CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 34. Objeto y finalidad de la rehabilitación.

1. 1. La rehabilitación de viviendas y ámbitos urbanos tiene por objeto mejorar la calidad de vida de la ciudadanía mediante la recuperación del parque inmobiliario residencial existente, de forma que sus condiciones, requisitos y beneficios tiendan a equipararse con los de las viviendas de nueva construcción, en cumplimiento de las condiciones de uso y las exigencias básicas de calidad, sostenibilidad y descarbonización que exija la normativa vigente, fomentando así el derecho de acceso a una vivienda digna, adecuada y sostenible.
2. 2. Las obras de rehabilitación podrán afectar a los elementos comunes del inmueble y a los elementos privativos de cada una de las viviendas o a ámbitos de actuación de rehabilitación y conservación previstos en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y su reglamento general de desarrollo. Dichas obras podrán estar encaminadas a la mejora de la adecuación estructural, funcional o ambas de un edificio, el ahorro de consumo energético, descarbonización de los inmuebles, la ampliación o adaptación del espacio habitable dentro de los límites reglamentariamente establecidos, la obtención o mejora de las condiciones de habitabilidad, la adecuación de los espacios libres o patios para uso comunitario, la conservación y mantenimiento de los valores arquitectónicos, históricos o ambientales, la accesibilidad universal y diseño para todas las personas eliminando las barreras arquitectónicas y sensoriales, la instalación de ascensores y, en su caso, la adaptación a la normativa vigente, así como a mejorar el edificio en relación con la protección de la salud de las personas, como la incorporación de sistemas de ventilación, la protección frente al gas radón o la eliminación de elementos que contengan amianto. También podrán ir encaminadas a actuaciones de mejora de las edificaciones, así como a la creación de nuevas viviendas como resultado de la segregación o división de las existentes o a través de actuaciones de mejora urbana.
3. 3. Las obras de rehabilitación se orientarán a mantener o recuperar las características arquitectónicas de los bienes de valor histórico-artístico o catalogados por el planeamiento y la legislación de patrimonio cultural, y, en cualquier caso, a adaptarse a las características propias de la edificación del entorno donde se realicen.
4. 4. La rehabilitación se extenderá a la recuperación de la ciudad existente, especialmente en las áreas más degradadas; y, en este sentido, también tendrán la consideración de obras de rehabilitación urbana la adecuación del equipamiento comunitario, entendido este como el constituido por los espacios libres, viales e infraestructuras al servicio de las viviendas, así como la adecuación de edificios públicos o privados destinados al equipamiento social, cultural o educativo en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
5. 5. Las acciones en materia de rehabilitación irán dirigidas prioritariamente a las personas propietarias con menos recursos, debiéndose valorar de manera preferente la atención a las necesidades de las personas que residan en las viviendas y las dificultades de intervención derivadas de su situación socioeconómica, actuando sobre todo donde reside la población con rentas más bajas y donde se concentran las problemáticas asociadas a la mala calidad de las viviendas.

Artículo 35. Principios rectores de la actividad de rehabilitación y regeneración urbana.

La planificación de las actuaciones de rehabilitación de los edificios residenciales, la rehabilitación de los espacios públicos urbanos, así como la reconfiguración del diseño de la ciudad existente tendrán en cuenta los siguientes principios:

1. a) La promoción de la calidad de vida de la ciudadanía y la habitabilidad de sus viviendas, creando entornos saludables y productivos para sus ocupantes.
2. b) La promoción del uso del patrimonio construido, fomentando su uso y las obras de rehabilitación frente a la nueva construcción, eliminando barreras entre zonas o barrios.
3. c) Priorizar el uso residencial habitual con respecto a las actividades de carácter meramente lucrativo que se desarrollan en viviendas, como son el alquiler de temporada y turístico, que permita la compatibilidad y un adecuado equilibrio de dichas actividades comerciales con el uso puramente residencial.
4. d) Promover la cohesión y estabilidad social, mediante actuaciones de regeneración urbana que refuercen el arraigo vecinal, la convivencia, la seguridad y la continuidad demográfica evitando la consolidación de barrios en situación de exclusión social, los procesos de gentrificación, turistificación, o la degradación urbana, sostenidos en el tiempo, la sustitución del tejido social autóctono y, en general, la pérdida de población residente.
5. e) La promoción del cumplimiento del deber de las personas usuarias de viviendas, propietarios o arrendatarios, de conservación de las mismas.
6. f) La protección, conservación y puesta en valor de los bienes inmuebles que forman parte del patrimonio cultural de Andalucía, permitiendo la adaptación de los edificios a usos que garanticen su conservación y la revitalización del entorno en el que se ubican de forma coherente con la salvaguarda de sus valores culturales.
7. g) La promoción del dinamismo económico de los sitios históricos y el mantenimiento y equilibrio de la vitalidad urbana.
8. h) Promover un parque inmobiliario energéticamente más eficiente, fomentando la reducción del consumo de energía mediante el empleo de las adecuadas técnicas constructivas y fomentando la incorporación y adaptación de instalaciones de generación de energía para autoconsumo.
9. i) La promoción de proyectos de comunidades energéticas en el ámbito de la rehabilitación de barrios.
10. j) La implantación y racionalización de infraestructuras adecuadas para el despliegue de redes de banda ancha de muy alta capacidad.
11. k) Promover la eficiencia en el uso de los recursos y materiales empleados en las obras de rehabilitación, persiguiendo la durabilidad de los edificios, la correcta gestión y valorización de los residuos de construcción y demolición, y el aprovechamiento de los materiales recuperables, conforme a criterios técnicos, económicos y ambientales.
12. l) Velar por el cumplimiento de los principios rectores de la calidad establecidos en la presente ley.

Artículo 36. Fomento de la rehabilitación.

1. 1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda promoverán y fomentarán el mantenimiento, la conservación y la regeneración urbana de las ciudades, de cualquier dimensión, mediante la planificación integrada de las acciones a desarrollar, tales como la rehabilitación de los edificios residenciales, la rehabilitación de los espacios públicos urbanos, así como la reconfiguración del diseño de la ciudad existente, para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.
2. 2. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, en el marco de su planificación y programación, incluirá subvenciones y actuaciones conveniadas con propietarios, públicos o privados, y comunidades de propietarios o entidades de conservación, así como programas o medidas específicas para el fomento de la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas, con el objetivo de recuperar y poner a disposición todas aquellas viviendas que actualmente no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad, incrementando así la oferta efectiva de vivienda habitual. Asimismo, deberá incorporarse una línea específica de rehabilitación destinada a las viviendas de titularidad de la Junta de Andalucía, que garantice su adecuado mantenimiento y conservación, asegurando que en ningún caso existan viviendas públicas deshabitadas por encontrarse en condiciones inadecuadas de habitabilidad o seguridad.
3. 3. Para la gestión de las ayudas que se determinen, la Administración autonómica impulsará la creación de oficinas de rehabilitación, en colaboración con otras Administraciones o a través de entidades adscritas a ellas, que acompañen a la ciudadanía y demás entidades previstas en esta ley a lo largo de todo el proceso de la ejecución de la rehabilitación, regeneración y renovación urbana del patrimonio edificado, facilitando la gestión de las ayudas, financiación y fiscalidad, en los términos que se prevean reglamentariamente.
4. 4. La Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía promoverá la ejecución de programas encaminados a aumentar la conciencia y sensibilización respecto de los valores del patrimonio construido, así como la consecución de espacios dotados de una mayor calidad urbanística. Asimismo impulsará programas para promover la concienciación sobre la situación de deterioro de muchos inmuebles o zonas, tanto urbanas como rurales, y la búsqueda de soluciones eficientes, cuyo objetivo prioritario deberá ser, en todos los casos, ampliar la oferta de vivienda habitual disponible.

CAPÍTULO II. Actuaciones en materia de rehabilitación

Artículo 37. Actuaciones en materia de rehabilitación.

A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones en materia de rehabilitación aquellas intervenciones que tengan por objeto la mejora, adecuación, conservación o recuperación funcional, constructiva, energética, ambiental o social del parque edificatorio y del entorno urbano o rural existente, con el fin de garantizar su sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad.

Artículo 38. Áreas para la regeneración y renovación urbana.

1. 1. Con el objetivo de invertir la degradación urbana y residencial, favoreciendo la integración en la ciudad, la cohesión social y el desarrollo económico del ámbito, los ayuntamientos podrán declarar áreas para la regeneración y renovación urbana a los efectos de fomentar, coordinar y desarrollar actuaciones integrales de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en ámbitos urbanos centrales o periféricos.
2. 2. Para la delimitación de estas áreas habrán de tenerse en cuenta los datos y análisis de los planes municipales de vivienda y suelo y deberán justificarse los siguientes requisitos:
   1. a) Poseer unos límites territoriales definidos de manera inequívoca, pudiendo ser continuos o discontinuos.
   2. b) Tener clasificación urbanística de suelo urbano conforme a la legislación urbanística en vigor.
   3. c) Tener uso predominante residencial.
   4. d) Contener una concentración predominante de viviendas que presenten graves deficiencias en sus condiciones de conservación, eficiencia energética y accesibilidad, y constituyan el domicilio habitual y permanente de población con menores recursos o en pobreza energética.
   5. e) Necesidad de mejora de las condiciones sociales de la población.
3. 3. Las ayudas concedidas para la gestión de estas áreas se gestionarán por los ayuntamientos o, en su caso, por las entidades urbanísticas colaboradoras, las entidades de conservación, el agente rehabilitador o el agente edificador, en los términos que se establezcan en el correspondiente programa del Plan de Vivienda y Suelo. También podrán gestionarse por los entes dependientes de los ayuntamientos cuyo objeto sea la ejecución de la política de vivienda, en los términos previstos en la legislación de régimen local.
4. 4. La delimitación de las áreas para la regeneración y renovación urbana municipales se aprobará mediante acuerdo del órgano municipal competente, previo trámite de información pública e informe preceptivo de la Consejería competente en materia de vivienda, que tendrá que ser emitido en el plazo de un mes, entendiéndose estimado transcurrido dicho plazo. En el acuerdo de aprobación de la delimitación se definirá su período de vigencia.

   La delimitación de un área para la regeneración y renovación urbana podrá contener uno o varios ámbitos de actuación continuos o discontinuos.

5. 5. Las áreas para la regeneración y renovación urbana podrán contener una o varias áreas de gestión integrada para la regeneración urbana a los efectos de lo previsto en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre.
6. 6. En las áreas que se delimiten con graves problemas de exclusión social y económica, se constituirá una mesa técnica pluridisciplinar para la elaboración del diagnóstico y de las propuestas a desarrollar, que preverán, en todo caso, un plan de intervención social con medidas en los distintos aspectos socioeconómicos, laborales y educativos a implementar. La mesa técnica estará constituida por las distintas Administraciones con competencia en las materias, y establecerá las bases para la elaboración del Plan Director de Renovación y Regeneración Urbana que aborde las fases a seguir, la necesidad de delimitación de áreas de gestión integrada para la regeneración urbana, la ejecución de las mismas mediante los instrumentos urbanísticos necesarios, la colaboración públicoprivada, la proyección de la financiación necesaria y los planes o fórmulas para hacerla efectiva, así como otras actuaciones financiadas con otros planes por razón de la materia y su evaluación durante la ejecución y al finalizar la misma.

Artículo 39. Medidas para la eliminación de la infravivienda y el chabolismo.

1. 1. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo establecerá medidas de fomento con el objeto de desarrollar y financiar actuaciones para la eliminación de infraviviendas y chabolismo o, excepcionalmente, mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda.
2. 2. Para acogerse a dichas medidas, los ayuntamientos identificarán y delimitarán en los planes municipales de vivienda, o instrumento que los sustituya, en su caso, las zonas urbanas caracterizadas por la concentración de infraviviendas, así como identificarán las zonas afectadas por situaciones de concentración de chabolismo, prestando especial atención a la infravivienda en los diseminados rurales y la existencia de menores en situaciones de chabolismo.
3. 3. Las zonas delimitadas como ámbitos de concentración de infravivienda y chabolismo podrán ser consideradas como zonas prioritarias de actuación. En estos ámbitos, se podrán delimitar áreas para la regeneración y renovación urbana de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la presente ley. Estas actuaciones tendrán por finalidad la financiación de obras de demolición, rehabilitación y mejora de la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las infraviviendas, que persigan su transformación en viviendas dignas y adecuadas, y en su caso construcción de nuevas viviendas, o reconstrucción, mediante incremento de las edificabilidades permitidas, gestionadas en su caso a través de las áreas de gestión integrada. Para ello se podrán acompañar, si es necesario, de las actuaciones de realojo transitorio necesarias para poder llevar a cabo las obras. Asimismo, podrán ser objeto de actuación los entornos urbanos que circundan tales zonas.
4. 4. En los ámbitos identificados por concentración de chabolismo, los ayuntamientos, en coordinación con las Consejerías competentes en materia de vivienda y asuntos sociales, elaborarán un protocolo de actuación para promover medidas que favorezcan la integración social, el desmantelamiento de los asentamientos chabolistas y el realojo de sus habitantes, proporcionando soluciones habitacionales dignas y asequibles, ajustadas a las necesidades económicas de dichas personas. En los citados protocolos se contemplarán las medidas necesarias para asegurar los derechos específicos de los niños, niñas y adolescentes que puedan encontrarse en asentamientos o contextos de infravivienda, especialmente en lo relativo a su derecho a la protección, a la educación y a crecer en un entorno familiar adecuado.
5. 5. La Administración de la Junta de Andalucía, en colaboración con los municipios y las diputaciones provinciales, elaborará y mantendrá actualizado un mapa o estudio diagnóstico sobre la infravivienda y el chabolismo en Andalucía, identificando los asentamientos, núcleos y zonas con déficits habitacionales, así como las características sociales, económicas y urbanísticas de la población afectada.

   Dicho mapa servirá de base para la planificación, coordinación y evaluación de los planes específicos de intervención, que deberán orientarse a la erradicación progresiva de la infravivienda, la integración social de las familias afectadas y la prevención de nuevos focos de exclusión residencial.

6. 6. En el marco de los planes y programas dirigidos a la erradicación de la infravivienda y el chabolismo, se incorporará de forma transversal la perspectiva de infancia y adolescencia en todos los protocolos de actuación conjunta entre los ayuntamientos y la Junta de Andalucía.

   Dichos protocolos deberán garantizar el respeto y la protección de los derechos específicos de los niños, niñas y adolescentes que residan en asentamientos o contextos de infravivienda, especialmente en lo relativo a su derecho a la protección, a la educación y a desarrollarse en un entorno familiar y comunitario adecuado.

7. 7. La planificación autonómica y local en materia de vivienda contemplará expresamente la realidad de la infravivienda rural diseminada, prestando especial atención a los contextos de asentamientos vinculados a actividades agrícolas o de temporada en los que se constate la presencia de menores de edad.

   A tal efecto, se impulsarán medidas específicas de alojamiento digno, atención social, educativa y sanitaria, en coordinación con las Consejerías competentes y con las entidades locales, priorizando la erradicación progresiva de los asentamientos que afecten a población infantil y trabajadora en riesgo de exclusión.

Artículo 40. Obras de redistribución y mejora en edificios de viviendas.

Para la rehabilitación de un edificio existente se podrá llevar a cabo una redistribución de la división horizontal existente, previo acuerdo de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en la normativa vigente y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Esta redistribución podrá realizarse siempre que la composición estructural del edificio lo permita y las obras y viviendas resultantes cumplan con los requisitos urbanísticos y registrales exigibles a cualquier tipo de vivienda.

Cuando estas propuestas se ubiquen en áreas prioritarias de vivienda, podrán aumentar la densidad de vivienda hasta un 20%, estableciéndose una ratio de 70 m² construidos por vivienda, incluidas zonas comunes.

Con sujeción a lo establecido en el artículo 18.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en entornos con alto grado de degradación e inexistencia material de suelo disponible en su entorno inmediato, se podrán realizar actuaciones de transformación urbanística de iniciativa pública que permitan ejecutar actuaciones de rehabilitación con incremento de la edificabilidad que tengan por objeto la mejora de la calidad y superficie de las viviendas sin que sea necesaria la entrega de nuevos suelos. Para su ejecución se podrán emplear las modalidades de gestión público o privada, directa o indirecta, previstas en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre.

Los instrumentos que establezcan la ordenación urbanística detallada o las ordenanzas municipales podrán prever que la superficie construida que sea necesaria para mejorar la eficiencia energética, la habitabilidad y la accesibilidad de los edificios de viviendas existentes, no computen a los efectos de la edificabilidad máxima de la parcela. Podrá considerarse dentro de estas obras la construcción de elementos en el exterior de los edificios con ampliación de su ocupación para mejorar habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética, siempre que las condiciones del espacio público urbano público lo permitan y sea compatible con la normativa urbanística de aplicación.