CAPÍTULO I. SITUACIÓN DE LAS PARCELAS Y REGÍMENES DE PROTECCIÓN.

Artículo 2.1.1. Condiciones de las parcelas.

1. 1. Se entiende por parcela la superficie de terreno, edificado o no, deslindada como unidad predial y registrada. Los planos de información y ordenación se han elaborado de conformidad con el parcelario del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María resultante de la información cartográfica de la Dirección General de Catastro.
2. 2. La unidad de intervención será la parcela catastral existente en el momento de entrada en vigor del Plan Especial. No obstante, se admitirá la corrección de errores de la delimitación de parcelas que se acrediten ante la Dirección General de Catastro conforme a la normativa catastral, en la medida que los datos catastrales se presumen ciertos salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, conforme a las previsiones del artículo 3 del RDL 1/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario), según redacción dada por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.
3. 3. Para el caso de actuaciones en parcelas que no constituyen unidades indivisibles, sino que se superponen en divisiones horizontales, correspondientes a una edificación o a una parcela sin edificación, y cuyas plantas resultantes pueden pertenecer a diferentes parcelas; será necesario aportar el deslinde preciso de la situación patrimonial, para poder intervenir a partir de la estructura de propiedad compleja y superpuesta o su integración en una sola. Esta posibilidad no podrá ir en contra ni disminuir la valoración patrimonial individual establecida por el presente Plan Especial para cada una de ellas.
4. 4. En las parcelas del ámbito de este Plan Especial en las que haya acontecido una segregación de la parcela (tanto a nivel de catastro y/o registral) con incumplimiento de la legislación vigente aplicable en el momento de su segregación, se ajustarán al mismo régimen dispuesto en el párrafo final del apartado 2 del artículo 4.1.3 de estas Normas. En todo caso, la parcela original será considerada como indivisible a los efectos de cualquier nueva autorización urbanística o edificatoria que tras la entrada en vigor del presente Plan Especial se solicite en el inmueble o parcelas segregadas irregularmente, excepto en aquellos casos justificados expresamente previstos en la correspondiente ficha del Catálogo o en estas Normas y Ordenanzas

Artículo 2.1.2. Situación de las parcelas.

Las parcelas del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María estarán en una o varias de las situaciones siguientes:

1. a. Parcela con edificación de valor patrimonial individual.
2. b. Parcela con edificación sin valor específico o sin edificar.
3. c. Parcela Incluida en una Actuación Específica de Revitalización (AER).
4. d. Parcelas sujetas a Actuaciones de Recuperación del Patrimonio Histórico (ARPH)

Artículo 2.1.3. Parcelas con edificaciones con valor patrimonial individual.

1. 1. Las parcelas con edificaciones de valor patrimonial individual están incluidas en alguno de los regímenes de protección que se establecen en el Título VI de estas Normas y Ordenanzas, y se incluyen en el Catálogo de Bienes Protegidos, que forma parte de la documentación del presente Plan Especial. Sus valores, características y exigencias de protección quedan reflejados en las fichas correspondientes del Catálogo.
2. 2. La ficha de las intervenciones admisibles en un inmueble catalogado con los niveles de protección 3 y 4 establecidos por el presente Plan Especial podrá ser ajustada por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de los obligados a la conservación de aquél, de forma motivada y respetando las limitaciones establecidas en el artículo 6.2.6 de las presentes Normas y Ordenanzas, y requerirá, en todo caso, el informe favorable de la Consejería competente en materia de cultura y de protección del patrimonio histórico.
3. 3. Las actuaciones en los inmuebles individualmente catalogados estarán sujetas a las condiciones específicas del nivel de protección aplicable, así como, en su caso, a las particularidades de la Zona de Ordenación o de la Actuación Específica de Revitalización (AER) en la que estén incluidas.

Artículo 2.1.4. Parcelas con edificaciones sin valores específicos o sin edificar.

1. 1. Se entenderá que carecen de valores patrimoniales específicos, las parcelas con edificaciones, o sin edificar, no incluidos en alguno de los niveles de protección a que se refiere el artículo anterior, pudiendo encontrarse en alguna de las situaciones siguientes:
   1. a. Parcelas calificadas con usos privativos sin edificar.
   2. b. Edificios en régimen de fuera de ordenación.
   3. c. Parcelas edificadas que representan sustituciones recientes. A estos efectos, se entienden por sustituciones recientes las obras de nueva planta y sustituciones acontecidas con posterioridad al 4 de diciembre de 1980, fecha de la declaración de Conjunto Histórico de la ciudad de El Puerto de Santa María, siempre que no se encuentren entre las edificaciones catalogadas.
   4. d. Parcelas que cuentan con construcciones, que sin presentar valores patrimoniales individuales que las hagan merecedoras de catalogación, no se encuentran en los supuestos de las letras a), b) y c), anteriores.
2. 2. Las actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas del apartado 1 anterior de este artículo deberán respetar las condiciones establecidas en punto 2 del artículo 2.2.2 siguiente, las generales establecidas en el Título Ill de las presentes Normas y Ordenanzas, las de la Zona de Ordenación donde estuvieran encuadradas y, en su caso, las particulares de la Actuación Específica de Revitalización (AER), si estuvieran incluidas en alguna de ellas, y, en todo caso, se adaptarán a la estructura urbana y arquitectónica del Conjunto Histórico y Entorno, y a las características generales de su ambiente.

Artículo 2.1.5. Parcelas incluidas en Actuaciones Específicas de Revitalización (AER).

1. 1. Las Actuaciones Específicas de Revitalización (AER) son ámbitos de actuaciones de transformación urbanística delimitados para la realización de un conjunto de actuaciones coordinadas tendentes a mejorar sus condiciones de ordenación para promover una mejora general del ámbito del presente Plan Especial.
2. 2. Las parcelas incluidas en Actuaciones Específicas de Revitalización (AER) tienen la consideración de suelo urbano y pueden encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:
   1. 2.1. En terrenos en situación básica de suelo urbanizado, para la ejecución de actuación de transformación, diferenciándose:
      1. a. Actuaciones de renovación de la urbanización delimitadas como Unidades de Ejecución por el presente Plan Especial para su ejecución integrada o sistemática.
      2. b. Actuaciones de Dotación (parcelas con destino a usos públicos) adscritas a Áreas de Reparto y vinculadas a otras actuaciones de revitalización con aprovechamiento excedentario y que se ejecutan de forma asistemática.
   2. 2.2. Igualmente, en situación básica de suelo urbano, se prevén actuaciones aisladas para la obtención de terrenos con destino a usos públicos dotacionales (no vinculadas a actuaciones de incremento de aprovechamientos).
3. 3. Las actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas incluidas en estas áreas deberán ajustarse a las prescripciones establecidas para cada Actuación Específica de Revitalización (AER) en la ficha correspondiente que acompaña a las presentes Normas y Ordenanzas.
4. 4. Asimismo, deberán respetarse las condiciones generales de la edificación establecidas en las presentes Normas y Ordenanzas para el mantenimiento de las características del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María, en cuanto no se opongan a las prescripciones específicas contenidas en las mencionadas fichas.
5. 5. Todas las parcelas incluidas en el ámbito de una Actuación Específica de Revitalización, y a los efectos de garantizar la programación del presente Plan Especial, podrán ser objeto por parte del Ayuntamiento de ser delimitadas como áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones que se efectúen, de conformidad con la legitimación que ofrece el artículo 78 y el procedimiento establecido en el artículo 79, ambos de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

Artículo 2.1.6. Parcelas incluidas en Actuaciones de Recuperación del Patrimonio Histórico (ARPH).

1. 1. El presente Plan Especial propone una intervención de ejecución con la finalidad específica de recuperación de un bien protegido que ha sido declarado por sentencia firme ilegalmente demolido, y sobre el que se hace necesario adoptar las medidas de restitución de la legalidad mediante la reconstrucción del mismo. Es la Actuación de Recuperación del Patrimonio Histórico identificada como: ARPH- 1. Casa de Las Cadenas, en la Avenida Micaela Aramburu, esquina Calle Las Cadenas, esquina Avenida de la Bajamar. Serán igualmente de aplicación en la presente actuación las previsiones de su ficha específica, las del apartado 5.1 del artículo 2.2.1, así como las del apartado 3 y 4 del artículo 7.2.4 de estas Normas y Ordenanzas.
2. 2. Una vez ejecutada la actuación de recuperación, la parcela y el inmueble, se ajustarán íntegramente a las normas específicas derivadas de su nivel de protección y condiciones particulares de su ficha de catalogación. En todo caso, prevalecerán las instrucciones de la Consejería competente.

Artículo 2.1.7. Régimen del subsuelo

1. 1. El uso urbanístico del subsuelo, que se ajustará a la regulación establecida por el planeamiento general vigente queda, en todo caso, subordinado a las exigencias del interés público y de implantación de instalaciones, equipamiento y servicios de todo tipo.
2. 2. De igual forma, la necesidad de preservar el patrimonio arqueológico soterrado, como elemento intrínseco del subsuelo, delimita el contenido urbanístico de las parcelas y condiciona la adquisición y materialización del aprovechamiento urbanístico atribuido al mismo y, por tanto, el aprovechamiento del subsuelo, únicamente se puede generar cuando se acredite la compatibilidad de su materialización con los intereses públicos derivados de la protección del patrimonio arqueológico.

CAPÍTULO II. CONDICIONES PARA LA INTERVENCIÓN EN LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.2.1. Tipos de obras.

A los efectos de la aplicación de las condiciones generales y particulares reguladas en las presentes Normas y Ordenanzas, se establecen los siguientes tipos de obras de edificación:

1. 1. Obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado, que deben preservar en todo caso: la tipología arquitectónica, el estilo, las ornamentaciones históricas; e igualmente, si son singulares, los sistemas constructivos tradicionales de épocas e históricos de los estilos arquitectónicos, así como los materiales tradicionales (salvo que no cumplan con los actuales criterios de sostenibilidad y eficiencia energética) y sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 2.2.2 siguiente. Las obras de conservación pueden ser:
   1. 1.1. Obras de conservación y mantenimiento: Son obras cuya finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin alterar su estructura portante, ni su estructura arquitectónica, así como tampoco su distribución y sus características formales y funcionales, y demás elementos objeto de preservación señalados en el apartado 1. Se incluyen en este tipo, entre otras análogas, el cuidado y afianzamiento de cornisas, volados y elementos decorativos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, los revocos de fachada, la pintura, la reparación de cubierta y el saneamiento de conducciones.
   2. 1.2. Obras de consolidación: Son obras de carácter estructural que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de las estructuras portante del edificio; pueden oscilar entre la reproducción literal de los elementos dañados preexistentes hasta su permuta por otros que atiendan únicamente a la estabilidad del inmueble y realizadas con tecnología actualizada, pero siempre sin alterar la distribución y las características formales y funcionales del edificio. Se preservarán los elementos señalados en el apartado 1.
   3. 1.3. Obras de acondicionamiento: Son obras que tienen por objeto adaptar a nuevos usos un edifico, así como mejorar o transformar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de una parte del mismo. Se incluyen en este tipo de obras la sustitución de instalaciones antiguas y la incorporación de nuevos sistemas de instalaciones (siempre que las instalaciones existentes no comporten o suponga un elemento histórico característico de valor arquitectónico). Se preservarán los elementos señalados en el apartado 1.
   4. 1.4. Obras de restauración: Son obras que tiene por objeto la restitución de los valores históricos y arquitectónicos de un edificio existente o de parte del mismo, reproduciéndose con absoluta fidelidad la estructura portante, la estructura arquitectónica, las fachadas exteriores e interiores y los elementos ornamentales, cuando se utilicen partes originales de los mismos y pueda probarse su autenticidad. Si se añadiesen materiales o partes indispensables para su estabilidad o mantenimiento las adiciones deberán ser reconocibles y evitara las confusiones miméticas. Por así disponerlo la vigente legislación sobre patrimonio, las obras de restauración tendrán siempre un carácter subsidiario frente a las de conservación, consolidación y acondicionamiento. Se preservarán los elementos señalados en el apartado 1.
2. 2. Obras de reforma, que pueden ser:
   1. 2.1. Reforma menor: Son obras en las que no se efectúan variaciones en ninguno de los aspectos que definen las principales características arquitectónicas del edificio, como son el sistema estructural, la composición espacial y su organización general. La reforma menor engloba las siguientes actuaciones:
      1. a. La redistribución interior sin afectar al sistema de accesos (portal, zaguán, escaleras,...).
      2. b. La sustitución de forjados o entramados manteniendo su disposición previa en cada crujía.
      3. c. La sustitución de cubiertas, manteniendo su tipo o reponiendo el original.
      4. d. La ampliación de patios interiores no organizadores si sus dimensiones son notablemente inferiores a las mínimas establecidas por las ordenanzas correspondientes.
      5. e. Los pequeños retoques de fachadas que mejoren su sentido compositivo.
   2. 2.2. Reforma parcial: Son obras en las que, conservándose la fachada, la disposición de los forjados en la primera crujía, el tipo de cubierta, así como los demás elementos arquitectónicos de valor tipológico definitorios (patios estructuradores, escaleras, jardines, etc.), sobre los que se puede intervenir con los límites de las obras de reforma menor, permiten en el resto de la edificación intervenciones puntuales de demolición parcial que no afecten a elementos o espacios de valor protegidos en la ficha de catalogación y su sustitución por una nueva edificación, siempre que las condiciones de edificabilidad de la Zona de Ordenación a la que pertenezca el inmueble lo permitan y que se mantenga el sistema de accesos (portal, zaguán, escaleras,...) y se realice una articulación coherente de la edificación que se conserve con la nueva. Si la composición de la fachada lo exige, también se permitirán pequeños retoques en la misma.
   3. 2.3. Reforma general: son obras en las que, manteniendo la fachada y la disposición de los forjados en la primera crujía, permiten intervenciones en el resto de la edificación, con obras puntuales de demolición (parcial, de aquellos elementos o espacios sin valor), sustitución de estos y, en su caso, ampliación (en el resto de las crujías, o, incluso en espacios residuales no edificados no pertenecientes al patio estructurador) de acuerdo con las condiciones particulares de la Zona de Ordenación a la que pertenezca el inmueble; respetando, en el caso de pertenecer a alguna tipología protegible, los elementos definidores de la misma indicados en su ficha de catalogación. Asimismo, se permiten pequeños retoques de fachadas que mejoren su sentido compositivo.
3. 3. Obras de rehabilitación: Son obras tendentes a mantener, recuperar, acondicionar y mejorar el patrimonio edificado y consisten, en general, en una intervención que integra unitariamente un conjunto de las actuaciones descritas en los apartados 1 y 2 anteriores.
4. 4. Obras de demolición, considerando como tales las que suponen la demolición total o parcial de lo edificado, ya sea para no reconstruirlo o reconstruirlo de manera diferente. A los efectos de determinar cuándo resulta necesaria la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico en las obras de demolición, no se incluirán aquellas pequeñas demoliciones necesarias para reponer, mantener o consolidar elementos, así como para la reparación, restauración o rehabilitación de edificios.
5. 5. Obras de nueva edificación: Son aquellas que suponen una nueva construcción de la totalidad o parte de la parcela. Comprende las subclases siguientes:
   1. 5.1. Obras de reconstrucción: Son aquellas que tienen por objeto la reposición, mediante nueva construcción, de un edificio preexistente, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo en el mismo lugar sus características formales y su sistema constructivo, y reponiendo los elementos originales conservables. Se permiten pequeñas modificaciones que mejoren la composición espacial, pero sin aumentar la superficie útil previa. En edificaciones que cuenten con algún nivel de protección (sea como consecuencia de su inclusión en el Catálogo de este Plan Especial, o por ser objeto de figura de protección derivada de la legislación de patrimonio histórico), las obras de reconstrucción serán excepcionales, como consecuencia de la preferencia del deber de conservación, sin perjuicio de la exigibilidad de la obligación de reconstrucción en aquellos casos de demolición ilegal, que deberán reponerse conforme a los criterios de la Administración.
   2. 5.2. Obras de sustitución: Son aquellas mediante las que se derriba una edificación existente o parte de ella, y se levanta una nueva construcción, que no necesariamente debe implantarse exactamente sobre el mismo lugar de la derribada
   3. 5.3. Obras de ampliación: Son obras en las que se efectúa un aumento de la superficie construida previa. Este aumento se puede obtener por:
      1. a. Remonte o adición de una o más plantas sobre las existentes
      2. b. Entreplanta o construcción de forjados intermedios en zonas en las que, por su altura, lo permita la edificación actual.
      3. c. Colmatación o edificación de nueva planta que se sitúa en los espacios libres no cualificados del solar, u ocupados por edificaciones marginales, o bien por ampliación de la última planta, siempre que la primera crujía estuviera construida. No se podrá proceder a colmatar cuando la edificación existente ocupe más superficie que la que correspondería a la parcela por aplicación de la correspondiente Zona de Ordenación, excepto en aquellos casos justificados expresamente previstos en la correspondiente ficha del Catálogo o en estas Normas y Ordenanzas
      4. d. Obras de nueva planta: Son las de nueva construcción sobre solares vacantes.

Artículo 2.2.2. Intervenciones admisibles según la situación de las parcelas.

1. 1. En los edificios con valor patrimonial incluidos en el Catálogo de Bienes Protegidos, con carácter general, sólo se permitirán las obras que para cada nivel de protección se especifican de forma general en los artículos 6.2.8, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.11 y 6.2.12, si bien dichas intervenciones generales quedarán ajustadas por las específicas que aparezcan en la ficha del Catálogo de Bienes Protegidos referidas a cada inmueble.
2. 2. En las parcelas sin valor patrimonial específico, con carácter general, estarán sujetas a las siguientes intervenciones:
   1. a. Parcelas calificadas con usos privativos sin edificar. Una vez hayan alcanzado la condición de solar, deberán ejecutarse las obras de nueva planta en los plazos indicados en este Plan conforme a las condiciones de edificación definidas para su Zona de Ordenación.
   2. b. Edificaciones fuera de ordenación. Serán preferentes las obras de demolición y nueva edificación, tolerándose las intervenciones establecidas en la Disposición Adicional Segunda de las presentes Normas y Ordenanzas en función de su grado de incompatibilidad.
   3. c. Las sustituciones recientes. Sin perjuicio de fomentarse las actuaciones de rehabilitación de las edificaciones, se permitirán intervenciones de cualquier clase, incluidas las de demolición y nueva edificación, con sujeción a lo establecido en el artículo 2.1.4, apartado 2 y en el artículo 2.2.1, anteriores.
   4. d. Construcciones que no presentan valores patrimoniales individuales: Con carácter ordinario, se permiten todas las intervenciones de rehabilitación, con sustituciones parciales y ampliaciones hasta el límite de la edificabilidad asignada. Asimismo, se permiten, con carácter excepcional, las de demolición y nueva planta, debiendo, en cualquier caso, ser autorizada la demolición por la Consejería competente en materia de cultura, de acuerdo con lo establecido en el artículo 31.2.b de la Ley 14/2007 de Patrimonio Histórico de Andalucía, con excepción de las pequeñas demoliciones definidas en el apartado 4 del artículo 2.2.1.
3. 3. Con carácter general se permitirán las actuaciones constructivas con sistemas actuales que supongan una mejora de las condiciones de habitabilidad y seguridad de los inmuebles, respetando en todo caso los valores patrimoniales objeto de la protección de conformidad con la regulación de las presentes Normas y Ordenanzas.

Artículo 2.2.3. Preferencia de las intervenciones.

Teniendo en cuenta que el Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María se ha construido en el tiempo, modificándose a partir de etapas anteriores, el objetivo del Plan Especial es revitalizar las funciones principales del Conjunto Histórico y Entorno a partir del valor patrimonial heredado. Por ello, se establece como criterio de actuación preferente la conservación y mantenimiento, consolidación, acondicionamiento y restauración, orientadas a la recuperación de la edificación, la dotación de condiciones de habitabilidad y la puesta en valor de los elementos patrimoniales, tanto aparentes como ocultos, así como a su rehabilitación en general.

Artículo 2.2.4. Intervención Singular.

1. 1. Manteniendo el criterio de actuación preferente enunciado en el artículo anterior (conservación, mantenimiento, consolidación, acondicionamiento y restauración), conjuntamente con el ejercicio de una arquitectura contemporánea que también pueda coadyuvar a revitalizar las funciones principales del Conjunto Histórico y Entorno, se admite la posibilidad de intervenciones que, bien por producirse desde lecturas tipológicas diferentes, bien por buscar la potenciación de la imagen urbana a través de formalizaciones arquitectónicas de especiales características, conduzcan a resultados que se aparten de la normativa general que se establecen en este en estas Normas Y Ordenanzas.
2. 2. El caso contemplado en el apartado anterior, tendrá la consideración de Intervención Singular, que podrá afectar a parcelas catalogadas o no catalogadas. Para proponerlas, será preceptivo acompañar un Estudio de Ordenación que tenga como ámbito de estudio la unidad morfológica y/o espacios urbanos a los que pertenezcan la parcela o parcelas afectadas, y en el que se deberá justificar de forma exhaustiva la solución proyectada, y realizar una valoración de los posibles impactos de todo tipo que la actuación proyectada puede tener sobre el ámbito del Plan Especial, entorno y las edificaciones contiguas.
3. 3. Las propuestas de Intervención Singular quedarán sometidas, preceptivamente, a una previa valoración de la Comisión de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial, y a un informe de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, que tendrá carácter vinculante. Si fueran positivos, se deberá aprobar un Plan Especial sobre el ámbito concreto de la actuación, y en su caso, el entorno, antes de la solicitud de las preceptivas licencias.