Artículo 26. Calidad de la vivienda.

La calidad de la vivienda en Andalucía se refiere al conjunto de condiciones físicas, ambientales y funcionales que hacen que una vivienda sea habitable y segura para sus ocupantes y para la sociedad en su conjunto, satisfaciendo las necesidades y demandas de las personas usuarias de las viviendas y sus anejos, en materia de funcionalidad, seguridad estructural, durabilidad, habitabilidad, accesibilidad universal, salubridad, protección frente al ruido y contra incendios, conectividad, eficiencia energética e hídrica, a partir de las prescripciones establecidas por la normativa vigente y los criterios y principios establecidos en la Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, como respuesta a la demanda social y al interés público.

Artículo 27. Fomento de la calidad.

1. 1. Con objeto de alcanzar los objetivos de calidad, en todas las obras de construcción y rehabilitación de viviendas, tanto de promoción pública como privada, se realizará el estudio geotécnico previo que fuese preceptivo, así como se implementarán durante la construcción sistemas de aseguramiento, control y verificación al efecto para la comprobación de las características técnicas de los materiales, sistemas o instalaciones, así como la supervisión de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, contando para ello con los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la construcción y obra pública y, entre otras, con las entidades de control de calidad de la construcción y obra pública.
2. 2. A efectos de conseguir un nivel adecuado de calidad del parque inmobiliario residencial, la Administración competente en materia de vivienda podrá:
   1. a) Fomentar la investigación e innovación en el sector de la construcción de la vivienda.
   2. b) Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
   3. c) Promover la participación de los distintos agentes implicados en el desarrollo y difusión de la información que fomente la calidad en los procesos mediante documentos técnicos, códigos de aplicación, guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.

Artículo 28. Principios rectores de la calidad de las viviendas.

Los principios rectores que han de regir la calidad de las viviendas en actuaciones de nueva construcción o de rehabilitación son los siguientes:

1. a) Fomentar prácticas orientadas no solo a la consecución de los niveles básicos, sino enfocadas a la satisfacción del cliente final o persona usuaria, implicando a todos los agentes y procesos a través de la mejora continua, la innovación y la asunción de los criterios de responsabilidad social.
2. b) Adecuación al medio geográfico, territorial y entorno urbano, mediante la aplicación de técnicas bioclimáticas.
3. c) Promover la mayor competitividad del sector de la construcción residencial mediante avances en la calidad de los procesos con objeto de alcanzar viviendas más asequibles a la sociedad.
4. d) Seguridad estructural y constructiva, potenciando estrategias de durabilidad de la estructura que pudieran permitir su revitalización una vez superada la vida útil nominal, a la vez que se profundice y evolucione sobre el conocimiento y singularidad de la construcción autóctona y el uso de materiales de proximidad, compatibilizándola con el proceso de industrialización del sector de la edificación.
5. e) Promoción de la industrialización en la construcción de viviendas como vía para consolidar y ampliar el sector productivo industrial actual, rebajando el tiempo total de ejecución de las obras y en especial los tiempos in situ.
6. f) Funcionalidad, habitabilidad e innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que permita flexibilidad para adaptarla a las variaciones de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de las personas con discapacidad o dependencia, de forma que la vivienda sea garante de una calidad de vida digna y adecuada.
7. g) Sostenibilidad ambiental, mediante un uso adecuado del terreno y los recursos naturales y la minimización y la gestión de los residuos generados, y la prevención de contaminación atmosférica, lumínica y acústica. Se impulsará el análisis del ciclo de vida de los materiales y otros indicadores en la construcción y rehabilitación de vivienda para valorar el uso de materiales naturales y de proximidad.
8. h) La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el menor y más eficiente consumo de materiales, de agua y de energía y específicamente mejorar la intervención del factor humano en la construcción. En este sentido, la prevención derivada de aplicar un control de calidad eficaz durante todo el proceso constructivo tiene un importante valor añadido garantizando una reducción de los costes.
9. i) Potenciación de los espacios libres en viviendas y edificios residenciales y de convivencia, tanto privados como públicos y comunitarios, que mejoren sustancialmente la calidad de vida de las personas usuarias de las viviendas y de las comunidades de vecinos. Se fomentará la calidad y la cuantía de los espacios verdes, los equipamientos de barrio y los servicios de proximidad como valores definitorios del perfil de calidad de las viviendas.
10. j) Accesibilidad universal, particularmente para promover el derecho de las personas con discapacidad a llevar una vida independiente, así como el derecho de las personas en situación de dependencia para fomentar la permanencia en su hogar en condiciones adecuadas de seguridad, dignidad y calidad de vida.
11. k) Universalidad en el acceso a servicios de información y telecomunicación, así como en la usabilidad de los componentes, los sistemas y las nuevas tecnologías que se incorporen a las viviendas y sus servicios.

Artículo 29. Responsabilidades y obligaciones.

Los promotores y constructores de las viviendas en Andalucía tienen la responsabilidad de garantizar que las mismas cumplan con los principios rectores de la calidad de las viviendas establecidos en la presente legislación y resto de normativa de aplicación, acreditando documentalmente la redacción del correspondiente estudio geotécnico, así como la implantación de los sistemas de control establecidos y su resultado satisfactorio, junto a la demás documentación técnica y comercial de las viviendas, y explicitando los agentes participantes en dichos sistemas.

Artículo 30. Acciones de la Administración autonómica de Andalucía.

Con el fin de alcanzar unos niveles aceptables y propiciar niveles superiores de calidad para las viviendas, la Administración de la Junta de Andalucía acometerá, entre otras acciones:

1. a) La regulación de la calidad de la edificación, estableciendo y actualizando las normas específicas, como, entre otras, las normas técnicas de diseño y calidad, que la garanticen y fijen los estándares y niveles de control, así como los requisitos mínimos exigibles a las viviendas.
2. b) La potenciación y difusión de los registros públicos oficiales de los agentes responsables de la garantía de calidad en la edificación, laboratorios de ensayos y de entidades de control de calidad de la construcción y obra pública de Andalucía, adecuando los requisitos exigibles para el ejercicio de su actividad a las nuevas necesidades y estándares.
3. c) El impulso de la investigación, la innovación y la difusión de la información que fomente la calidad en las viviendas, sus procesos constructivos y las nuevas formas de habitar.
4. d) La creación de una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, en la que participen las diferentes Administraciones, universidades, asociaciones sectoriales, organismos y agentes implicados con el fin de colaborar en el fomento de la calidad, con la constitución y cometidos que se indiquen en las normas de desarrollo de la presente ley, y, específicamente, promover la investigación para la innovación en el sector de la construcción y la transferencia del conocimiento al sector empresarial.
5. e) La concesión y el fomento de distintivos de calidad tanto para las viviendas como para los agentes intervinientes en el proceso de producción y gestión de las mismas, que podrán ser considerados como criterio para la concesión de ayudas o para el reconocimiento en premios y concursos.

Artículo 31. Libro del Edificio y Manual del Usuario de la Vivienda.

1. 1. El Libro del Edificio es un documento que recopila la documentación gráfica y escrita de la obra ejecutada, que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio, cuyo contenido se regula en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. No obstante, se hará referencia expresa al nivel de eficiencia energética del edificio, acreditado mediante certificado expedido conforme a la normativa vigente y puesto a disposición de las Administraciones públicas y de los usuarios del edificio en los términos reglamentarios. El Libro del Edificio es exigible tanto a nuevas construcciones como a rehabilitaciones integrales y será entregado a la propiedad y conservado por esta o, en su caso, por la comunidad de propietarios, manteniéndolo actualizado y accesible.

   La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos.

2. 2. El promotor deberá entregar, con la documentación que legalmente se determine, el Libro del Edificio debidamente autorizado por la dirección facultativa a la persona adquirente de vivienda unifamiliar y a la comunidad de propietarios cuando se trate de régimen de propiedad horizontal.
3. 3. En las nuevas promociones de vivienda en Andalucía y aquellas viviendas sobre las que se acometa una rehabilitación integral, los promotores estarán obligados a entregar a los compradores, el Manual del Usuario de la Vivienda.

   El alcance y contenido de dicho documento debe ser tal que permita poner a disposición de la persona propietaria, los datos e instrucciones precisas y necesarias particulares de cada vivienda terminada, que posibiliten la contratación y puesta en servicio de instalaciones de la vivienda, llevar a cabo su mantenimiento y conservación y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores. Además de en papel se editará en formato electrónico con objeto de asegurar su conservación, procurando un lenguaje sencillo y lectura fácil.

   El promotor garantizará la entrega efectiva y la disponibilidad del manual para la propiedad y, en su caso, para la comunidad de propietarios. La constancia registral, si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos.

   En el caso de sucesivas transmisiones, dicho documento deberá ser entregado por el vendedor a las sucesivas personas propietarias.

4. 4. Mediante orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, se aprobará el modelo de Manual del Usuario de la Vivienda.
5. 5. En el caso de la realización de actuaciones de rehabilitación integral de edificios de uso vivienda, se deberá redactar un Libro del Edificio existente, en el que se recogerán básicamente los contenidos establecidos en la presente ley, proponiendo las alternativas de proyecto y obras para lograr las mejoras propuestas, así como las condiciones de seguridad, salubridad, conservación, habitabilidad, seguridad contra incendios, etc.

   El Libro del Edificio existente será entregado a la propiedad y, en su caso, a la comunidad de propietarios, que deberá conservarlo y mantenerlo actualizado y accesible para los usuarios y Administraciones competentes en los términos reglamentarios. La eventual constancia registral, si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos y sin que su ausencia limite la validez del Libro ni el ejercicio de derechos u obligaciones derivados de la actuación de rehabilitación.

Artículo 32. Energía y sostenibilidad ambiental y conectividad.

1. 1. En la construcción, rehabilitación y utilización de las viviendas deben perseguirse los siguientes objetivos y recomendaciones:
   1. a) Consumo energético eficiente. Reducir al máximo el consumo de energía tanto en la construcción como en el uso de las viviendas, priorizando el uso de energías renovables y evitando las emisiones de CO2 in situ procedentes de combustibles fósiles.
   2. b) Materiales sostenibles. Utilización de materiales que minimicen el impacto ambiental a lo largo de su ciclo de vida, así como promover la utilización preferente de materiales autóctonos y no contaminantes que, por su composición o estructura, se adecúen mejor a las condiciones climáticas y de construcción propias de la zona en que se realice la obra, con el objeto de racionalizar el mantenimiento y evitar impactos ambientales negativos.
   3. c) Confort y salud. Garantizar un ambiente interior saludable y confortable, mediante medidas de aislamiento térmico y acústico, ventilación adecuada y control de la humedad.
   4. d) Adaptación al entorno. Diseño de edificios que se integren en su entorno y que aprovechen las condiciones climáticas locales, mediante el empleo de criterios adecuados de orientación, circulaciones naturales de aire, sistema de refrigeración, calefacción y ventilación natural o mecánica, diseño de elementos de captación y rechazo solar y, en general, las exigencias de la arquitectura bioclimática.
   5. e) Conectividad. Implementar soluciones que faciliten que los hogares tengan acceso a redes de alta velocidad y capacidad, así como fomentar que, en los edificios de viviendas, puedan localizarse espacios para la implantación de infraestructuras adecuadas para el despliegue de tales redes.
2. 2. La Comunidad Autónoma de Andalucía fomentará la consecución de las medidas de ajuste en la demanda y el consumo de energía y sostenibilidad ambiental previstas en el apartado anterior.
3. 3. Se incentivarán las promociones que propongan inversiones en proyectos de regeneración de ecosistemas naturales que aumenten su capacidad para operar como sumideros de carbono que compensen en todo o en parte el equivalente a la huella de carbono producida por la construcción de los edificios de viviendas, todo ello en el marco del Sistema Andaluz de Compensación de Emisiones previsto en la Ley 8/2018, de 8 de octubre, de medidas frente al cambio climático y para la transición hacia un nuevo modelo energético en Andalucía.

Artículo 33. Accesibilidad universal y diseño para todas las personas en el uso residencial.

1. 1. En la construcción y rehabilitación de edificios de uso residencial debe perseguirse la accesibilidad en las viviendas en un doble sentido: por un lado, acceso a la edificación que constituye o en la que se integra la vivienda, y, por otro, accesibilidad a todas las piezas de la vivienda y a los elementos y zonas comunes, todo ello según lo establecido en la normativa vigente.
2. 2. En las condiciones de accesibilidad habrán de tenerse en cuenta las diferentes discapacidades ligadas a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, y, en todo caso, deberá asegurarse el acceso a todos los espacios comunes del edificio de viviendas a personas en silla de ruedas en las mismas condiciones que el resto de personas usuarias habituales del edificio.
3. 3. El acceso al edificio se realizará a través de un itinerario accesible según criterios de accesibilidad universal, de acuerdo con lo establecido en las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación, y demás requisitos exigidos por la normativa de aplicación.
4. 4. En las promociones de vivienda protegida se reservarán viviendas adaptadas en los porcentajes y condiciones que se determinen reglamentariamente, pudiendo destinarse la mencionada reserva a cualquiera de las diferentes discapacidades ligadas a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial. Por otra parte, las Administraciones fomentarán el diseño de viviendas convertibles, entendiéndose por estas aquellas viviendas que, con modificaciones de escasa entidad que no afecten a su configuración esencial, puedan transformarse para adaptarse a las personas con discapacidad. Todo ello en los términos establecidos en el artículo 32 del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
5. 5. La Comunidad Autónoma de Andalucía impulsará medidas de fomento de la accesibilidad en las viviendas, a fin de que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las mismas, o los elementos y los servicios comunes del edificio, sean utilizables por todas las personas, y en especial las que tengan algún tipo de discapacidad, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable.