más de 2.000 metros de suelos urbanos o urbanizables de uso dominante residencial o terciario, salvo que en la calificación se especifique excepción de distancia por adopción de medidas correctoras. -Que no se encuentre emplazada en las zonas PH, PM o PI y no obstaculice la ejecución ni el funcionamiento del sistema general de comunicaciones, ya sean de sus elementos programados o no programados.
      • Que cuente con sistema de depuración de residuos y emisiones en condiciones reglamentarias.
      • Que no genere flujos de tráfico que puedan dañar o perturbar la estructura territorial postulada por el presente Plan.

      Las anteriores condiciones se observarán para la legalización de industrias y para la concesión de licencias de reforma y ampliación. Las ampliaciones se sujetarán a las siguientes condiciones, además de los requisitos antes señalados:

      • Las ampliaciones que no incrementen la superficie ocupada se ajustarán a la volumetría máxima de 0,8 m2t/m2s sobre parcela.
      • Las ampliaciones que incrementan la superficie ocupada se permitirán, sobre la parcela originaria, siempre que no se rebase la volumetría antes señalada ni incrementen en más de un 50% la superficie originariamente ocupada en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan.
   3. Las licencias reguladas en el apartado anterior serán concedidas con carácter provisional y por plazo que no exceda los 15 años contados desde el momento de aprobación definitiva de este Plan. Dicho régimen sólo será aplicable y sólo se podrán conceder licencia a su amparo durante los 8 años siguientes a la fecha de aprobación definitiva del presente Plan.
8. Conforme al artículo 85.1.1º con relación al 86 de la Ley del Suelo, deberán respetarse las incompatibilidades de uso señaladas por este Plan General, entendiéndose incompatibles aquellos usos que manifiestamente lo sean con el dominante asignado a cada zona, así como aquellos expresamente prohibidos en los artículos siguientes.
9. En las bandas laterales de los Sistemas Generales viarios GRV-1 y GRV-2, en Suelo No Urbanizable, se podrán disponer, como instalaciones de interés social, estaciones de servicio para el abastecimiento de combustible para los vehículos automóviles y actividades complementarias con las condiciones que se establecen a continuación:
   1. Sólo podrán ubicarse en las siguientes zonas o subzonas:
      • AR (Asentamientos rurales) cuando expresamente se recoja esta posibilidad en los Planes especiales que se redacten.
      • PA (Protección agrícola).
      • PM (Protección medioambiental) tan sólo si expresamente se recogiera esta posibilidad en el Plan Especial de Protección del Parque Natural de la Albufera.
      • PI-1 (Protección y reserva de la red viaria) respetando las determinaciones de la vigente legislación de carreteras.
   2. La superficie ocupable máxima de la Estación de servicio será de 2.000 metros cuadrados. La superficie cubierta no cerrada no será superior a 300 metros cuadrados y los elementos de cubrición se situarán a una altura no superior a 6 metros. Se admitirá asimismo edificación auxiliar, en una planta, destinada a oficinas y almacén de la propia empresa y a servicios complementarios: lavado engrase, etc., dicha edificación auxiliar podrá ocupar una superficie no superior a 150 metros cuadrados y con una altura total máxima de 4,50 metros.
   3. Las estaciones de servicio dispondrán de vías de cambio de velocidad calculadas conforme a la Instrucción de Carreteras cuando se instalen en una carretera cuya intensidad en un día medio, sea superior a 10.000 vehículos.
   4. Se deberá prever en el interior de la estación una zona de estacionamiento como mínimo para 10 vehículos turismo, o su equivalencia en camiones, en espera de carga.
   5. Las salidas de las estaciones de servicio estarán retiradas de cruces o enlaces de la carretera a la que accedan, una distancia mínima que se determinará, en función de la intensidad de circulación, en las Ordenanzas municipales correspondientes.
   6. Las distancias mínimas entre estaciones de servicio serán las establecidas por la legislación específica vigente (RD Ley 4/1988 de 24 de junio o norma equivalente).
   7. Las estaciones de servicio, a implantarse en el Suelo No Urbanizable, no podrán situarse a menos de 500 metros de los Suelos Urbanos o Urbanizables.

Artículo 4.8.- Asentamientos rurales.

1. Son grupos de viviendas de tipología tradicional, que sirven de primera residencia a familias principalmente dedicadas a la actividad agraria. Además de los asentamientos que expresamente delimite este Plan, podrán delimitarse otros mediante Plan Especial siempre que sean de carácter histórico.

   Su régimen urbanístico será objeto de desarrollo mediante Plan Especial en los términos establecidos en el artículo 82 del Reglamento de Planeamiento con el fin de dotar de servicios y equipamientos a la población residente, de preservar sus actividades tradicionales, así como de conservar las edificaciones existentes y de interés.

2. Uso dominante: Residencial unifamiliar (Run).
3. Usos prohibidos:
   • Residencial plurifamiliar (Rpf), salvo que se trate de edificios de sólo dos viviendas.
   • Cualesquiera usos terciarios (T), salvo los Tco.1.a que se implanten en edificios tradicionales ya existentes antes de la aprobación definitiva del presente Plan.
   • Usos industriales (Ind).
   • Almacenes (Alm). Excepto Alm.1a cuando se trate de almacenes vinculados a la explotación agraria.
   • Dotacionales (D); Salvo los que se implanten al servicio de la población residente en los términos que prevea el Plan Especial correspondiente.
   • Aparcamiento (Par.1d y Par.2).
   • Extractivos (Nex).

Artículo 4.9.- Zona de protección ecológica y medioambiental (PM).

1. Se estará a lo que disponga el Plan Especial de Protección del Parque Natural de la Albufera. Hasta su aprobación, las actuaciones relativas al uso del suelo habrán de ser informadas, con carácter previo a la licencia municipal, por el Consejo Asesor del Parque, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Sexta de las presentes Normas.
2. Uso dominante: Forestal (Nfo) y Protección del Medio Natural (Nme).
3. Usos prohibidos: se estará al régimen de usos que se establezca en el Plan Especial.

Artículo 4.10.- Zona de protección agrícola (PA-1 y PA-2).

1. Uso dominante: Agrícola (Nag).
2. Usos prohibidos:
   • Residencial (R); salvo las edificaciones tradicionales existentes (Run) con anterioridad al Plan General y las que se establezcan en PA-2 al amparo de lo previsto en el artículo 4.5 de estas Normas.
   • Terciario (Ter): excepto Tco.1a en edificios tradicionales ya existentes antes de la aprobación definitiva del presente Plan.
   • Industrial (Ind).
   • Almacén (Alm), excepto Alm.1a, pero con una superficie máxima de 30 m2 que se permitirá cuando esté vinculado a usos agrarios.
   • Aparcamiento (Par), excepto los vinculados a usos dotacionales en PA-2.
   • Extractivos (Nex).
3. En PA-2 se permiten usos dotacionales de los siguientes tipos: Das, Ded, Dsa, Dsc y Dsr en los términos establecidos con anterioridad. Así como Din.6 (Estaciones de servicio) en PA-1 y PA-2 con las condiciones señaladas en el apartado 9 del artículo 4.7 anterior.

Artículo 4.11.- Zona de protección histórico-artística y paisajística (PH).

1. Los elementos y los terrenos incluidos en ella se encuentran sujetos al régimen específico de protección regulado en el Capítulo Quinto del Título Tercero de estas Normas. Todas las actuaciones que se realicen sobre edificios que, presumiblemente, hayan sido construidos con anterioridad al año 1930, estarán sujetas al régimen establecido para el Nivel de Protección número 3 aunque dichos edificios no hayan sido catalogados de modo específico, salvo cuando resulten afectados por Sistemas Generales en Suelo No Urbanizable.
2. Uso dominante: el propio del elemento protegido.
3. En caso de que se trate de elementos, edificios o terrenos protegidos de carácter aislado, estarán sujetos a las limitaciones de la Zona en que se encuentren englobados. En todo caso se entenderán prohibidos los siguientes usos:
   • Residencial plurifamiliar (Rpf).
   • Comerciales: Tco.1b, Tco.1c, Tco.2 y Tco.3.
   • Otros usos terciarios: Tre.3, Tre.4 y Tof (excepto los vinculados a dotacionales permitidos).
   • Industrial (Ind).
   • Almacén (Alm), excepto Alm.1a vinculado al uso agrícola.
   • Dotacionales (D), excepto Das, Ded, Dsa, Dsc y Dsr.
   • Aparcamientos (Par).
   • Extractivos (Nex).
   • Ganaderos (Nga).

Artículo 4.12.- Zona de protección de infraestructuras (PI).

A cada una de las Subzonas les será de aplicación la reglamentación específica correspondiente a su naturaleza, conforme a la legislación sectorial vigente, debiéndose estar a las limitaciones de uso que de ello se deriven. En todo caso no se permitirán otras construcciones que las propias de la infraestructura que se trate de realizar.

El régimen de protección de esta Zona podrá ser desarrollado mediante Plan Especial con determinaciones particularizadas para cada elemento de Sistema General.