CAPÍTULO I. Información de la oferta, promoción y publicidad

Artículo 39. Principios que han de regir la información.

1. 1. Toda oferta, promoción y publicidad que se dirija a la venta o arrendamiento de viviendas, con independencia del medio utilizado, se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la misma, expresando, en todo caso, si se encuentran en construcción o si la edificación ha concluido e indicará los datos fundamentales del objeto a que se refiere.
2. 2. En todo caso, esta información deberá respetar los principios de veracidad, objetividad y no omisión de datos que induzca o pueda inducir a error de los destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico.

Artículo 40. Especificaciones generales sobre el contenido de la oferta de venta o arrendamiento de viviendas.

1. 1. Además de la información general que hubiera de tenerse a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, de conformidad con la normativa aplicable para la defensa de los consumidores y usuarios en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura y demás normativa sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, toda oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta o arrendamiento de viviendas incluirá necesariamente especificaciones generales sobre las condiciones esenciales de la vivienda y las condiciones básicas del contrato en los términos que se indican a continuación, sin perjuicio de lo que pueda disponerse reglamentariamente, atendiendo a la naturaleza de la vivienda de que se trate:
   1. a) Datos, características esenciales, condiciones relativas a la construcción, estado actual y condiciones de uso de la vivienda.
   2. b) Condiciones de accesibilidad tanto de la vivienda como en su caso de las zonas comunes del edificio en el que aquélla se ubique, y proyectos de supresión de barreras aprobados y/o en estado de aprobación, ejecución o pendiente de ella.
   3. c) Superficie útil y construida de la vivienda y programa de la misma. En el cómputo de la superficie construida deberá aparecer desglosada la superficie construida correspondiente a las zonas comunes, en caso de que se haya incluido. Si existen anejos, su superficie debe hacerse constar de forma diferenciada.
   4. d) Etiqueta de eficiencia energética.
   5. e) Ubicación de la vivienda, junto con una descripción general del edificio o complejo inmobiliario del que forma parte, de las zonas comunes y de los servicios e instalaciones disponibles, tanto individuales como comunes.
   6. f) Precio total, forma de pago, plazo de duración, en su caso, y cualquier otra condición esencial de la venta.
   7. g) Para el caso de arrendamiento, renta de la vivienda, con desglose y detalle de los servicios accesorios y demás cantidades que deban ser asumidas por el arrendatario; forma y periodicidad de pago, fórmula de actualización del precio, si procede, plazo de vigencia del contrato y cantidades legalmente repercutibles, así como una relación de los elementos de la edificación, cuyo mantenimiento corresponde al arrendatario.
   8. h) Fianza y demás garantías exigibles, en su caso.
   9. i) Información general acerca de los derechos y obligaciones de los propietarios o arrendatarios y limitaciones de la vivienda, que se ajustará a la normativa vigente que resulte de aplicación a la tipología de vivienda de que se trate.
   10. j) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble, en caso de emergencia.
2. 2. Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, la información contenida en las letras a) y b) del apartado anterior, podrá sustituirse, a voluntad de la persona interesada, por una visita física a la vivienda.
3. 3. Con respecto a la letra f) del apartado 1, la información será especialmente detallada y clara en cuanto a las condiciones económicas y financieras de la transmisión. A estos efectos, deberá facilitarse a los interesados una nota explicativa acerca de:
   1. a) Precio total de venta. Aparte, se indicarán expresa y detalladamente los honorarios de agente inmobiliario o agencia inmobiliaria, los tributos a los que se halle sujeto la venta y demás gastos que, legalmente, deba abonar el comprador al vendedor.
   2. b) Forma de pago, con indicación de si se exige o no una entrada inicial, debiendo constar expresamente que, del importe total de la venta, se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta o por cuenta del adquirente antes de la formalización de la operación.
   3. c) Previsión de aplazamientos, medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas, tipo de interés aplicable, garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él aplazado y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros, en su caso.
4. 4. Esta información será exigible en todo momento por los interesados, aun cuando no figure expresamente en el contrato celebrado.
5. 5. En cualquier caso, para que una vivienda de nueva construcción o procedente de rehabilitación, pueda ser ofrecida en régimen de arrendamiento, necesita disponer de la preceptiva Cédula de Habitabilidad o documento equivalente y certificado de eficiencia energética.

Artículo 41. Información de la oferta, promoción y publicidad para la venta de vivienda en el caso de abono de cantidades a cuenta del precio final.

1. 1. Además de lo dispuesto en los artículos precedentes, para el caso de abono de cantidades a cuenta del precio final, antes de realizar cualquier pago, deberá facilitarse por escrito al destinatario información suficiente, según el estado de construcción de la vivienda, sobre:
   1. a) Dimensión y diseño, materiales utilizados, orientación principal y perfil de calidad de la construcción. A tales efectos, se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda, la contenida en la cédula de habitabilidad, documento equivalente o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas protegidas.
   2. b) Nivel del certificado energético y medioambiental del que se dispone o se pretende. Grado de aislamiento térmico y acústico, así como medidas de ahorro energético de que dispone la vivienda.
   3. c) En el caso de viviendas de nueva construcción, licencias o autorizaciones administrativas, fecha de construcción y datos de la garantía obligatoria, si se trata de viviendas terminadas. El futuro adquirente podrá conocer, si lo solicita, el proyecto de ejecución completo.
   4. d) En el caso vivienda protegida, indicación de la fecha de la calificación provisional y/o definitiva.
   5. e) Identificación registral de la finca, con referencia a la titularidad jurídica, tributos, cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
   6. f) Estimación de los gastos de mantenimiento. Condiciones de uso e instrucciones sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
   7. g) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la misma. Si la Comunidad de Propietarios ya está constituida, se facilitará un extracto actualizado de cuentas y obligaciones respecto de la vivienda objeto de la venta.
   8. h) Condiciones generales y especiales que han de regir el contrato, así como la formalización del mismo.
2. 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, la información contenida en las letras a y b podrá sustituirse, a voluntad del interesado, por una visita física a la vivienda.

Artículo 42. Información en la oferta de enajenación de viviendas protegidas de promoción pública.

La información en la oferta de enajenación de viviendas de promoción pública se regirá por las disposiciones establecidas en el título VI de esta ley, sobre enajenación de las citadas viviendas.

CAPÍTULO II. Requisitos previos a la venta de viviendas

Artículo 43. Requisitos previos a la venta de viviendas en proyecto o construcción.

1. 1. Para firmar el documento de reserva y para recibir las correspondientes cantidades a cuenta, de una vivienda que esté en proyecto o en construcción, será necesario cumplir los siguientes requisitos:
   1. a) Disponer de un terreno debidamente calificado.
   2. b) Haber solicitado licencia urbanística de obras.

      En el caso de que la Licencia Urbanística de Obras no se concediera en el plazo de tres meses, desde el momento en que se formalizó la reserva de la vivienda y se entregó la señal, o cuando la concesión de aquélla implicase modificaciones en el proyecto que afectasen a la vivienda objeto de reserva, el titular de la misma podrá optar entre mantener la señal y comprar la vivienda o retirarla, desistiendo, en este caso, de la compra.

2. 2. Para formalizar el contrato de compraventa, y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda que esté en proyecto o en construcción, así como para formalizar las arras o señal, se considera necesario disponer de:
   1. a) Licencia Urbanística de Obras.
   2. b) Terrenos cuya disponibilidad esté debidamente justificada.
   3. c) Proyecto de ejecución con el visado que sea preceptivo y presentado en el ayuntamiento.
   4. d) Previsión de plazos de terminación y entrega de las viviendas.
   5. e) Previsión del régimen jurídico de la edificación.

Artículo 44. Pagos anticipados del precio de compraventa de viviendas en proyecto o construcción.

1. 1. La percepción por el promotor o promotora de cantidades anticipadas a cuenta del precio, en las compraventas de viviendas efectuadas antes de iniciar la construcción o durante la misma, se garantizará, siempre de forma individualizada por aquél, mediante un seguro o aval que indemnice el incumplimiento del contrato cubriendo el coste total de las obras, incluyendo las cantidades aportadas por las personas compradoras, en los términos establecidos por la legislación reguladora de la ordenación de la edificación, que será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que se mantendrán actualizadas y en vigor hasta la completa entrega de las mismas.
2. 2. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, y su cobro se domiciliará en la cuenta especial prevista a tal efecto.
3. 3. En los contratos de compraventa en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas, se hará constar la información contractual contenida en el apartado tres de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
4. 4. En el caso de viviendas protegidas de nueva construcción se exigirá, además, la autorización de la Administración para percibir cantidades a cuenta, que requerirá la previa obtención de la calificación provisional y la acreditación mediante certificación registral de la titularidad y libertad de cargas del solar, salvo las constituidas en garantías de devolución de los préstamos cualificados concedidos para la construcción de las viviendas.
5. 5. También deberán ser garantizadas las cantidades entregadas en concepto de reserva de una vivienda, en los términos que reglamentariamente se establezcan.

Artículo 45. Requisitos previos a la venta de viviendas terminadas de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación.

1. 1. Se considera requisito previo a la venta de viviendas terminadas de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación, sin perjuicio de lo establecido en la normativa reguladora, disponer de la declaración de obra nueva.
2. 2. No obstante lo anterior, para el caso de que no se disponga de la declaración de obra nueva, se exigirán los siguientes requisitos previos:
   1. a) Disposición de la acometida general de las distintas redes de suministros.
   2. b) Cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia urbanística de obras.
   3. c) Haber obtenido la licencia de primera ocupación.
   4. d) Formalización del libro del edificio.
   5. e) División del crédito hipotecario, en su caso.
   6. f) Constitución del seguro decenal, en el caso de que su constitución fuere obligatoria, de conformidad con lo dispuesto en la normativa que resulte de aplicación.
3. 3. A la firma del contrato de compraventa, todo adquirente tiene derecho a recibir, a costa del vendedor, copia de todos los documentos a que se hace referencia en los artículos anteriores del presente título, relativos a la información y venta de vivienda, sin perjuicio de las especialidades que reglamentariamente puedan establecerse para la adquisición de viviendas protegidas y de la legislación que resulte de aplicación en materia de protección de consumidores y usuarios.

CAPÍTULO III. Requisitos para el arrendamiento de viviendas

Artículo 46. Requisitos de la vivienda.

Con carácter previo a la cesión, en régimen de arrendamiento, toda vivienda deberá cumplir los siguientes requisitos:

1. a) Haber obtenido las preceptivas autorizaciones para su ocupación.
2. b) Disponer de la acometida general de las distintas redes de suministro.
3. c) Disponer de la cédula de habitabilidad o documento equivalente, de conformidad con lo establecido en la presente ley y demás normativa que resulte de aplicación.
4. d) Disponer de certificación de eficiencia energética.

Artículo 47. La documentación del contrato de arrendamiento.

En la documentación del contrato de cesión de uso de una vivienda en régimen de arrendamiento, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 40 y 46, la persona arrendadora estará obligada a facilitar a la arrendataria, junto con los datos determinados en el apartado 2 de la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, al menos, los siguientes datos y documentación:

1. a) Los que sean exigibles administrativamente para que la vivienda pueda ser ocupada y, de forma específica, la cédula de habitabilidad o documento equivalente.
2. b) Reglamento de la comunidad de propietarios, si existe, en el caso de régimen de propiedad horizontal del edificio.
3. c) Identificación completa, en su caso, de la persona a cargo de la administración de la comunidad de propietarios.
4. d) Etiqueta energética registrada.

Artículo 48. Arrendamiento de viviendas protegidas.

1. 1. El arrendamiento de viviendas protegidas de promoción pública, se regirá por las disposiciones específicas establecidas en la normativa reguladora que resulte de aplicación.
2. 2. Las viviendas protegidas de promoción pública que sean objeto de adjudicación en régimen de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra se regirán por lo dispuesto en su normativa específica, por lo dispuesto en esta ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

   En materia de subrogación de estas viviendas, será de aplicación la regulación contenida en la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien para las causas de subrogación mortis causa, separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, previstas en los artículos 15 y 16 de la citada ley, transcurridos los plazos establecidos para la comunicación al arrendador de la voluntad de continuar en el uso de la vivienda, sin que se haya producido tal comunicación, se presumirá la voluntad de continuar en el uso de la misma por quien ostente el derecho a la subrogación, salvo manifestación expresa en sentido contrario.

   Asimismo, en el supuesto de concurrencia de cualquier causa de subrogación, la Administración, si tuviere conocimiento de ella, requerirá al interesado para que inicie el procedimiento de subrogación o, en su caso, de regularización de la situación producida.

3. 3. En los contratos en que se formalice la adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública en régimen de arrendamiento o arrendamiento con opción de compra, se establecerá la obligación por parte de los inquilinos de asumir los gastos corrientes de suministros y servicios individualizados, que, de acuerdo con la legislación aplicable, deban asumir.

CAPÍTULO IV. El Libro del Edificio

Artículo 49. El Libro del Edificio.

1. 1. El Libro del Edificio es el documento que, según el modelo, formalidades y contenido que reglamentariamente se determinan, recoge la información relevante del edificio.
2. 2. Dicha información contemplará, al menos, las siguientes cuestiones:
   1. a) Conjunto de datos identificativos y constructivos del edificio, incluyendo un plano a escala con el emplazamiento de la zona y fotografías de la fachada.
   2. b) Documento con las especificaciones técnicas del edificio, firmado por un técnico competente, incluyendo, como mínimo, planos a escala de plantas, alzados y secciones, esquema detallado de las redes de instalaciones y sistemas de seguridad, así como de los materiales utilizados en la construcción.
   3. c) Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, programa detallado de las diferentes operaciones que en cada momento sea necesario realizar, tanto en las zonas comunes del edificio como en las viviendas que lo contienen.
   4. d) Régimen jurídico del edificio, incluyendo el de protección, las cargas reales existentes en el momento de la venta, y, en el caso de propiedad horizontal, estatutos de la comunidad de propietarios, si existiesen, o la indicación de su inexistencia, en caso contrario.
   5. e) Garantías y seguros con los que cuenta el edificio.
   6. f) Datos identificativos que incluyan la dirección y teléfono del promotor, constructor y técnicos que han intervenido en el proyecto, dirección de obra y dirección de ejecución de obra.
   7. g) Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
3. 3. El promotor deberá entregar, con la documentación que legalmente se determine, el Libro del Edificio debidamente autorizado por la dirección facultativa, al adquirente de vivienda unifamiliar y a la comunidad de propietarios, cuando se trate de régimen de propiedad horizontal.
4. 4. El propietario, o los propietarios, deberán anotar en el Libro las tareas de mantenimiento que se realicen, las incidencias que se produzcan y las reformas o rehabilitaciones que se acometan.

CAPÍTULO V. Agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios

Artículo 50. Agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios. Régimen jurídico.

1. 1. A efectos de la presente ley y de las actividades que regula, los agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios son los agentes y agencias inmobiliarios.
2. 2. Son agentes y agencias inmobiliarios las personas físicas y jurídicas que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de los correspondientes derechos, incluida su constitución.
3. 3. Los agentes y agencias inmobiliarios estarán sujetos al régimen jurídico y obligaciones establecidos por la presente ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa sectorial específica y en la de desarrollo que pueda dictarse respecto de la presente ley, específicamente en lo relativo al presente capítulo.
4. 4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los agentes y agencias inmobiliarios, para el ejercicio de su actividad deberán:
   1. a) Disponer de un establecimiento abierto al público, salvo que la comercialización de los servicios inmobiliarios se efectúe a distancia por vía electrónica o telemática, en cuyo caso, debe acreditarse una dirección física dentro de la misma.
   2. b) Estar en posesión y hacer pública la capacitación profesional requerida. En el caso de personas jurídicas, esta capacitación será exigible a los administradores o, en su caso, a los miembros del consejo de administración.
   3. c) Constituir y mantener una póliza de responsabilidad civil, con vigencia permanente, que les permita responder del ejercicio de la actividad mediadora. El capital que ha de asegurar la póliza debe determinarse por reglamento, teniendo en cuenta el número de establecimientos que cada agente mantenga abiertos al público. La póliza de seguro puede ser individual o bien, en el caso de los agentes colegiados o asociados, la póliza colectiva que tenga concertada el colegio profesional o la asociación empresarial a la que pertenezcan.
   4. d) Indicar, en su caso, si se encuentran adheridos al Sistema Arbitral de Consumo de Extremadura.

Artículo 51. Registro de agentes y agencias inmobiliarios.

La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a través de la consejería con competencias en materia de vivienda, a fin de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores, creará un registro de agentes y agencias inmobiliarias, cuyas características, desarrollo, gestión y régimen de inscripción se determinarán reglamentariamente.

Artículo 52. Obligaciones de los agentes y agencias inmobiliarios.

Son obligaciones de los agentes y agencias inmobiliarios:

1. a) Actuar con diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector y con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
2. b) Suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda, antes de iniciar la oferta de un inmueble, un documento de encargo que les habilite para hacerla y su publicidad, percibir cantidades o formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato, en el que consten desglosadas las actividades y servicios a realizar y cantidades a percibir en concepto de honorarios, evitando el cobro de comisiones suplementarias.