Qué se puede construir en una parcela: estudio urbanístico previo

Antes de dibujar nada, conviene saber qué nos permite el plan: edificabilidad, ocupación, altura, usos permitidos. Obtenerlo supone localizar la parcela en el plano de ordenación, identificar su zona de ordenanza y buscar los parámetros en el articulado. Es la consulta más repetida del oficio y, muchas veces, la peor pagada.

En el vídeo la resolvemos en menos de cinco minutos para un caso concreto: una vivienda unifamiliar en un solar de 240 m² de suelo urbano consolidado en Sevilla. Y terminamos con una ficha urbanística en Word, lista para compartir con el equipo, entregar a la otra parte o archivar en el expediente.

Vamos de lo general a lo específico: primero la ficha del municipio, después el marco que regula el uso y, al final, cada parámetro con su artículo y su cálculo.

La ficha del municipio

Empezamos sin proyecto. En el apartado Municipios elegimos Andalucía y buscamos Sevilla. La ficha de Sevilla reúne la zona climática, la eólica, la de nieve, la pluviométrica, la sísmica y la de radón, junto a la normativa urbanística y autonómica que le corresponde. También enlaza los municipios cercanos.

Son los datos que encabezan cualquier estudio previo y que normalmente hay que reunir de cinco fuentes distintas.

El proyecto y su normativa

Para el estudio creamos el proyecto, vinculamos el municipio y revisamos la colección de normativas que se va a aplicar. En un estudio previo lo que interesa es el planeamiento, en este caso el Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla, y la normativa urbanística autonómica. El resto puede quedar fuera para no meter ruido.

Primera consulta: el uso y su marco

En la primera consulta describimos qué queremos hacer y pedimos qué ordenanzas regulan ese uso y qué parámetros maneja cada una. En ningún momento le decimos dónde buscar: con el municipio vinculado, el asistente ya sabe qué planeamiento corresponde al proyecto.

Fíjate en lo que pasa después. Como solo habíamos dicho «Sevilla», el asistente pregunta en qué barrio, distrito o zona está el solar, porque de eso depende la ordenanza. Y propone guardar lo que le hemos contado en la memoria del proyecto para no tener que repetirlo. Lo guardamos, contestamos «Sevilla centro» y sigue.

La respuesta trae sus citas. Cada una abre el artículo del plan con «Ver artículo completo», y el panel de fuentes las reúne todas al final.

Segunda consulta: parámetro a parámetro, con el cálculo

Con la ordenanza identificada, bajamos al detalle. Indicamos la ordenanza, pedimos los parámetros uno a uno con su artículo y, de paso, que haga el cálculo para nuestra superficie de parcela:

• Edificabilidad.
• Ocupación máxima.
• Altura y número de plantas.
• Separación a linderos y fondo edificable.
• Reserva de plazas de aparcamiento.

La respuesta da cada parámetro con su valor y el artículo del que sale, y lo aplica a los 240 m² del solar. El cálculo sale en dos supuestos, caso A y caso B. Esto es importante: el cálculo es tan bueno como el dato que lo alimenta, y por eso cada valor lleva su cita para comprobarlo en el texto del plan.

La ficha urbanística, en Word

Con los parámetros revisados, le pedimos que lo convierta en un documento: un estudio previo urbanístico. La ficha lleva la tabla de parámetros con su valor y el artículo del que procede, el resultado de los cálculos y el régimen de usos. Se revisa y se edita desde el panel y se descarga en Word.

Antes de dibujar

La herramienta asiste, no sustituye al criterio del técnico competente ni exime de verificar la fuente oficial. Pero la ficha deja claro qué permite el plan en esa parcela y de qué artículo sale cada límite, y con eso ya se puede empezar a dibujar.

Lo siguiente es lo que pasa cuando varias normas regulan el mismo parámetro. Lo vemos en el caso de las habitaciones accesibles de un hotel en Valencia.