Sección 1ª. DIVISIONES URBANISTICAS DEL TERRITORIO.

Artículo 47.- Divisiones urbanísticas básicas.

Por su distinta posición y funcionalidad en la estructura general y orgánica del territorio el Plan General divide el suelo del municipio de Benidorm, según la siguiente sistematización:

1. A) CLASIFICACION DEL SUELO.

   Constituye la división básica primaria del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión. Según la realidad consolidada y el destino previsto por el Plan para las diferentes áreas se distingue:

   1. a) Suelo urbano:

      Comprende las áreas ocupadas por el desarrollo urbano de la ciudad y aparece delimitado en el plano nº 3 (Régimen, Protección y Gestión del Suelo). El régimen de este suelo se contiene en el art. 83 de la Ley del Suelo, y se desarrolla en la Sección 4 siguiente.

   2. b) Suelo urbanizable:

      Es el destinado por el Plan a ser soporte del desarrollo urbano futuro. En razón de las previsiones en el tiempo que el Plan establece para su incorporación al proceso de urbanización se divide en:

      • · Suelo urbanizable en ejecución.
      • · Suelo urbanizable programado.
      • · Suelo urbanizable no programado.

      Los regímenes específicos de esta clase de suelo se contienen en los art. 84 y 85 de la Ley del Suelo y se desarrollan en las Secciones 5a y 6a siguientes.

   3. c) Suelo no urbanizable:

      Es aquel que el Plan mantiene ajeno a los procesos de urbanización. El régimen de esta clase de suelo se contiene en el art. 86 de la Ley del Suelo y se desarrolla en la Sección 7a siguiente.

   4. d) Suelo de sistemas generales:

      Comprende esta categoría las superficies que, sin perjuicio de pertenecer a cualquiera de los anteriores tipos de suelo, son destinadas por el Plan al mantenimiento o establecimiento de los elementos dotacionales públicos determinantes del desarrollo urbano y especialmente configuradores de la estructura general y orgánica del territorio.

      El señalamiento del suelo de sistemas generales figura en los planos (Régimen, Protección y Gestión del Suelo) del Plan General.

      1. 1.- Mediante la calificación, el Plan General determina la asignación zonal de usos urbanísticos y regula al régimen de éstos, con carácter general para todo tipo de suelo, y con carácter pormenorizado o detallado para el suelo urbano cuya ordenación no esté remitida a planeamiento de desarrollo. La pormenorización de los usos en el suelo urbanizable y en el urbano con planeamiento remitido es, respectivamente, función del planeamiento parcial o especial correspondiente.

         Son usos globales los siguientes:

         1. a) De carácter dotacional:
            • - Comunicaciones o transportes.
            • - Infraestructuras.
            • - Parques y jardines públicos, o espacios libres.
            • - Equipamientos comunitarios.
            • - Servicios urbanos.
         2. b) De carácter particular:
            • - Residencial.
            • - Industrial.
            • - Terciario.
      2. 2.- Los usos de carácter dotacional se entienden sin perjuicio de que sean de titularidad pública o privada o de que formen parte de los sistemas generales, cuyo ámbito de servicio es la totalidad del municipio, o locales, que están afectos básicamente a un sector urbano.
      3. 3.- Las condiciones generales de los usos se regulan en el Capítulo 7º siguiente. La asignación pormenorizada de usos a cada parcela y las condiciones particulares es materia propia de las ordenanzas particulares. A tales efectos se tipifican los siguientes criterios y definiciones:
         1. a) El planeamiento determina para cada ámbito un uso característico, que es el que conforma su ordenación y utilización, por ser el dominante y de implantación mayoritaria en el área territorial que se considera.
         2. b) Usos complementarios son los que cumpliendo las limitaciones que en cada caso se señalan coadyuva al característico por lo que cabe en todos los casos en presencia de éste.
         3. c) Asimismo, el planeamiento determina para cada ámbito de forma expresa usos prohibidos, que son aquellos cuya implantación se impide por imposibilitar su presencia la consecución de los objetivos de la ordenación en el ámbito que se trate. También son usos prohibidos aquellos que, aun no estando específicamente vedados resultan incompatibles con los permitidos, aunque se les someta a restricciones en la intensidad o forma de uso, por superar las condiciones de impacto ambiental detalladas en el Capítulo 7 siguiente.
         4. d) También el planeamiento determina los usos compatibles, que son aquellos que pueden implantarse en dicho ámbito o parcela en coexistencia con el característico, sin perder ninguno de ambos su carácter. Estos usos compatibles pueden resultar condicionados o no. Lo serán cuando su implantación resulta limitada por condiciones específicas del área o zona o parcela o edificaciones, que pueden ser condiciones absolutas o derivadas de la localización espacial concreta en el ámbito, parcela o edificación o por el cumplimiento de relaciones específicas respecto a determinados parámetros del uso característico. Son usos no condicionados los que para su implantación requieren sólo el cumplimiento de su regulación específica en cuanto a tal uso y de las condiciones de impacto ambiental. Excepcionalmente estos usos son obligados en la cuantía que determine el Plan. e)En cada una de las zonas de suelo urbano los usos no declarados expresamente prohibidos o que se declaran tales según sus ordenanzas particulares y el apartado c) anterior, se considerarán compatibles, y se podrán condicionar si objetivamente ello fuera necesario para garantizar el cumplimiento de los objetivos de la ordenación urbanística.

Artículo 48.- Divisiones urbanísticas complementarias.

1. 1.- Atendiendo al grado de detalle de la ordenación contenida en el Plan General en las distintas clases y categorías de suelo, se distinguen:
   1. A) En suelo urbano:
      1. a) Suelo urbano común (SUC), ordenado por el Plan General de modo directo y finalista cuyo desarrollo, por tanto, viene posibilitado por la aplicación de las determinaciones propias de aquel.
      2. b) Áreas de planeamiento anterior (APA): Caracterizadas por tener su ordenación urbanística detallada y determinada por un planeamiento anteriormente aprobado o en trámite que el Plan General incorpora a él por remisión, cuya vigencia se reconoce, con las matizaciones que se indican en cada caso.
      3. c) Áreas de planeamiento remitido (APR): Son aquellas para las que el Plan General contiene la ordenación básica con remisión de la de detalle o pormenorizada a ulterior desarrollo por medio de un Plan Especial de Reforma Interior.
   2. B) En suelo urbanizable:
      1. d) Sectores de suelo urbanizable en ejecución (APA-PE) cuyo desarrollo se debe ajustar a los planes parciales aprobados que se declaran vigentes, con las modificaciones que en cada caso se especifican.
      2. e) Sectores de suelo urbanizable programado, sujetos a desarrollo por medio de los Planes Parciales correspondientes (PP).
      3. f) Áreas de suelo urbanizable no programado, pendientes de desarrollo a través de Programas de Actuación Urbanística y ulteriores Planes Parciales (PAU).
2. 2.- Sin perjuicio de la delimitación de los polígonos y demás ámbitos de gestión propios de suelo urbanizable, cuya determinación corresponde a los Planes Parciales, el Plan General determina unidades de actuación cuya delimitación se contiene en el plano nº 3 (Régimen, Protección y Gestión del Suelo) del mismo y para los que se señala el sistema de actuación aplicable en la Memoria del Plan General.

Sección 2ª. CONTENIDO URBANISTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.

Artículo 49.- Concepto de régimen urbanístico.

El régimen urbanístico del suelo consiste en la expresión del contenido y límites de la propiedad del mismo y de las condiciones a cumplir para la materialización de dicho contenido. El Plan General, por remisión legislativa, concreta los derechos y cargas urbanísticas para cada clase de suelo.

Artículo 50.- Determinación del aprovechamiento urbanístico.

1. 1.- Con arreglo a lo dispuesto en la legislación urbanística, toda parcela sólo es susceptible del aprovechamiento que determine el Plan General o, en virtud del mismo, las figuras de planeamiento que su desarrollo demande o las anteriormente aprobadas que éste respete.
2. 2.- Las determinaciones de planeamiento definitorias del contenido urbanístico de la propiedad del suelo no confieren a sus titulares derecho alguno a indemnización, sino únicamente a exigir, con arreglo a la Ley y al Plan que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente.
3. 3.- Son requisitos necesarios para la determinación y distribución del aprovechamiento urbanístico la aprobación definitiva de los Planes Parciales o Especiales que deban completar la ordenación urbanística prevista por el Plan General y la delimitación de los polígonos o unidades de actuación, y el reparto equitativo entre los propietarios de las cargas y beneficios derivados del planeamiento.

Artículo 51.- Condiciones para la efectividad y legitimidad del aprovechamiento.

Las facultades conferidas por el planeamiento a la propiedad del suelo se encuentran condicionadas a su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la Ley y, en su virtud, por el planeamiento, y que se concretan en:

1. a) La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación o de compensación que la ejecución del planeamiento requiera.
2. b) El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terrenos y de aprovechamiento en favor del municipio que graven el polígono o unidad de actuación de que se trate, con arreglo al Plan General o al planeamiento de desarrollo que se ejecute.
3. c) La ejecución, conforme al Plan de las obras de urbanización correspondientes al polígono, unidad de actuación o, en su caso, parcela.
4. d) La sujeción del uso de los predios al destino previsto o autorizado, con las especificaciones cualitativas y cuantitativas de su calificación urbanística y con exclusión de todo uso prohibido, incompatible o no autorizado.
5. e) La conservación de las construcciones, terrenos y plantaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos, así como el mantenimiento de su aptitud para el uso asignado.

Artículo 52.- Vinculación del destino de los terrenos de cesión obligatoria.

El Ayuntamiento está obligado a afectar a los fines previstos en el planeamiento el suelo que adquiera como consecuencia del cumplimiento de los deberes de cesión obligatoria que recaen sobre los propietarios y no podrá cambiarse de destino sino por modificaciones del planeamiento, manteniéndose en todo caso la titularidad pública de los terrenos.

Artículo 53.- Plazo temporal para el desarrollo del Suelo Urbanizable Programado.

En el Programa de Actuación y Memoria del Plan General se determina el cuatrienio en que procede se formulen e inicien su ejecución los diferentes Planes Parciales que desarrollen la ordenación del suelo urbanizable programado.

Sección 3ª. REGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES.

1ª PARTE. - GENERALIDADES.

Artículo 54.- Regulación de los sistemas generales.

1. 1.- La regulación particular de cada uno de los usos a que se vinculan los elementos de los sistemas generales, incluyendo las condiciones generales que habrán de respetarse en su ejecución, se contienen en el Capítulo 7 dedicado a las condiciones particulares de los usos. Estas condiciones se respetarán en todo caso por los Planes Parciales o Especiales que para la ejecución de dichos elementos puedan formularse.
2. 2.- En los planos de Calificación del Suelo se determinan los elementos de los sistemas generales, y su ordenación, ejecución y gestión podrán ser objeto de Plan Especial.
3. 3.- Entre tanto sean formulados los Planes Especiales a que se refiere el número precedente y salvo indicación en contrario, toda intervención tendente a la ejecución de los referidos elementos, bien sea a través de obras de nueva planta u obras de urbanización, responderá a un proyecto unitario, se sujetará a las normas que se refiere el número 1 de este artículo a las derivadas de las calificaciones de suelo, especificaciones de edificabilidad y demás condiciones vinculantes.
4. 4.- Los elementos de sistemas generales interiores a los sectores de suelo urbanizable delimitados por el Plan General requerirán previamente a su ejecución, la aprobación de los Planes Parciales o Especiales que desarrollen aquellos sectores, sin perjuicio, en todo caso, de las determinaciones que al respecto puedan contenerse en los correspondientes Programas de Actuación Urbanística y de la facultad municipal de acometerla, si circunstancias urbanísticas excepcionales y debidamente motivadas lo aconsejaren.

Artículo 55.- Titularidad y régimen urbanístico.

1. 1.- Los terrenos afectados por sistemas generales deberán adscribirse al dominio público, estarán afectos al uso o servicio que determina el presente Plan General y deberán transmitirse al Ayuntamiento de Benidorm, con las salvedades y condiciones que más adelante se determinan.
2. 2.- Los terrenos de sistemas generales fijados por el Plan General que tengan un uso coincidente con el propuesto, se mantendrán en el dominio de la Administración Pública o Entidad de Derecho Público titular de los mismos, sin que deban transmitirse al Ayuntamiento de Benidorm.
3. 3.- Los terrenos de titularidad pública y uso no coincidente con el previsto por el Plan para el sistema general afectado, deberán transmitirse al Ayuntamiento o Entidad actuante con arreglo a la normativa aplicable, siendo en cualquier caso de inmediata ocupación para la ejecución del uso previsto.
4. 4.- Los terrenos afectados por sistemas generales que en la actualidad son de titularidad privada deberán transmitirse al Ayuntamiento de Benidorm, quien los incorporará a su patrimonio mediante los sistemas de obtención que se regulen en el presente Plan General, de conformidad con lo dispuesto en la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y su desarrollo reglamentario, excepto cuando tengan un uso coincidente con el propuesto en que se estará a lo previsto en el nº2 anterior sin perjuicio de que la transmisión podrá ser obligada si así lo acuerda el Ayuntamiento de Benidorm.

Artículo 56.- Obtención del suelo destinado a sistemas generales.

1. 1.- El presente Plan General programa la obtención de los terrenos destinados a sistemas generales que en la actualidad son de titularidad privada, distinguiendo aquellos para los que prevé la aplicación del instituto de la expropiación forzosa bien sea mediante la ejecución de polígonos completos, bien por actuación específica, de los que han de ser obtenidos como carga urbanística imputable a los propietarios de cada clase de suelo.
2. 2.- Las previsiones del Plan General respecto a lo indicado en el número anterior se contienen debidamente especificadas en el plano de Régimen, Protección y Gestión del Suelo (RPGS) y en el Programa de Actuación.
3. 3.- Las referidas previsiones no limitan la competencia municipal de acometer la ejecución de cualquier elemento que los sistemas generales conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, obteniendo en su caso las compensaciones que proceden con arreglo a las presentes Normas.
4. 4.- La transmisión al Ayuntamiento de Benidorm de los terrenos vinculados a sistemas generales que en la actualidad sean de titularidad privada, se llevará a cabo:
   1. a) Mediante los instrumentos previstos en el instituto de la expropiación forzosa, cuando sea éste el procedimiento seguido para su obtención.
   2. b) Gratuitamente a través de las actas administrativas de cesión o título de reparcelación o compensación en los demás supuestos de obtención.

2ª PARTE. - SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS EN SU OBTENCION AL SUELO URBANIZABLE.

Artículo 57.- Adscripción de terrenos y adjudicación de excesos.

1. 1.- Los sectores de suelo urbanizable programado para los que el Plan General fija un aprovechamiento medio superior al global establecido para tal clase de suelo según el cuatrienio de su programación, tienen adscritas para su obtención, con cargo a dicho exceso de aprovechamiento, las superficies de sistemas generales que se especifican en el plano de Régimen, Protección y Gestión de Suelo por haber sido computadas en los cálculos del referido aprovechamiento medio global del suelo urbanizable programado.
2. 2.- En cumplimiento de lo requerido en los números precedentes, los Planes Parciales que se formulen en desarrollo de los referidos sectores de suelo urbanizable programado, especificarán la cuantía del exceso de aprovechamiento imputable al sector, así como la que corresponde a cada uno de los polígonos en que necesariamente dividirá a éste cada Plan Parcial. En dichos polígonos se incluirán obligatoriamente la totalidad de la superficie de los sistemas generales interiores al sector correspondiente.
3. 3.- Los referidos excesos de aprovechamiento, tras las oportunas operaciones de reparcelación o compensación, deberán adjudicarse a los propietarios de suelos destinados a sistemas generales adscritos al suelo urbanizable programado en cada cuatrienio, siempre que no se aplique a los mismos el instituto expropiatorio, o a la Administración actuante en otro caso.
4. 4.- Los terrenos específicos de sistemas generales exteriores al sector que hayan de adscribirse al mismo para compensar su exceso de aprovechamiento podrán ser concretados con la formulación de los correspondientes Planes Parciales por los particulares que los hayan redactado o por el Ayuntamiento de Benidorm en todo caso. Si no se contuvieran en los Planes Parciales, la adscripción particular de tales terrenos la realizará la propia Corporación Municipal al ocupar o expropiar los terrenos o en cualquier momento, de oficio o a petición de los interesados, en los términos previstos en la Ley.

Artículo 58.- Derechos y obligaciones de los propietarios.

1. 1.- Los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales que, conforme al Plan General estén adscritos al suelo urbanizable programado, serán compensados, cuando no se aplique la expropiación, mediante la adjudicación a otros terrenos en sectores y polígonos que tengan exceso de aprovechamiento respecto al medio de esa clase de suelo.
2. 2.- Cuando proceda la compensación a tales propietarios, la superficie de adjudicación será la correspondiente al aprovechamiento que resulte de aplicar a los terrenos afectados el noventa por ciento (90%) del aprovechamiento medio global del suelo urbanizable programado en el cuatrienio correspondiente al previsto para la obtención de tales terrenos de sistemas generales.
3. 3.- Los propietarios a que se refieren los números anteriores formarán parte de la comunidad reparcelatoria o de compensación en el polígono o polígonos en que hayan de hacer efectivos su derecho a partir del momento de la adscripción de sus terrenos al mismo, quedando sujetos en todo caso a la obligación de abonar la parte proporcional de los costes de urbanización que corresponda a las parcelas que les sean adjudicadas.

Artículo 59.- Obtención por expropiación forzosa.

1. 1.- Si el Ayuntamiento optase por seguir el procedimiento de la expropiación forzosa el propietario u otros titulares de derechos reales tendrán derecho a la indemnización que corresponda de la valoración de sus terrenos con arreglo al valor urbanístico, que se determinará en función del noventa por ciento (90%)del aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado del correspondiente cuatrienio.
2. 2.- En los casos en que el Ayuntamiento opte por este mecanismo deberá seguir el procedimiento legalmente previsto y tendrá derecho a la adjudicación de suelo en cuantía suficiente para compensar los terrenos expropiados, en los sectores de suelo urbanizable programado con exceso de aprovechamiento sobre el medio que establece el Plan General.
3. 3.- A estos efectos el acta de ocupación de terrenos afectados por sistemas generales deberá dejar constancia de las unidades de aprovechamiento medio de suelo urbanizable, que correspondan al Ayuntamiento y el sector o polígono, caso de que esté delimitado, en que haya de hacerse efectiva la compensación del aprovechamiento urbanístico de los terrenos expropiados.

Artículo 60.- Ocupación de terrenos.

1. 1.- El Ayuntamiento podrá ocupar los terrenos destinados a sistemas generales por el Plan General sin necesidad de acudir a la expropiación forzosa, una vez que se haya iniciado el procedimiento de reparcelación o compensación en un polígono en que, por tener un exceso de aprovechamiento con relación al de todo el suelo urbanizable programado del correspondiente cuatrienio, hayan de hacer efectivos sus derechos los propietarios afectados por los sistemas generales.
2. 2.- Los arrendamientos existentes sobre las fincas ocupadas seguirán el régimen establecido en la Ley de Expropiación Forzosa.

Artículo 61.- Adjudicación de terrenos.

1. 1.- Los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales en los que se haya producido la adscripción a que se refieren los artículos anteriores quedarán integrados de oficio en el procedimiento compensatorio o reparcelatorio correspondiente al polígono en que hayan de ejercitar sus derechos, cualquiera que sea el estado en que aquel se encuentre.
2. 2.- En tanto no se produzca la adscripción específica de los terrenos de sistemas generales al correspondiente sector o polígono con exceso de aprovechamiento, el Ayuntamiento de Benidorm actuará como titular fiduciario de los mismos, tanto en los procedimientos compensatorio o reparcelatorio correspondientes, dada su condición, como en las cesiones correspondientes a aquel exceso, contribuyendo en lo necesario, a costa de la adjudicación que a tales propietarios corresponda, a los costes de urbanización del polígono.

   Esta contribución a los costes de urbanización podrá ser igualmente asumida, con idéntica compensación, por la Junta de Compensación o único propietario del correspondiente polígono, tanto en el caso de que se haya producido la adscripción de propietarios de suelo destinado a sistemas generales como en el supuesto de que esté pendiente.

3. 3.- La titularidad dominical del Ayuntamiento de Benidorm sobre los terrenos de sistemas generales adscritos a suelo urbanizable programado en los que no se haya ejercido la expropiación, se producirá por subrogación real en el momento en que se inscriban registralmente la reparcelación o el proyecto de compensación definitivamente aprobado, conforme a lo dispuesto en la Ley.
4. 4.- En el supuesto de que en el momento de la referida inscripción aún no hubieran sido adscritos al polígono en que se localice el exceso de aprovechamiento todos o algunos de los propietarios de sistemas generales para quienes el Plan prevé la repetida adscripción, el Ayuntamiento de Benidorm mantendrá la titularidad fiduciaria de las parcelas resultantes de la reparcelación o compensación en que se localice aquel aprovechamiento, hasta su final adjudicación, detrayendo en su caso los costes de urbanización. La adjudicación habrá de producirse en el plazo máximo de dos (2) años a contar de aquella inscripción, o si fuese anterior, en los seis (6) meses siguientes al momento en que las correspondientes parcelas adquieran la condición de solar.

Artículo 62.- Sistemas generales a cargo del suelo urbanizable no programado.

Para los terrenos de sistemas vinculados a la gestión del suelo urbanizable no programado serán de aplicación las mismas determinaciones que para los vinculados al suelo urbanizable programado con las siguientes salvedades:

1. 1.- Los propietarios de terrenos tendrán derecho a su compensación en los sectores de suelo urbanizable de acuerdo con el aprovechamiento medio resultante del Programa de Actuación Urbanística descontada la parte del mismo que resulte de cesión obligatoria al Ayuntamiento de Benidorm.
2. 2.- Los terrenos de sistemas generales podrán ser objeto de expropiación o de imposición de servidumbres con anterioridad a la aprobación del Programa de Actuación Urbanística correspondiente y tendrá derecho el órgano expropiante a la adjudicación del aprovechamiento correspondiente, a través del correspondiente proyecto de compensación o reparcelación.

3ª PARTE. - EJECUCION DE LOS SISTEMAS.

Artículo 63.- Programación.

La ejecución de las obras e instalaciones en los sistemas generales deberá llevarse a cabo de acuerdo con la programación prevista en el Plan General y exigirá la efectiva coordinación de las actuaciones e inversiones públicas y privadas, según los casos, en consonancia con las previsiones que en este sentido establece el Plan.

Artículo 64.- Ejecución material.

Las ejecuciones de las obras e instalaciones de los sistemas generales será acometida en todo caso de acuerdo con las previsiones del Plan y con base en las siguientes determinaciones:

a)Por la Administración Pública, de acuerdo con sus competencias, y por los particulares en la parte que les corresponda en virtud de los compromisos de gestión fijados en el planeamiento anterior cuyas determinaciones mantenga.

1. b) Por los particulares en los casos de ser adjudicatorios de concesiones administrativas en la prestación de servicios públicos.

   c)Por la Administración Pública y los particulares de acuerdo con las determinaciones que al respecto contenga el Plan General y, en su caso, conforme determinen los Planes Parciales en suelo urbanizable o Especiales de Reforma interior en suelo urbano, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 63.3 y 85.1 del Reglamento de Planeamiento.

   d)Por la Administración Pública y los particulares, de acuerdo con las determinaciones que en orden a las inversiones públicas y privadas establezcan los correspondientes Programas de Actuación Urbanística.

Sección 4ª. REGIMEN DEL SUELO URBANO.

Artículo 65.- Concepto y clases.

1. 1.- Constituyen el suelo urbano los terrenos que el Plan General incluye en esta clase por concurrir en ellos las circunstancias de urbanización o consolidación especificadas en la Ley.
2. 2.- La delimitación del suelo urbano se contiene en el Plano nº 3 (Régimen, Protección y Gestión del Suelo).
3. 3.- Como consecuencia de la revisión del programa del Plan General se incluirán en esta clase de suelo los urbanizables que lleguen a disponer de las condiciones previstas en el apartado 1 anterior, siempre que los mismos estén insertos en un polígono cuyos propietarios hayan cumplimentado todas las obligaciones derivadas del planeamiento.
4. 4.- El Plan General, por inclusión en las Áreas de Planeamiento Anterior que se delimitan en el plano de Calificación del Suelo incorpora, con las modificaciones que proceden, las determinaciones del planeamiento anterior que considera compatibles con el modelo territorial y de utilización de suelo adoptado, las cuales están recogidas en instrumentos de planeamiento o de ordenación de detalle definitivamente aprobados o en expedientes en trámite con arreglo al planeamiento que se deroga.

   El régimen urbanístico a que se someten dichas áreas es el de suelo urbano común, conteniéndose las modificaciones particulares de su ordenación y regulación pormenorizada en las Ordenanzas del presente Plan.

5. 5.- En los planos de Calificación y Régimen del Suelo se señalan y delimitan aquellas áreas del suelo urbano en las que el Plan General precisa el ulterior desarrollo de sus determinaciones mediante la formulación de Planes Especiales de Reforma Interior, instrumentos de planeamiento que responderán a los objetivos específicos y demás condiciones que contiene el Anejo de las Ordenanzas.

   El régimen urbanístico de esas áreas es el común al suelo urbano que se regula en el presente Plan, sin perjuicio de las condiciones particulares que el Planeamiento de desarrollo señale.

   Las determinaciones que se contienen en el Anejo se entenderán a todos los efectos como determinaciones del Plan General, sin perjuicio del margen de concreción que la ley o el propio Plan atribuyen a los instrumentos de planeamiento previstos para su desarrollo.

6. 6.- Finalmente, en el suelo urbano común, el Plan General contiene la asignación de usos pormenorizados para cada una de las zonas en que lo estructura, así como la reglamentación detallada del uso y aprovechamiento de los terrenos, construcciones y demás determinaciones que a tal fin señala la Ley, definiéndose así el modelo de utilización adoptado respecto a los terrenos y construcciones que lo integran.
7. 7.- El suelo urbano común tiene precisada su ordenación y trazado viario en los planos de Alineaciones y Calificación pormenorizada del Suelo Urbano. Las alineaciones están determinadas por el Plan en los planos correspondientes y, en su defecto, remitidas a Estudio de Detalle. La reglamentación relativa a usos y edificaciones se contiene en las Ordenanzas.

Artículo 66.- Facultades y derechos de los propietarios de suelo urbano.

1. 1.- Los propietarios de terrenos incluidos en suelo urbano podrán ejercer las facultades relativas al uso del suelo y a su edificación con arreglo al contenido normal de su derecho de propiedad, establecido en función de las determinaciones comunes del Plan General y de las particulares que éste asigne a la zona en que esté situada la finca correspondiente, sin perjuicio del efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas que le afecten con arreglo a las disposiciones de la Ley y, en lo que sea de aplicación, del presente Plan General.
2. 2.- En ejercicio de tales facultades, los propietarios de terrenos en suelo urbano tendrán derecho al aprovechamiento urbanístico que el Plan asigne a tales terrenos según el área de ordenación en que se encuentren situados, derecho que está sujeto al previo y efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas dentro de los polígonos o unidades de actuación en que se incluyan los terrenos.

   También, en ejercicio de tales facultades, los propietarios de suelo urbano tendrán derecho al mantenimiento de las edificaciones y usos existentes en sus parcelas sin menoscabo, en todo caso, de los deberes y limitaciones a que con carácter general queda afecto tal derecho, al cual pertenece el contenido normal de las respectivas propiedades.

3. 3.- Los propietarios de suelo urbano en cuyos terrenos no puedan materializarse aprovechamientos lucrativos por determinación del presente Plan General o de sus instrumentos de desarrollo, serán compensados en base al valor urbanístico que en función del aprovechamiento fija el presente Plan General para el ámbito de actuación o área de edificabilidad tipo en que aquella se encuentre.
4. 4.- En todo caso, los propietarios de suelo urbano tendrán derecho al equitativo reparto de los beneficios y cargas del planeamiento, mediante los procedimientos de distribución que la Ley y, en su virtud, el presente Plan General, establecen.

Artículo 67.- Deberes y cargas de los propietarios de suelo urbano.

1. 1.- Los propietarios de terrenos incluidos en el suelo urbano estarán obligados, en los términos fijados por el presente Plan General, a ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Benidorm los terrenos destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones que legalmente procedieren que se incluyan en el polígono o unidad de actuación en que se encuentren sus terrenos.
2. 2.- Tales propietarios deberán, igualmente:
   1. a) Mantener los terrenos y plantaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, así como permitir su uso público, cuando las determinaciones del Plan así lo establezcan.
   2. b) Costear la urbanización en los términos señalados por la Ley y conservarla cuando así lo imponga el planeamiento aplicable.
   3. c) Edificar los solares dentro de los plazos exigidos.
3. 3.- El reparto equitativo de las obligaciones y cargas que se derivan de la aplicación de estas Normas se efectuará, en su caso, en los polígonos o unidades de actuación que se delimiten a través de los procedimientos reparcelatorios o de compensación establecidos por la Ley y, en lo que resulte de aplicación por el presente Plan.

Artículo 68.- Solares.

Se califican como solares las parcelas que cumplan las condiciones que a tales efectos determine la Ley y además dispongan de alumbrado público.

Artículo 69.- Actuaciones en áreas remitidas a planeamiento ulterior o anterior.

1. 1.- Hasta tanto no estén definitivamente aprobados los Planes Especiales de Reforma Interior y los Estudios de Detalle que el presente Plan prevé en las áreas remitidas a planeamiento anterior o ulterior no podrán llevarse a cabo las operaciones previstas en el Título III de la Ley del Suelo y no podrán otorgarse licencias para los actos de edificación y usos del suelo relativos a las parcelaciones urbanas, movimientos de tierra, obras de nueva edificación, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, modificación del uso de las mismas o demolición de construcciones.
2. 2.- No obstante, lo anterior, podrá llevarse a cabo la ejecución de las obras necesarias que el Ayuntamiento ordene de oficio o a instancia de parte, para dar cumplimiento a las obligaciones que impone la Ley, para el efectivo mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, edificaciones y carteles, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, o los de demolición de edificación en situación de ruina.
3. 3.- Excepcionalmente, las licencias de obras a que se refiere el número 1 anterior podrán ser expedidas por el Ayuntamiento en las áreas citadas en el propio apartado cuando las mismas no constituyan o integren polígonos o unidades de actuación determinadas desde el Plan, estén fijados por éste los usos pormenorizados correspondientes a través de las oportunas normas zonales, así como las alineaciones aplicables a la parcela y la ejecución de aquellas obras no hubiere de afectar o impedir en forma alguna el cumplimiento de los objetivos o determinaciones de cualquier índole que fija el Plan a cada área.

   Igual posibilidad cabrá, previa declaración que excluya a la finca de la expropiación, en aquellas áreas remitidas a planeamiento ulterior cuya ejecución prevea el Plan a través de este sistema de actuación.

Artículo 70.- Condiciones generales previas para la edificación.

1. 1.- El suelo urbano, además de las limitaciones que impone el Plan General y el planeamiento que lo desarrolle, en especial las establecidos en el artículo anterior, no podrá ser edificado hasta que no se dé cumplimiento a las siguientes condiciones:
   1. a) Que esté aprobada definitivamente la delimitación del polígono o unidades de actuación en que se incluyan los terrenos.
   2. b) Que esté aprobado definitivamente el proyecto de urbanización o de obras, si uno u otro fueren necesarios para dotar de servicios urbanísticos al polígono o unidad de actuación o a la parcela.
   3. c) Que esté totalmente ejecutada la urbanización del polígono o unidad de actuación, salvo que se autorice por la Administración y se asegure por la propiedad la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante las condiciones y garantías legalmente pertinentes.
   4. d) Que se hayan cumplimentado previamente los trámites necesarios conforme a estas Normas del sistema de actuación correspondiente y en especial para aquellas parcelas incluidas en polígonos o unidades de actuación continuas, que haya adquirido firmeza en vía administrativa o el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o compensación y, de no ser necesarios, que esté formalizada la totalidad de las cesiones de terrenos obligatorias, libres de cargas, gravámenes y ocupantes, del correspondiente polígono o unidad de actuación.
2. 2.- Las parcelas de suelo urbano que por estar parcialmente afectadas por cesiones de terrenos obligatorios y gratuitas asuman dentro de sus propios límites la carga que les correspondería con arreglo al presente Plan y no se encuentren en polígonos o unidades de actuación continuos determinados por el propio Plan, podrán ser consideradas a todos los efectos como unidades independientes para el cumplimiento de los requisitos que se expresan en el presente artículo.

Artículo 71.- Orden de prioridades en el desarrollo del suelo.

1. 1.- El desarrollo del suelo urbano se llevará a cabo de acuerdo con el programa establecido en el presente Plan General o, en su defecto en las figuras de planeamiento que lo desarrollen, estando obligados a ello tanto el Ayuntamiento como los particulares y la Administración Pública en cualesquiera de sus ramas y ámbito territorial.
2. 2.- El orden de prioridades podrá ser alterado por el Ayuntamiento, reduciéndose los plazos de ejecución previstos en el Plan General, o figuras de planeamiento que lo desarrollen, cuando el interés público aconseje la alteración del proceso urbanizador.
3. 3.- Si en los programas de ejecución contenidos en los Planes de ordenación no se hubiera fijado el plazo de ejecución de la urbanización que haya de llevarse a cabo en la realización del Plan, se entenderá que estas obras deberán estar acabadas en el plazo de veinticuatro (24) meses a partir de la aprobación definitiva del presente Plan General o figura de planeamiento que lo desarrolle.

Sección 5ª. REGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO.

Artículo 72.- Concepto y clases.

1. 1.- El Suelo Urbanizable Programado es aquel que el Plan General considera apto para la urbanización y prevé su desarrollo urbanístico según el Programa del propio Plan.
2. 2.- Atendiendo al grado de gestión y condicionamientos administrativos vigentes, el Plan General distingue dentro de esta clase de suelo:
   1. a) Suelo Urbanizable Programado en Ejecución:

      Integrado por aquellos sectores que cuentan con Plan Parcial definitivamente aprobado con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan General, y que son básicamente compatibles con las determinaciones de este. El Plan General establece las alteraciones a introducir, en su caso, en la ordenación determinada por los Planes Parciales correspondientes, pero mantiene sus parámetros básicos de aprovechamiento, por lo que estos sectores no están sujetos a los efectos del aprovechamiento medio intersectorial.

   2. b) Suelo Urbanizable Programado:

      Integrado por sectores que requieren la redacción de los correspondientes Planes Parciales, en el plazo y por la iniciativa señalada en el Programa del Plan General. Estos sectores se incluyen en el cómputo y efectos del aprovechamiento medio intersectorial agrupados por cuatrienios.

   3. c) Suelo Urbanizable Programado integrante de sistemas generales cuya ejecución se prevé dentro del Programa del Plan General, vinculada su obtención a cargo del aprovechamiento medio.
3. 3.- La regulación del Suelo Urbanizable Programado, además de la genérica expresada en la presente sección, se contiene en:
   1. a) La del Suelo Urbanizable en Ejecución en los Planos de Calificación y Régimen de Suelo en cuanto a identificación de los ámbitos respectivos (siglas APA/PE, seguidas de un número de identificación), y en las Ordenanzas en cuanto a la especificación de su régimen.
   2. b) La del Suelo Urbanizable Programado en los Planos de Calificación y de Régimen de Suelo en cuanto a identificación de los ámbitos respectivos y del cuatrienio previsto para su desarrollo (siglas PP, seguidas de dos números, uno relativo al Cuatrienio y otro un número de identificación), y en las Ordenanzas en cuanto al señalamiento de los criterios básicos de ordenación a desarrollar por el planeamiento parcial respectivo.
   3. c) La del Suelo Urbanizable Programado integrante de sistemas generales en la Sección 3 anterior.

Artículo 73.- Revisión del Programa.

1. 1.- El Ayuntamiento revisará cada 4 años el Programa del Plan General y, en su caso, ampliará en otros 4 el límite temporal que abarquen sus previsiones.
2. 2.- Como consecuencia del examen y valoración municipal del cumplimiento de las previsiones contenidas en el Programa, así como de la ponderación de la situación urbanística existente, previsiones de desarrollo, demandas y otros factores análogos, podrá el Ayuntamiento en la revisión del Programa:
   1. a) Excluir del Suelo Urbanizable Programado clasificando como Suelo Urbano los sectores o polígonos que hayan alcanzado el suficiente grado de urbanización y de cumplimiento de cargas en desarrollo de las previsiones de su respectivo Plan Parcial, señalando en su caso las obligaciones pendientes.
   2. b) Clasificar como Suelo Urbanizable Programado áreas, o partes de las mismas, con capacidad y suficiencia para integrar un sector de planeamiento, clasificadas en el Plan General como Suelo Urbanizable no Programado. Tal determinación llevará aparejadas las determinaciones correspondientes, si fueran necesarias, acerca de las previsiones de gestión de los elementos de los sistemas generales.
   3. c) Excluir del Suelo Urbanizable y clasificar como Suelo Urbanizable no Programado a sectores clasificados en el Plan General como Suelo Urbanizable Programado o en Ejecución en los que se hubieran incumplido, por los promotores, los plazos de ejecución previstos en el Plan de Etapas del respectivo Plan Parcial o en el propio Programa del Plan General.
   4. d) Mantener la clasificación de Suelo Urbanizable Programado a los sectores así clasificados en el Plan General, pudiendo alterar las previsiones temporales de desarrollo de los mismos, tales como el plazo de ejecución y/o el sistema de actuación.

Artículo 74.- Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado.

1. 1.- Las previsiones del presente Plan General para los sectores de Suelo Urbanizable Programado se desarrollarán mediante los correspondientes Planes Parciales, los cuales contendrán las determinaciones legalmente establecidas, observando asimismo las determinaciones específicas contenidas en el Anejo de las Ordenanzas.
2. 2.- El sector es la unidad de planeamiento parcial. Los límites de cada sector vienen grafiados en el Plano de Régimen de Suelo de este Plan General.
3. 3.- La gestión del planeamiento se acometerá por polígonos, pudiendo coincidir polígono con sector cuando así se apruebe.

   La delimitación de polígonos deberá venir fijada en la propia documentación del Plan Parcial. Cuando no fuere así o hubiera de modificarse la delimitación establecida, se seguirá para ello el procedimiento legalmente previsto.

   La delimitación de polígonos es requisito inexcusable para el comienzo de la ejecución del Plan Parcial; su ausencia impedirá el desarrollo de este proceso y la ulterior obtención de licencia de edificación.

4. 4.- Las determinaciones que habrán de observarse en la implantación de servicios urbanísticos e infraestructuras a nivel de sector vienen establecidas en el Capítulo 7º de estas Normas.
5. 5.- Las obras de infraestructura previstas en los Planes Parciales se ejecutarán mediante los correspondientes Proyectos de Urbanización.

Artículo 75.- Obligaciones de los propietarios de Suelo Urbanizable Programado.

Una vez que se haya aprobado el correspondiente Plan Parcial y en el contexto de la gestión y ejecución del mismo, los propietarios de Suelo Urbanizable Programado deberán:

1. a) Ceder obligatoria y gratuitamente a favor del Ayuntamiento los terrenos que se destinen a viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas, centros culturales y docentes y demás servicios públicos necesarios previstos en el Plan Parcial.
2. b) Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento el exceso de aprovechamiento, cuando el aprovechamiento medio del sector excediera del aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable Programado para el correspondiente cuatrienio. Esta obligación no es exigible en los sectores de Suelo Urbanizable en ejecución a que se refiere el art. 72 anterior.
3. c) Ceder obligatoria y gratuitamente el 10% restante del aprovechamiento medio del sector en que se encuentre la finca.
4. d) Costear la urbanización de las infraestructuras y espacios libres del sector, así como de la parte de sistemas generales incluidos en el mismo, si fueren interiores al Sector.
5. e) Conservar la urbanización, constituyendo la correspondiente Entidad Urbanística de Conservación, cuando por las características de la promoción y de la situación de los terrenos así lo estableciera el Ayuntamiento durante el trámite aprobatorio del Plan. En todo caso, cuando se trate de actuaciones por sistema de compensación, la Junta correspondiente vendrá obligada a conservar la urbanización al menos hasta la recepción municipal de la misma.

Artículo 76.- Condiciones para el desarrollo del suelo urbanizable Programado.

1. 1.- En tanto no se aprueben definitivamente los correspondientes Planes Parciales, el suelo clasificado como Urbanizable Programado estará sujeto a las siguientes limitaciones:
   1. a) No podrá ser urbanizado o edificado, salvo que las obras traten de la ejecución de sistemas generales.
   2. b) No podrá edificarse en él, salvo usos u obras justificadas de carácter provisional que no hubieran de dificultar la ejecución de los planes, con informe favorable previo de la Comisión Provincial de Urbanismo y compromiso del propietario, inscrito en el Registro de la Propiedad, de demoler lo construido, sin derecho a indemnización, cuando lo acordare el Ayuntamiento.
   3. c) No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas.
2. 2.- Para obtener licencia de obras de edificación en este tipo de suelo, habrán de concurrir también los siguientes requisitos:
   1. a) Estar definitivamente aprobados los Proyectos de Urbanización y Compensación o Reparcelación del polígono respectivo.
   2. b) Estar implantadas las infraestructuras básicas, esto es, la conexión de las redes de abastecimiento de servicios urbanísticos del sector con las generales de las que hayan de abastecerse.
   3. c) Que, por el estado de realización de las obras de urbanización, el Ayuntamiento considere previsible que a la terminación de la edificación cuya licencia se solicita, la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar. En todo caso, el promotor constituirá aval suficiente ante el Ayuntamiento para garantizar la terminación a su costa de tales obras de urbanización.
   4. d) Que el peticionario de licencia se comprometa en la solicitud de la misma a no utilizar la construcción hasta que no esté concluida la obra de urbanización, constando tal cláusula como condición de la licencia y en las transmisiones de propiedad o uso que pudiera sufrir todo o parte del edificio.

Artículo 77.- Aprovechamiento medio.

En la Memoria del presente Plan General se detallan las magnitudes empleadas para la obtención del Aprovechamiento Medio del Suelo Urbanizable Programado de cada cuatrienio y su valor.

Sección 6ª. REGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Artículo 78.- Concepto y clases.

Se clasifican como Suelo Urbanizable no Programado aquellos terrenos susceptibles de ser urbanizados, pero cuyo desarrollo no se ha previsto en los dos cuatrienios que abarca el Programa del Plan General.

Artículo 79.- Desarrollo del Suelo Urbanizable no Programado.

1. 1.- El Suelo Urbanizable no Programado podrá desarrollarse mediante los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, instrumentos que contendrán las determinaciones y documentación establecidas en la Ley, debiendo observar también las determinaciones específicas señaladas en el Anejo de las Ordenanzas.
2. 2.- Las iniciativas de actuación de este tipo de suelo pueden ser públicas o privadas, debiéndose seleccionar en este último caso las propuestas presentadas mediante concurso.
3. 3.- El ámbito de cada Programa de Actuación Urbanística será el de una unidad urbanística integrada, entendiéndose por tales las delimitadas en el Plano de Régimen de Suelo (siglas PAU, seguidas de un número de identificación).

Artículo 80.- Régimen transitorio.

1. 1.- En tanto no se desarrollen los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, el Suelo urbanizable no Programado tendrá el mismo régimen que el establecido en las presentes Normas Urbanísticas para el Suelo no Urbanizable Común Rústico.

Sección 7ª. REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

Artículo 81.- Concepto y clases.

1. 1.- Constituyen el Suelo no Urbanizable los terrenos que el Plan General no incluye en ninguno de los demás tipos de suelo (Urbano y Urbanizable) por estimarse que su destino es, precisamente, el de ser preservados del proceso urbanizador de carácter urbano, en razón de sus características naturales y de las previsiones de desarrollo urbanístico del Municipio.
2. 2.- Atendiendo a las características naturales del suelo, que determinan básicamente la regulación que del mismo se realiza en este Plan General, el Suelo no Urbanizable se divide en las siguientes categorías:
   1. a) Suelo no Urbanizable común.
   2. b) Suelo no Urbanizable Protegido. Las diversas razones que determinan la necesidad de protección, paisajísticas y forestales, configuran sendos tipos de suelo de esta categoría.
   3. c) Suelo no Urbanizable ocupado o destinado a sistemas generales.
3. 3.- El ámbito afecto a cada tipo se contiene en el plano de Régimen, Protección y Gestión del suelo.
4. 4.- La regulación de la categoría c) anterior se contiene en la sección 3ª de este mismo capítulo.

Artículo 82.- Régimen general de usos y actividades.

Sin perjuicio de las particularidades del régimen que para cada tipo de Suelo no Urbanizable que se expresa más adelante, los terrenos clasificados de esta forma están sujetos, por su naturaleza y destino, a las siguientes limitaciones generales:

1. a) El Suelo no Urbanizable carece de aprovechamiento urbanístico, según determina la Ley.
2. b) Salvo las excepciones establecidas expresamente en estas Normas Urbanísticas, deberán destinarse a actividades agrícolas, forestales, ganaderas y extractivas. Las construcciones que se realicen deberán estar vinculadas a estas actividades.

   Las construcciones existentes en esta clase de suelo con anterioridad a la aprobación inicial del presente Plan General admitirán los usos establecidos en el artículo 84 de estas Normas, previa la obtención de la licencia municipal correspondiente, siempre que se garantice que el uso en cuestión no causará impacto desfavorable en las condiciones de utilización y/o explotación de los terrenos colindantes, y siempre que no se vincule a dicho uso más superficie de terreno que la que tuviera la parcela antes de la aprobación del Plan.

3. c) Los movimientos de tierra que se realicen deberán ser tratados adecuadamente, al objeto de adecuarse a las condiciones naturales del paisaje.
4. d) Quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.
5. e) Las edificaciones que se realicen observarán los criterios de composición, materiales y estética en general, necesarios para su adecuada integración en el medio rural o natural donde se erijan.
6. f) Las edificaciones que se construyan, en ningún caso podrán dar lugar a la formación de un núcleo de población, entendiéndose por tal todo asentamiento urbano que genere objetivamente necesidades de servicios urbanísticos comunes, tales como abastecimiento de agua y su red de distribución, saneamiento, alumbrado público, acceso viario o encintado de aceras, que son características de las áreas urbanas. Los parámetros configuradores de las condiciones determinantes de un núcleo de población son la parcela mínima y los retranqueos exigidos en los artículos siguientes para las construcciones no agropecuarias en cada tipo de suelo. Otras circunstancias se detallan en el artículo siguiente.

Artículo 83.- Parcelaciones urbanísticas.

1. 1.- Se presume la existencia de parcelación urbanística, expresamente prohibida en Suelo no Urbanizable, cuando se den manifestaciones objetivas de división de una finca rústica mediante un plan preconcebido y consiguiente actuación o proyecto en ella, en que concurran algunas de las siguientes circunstancias:
   1. a) Poseer accesos señalizados exclusivos y nuevas vías de tránsito interior.
   2. b) Servicios de abastecimiento de agua potable y de energía eléctrica para las parcelas con captación y transformación común para ellas.
   3. c) Centros sociales o deportivos, o de ocio y recreo, o comerciales para uso de los propietarios.
   4. d) Publicidad mercantil, en el terreno o en sus inmediaciones, para la señalización de su localización y características, o publicidad impresa o inserción en los medios de comunicación social, manifestadora de usos no agropecuarios para destinar a ellos las parcelas.
   5. e) Distribución parcelaria impropia de los fines rústicos.
2. 2.- La concurrencia de alguna de las causas enumeradas, presuntamente constitutiva de una parcelación urbanística, determinará la incoación de un expediente de infracción urbanística, para constatar y, en su caso, sancionar los actos contrarios a la legalidad urbanística, así como la paralización del trámite de las licencias solicitadas hasta tanto no se resuelva el referido expediente; si de éste resultara la existencia de parcelación urbanística, ello constituirá motivo suficiente para la denegación de las licencias de obras solicitadas y no resueltas.

Artículo 84.- Suelo no Urbanizable común.

1. 1.- El Suelo no Urbanizable Común es aquel que, aun no considerándose susceptible de especial protección por carecer de elementos naturales de relevancia significativa, constituye el soporte natural de actividades agropecuarias y de otras actividades que, por sus especiales características, requieren la implantación en el medio rural.
2. 2.- Esta clase de suelo tiene como uso característico el agropecuario, y su destino primordial es el mantenimiento del medio rural.

   Como usos complementarios se admiten las explotaciones mineras, los vertidos autorizados expresamente por el Ayuntamiento, las infraestructuras, el mantenimiento de los servicios públicos.

   Como usos compatibles se toleran la vivienda familiar aislada, los de ocio y esparcimiento, las acampadas y las instalaciones de utilidad pública e interés social y de equipamiento.

   Son usos prohibidos la vivienda plurifamiliar y las actividades industriales.

   Las edificaciones permitidas estarán ligadas a los usos admisibles. Las que no se vinculen al uso característico o a sus complementarios deberán obtener, previamente a la licencia municipal, la autorización de la Comisión Territorial de Urbanismo mediante el trámite legalmente establecido. La relación directa con los usos anteriores habrá de ser objeto de justificación expresa por lo que, como requisito previo, para los usos agropecuarios, se acreditará fehacientemente, mediante la documentación necesaria, la titularidad del solicitante, la actividad agrícola o pecuaria a implantar y la vinculación funcional entre la edificación que se pretenda construir y la explotación agropecuaria correspondiente. Este carácter de vinculación de la edificación a un uso agropecuario será condición básica para la concesión de la licencia, salvo los usos y actividades que se autoricen por el referido procedimiento especial; el incumplimiento de esa condición determinará la caducidad de la licencia concedida.

3. 3.- Los parámetros de edificabilidad que habrán de observar las edificaciones que se construyan en el Suelo no Urbanizable Común son:
   1. a) Parcela mínima: para actividades agropecuarias la parcela edificable será la que se acredite fehacientemente que constituye el soporte de una explotación agropecuaria; en ella podrán construirse tantas edificaciones o instalaciones como requieran las características de la explotación, respetando la ocupación máxima permitida. Para vivienda familiar la parcela mínima será de 5.000 m². (una Hectárea por vivienda en virtud del Art 211.1.b.1 TRLOTUP 2021)
   2. b) Ocupación máxima: para usos no agropecuarios el 5%; para usos agropecuarios el 20%.
   3. c) Altura máxima: Usos no agropecuarios: 2 plantas y 7 m. Usos agropecuarios: 3 plantas y 10 m., pudiéndose sobrepasar por los elementos e instalaciones que lo requieran.
   4. d) Retranqueos mínimos: Edificaciones 10 mts. a eje de caminos públicos y linderos. Cercas 5 mts. a eje de caminos públicos y linderos. En el Camino Viejo de Valencia estas distancias serán de 30 mts. y 25 mts. respectivamente, medidas desde el nuevo eje.

Artículo 85.- Suelo no Urbanizable de Especial Protección.

1. 1.- Este tipo de suelo, por sus singulares características naturales, es objeto de una regulación más restrictiva en cuanto a la gama de usos admisibles en él, a fin de resaltar el objetivo de mantener el medio natural. Las categorías en que se divide este suelo protegido son: Suelo no Urbanizable de Protección Paisajística y Suelo no Urbanizable de Protección Forestal.
2. 2.- El primero está constituido por áreas naturales de alto valor paisajístico y ecológico, definidores de la identidad geográfica del Municipio. Las actividades admitidas en este tipo de suelo son las agropecuarias, ocio y esparcimiento, y excavaciones arqueológicas promovidas por los organismos competentes. No se permiten obras de edificación, ni las actividades extractivas a cielo abierto.
3. 3.- El segundo está constituido por áreas naturales que por sus especiales características de forestación merecen protección.

   Los usos admitidos son los agropecuarios y forestales, el ocio y esparcimiento, y las acampadas. Se prohíbe el uso de vivienda, salvo para guarda de las instalaciones.

   Las edificaciones permitidas, en las que se extremarán las características necesarias (composición, materiales, colores, disposición y tamaño de la edificación, etc.) para su integración en el paisaje, serán las relacionadas con los usos permitidos, y no ocuparán más del 1% de la superficie de la parcela.

4. 4.- Salvo la implantación de usos agropecuarios o forestales se requerirá, previamente a la licencia municipal, la autorización de la Comisión Territorial de Urbanismo a través del procedimiento legalmente establecido.
5. 5.- En el desarrollo de los usos y actividades admitidos en estos tipos de suelo no se realizarán movimientos de tierra que desfiguren el perfil del terreno, entendiéndose por tales los que originen desniveles mayores de 1'00 m. Tampoco se podrán realizar talas de arbolado.