CAPÍTULO I. Medidas para el fomento de la funcionalidad y equilibrio del mercado inmobiliario residencial

Artículo 41. Objeto y finalidad.

1. 1. El presente capítulo tiene por objeto establecer un conjunto de medidas orientadas a favorecer el adecuado funcionamiento del mercado inmobiliario residencial, mediante la promoción de condiciones que garanticen su funcionalidad, equilibrio y transparencia, en coherencia con los principios de sostenibilidad, cohesión social y derecho a una vivienda digna y adecuada.
2. 2. A tal efecto, se regulan instrumentos dirigidos a:
   1. a) Fomentar la incorporación de viviendas al mercado de venta y alquiler, especialmente en zonas con alta demanda residencial.
   2. b) Prevenir y actuar frente a usos contrarios a la legalidad y a la función social de la vivienda, especialmente en lo que se refiere a las ocupaciones ilegales.
   3. c) Detectar y corregir situaciones de sobreocupación o infravivienda, que vulneren los estándares mínimos de habitabilidad y convivencia, por suponer un peligro real para la seguridad y la salud de los habitantes.
3. 3. Las medidas recogidas en este capítulo podrán articularse mediante actuaciones normativas, fiscales, urbanísticas, sociales o de colaboración institucional, y se implementarán de forma coordinada con las Administraciones locales y demás agentes públicos o privados implicados.
4. 4. La finalidad última de estas actuaciones es contribuir a la movilización del parque de viviendas infrautilizadas, proteger los usos residenciales legítimos y garantizar unas condiciones de acceso y utilización de la vivienda compatibles con el interés general y los derechos fundamentales reconocidos por el ordenamiento jurídico.

Artículo 42. Medidas de fomento del alquiler.

1. 1. La Consejería con competencia en materia de vivienda, en coordinación con las Administraciones locales, impulsará políticas de fomento para favorecer la salida al mercado de viviendas mediante el alquiler de las mismas.
2. 2. Las medidas de fomento para favorecer la salida al mercado de viviendas, bien a través de los planes de vivienda o de otros programas aprobados por la Consejería competente en materia de vivienda, podrán consistir en:
   1. a) Medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas que garanticen su correcto uso residencial. Como medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas, podrán ejecutarse programas de bolsas de viviendas en alquiler, adoptarse convenios con personas jurídicas o físicas propietarias de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento y cualquier otra que pueda generar una ampliación del parque de viviendas disponibles en arrendamiento a precios adecuados.
   2. b) Incentivos económicos que determinen las respectivas Administraciones públicas, en el ejercicio de sus competencias, a los arrendadores o arrendatarios, ya sean personas físicas o jurídicas, al objeto de aumentar la oferta disponible de vivienda en alquiler asequible y mejorar la accesibilidad en régimen de alquiler, atendiendo al esfuerzo salarial de las familias. En el ámbito autonómico, a propuesta de la Consejería con competencias en materia de vivienda, teniendo en cuenta las disponibilidades presupuestarias que para cada ejercicio establezcan las cuentas públicas.
   3. c) Subvenciones o ayudas para personas propietarias y arrendatarias.
   4. d) Programas de cesión de viviendas para incentivar a las personas propietarias de viviendas a ponerlas, de manera voluntaria, en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante la cesión temporal de su gestión a la Administración Pública con las condiciones y los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

Artículo 43. Medidas frente a ocupaciones ilegales de vivienda.

1. 1. La Administración colaborará con las personas propietarias que hayan sido objeto de una ocupación ilegal de su vivienda, asesorando a los afectados desde los servicios autonómicos y municipales competentes en materia de vivienda.
2. 2. No podrán ser adjudicatarias de una vivienda de promoción pública o social, en venta, las personas que en los cinco años anteriores al procedimiento de selección:
   1. a) Hayan sido condenadas, en sentencia firme, como autores de los delitos de allanamiento de morada con mantenimiento en la misma contra la voluntad de su morador o usurpación de vivienda.
   2. b) Se haya emitido contra ellas resolución administrativa firme que ordene la recuperación y/o desahucio administrativo por ocupación sin título de otra vivienda de titularidad pública ubicada en el mismo municipio.

Artículo 44. Medidas para la eliminación de la sobreocupación.

1. 1. La sobreocupación de una vivienda constituye un uso inadecuado de la vivienda, cuando las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad devengan insuficientes para garantizar una vivienda digna a sus ocupantes o se generen perjuicios en la convivencia vecinal con el entorno. En tales casos, las Administraciones Públicas adoptarán medidas sancionadoras, correctoras y de restitución del uso adecuado de la vivienda.
2. 2. Se considera que una vivienda se encuentra sobreocupada cuando su número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación con la superficie, número y dimensión de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad de la misma, en los términos establecidos reglamentariamente.
3. 3. Los ayuntamientos o entidades locales con competencia en materia de vivienda que tengan conocimiento, por denuncia o por actuaciones de oficio, de que una vivienda o un edificio de viviendas, arrendadas o subarrendadas, están incursos en situación anómala de sobreocupación deberán incoar el oportuno expediente para realizar los actos de instrucción necesarios a fin de determinar, conocer y comprobar los hechos por los que hubiera de exigirse responsabilidad, en su caso. Si estos actos de instrucción requirieren la entrada en el domicilio, se requerirá previamente la correspondiente autorización judicial y el cumplimiento de cuantos trámites sean necesarios para garantizar la inviolabilidad del domicilio.
4. 4. La constatación de la situación anómala de sobreocupación de la vivienda podrá dar lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente ley, sin perjuicio de la exigencia de responsabilidad que pudiera derivarse del incumplimiento de otras obligaciones que, con tal actuación, se hubiere llevado a cabo.
5. 5. A los efectos de la exigencia de responsabilidad derivada de la utilización anómala de la vivienda, se considerará responsable al sujeto que, por acción u omisión dolosa o negligente, haya facilitado o consentido la mencionada situación de sobreocupación.
6. 6. Reglamentariamente, se regulará el régimen aplicable a las viviendas sobreocupadas y las actuaciones tendentes a evitar y corregir las situaciones de sobreocupación.

CAPÍTULO II. Coordinación, información y asesoramiento en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal

Artículo 45. Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.

1. 1. Se creará la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal como órgano colegiado de participación administrativa, integrada por los organismos públicos implicados en las materias de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior.
2. 2. Su objeto será establecer las directrices y recomendaciones para la coordinación de la información, asesoramiento y acciones para evitar la ocupación ilegal y para ofrecer soluciones habitacionales conjuntas en situaciones de desahucio y vulnerabilidad social.
3. 3. Mediante decreto del Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, se regulará su composición y funciones, estando representados, entre otros, las Consejerías competentes en materia de vivienda, de inclusión social, justicia, política interior, y aquellos otros organismos públicos estatales y municipales competentes en las mencionadas materias. Igualmente, podrá darse participación a entidades del tercer sector u otras sin ánimo de lucro que puedan coadyuvar a resolver la problemática referida.

Artículo 46. Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.

1. 1. La Consejería competente en materia de vivienda pondrá en funcionamiento y gestionará el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, integrado por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento en favor de personas incursas en procedimientos de desahucio o lanzamientos por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o por impago de la renta de la vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad, y de las personas propietarias cuyas viviendas hayan sido ocupadas ilegalmente. El sistema implementará las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar la seguridad y confidencialidad de la información tratada. Todo ello en los términos y con los medios que reglamentariamente se establezcan.
2. 2. El Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal atenderá, de forma prioritaria y singularizada, a aquellas personas que se encuentren en especial situación de vulnerabilidad o emergencia social y económica, mediante:
   1. a) La información y el asesoramiento a personas que, por ser víctimas de violencia de género, no puedan habitar su vivienda habitual y permanente.
   2. b) La información y el asesoramiento a personas que, por causas sobrevenidas, no puedan hacer frente al pago de la cuota hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o afrontar el pago de la renta del contrato de arrendamiento de su vivienda habitual y permanente y que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
   3. c) La información y el asesoramiento a personas con dificultades para el acceso a la vivienda por motivos de exclusión social.
   4. d) La información y el asesoramiento a personas con movilidad reducida u otras dificultades físicas, sensoriales o cognitivas derivadas de su discapacidad que necesiten una vivienda adaptada.
   5. e) La información y el asesoramiento de aquellas personas que hayan sido o vayan a ser lanzadas o desahuciadas de su domicilio habitual en virtud de procedimientos judiciales por ejecuciones hipotecarias o impagos de renta de alquiler.
   6. f) La información y el asesoramiento a las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados sin título habilitante, así como en los supuestos de procedimientos de recuperación de la posesión del inmueble por impago de la renta de la vivienda habitual por parte de inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
   7. g) La elaboración de protocolos específicos de atención a la infancia en riesgo de desalojo, en colaboración con servicios de protección infantil y entidades sociales, acordes con la Estrategia Europea de Garantía Infantil.

Artículo 47. Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.

1. 1. Sin perjuicio de la asunción de las competencias atribuidas a los ayuntamientos en el artículo 9.1 de la presente ley, los ayuntamientos podrán poner en funcionamiento una Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios, integrada por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento en favor de personas incursas en lanzamientos por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual y permanente o desahucios por impago de la renta de la vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad, así como las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados. También podrán gestionarse por los entes dependientes de los ayuntamientos cuyo objeto sea la ejecución de la política de vivienda, en los términos previstos en la legislación de régimen local.
2. 2. Dichas unidades habrán de seguir las directrices y recomendaciones proporcionadas por la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal y por el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
3. 3. La Unidad Municipal de Información en Materia de Desahucios podrá tener, entre otras, las siguientes funciones:
   1. a) La información y el asesoramiento a personas afectadas por procedimientos de desahucios y lanzamientos de su vivienda habitual.
   2. b) La información y el asesoramiento de las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados sin título habilitante, así como en los supuestos de procedimientos de recuperación de la posesión del inmueble por impago de la renta de la vivienda habitual por parte de inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
   3. c) La coordinación de la emisión de declaración de vulnerabilidad, a los efectos previstos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, por parte del órgano municipal competente en materia de asuntos sociales.
   4. d) La elaboración de propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social o de alojamiento transitorio y de medidas de intervención temprana y atención inmediata a adoptar en función de las posibilidades del municipio, y proporcionar alternativa habitacional adecuada especialmente en hogares donde convivan menores, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que puedan ser beneficiarias las personas vulnerables que vayan a ser objeto de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual en los términos de la Ley 1/2000, de 7 de enero.
   5. e) Establecer mecanismos de seguimiento y acompañamiento social tras la intervención para evitar situaciones de realojo precario, rotación de vivienda o exclusión residencial prolongada, en correspondencia con la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía.
   6. f) Aquellas otras funciones que prevea la normativa vigente y determinen los municipios en función de sus competencias.

CAPÍTULO III. Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial

Artículo 48. Derechos de la ciudadanía en materia de información sobre vivienda.

Todos los agentes que presten servicios inmobiliarios en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas deben cumplir en su actividad el deber de información en los términos previstos en la legislación estatal, en la legislación de defensa de consumidores y usuarios, así como en lo previsto en la presente ley.

Artículo 49. Agentes inmobiliarios especializados del sector residencial de Andalucía.

1. 1. Tendrá la consideración de agente inmobiliario especializado del sector residencial de Andalucía toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, profesional o empresarialmente, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la adquisición de viviendas en propiedad, derecho real de uso o disfrute, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles con uso residencial, así como de los correspondientes derechos reales sobre los mismos, y que deberá inscribirse obligatoriamente en el registro que se creará al efecto por la Consejería competente en materia de vivienda.
2. 2. La actuación de estos agentes tendrá por objeto favorecer la seguridad jurídica, la transparencia, la calidad en el proceso de intermediación y la protección de los consumidores, en el marco de lo establecido por esta ley y su normativa de desarrollo.

Artículo 50. Objeto, fines y naturaleza del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.

1. 1. Se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter público, administrativo, gratuito y obligatorio, cuya finalidad es garantizar la transparencia profesionalidad y seguridad jurídica en la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria, así como la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en las operaciones de compraventa, arrendamiento o cesión de viviendas.
2. 2. El Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía estará adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda de la Junta de Andalucía, y tiene por finalidad básica favorecer la transparencia en el sector del mercado inmobiliario residencial, estimulando la profesionalización de los servicios de intermediación inmobiliaria en Andalucía y garantizando la protección de las personas consumidoras mediante la prestación de servicios inmobiliarios de calidad. El Registro implementará las medidas técnicas y organizativas apropiadas para garantizar la seguridad de la información tratada.
3. 3. La inscripción en el Registro será requisito necesario para el ejercicio de la actividad en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
4. 4. Reglamentariamente, se determinarán y desarrollarán los requisitos y las normas de organización y funcionamiento.

Artículo 51. Inscripción sobre la base de una declaración responsable.

1. 1. La inscripción en el Registro se efectuará sobre la base de una declaración responsable previa al inicio de la actividad, que acreditará el cumplimiento de los requisitos mínimos de cualificación, solvencia, seguro de responsabilidad civil y código de buenas prácticas.

   La inscripción deberá renovarse periódicamente conforme a los requisitos reglamentarios que se establezcan, a fin de mantener la actualización y la calidad del servicio.

2. 2. La inscripción en este registro se practicará previa presentación, por parte de quien esté legalmente habilitado para ello, de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos y condiciones exigidas para la inscripción en el mismo, sin perjuicio de la potestad de la Administración de requerir en cualquier momento que se aporte la documentación que acredite dicho cumplimiento.

Artículo 52. Requisitos para la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.

1. 1. Pueden solicitar la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía quienes cumplan los requisitos siguientes de capacitación o titulación:
   1. a) Poseer título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria expedido por el ministerio competente.
   2. b) Tener una titulación universitaria de la rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura. Esta formación se tiene que acreditar, si procede, con el título universitario correspondiente, en los términos establecidos en la normativa sectorial específica que regule sus requisitos de calificación profesional.
   3. c) Tener experiencia en la prestación de los servicios que constituyen la actividad de un agente inmobiliario durante al menos los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud. Esta experiencia se tiene que acreditar mediante el informe de vida laboral del trabajador que acredite la dedicación al sector inmobiliario, alta en el régimen de autónomos o contrato de franquicia en el ámbito inmobiliario con vigencia en estos cuatro años.
   4. d) Estar colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

      En el caso de personas jurídicas, debe cumplir los requisitos al menos una de las personas administradoras o, en su caso, una persona miembro, integrante del consejo de administración de la sociedad, y también la persona responsable del establecimiento abierto al público.

2. 2. Poseer la especialización en materia de intermediación, asesoramiento y gestión en el mercado inmobiliario residencial y en materia de vivienda protegida por parte del titular de la actividad y del 50% de sus empleados por cuenta ajena, a través de la acreditación de formación oficial de al menos 100 horas lectivas en estas materias, obtenida como máximo en los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la declaración responsable.

   Dicha formación podrá realizarse en modalidad presencial, a distancia o virtual, y deberá ser impartida por centros de enseñanza públicos, universidades privadas o centros con concierto con las Administraciones públicas u otras entidades cuyos estatutos contemplen la formación como uno de sus fines y que impartan formación homologada.

3. 3. Disponer de las garantías o seguros previstos en la presente ley y en su desarrollo reglamentario.
4. 4. Las personas físicas y jurídicas no deben tener antecedentes penales relacionados con la intermediación inmobiliaria en el ejercicio de su actividad profesional.
5. 5. Los requisitos establecidos en los apartados 3 y 4 deberán mantenerse mientras dure el ejercicio de la actividad profesional como agentes inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.

Artículo 53. Garantías y seguros de responsabilidad civil.

1. 1. De conformidad con lo previsto en el artículo anterior, para poder inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, las personas físicas o jurídicas deberán acreditar previamente el cumplimiento de alguno de los siguientes requisitos:
   1. a) Haber constituido una garantía financiera y mantenerla vigente durante todo el tiempo en que se ejerza la actividad de intermediación inmobiliaria, con el objeto de responder de las cantidades recibidas en el ejercicio de dicha actividad.
   2. b) Haber suscrito y mantener en vigor un seguro de responsabilidad civil profesional que cubra los daños y perjuicios que pudieran derivarse del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, en los términos que se determinen reglamentariamente.
2. 2. El importe mínimo y demás condiciones de las garantías o seguros a que se refiere el apartado anterior se establecerán reglamentariamente en función del volumen de negocio de la persona o entidad solicitante.
3. 3. Los agentes de intermediación inmobiliaria deberán facilitar a las personas interesadas, cuando así lo soliciten, el número de póliza y la denominación de la entidad aseguradora, o bien el número de aval y la entidad financiera correspondiente, en su caso. Esta información deberá incluirse igualmente en el contrato de mandato o la nota de encargo. Las garantías exigidas como requisito de solvencia podrán constituirse de forma individual o colectiva a través de los colegios o asociaciones profesionales a los que pertenezcan.

CAPÍTULO IV. Administradores de fincas

Artículo 54. Administradores de fincas de uso residencial.

1. 1. A efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
2. 2. Los administradores de fincas, para el ejercicio de su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
3. 3. Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por el presente título.