Capítulo 6º. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION.

Sección 1ª. GENERALIDADES.

Artículo 86.- Concepto, alcance y clases de condiciones generales de la edificación.

1.- Las condiciones generales de la edificación contenidas en las presentes Normas Urbanísticas regulan las características generales que han de observar las edificaciones.
2.- Estas condiciones tienen un carácter general y se complementan con las particulares establecidas en las Ordenanzas^. Si en alguna de las Ordenanzas Particulares se estableciera alguna determinación más específica, prevalecerá ésta sobre las generales.
3.- Su alcance se extiende a la obras de nueva edificación que se realicen en el Término Municipal, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 de estas Normas Urbanísticas; por ello, las normas urbanísticas y ordenanzas de los instrumentos de planeamiento que se redacten en desarrollo del presente Plan General deberán observar las determinaciones establecidas en este Capítulo.
4.- También son de aplicación en las actuaciones de reestructuración total, así como si no suponen desvío de sus objetivos, a las restantes actuaciones de edificación.
5.- Según los aspectos que regulen, las condiciones generales de la edificación se dividen en: condiciones de volumen, condiciones estéticas, condiciones de seguridad, condiciones de salubridad y condiciones de calidad y confort.

Sección 2ª. CONDICIONES DE VOLUMEN.

Artículo 87.- Parcela.

1.- Parcela es la superficie de terreno deslindada como unidad predial y registrada.
2.- A los efectos de asignación y cómputo de aprovechamiento se distingue entre parcela bruta, que se identifica con la situación de titularidad inicial, sin relación con las determinaciones de ordenación urbanística, y parcela neta, que por haber sido sometida a las diversas operaciones de gestión y ejecución de la ordenación necesarias para la implantación del uso a que está destinada por planeamiento, se identifica, cuando se trata de superficies edificables, con el solar.
3.- Las Ordenanzas particulares establecen para cada uso y zona los parámetros máximos y/o mínimos que debe alcanzar cada parcela neta o solar, en orden a sus respectivas superficies y longitudes de fachada o frontal distinguiendo, normalmente, entre parcelas existentes y nuevas parcelas, las primeras son:
- · Las que de hecho están individualizadas, sin más merma o división que las que resulten de la aplicación directa sobre ella de las diferentes calificaciones de suelo determinadas por el Plan.
- · Las resultantes de la agrupación simple de las anteriores.
- · Las resultantes de operaciones de normalización de fincas de aquellas.
- · Las segundas son las derivadas de operaciones de:
- · División o Segregación de parcelas existentes.
- · Reparcelación de aquellas parcelas.
4.- Todas estas circunstancias habrán de tenerse presentes en los instrumentos de gestión que se redacten en ejecución de la ordenación aprobada.
5.- Se exceptúan de los requisitos señalados en este art. las parcelas en las que, mediante el procedimiento y con las condiciones señaladas en el artículo 58.2 de la Ley del Suelo, se autoricen usos provisionales.
6.- Todas las determinaciones que se contienen en el Plan, en tanto no se indique lo contrario, se refieren a la parcela neta o solar. Por contra los aprovechamientos totales que se indican para los diferentes sectores de Suelo Urbanizable Programado y Áreas de Suelo Urbanizable No Programado lo son de la totalidad de dichos sectores o áreas, debiendo los correspondientes planes parciales repartirla en las diferentes áreas edificables, integradas por tanto por parcelas netas, que ellos determinen.

Artículo 88.- Ordenación de la edificación.

1.- La ordenación física de la edificación se regula generalmente de forma homogénea para cada una de las zonas, a fin de configurar una cierta uniformidad tipológica que asegure la identidad formal de las diversas áreas urbanas. Esta regulación se contiene en las Ordenanzas.
2.- A tal fin, se definen las siguientes tipologías de edificación:
1. a) Edificación según alineación de vial o cerrada. Es aquella cuya fachada exterior se dispone superpuesta con el frontal de las parcelas a vía pública o a espacio libre público, desarrollándose el cuerpo construido entre los linderos laterales formando un frente continuo a la calle. En este tipo de edificación se permiten los pequeños retranqueos propios de la composición de la edificación y de la resolución de accesos; cuando se indique expresamente en la normativa particular, se permiten también patios abiertos en fachada, y se establece un retranqueo obligatorio para la edificación respecto al frontal de la parcela, que puede afectar a la totalidad o parte de la edificación.
2. b) Edificación abierta. Corresponde a la edificación que está exenta en el interior de la parcela, sin que, normalmente, ninguno de sus planos de fachada alcance los linderos de aquella.
3. c) Edificación de volumetría específica:Cuando la edificación no obedece a un tipo propiamente dicho, sino que se dispone de modo concreto para cada sector, área, conjunto o parcela a través de una composición de volúmenes contenida y pormenorizada en un instrumento de ordenación.
3.- Para determinar la posición concreta de la edificación, según corresponda a las tipologías descritas en el apartado anterior, se utilizan elementos de referencia, que pueden ser planimétricos, altimétricos o propios de la edificación.
4.- Los elementos de referencia planimétricos se utilizan para determinar la posición de la proyección horizontal del edificio. Son los siguientes:
1. a) Linderos: son las líneas perimetrales que delimitan la parcela.
2. b) Alineación exterior: es señalada por el planeamiento para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales de las parcelas edificables. Se achaflanarán los encuentros de calle, con chaflan recto, de forma tal que la longitud del segmento que se sitúa en la prolongación de la alineación sea de 1/3 de la semisuma de los anchos de las calles adyacentes que forman la esquina a que corresponde el chaflan.
3. c) Alineación interior: es la que delimita el área de la parcela susceptible de ser ocupada por la edificación de la que sólo puede ser destinada a espacio libre de parcela; puede referirse a la planta baja y/o a todas o varias plantas de pisos.
4. d) Retranqueos: son las condiciones de separación la proyección horizontal que se imponen a una obra o edificación respecto a distintas referencias.
5.- Los elementos de referencia altimétricos se utilizan para la medición de altura o la determinación de la posición o nivel de todo o parte del edificio.
Son los siguientes:
1. a) Rasante: es la línea señalada en el planeamiento o con arreglo a las determinaciones del mismo, como perfil longitudinal de las vías públicas, tomada, salvo indicación en contra, en el eje de la calzada. En los viales ejecutados se toma, salvo indicación en contra, la existente.
2. b) Cota: es la altura en que se encuentra un punto determinado del terreno.
3. c) Cota de referencia de la planta baja: sirve de origen en la medición de la altura de cornisa y también para determinar la posición en altimetría de la planta baja. Cuando se trate de edificación según alineación de vial, la cota de referencia de la planta baja se establece en las Ordenanzas particulares de zona; cuando se trate de edificación de volumetría específica, en el correspondiente instrumento de ordenación; y cuando se trate de edificación abierta o aislada la cota de referencia de la planta baja coincide con la cota del piso de la planta baja.
6.- Los elementos de referencia propios de la edificación se refieren a partes materiales de la misma. Son los siguientes:
1. a) Plano de fachada: es el plano o planos que separan el espacio edificado del libre, conteniendo en su interior todos los elementos del alzado del edificio, excepción hecha de los elementos salientes permitidos.
2. b) Plano envolvente de la edificación; Igual al anterior, incluyendo los elementos salientes.
3. c) Medianería: lienzo de edificación sobre un lindero común a dos edificios, o en edificación adosada es el lindero que separa una edificación de la parcela edificable colindante, esté o no edificada.

Artículo 89.- Ocupación. (Interpretación Nº 03)

1.- La ocupación de parcela es el parámetro que determina la cantidad de superficie de la misma que puede ser edificada y, consiguientemente, la que debe quedar libre de construcciones. Superficie ocupada será, por tanto, la comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada sobre el plano horizontal.
2.- A los efectos del cómputo de la ocupación de parcela no se incluirán los patios de parcela en la determinación de la superficie ocupada de la planta o conjunto de plantas en que dichos patios se encuentren. Tampoco los elementos salientes, las construcciones subterráneas y las permitidas en el espacio libre de parcela.
3.- Las formas en que puede determinarse en este Plan la superficie de parcela a ocupar pueden ser:
1. a) Ocupación directa: se determina mediante el señalamiento de un coeficiente o relación entre la superficie ocupada por la edificación y la superficie total de la parcela neta.
2. b) Ocupación indirecta: se determina mediante el señalamiento de elementos de referencia planimétricos como linderos, alineaciones y retranqueos.
4.- Como norma general, el espacio libre de parcela se destinará a jardinería, aparcamientos y zonas de ocio y no podrá ser objeto de construcción o instalaciones, salvo las siguientes:
1. a) Construcciones subterráneas. Podrán ocupar la totalidad de la parcela, sin perjuicio de la obligatoriedad de guardar separación a alineación de fachada.
2. b) Locales para albergar instalaciones técnicas propias de las dotaciones de la edificación. En los edificios existentes tendrán esta consideración los elementos verticales comunes de nueva construcción, para mejorar la habitabilidad y/o seguridad, como escaleras y ascensores).
1. a) Elementos constructivos propios de las instalaciones deportivas y de ocio, propiedad y uso privado de la Comunidad.
2. c) Cubrición de aparcamientos de superficie con elementos ligeros no cerrados.

Artículo 90.- Edificabilidad. (2ªActualización Modificación Nº01 Mayo 2016)

1.- La edificabilidad es el parámetro básico configurador del aprovechamiento urbanístico y determina la cuantía de la edificación que corresponde a un ámbito territorial o a una parcela edificable.
2.- La edificación bruta o techo edificable de un sector (EB) comprende toda la edificación, destinada a cualquier uso lucrativo, que pueda materializarse dentro de él.

3.- A los efectos de medición y cómputo de la edificabilidad, se distinguen los siguientes conceptos:

a) Local: Es el espacio construido, cerrado totalmente o no, constituido por un conjunto de piezas contiguas y accesibles entre sí, destinado al desarrollo de una misma actividad, inclusive la vivienda con acceso desde el exterior o desde la vía pública, ya de forma directa, ya indirecta a través de un elemento común de la edificación.
b) Superficie útil de un local: La del suelo comprendido en el interior del local, delimitada por el paramento interior de los cerramientos del mismo y la de la galería de servicio o tendedero. Se excluyen las superficies ocupadas por las particiones fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales, por las canalizaciones o conductos y por las superficies de suelo en que la altura libre sea inferior a 1,50 m. También se incluye la parte de terraza de utilización privativa del local cuya superficie exceda del 30% de la útil del local antes definida. (Interpretación Nº04). En el caso de locales repetidos en altura se tomará la del local de la planta intermedia. No computan las partes de terraza de utilización privativa del local, vinculadas al estar-comedor o dormitorios, cuya superficie no exceda del 30% de la útil del local antes definido, y las terrazas de planta de cubierta

Si se trata de hoteles de tres o más estrellas no computan:

· Los vestíbulos, incluidas sus zonas de recepción, conserjería y consigna, excepto la parte que exceda de aplicar el estándar de 1,5 m2/habitación.
· Pasillos y escaleras, excepto en la parte que exceda de 2 metros de anchura, salvo que este exceso fuere exigido por la reglamentación sectorial.
· La parte de terraza, vinculada a una habitación, cuya superficie no exceda del 30% de la útil de aquella.
· Las cocinas, oficios, cámaras, almacenes, vestuario de servicio y aparcamiento subterráneo.

(Interpretación Nº02). En el sentido de considerar que la exclusión de cómputo de la superficie de terraza, no supere el 30% de la superficie cerrada del inmueble, es aplicable a viviendas y apartamentos, pero en ningún caso a locales destinados a usos distintos de los residenciales.

Si se trata de hoteles de cuatro o más estrellas se aumenta el coeficiente de edificabilidad en un 40%, debiendo este suplemento destinarse exclusivamente a salones (TV, Congresos, Reuniones y Juegos), comedores, piscina cubierta, squash y sauna, debiendo cumplir las siguientes condiciones:

1. En hoteles de nueva planta se efectuará reserva de aprovechamiento de la franja de 2m de retranqueo a calle (Subsuelo + vuelo)
2. La ratio de tamaño mínimo de habitación será 20 m2u/Hab
3. En reforma y ampliación de hoteles existentes para su elevación a categoría de cuatro estrellas, no se podrá alterar el tamaño habitaciones, aplicándose el incremento de edificabilidad a los usos arriba indicados.
4. Se entienden por hoteles existentes el listado recogido en la sauna, 2ªActualización de la Modificación Puntual Nº01 (MAYO 2016), sobre las parcelas que fueron construidas originalmente, y los que dispongan de licencia de edificación en vigor. No se permitirán segregaciones de parcelas existentes, de cualquier uso, para aplicar los incrementos de techo terciario-hotelero de la presente modificación.

Previa la aprobación de un Plan o planes de Reforma Interior (homologados a la Ley Urbanística vigente. y, en su caso, Programas) que contemplen nuevas dotaciones públicas necesarias para el cumplimiento de los estándares legales, se permitirá el incremento del tamaño de las habitaciones de los hoteles de tres o más estrellas, con las siguientes condiciones sobre el mínimo exigido por la normativa hotelera.

Se establece para el uso terciario- hotelero en categoría de tres estrellas o superior, un incremento de aprovechamiento a equilibrar mediante PRI, según usos concretos de los espacios de la siguiente forma:

1. Coeficiente para espacios de acogida en 1.5 m2 por habitación (Vestíbulo /Recepción/ Conserjería),
2. Coeficiente para incremento del tamaño de las habitaciones sobre el mínimo de 15/16/17 m2u/Hab de la normativa sectorial de Turismo, hasta 5 m2 por habitación, en la categoría de 3*, hasta 7, 5 m2 por habitación, en la categoría de 3* Superior, 10 m2 por habitación, en la categoría de 4*, hasta 12, 5 m2 por habitación, en la categoría de 4* Superior, y 15 m2 por habitación, en la categoría de 5*.
3. Coeficiente para incremento del 15% sobre el correspondiente al Grado, destinado al resto de servicios comunes en los establecimientos de 3*
4. En hoteles de nueva planta la ratio de cómputo mínimo por habitación será 20 m2u/Hab
5. En hoteles existentes la ratio de cómputo mínimo por habitación será de 16 m2u/Hab para las existentes y 20 m2u/Hab para las nuevas habitaciones
6. En hoteles existentes que NO incrementen el número de habitaciones, pero SI el aprovechamiento la ratio de cómputo mínimo por habitación será de 15/16/17 m2u/Hab, según categoría.
7. Los incrementos mínimos en el caso de los dos apartados anteriores, serán de 4 m2 útiles, a los que no se aplicará el coeficiente adimensional J en caso de sustitución monetaria.
8. Estos estándares operaran para la habitación tipo, independientemente de que sea, individual, doble o cuádruple.
9. Se entienden por hoteles existentes el listado recogido en la 2ªActualización de la Modificación Puntual Nº01 (MAYO 2016), sobre las parcelas que fueron construidas originalmente, y los que dispongan de licencia de edificación en vigor. No se permitirán segregaciones de parcelas existentes, de cualquier uso, para aplicar los incrementos de techo terciario-hotelero mediante de la presente modificación (Con PRI).

En el supuesto de que pretenda hacerse uso de la posibilidad de incremento del tamaño de las habitaciones de hoteles a que se alude en el párrafo anterior, el solicitante de la licencia deberá aportar con su solicitud, acta notarial en el que se asuma el compromiso de no destinar la superficie incrementada en las habitaciones a la instalación de camas adicionales, con respecto a las que, de acuerdo con la normativa sectorial turística, correspondería a cada habitación en función de su superficie computada. El acta notarial recogerá la obligación de hacer constar dicho compromiso en la declaración de obra nueva del hotel, indicando en la misma el número de plazas por habitación, para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Del mismo modo la solicitud de licencia de actividad del hotel, deberá expresar concretamente el número de plazas de cada una de las habitaciones que lo integran, la ampliación posterior de tal número de plazas se entenderá incumplimiento de las condiciones a que la licencia quedó subordinada, y motivará la revocación de la licencia, conforme a lo dispuesto por el Artículo 16 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

Cada Plan de Reforma justificará el reequilibrio dotacional por el incremento de aprovechamiento con el siguiente orden de prelación:

A. Franja de sauna, 2 metros de retranqueo, de forma genérica para cualquier parcela donde el uso hotelero sea compatible, para nuevos hoteles, y gráfica individualizada para los 71 establecimientos existentes. (Vuelo obligatorio, suelo y Subsuelo opcional)
B. Dos pequeños ámbitos de Suelo No Urbanizable Común residuales entre el Parque Natural de Sierra Helada y el suelo urbano, que pasarían a ser Parques Urbanos (L/P)
C. Nuevos suelos dotacionales en Suelo No Urbanizable Común, destinados según los nuevos estudios para la prevención de riadas, a inundarse controladamente (balsas de laminación) situados al norte y sur de la AP-7, y que pasarían a tener la condición de protección hidráulica (SNU-H) de forma indicativa e informativa, y que se calificarían mediante Plan Especial sometiéndose además a Evaluación Ambiental Territorial Estratégica (EATE).

D. El resto de suelos dotacionales existentes y no gestionados a obtener por expropiación mediante sustitución económica equivalente en convenio expropiatorio voluntario:

· Zona Moralet: Sistema general de espacios libres: Linda: Norte, Carretera Nacional 332;
Sur, línea de ferrocarril Alicante-Denia; Este, Carretera CV 763 de Benidorm a Gandía;

y Oeste, suelo no urbanizable de protección forestal.
· Zona L´Aigüera Nord: Sistema general de espacios libres: Linda: Norte, Carretera Nacional 332; Sur, línea de ferrocarril Alicante-Denia; Este, suelo no urbanizable; y Oeste, sistema general de espacios libres el Moralet, vial en medio.

· Zona vial de acceso al PP 3/1: Sistema general de comunicaciones: Linda: Norte, PP 3/1; Sur, antigua Carretera Nacional 332; Este, suelo no urbanizable; y Oeste, suelo no urbanizable.

EDIFICABILIDAD TERCIARIO-HOTELERO ART 90 PGMO 1990 + MOD 1(MAY 2016)
COMPUTA NORMA GENERAL	NO COMPUTA NORMA GENERAL	NO COMPUTA HOTELES 4/ 5	COMPUTA HOTELES 3/4/5* MOD 1 ACTUALIZADA + PRI
Habitaciones existentes superficie util real	Terrazas hasta el 30% s/superficie de la habitación		Incremento 5/7,5/10/12,5/15 m2u/Hab exceso mínimos normativa Turismo en 3/3S/4/4S/5*
Habitaciones nuevas 20 m2u/Hab
Exceso de 1,5 m2u /Hab En Vestíbulo/Recepción/ Conserjería/Consigna	Pasillos >2m o Ancho Evacucion		Incremento 1,5 m2u /Hab en Vestíbulo/ Recepción/ Conserjería/ Consigna/ Oficinas/ Comedores en 3/4/5*
		Incremento 40% en salones (TV/ Congresos/ Reuniones/ Juegos) comedores/ piscina cubierta/squash/sauna	Incremento 3* 15% en salones (TV/ Congresos/ Reuniones/ Juegos) comedores/ piscina cubierta/squash/sauna
Oficinas, Comedores	Escaleras >2m o Ancho Evacucion
	Ascensores
Bares, Restaurantes, Tiendas, etc vinculadas al exterior del hotel	Cocinas/oficios/cámaras/ almacenes/vestuario de servicio/Aseos comunes
	Locales Técnicos/Muelles de Carga Cubiertos
	Aparcamientos B/rasante

a) Locales no computables: en el cómputo de la edificabilidad no se incluirán:
- - Los locales subterráneos destinados a aparcamiento.
- - Los elementos de circulación comunes a los diferentes locales de la edificación según las siguientes reglas:
  - · Escaleras y ascensores, no computan
  - · Zaguanes y portales: Si su superficie es inferior a 40 m2 computarán en su totalidad; si estuviere entre dicha cantidad y la resultante de aplicar 1 m2 por cada local o vivienda servidos por él, no lo harán y si excediere se computará el exceso.
  - · Pasillos: no computarán excepto si su anchura libre entre paramentos excede de 2 metros salvo que esta circunstancia fuese obligatoria observancia.
  - · Los locales destinados a albergar instalaciones técnicas comunes de la edificación, y las terrazas comunes.
b) Superficie útil de la edificación: es la suma de las superficies útiles de todos los locales y piezas que integran la edificación, deducida la superficie útil de los locales no computables.

4.- La asignación de la edificabilidad puede indicarse según las siguientes modalidades:
1. a) Directa: mediante el establecimiento de coeficiente de edificabilidad por parcela neta.
2. b) Indirecta: por la conjunción de las restantes condiciones de volumen.
5.- Cuando el Plan o planes de Reforma Interior afecten en su ámbito competencias sectoriales de otras administraciones se someterán a informe durante el periodo de exposición pública con el trámite que determine la Ley Urbanística vigente en ese momento. En concreto y respecto a la Legislación sectorial en materia de Costas, en edificios hoteleros situados en servidumbre de tránsito o protección, la tramitación del correspondiente Plan de Reforma Interior, necesario para poder aplicar los incrementos de edificabilidad previstos en esta modificación del Plan General, deberá someterse preceptivamente a lo establecido en los artículos 112 y 117 de la Ley 22/1988, de Costas, y en los artículos 222 y 227 del vigente Reglamento General de Costas, o normativa que la sustituya.

Artículo 91.- Alzado. (Modificación Nº18)

1.- Las condiciones de alzado definen la organización de los volúmenes y la forma de la edificación. Su objetivo es configurar la imagen urbana y disponer la edificación de la manera más apropiada para el desenvolvimiento de los usos a desarrollar en la misma.
2.- Para la correcta definición de los parámetros del alzado y de sus elementos de referencia, se establecen los siguientes conceptos:
1. a) Planta:
  Es la superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para desarrollar en ella una actividad. No se consideran plantas, a estos efectos, las de desvíos e instalaciones si la altura libre de las mismas no excede de 1,80 m.
2. b) Planta sótano:
  En edificación según alineación de vial son las situadas por debajo de la planta baja. En edificación abierta, sótanos son las plantas totalmente subterráneas, o aquellas que lo son predominantemente y en las que sobresale de la rasante del terreno urbanizado hasta 1,00 m., contado desde dicha rasante hasta el intradós del techo. Los sótanos sólo podrán destinarse a garajes, instalaciones técnicas de la edificación y almacenaje, incluidos trasteros.
3. c) Planta baja:
  En edificación según alineación de vial es aquella planta cuyo pavimento está situado a un nivel inferior al definido como cota de referencia de la planta baja, y cuya altura libre queda seccionada en todo su desarrollo por el plano horizontal situado en la referida cota. En edificación abierta, planta baja es la situada sobre la más elevada de las plantas de sótano, real o hipotética.
4. d) Planta de piso:
  Es la planta situada por encima de la planta baja.
5. e) Planta ático:
  Es la última planta del edificio cuya fachada se dispone predominantemente retranqueada de la fachada del mismo. Sobreático es un ático respecto al anterior.
6. f) Sólido capaz:
  Es el volumen definido por la ordenación, dentro del que debe inscribirse la edificación no subterránea salvo los salientes y las construcciones permitidas sobre la altura máxima.
7. g) Altura de la edificación:
  Es la distancia vertical, expresada en número de plantas sumada las plantas de pisos más la planta baja.
8. h) Altura de piso:
  Es la distancia vertical, expresada en metros, entre caras superiores de forjados de dos plantas superpuestas.
9. i) Altura libre:
  Es la distancia, expresada en metros, entre el pavimento del piso y el intradós del techo. La altura libre mínima normal de piezas habitables es de 2,50 m., en planta pisos y de 3,20 m. en plantas bajas. La altura libre máxima de planta baja es de 4,50 m., excepto en aquellos casos en que justificadamente el uso que albergue requiera mayor altura; por ejemplo, en los vestíbulos de los hoteles de cuatro y cinco estrellas (Como consecuencia de la Modificación Nº 2); la de planta de sótanos y pisos es de 3,00 m
10. j) Espesores de forjados:
  Los forjados convencionales tendrán un espesor máximo de 0.50 m y excepcionalmente los técnicos previa justificación hasta 1.00 m
11. j) Cota de planta:
  Es el desnivel, expresado en metros, existente entre el pavimento de la planta que se considere y la cota de referencia de la planta baja o, en edificación abierta, la cota del pavimento de la planta baja.
3.- En la edificación según volumetría específica, los referidos elementos de referencia altimétricos vendrán determinados en el instrumento de ordenación correspondiente, con base a los criterios expresados en el apartado anterior.
4.- En la asignación de alturas de edificación que se realiza en el Capítulo 8o de estas Normas, se indica:
1. a) Altura máxima de la edificación expresando el número máximo de plantas
2. b) Altura de referencia de la planta baja, si se trata de edificación según alineación de vial. o posición respecto a terreno urbanizado y natural en volumetría especifica
3. c) Alturas mínimas y máximas de planta baja, plantas de piso y, en su caso, de planta ático.
  Altura mínima de la edificación; en caso de no indicarse expresamente, se entenderá que la altura mínima será la establecida para la planta baja en la zona en cuestión.
5.- Por encima de la altura máxima establecida en cada zona, se permiten las siguientes construcciones:
1. a) Las vertientes de la cubierta de la edificación, con una pendiente máxima del 35%.
2. b) Antepechos y elementos de seguridad similares.
3. c) Elementos de accesibilidad, como castilletes de escalera y conducto del ascensor.
4. d) Instalaciones técnicas de la edificación, como depósitos y cuartos de maquinaria. No se consideran como tales los trasteros ni los cuartos no ajustados a los requisitos estrictos de la instalación técnica que alberguen, aspecto que deberá justificarse.
5. e) Elementos ornamentales y de jardinería.
6. f) Chimeneas y antenas.
7. g) Elementos de publicidad permitidos.
8. i) Instalaciones de energía solar no exigidas por el CTE, siempre que (Interpretación Nº06):
  - - cuente con la autorización de la propiedad y en su caso de la comunidad de propietarios por la afección a elementos comunes del edificio.
  - - se justifique técnicamente que la instalación no afecta a la estructura o estanqueidad de las cubiertas.
  - - se justifique que no se alteran las vistas ni se proyectan sombras sobre edificios colindantes, evitando soluciones de apilamiento de las placas frete a las ordenaciones en fila de baja altura.
  - - se deberá solicitar licencia de obra y ambiental, justificando las condiciones de accesibilidad y seguridad durante el mantenimiento de la instalación
6.- Con respecto a las condiciones de la edificación subterránea, el número máximo de sótanos admisible, salvo que se exprese alguna condición más limitativa en la normativa particular, será libre, regulándose por las normativas sectoriales de Habitabilidad, Reglamentos de locales de pública concurrencia, incendios, etc.
7.- Con respecto a la edificación en parcelas de topografía en pendiente acusada se establece
1. a) La edificación no podrá superar una superficie paralela al terreno natural situada a una distancia medida en vertical, que coincide con la altura reguladora de la edificación permitida.
2. b) Desmontes: Los desmontes que se realicen con objeto de la ejecución de las obras de construcción serán los estrictamente necesarios para llevarlas a cabo.
  Los desmontes que vayan a quedar vistos no podrán realizarse con una profundidad mayor de 3,50 metros por debajo de la cota natural del terreno medida en vertical, con la excepción derivada de las obras necesarias para asegurar el acceso peatonal y rodado, así como el aparcamiento de vehículos en las zonas de retranqueo obligatorio de la edificación respecto de la calle. Se establece para los desmontes una profundidad máxima absoluta de 7,00 metros por debajo de la cota natural del terreno medidos en vertical, aun cuando vayan a quedar ocultos. Dicha profundidad únicamente podrá ser superada en circunstancias excepcionales, debidamente justificadas, cuando por motivos de accesibilidad, topográficos o geotécnicos resulte inevitable desde el punto de vista técnico. Lo establecido en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la posibilidad emplear cimentaciones profundas, entendiendo por tales los muros pantalla y pilotaje.
3. c) Movimientos de tierra y muros de contención: Los movimientos de tierra y muros de contención que se realicen con objeto de acondicionar la superficie libre de una parcela cumplirán las siguientes condiciones:
  - - Las plataformas de nivelación en el espacio comprendido en las zonas de retranqueo obligatorio de la edificación no podrán situarse a más de 1,50 metros por encima o a más de 2,00 metros por debajo de la cota natural del linde. Con la excepción derivada de las obras necesarias para asegurar el acceso peatonal y rodado, así como el aparcamiento de vehículos en las zonas de retranqueo obligatorio de la edificación respecto de la calle.
  - - En cualquier caso, se establece para los muros de contención, que vayan a quedar vistos, una altura máxima absoluta en cualquier punto de 3,50 metros.
  - - Se permiten rellenos de tierra hasta una altura máxima definida por una superficie paralela al perfil del terreno natural, situado 1.5 metros por encima de aquel medido en vertical.
    Los muros de contención que linden con otros colindantes o con viales, no podrán tener una altura superior a 1.5m respecto al perfil natural del terreno, medido en vertical. En la coronación de estos muros no se permitirán elementos ciegos de cierre. Con el fin de garantizar el cumplimiento de lo expresado en los párrafos anteriores, en la documentación aportada con la solicitud de licencia de obras, se incorporará al proyecto plano topográfico, en el que se reflejen las líneas de nivel, así como la vegetación o cualquier otro elemento de relevancia en relación al medio físico. Estas condiciones también se deberán cumplir en aquellas parcelas que, estando edificadas, se pretenden reedificar de nuevo mediante la sustitución de la edificación en más de un 70%.
  - - En cualquier caso, se establece para los muros de contención, que vayan a quedar vistos, una altura máxima absoluta en cualquier punto de 3,50 metros.
  - - Se permiten rellenos de tierra hasta una altura máxima definida por una superficie paralela al perfil del terreno natural, situado 1.5 metros por encima de aquel medido en vertical.
  Los muros de contención que linden con otros colindantes o con viales, no podrán tener una altura superior a 1.5m respecto al perfil natural del terreno, medido en vertical. En la coronación de estos muros no se permitirán elementos ciegos de cierre.
  
  Con el fin de garantizar el cumplimiento de lo expresado en los párrafos anteriores, en la documentación aportada con la solicitud de licencia de obras, se incorporará al proyecto plano topográfico, en el que se reflejen las líneas de nivel, así como la vegetación o cualquier otro elemento de relevancia en relación al medio físico.
  
  Estas condiciones también se deberán cumplir en aquellas parcelas que, estando edificadas, se pretenden reedificar de nuevo mediante la sustitución de la edificación en más de un 70%.

Sección 3ª. CONDICIONES ESTETICAS.

Artículo 92.- Composición de fachadas.

1.- Las nuevas edificaciones resolverán su composición de fachada cuidando la disposición de los usos de las piezas recayentes a la misma, emplazando en ella las actividades adecuadas para su relación con el exterior, en especial en los casos de fachadas alineadas con viales, quedando en este caso prohibida la ubicación de tendederos en fachada, debiéndose éstos situarse en el interior o, si no tiene patios interiores, o si es edificación abierta, en la exterior, cubierta o espacio libre de parcela, pero en todo caso protegidos de vistas con mamparas y celosías dispuestas a tal fin.
Los elementos anunciadores y decorativos propios de los bajos comerciales deberán quedar integrados en el conjunto de la fachada.
2.- Podrán autorizarse soportales si resuelven su continuidad, al menos, en un frente de manzana. Podrán exigirse si el Plan o instrumento de ordenación correspondiente señala su obligación en planta baja, y si recaen a la Avda. de la Aigüera y Foietes en planta baja y de primer piso, y observarán las siguientes condiciones:
1. a) Se marcará la alineación mediante los elementos de apoyo de la edificación, que deberán mantener un ritmo constante.
2. b) Formarán una banda de anchura uniforme de, al menos, 3,50 m. de ancho, salvo indicación en contra.
3. c) La altura será la de la planta baja correspondiente, incluida la entreplanta cuando la hubiere.
4. d) El piso del espacio tratado con soportales tendrá la rasante coincidente con la de la acera.
5. e) No podrán cerrarse, sino que tendrán las características propias de los espacios públicos de vialidad.
6. f) Podrán concretarse sus condiciones compositivas mediante la formulación de un Estudio de Detalle, que abarque como mínimo un frente de manzana o, en su caso, el ámbito señalado por el planeamiento superior que se desarrolle.
3.- La colocación de toldos, persianas enrollables y rejas en plantas de piso requerirá uniformidad en toda la fachada del edificio. Las vulneraciones de esta regla tendrán la consideración de infracción urbanística.

Artículo 93.- Elementos salientes.

1.- Se denominan genéricamente elementos salientes aquellos que sobresalen hacia el exterior del paramento de fachada, estando dispuestos normalmente en voladizo sobre ella.
Según las características de los elementos salientes cabe distinguir las siguientes clases: elementos constructivos propios de la edificación, elementos superpuestos a las edificaciones, elementos técnicos y elementos publicitarios. Sus condiciones específicas se establecen en el presente artículo.
2.- Como norma general, y sin perjuicio de las condiciones particulares que se establecen en este Plan o puedan establecerse en otros instrumentos de ordenación, se permite que se dispongan los vuelos sobre el espacio viario o el espacio libre público, no pudiéndose disponer en él elementos de apoyo. La altura mínima del voladizo sobre la rasante transitable por personas será de 3,20 m. si se trata de elementos constructivos propios de la edificación y de 4,50 m. de la transitable por vehículos, entendiéndose por éste el ocupado por la calzada más 20 cm. suplementarios.
El Ayuntamiento y las compañías concesionarias de los servicios públicos podrán colocar instalaciones de alumbrado y elementos de señalización que cumplirán los parámetros enunciados en el párrafo anterior, además de las condiciones particulares que determine el proyecto aprobado en cada caso.

En la edificación aislada no sujeta a alineación interior, los elementos salientes que se dispongan sobre los espacios libres de parcela podrán hacerlo libremente, sin perjuicio de cumplir los retranqueos señalados en las Ordenanzas.
3.- Entre los elementos constructivos propios de la edificación cabe distinguir los que se denominan construcciones avanzadas (cuerpos cerrados, balcón, balconada, mirador, galería acristalada, terraza, jardineras integradas, molduras, impostas, alféizares, rejas y similares), las cornisas y aleros y las marquesinas integradas.
En las zonas de edificación cerrada la altura mínima de estos elementos, excepto aquellos que sobresalgan menos de 0,15 m. sobre la fachada, será de 3,20 m. sobre la acera. La separación de estos elementos a los linderos de la edificación será de 0,60 m., excepto las cornisas, aleros, molduras, impostas y similares, o los restantes elementos si en este caso se proyecta la composición integrada de las dos edificaciones y se constituye la correspondiente servidumbre en legal forma.

Las limitaciones establecidas para los distintos elementos constructivos propios de la edificación que sobresalgan de la alineación de vial o espacio libre público se detallan en las ordenanzas particulares.

Las terrazas se definen, a estos efectos, como espacios entrantes y/o salientes no cerrados o con cerramiento que no reúna condiciones de aislamiento término y acústico, de dimensiones adecuadas para la estancia al aire libre de las personas.

5. Los elementos superpuestos a las edificaciones son las portadas, escaparates y vitrinas, los toldos y muestras. En general habrán de separarse de los linderos una distancia de 0,45 m., excepto si su vuelo no es superior a 0,10 m., en cuyo caso podrá llegar hasta él.

Las limitaciones establecidas para estos elementos son las siguientes:

ELEMENTO	ALTURA MINIMA SOBRE RASANTE	VUELO MAXIMO	OBSERVACIONES
Marquesina	2,25	ancho de la acera menos 0,50 m. y no más del 10% ancho.	Se respetará el arbolado. Se instalarán aparatos de climatización, no se permite el vertido libre.
Escaparates y vitrinas.	libre	0,10 m.
Toldos planta baja.	2.25 m.	ancho de la acera menos 0,50 y no más del 10% de la calle	Los accesorios no sobresaldrán de la alineación más 0,10 m.
Toldos planta piso. (1)	0,90 m.
Muestras.	2,25 m.	0,10 m.	En planta de pisos de antepechos con altura máxima de 0,70 m.
Banderines.	2,25 m.	1,30 m. ó 10% ancho calle.	La distancia ancho calle a los huecos será como mínimo igual al vuelo y mayor de 0,60 m.

(1) Cuando se den alternativas se cumplirá la que dé como resultado un vuelo menor.

Todos los elementos superpuestos a las edificaciones guardarán en su composición y conjunto armonía con la fachada de la edificación, debiendo realizarse con materiales que tengan unas mínimas condiciones de dignidad y seguridad.

La autorización municipal para la instalación de muestras y banderines luminosos en plantas de pisos requerirá acreditación de la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o, en general, usuarios permanentes de los locales que tengan huecos a menos de 10 m. de cualquier parte del anuncio luminoso, así como de los enfrentados a él. Si se tratase de un edificio en que no existiese actividad residencial, podrá eliminarse la primera de las condiciones antedichas.

5.- Los elementos técnicos pueden ser instalaciones o canalizaciones. Observarán las siguientes reglas:
1. a) Las instalaciones no perjudicarán la estética de las fachadas; no podrán sobresalir más de 0,30 m. del paramento de la fachada, salvo que se encuentren dentro de terrazas, o en marquesinas en planta baja. La instalación de aparatos de aire acondicionado en los huecos de plantas de pisos y visibles desde la vía pública, podrá condicionarse a la modificación de la carpintería para su correcta armonización, e incluso podrá denegarse si cupiera dicha instalación en paramentos con apertura de rejillas. La altura mínima de estas instalaciones si sobresalen de la alineación exterior, será de 2,25 m.
2. b) Las canalizaciones podrán disponerse libremente en las nuevas edificaciones. En las obras en los edificios ya construidos podrán autorizarse bajantes de aguas pluviales y, excepcionalmente, las necesarias para la evacuación de humos y gases de locales, y la ventilación de plantas bajas y sótanos. Las canalizaciones dispuestas a altura menor de 2,25 m. sobre la rasante de la acera o del terreno serán de fundición o dispondrán de protección mediante reja de forma adecuada a la canalización que se protege. En todo caso, se integrarán en la fachada en adecuadas condiciones de ornato y seguridad.

Artículo 94.- Medianerías.

1.- Cuando como consecuencia de obras de nueva edificación resultaren en la misma medianería visibles desde la vía pública, tales medianerías deberán ser tratadas en sus materiales de manera semejante a las fachadas de la edificación.
2.- Las medianerías visibles desde la vía pública se mantendrán en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato, debiendo tener un color de la misma tonalidad que el predominante en la fachada. El Ayuntamiento podrá imponer como condición a las obras en los edificios, si no supone desvío de su objetivo, la obligación de tratamiento de las medianerías del edificio en cuestión.

Artículo 95.- Cerramientos de parcela.

1.- Todo solar dispondrá de cierre provisional hasta su edificación, con cerramiento estable sito en la alineación oficial, cuyo dimensionado y ejecución serán adecuados para garantizar su estabilidad y correctas condiciones de conservación, debiendo guardarse en su composición las debidas condiciones de dignidad y armonía con su entorno.
Se exceptúan de esta obligación aquellos solares que, previa autorización municipal, se habiliten para usos provisionales como estacionamiento de vehículos, quioscos y similares, para los que en la correspondiente autorización se impondrán las condiciones de adecuación que el solicitante habrá de implantar en el solar para el ejercicio del uso o actividad pretendido.
2.- Las parcelas podrán cerrarse con las condiciones que a continuación se indican, salvo que por el uso a que se destinen se requiriesen otras condiciones:
1. a) En el medio urbano se realizarán a base de cerca vegetal, tela metálica o reja trabajada de hierro o de acero. Su altura máxima será de 2,50 m., pudiendo disponer de zócalo de fábrica de altura no superior a 0,80 m. Se permiten lienzos de fábrica hasta su altura máxima, siempre que su longitud no exceda del 10% de la longitud del tramo correspondiente. El diseño y ejecución de las cercas armonizarán con el de las edificaciones de la propia parcela.
2. b) En el medio rural existe libertad para las condiciones y composición de las cercas, salvo la de respetar una altura máxima de 2,50 m.
3. c) En cualquier ámbito, salvo que las condiciones especiales del uso a desarrollar en la correspondiente parcela impusieran características determinadas, se prohíben soluciones de cercado con elementos que puedan causar daño a personas o animales, tales como alambre de espino, cascote de vidrio en la coronación de fábricas, rejas puntiagudas y otras análogas.
3.- En el medio urbano las cercas se emplazarán en los linderos y en la alineación exterior de la parcela; podrán retrasarse de las alineaciones a fin de conseguir una mejor relación de la edificación con los espacios públicos, debiéndose en estos casos tratar el espacio privado que se incorpore materialmente al espacio público en congruencia con éste, aunque su mantenimiento debe correr a cargo del propietario.
En el medio rural las cercas se situarán en los linderos de la parcela, sin perjuicio de los retranqueos que pudieran imponerse por las servidumbres a que se refiere el artículo 49 de las presentes Normas Urbanísticas.
4.- Los locales situados en las plantas bajas de los edificios, en tanto no se destinen al uso correspondiente, deberán cerrarse.

Artículo 96.- Vallas publicitarias. (Modificación Nº20)

Las vallas publicitarias y demás elementos de publicidad exterior en terrenos, vallados y edificaciones se regularán por las determinaciones de la Ordenanza Municipal de Publicidad Exterior, que deberá incorporar las previsiones de la Ley de Costas y su Reglamento en las zonas de servidumbre y afección.

Sección 4ª: CONDICIONES DE SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y DOTACION. (DC09- 2019 o norma que la sustituya)

Artículo 97.- Condiciones generales.

1.- Regirá la normativa estatal y autonómica de obligado cumplimiento.
2.- El Ayuntamiento de Benidorm podrá completar la anterior mediante Ordenanza Especial, en el ámbito de sus competencias incluida la de Protección o Seguridad contra Incendios.
3.- En tanto ésta no se desarrolle se observarán las siguientes condiciones:
1. a) Patios.
  1. 1º.- El patio interior mínimo, a los efectos previstos en el art. 2.12 "in fine" del Decreto 85/1989 de 12 de junio del Consell de la Generalitat Valenciana, en el tipo 3 establecido por dicho Decreto, con valor mínimo de 3 m. y 2 m., según se trate, respectivamente, de vivienda plurifamiliar o unifamiliar.
  2. 2º.- Se consideran patios abiertos a fachada aquellos que se adosan a ésta, careciendo de cerramiento en ella, y cuya profundidad desde la alineación es superior a 1,50 m. El frente o abertura a fachada de dichos patios será de al menos 6 metros de los patios tipo 1 del art. 2.12 citado.
  3. 3º.- Los patios podrán resolverse de forma mancomunada entre predios lindantes con las garantías registradas pertinentes.
2. b) Aparcamientos y Garajes en los edificios.
  1. 1º.- Cuando así se establezca en las presentes Normas Urbanísticas, se dispondrá en los edificios dotación de aparcamientos de los vehículos de sus usuarios, con independencia de la existencia en las proximidades de otros aparcamientos públicos o privados. Esta dotación de aparcamientos observará las reglas establecidas en el presente artículo.
    La obligatoriedad de previsión de aparcamientos podrá ser eximida o condicionada por el Ayuntamiento cuando se dé alguna de las circunstancias siguientes:
    1. a) Nuevos usos que se instalen en edificaciones existentes que no cuenten con la provisión adecuada de plazas de aparcamiento y cuya tipología de edificación lo impida o desaconseje.
    2. b) Cuando se trate de obras de nueva edificación que tengan su acceso a través de vías cuyas características y funciones desaconsejen la provisión de aparcamientos.
    3. c) Cuando se trate de obras de nueva edificación o de reestructuración de edificio existente, y la parcela en cuestión tuviera una superficie inferior a 200 m2, o un diámetro del círculo inscribible inferior a 12 m.
    4. d) En áreas de edificación en manzana cerrada cuando las plazas resultantes fuesen inferiores a 5.
    5. e) En los casos en que así se permite en las presentes Normas Urbanísticas, podrá resolverse total o parcialmente la obligatoriedad de dotación de aparcamientos en parcela distinta a la que alberga la edificación a la que se exige dicha dotación.
  2. 2º.- La cuantía de esta obligación viene determinada en las normas de uso contenidas en el Capítulo 7º de las presentes Normas Urbanísticas. Cuando se exprese en unidades de aparcamiento por m², éste se referirá a la superficie útil de los diversos locales que provocan la necesidad de la dotación. Cuando se trate de edificación cerrada la cuantía está limitada a una planta completa sobre la superficie del solar.
  3. 3º.- La localización de los aparcamientos necesarios podrá ser en el espacio libre de parcela o en espacio construido de la misma.
    Cuando se disponga en el espacio libre de parcela, si es en superficie se respetará en lo posible el arbolado, y si es en construcción subterránea se localizará en conjunción con el resto de instalaciones previstas en el referido espacio libre, procurando disponer sobre la construcción las que no requieran jardinería.
    
    Cuando la provisión de plazas de aparcamiento se realice en espacios edificados o garajes, éstos podrán emplazarse en plantas bajas o inferiores, en edificaciones subterráneas en los espacios libres de parcela, o en edificio exclusivo.
  4. 4º.- El acceso del aparcamiento vendrá señalado expresamente en el proyecto de obras de edificación correspondiente o, en caso contrario, deberá ser objeto de autorización municipal expresa. Podrá ser condicionado, modificado o denegado por el Ayuntamiento en base a razones de escasa visibilidad, puntos de gran concentración de tráfico, o respeto al arbolado existente en las vías públicas. La localización del acceso al aparcamiento se indicará en la correspondiente cédula urbanística.
  5. 5º.- El diseño y organización de los aparcamientos y garajes se ajustarán a las condiciones establecidas en la Normativas de Accesibilidad y diseño Autonómica y estatal vigentes.