Normativa ·
Cambio de uso de local a vivienda: requisitos técnicos y trámite
Un bajo de 60 m² con 5 m de fachada cabe como vivienda en Madrid y en Sevilla, pero no en Barcelona. Los cuatro filtros que lo deciden, con su artículo.
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- Ricardo Prieto
Me han encargado convertir un bajo en vivienda: ¿es viable y qué tengo que justificar? Es una de las consultas que más se repiten, y casi siempre llega con el local ya visto y el cliente con prisa.
La respuesta corta: es viable si el local pasa cuatro filtros, y en este orden: el plan general, las condiciones mínimas de la vivienda, el Código Técnico y la comunidad de propietarios. El primero dice si se puede; los otros tres, si cabe. Y lo que más tumba un cambio de uso no suele ser el primero: es el CTE, que el planeamiento haya agotado el número de viviendas y lo que digan los estatutos de la comunidad.
Vamos a verlo con el texto delante. Primero, lo que exige el plan general; después, las condiciones de la vivienda en Madrid, Barcelona y Sevilla, el CTE y la comunidad, y al final, un mismo local de 60 m² pasado por las tres ciudades.
Primer filtro: lo que dice el plan general
Antes de medir nada, hay que saber si el plan admite una vivienda en ese local. El de Madrid le dedica una sección entera, y es el mejor ejemplo de lo que conviene mirar en cualquier ciudad:
«Será posible la transformación en vivienda de locales cuando el uso principal del edificio sea el residencial, tanto si está implantado como uso cualificado o como alternativo, siempre que la norma zonal u ordenanza particular de aplicación no vincule el local a un uso distinto del residencial o prohíba su transformación. […] En aquellos ámbitos en los que esté limitado el número de viviendas, no podrá superarse el límite máximo de éstas mediante la transformación de locales de uso no residencial.»
Fíjate en la última frase. Si el ámbito tiene un número máximo de viviendas y el edificio ya lo ha alcanzado, el local no puede ser vivienda, por mucho que cumpla todo lo demás. Es el riesgo que menos se ve desde la calle y el que antes conviene descartar.
El artículo siguiente añade las condiciones de situación:
«Para que sea posible la transformación en vivienda de locales de uso no residencial, estos deberán estar situados en planta baja o en planta de piso. […] no será posible la transformación en vivienda de los locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ellos. No podrán transformarse en vivienda los locales que tengan sobre ellos otros destinados a usos terciario recreativo o terciario comercial»
Dicho de otro modo: nada de semisótanos, y nada de locales con un bar o una tienda encima. Y si del local salen dos viviendas o más, el artículo 7.3.16 añade la dotación de aparcamiento.
No todos los planes son tan explícitos. El de Sevilla no tiene una sección de transformación de locales, y entonces manda la ficha de la zona. Pero las preguntas son las mismas en cualquier ciudad: ¿el edificio es residencial?, ¿la zona admite vivienda en esa planta?, ¿quedan viviendas por agotar?
Segundo filtro: las condiciones mínimas de la vivienda
Superado el plan, la pregunta es si cabe una vivienda. Unas comunidades lo regulan en el plan general y otras en un decreto de habitabilidad.
Madrid: el plan general hace de norma de habitabilidad
El plan madrileño exige que las viviendas que salen de un local cumplan las mismas condiciones que cualquier vivienda (artículo 7.3.14). La primera es la superficie:
«A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados […] Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.»
Quédate con la segunda frase, porque en un local estrecho es la que salva el proyecto. La otra condición que decide es la luz:
«Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior. La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable.»
En un local con un solo frente a calle, la estancia, la cocina y cada dormitorio necesitan hueco a esa fachada o a un patio que cumpla. Súmale la altura libre de 2,50 m del artículo 7.3.5 y la vivienda exterior del artículo 7.3.3: más de 3 m de fachada y una pieza de más de 12 m² con hueco a ella.
Cataluña: el decreto de habitabilidad y la fachada mínima
En Cataluña manda el Decreto 141/2012. Su anexo 4 clasifica las intervenciones en edificios existentes, y el cambio de uso de un local que ocupa menos de la mitad del edificio cae en el grupo C: se aplican las condiciones de la vivienda nueva del anexo 1, con la altura libre rebajada de 2,50 a 2,40 m (anexo 4).
El anexo 1 fija una superficie útil mínima de 36 m² (apartado 3.1). Pero la condición que más pesa en un local estrecho es otra, y no tiene equivalente en Madrid. El texto de nuestra base está en catalán:
«El perímetre mínim de façana exigible als habitatges (L) es determina en funció de la seva superfície útil (S), i no podrà ser inferior a la relació S/9 mesurada en metres lineals.»
Es decir, cada 9 m² de vivienda piden un metro de fachada. Una vivienda de 54 m² necesita 6 m de fachada; con 5 m, no puede pasar de 45 m² útiles. Y esto es importante: en un local la fachada no se estira; lo único que se ajusta es la superficie.
Sevilla: el apartamento de 40 m²
El plan de Sevilla abre una puerta muy útil para los locales:
«Cuando las condiciones particulares de zona o las normas específicas de aplicación no lo impidan, podrán disponerse apartamentos compuestos por una estancia-comedor-cocina, que también podrá ser dormitorio, y un cuarto de aseo completo. La superficie del apartamento no podrá ser inferior a los 40 metros cuadrados útiles […] A todos los efectos, los apartamentos computan como viviendas.»
Fíjate en la última frase: un apartamento cuenta como vivienda a todos los efectos, también para el número máximo de viviendas. Para la luz, el plan admite viviendas interiores, y en los apartamentos basta con un hueco en la pieza principal (artículo 6.3.5).
Las tres ciudades, comparadas
| Condición | Madrid | Barcelona | Sevilla |
|---|---|---|---|
| Superficie útil mínima | 40 m²; admite vivienda diáfana (art. 7.3.4) | 36 m² (anexo 1, 3.1) | 40 m² como apartamento (art. 6.3.3) |
| Altura libre | 2,50 m en piezas habitables (art. 7.3.5) | 2,40 m en cambio de uso (anexo 4) | 2,50 m en el 75 % de la superficie (art. 6.3.6) |
| Luz y fachada | Todas las piezas habitables exteriores; huecos del 12 % (art. 7.3.8) | Fachada de al menos S/9 (anexo 1, 3.6); huecos de 1/8 (3.9) | Apartamento: un hueco en la pieza principal (art. 6.3.5) |
| Título | Declaración responsable si las obras no necesitan proyecto (Ley 9/2001, art. 155) | Licencia (art. 187) | Licencia: aumenta el número de viviendas (LISTA, art. 138) |
Tercer filtro: lo que exige el Código Técnico
Aquí es donde, en mi experiencia, se decide la mayoría de los cambios de uso. La Parte I del CTE lo dice así:
«En todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir las exigencias básicas del CTE. Cuando un cambio de uso afecte únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento, se cumplirán dichas exigencias en los términos en que se establece en los Documentos Básicos del CTE.»
Un local en un edificio de viviendas es el segundo caso, así que hay que ir documento por documento. Los que más dan que hablar son la ventilación, el ruido y la energía.
Ventilación: la salida a cubierta
Mientras era local, a su ventilación le bastaba el RITE. Al pasar a vivienda, entra de lleno en la sección HS 3, que se aplica al interior de las viviendas (apartado 1.1). Los caudales los repasamos en el artículo sobre el caudal mínimo de ventilación y se calculan en un minuto con la calculadora de ventilación. El problema de un bajo no son los litros por segundo. Es dónde se expulsa el aire:
«Las bocas de expulsión deben situarse en la cubierta del edificio separadas 3 m como mínimo, de cualquier elemento de entrada de ventilación (boca de toma, abertura de admisión, puerta exterior y ventana) y de los espacios donde pueda haber personas de forma habitual, tales como terrazas, galerías, miradores, balcones, etc.»
En la planta baja de un edificio de cinco plantas, eso es un conducto que sube hasta la cubierta por un patio, un hueco de instalaciones o la fachada. Todos esos caminos pasan por elementos comunes, así que el CTE te lleva directo al cuarto filtro.
Ruido: el vecino, el portal y la calle
El local de al lado y la calle son ahora el problema acústico de la vivienda. El DB-HR fija los mínimos:
«El aislamiento acústico a ruido aéreo, D nT,A, entre un recinto protegido y un recinto de instalaciones o un recinto de actividad, colindante vertical u horizontalmente con él, no será menor que 55 dBA.»
Con el portal o con otra vivienda, el mínimo es de 50 dBA, y frente a la calle depende del ruido de la zona: con un índice de ruido día entre 65 y 70 dBA, un dormitorio pide 37 dBA de fachada, según la tabla 2.1 del mismo apartado. Un escaparate de vidrio sencillo no llega.
Una advertencia: el ámbito del DB-HR excluye «las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación en los edificios existentes, salvo cuando se trate de rehabilitación integral» (DB-HR, introducción), y no nombra el cambio de uso. Hay quien lee ahí una exención. Mi recomendación es no apoyarse en ella: una vivienda pegada a un bar sin aislar es una reclamación segura.
Energía: el umbral de 50 m²
La sección HE 1 se aplica a todo cambio de uso (HE 1, apartado 1): hay que aislar la envolvente de la vivienda, también el suelo y la medianera con el local vecino. La HE 0, la de consumo, solo entra en los cambios de uso de más de 50 m² útiles, y entonces se aplica a la vivienda que cambia de uso (HE 0, apartado 1).
En una vivienda con salida directa a la calle, la evacuación y la accesibilidad suelen resolverse con menos obra. Donde un bajo se juega la viabilidad es en estas tres.
Cuarto filtro: la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal no exige permiso de la junta para cambiar el uso de un local. Lo que puede impedirlo son los estatutos, que según el artículo 5 pueden contener «disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales». Si prohíben destinar los locales a vivienda, cambiarlos exige la unanimidad de todos los propietarios, según el artículo 17.6. En la práctica, es un no.
Y aunque los estatutos no digan nada, las obras fuera del local sí necesitan a la comunidad. El artículo 7.1 deja que el propietario modifique su local si no altera la seguridad, la estructura o la configuración exterior del edificio, pero es tajante con lo demás:
«En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
El conducto hasta la cubierta y el cambio del escaparate por una fachada de vivienda son exactamente eso. Conviene hablar con la comunidad antes de que el cliente firme la compra, no después.
Caso práctico: un bajo de 60 m² en tres ciudades
Pues bien, ya podemos pasar un local por los cuatro filtros. Tomemos un bajo de 60 m² construidos en un edificio residencial de cinco plantas entre medianeras, con viviendas encima, el portal a un lado y un bar al otro. Tiene 5,00 m de fachada, 12 m de fondo, una altura libre de 3,10 m y unos 52 m² útiles. Supongamos que en las tres ciudades la zona admite vivienda en planta baja y que el edificio no ha agotado su número de viviendas.
- Madrid. Edificio residencial, planta baja y viviendas encima: pasa los artículos 7.3.12 y 7.3.13. La superficie (52 m²) y la altura (3,10 m) sobran. El problema es la luz: en 4,70 m libres de fachada no caben una estancia que inscriba un círculo de 3 m y un dormitorio que inscriba uno de 2,70 m, los dos con hueco a la calle. La salida la da el artículo 7.3.4: una vivienda diáfana, con el baño como única pieza cerrada. Sus unos 48 m² habitables piden 5,76 m² de huecos, el 12 %, y un hueco de 4 × 2,60 m da 10,4 m². Viable.
- Barcelona. Grupo C del anexo 4: superficie y altura cumplen. Pero la fachada mínima es S/9: 52 / 9 = 5,78 m, y el local tiene 5,00 m. Así no es viable. O se reduce la vivienda a 45 m² útiles, o se justifica una rebaja por el artículo 6 del decreto, que el anexo 4 admite sin bajar del umbral del anexo 2.
- Sevilla. Como apartamento, con estancia-comedor-cocina que también hace de dormitorio, supera los 40 m² y le basta un hueco en la pieza principal. Viable, por licencia, porque suma una vivienda al edificio.
Y en las tres, el CTE pone las mismas tareas: el conducto a cubierta (con permiso de la comunidad), 55 dBA con el bar, una fachada que aísle de la calle y la envolvente de la HE 1. Con 52 m² útiles entra además la HE 0; con 48 m², no.
Mismo local, misma obra, tres resultados. Y el que falla lo hace por una regla que no existe en las otras dos ciudades.
Antes de comprar: las comprobaciones, en orden
Mi recomendación es comprobarlo en este orden, porque las primeras preguntas descartan el local sin gastar un euro en proyecto:
- ¿Quedan viviendas? Si el ámbito las limita, cuenta las que ya tiene el edificio.
- ¿El plan admite vivienda en ese local? Uso del edificio, planta, nada por debajo del terreno y nada terciario encima.
- ¿Cabe la vivienda mínima con esa fachada? Superficie, altura y, sobre todo, luz.
- ¿Por dónde sale la ventilación? Si no hay un camino hasta la cubierta, el proyecto no tiene solución limpia.
- ¿Qué dicen los estatutos? Pídelos antes de la oferta.
- ¿Qué título toca? Declaración responsable o licencia, según la ley de cada comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta permiso de la comunidad para convertir un local en vivienda?
Para el cambio de uso en sí, no, salvo que los estatutos lo prohíban (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para las obras que salen del local, como un conducto hasta la cubierta o un cambio de fachada, sí, según el artículo 7.
¿Se puede convertir un semisótano en vivienda?
En Madrid, no: el artículo 7.3.13 lo impide si el suelo del local queda, aunque sea en parte, por debajo del terreno en contacto con él. En otras ciudades, hay que mirar su plan.
Lo que queda abierto
Hemos visto tres ciudades, pero cada municipio tiene su plan y su norma zonal. Y la pregunta que más dinero ahorra no es si el local cumple, sino cuántas viviendas le quedan al edificio. ¿Lo sabes antes de que tu cliente firme la señal?
Si el local está en la Comunidad de Madrid o en Cataluña, el informe de cambio de uso de local a vivienda hace estas comprobaciones con la referencia catastral: el planeamiento, la densidad del edificio, las condiciones de la vivienda, el ruido, la inundación, las obras y el trámite, cada una con el artículo de su norma. Y para el resto de municipios, la ficha de cada uno, como la de Madrid, Barcelona o Sevilla, reúne su normativa con el artículo enlazado.
CEO de Normatia · Arquitecto por la ETSA de Sevilla
Desarrolla software para el sector AECO desde la experiencia de haber proyectado y dirigido obra. En Normatia convierte el CTE, la normativa autonómica y el planeamiento municipal en datos consultables con referencia al artículo exacto.
