Ordenanza municipal de Ourense que regula la obligación de someter los edificios residenciales antiguos a revisiones periódicas de seguridad, accesibilidad y conservación.
De aplicación en Ourense (Ourense, Galicia).
105.769 habitantes · 85 km²
Ordenanza municipal de Ourense que regula la obligación de someter los edificios residenciales antiguos a revisiones periódicas de seguridad, accesibilidad y conservación.
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La ordenanza de Ourense reúne tres materias que suelen aparecer juntas en un expediente: el deber de conservación, la inspección técnica de edificios y la declaración de ruina. Su objeto es que la propiedad acredite las condiciones básicas de seguridad, estabilidad, estanqueidad, consolidación estructural y habitabilidad según el destino del edificio (artículo 19). Se aplica a cualquier edificación situada en el término municipal, con independencia de que sea vivienda, oficina, local comercial o edificio industrial, y alcanza a sus propietarios, personas físicas o jurídicas (artículo 20). La ITE no se aplica a edificios declarados en ruina por resolución firme ni a los sometidos a un expediente contradictorio de ruina (artículo 20).
Para consultar la ordenanza sin mezclar trámites, conviene separar tres recorridos. El primero comprueba si el edificio debe pasar la ITE y prepara el informe. El segundo ordena las obras cuando la inspección es desfavorable. El tercero analiza si existe una situación de ruina y qué procedimiento corresponde. La norma también conecta estos recorridos con el Plan Xeral de Ordenación Municipal, la normativa de patrimonio y la normativa urbanística aplicable.
Es una ordenanza municipal de conservación de edificios. Fija cómo se acredita el deber de conservación, qué documentación acompaña al informe, cómo se registra, qué ocurre cuando el resultado es desfavorable y cómo se tramitan los expedientes de ruina.
Su estructura ayuda a leerla por problemas. El Título I trata el régimen general del deber de conservación y las órdenes de ejecución. Ahí se localizan las órdenes municipales, los informes y las medidas urgentes. El artículo 3 encuadra el deber. El artículo 4 trata las órdenes y el artículo 13 su cumplimiento.
El Título II concentra la ITE. Los artículos 19 a 28 cubren el deber formal, la persona obligada, el informe, la ficha técnica, el plazo, el registro y las consecuencias del incumplimiento. El artículo 20 identifica a los obligados. El artículo 21 sitúa la intervención del técnico. El artículo 22 se ocupa de la ficha y el artículo 23 del contenido.
El Título III trata la ruina. No es una continuación automática de una ITE desfavorable. Tiene sus propios supuestos, dictamen, instrucción y resolución. Los anexos aportan modelos: el Anexo 1 corresponde a la ficha técnica y el Anexo 2 al informe de inspección técnica.
La ordenanza permite localizar primero el problema de conservación y después la respuesta municipal. El artículo 19 lo relaciona con estabilidad y consolidación estructural, seguridad de los elementos constructivos, estanqueidad frente al agua, redes generales de fontanería y saneamiento y habitabilidad según el uso.
Si el Concello dicta una orden de ejecución, consulta el artículo 4 y, para los informes, el artículo 10. Cuando el edificio está protegido, desplázate al artículo 5, dedicado a esos elementos.
La ITE comprueba las condiciones del inmueble mediante un informe técnico. El artículo 23 orienta la visita hacia la estructura y la cimentación, fachadas y medianeras, elementos con riesgo de caída, cubiertas y azoteas, redes generales y elementos comunes. Ahí entran portales y escaleras.
El informe no queda completo con una descripción genérica del estado del edificio. La ordenanza contempla el reportaje fotográfico interior y exterior y un plano de situación a escala 1:2000. La ficha técnica recoge la situación jurídica, arquitectónica, urbanística y el régimen de ocupación del inmueble, según el artículo 22. La entrega se articula mediante el modelo oficial y se presenta en el Registro General del Concello y en el colegio profesional correspondiente.
El artículo 24 fija la secuencia temporal. El primer informe se presenta dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación total de la construcción o rehabilitación integral. Las inspecciones sucesivas se renuevan cada 10 años. Si una reforma general afecta a la edificación completa, el cómputo parte del certificado final.
Un resultado desfavorable no equivale por sí solo a una declaración de ruina. El informe debe detallar las causas y las obras necesarias, con sus plazos de inicio y ejecución. Si existe peligro inminente, debe dejar constancia de las medidas de seguridad inmediatas que proceda adoptar. El artículo 18 permite localizar la respuesta para esa situación.
Cuando la propiedad no presenta el informe en plazo, el artículo 26 regula las consecuencias. Si el Concello ordena la ITE de oficio, el requerimiento concede 3 meses antes de la ejecución subsidiaria. Si el informe es desfavorable, el artículo 27 orienta el paso posterior. El artículo 28 trata las órdenes por no realizar las obras previstas.
La ruina exige seguir otro itinerario. El artículo 30 fija un criterio económico. El coste de las obras para mantener la seguridad y la salubridad debe compararse con el coste de reposición o de una nueva construcción similar. El umbral es el 50 %, sin incluir el suelo.
La ruina técnica, definida en el artículo 36, atiende al agotamiento generalizado de elementos estructurales o fundamentales que no admiten consolidación o refuerzo. La sustitución debe superar un tercio del conjunto repartido por el edificio. Entre esos elementos están la cimentación, los muros de carga, las vigas, los forjados, las escaleras, la cubierta y los cerramientos exteriores.
El dictamen pericial debe describir el edificio, los daños, sus causas, la valoración, las reparaciones, las circunstancias urbanísticas y el nivel de protección. El artículo 44 ordena ese contenido. En un inmueble protegido, el artículo 38, sobre la ruina de edificios catalogados remite al régimen patrimonial. La resolución se relaciona con las normas del Plan Xeral y con la legislación de patrimonio cultural de Galicia, según el artículo 46.
Hay cuatro datos que conviene separar desde el principio:
La edad del edificio responde a una pregunta temporal. El estado físico responde al contenido de la visita. La ruina añade una valoración económica, técnica y urbanística. Mezclarlos puede llevar a consultar el artículo equivocado.
Esta secuencia no sustituye a la lectura de cada artículo. Sirve para saber dónde empezar y qué documentación buscar en cada paso.
Empieza por el Título II si la pregunta es "¿cuándo toca la ITE?" o "¿qué debe incluir el informe?". El artículo 20 identifica a las personas obligadas y las excepciones; el artículo 24 resuelve la antigüedad, el plazo y la renovación; los artículos 22 y 23 separan la ficha técnica del contenido de la inspección. Para el registro y el libro del edificio, consulta el artículo 25.
Si la pregunta trata de una orden municipal de obras, desplázate al Título I y consulta los artículos 4, 10 y 13. El informe municipal debe determinar la situación urbanística del inmueble conforme a las normas urbanísticas del Plan Xeral, incluida la posible protección o situación de fuera de ordenación, de acuerdo con el artículo 10.5. Ese mismo precepto remite a la ordenanza municipal de tramitación para saber si las obras requieren proyecto técnico o dirección facultativa.
Si la pregunta es "¿está el edificio en ruina?", no empieces por las consecuencias. Comprueba primero los supuestos del artículo 30, la ruina técnica del artículo 36 y, si procede, el dictamen del artículo 44. Después revisa la iniciación y la instrucción del expediente. El artículo 41 contempla esta fase y el artículo 46 la resolución.
A cualquier edificación situada en el término municipal de Ourense, con independencia de su uso o destino. La obligación se atribuye a los propietarios, personas físicas o jurídicas, y el artículo 20 excluye los edificios declarados en ruina por resolución firme y los sometidos a expediente contradictorio de ruina.
Dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación total de su construcción o rehabilitación integral. Las inspecciones posteriores se renuevan cada 10 años, según el artículo 24.
Cuando la reforma afecta a la edificación completa, el cómputo de la antigüedad para la ITE parte de la fecha del certificado de finalización de las obras. La regla está en el artículo 24.
La estructura y la cimentación, las fachadas, los elementos con riesgo de caída, las cubiertas y azoteas, las redes generales de fontanería y saneamiento y los elementos comunes. El artículo 23 establece el contenido material del informe.
El modelo de informe, la ficha técnica de la edificación, un reportaje fotográfico interior y exterior y un plano de situación a escala 1:2000. El artículo 23 recoge el contenido y el artículo 24 la forma de presentación.
La ordenanza señala el Registro General del Concello de Ourense y el colegio profesional correspondiente, conforme al artículo 24. El artículo 25 permite consultar el registro de ITE y el libro del edificio.
La respuesta consultada fija 3 meses antes de proceder a la ejecución subsidiaria cuando la falta de presentación da lugar a un requerimiento municipal. La referencia es el artículo 26.
No necesariamente. El informe desfavorable identifica las condiciones que no se alcanzan y las obras necesarias. La ruina tiene supuestos propios y se estudia en el Título III, especialmente en los artículos 30 y 36.
Cuando el coste de las obras necesarias para mantener la seguridad y la salubridad supera el 50 % del coste de reposición o de una nueva construcción similar, sin contar el suelo. El artículo 30 fija ese criterio.
La resolución de ruina debe respetar las normas aplicables a los edificios catalogados y la legislación de patrimonio cultural de Galicia. La ordenanza lo trata en los artículos 38 y 46. La protección debe comprobarse junto con la situación urbanística que determine el Plan Xeral.
Consulta primero el artículo 24 para fijar la fecha de terminación y el plazo de presentación. Después usa los artículos 22 y 23 para preparar la ficha, la visita y la documentación. El plazo no se deduce solo del año de construcción si ha existido una reforma general que afecte al edificio completo.
La fachada y los elementos que puedan caer a la vía pública forman parte del alcance del artículo 23. Si el riesgo es inminente, la consulta debe continuar por el artículo 18, que trata las medidas urgentes. Si la inspección es desfavorable, el artículo 27 conduce a las consecuencias y obras posteriores.
El artículo 23 sirve para documentar la inspección de estructura y cimentación. Si los elementos fundamentales no admiten consolidación o refuerzo y la sustitución supera el umbral que define la norma, consulta el artículo 36 sobre ruina técnica. La valoración no se cierra con una descripción visual: requiere el dictamen del artículo 44 cuando se tramite la ruina.
Consulta el artículo 10, que relaciona la situación del inmueble y los informes técnicos con la orden de ejecución. Su apartado 5 remite a la ordenanza municipal de tramitación para determinar si la entidad de las obras exige proyecto o dirección facultativa. El artículo 13 se utiliza después para comprobar el cumplimiento de la orden.
La primera comprobación es el nivel de protección y la situación urbanística. Después consulta los artículos 38 y 46. La ruina no se interpreta separada del régimen patrimonial ni de las normas del Plan Xeral que correspondan al inmueble.
Si la propiedad no presenta la ITE, el artículo 26 permite localizar el requerimiento, el plazo y el coste estimativo de la intervención municipal. La ordenanza prevé que los honorarios del técnico designado se notifiquen a la propiedad y se exaccionen a los propietarios en el marco de la ejecución subsidiaria.
La ordenanza de ITE de Ourense se consulta como un recorrido de conservación, inspección y ruina. El artículo 20 delimita a quién alcanza y qué edificios quedan excluidos. El artículo 24 ordena la antigüedad, la primera presentación y las renovaciones. Los artículos 22 y 23 indican qué documentación y qué elementos debe cubrir el informe. Si el resultado es desfavorable, los artículos 26 a 28 orientan las consecuencias y las órdenes de ejecución. La ruina tiene un análisis propio en el Título III, con criterios económicos y técnicos en los artículos 30 y 36, dictamen en el artículo 44 y resolución en el artículo 46. Para edificios protegidos, la consulta debe cruzarse con el Plan Xeral y la legislación de patrimonio cultural de Galicia.
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