Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.

La presente ley tiene por objeto fomentar el acceso a la vivienda en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cantabria regulando el régimen jurídico, las actuaciones administrativas en materia de vivienda protegida y la emergencia habitacional.

Artículo 2. Concepto de vivienda protegida.

1. 1. Es vivienda protegida aquella que, cumpliendo los requisitos y condiciones de uso, destino, precio y superficie establecidos por la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo, es calificada como tal por un acto administrativo dictado por el órgano competente en materia de vivienda.
2. 2. Pueden ser además objeto de protección, en los términos que se establezcan por las disposiciones que desarrollen la presente ley:
   1. a) Los terrenos y obras de urbanización necesarias para llevar a cabo la construcción de las viviendas protegidas, los locales comerciales, garajes, anejos, trasteros y otros elementos de la vivienda.
   2. b) Aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, de deportistas, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, personas dependientes u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable.
3. 3. A efectos de la presente ley, la denominación de vivienda protegida incluye también el resto de los elementos protegidos vinculados a ella.

Artículo 3. Propietarios y usuarios.

1. 1. Podrán ser propietarios de las viviendas protegidas:
   1. a) Las personas físicas que las adquieran mortis causa o que, en el momento de su adquisición, ínter vivos, reúnan las condiciones para ser usuarias de ellas.
   2. b) Las Administraciones Públicas y cualesquiera organismos públicos y entidades de Derecho Público o Privado vinculadas o dependientes de las Administraciones Públicas.
   3. c) Las fundaciones y las asociaciones declaradas de utilidad pública.
   4. d) Las asociaciones, organizaciones no gubernamentales y demás entidades privadas, sin ánimo de lucro, inscritas en el registro de asociaciones de Cantabria, que desarrollen su actividad en ayuda a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial.
   5. e) El resto de personas jurídicas privadas.
2. 2. Únicamente las personas físicas podrán ser usuarias de las viviendas protegidas.
3. 3. También podrán ser cesionarios, usufructuarios y arrendatarios los sujetos comprendidos en las letras b), c), d) y e) del apartado 1, para destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial.

Artículo 4. Requisitos de los usuarios de viviendas protegidas.

1. 1. Los usuarios de las viviendas protegidas deberán cumplir además de los requisitos económicos y personales que se establezcan, los siguientes:
   1. a) Carecer de una vivienda en propiedad.
   2. b) No ostentar la titularidad de un derecho real de goce o disfrute vitalicio sobre una vivienda.
   3. c) Estar debidamente inscritos en el Registro de demandantes de viviendas protegidas de Cantabria.
2. 2. Excepcionalmente podrán ser usuarios de las viviendas quienes no cumpliendo las condiciones establecidas en los apartados a) y b) anteriores, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:
   1. a) Haber sido privados del derecho a usar la vivienda como consecuencia de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que se encuentren al corriente de pago de las pensiones alimenticias y compensatorias.
   2. b) Que la vivienda esté sujeta a expediente de expropiación forzosa.
   3. c) Que la vivienda esté afectada por actuaciones de emergencia o remodelaciones urbanas que hayan implicado la pérdida del uso de la vivienda.
   4. d) Que se encuentren en situación de emergencia habitacional o en cualquier otra situación de vulnerabilidad que precise de tutela especial.
3. 3. El Gobierno mediante decreto establecerá los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas, niveles de renta y, en su caso, los coeficientes de ponderación.
4. 4. El Gobierno mediante decreto podrá regular otras situaciones excepcionales que justifiquen exonerar a los usuarios de las viviendas del cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1.a) y 1.b) de este artículo.
5. 5. Las normas que establezcan los requisitos económicos de los usuarios de las viviendas podrán determinar la ponderación de los ingresos familiares aplicando coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar, la edad, existencia de personas con discapacidad en la misma y otros factores que se estimen oportunos, teniendo en cuenta criterios de progresividad en su determinación.

Artículo 5. Destino y ocupación de las viviendas protegidas.

1. 1. Las viviendas protegidas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus propietarios o de los titulares de los negocios jurídicos que, habiendo sido autorizados, confieren a su titular el derecho a establecer en la vivienda su domicilio habitual y permanente.
2. 2. La ocupación de las viviendas protegidas deberá efectuarse en el plazo de seis meses a contar desde su adquisición salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda. Dicho plazo se contará a partir de la fecha de notificación de la calificación definitiva cuando se trate de viviendas promovidas para uso propio.
3. 3. Es domicilio habitual aquel que es ocupado de forma efectiva por sus usuarios. Se entenderá que existe habitualidad cuando la vivienda permanezca ocupada más de seis meses seguidos en el término de un año, salvo que medie autorización para no ocupar temporalmente la vivienda.
4. 4. Es domicilio permanente aquel que constituye la residencia de su usuario.
5. 5. La vivienda no perderá el carácter de domicilio permanente por el hecho de que cualquier miembro de la familia o unidad de convivencia ejerza en ella una profesión u oficio, siempre que dicha actividad sea compatible con el uso residencial y se cumplan las condiciones y requisitos que se establezcan. El inicio del ejercicio de la actividad se comunicará en el plazo de un mes a la dirección general competente en materia de vivienda mediante una declaración responsable.
6. 6. La declaración responsable a la que se refiere el apartado anterior no exime a la persona interesada de recabar los restantes permisos, licencias o autorizaciones contemplados en la normativa aplicable.
7. 7. Las viviendas protegidas no pueden subarrendarse total o parcialmente, salvo en el supuesto previsto en el apartado 3 del artículo 3, ni destinarse a segunda residencia o a otros usos incompatibles con la vivienda.

Artículo 6. Autorización para no ocupar temporalmente la vivienda.

1. 1. El órgano competente en materia de vivienda podrá autorizar que una vivienda protegida no permanezca ocupada por un plazo máximo de dos años, por las siguientes causas debidamente acreditadas:
   1. a) Motivos laborales o de estudios.
   2. b) Enfermedad del legítimo ocupante de la vivienda que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana.
   3. c) Enfermedad grave de un familiar hasta el segundo grado de consaguinidad o afinidad que requiera ayuda para realizar los actos diarios de la vida cotidiana.

      El plazo podrá ampliarse como máximo un año más, de forma extraordinaria, cuando dentro del segundo año de no ocupación de la vivienda se ponga de manifiesto que por circunstancias que no pudieron ser previstas inicialmente, la causa que motivó la autorización persiste y que finalizará dentro de dicho plazo extraordinario de un año.

2. 2. Las causas que motiven la solicitud de autorización administrativa para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deben concurrir en la persona que la solicite con posterioridad a la fecha en que se hubiera formalizado el contrato de compraventa o arrendamiento de la vivienda.
3. 3. Las solicitudes para no ocupar temporalmente una vivienda protegida deberán resolverse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado resolución expresa se entenderá estimada la solicitud de autorización.
4. 4. No podrá otorgarse una nueva autorización hasta transcurridos tres años desde el fin del plazo máximo de desocupación, incluido el período extraordinario de prórroga.
5. 5. Por acuerdo del Gobierno podrán establecerse causas extraordinarias que justifiquen la autorización para no ocupar temporalmente la vivienda o periodos distintos a los establecidos en los apartados anteriores. El acuerdo se publicará en el "Boletín Oficial de Cantabria".
6. 6. No será necesaria la autorización cuando el propietario de la vivienda ceda temporalmente el usufructo de ella a la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria para que pase a formar parte del parque público de vivienda.

Artículo 7. Precio de las viviendas protegidas.

1. 1. Los precios de venta y renta de las viviendas protegidas y demás elementos que se declaren protegidos se fijarán y revisarán por acuerdo del Gobierno.
2. 2. El importe anual máximo de las rentas de las viviendas que se califiquen definitivamente de acuerdo a programas de arrendamiento será el establecido por la normativa específica de acuerdo a las que sean calificadas.
3. 3. La sujeción a un precio o valoración máximos afecta a todos los elementos protegidos estén o no vinculados a la vivienda.
4. 4. Siempre que la presente ley haga referencia al precio máximo de las viviendas, habrá de entenderse que la expresión se refiere también a la valoración máxima y al precio y valoración máximos de todos los elementos protegidos.
5. 5. Durante la vigencia del régimen de protección cualquier acto de disposición de viviendas protegidas o de derecho sobre ellas estará sujeto a un precio máximo.
6. 6. Cuando por su naturaleza, el acto de disposición carezca de precio, estará sujeto a una valoración máxima.
7. 7. Queda prohibida la percepción de sobreprecios, cantidades o primas de cualquier especie, superiores a los precios máximos, incluso por mejoras, obras o instalaciones complementarias distintas a las que figuren en el proyecto de obra de la referida vivienda. Esta prohibición se extiende al mobiliario que se integre o se sitúe en la vivienda.
8. 8. Son nulas las cláusulas y disposiciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados. En estos casos, se entiende que la transmisión se ha efectuado por el precio máximo permitido. Si el adquirente, arrendatario o cesionario abona cantidades superiores al precio máximo tiene derecho a reclamar su devolución.
9. 9. A los únicos efectos previstos por esta ley, el precio máximo no incluye los impuestos que graven el negocio jurídico que se celebre.

Artículo 8. Módulo básico autonómico.

1. 1. El módulo básico autonómico es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil que sirve de referencia para la determinación de los precios máximos.
2. 2. El módulo básico autonómico se establece por acuerdo del Gobierno que podrá delimitar ámbitos territoriales de precio máximo superior.
3. 3. El acuerdo del Gobierno se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria».

Artículo 9. Valor de los terrenos en la promoción de viviendas protegidas.

El valor de los terrenos destinados a la promoción de vivienda protegida se determinará mediante decreto del Gobierno teniendo en cuenta el precio máximo de venta de las viviendas protegidas y demás elementos protegidos y el coste de las obras de urbanización.

Artículo 10. Superficie.

1. 1. La superficie útil máxima de las viviendas protegidas es de noventa metros cuadrados. Dicha superficie no incluye la del resto de los elementos protegidos vinculados a ellas.
2. 2. A los efectos de determinar el precio máximo de venta, la superficie útil máxima de los garajes será de veinticinco metros cuadrados y la de los trasteros de ocho metros cuadrados.
3. 3. Mediante decreto podrán establecerse superficies de vivienda superiores a la señalada en el apartado 1 de este artículo, cuando lo demanden las medidas de protección de colectivos especialmente protegidos o el desarrollo y ejecución de programas específicos de vivienda protegida.

Artículo 11. Duración del régimen de protección.

1. 1. La duración del régimen de protección relativo al uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas protegidas será de treinta años a partir de la calificación definitiva como vivienda protegida, con las siguientes excepciones:
   1. a) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará veinte años.
   2. b) Cuando el suelo sobre el que se sustente la promoción no haya sido adquirido por cualquier título, oneroso o gratuito, de una Administración pública y la promoción o las viviendas no hayan obtenido subvenciones públicas, el régimen de protección durará diez años.
2. 2. Mediante decreto se podrán establecer períodos distintos de duración del régimen de protección.