Article 4. Supòsits d’obligatorietat de la inspecció tècnica

1. 1. La inspecció tècnica és obligatòria en la tipologia d’edificis descrita a l’article 3, i sempre que es compleixin qualssevol dels supòsits següents:
   1. a) Si ho determina el Programa d’inspeccions tècniques obligatòries que consta en l’annex.
   2. b) Si ho determinen els programes o les ordenances locals, que han de respectar com a mínim el que estableix aquest Decret, sens perjudici que puguin establir obligacions més estrictes. En aquests programes, els ens locals poden incloure zones d’atenció especial per a les quals sigui aconsellable establir uns terminis o condicions més exigents per passar les inspeccions tècniques obligatòries que es determinen a l’annex 1.
   3. c) Si l’edifici o els habitatges de l’edifici s’han d’acollir a programes públics d’ajuts per al foment de la rehabilitació.
2. 2. Resten exclosos de l’obligació d’inspecció tècnica els edificis d’habitatges sobre els quals s’hagi iniciat l’expedient de declaració de ruïna.

Article 5. Persones subjectes al deure de realitzar la inspecció tècnica

1. 1. L’obligació de sotmetre els edificis d’habitatges a inspecció tècnica correspon a la propietat. També en els supòsits de propietat temporal o compartida. En el cas d’edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal, aquesta obligació correspon a la comunitat de propietaris.
2. 2. Les persones propietàries i les persones ocupants han de facilitar l’accés als habitatges i a les altres entitats de l’edifici en el moment de la inspecció, amb la finalitat de possibilitar la inspecció de l’edifici, segons les exigències que estableix l’ordenament jurídic.
3. 3. El cost econòmic derivat de la inspecció tècnica és a càrrec de les persones obligades a la realització de la inspecció.

Article 6. Conseqüències de l’incompliment del deure d’inspecció

El fet de no disposar de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici en els supòsits en què sigui exigible pot comportar la imposició de multes coercitives i de sancions a les persones responsables segons el que preveu la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.

Article 7. La inspecció tècnica i el personal inspector

1. 1. La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges té per objecte determinar l’estat de l’edifici en el moment de la inspecció i orientar la propietat en les actuacions a realitzar per complir el deure de conservació, manteniment i rehabilitació. En cap cas té per objecte detectar vicis ocults.
2. 2. La inspecció tècnica és visual i es fa, almenys, de les parts que consten en el model d’informe normalitzat, facilitat per l’Agencia de l’Habitatge de Catalunya, amb el contingut que determina el present Decret.
3. 3. Cal dur a terme una inspecció tècnica per a cada edifici d’habitatges. En el cas d’immobles subjectes a un règim de propietat horitzontal complexa, es poden dur a terme tantes inspeccions tècniques com subcomunitats hi hagi, sempre que el conjunt d’inspeccions tècniques abasti tot l’edifici i els elements i les instal·lacions comunes entre edificis que conformen el conjunt complex. Els elements compartits amb les diferents subcomunitats han de constar en els informes de la inspecció de totes aquestes.
4. 4. La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges s’ha de dur a terme per una persona amb titulació habilitant acadèmica i professional com a projectista, director/a d’obra o director/a d’execució de l’obra en edificació residencial d’habitatges, segons el que estableix la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació, que hagi contret i tingui en vigor l’assegurança de responsabilitat civil corresponent, i que no incorri en cap incompatibilitat, prohibició o inhabilitació per a l’exercici professional.
5. 5. Els professionals tècnics de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i dels ens o administracions locals o d’altres administracions publiques que tinguin la titulació habilitant poden dur a terme la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges titularitat de les respectives administracions, sens perjudici que puguin realitzar inspeccions tècniques en altres edificis, d’acord amb les seves competències.

Article 8. L’informe de la inspecció tècnica

1. 1. L’informe de la inspecció tècnica s’elabora d’acord amb el model normalitzat i el format que aprova l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Aquest model es pot obtenir al web corporatiu de la Generalitat de Catalunya i al web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

   L’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha de facilitar l’elaboració dels informes i posar a disposició dels tècnics redactors les eines telemàtiques per a la confecció dels informes de la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges d’acord amb els continguts que estableix aquest Decret.

2. 2. El professional tècnic que emet l’informe de la inspecció tècnica s’ha d’ajustar als principis d’imparcialitat, objectivitat, independència i veracitat de les manifestacions que s’hi contenen.
3. 3. L’informe de la inspecció tècnica ha de contenir les següents dades bàsiques:
   1. a) La identificació de l’edifici.
   2. b) La identificació del personal tècnic.
   3. c) Les característiques generals de l’edifici.
   4. d) L’estat de conservació de l’edifici:
      1. d.1) L’apreciació de les deficiències detectades.
      2. d.2) La qualificació de les deficiències segons la classificació que preveu l’apartat 1 de l’article 9 i, en el cas de deficiències greus o molt greus, també ha d’incorporar el que preveu l’apartat 2 del mateix precepte.
4. 4. L’informe també ha d’incloure amb caràcter obligatori:
   1. a) Les recomanacions necessàries per facilitar a la propietat el coneixement de les accions que, segons el parer dels tècnics, cal dur a terme per a un manteniment i conservació correctes de l’edifici, així com la periodicitat d’aquestes accions. Aquestes recomanacions han de formar part de les instruccions que conté el llibre de l’edifici.
   2. b) Les recomanacions tècniques per a la millora de la sostenibilitat i l’ecoeficiència de l’edifici, especialment quan aquestes puguin anar associades a la reparació de deficiències detectades durant la inspecció. Aquestes recomanacions no són substitutòries de l’obligació de disposar de la certificació energètica de l’edifici quan aquesta sigui preceptiva.
   3. c) L’avaluació de les condicions bàsiques d’accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l’accés i la utilització de l’edifici d’acord amb la normativa vigent, que identifiquin i recomanin les intervencions tècnicament viables que permetin assolir la millor adequació possible d’aquestes condicions, especialment quan les propostes puguin anar associades a la reparació de deficiències detectades durant la inspecció.
   4. d) La declaració responsable del personal tècnic conforme té la qualificació professional exigible i sobre la veracitat de les dades que conté l’informe.
   5. e) La declaració responsable conforme la persona tècnica que elabora l’informe disposa de l’assegurança de responsabilitat civil i que la manté vigent, i que no incorre en cap incompatibilitat, prohibició o inhabilitació per a l’exercici professional.
5. 5. L’informe de la inspecció tècnica té una vigència de quatre mesos a comptar de la data de la seva emissió, i ha de ser presentat davant de l’Administració abans de la finalització d’aquest termini. Un cop

   finalitzat, es produeix la seva caducitat.

Article 9. Qualificació de les deficiències

1. 1. L’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges ha de detallar les deficiències detectades en l’edifici, i les ha de qualificar de la manera següent:
   1. a) Deficiències molt greus: són les que, pel seu abast i gravetat, representen un risc imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de les persones i béns, i requereixen una intervenció immediata consistent en el desallotjament de l’edifici o l’adopció d’altres mesures de caràcter urgent i cautelar, que poden incloure l’execució d’obres o, en el seu cas, la declaració de ruïna de l’edifici. b) Deficiències greus: són les que, per la seva incidència, representen un risc imminent per a l’estabilitat o la seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat, que pressuposin un risc per a la seguretat de les persones o béns, i que requereixen en una primera fase l’adopció de mesures cautelars i en una segona fase l’execució de les obres per a l’esmena d’aquestes deficiències.
   2. c) Deficiències importants: són les que, tot i no representar en un principi un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, n’afecten la salubritat i funcionalitat, en haver-se constatat un procés gradual de pèrdua de les prestacions bàsiques originàries, que fa necessària una intervenció correctora que no pot quedar relegada a treballs de manteniment.
   3. d) Deficiències lleus: són aquelles no incloses en els apartats anteriors, que fan necessària la realització de treballs de manteniment preventiu i/o corrector per evitar el seu agreujament, així com que puguin provocar l’aparició de noves deficiències.
2. 2. En els casos en què el personal tècnic que fa la inspecció detecti l’existència de deficiències qualificades com a greus o molt greus, cal que comuniqui de manera immediata tant a la propietat com a l’ajuntament del municipi on es trobi l’edifici la situació de risc imminent, i en el seu cas, la proposta de mesures de seguretat cautelars i urgents a adoptar amb caràcter previ a l’execució de les obres, i el termini orientatiu per esmenar les deficiències. En el supòsit d’adopció de mesures urgents per risc imminent, la comunicació per part del personal tècnic a l’Administració no necessitarà el consentiment de la propietat.
3. 3. Les deficiències greus i molt greus tenen la consideració de situacions de risc imminent per a la salut i la seguretat de les persones i les coses, i queden sotmeses també al que disposa la legislació urbanística. En aquests casos, l’informe de la inspecció tècnica ha d’indicar si les mesures cautelars relatives a la seguretat de l’edifici han estat executades.

Article 10. Obligacions de la propietat posteriors a la recepció de l’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges Són obligacions de la propietat posteriors a la recepció de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici d’habitatges:

1. a) Presentar, directament o mitjançant un representant autoritzat, l’informe de la inspecció tècnica davant de l’Administració competent, d’acord amb el que preveu l’article 11.
2. b) Executar, de manera immediata i urgent, l’adopció de les mesures cautelars requerides en l’informe

   en el supòsit que no s’hagin executat anteriorment.

3. c) Aprovar un programa de rehabilitació en el termini màxim d’un any, quan aquest hagi recollit l’existència de deficiències en l’edifici. Constituir un fons de reserva específic per respondre a les despeses que es derivin de l’execució de les obres previstes en el programa, i executar les obres de rehabilitació previstes en el programa, que es podran realitzar per fases, prioritzant la reparació de les deficiències segons el grau de gravetat. Quan les deficiències apreciades tinguin la qualificació de greus o molt greus, el termini màxim per aprovar el programa de rehabilitació és de sis mesos.

   Aquest programa de rehabilitació requereix la supervisió per part de professionals tècnics amb la capacitació i habilitació descrita a l’article 7.4, els quals faran les recomanacions oportunes.

4. d) Lliurar, a requeriment de les administracions, la documentació acreditativa de l’elaboració i la presentació de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici, així com de l’aprovació del programa de rehabilitació i el seu compliment.

Article 11. Presentació a l’Administració de l’informe de la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges i la sol·licitud d’emissió del certificat d’aptitud. El fitxer comú de les inspeccions tècniques d’edificis d’habitatges.

1. 1. L’informe de la inspecció tècnica de l’edifici junt amb la sol·licitud d’emissió del certificat d’aptitud s’han de presentar davant de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o de les administracions locals que hagin decidit emetre certificats d’aptitud, d’acord amb el que preveu l’article 13, preferentment per via telemàtica i, en el cas de l’informe, en el format que s’estableixi d’acord amb la disposició final quarta.
2. 2. Als efectes de poder tenir coneixement de l’estat del parc d’habitatges i fer-ne el seguiment i d’assegurar un control públic eficient de les inspeccions tècniques, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha de mantenir el fitxer comú d’inspeccions tècniques d’edificis d’habitatges i facilitar-ne l’accés a les administracions locals.

   Les dades de caràcter personal obtingudes han de ser tractades d’acord amb el que estableix la Llei orgànica 15/1999, de 13 de desembre, de protecció de dades de caràcter personal, i la normativa de desplegament.

   El fitxer comú dels informes d’inspecció tècnica també incorpora els certificats d’aptitud atorgats i la seva vigència.