CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 4.1.1. Definición.

1. 1. El presente Plan Especial, establece para cada una de las parcelas edificables o edificadas de su ámbito una Zona de Ordenación, determinada en función del uso pormenorizado principal o característico propuesto, de la intensidad de dicho uso y de la tipología edificatoria. El resto del suelo del ámbito del Plan Especial tiene la calificación de espacio libre público, ya sean viales o zonas verdes.
2. 2. En el ámbito del presente Plan Especial se distinguen para las distintas parcelas, identificadas en los Planos de Ordenación con un código de colores, las siguiente Zonas de Ordenación:
   1. 2.1. Residencial, distinguiendo:
      1. a. Residencial Barrio Bajo, identificado con el código (BB).
      2. b. Residencial-Barrio Alto, identificado con el código (BA).
      3. c. Residencial-Ordenanza de Mantenimiento, identificado con el código (OM).
   2. 2.2. Industrial, distinguiendo:
      1. a. Industrial-Genérico, identificado con el código (l-G).
      2. b. Industrial-Bodeguero, identificado con el código (l-B), donde a su vez se identifican las edificaciones con conservación de uso y sin conservación de uso.
   3. 2.3. Servicios Terciarios, distinguiendo:
      1. a. Genérico (Comercio y Oficinas). Identificado con el código (CO).
      2. b. Turísticos (Establecimientos Hotelerosy Apartamentos Turísticos). Identificado con el código (H).
   4. 2.4. Equipamientos y servicios públicos, distinguiendo, en función de la categoría del uso mayoritario:
      1. a. Educativo, identificado con el código (E).
      2. b. Deportivo, identificado con el código (D).
         1. c. Servicios de Interés Público y Social, identificado con el código (SIPS).
      3. d. Sistemas Infraestructurales, identificado con el código (SI)
      4. e. Servicios Públicos Singulares, identificados con el código (SPS).
   5. 2.5. Espacios Públicos, distinguiendo entre viales y espacios libres.
3. 3. De conformidad con lo previsto en el artículo 3.1.5 de estas Nomas y Ordenanzas, los terrenos incluidos en la delimitación del Conjunto Histórico de El Puerto de Santa María que se localizan en el interior de la Zona de Servicios Terrestres del Puerto Bahía de Cádiz tienen la consideración de Sistema General Portuario.

Artículo 4.1.2. Las condiciones particulares de las Zonas de Ordenación.

1. 1. Las condiciones particulares de las Zonas de Ordenación son aquellas que, junto con las generales establecidas en el presente Plan Especial, regulan las reglas a que deben ajustarse los edificios en función de su localización.
2. 2. Con carácter general se permite que en todas las Zonas de Ordenación puedan establecerse usos dotacionales en parcelas disconformes con las dimensiones establecidas en las ordenanzas correspondientes, siempre que las características del servicio que preste lo justifiquen.
3. 3. En coherencia con los objetivos definidos en el presente Plan Especial, en las actuaciones tendentes a recuperar y poner en valor el patrimonio edificado, no se considerará situación disconforme con la ordenación la falta de adecuación a las Normas y Ordenanzas del presente Título.
4. 4. La preexistencia de especies arbóreas de buen porte puede justificar, a juicio del Ayuntamiento, el incumplimiento de alguna de las disposiciones relativas a retranqueos, alineaciones y distancia de los volúmenes edificados, debiéndose, en ese caso, justificarse previa y expresamente, ante la Comisión de Seguimiento del Plan Especial, y sin que pueda suponer incremento de la edificabilidad.
5. 5. En los casos en que las características del parcelario consolidado lo justifiquen, se permitirá un margen de tolerancia de hasta el cinco por ciento (5%) en la aplicación de los parámetros de posición y forma establecidos en cada una de las Zonas de Ordenación para las construcciones de nueva edificación. De la aplicación de este ajuste no podrá derivarse incremento de las edificabilidades máximas resultantes de la estricta aplicación de los parámetros establecidos.
6. 6. En casos debidamente justificados por necesidades de adaptación del edificio a leyes o normas de superior rango aprobadas con posterioridad a la construcción del edificio (nuevas normas de evacuación para casos de incendio, accesibilidad, eliminación de barreras arquitectónicas, etc.), se podrán autorizar mayores ocupaciones que las establecidas en cada Zona de Ordenación, encaminadas sólo a dotar a la edificación de escaleras de incendios, dotación de ascensores, de espacios destinados a instalaciones o/y otras similares que, de manera justificada, no impliquen más ampliación que la estrictamente necesaria a tales fines.
7. 7. En los edificios protegidos prevalecerán las condiciones establecidas en su correspondiente ficha del Catálogo de Protección.

Artículo 4.1.3. Unidad de intervención.

1. 1. Con carácter general, la unidad de intervención a efectos edificatorios es la parcela catastral, cuyas formas y dimensiones aproximadas se recogen en los Planos de Ordenación de conformidad con lo regulado en el artículo 2.1.1.

   2 Excepcionalmente se permitirán ajustes de pequeña entidad en los límites de la parcela siempre que estén debidamente justificados y no supongan una incidencia superior al seis por ciento (6%) en la parcela reconocida en los planos. No obstante, en aquellas parcelas que cuentan con edificios catalogados en las que se haya llevado a cabo una segregación catastral y, en su caso, registral sin ajustarse a las condiciones de la legislación de protección del patrimonio histórico vigentes al momento de la segregación, el Ayuntamiento podrá instar la rectificación parcelaria de aquellas segregaciones que sean declaradas nulas por contravenir el planeamiento y la legislación al momento de su autorización, y ello al objeto de recuperar su parcelario histórico. Igualmente se aplicará lo previsto en el apartado 4 del artículo 2.1.1.

2. 3. Ninguna de las parcelas existentes a la entrada en vigor del presente Plan Especial será inedificable por causa de sus dimensiones, sean tanto superficiales como de frente y fondo de parcela.
3. 4. No se admitirá proyecto de intervención sobre parte de la parcela para obras de nueva edificación, de reforma general o de demolición. Para este tipo de actuaciones deberá realizarse proyecto unitario sobre la parcela catastral, o de la que resulte de las agregaciones y segregaciones que se lleven a efecto de conformidad con las presentes Normas y Ordenanzas, sin perjuicio de su ejecución faseada.
4. 5. No obstante, podrán autorizarse intervenciones parciales de nueva edificación, reforma general y demoliciones parciales, que deberán tener siempre como referente un proyecto sobre la totalidad de la parcela y que habrá sido aprobado previa o simultáneamente a la autorización de la intervención parcial. Las obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado, reforma menor o reforma parcial, se podrán realizar sobre parte de la parcela y no requieren proyecto unitario.
5. 6. El presente Plan Especial, en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística reconoce aquellas situaciones en las que en una misma parcela catastral se presentan diversas edificaciones estructuralmente diferenciadas destinadas en la actualidad e históricamente a usos distintos. En estos casos, y siempre que cuenten con accesos independientes, se atribuye la calificación (uso pormenorizado y Zona de Ordenación) adecuada a cada edificación en función del uso principal que por las características de la edificación corresponde. En estos supuestos se admiten las intervenciones parciales en cada zona diferenciada en el interior de la parcela catastral, y se aplicarán las determinaciones de edificabilidad y uso establecidas en estas Normas y Ordenanzas que específicamente correspondan a cada una de las Zonas de Ordenación en lo concerniente a las edificaciones diferenciadas con las superficies definidas en los Planos de Ordenación.

CAPÍTULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENACIÓN RESIDENCIAL- BARRIO BAJO (BB).

Artículo 4.2.1. Ámbito.

1. 1. La Zona de Ordenación Residencial Barrio Bajo resulta de aplicación en las parcelas calificadas en los Planos de Ordenación con la leyenda BB y que se corresponde con las parcelas destinadas a uso pormenorizado residencial mayoritario que se ubican dentro de los siguientes límites: Río Guadalete, Avenida de la Estación, calle Cielo, calle Doctor Muñoz, calle Santa Lucía, Plaza de Elías Ahuja, calle Valdés, grafiada en los Planos de Ordenación. Es el barrio residencial que se localiza en la zona del Conjunto Histórico en la que se concentra el equipo institucional y el comercio, y contiene las funciones urbanas más representativas. La edificación presenta predominio de la dimensión vertical sobre la horizontal, con altura de cornisa media de tres (3) plantas y tipología de casa-patio.
2. 2. Los preceptos del presente Capítulo tienen por regla general el carácter de ordenación pormenorizada y preceptiva, en consecuencia, cualquier alteración de los mismos deberá ser formulada mediante expediente de innovación que estará sujeto a los mismos trámites que los seguidos para la aprobación de este Plan Especial. No obstante, los concretos preceptos que indiquen de forma expresa que su contenido tiene el carácter de Ordenanza de Edificación podrán ser objeto de desarrollo o alteración mediante la formulación de una Ordenanza Municipal, conforme la previsión del artículo 24 de la LOUA, que estará sujeta al procedimiento previsto en la legislación local, sin perjuicio de que serán informadas por la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico y la Comisión de Seguimiento de este Plan Especial

Artículo 4.2.2. Condiciones de parcelación.

1. 1. No se permitirán, en general, segregaciones o agregaciones de las parcelas existentes, salvo que sean el resultado de las operaciones de reparcelación de una intervención propuesta por el presente Plan Especial en alguna de las Actuaciones Específicas de Revitalización (AER), o se destinen a dotaciones públicas.
2. 2. Asimismo, y con carácter excepcional, se podrán autorizar las agrupaciones y/o segregaciones de parcelas cuando supongan la recuperación acreditada del parcelario original. En este caso se requerirá la aprobación de la Consejería competente en materia de cultura y patrimonio histórico.
3. 3. De igual modo, con carácter excepcional y con la autorización de la Consejería autonómica competente en materia de cultura y patrimonio histórico, se podrá admitir la agregación de parcelas a efectos de una misma intervención arquitectónica en edificios no catalogados y siempre que cumplan las siguientes condiciones:
   1. 3.1. El número máximo de parcelas a agregar a efectos de una misma intervención arquitectónica será de dos (2), y siempre que ninguna de ellas haya intervenido en operaciones de agregación anteriores.
   2. 3.2. La parcela resultante no podrá superar la superficie de seiscientos (600) metros cuadrados y la longitud de la fachada resultante será inferior a veinte (20) metros. No obstante, se admitirá una tolerancia en la aplicación de estos dos parámetros hasta un máximo del diez por ciento (10%) de las cifras indicadas como límite en cada uno de ellos.
   3. 3.3. La aprobación de agregación de parcelas no implicará, por sí misma, la autorización de derribo de las edificaciones en ellas existentes.
4. 4. Se podrá autorizar la regularización de linderos entre dos parcelas contiguas cuando se hayan producido penetraciones, encajes o ensambles entre ambas o entre las edificaciones contiguas y siempre que ninguna de las parcelas resultantes sea menor de doscientos (200) metros cuadrados en el caso de parcela medianera, o de trescientos (300) metros cuadrados en el caso de parcela en esquina, o no se pudiere inscribir en la misma un cuadrado de ocho por ocho (8x8) metros.
5. 5. En caso de que el uso, de entre los permitidos, que se pretenda implantar sea distinto del de vivienda, se podrá permitir la agregación funcional de la edificación de parcelas colindantes, siempre que la edificación de cada una conserve acceso independiente y las características exteriores propias de la parcelación original.

Artículo 4.2.3. Alineación exterior.

1. 1. Las edificaciones se alinearán a vial o espacio libre público y se adosarán a las medianeras colindantes, al menos en la primera crujía, salvo excepciones permitidas en las fichas del Catálogo o en disposiciones particulares de estas Normas en que pueda admitirse diferentes alturas en fachada para posibilitar cubrin medianeras vistas de edificaciones colindantes. Con carácter general las alineaciones serán las actuales e históricamente existentes, con las excepciones señaladas como corrección de alineaciones en los Planos de Ordenación. En obras de nueva planta, para estas nuevas alineaciones será preceptiva, antes de solicitar la licencia, el señalamiento de alineaciones y rasantes.
2. 2. Se prohíbe la apertura de adarves y calles en fondo de saco, sean públicos o privados.
3. 3. Serán obligatorios retranqueos en aquellas plantas bajas que actualmente tengan soportales y en aquellas otras que con la denominación "soportales" quedan grafiadas en los Planos de Ordenación o se admitan expresamente en las fichas de concretos inmuebles catalogados. El retranqueo será de una crujía, porticándose en planta baja. En todo caso, el retranqueo mínimo autorizable será doscientos cincuenta (250) centímetros de profundidad, y un máximo igual a su altura. Se respetarán los retranqueos actuales de los soportales existentes a la entrada en vigor de este Plan Especial.

Artículo 4.2.4. Fondo edificable o alineación interior.

Las edificaciones podrán llegar hasta el lindero trasero de la parcela, excepto en aquellas que tuvieren señalada alineación interior o fondo edificable en los Planos de Ordenación, o bien que esta circunstancia pudiera originar medianerías vistas desde el espacio público circundante.

Artículo 4.2.5. Máxima ocupación de parcela.

1. 1. Con carácter general, la máxima ocupación (MOcp) en cada parcela será la correspondiente a la siguiente fórmula:

   MOcp= Superficie de la parcela - 0.25 x Superficie del solar teórico

2. 2. Se define como solar teórico el resultante de trazar a una distancia de cinco (5) metros hacia el interior de la parcela una paralela a la alineación o alineaciones exterior.

   

3. 3. En las parcelas incluidas en el Nivel (4) de catalogación, el cálculo de la superficie del solar teórico se realizará sustituyendo la línea teórica situada a cinco (5) metros de la alineación o alineaciones exteriores por la línea de la primera crujía que se conserva.
4. 4. En plantas bajo rasante, cuando no contengan espacios habitables, la ocupación podrá aumentarse, incluso hasta el cien por cien (100%)

Artículo 4.2.6. Superficie libre de edificación en cada parcela. Patios.

1. 1. La diferencia entre la superficie de la parcela y la máxima ocupación (MOcp) será la superficie mínima libre de edificación en cada parcela.
2. 2. La superficie libre de edificación estará separada de las líneas de fachada exteriores, como mínimo, por una crujía, y podrá fragmentarse en distintos recintos siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
   1. a. Que el recinto o recintos, más allá de una mera interpretación en términos funcionales de iluminación o ventilación en dependencias, estructuren y organicen la edificación dentro de la parcela.
   2. b. Que en cada una de ellos pueda inscribirse un circulo cuyo diámetro sea igual o superior a los dos tercios (2/3) de la altura total de las plantas a las que sirva, y nunca menor de cuatrocientos (400) centímetros de diámetro. En caso de viviendas unifamiliares y de dos plantas de altura máxima, el lado menor del patio podrá reducirse hasta los trescientos cincuenta (350) centímetros.
   3. c. Al menos uno de los recintos, el patio principal, deberá tener una superficie no menor del cincuenta por ciento (50%) de la superficie libre a disponer en la parcela, y procurará situarse de modo que pueda tener continuidad visual, a través del zaguán, con el espacio público.
   4. d. En parcelas con uso residencial, salvo que la configuración o las reducidas dimensiones de la parcela no permitan otra disposición, la superficie libre de la parcela no podrá resolverse en un único espacio situado al fondo de la misma. Igualmente, salvo en edificios de uso exclusivo de servicios terciarios, los patios principales no podrán ser utilizados para su uso por los locales, sino únicamente como acceso a vivienda.
3. 3. La superficie libre de edificación sólo podrá cubrirse a la altura del último forjado con elementos trasparentes y reguladores de la luz, tales como toldos, monteras, etc., siempre que quede garantizada la iluminación y ventilación. Como excepción, en edificios no catalogados podrán cubrirse con elementos translúcidos los patios secundarios de locales de servicios terciarios situados en planta baja, sin que esto signifique incremento de la ocupación y/o edificabilidad máxima permitida, con informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial. No se considerarán superficies cubiertas las proyecciones de cornisas que, con un vuelo máximo de cincuenta (50) centímetros, pudieran proyectarse.
4. 4. La cota de la superficie libre de edificación estará situada por encima de la cota de la rasante de la calle y a menos de cincuenta (50) centímetros por debajo de la solería de planta baja.
5. 5. La superficie libre de edificación no podrá estar ocupada, ni total ni parcialmente, por la rampa de acceso al sótano, si lo hubiere; ni por las escaleras de acceso a plantas superiores.
6. 6. La superficie libre de edificación en cada parcela, en intervenciones de nueva planta o ampliación, deberán respetar los árboles existentes de interés a juicio de los servicios municipales competentes.
7. 7. Si se dispusieran, en uno o más lados de la superficie libre de edificación, galerías abiertas y comunes, en toda su altura, porticadas o en voladizo, la superficie libre de edificación de cada parcela podrá disminuirse en una superficie equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la superficie resultante de la proyección ortogonal sobre la planta baja de dichas galerías.
8. 8. Las edificaciones tradicionales que se conserven y rehabiliten de acuerdo a las disposiciones del presente Plan Especial, incluso cuando supongan un número de viviendas o de superficie comercial habitable mayor de la preexistente, no se consideran disconformes con la ordenación por la falta de adecuación a las disposiciones sobre los patios contenidas en los apartados anteriores, siempre que las obras que se proyecten respeten las alineaciones existentes en planta baja y en plantas de piso o restituyan otras anteriores con mayor superficie de patio, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de higiene y habitabilidad de la edificación.
9. 9. Cuando el uso exclusivo a implantar en una parcela, mediante nueva planta, sea de los admisibles distintos del residencial, la superficie libre de edificación podrá ubicarse del modo más conveniente a las necesidades funcionales de la actividad, pero nunca en primera crujía. Cuando la parcela esté calificada de Servicios Terciarios (ST) y no se encuentre catalogada, la ocupación de la planta baja podrá ser de hasta el cien por cien (100%), sin que esta tolerancia implique incremento de la máxima edificabilidad permitida.
10. 10. No será obligatoria la existencia de superficie libre de edificación si la superficie de la parcela existente fuere inferior a noventa (90) metros cuadrados en el caso de parcela medianera, o de ciento cuarenta (140) metros cuadrados en el caso de parcela en esquina, o no se pudiere inscribir en la misma un cuadrado de cinco por cinco (5x5) metros.
11. 11. Se prohíbe de forma explícita el patio inglés (patio cuya cota de pavimento está por debajo de la rasante de la acera o terreno).

Artículo 4.2.7. Ventilaciones complementarias.

1. 1. Se consideran ventilaciones complementarias las superficies destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad en las diversas plantas.
2. 2. Cuando además de las superficies libres de edificación a las que se refiere el artículo anterior se proyecten dichas ventilaciones, estas tendrán las dimensiones necesarias para alcanzar los mínimos de habitabilidad exigibles, según la legislación aplicable.
3. 3. En ningún caso, la superficie destinada a ventilación complementaria puede considerarse sustituida por medios mecánicos de aireación, ni computarán a los efectos de superficie libre de edificación.
4. 4. El contenido de este precepto tiene el carácter de Ordenanza de la Edificación.

Artículo 4.2.8. Condiciones de altura.

1. 1. El número máximo de plantas de los edificios que se proyecten será el especificado para la parcela en los Planos de Ordenación. Cuando no aparezca definida, la altura máxima permitida será de dos (2) plantas, baja más una, excepto en los edificios catalogados en los que como criterio general se considerará como altura máxima el número de plantas preexistente (salvo en los supuestos de edificaciones de Nivel 3 y 4 en las que conste en su ficha respectiva la acreditación de que históricamente contaba con otra, en cuyo caso se aplicará ésta).
2. 2. Con carácter general, la altura máxima permitida establecida en los Planos de Ordenación será obligatoria en toda la longitud de la crujía de fachada. No obstante, cuando la parcela tenga atribuida más de dos plantas de alturas en el plano de ordenación, se admitirá que la altura de la edificación proyectada se disponga con una planta menos que la máxima señalada.
3. 3. Las alturas se medirán entre la cota de referencia de la planta baja, o punto de origen para la medición de altura, y el arranque de la cubierta, inmediatamente por encima del último forjado. La cota de referencia de la planta baja se tomará en el punto de fachada coincidente con la rasante de calle de cota media entre la de los extremos de la alineación exterior. Si la parcela estuviere edificada, la citada cota será la de la planta baja existente.
4. 4. En el caso de edificaciones que conformen esquina a calles, y el plano de ordenación pormenorizada se establezca un cambio de altura que transcurra por el interior de la misma parcela, se permite volver la altura mayor por la calle de menor altura sobre la menor una distancia no superior al fondo edificable o alineación interior establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parámetros una dimensión máxima de doce (12) metros y mínima de cinco (5) metros. El paramento originado por la diferencia de altura recibirá tratamiento de fachada.
5. 5. Cuando en una misma parcela concurran circunstancias topográficas por las que la diferencia de nivel entre dos frentes sea superior o igual a tres (3) metros, se podrá ajustar la cota de referencia de la planta baja mediante la redacción de un Estudio de Detalle, que deberá ser informado favorablemente por la Administración competente en materia de patrimonio, con el objetivo de conseguir la mejor adaptación al entorno.
6. 6. De la aplicación de estos criterios no se podrá deducir un incremento de la edificabilidad establecida para la parcela.
7. 7. Cuando se trate de edificios colindantes con inmuebles catalogados se podrá autorizar adaptar ligeramente las alturas totales y parciales de plantas para acordar con los edificios protegidos, continuándose las líneas de cornisas y vuelos así como de antepechos y pretiles, de forma justificada y cumpliendo en todo caso con la mínima altura libre permitida. Igualmente, en caso de restauración, rehabilitación, sustitución o ampliación, cuando sea posible según lo dispuesto en este Plan, se podrá permitir ajustar la dimensión máxima de la altura de cada planta a las preexistentes en la misma finca. En ningún caso podrá derivarse de este ajuste un incremento del número de plantas. Igualmente, cuando una parcela tenga atribuida una altura que sea inferior en al menos dos plantas a las alturas atribuidas a sus parcelas colindantes podrá autorizarse la adaptación ligera prevista en el párrafo anterior sin incremento de la edificabilidad atribuida a la parcela objeto de adaptación.
8. 8. Las alturas máximas y mínimas -en unidades métricas- de las plantas, en intervenciones de edificación de nueva planta, se ajustarán a las siguientes condiciones:
   1. 1ª. La altura medida en unidades métricas es la distancia desde la cota inferior de origen y referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos, y en función de ello será:
      1. a. Altura de cornisa: es la medida hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.
      2. b. Altura total: es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio.

         Cuando la altura se expresare en unidades métricas y no se especificase a cuál se refiere se entenderá que es la altura de cornisa.

         En número de plantas indicará el número de plantas por encima de la cota de nivelación (o de referencia) incluida la planta baja. La altura también podrá expresarse abreviadamente con la expresión PB, para indicar la planta baja, seguida en su caso, del signo + y un dígito indicando el número de plantas restantes.

   2. 2ª. Altura máxima es la señalada por las condiciones particulares de zona como valor límite de la altura de la edificación. A cada altura en unidades métricas corresponde un número máximo de plantas. Estas dos constantes, altura en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse conjuntamente.
   3. 3ª. Esta regulación quedará completada por la regulación de las condiciones generales de la edificación en materia de altura reguladas en el planeamiento general.
9. 9. Cuando la parcela sobre la que se intervenga sea resultado de una agregación de las permitidas por el presente Plan Especial en el artículo 4.2.2 y en ella hayan intervenido parcelas de diferente número de plantas, previa la aprobación de un Estudio de Detalle que debe ser informado favorablemente por la Consejería competente en materia de cultura, podrán igualarse su número al de cualquiera de ellas siempre que la edificabilidad total no supere a la suma de la edificabilidad de las parcelas anteriormente a su agregación.

Artículo 4.2.9. Entreplantas.

1. 1. La construcción de entreplantas únicamente podrá autorizarse en edificaciones existentes, y se ajustarán a las siguientes condiciones:
   1. 1ª. Su superficie útil no excederá del cuarenta por ciento (40%), de la superficie útil del local a que esté adscrita, se destine a usos accesorios del principal y no rebase la superficie edificable.
   2. 2ª. La altura libre de piso, por encima y por debajo, de la entreplanta será, en todo caso, igual o superior a doscientos cincuenta (250) centímetros. Esta distancia tendrá valor de mínimo sin perjuicio de que deba exigirse otra mayor en función del uso al que se destine.

      En el caso de edificios de nueva planta colindantes con otros que estén incluidos en Catalogo, teniendo estos últimos planta baja de altura tal, que admita entreplanta, podrá permitirse para su destino a local siempre que cuente con una altura mínima de planta baja en trescientos (300) centímetros, y la planta piso de la entreplanta en doscientos cincuenta (250) centímetros.

2. 2. Para fomentar la supresión de entreplantas existentes de escasa altura que no cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad, se permite que la edificabilidad consolidada en la entreplanta se pueda transferir y disponer en otras zonas del edificio (incluso en cubiertas), en las condiciones permitidas en estas normas.

Artículo 4.2.10. Construcciones sobre la altura máxima.

1. 1. Con carácter general, por encima de la altura señalada en el artículo 4.2.8 sólo podrán elevarse instalaciones técnicas del edificio: aire acondicionado, placas solares, de telecomunicación, de radiocomunicación, etc. De igual modo podrán elevarse cuartos de máquinas de ascensor, cajas de escaleras y servicios generales de la finca, que no computarán a efectos de edificabilidad si se ajustan a las dimensiones mínimas exigidas por las normativas sectoriales. Asimismo, con carácter excepcional, podrán autorizarse elementos ligeros y desmontables (toldos, verandas, etc.) que no distorsionen el plano de cubierta de la ciudad. La disposición de todas estas construcciones auxiliares y elementos ligeros se realizará evitando su percepción desde la vía pública y, en todo caso, dicha disposición deberá ser informada por la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan prevista en el Capítulo IV del Título IX de este Plan.
2. 2. No obstante, a excepción de los edificios catalogados en los niveles NI, N2 y N3, se podrá autorizar por encima de la altura permitida -en número de plantas grafiada en los Planos de Ordenación- un cuerpo construido, retranqueado en su totalidad de la línea de fachada, o lados del ángulo de esquina en su caso, un mínimo de tres (3) metros, con la condición de que todos sus puntos queden por debajo de un plano inclinado menor o igual a cuarenta y cinco (45) grados sexagesimales que se apoya en el lado superior de los planos de las fachadas al espacio público, y cuya superficie no excederá de un veinticinco por ciento (25%) de la construida en la planta inmediatamente inferior, debiendo minimizarse su impacto mediante una correcta integración en el paisaje, sin que pueda exceder su altura interior de suelo a parte inferior del forjado de doscientos setenta y cinco (275) centímetros de longitud y debiendo contar con informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial. En estas construcciones así dispuestas se permitirán trasteros, lavaderos y otros análogos, así como el uso de vivienda vinculado a la planta inferior, entendiéndose que está funcionalmente vinculado cuando al menos la mitad de la superficie necesaria para el desarrollo de su actividad se encuentra en la planta inferior. Este volumen así construido y con destino a estos usos, no computará a efectos del cálculo del consumo de edificabilidad atribuido a la parcela. Si se opta por esta solución, no se permitirá sobre la altura anteriormente definida, ningún cuerpo adicional de edificación, depósitos o cualquier tipo de construcciones o instalaciones o antenas, que deberán ser incluidas en el cuerpo edificado. Tampoco se permitirá el acceso a la cubierta de las construcciones sobre las alturas máximas. En todo caso, la altura máxima del pretil de la cubierta de estas construcciones sólo podrá exceder cinco centímetros del mínimo exigido por el Código Técnico de la Edificación por seguridad.
3. 3. En las edificaciones catalogadas en el Nivel 4, cuando así esté previsto en el plano de ordenación O.03 "Alturas de la edificación" y en su ficha específica del Catálogo se podrá elevar por encima de la altura señalada, un "remonte" edificado, que se permite, en general, para evitar medianeras vistas, y que debe disponerse conforme se especifique en la ficha de catalogación. La superficie edificada habilitada para dicho remonte se detraerá de la permitida en el apartado 2 anterior.

Artículo 4.2.11. Condiciones de edificabilidad.

1. 1. La superficie edificable total o superficie máxima construible en cada una de las parcelas calificadas de Zona de Ordenación Residencial Barrio Bajo (BB) que no cuentan con edificación catalogada se determinará como resultante de la aplicación de los parámetros de máxima ocupación y de altura máxima (en número de plantas) establecidos. Caso que una parcela tuviera señalada en los Planos de Ordenación alturas diferentes se aplicará la regla anterior de manera proporcional a cada parte de la superficie de la parcela existente en cada subzona con alturas máximas diferenciadas, siendo la edificabilidad total el sumatorio resultante.
2. 2. En las parcelas que cuenten con esta calificación (Zona de Ordenación Residencial Barrio Bajo-BB) en las que se localicen edificaciones catalogadas se aplicarán preferentemente las siguientes reglas:
   1. 2.1. En las edificaciones catalogadas con Nivel 1 o Nivel 2, la edificabilidad total será la establecida en su ficha de catalogación específica, y supletoriamente, para el supuesto de ausencia de este parámetro en la misma, la determinada en las regulaciones de los artículos 6.2.8 y 6.2.9 para cada caso. En todo caso, sólo se posibilitarán las actuaciones permitidas en su ficha de catalogación.
   2. 2.2. En las edificaciones catalogadas con Nivel 3 o 4, la edificabilidad total o superficie máxima construible, se entenderá teórica, y se calculará conforme a la regla del apartado 1 anterior, debiendo tomarse para ello como referencia de altura máxima la del número de plantas que se fija en los Planos de Ordenación. La materialización de la edificabilidad máxima teórica estará condicionada en todo caso al cumplimiento de las limitaciones derivadas de su régimen de protección conforme a las disposiciones de estas Normas y Ordenanzas, y específicamente, por lo dispuesto en su ficha de catalogación individualizada.

      Esta regla no será de aplicación cuando el alcance de la protección establecido en la ficha del inmueble catalogado se refiera a la totalidad del conjunto y en aquellos otros casos en los que no se admitan las actuaciones de reforma general, en cuyo caso la edificabilidad máxima atribuida por este Plan coincidirá con la materializada en la actualidad.

      Podrá ser también reconocida como edificabilidad materializable, la preexistente con anterioridad que resulte acreditada en base a hallazgos y criterios de preexistencias históricas de interés, que deberá ser informada favorablemente por la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan prevista en el Capítulo IV del Título IX.

      Asimismo, en las intervenciones de rehabilitación, se respetará la edificabilidad existente en la actualidad en los edificios catalogados con Nivel 3 o 4, cuando la misma sea superior a la resultante de la aplicación de la regla del apartado 1 anterior.

      En aquellas parcelas catalogadas con Nivel 3 y 4 que cuenten con derecho a materializar la edificabilidad no consumida que les permite la aplicación de la regla del párrafo primero, la misma podrá disponerse en la última planta, si la misma no se encuentra colmatada, o bien en espacios libres de parcela que carezcan de interés.

      De igual modo, con la finalidad de fomentar actuaciones de rehabilitación, en las edificaciones del Nivel 3 y 4 en aquellos casos en que no esté colmatada la última planta (por situarse el cuerpo edificatorio de la misma en la primera crujía de fachada) se permitirá que pueda ocuparse parte de la superficie libre de esta última planta en el supuesto en que estando ya agotada la edificabilidad máxima admitida por aplicación de las reglas anteriores, se acredite que la superficie útil de la construcción actual o de su propuesta de rehabilitación es menor al sesenta y cinco por ciento (65%) de la construida. La ocupación adicional de la última planta no podrá superar el cincuenta por ciento (50%) de la construida en la planta inmediatamente inferior; de igual modo el conjunto de ocupación de la última planta (teniendo presente el volumen preexistente en primera crujía) no podrá superar el ochenta por ciento (80%) de la construida en la planta inferior.

      Las ocupaciones de la última planta que en aplicación de los dos últimos párrafos puedan resultar admisibles en edificios con Nivel 3 y 4 conforme a las fichas de su catalogación, se autorizarán vinculadas a actuaciones de conservación y rehabilitación del conjunto del edificio, y deberán contar con el informe favorable de la Comisión

      Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan Especial prevista en el Capítulo IV del Título IX. La disposición del volumen adicional se dispondrá conforme a las determinaciones específicas de la ficha del Catálogo. En caso de que no se estableciera criterio específico, la disposición del volumen adicional no podrá situarse en aquella parte de la cubierta correspondiente a las perimetrales del patio principal, así como de otros patios de interés, ni afectar a otros elementos relevantes identificados en su respectiva ficha.

   3. 2.3. No obstante, la edificabilidad correspondiente a los remontes habilitados por la aplicación de la norma sobre altura del apartado 3 del artículo anterior no computará a los efectos del cálculo de la superficie edificable total o superficie máxima construible.
3. 3. Así mismo, en las parcelas con esta calificación residencial pormenorizada (BB) localizadas en los ámbitos de las Actuaciones Específicas de Revitalización, su edificabilidad máxima estará limitada por el parámetro pormenorizado indicado específicamente en la ficha correspondiente del ámbito (Anexo a estas Normas y Ordenanzas).
4. 4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en los casos de rehabilitación (incluyendo actuaciones de reforma parcial y general) de edificaciones no catalogadas o protegidas con Nivel 4, cuando el volumen construido preexistente fuera superior a la edificabilidad resultante de aplicar la regla del apartado 1, se respetará aquél en la medida que no corresponda a piezas accesorias (cubiertas provisionales y otras análogas) o volumetrías añadidas irregularmente.

Artículo 4.2.12. Azoteas y cubiertas inclinadas.

1. 1. A efectos de estas Normas y Ordenanzas, se entiende por azotea la cubierta virtualmente plana, terminal de un edificio o construcción. Es azotea transitable aquélla que tiene un acceso directo y que ha sido proyectada para soportar el paso habitual de personas y otros usos. Es azotea no transitable aquélla que ha sido proyectada con restricciones constructivas de uso, y a la que se puede acceder únicamente para su mantenimiento. Se entiende por cubierta inclinada la cubierta terminal con pendientes, que nunca es transitable.
2. 2. Los edificios se rematarán, preferentemente, mediante azotea plana transitable o no transitable. Se admitirán lucernarios que no superen el diez por ciento (10%) de la superficie construida en planta inferior.
3. 3. En obras de nueva planta, se permite la cubierta inclinada en una superficie no superior al treinta por ciento (30%) de la superficie total de la cubierta, y con una pendiente máxima de treinta grados (30°) sexagesimales. Se prohíbe expresamente la apertura de huecos tipo buhardilla en el plano de la cubierta inclinada, Se admiten lucernarios con el límite máximo establecido en el apartado anterior. Los espacios bajo la cubierta inclinada, para que sean habitables deberán tener al menos en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie una altura libre igual o superior de doscientos veinticinco (225) centímetros. Salvo que se trate de trasteros, lavaderos, etc, de tipo comunitario, el acceso a este espacio bajo cubierta no podrá realizarse desde zonas comunes de los edificios plurifamiliares, debiendo quedar necesariamente vinculados a las viviendas situadas en la planta inferior. Este espacio no computará a efectos de edificabilidad si se ajusta a los límites establecidos en el apartado 2 del artículo 4.2.10. En otro caso, computará todo espacio bajo los planos de cubierta realizado con elementos estructurales (forjados o losas) que tenga una altura mayor a uno con setenta y cinco (175) centímetros, aunque no esté utilizado o acondicionado interiormente para su uso e incluso sea independizado de la parte vividera mediante un cerramiento. No obstante, podrá destinarse a trastero-lavadero en los términos establecidos en el apartado 9 del artículo 4.3.5 de estas normas.
4. 4. Los materiales empleados en la azotea deberán ser de la misma calidad que los elementos de fachada. La formación de pendientes se hará hacia la propia finca o hacia espacios libres privados y siempre mediante sistema de recogida de aguas y canalización interior, recomendándose la construcción de aljibes.
5. 5. Los materiales de acabado de las azoteas transitables se corresponderán con el ladrillo fino prensado o similar, según los tradicionales tonos pajizos, ocres y pardos. Se admitirán cubiertas flotantes de madera u hormigón, así como para combatir los efectos de "isla de calor", las cubiertas ajardinadas o "techos verdes". En ningún caso se admitirán las telas impermeables vistas ni las chapas de protección alumínica reflectante o similares. A las azoteas no transitables se aplicarán las limitaciones relacionadas en el punto anterior, aunque también se admitirán acabados homogéneos de guijarros o similares y otros, siempre y cuando su textura y color no sean causa de ruptura o impacto visual significativo.
6. 6. Para las cubiertas inclinadas, como material de cubrición se recomienda la teja cerámica curva (árabe, de canal y cobija) en los tonos ocres tradicionales. Se prohíben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, las láminas asfálticas revestidas con metalizados, y las chapas galvanizadas.

   En las cubiertas inclinadas se dispondrán canalones para la recogida de aguas pluviales. Se prohíbe la caída libre de gárgolas y desagüe de canalones, por lo que se empotrarán en la fachada en el tramo vertical. Los bajantes desaguarán a arquetas, nunca directamente sobre la calle. Los materiales del canalón podrán ser de chapa galvanizada pintada, aluminio lacado o zinc, prohibiéndose expresamente las piezas de fibrocemento y los plásticos.

7. 7. El contenido de los tres últimos apartados del presente precepto tiene el carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.2.13. Fachadas.

1. 1. Se consideran fachadas a efectos de estas Normas y Ordenanzas los planos de la edificación coincidentes con las alineaciones exteriores e interiores. No obstante, a los solos efectos de sus condiciones estéticas las fachadas que conforman el patio principal se tratarán de manera similar a las fachadas exteriores excepto en aquellas determinaciones propias de éstas, tales como galerías acristaladas y otros elementos similares.
2. 2. Las actuaciones de consolidación, restauración, rehabilitación o nueva edificación deberán atenerse a los sistemas constructivos tradicionales en la formación de fachadas, respetando las siguientes reglas en cuanto a los materiales a emplear:
   1. 2.1. Se admiten, ejecutados con mortero de áridos finos, los revocos de cal o cemento fratasado y blanqueado a la cal, así como los morteros monocapa y bicapa. En edificios catalogados, cuando un revoco se superponga a otro anteriormente existente, se deberán realizar los estudios necesarios para establecer el valor del antiguo o capas interiores y su posible recuperación o preservación. La textura del paramento será preferentemente lisa, quedando prohibidos los acabados a la tirolesa y similares.
   2. 2.2. Se admiten las fachadas de piedra en sus modalidades de mampostería, sillería o aplacados, con la condición de utilizar piedras naturales según las coloraciones de tonos pardos, crudos y ocres suaves, y en ningún caso pulimentadas.
   3. 2.3. Los paramentos y portadas de piedra ostionera se procurarán restituir a su estado tradicional, esto es, con acabado de revoco con mortero de cal y pintura a la cal, o con tintado de pintura a la cal. Podrán valorizarse los labrados protegiéndola con productos específicos.
   4. 2.4. No se admiten muros de ladrillo visto de cualquier calidad, bloques de hormigón, muros cortina ni sistemas análogos, revestimientos de plaqueta, gresite, vidriados, imitaciones a sistemas constructivos, metálicos, fibrocemento y similares.
   5. 2.5. No se admiten rotulaciones ni imaginería sobre los paramentos excepto aquellos, con valor histórico existentes anteriormente a la entrada en vigor del presente Plan.
3. 3. Composición de fachada:
   1. 3.1. Con carácter general se evitaran los eclecticismos en la obra de nueva planta, entendiendo por esto, la utilización de los lenguajes arquitectónicos miméticos de los históricos para la composición de fachada. Se prohíbe expresamente la combinación de elementos historicistas y tradicionales con otros racionalistas y modernos. Se recomienda una morfología sencilla y una ordenación esquemática, reduciendo al mínimo la diversidad tipológica de vanos y carpintería para ofrecer un soporte neutro sobre el que se valoren los edificios con valor histórico y artístico.
   2. 3.2. La fachada de los edificios deberá componerse unitariamente en todas las plantas del edificio incluidos los locales comerciales si los hubiere, debiéndose resolver totalmente el proyecto que se presente para la obtención de licencia. Queda expresamente prohibida la composición incompleta, dejando pendiente la fachada de los bajos comerciales. Las alturas de plantas bajas y altas deberán adoptarse en lo posible al orden de las edificaciones colindantes.
   3. 3.3. La fachada deberá implantarse en el suelo mediante tramos macizos bien dimensionados, evitando la sucesión de pilares como motivo de composición.
   4. 3.4. Los pretiles de fachada a calle, se ejecutará mediante fábrica, sin aberturas de ningún tipo.
4. 4. Huecos. El tamaño y proporción de los huecos en las fachadas será el que cumpla las siguientes limitaciones:
   1. 4.1. La suma de las superficies de todos los huecos de fachada ha de ser menor al cuarenta y cinco por ciento (45%) de la superficie total de la fachada. Para el cálculo del porcentaje de huecos, no se incluirá el pretil de cubierta, tomándose como altura la existente hasta la cara superior del forjado de cubierta que define la altura en fachada.
   2. 4.2. La suma de la anchura de todos los huecos de fachada en cada planta ha de ser:
      1. a. En la planta baja: menor al sesenta por ciento (60%) de la longitud de la fachada.
      2. b. En el resto de las plantas: menor al cuarenta por ciento (40%) de la longitud de la fachada.
      3. c. En fachadas orientadas al norte (en el sector circular comprendido entre los 315° y los 45° sexagesimales) podrá incrementarse, en las plantas altas, la superficie y los anchos totales de los huecos en un cinco por ciento (5%).
   3. 4.3. Los huecos de garaje tendrán un ancho no mayor de trescientos cincuenta (350) centímetros, medidos entre jambas, y quedarán a una distancia mínima de setenta (70) centímetros de la línea medianera o, en su caso, de la esquina de la parcela. Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debiéndose disponer la puerta de entrada en el paramento de la fachada. Las puertas de acceso rodado al garaje no podrán invadir, en ningún caso, la vía pública.
   4. 4.4. Se prohíbe que los huecos de los locales comerciales lleguen hasta las paredes medianeras. A tal efecto el tramo de fachada entre medianería y hueco, o, en su caso de la esquina de la parcela, habrá de tener una dimensión mínima de setenta (70) centímetros.
   5. 4.5. En el resto de huecos de fachada se procurará que domine la dimensión vertical, en proporción mínima 1,8:1. El ancho máximo aconsejable de huecos es de ciento sesenta (160) centímetros, y separación mínima de cincuenta (50) centímetros entre huecos. La altura de los huecos de balcones y cierros, no podrá ser inferior a doscientos veinte (220) centímetros.
5. 5. Colores:
   1. a. Se consideran colores adecuados los de las gamas del color blanco, al igual que aquellos otros cuya presencia en la edificación preexistente esté acreditada y tengan una antigüedad superior a cien años. Las nuevas intervenciones deberán respetar la coloración de las zonas urbanas que la tengan característica. Estas determinaciones de color son extensivas para los diferentes elementos de la fachada.
   2. b. En el caso de emplearse pinturas al silicato la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin. Los colores de los paramentos serán preferentemente blancos y ocres.
   3. c. Las jambas, molduras, cornisas y zócalos podrán pintarse con colores distintos a fin de resaltar los huecos y elementos de composición.
   4. d. Los colores en casas isabelinas y su entorno, serán: blancos, ocres y tonalidades pastel.
   5. e. Los elementos de resalte podrán pintarse en el mismo color del plano de fachada o en blanco, y en caso de paramento blanco en cualquiera de los colores citados en el punto d) anterior.
   6. f. Las carpinterías se pintarán en colores tradicionales a saber: blanco, verde carruaje, o marrón oscuros. Las cerrajerías se pintarán en colores verde (carruaje, bodega, primavera), blanco o negro.
   7. g. Los zócalos serán de tonos oscuros: verde carruaje, marrón o negro. En las fachadas isabelinas se permitirá la piedra natural de mármol o granito.
6. 6. El empleo de carpintería metálica o plástica deberá restringirse en función del tipo de intervención de que se trate, la situación del hueco dentro de la edificación, el color y los demás factores que pueden incidir negativamente en la estética del edificio. Se recomienda el uso de la madera en las carpinterías, persianas y portones. En los edificios catalogados en los niveles 1 y 2 el uso de la madera, pintada en los colores que se indican en el apartado f) del punto 5 anterior, será obligatorio.
7. 7. Elementos decorativos. Se recurrirá al empleo de materiales de calidad como aplacados y estucos, quedando prohibido el empleo de elementos decorativos miméticos de los históricos.
8. 8. Elementos sobrepuestos. Se prohíben en fachadas los elementos sobrepuestos ajenos a la lógica del propio edificio, como toldos, marquesinas, jardineras de obra, escaparates y vitrinas voladas o adosadas, carteles luminosos, anuncios y similares, que no cumplan con los requisitos establecidos en el Capítulo IV del Título VII de estas Normas y Ordenanzas.
9. 9. Con carácter general, estarán prohibidos:
   1. a. Los antepechos de obra de fábrica, piedra y similares.
   2. c. Las persianas con tambor exterior y cierres metálicos enrollables.
   3. d. Los cerramientos de huecos enrasados en fachada.
   4. e. Los elementos sobrepuestos del apartado 8 anterior que no cumplan las condiciones establecidas en el Capítulo IV del Título VII siguiente.
10. 10. El contenido regulado en el presente precepto (excepto el apartado 4 relativo a los huecos) tiene carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.2.14. Miradores, aleros, cornisas y balcones.

1. 1. Miradores. Únicamente se admiten las torres-miradores existentes, que deberán conservarse y rehabilitarse. Se prohíben en construcciones nuevas.
2. 2. Aleros, cornisas y balcones:
   1. 2.1. Se admiten los balcones y cornisas siempre que la calle tenga en ese punto un ancho no inferior a seis (6) metros. Para los balcones se exigirá supletoriamente que la acera tenga como mínimo ciento cincuenta (150) centímetros. En todos los casos, el gálibo a la acera debe ser superior a trescientos cuarenta (340) centímetros
   2. 2.2. Los vuelos de cornisas y aleros máximos permitidos serán de treinta (30) centímetros para soluciones con moldura y veinte (20) centímetros si no existen molduras.
   3. 2.3. La distancia del balcón a la medianera será como mínimo de cincuenta (50) centímetros. Los balcones deberán estar separados entre sí, como mínimo ochenta (80) centímetros en una misma finca.

      El ancho del balcón no podrá exceder los doscientos (200) centímetros y su vuelo no excederá, en ningún caso, de cincuenta (50) centímetros en calles que cuente en ese punto un ancho entre seis y ocho metros; en calles con ancho superior, el vuelo podrá alcanzar hasta los sesenta (60) centímetros.

      La barandilla, de altura no inferior a ciento diez (110) centímetros, será de barrotes verticales de hierro, debiendo pintarse como el resto de la fachada. Además podrán utilizarse otros materiales como vidrios, y maderas que sean homogéneas con el resto de la fachada.

      La longitud total de los balcones y cuerpos volados en cada planta no excederá del veinticinco por ciento (25%) de la suma de las longitudes de todos los frentes de fachada exteriores correspondientes a cada una de las plantas, medidas en el plano vertical de fachada sobre alineación oficial de ésta.

      La distancia del balcón a la medianera será como mínimo de cincuenta (50) centímetros. Los balcones deberán estar separados entre sí, como mínimo ochenta (80) centímetros en una misma finca.

   4. 2.4. Se prohíben expresamente los tejaroces o marquesinas en forma de pequeños tejados y los antepechos opacos en balcones.
3. 3. Cierres o galería de madera en palillera acristalada en balcones. En edificios catalogados en el Nivel 1 y Nivel 2 habrán de ser similares a las tradicionales las particiones y el grosor de la palillera.
4. 4. El contenido regulado en el presente precepto tiene carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.2.15. Medianerías.

1. 1. Será obligatorio el tratamiento como fachada de todas las medianerías que se produzcan, por exceso o defecto de la propia actuación, con arreglo a los siguientes criterios:
   1. a. Cuando el paramento visto de un cerramiento lateral, sea propio de una finca, se le dará o el mismo tratamiento de la fachada exterior correspondiente a la parcela., o preferentemente el tratamiento como "jardín vertical", mediante la utilización de una estructura homologada en la que se asiente un sustrato donde las plantas sean capaces de enraizar y a través del cual reciban el agua y los nutrientes necesarios para su desarrollo.
   2. b. Cuando el paramento visto de una medianera sea de la finca vecina, se le dará por el promotor de la finca en obras el mismo tratamiento de la medianería preexistente, en la parte que hubiere quedado al descubierto por la nueva edificación en el caso de que esta fuere de menor altura que la anteriormente existente. En el resto de los casos, si la medianería vecina se encuentra manifiestamente deteriorada, el promotor estará obligado a adecentarla, en condiciones de calidad análogas a las de la obra propia, o preferentemente, como "jardín vertical" tal como se ha descrito en el aparado a) anterior.
2. 2. Será obligatorio pintar las partes vistas de las medianeras con ocasión de cualquier autorización edificatoria en la finca.
3. 3. El contenido regulado en el presente precepto tiene carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.2.16. Elementos y cuerpos salientes.

1. 1. Elementos salientes
   1. a. Las jambas, recercados moldurados en huecos podrán tener un realce sobre el plano de fachada inferior a seis (6) centímetros.
   2. b. Se prohíben los zócalos de revestimientos plásticos o planchas metálicas.
   3. c. El realce máximo del zócalo será de diez (10) centímetros respecto al plano de fachada.
2. 2. Cuerpos salientes.
   1. a. Se permiten en planta baja, con un vuelo no superior a veinte (20) centímetros y siempre que la acera tenga como mínimo ciento cincuenta (150) centímetros.
   2. b. En otras plantas se permitirán con un vuelo máximo de cincuenta (50) centímetros. No obstante lo anterior en obras de rehabilitación se permitirán vuelos hasta un máximo de ochenta centímetros (80), con un canto máximo de doce (12) centímetros, ejecutados al modo tradicional.
   3. c. Los balcones, cornisas y aleros se regulan por lo dispuesto en el artículo 4.2.14
3. 3. El contenido regulado en el presente precepto tiene carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.2.17. Instalaciones en fachada y cubierta.

En el Capítulo IV del Título VII de estas Normas y Ordenanzas, se incorporan las disposiciones sobre el Plan de Descontaminación Visual del Conjunto Histórico y entorno de El Puerto de Santa María.

Artículo 4.2.18. Condiciones particulares de uso y densidad.

1. 1. En las parcelas a las que se les atribuya en los Planos de Ordenación de este Plan Especial la presente Zona de Ordenación, su uso principal es el residencial, tanto de viviendas unifamiliares como plurifamiliares.
2. 2. Las condiciones de superficie mínima,uso, programa y acceso de las viviendas se ajustarán a lo establecido en el artículo 3.1.1 de estas Normas.
3. 3. Este Plan establece un parámetro de densidad de viviendas en las parcelas que cuenten con la presente Zona de Ordenación que se adscriban a actuaciones de transformación en suelo urbano. La densidad en cada caso estará limitada por las determinaciones específicas atribuidas por este Plan Especial en el Anexo correspondiente al ámbito del Àrea al que pertenezca. Igualmente se establece una densidad para las parcelas no sometidas a actuaciones de transformación, en el que el número máximo de viviendas admitido en cada parcela se calculará conforme a las siguientes reglas:
   1. a. Para vivienda libre: El número total de viviendas, se determinará por el cociente entero de dividir la edificabilidad total asignada a la parcela entre ochenta metros (80 m2) y se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta y dos (32) metros cuadrados.
   2. b. Para vivienda sometida a algún régimen de protección público: El número total de viviendas, se determinará por el cociente entero de dividir la edificabilidad total asignada a la parcela entre setenta metros (70 m2) y se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta y dos (32) metros cuadrados.
   3. c. Para rehabilitación: El número total de viviendas, se determinará por el cociente entero de dividir la edificabilidad total asignada a la parcela entre sesenta y cinco metros (65 m2) y se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta y dos (32) metros cuadrados. No obstante, si la densidad existente de la edificación a rehabilitar arroja un resultado mayor, se respetará la existente siempre que todas las unidades cuenten con condiciones de habitabilidad y superen el mínimo de 32 metros cuadros.
   4. d. En el supuesto de que la actuación contemple unidades residenciales de menor superficie que la adoptada en cada caso como parámetro para establecer la densidad, el resto de edificabilidad podrá destinarse bien a actividades complementarias del uso principal, bien a otros usos distintos del residencial entre los permitidos en las condiciones de uso.
4. 4. Usos compatibles: Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados en las siguientes condiciones y limitaciones:
   1. 4.1. Del uso Industria: si no se implantan en edificio exclusivo, sólo se permiten en la planta baja. Los talleres domésticos se permiten en planta baja y primera.
   2. 4.2. Del uso Logística y Almacenamiento: Se admite como uso compatible si bien limitado a implantarse sólo en las plantas bajas, salvo que lo sea en edificio exclusivo.
   3. 4.3. Del uso Servicios Avanzados, ya sea con el carácter de uso (compatible) alternativo del principal, siempre que se implante en parcela exclusiva, o ya sea compartiendo la parcela con el uso característico, en cuyo caso estará sometido a las siguientes limitaciones: no resultar molestos y localizarse en planta baja, y excepcionalmente en planta primera si se encuentran vinculados a la planta baja. Si comparten la parcela con otros usos compatibles distintos del característico podrán ocupar cualquier posición.
   4. 4.4. Del uso Servicios Terciarios, se admiten las siguientes categorías y en las siguientes posiciones
      1. a. Comercio, ya sea con el carácter de uso (compatible) alternativo del principal (siempre que se implante en parcela exclusivamente destinada a cualquiera de estas categorías de comercio) o ya sea compartiendo la parcela con el uso característico u otros usos compatibles, en cuyo caso tendrá carácter limitado, al permitirse exclusivamente en posición de planta baja o, bien, planta baja y primera.
      2. b. Oficinas. Se puede implantar ya sea con el carácter de uso (compatible) alternativo del principal (siempre que se implante en parcela exclusivamente destinada a oficinas) o ya sea compartiendo la parcela con el uso característico, en cuyo caso tendrá carácter limitado, al permitirse exclusivamente en posición de planta baja y primera, excepto los despachos domésticos y de atención directa a clientes para servicios personales que se admiten en cualquier planta. Si comparten la parcela con otros usos compatibles distintos del característico podrán ocupar cualquier posición.
      3. c. Recreativo y Espectáculos Públicos. Se admiten como compatibles sujeto a las siguientes limitaciones: implantarse en edificios con uso exclusivo destinado a estas actividades o bien en edificios de uso no exclusivo en posición de planta baja, y excepcionalmente en planta primera si se encuentran vinculados a la planta baja. En los establecimientos de hostelería, en la categoría de pubs y bares con música, y en los establecimientos de esparcimiento, podrán establecerse limitaciones temporales por declaración de zona saturada realizada de conformidad con la legislación protectora del ruido.
      4. d. Hotelero y Apartamentos Turísticos. Con las únicas limitaciones que establezca la correspondiente legislación sectorial. La superficie y programa del apartamento turístico se ajustarán al Decreto 194/2010 de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos o norma que lo sustituya.
   5. 4.5. Del uso pormenorizado de Equipamientos y Servicios. Se podrá implantar como uso compatible alternativo (en edificio exclusivo) todas las clases y tipos excepto servicios públicos singulares. No obstante, en planta baja se admiten los equipamientos privados deportivos y educativos como compatibles en edificios destinados principalmente al uso característico. Si comparten la parcela con otros usos compatibles distintos del característico podrán ocupar cualquier posición.
   6. 4.6. Los Servicios Infraestructurales podrán implantarse en planta baja previo informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan.
   7. 4.7 Los Garajes-aparcamientos se ajustarán a lo establecido en el Capítulo III del Título IIl anterior.
5. 5. Los usos compatibles de esta Zona de Ordenación se establecen sin perjuicio de las limitaciones derivadas del régimen específico de protección en aquellas edificaciones que resulten catalogadas conforme al Título VI de estas Normas y Ordenanzas, que es de preferente aplicación.

CAPÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENACIÓN RESIDENCIAL-BARRIO ALTO (BA).

Artículo 4.3.1. Ámbito.

1. 1. La Zona de Ordenación Barrio Alto resulta de aplicación en las parcelas calificadas en los Planos de Ordenación con la leyenda (BA) y que se corresponde con las parcelas destinadas a uso pormenorizado residencial mayoritario que se ubican dentro del ámbito comprendido entre las traseras de las unidades parcelarias con frente a calles Cielos, Doctor Muñoz Seca, Plaza de España y Santa Lucía y las siguientes calles: Los Moros, Plaza del Ave María, San Francisco, Avenida Fuentebravía, Durango, Santa Fe, Espelete, Cruces, Avenida Fuentebravía, San Francisco de Paula, Zarza, Espíritu Santo, Rosa, Santísima Trinidad, Avenida de Sanlúcar y Toneleros, grafiada en los Planos de Ordenación. Predomina la dimensión horizontal sobre la vertical, con cornisa de una altura preponderantemente, tipología de origen rural con gran patio central primitivo, presentando en la actualidad un elevado índice de degradación de la tipología así como un deficiente estado de conservación.
2. 2. El contenido de los preceptos del presente Capítulo tiene, por regla general, el carácter de ordenación pormenorizada y preceptiva; en consecuencia, cualquier alteración de los mismos deberá ser formulada mediante expediente de innovación que estará sujeto a los mismos trámites que los seguidos para la aprobación de este Plan Especial. No obstante, los concretos preceptos que indiquen de forma expresa que su contenido tiene el carácter de Ordenanza de Edificación podrán ser objeto de desarrollo o alteración mediante la formulación de una Ordenanza Municipal, conforme la previsión del artículo 24 de la LOUA, que estará sujeta al procedimiento previsto en la legislación local, sin perjuicio de que serán informadas por la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico y la Comisión de Seguimiento de este Plan Especial.

Artículo 4.3.2. Condiciones de parcelación.

1. 1. No se permitirán, en general, segregaciones o agregaciones de las parcelas existentes, salvo que sean el resultado de las operaciones de reparcelación de una intervención propuesta por el presente Plan Especial en alguna de las Actuaciones Específicas de Revitalización (AER), o se destinen a dotaciones públicas.
2. 2. Asimismo, con carácter excepcional, y con la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, se podrán autorizar las agrupaciones y/o segregaciones de parcelas cuando:
   1. 2.1. Supongan la recuperación acreditada del parcelario original.
   2. 2.2. Se trate de una misma intervención arquitectónica sobre parcelas sin edificaciones catalogadas, y siempre que cumplan las siguientes condiciones:
      1. a. El número máximo de parcelas a agregar a efectos de una misma intervención arquitectónica será de tres (3), y siempre que ninguna de ellas haya intervenido en operaciones de agregación anteriores.
      2. b. La parcela resultante no podrá superar la superficie de novecientos (900) metros cuadrados y la longitud de la fachada resultante será inferior a veinticinco (25) metros. No obstante, se admitirá una tolerancia en la aplicación de estos dos parámetros hasta un máximo del diez por ciento (10%) de las cifras indicadas como límite en cada una de ellas.
   3. 2.3. La aprobación de agregación de parcelas no implica la autorización de derribo de las edificaciones en ellas existentes.
3. 4. Se podrá autorizar la regularización de linderos entre dos parcelas contiguas cuando se hayan producido penetraciones, encajes o ensambles entre ambas o entre las edificaciones contiguas y siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
   1. 4.1. Que ninguna de las parcelas resultantes sea menor de cien (100) metros cuadrados en el caso de parcela medianera, o de ciento cincuenta (150) metros cuadrados en el caso de parcela en esquina, o no se pudiere inscribir en la misma un cuadrado de seis por seis (6x6) metros.
   2. 4.2. Que ninguna de las parcelas sea soporte de edificación de valor patrimonial individual.
4. 5. En caso de que el uso, de entre los permitidos, que se pretenda implantar sea distinto del de vivienda, se podrá permitir la agregación funcional de la edificación de parcelas colindantes, siempre que la edificación de cada una conserve acceso independiente y las características exteriores propias de la parcelación original.

Artículo 4.3.3. Alineaciones.

1. 1. Las edificaciones se alinearán a vial o espacio libre público y se adosarán a las medianeras colindantes, al menos en la primera crujía, salvo excepciones permitidas en las fichas del Catálogo o en disposiciones particulares de estas Normas en que pueda admitirse diferentes alturas en fachada para posibilitar cubrin medianeras vistas de edificaciones colindantes. Con carácter general las alineaciones serán las actuales e históricamente existentes, con las excepciones señaladas como corrección de alineaciones en los Planos de Ordenación. En obras de nueva planta, para estas nuevas alineaciones será preceptiva, antes de solicitar la licencia, el señalamiento de alineaciones y rasantes.
2. 2. Se prohíbe la apertura de adarves y calles en fondo de saco, sean públicos o privados.
3. 3. Cuando se produzcan agregaciones autorizadas de parcelas, podrán regularizarse pequeñas diferencias de alineaciones (interiores o laterales) primitivas entre una y otra parcela.
4. 4. Las edificaciones podrán llegar hasta el lindero trasero de la parcela, excepto en aquellas que tuvieren señalada alineación interior o fondo edificable en los Planos de Ordenación, o bien que esta circunstancia pudiera originar medianerías vistas desde el espacio público circundante.

Artículo 4.3.4. Máxima ocupación y superficie libre de edificación.

1. 1. La ocupación máxima en planta será con carácter general de un ochenta por ciento (80%), de la superficie de parcela para cada una de las plantas de la edificación, incluida la baja. No obstante, en parcelas unifamiliares de superficie menor a doscientos metros cuadrados, la ocupación máxima podrá alcanzar hasta el ochenta y cinco por ciento (85%) de la superficie de la parcela en cada una de las plantas.
2. 2. Deberá ocuparse obligatoriamente el cien por cien (100%) de la parcela en los cinco (5) primeros metros de fondo, medidos desde la línea de edificación.
3. 3. En el caso de parcelas con más de un (1) lindero frontal, la ocupación será obligatoriamente del cien por cien (100%) en un fondo mínimo de cinco (5) metros a computar desde la línea de fachada en la que dando a vial o espacio público se sitúe el acceso principal del edificio. En el resto de la parcela, la edificación responderá, a la posibilidad, cuando exista, de agotamiento del derecho de edificación establecido sobre el total de la parcela, respetando en cualquier caso el fondo máximo edificable y/o línea máxima de edificación, cuando éstas se encuentren grafiadas en los correspondientes planos de la documentación gráfica del presente Plan Especial.
4. 4. La ocupación podrá aumentarse, incluso hasta el cien por cien (100%) en plantas bajo rasante, cuando no contengan espacios habitables.
5. 5. También podrá aumentarse la ocupación, hasta un cien por ciento (100%) en la demás plantas cuando la dimensión superficial de la parcela sea tal que la aplicación del criterio del apartado 1 anterior no permitiera construir, al menos, una crujía de cinco (5) metros de fondo en el frente de fachada. Se respetarán, en todo caso, las condiciones dimensionales de los patios y las de ventilación e iluminación.
6. 6. En los casos de intervenciones de rehabilitación, el espacio libre estructurador mantendrá la superficie y ubicación anterior a la reforma, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de higiene y habitabilidad de la edificación. Cuando se actúe mediante obras de conservación, restauración, rehabilitación y/o acondicionamiento que aseguren el mantenimiento del patrimonio edificado, la ocupación en planta podrá ser siempre igual a la del edificio principal original, excluyendo los remontes, anejos y cobertizos añadidos al mismo. En todo caso deberá justificarse mediante levantamiento detallado de la edificación la naturaleza y extensión del edificio original a rehabilitar.
7. 7. La superficie libre de edificación podrá subdividirse en varios recintos, siempre que en cada una de ellos pueda inscribirse un circulo cuyo diámetro sea igual o superior a los dos tercios (2/3) de la altura total de las plantas a las que sirva, y nunca menor de trescientos cincuenta (350) centímetros de diámetro. En caso de viviendas unifamiliares y de dos (2) plantas de altura máxima, el lado menor del patio podrá reducirse hasta los trescientos (300) centímetros.
8. 8. Si se dispusieran, en uno o más lados de la superficie libre de edificación, galerías abiertas y comunes, en toda su altura, porticadas o en voladizo, la superficie libre de edificación de cada parcela podrá disminuirse en una superficie equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la superficie resultante de la proyección ortogonal sobre la planta baja de dichas galerías.
9. 9. No se permiten los patios ingleses (patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno).
10. 10. Las superficies libres de edificación podrán cubrirse a la altura del último forjado con elementos trasparentes y reguladora de la luz tales como toldos, monteras, etc., siempre que quede garantizada la iluminación y ventilación. Como excepción, en edificios no catalogados podrán cubrirse con elementos translúcidos los patios secundarios de locales de servicios terciarios situados en planta baja, sin que esto signifique incremento de la ocupación y/o edificabilidad máxima permitida, con informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial. No se considerarán superficies cubiertas las proyecciones de cornisas que, con un vuelo máximo de cincuenta (50) centímetros, pudieran proyectarse.
11. 11. La superficie libre de edificación en intervenciones de nueva planta o ampliación deberán respetar los árboles existentes de interés a juicio de los servicios municipales competentes.
12. 12. Cuando el uso exclusivo a implantar en una parcela, mediante nueva planta, sea de los admisibles distinto del residencial, la superficie libre de edificación podrá ubicarse del modo más conveniente a las necesidades funcionales de la actividad, pero nunca en primera crujía. Cuando la parcela esté calificada de Servicios Terciarios (ST) y no se encuentre catalogada, la ocupación de la planta baja podrá ser del cien por cien (100%), sin que esta tolerancia implique incremento de la máxima edificabilidad permitida.
13. 13. Cuando además de los patios de parcela se proyecten ventilaciones complementarias destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad en las diversas plantas, éstas tendrán las dimensiones necesarias para alcanzar los mínimos de habitabilidad exigibles, según la legislación aplicable. En ningún caso, la superficie destinada a ventilación complementaria puede considerarse sustituida por medios mecánicos de aireación, ni computarán a los efectos de superficie libre de edificación.

Artículo 4.3.5. Condiciones de altura.

1. 1. El número máximo de plantas de los edificios que se proyecten será el especificado para la parcela en los Planos de Ordenación. Cuando no aparezca definida, la altura máxima permitida será de dos (2) plantas, baja más una, excepto en los edificios catalogados en los que como criterio general se considerará como altura máxima el número de plantas preexistente (salvo en los supuestos de edificaciones de Nivel 3 y 4 en las que conste en su ficha respectiva la acreditación de que históricamente contaba con otra, en cuyo caso se aplicará ésta). Con carácter general, la altura máxima permitida establecida en los Planos de Ordenación será obligatoria en toda la longitud de la crujía de fachada. No obstante, cuando la parcela tenga atribuida más de dos plantas de alturas en el plano de ordenación, se admitirá que la altura de la edificación proyectada se disponga con una planta menos que la máxima señalada.
2. 2. Las alturas se medirán conforme a las reglas establecidas en el apartado 3 del artículo 4.2.8 anterior. De la aplicación de estos criterios no se podrá deducir un incremento de la edificabilidad establecida para la parcela.
3. 3. Cuando se trate de edificios colindantes con inmuebles catalogados se podrá autorizar adaptar ligeramente las alturas totales y parciales de plantas para acordar con los edificios protegidos, en las condiciones establecidas en el apartado 7 del artículo 4.2.8 anterior. Igualmente, cuando una parcela tenga atribuida una altura que sea inferior en al menos dos plantas a las alturas atribuidas a sus parcelas colindantes podrá autorizarse la adaptación ligera prevista en el apartado 7 del artículo 4.2.8 anterior sin incremento de la edificabilidad atribuida a la parcela objeto de adaptación.
4. 4. En el caso de edificaciones que conformen esquina a calles, y el plano de ordenación pormenorizada se establezca un cambio de altura que transcurra por el interior de la misma parcela, se permite volver la altura mayor por la calle de menor altura sobre la menor una distancia no superior al fondo edificable o alineación interior establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parámetros una dimensión máxima de doce (12) metros y mínima de cinco (5) metros. El paramento originado por la diferencia de altura recibirá tratamiento de fachada.
5. 5. Las alturas máximas y mínimas -en unidades métricas- de las plantas, vendrán determinadas en función de idénticos parámetros que se establecen en el artículo 4.2.8, apartado 8, anterior.
6. 6. Cuando la parcela sobre la que se intervenga sea resultado de una agregación de las permitidas por el presente Plan Especial en el artículo 4.3.2 y en ella hayan intervenido parcelas de diferente número de plantas, previa la aprobación de un Estudio de Detalle que debe ser informado favorablemente por la Consejería de Cultura, podrán igualarse su número al de cualquiera de ellas siempre que la edificabilidad total no supere a la suma de la edificabilidad de las parcelas anteriormente a su agregación.
7. 7. Se aplicarán en esta Zona de Ordenación el mismo régimen que el establecido en el artículo 4.2.9 anterior de regulación de las entreplantas.
8. 8. Asimismo se aplicarán en esta Zona de Ordenación Residencial Barrio Alto (BA) idénticas reglas que las establecidas en el artículo 4.2.10 anterior en lo concerniente al régimen de las construcciones sobre la altura máxima.
9. 9. Sin que compute a efectos de edificabilidad, se podrá autorizar el uso bajo la cubierta para trastero-lavadero, siempre que se encuentre vinculado funcionalmente a la planta inmediatamente inferior. A estos efectos se entiende que está funcionalmente vinculado, cuando al menos la mitad de la superficie necesaria para el desarrollo de su actividad se encuentra en la planta inferior. La admisibilidad de estas autorizaciones deberá contar con el informe favorable de la Comisión de Seguimiento y Evaluación de este Plan. En este caso, los espacios bajo la cubierta inclinada, deberán tener al menos en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie una altura libre igual o superior de doscientos veinte (220) centímetros.

Artículo 4.3.6. Condiciones de edificabilidad.

1. 1. La máxima edificabilidad (MEdf) de cada parcela calificada como Residencial Barrio Alto (BA), que no cuente con edificación catalogada, se determina en función del número de plantas y la máxima ocupación establecida para cada una de ellas en el artículo 4.3.4 apartado 1 anterior. Por tanto, la máxima edificabilidad (superficie máxima construible) de cada parcela responderá a la siguiente ecuación:

   MEdf: Superficie de la parcela x Ocupación (artículo 4.3.4.1) x número máximo de plantas permitido

2. 2. En las parcelas que cuenten con esta calificación (Zona de Ordenación Residencial Barrio Alto-BA) en las que se localicen edificaciones catalogadas se aplicarán idénticas reglas que las dispuestas en el apartado 2 del artículo 4.2.11 anterior.
3. 3. Así mismo, en las parcelas con esta calificación residencial pormenorizada (BA) localizadas en los ámbitos de las Actuaciones Específicas de Revitalización, su edificabilidad máxima estará limitada por el parámetro pormenorizado indicado específicamente en la ficha correspondiente del ámbito (Anexo a estas Normas y Ordenanzas).
4. 4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en los casos de rehabilitación (incluyendo actuaciones de reforma parcial y general) de edificaciones no catalogadas o protegidas con Nivel 4, cuando el volumen construido preexistente fuera superior a la edificabilidad resultante de aplicar la regla del apartado 1, se respetará aquél en la medida que no corresponda a piezas accesorias (cubiertas provisionales y otras análogas) o volumetrías añadidas irregularmente.

Artículo 4.3.7. Cubiertas y fachadas.

1. 1. Las cubiertas que rematan los edificios podrán ser planas (transitables o no transitables) o inclinadas, permitiéndose en las segundas una pendiente máxima de treinta grados (30°) sexagesimales. Cumplirán las siguientes condiciones:
   1. 1.1. Para las cubiertas inclinadas, como material de cubrición se recomienda la teja cerámica curva (árabe, de canal y cobija) en los tonos ocres tradicionales. Se prohíben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, las láminas asfálticas revestidas con metalizados, y las chapas galvanizadas.
   2. 1.2. En las cubiertas inclinadas se dispondrán canalones para la recogida de aguas pluviales. Se prohíbe la caída libre de gárgolas y desagüe de canalones, por lo que se empotrarán en la fachada en el tramo vertical. Los materiales del canalón podrán ser de chapa galvanizada pintada, aluminio lacado o zinc, prohibiéndose expresamente las piezas de fibrocemento y los plásticos. Los bajantes desaguaran a arquetas, nunca directamente a la calle.
   3. 1.3. Se prohíbe expresamente la apertura de huecos en el plano de la cubierta inclinada.
   4. 1.4. La cubierta plana resultante se acabará con ladrillo fino prensado o similar, prohibiéndose expresamente las láminas asfálticas revestidas con metalizados, las placas de fibrocemento y las chapas galvanizadas, tanto en su color como prelacadas. Se admitirán cubiertas flotantes de madera u hormigón, así como para combatir los efectos de "isla de calor", las cubiertas ajardinadas o "techos verdes. La formación de pendientes se hará hacia la propia finca o hacia espacios libres privados. En todo caso, se resolverán mediante sistema de recogida de aguas y canalización interior, recomendándose la construcción de aljibes.
   5. 1.5. A las azoteas no transitables se aplicarán las limitaciones relacionadas en el punto anterior, aunque también se admitirán acabados homogéneos de guijarros o similares y otros, siempre y cuando su textura y color no sean causa de ruptura o impacto visual significativo.
2. 2. Se consideran fachadas a efectos de estas Normas y Ordenanzas los planos de la edificación coincidentes con las alineaciones exteriores e interiores. Las actuaciones de consolidación, restauración, rehabilitación o nueva edificación deberán atenerse a los sistemas constructivos tradicionales en la formación de fachadas, respetando las siguientes reglas en cuanto a los materiales a emplear:
   1. 2.1. Preferentemente los revocos de cal, admitiéndose también, para la nueva edificación, los de cemento fratasado y blanqueados a la cal, así como los morteros monocapa y bicapa de acabado fino y liso, quedando prohibido los acabados a la tirolesa o similares. En edificios catalogados, cuando un revoco se superponga a otro anteriormente existente, se deberán realizar los estudios necesarios para establecer el valor del antiguo o capas interiores y su posible recuperación o preservación.
   2. 2.2. Salvo las existente, no se admiten las fachadas acabadas en piedra, en ninguna de sus modalidades (mampostería, sillería o aplacados).
   3. 2.3. No se admiten muros de ladrillo visto, muros cortina ni sistemas análogos, revestimientos de plaqueta, gresite, vidriados, imitaciones a sistemas constructivos, metálicos, fibrocemento y similares.
   4. 2.4. No se admiten rotulaciones ni imaginería sobre los paramentos excepto aquellos, con valor histórico existentes anteriormente a la entrada en vigor del presenta Plan Especial.
   5. 2.5. Colores. Se consideran colores adecuados los de las gamas del color blanco, preferentemente conseguidos mediante la incorporación de la cal al revestimiento exterior. En el caso de emplearse pinturas al silicato sobre revocos y sintéticas sobre carpinterías y cerrajerías, la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin. También se consideran colores adecuados aquellos otros cuya presencia en la edificación preexistente esté acreditada y tengan una antigüedad superior a cien años. Estas determinaciones de color son extensivas para los diferentes elementos de la fachada, tales como jambas, recercos, molduras, etc.
3. 3. Criterios compositivos en las intervenciones de nueva planta. Con carácter general se evitarán los eclecticismos en la obra de nueva planta, entendiendo por esto, la utilización de los lenguajes arquitectónicos miméticos de los históricos para la composición de fachada. Los criterios compositivos se establecerán con carácter unitario en toda la finca, en cada una de sus plantas y en cada elemento de cada planta. Se recomienda una morfología sencilla y una ordenación esquemática, reduciendo al mínimo la diversidad tipológica de vanos y carpinterías, con el objetivo de ofrecer un soporte neutro sobre el que se valoren los edificios con valor histórico y artístico.
4. 4. Plantas bajas.
   1. 4.1. Se resolverá de manera coherente con el resto de materiales de la fachada. Los acabados exteriores deberán ser fijados con precisión en el proyecto, con independencia de los usos específicos a que se destine. Se podrá poner un mayor énfasis en el acceso general.
   2. 4.2. En las intervenciones de nueva planta se prohíben las rejas, antepechos o escaparates que sobresalgan de la alineación establecida.
   3. 4.3. Los escaparates y aberturas en esta planta tenderán a minimizar su incidencia en el macizo de fachada dominante. Los accesos a aparcamientos, cuando existieren, deberán resolverse en el plano de fachada evitando retranqueos, mediante puerta lisa, pintadas del mismo color que la fachada y eliminando elementos de transición y decoración (hoja frente a vano).
5. 5. Huecos. El tamaño y proporción de los huecos en las fachadas será el que cumpla las siguientes limitaciones:
   1. a. La suma de las superficies de todos los huecos de fachada ha de ser menor al cuarenta y cinco por ciento (45%) de la superficie total de la fachada.
   2. b. La suma de la anchura de todos los huecos de fachada ha de ser menor al cincuenta por ciento (50%) de la longitud de la fachada.

      Igualmente, se aplicarán el resto de condicionantes de los huecos establecidos en el apartado 4 del artículo 4.2.13.

6. 6. Las jambas y recercos moldurados en huecos podrán tener un realce sobre el plano de fachada, siempre que no superen las dimensiones establecidas en el apartado 1 del artículo 4.2.16 anterior.
7. 7. Balcones, aleros y cornisas.

   Se aplicará la regulación establecida en el artículo 4.2.14 apartado 2 y 3 de estas Normas y Ordenanzas.

8. 8. Carpinterías.
   1. 8.1. Se recomienda el uso de la madera en las carpinterías, persianas y portones, que deberán pintarse, preferentemente en los tonos oscuros o los compatibles con los tradicionales: blancos, marrón, etc. Se prohíben los tonos brillantes (amarillos, anaranjados, rojos, etc.). Se recomienda el uso de contraventanas y se admiten las persianas de librillo.
   2. 8.2. El empleo de carpintería metálica o plástica deberá restringirse en función del tipo de intervención de que se trate, la situación del hueco dentro de la edificación, el color y los demás factores que puedan incidir negativamente en la estética del edificio. Si se emplearan, quedan prohibidos, igualmente, los tonos brillantes.
   3. 8.3. Con carácter general, estarán prohibidos: los antepechos de obra de fábrica, piedra y similares; las persianas con tambor exterior y los cierres metálicos enrollables.
9. 9. Elementos decorativos y sobrepuestos.
   1. 9.1. Elementos decorativos. Se producirán con sencillez, con una profusión moderada, recomendándose en todo caso la elección de un elemento de fachada destacado, pero aislado, en el que incidir preferentemente.
   2. 9.2. Elementos sobrepuestos. Se prohíben en las fachadas los elementos sobrepuestos ajenos a la lógica del propio edificio, como instalaciones, toldos, marquesinas, jardineras de obra, escaparates y vitrinas voladas o adosadas, carteles luminosos, anuncios y similares que no cumplan con los requisitos establecidos en el Capítulo IV del Título VII.
10. 10. Instalaciones en fachada y cubierta.

    En el Capítulo IV del Título VIl de estas Normas y Ordenanzas, se incorporan las disposiciones sobre el Plan de Descontaminación Visual del Conjunto Histórico y entorno de El Puerto de Santa María.

11. 11. Medianerías.

    Se aplicará en esta Zona de Ordenación, igual régimen de tratamiento de medianerías que el dispuesto en el artículo 4.2.15 anterior.

12. 12. El contenido regulado en el presente precepto (excepto el apartado 5 relativo a los huecos) tiene carácter de Ordenanza de Edificación.

Artículo 4.3.8. Disposiciones sobre usos y densidad admisibles en la Zona de Ordenación Barrio Alto.

Resultan aplicables para las parcelas calificadas con la Zona de Ordenación Barrio Alto (BA) las mismas condiciones de uso (principal y compatibles) que las establecidas para la Zona de Ordenación Residencial-Barrio Bajo (BB) en el artículo 4.2.18 anterior, sin perjuicio de las limitaciones derivadas del régimen específico de protección en aquellas edificaciones que resulten catalogadas.

CAPÍTULO IV. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENACIÓN SERVICIOS TERCIARIOS (ST).

Artículo 4.4.1. Ámbito.

1. 1. Esta Zona de Ordenación resulta aplicable a las parcelas calificadas en los Planos de Ordenación con el color de Servicios Terciarios (ST), ya sea en el Barrio Bajo (BB) o en el Barrio Alto (BA), y se corresponde con aquellas parcelas destinadas a un uso pormenorizado mayoritario terciario, tales como establecimientos hoteleros, comercios, oficinas, y usos recreativos, y que se ubican dentro del ámbito del presente Plan Especial.
2. 2. El contenido de los preceptos del presente Capítulo tienen por regla general el carácter de ordenación pormenorizada y preceptiva, en consecuencia cualquier alteración de los mismos deberá ser formulada mediante expediente de innovación que estará sujeto a los mismos trámites que los seguidos para la aprobación de este Plan Especial. No obstante, los concretos preceptos que indiquen de forma expresa que su contenido tiene el carácter de Ordenanza de Edificación podrán ser objeto de desarrollo o alteración mediante la formulación de una Ordenanza Municipal, conforme la previsión del artículo 24 de la LOUA, que estará sujeta al procedimiento previsto en la legislación local, sin perjuicio de que serán informadas por la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico y la Comisión de Seguimiento de este Plan Especial.
3. 3. De forma pormenorizada se distinguen en el Plano de Ordenación Pormenorizada 0.02 las siguiente Subzonas, que contribuyen a un correcto control de los usos específicos:
   1. a. Servicios Terciarios Genéricos (Comercio-Oficina): con el código (CO).
   2. b. Servicios Terciarios Turísticos (Establecimientos Hoteleros y Apartamentos Turísticos): con el código (H).
4. 4. A los efectos, de una adecuada asignación de condiciones de edificación, complementariamente a la asignación de la Subzona correspondiente, se diferencian en función de que su localización se ubiquen en el ámbito delimitado como Barrio Bajo o Barrio Alto, y que se distinguen en el Plano de Ordenación Pormenorizada 0.02 con la simbología siguiente:
   1. a. En el Barrio Bajo: (BB).
   2. b. En el Barrio Alto: (BA).

Artículo 4.4.2. Condiciones particulares de aplicación.

1. 1. A las parcelas calificadas como Servicios Terciarios en Barrio Bajo (BB), sea en las categorías Comercial y Oficinas (BB-CO) o Turístico (BB-H) les serán de aplicación las condiciones establecidas en el Capítulo Il del presente Título IV, salvo las que expresamente se señalan en los artículos siguientes.
2. 2. A las parcelas calificadas como Servicios Terciarios en Barrio Alto (BA), sea en las categorías Comercial y Oficinas (BA-CO) o Turístico (BA-H), les serán de aplicación las condiciones establecidas en el Capítulo III del presente Título IV, salvo las que expresamente se señalan en los artículos siguientes.

Artículo 4.4.3. Condiciones de edificabilidad.

1. 1. En parcelas a las que se atribuya la Zona de Ordenación específica de Servicios Terciarios Turísticos (H), el parámetro de máxima edificabilidad se calculará por aplicación del artículo 4.2.11 (regulación de la edificabilidad en parcelas de la Zona de Ordenación Residencial Barrio Bajo) cuando se localice en el ámbito de Barrio Bajo (BB); o en su caso, por aplicación del artículo 4.3.6, cuando se localice en Barrio Alto (BA). La pertenencia de la parcela a cada barrio, se identifica en los Planos de Ordenación pormenorizada. En la aplicación de los citados preceptos se tendrá presente las reglas establecidas en ellos, para el caso de parcela con edificación catalogada. No obstante, si la edificabilidad materializada preexistente en la parcela resultase ser superior a la derivada de la aplicación de las reglas anteriores, se respetará dicha edificabilidad construida en las intervenciones de rehabilitación. A los usos efectivamente implantados de Servicios Terciarios Turísticos (H) a la entrada en vigor del presente Plan Especial les será de aplicación el incremento de edificabilidad, y de sus condiciones, que se establecen en el artículo 6.2.7 siguiente para el fomento de las actuaciones de rehabilitación.
2. 2. En parcelas sin edificaciones o con edificación no catalogada, a las que se atribuya la Zona de Ordenación específica de Servicios Terciarios Genérico (CO), el parámetro de máximo edificabilidad se aplicará en función de su altura de la siguiente forma:
   1. 2.1. Parcelas que tienen atribuida dos (2) plantas de altura (B+I): edificabilidad de 1,50 metro cuadrado construido por cada metro cuadrado de suelo de parcela (1,50 m2t/m2s).
   2. 2.2. Parcelas que tienen atribuida tres (3) plantas de altura (B+Il): edificabilidad de 2,20 metro cuadrado construido por cada metro cuadrado de suelo de parcela (2,20m2t/m2s).
   3. 2.3. Parcelas que tienen atribuida cuatro (4) plantas de altura (B+Ill): edificabilidad de 2,90 metro cuadrado construido por cada metro cuadrado de suelo de parcela (2,90m2t/m2s).
   4. 2.4. Parcelas que tienen atribuida cinco (5) plantas de altura (B +IV): edificabilidad de 3,60 metro cuadro construido por cada metro cuadrado de suelo de parcela (3,60m2t/m2s).
   5. 2.5. No obstante, si la edificabilidad legalmente materializada en las parcelas edificadas resultase ser superior a la aplicación de la regla anterior, se respetará dicha edificabilidad construida en las intervenciones de rehabilitación.
3. 3. Si la calificación de Servicios Terciarios Genéricos (CO) se realiza sobre parcelas con edificación catalogada con Niveles 3, 4 que cuenten en la actualidad con una planta de alturacorrespondientes a edificaciones en origen bodegueras- la edificabilidad materializable será de uno con treinta metros cuadrados construido por cada metro cuadrado de parcela (1,30m2t/m2s), siempre que así se admita en su ficha respectiva, que podrá establecer limitaciones específicas. Si la edificación catalogada cuenta con más de una planta de altura, la edificabilidad máxima coincidirá con la materializada en la actualidad.
4. 4. Así mismo, en las parcelas con esta calificación pormenorizada de Servicios Terciarios localizadas en los ámbitos de las Actuaciones Específicas de Revitalización, su edificabilidad máxima estará limitada por el parámetro pormenorizado indicado específicamente en la ficha correspondiente del ámbito (Anexo a estas Normas y Ordenanzas).

Artículo 4.4.4. Condiciones particulares de uso.

1. 1. En las parcelas identificadas como Servicios Terciarios Turísticos (H), ya sea en el Barrio Bajo (BB-H) o en el Barrio Alto (BA-H), se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:
   1. 1.1. Del uso Servicios Terciarios, se admiten las siguientes categorías y en las siguientes posiciones:
      1. a. Comercio y Oficinas. Hasta un máximo del diez por ciento (10%) de la máxima edificabilidad.
      2. b. Recreativo y Espectáculos Públicos. Hasta un máximo del quince por ciento (15%) de la máxima edificabilidad asignada.
      3. c. Apartamentos Turísticos: Se podrá implantar como uso compatible alternativo (en edificio exclusivo). En este caso, podrá admitirse como complementarios los de las letras a) y b) anterior, con las limitaciones máximas fijadas en cada caso.
   2. 1.2. Del uso de Equipamientos y Servicios Públicos. Se admiten como compatibles y alternativos todas las clases y tipos.
   3. 1.3. Los Servicios Infraestructurales podrán implantarse en planta baja previo informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial a la que se refieren los artículos 9.4.1, 9.4.2 y 9.4.3 siguientes.
   4. 1.4. En las condiciones establecidas en el Capítulo Ill del Título Ill anterior, los Garajes-aparcamientos se permiten sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y sin ocupar los patios y espacios libres de parcela. Se admitirán, en su caso, las excepcionalidades previstas en el apartado 9 del artículo 3.3.1.
   5. 1.5. Igualmente, en aquellos edificios con tipología original bodeguera, se admitirán los usos de bodega, taller artesanal y taller doméstico.
2. 2. En las parcelas identificadas como Servicios Terciario categorías Comercial y Oficinas (CO), ya sea en el Barrio Bajo (BB-CO) o en el Barrio Alto (BA-CO), se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados en las condiciones que se expresan:
   1. 2.1. Del uso Servicios Terciarios, se admiten las siguientes categorías:
      1. a. Recreativo y Espectáculos Públicos. Se admite como compatible, sea como uso exclusivo o complementario. No obstante, en los establecimientos especiales de hostelería con música, y en los establecimientos de esparcimiento, podrán establecerse limitaciones temporales por declaración de zona saturada realizada de conformidad con la legislación protectora del ruido.
      2. b. Hotelero y Apartamentos Turísticos. Con las únicas limitaciones que establezca su legislación sectorial.
   2. 2.2. Del uso de Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.
   3. 2.3. Los Servicios Infraestructurales podrán implantarse en planta baja previo informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación a la que se refieren los artículos 9.4.1, 9.42 y 9.4.3 siguientes.
   4. 2.4. El Garaje-aparcamiento como uso compatible en las parcelas calificadas como Servicios Terciarios Genéricos (Comercial y Oficinas), se admiten en las siguientes condiciones y limitaciones:
      1. a. Como uso alternativo, en edificio exclusivo, con destino a residentes, sin limitaciones.
      2. b. Como uso complementario, en las condiciones establecidas en el Capítulo IIl del Título IIl anterior, se permiten sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. Se admitirán, en su caso, las excepcionalidades previstas en el apartado 9 del artículo 3.1.1 para aparcamientos exteriores en espacios libres de parcela.
   5. 2.5. Igualmente, se admitirá en aquellos edificios que cuentan con tipología bodeguera, el uso de bodega, de taller artesanal y de taller doméstico.
3. 3. De igual modo, en aquellas edificaciones que resulten catalogadas se aplicarán las limitaciones derivadas del régimen específico de protección establecidas en el Título VI de estas Normas y Ordenanzas.

CAPÍTULO V. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS DE ORDENACIÓN INDUSTRIAL-GENÉRICO (I-G) E INDUSTRIAL-BODEGUERO (I-B).

Artículo 4.5.1. Ámbito.

1. 1. La Zona de Ordenación Industrial resulta aplicable a las parcelas calificadas en los Planos de Ordenación con la leyenda correspondiente al Uso de Industrial (sea genérico o bodeguero) y que se corresponde con las parcelas destinadas a un uso pormenorizado mayoritario industrial, tales como pequeñas industria manufactureras y talleres, así como para actividades bodegueras, y que se ubican dentro del ámbito del presente Plan Especial.
2. 2. Se trata, en general, de edificaciones en forma de nave, de una o varias crujías, cuyo origen fue la crianza del vino, aunque en algunos casos adaptadas a otros usos, con cubierta generalmente inclinada a una o dos aguas acabada en tejas, construida con técnicas y materiales tradicionales hasta, aproximadamente, la primera mitad del siglo XX pasado.
3. 3. El contenido de los preceptos del presente Capítulo tienen por regla general el carácter de ordenación pormenorizada y preceptiva, en consecuencia cualquier alteración de los mismos deberá ser formulada mediante expediente de innovación que estará sujeto a los mismos trámites que los seguidos para la aprobación de este Plan Especial. No obstante, los concretos preceptos que indiquen de forma expresa que su contenido tiene el carácter de Ordenanza de Edificación podrán ser objeto de desarrollo o alteración mediante la formulación de una Ordenanza Municipal, conforme la previsión del artículo 24 de la LOUA, que estará sujeta al procedimiento previsto en la legislación local, sin perjuicio de que serán informadas por la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico y la Comisión de Seguimiento de este Plan Especial.

Artículo 4.5.2. Condiciones de parcelación.

1. 1. Para las Zona de Ordenación Industrial-Genérico (l-G) e Industrial-Bodeguero (l-B), no serán admisibles las segregaciones de las parcelas existentes, salvo que:
   1. a. Sea el resultado de una intervención propuesta por el presente Plan Especial en alguna de las Actuaciones Específicas de Revitalización (AER) o sean destinadas a dotaciones públicas.
   2. b. Supongan la recuperación del parcelario original. En estos casos se requerirá la aprobación previa de la Consejería competente en materia de cultura.
   3. c. Los cuerpos bodegueros tengan carácter independiente, y así se indique en el plano de ordenación o en la ficha del Catálogo.
2. 2. Para la Zona de Ordenación Industrial-Genérico, y sólo para la ampliación de instalaciones existentes, se admitirán las agregaciones de parcelas, siempre y cuando se cumplan las condiciones siguientes:
   1. a. El número máximo de parcelas a agregar a efectos de una misma intervención arquitectónica será de tres (3), y siempre que ninguna de ellas haya intervenido en operaciones de agregación anteriores.
   2. b. La superficie de la parcela resultante no podrá tener una superficie superior a dos (2) veces la superficie de la parcela original sobre la que se asientan las instalaciones demandantes de ampliación.
3. 3. Para la Zona de Ordenación Industrial-Bodeguero, y sólo para la ampliación de instalaciones existentes, destinadas a dotaciones públicas o para la recuperación del parcelario original histórico, se admitirán las agregaciones de parcelas, sin límite en cuanto al número y superficie resultante.

Artículo 4.5.3. Alineaciones.

1. 1. Las edificaciones se alinearán exteriormente a vial o espacio libre público y se adosarán a las medianeras colindantes, al menos en la primera crujía. Con carácter general las alineaciones serán las actuales e históricamente existentes, con las excepciones señaladas como corrección de alineaciones en los Planos de Ordenación. En obras de nueva planta, para estas nuevas alineaciones será preceptiva, antes de solicitar la licencia, el señalamiento de alineaciones y rasantes.
2. 2. Las edificaciones podrán llegar hasta el lindero trasero de la parcela, excepto en aquellas que tuvieren señalada alineación interior o fondo edificable en los Planos de Ordenación, o bien que esta circunstancia pudiera originar medianerías vistas desde el espacio público circundante.

Artículo 4.5.4. Condiciones de ocupación.

1. 1. Para la Zona de Ordenación Industrial-Genérico (l-G). La máxima ocupación en cada parcela, en función de superficie de la misma, será la siguiente:
   1. a. Parcelas de superficie hasta cuatrocientos (400) metros cuadrados de superficie: El cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
   2. b. Parcelas de superficie igual o mayor de cuatrocientos (400) metros cuadrados y menor o igual de ochocientos (800) metros cuadrados: El ochenta y cinco por ciento (85%) de la superficie de la parcela.
   3. c. Parcelas mayores de ochocientos (800) metros cuadrados: El setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de la parcela.
2. 2. Para la Zona de Ordenación Industrial-Bodeguero (l-B). La máxima ocupación en cada parcela, en función de superficie de la misma, será la siguiente:
   1. a. Parcelas de superficie de hasta mil quinientos (1.500) metros cuadrados de superficie: El cien por cien (100%) de la superficie de la parcela.
   2. b. Parcelas de superficie entre mil quinientos (1.500) y tres mil (3.000) metros cuadrados: El ochenta y cinco por ciento (85%) de la superficie de la parcela.
   3. c. Parcelas de superficie superior a tres mil (3.000) metros cuadrados: El setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de la parcela.
3. 3. El terreno libre de edificación no podrá ser empleado para acopio ni vertido de materiales, bien sean estos utilizables o residuales propios de la industria.
4. 4. La superficie de patios podrá ubicarse del modo más conveniente a las necesidades funcionales de la actividad, incluso en primera crujía, siempre que no se adosen a medianera, al menos en una distancia de cinco (5) metros de profundidad, que su ancho en fachada no sea superior a un tercio de la longitud de la misma y que el cerramiento que se proponga sea opaco.
5. 5. La superficie libre de edificación podrá subdividirse en patios, siempre que en cada una de los patios pueda inscribirse un circulo cuyo diámetro sea igual o superior a la mitad de la altura total de las plantas a las que sirva, y nunca menor de trescientos cincuenta (350) centímetros de diámetro.
6. 6. Los patios podrán cubrirse a la altura del último forjado con elementos trasparentes y reguladora de la luz tales como toldos, monteras, etc., siempre que quede garantizada la iluminación y ventilación.
7. 7. Los patios de parcelas de nueva planta o ampliación deberán respetar los árboles existentes de interés a juicio de los servicios municipales competentes.
8. 8. En los casos de reforma parcial y general o rehabilitación, el espacio libre mantendrá la superficie y ubicación anterior a la reforma, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de higiene y habitabilidad de la edificación.
9. 9. Cuando se trate de ampliaciones de instalaciones existentes que requieran prolongación de estructuras, guías, cintas, trenes o procesos lineales se podrá hacer excepción de las condiciones de ocupación absolutamente necesarias.

Artículo 4.5.5. Alturas.

Como norma general y complementada en las condiciones que se desarrollan en la regulación de intervención en edificaciones catalogadas, los nuevos usos a implantar en el interior de estas edificaciones deberán respetar la estructura existente, siendo el límite de número de plantas o entreplantas el que resulte de las posibilidades que cada edificación pueda albergar sin alterar su configuración volumétrica. En este sentido, prevalece esta norma sobre el número de plantas establecido en Planos de Ordenación, ya que este responde al estado actual de la edificación.

1. 2. Cuando no aparezca definida, la altura máxima permitida será de una (1) planta y siete (7) metros, excepto en los edificios catalogados en los que en ausencia de regulación se mantendrá la altura existente. Ligada al uso de la planta baja, se permite una entreplanta cuya superficie construida no podrá superar el cincuenta por ciento (50%) de la superficie construida en planta baja, y que deberá respetar las condiciones que se establecen en el punto 2 del artículo 4.5.6 siguiente. En caso de edificaciones con esta calificación catalogadas, prevalecerán, en relación a la entreplanta, las disposiciones particulares que se expresen en su ficha respectiva.
2. 3. Las alturas mínimas de las plantas que se dispongan en cualquier intervención serán de tres (3) metros de suelo a suelo, tanto en planta baja como en las superiores. En las plantas bajo cubiertas inclinadas, al menos el cincuenta por ciento (50%) de su superficie deberá tener una altura libre igual o superior a doscientos cincuenta (250) centímetros. En estos casos, computará a los efectos de edificabilidad, todo espacio con altura superior a doscientos cincuenta (250) centímetros.
3. 4. Cuando se trate de edificios colindantes con inmuebles catalogados se podrá autorizar adaptar ligeramente las alturas totales y parciales de plantas para acordar con los edificios protegidos, continuándose las líneas de cornisas y vuelos así como de antepechos y pretiles, de forma justificada y cumpliendo en todo caso con la mínima altura libre permitida. Igualmente, En caso de restauración, rehabilitación, sustitución o ampliación, cuando sea posible según lo dispuesto en este Plan, se podrá permitir ajustar la dimensión máxima de la altura de cada por planta a las preexistentes en la misma finca. En ningún caso podrá derivarse de este ajuste un incremento del número de plantas.
4. 5. Sobre la altura máxima permitida sólo son admisibles los elementos de instalaciones indispensables para el funcionamiento de la actividad. Excepcionalmente, y por justificadas razones técnicas (verificadas por la Comisión Municipal de Seguimiento de este Plan Especial) derivadas de las características particulares de la industria se podrá autorizar una altura máxima de hasta doce (12) metros. Su emplazamiento, forma y volumen son libres siempre que estén debidamente justificados y respondan a un diseño acertado, no pudiendo ocupar más del quince por ciento (15%) de la planta del edificio.

Artículo 4.5.6. Condiciones de edificabilidad.

1. 1. La superficie edificable total o superficie máxima construible en cada una de las parcelas se fija en 1,30 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de parcela (1,30 m2t/m2s). No obstante la edificabilidad en parcelas catalogadas estará limitada por las condiciones de protección establecidas en el Título VI de estas Normas y Ordenanzas, y en su ficha respectiva del Catálogo.
2. 2. En el caso de disponerse entreplantas para agotar la edificabilidad permitida, en edificaciones de cubierta inclinada y catalogadas, se dispondrá obligatoriamente uno o varios vacíos principales en una posición en la que se mantenga la visión del espacio bodeguero original en el lugar de mayor singularidad.

Artículo 4.5.7. Cubiertas y fachadas

1. 1. Cubiertas:
   1. 1.1. Las cubiertas que rematan los edificios serán, preferentemente, inclinadas, a una o dos aguas, y, prioritariamente, con la cumbrera de la cubierta principal perpendicular a la alineación exterior, en el caso de cubiertas a dos aguas. La pendiente máxima será de cuarenta y cinco grados (45°) sexagesimales. Cumplirán, además, las siguientes condiciones:
      1. a. Como material de cubrición se recomienda la teja cerámica curva en los tonos ocres tradicionales. Se prohíben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, las láminas asfálticas revestidas con metalizados, y las chapas galvanizadas.
      2. b. Se prohíbe expresamente la apertura de huecos tipo buhardilla en el plano de la cubierta inclinada. Se admiten lucernarios con el límite máximo de un veinte por ciento (20%) de la superficie de la cubierta.
      3. c. La recogida de aguas pluviales se realizará mediante canalones y canalización interior, recomendándose la construcción de aljibes.
   2. 1.2. En obras de nueva planta, se permite la cubierta plana en una superficie no superior al treinta por ciento (30%) de la superficie total de la cubierta. Se acabará con ladrillo fino prensado o similar, prohibiéndose expresamente las láminas asfálticas revestidas con metalizados, las placas de fibrocemento y las chapas galvanizadas, tanto en su color como prelacadas. Se admitirán cubiertas flotantes de madera u hormigón, así como para combatir los efectos de "isla de calor", las cubiertas ajardinadas o "techos verdes. La formación de pendientes se hará hacia la propia finca o hacia espacios libres privados. En todo caso, se resolverán mediante sistema de recogida de aguas y canalización interior.
2. 2. Fachadas. Las actuaciones de consolidación, restauración, rehabilitación o nueva edificación deberán atenerse a los sistemas constructivos tradicionales en la formación de fachadas, respetando las siguientes reglas en cuanto a los materiales a emplear:
   1. 2.1. Se admiten, morteros de cal en edificios existentes, y de cal o de cemento en edificios de nueva planta sobre fábrica de ladrillos, quedando prohibido los acabados a la tirolesa o similares. En edificios catalogados, cuando un revoco se superponga a otro anteriormente existente, se deberán realizar los estudios necesarios para establecer el valor del antiguo o capas interiores y su posible recuperación o preservación.
   2. 2.2. No se admiten las fachadas acabadas en piedra, en ninguna de sus modalidades (mampostería, sillería o aplacados). Ni se admiten muros de ladrillo visto, muros cortina ni sistemas análogos, revestimientos de plaqueta, arcillas plásticas refractarias, mosaico vítreo, vidriados, imitaciones a sistemas constructivos, metálicos, fibrocemento y similares.
   3. 2.3. Se consideran colores adecuados los de las gamas del color blanco, preferentemente conseguidos mediante la incorporación de la cal al revestimiento exterior. En el caso de emplearse pinturas al silicato la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin. Las jambas, molduras, cornisas y zócalos podrán pintarse con colores distintos a fin de resaltar los huecos y elementos de composición.
3. 3. Composición de fachada:
   1. 3.1. En las actuaciones de nueva edificación, con carácter general, se recomienda una morfología sencilla y una ordenación esquemática, reduciendo al mínimo la diversidad tipológica de vanos y carpinterías para ofrecer un soporte neutro sobre el que se valoren los edificios con valor histórico y artístico.
   2. 3.2. La fachada deberá implantarse en el suelo mediante tramos macizos bien dimensionados, que no podrán ser anchura inferior a cien (100) centímetros, procurando vanos ciegos y evitando la sucesión de pilares como motivo de composición. El tramo de fachada entre medianería y hueco, o, en su caso de la esquina de la parcela, habrá de tener una dimensión mínima de cien (100) centímetros.
4. 4. Huecos.

   El tamaño y proporción de los huecos en las fachadas deberán cumplir las siguientes condiciones:

   1. 4.1. La suma de las superficies de todos los huecos de fachada ha de ser menor al cuarenta por ciento (40%) de la superficie total de la fachada.
   2. 4.2. La suma de la anchura de todos los huecos de fachada ha de ser menor al cuarenta por ciento (40%) de la longitud de la fachada.
   3. 4.3. Los huecos de los Garajes-aparcamientos se ajustarán a lo establecido en el Capítulo IIl anterior.
5. 5. Carpinterías:
   1. 5.1. El empleo de carpintería metálica o plástica deberá restringirse en función del tipo de intervención de que se trate, la situación del hueco dentro de la edificación, el color y los demás factores que pueden incidir negativamente en la estética del edificio. Se recomienda el uso de la madera en las carpinterías, persianas y portones. En los edificios catalogados en los niveles 1 y 2 el uso de la madera, pintada en los colores que se indican en el apartado siguiente, será obligatorio. En las de Nivel 3 y 4 se podrán permitir, con la expresa autorización de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación, las carpinterías de aluminio lacado o las plásticas, en formas similares a las maderas.
   2. 5.2. Las carpinterías se pintarán en colores tradicionales, a saber: verde carruaje o bodega, marrón o blanco.
6. 6. Elementos decorativos. Se recurrirá al empleo de materiales de calidad como aplacados y estucos, quedando prohibido el empleo de elementos decorativos miméticos de los históricos.
7. 7. Elementos sobrepuestos. Se prohíben en fachadas los elementos sobrepuestos ajenos a la lógica del propio edificio, como instalaciones, toldos, marquesinas, jardineras de obra, escaparates y vitrinas voladas o adosadas, carteles luminosos, anuncios y similares, que no cumplan con los requisitos establecidos en el Capítulo IV del Título VIIl siguiente.
8. 8. Con carácter general, estarán prohibidos:
   1. a. Los antepechos de obra de fábrica, piedra y similares.
   2. b. Las persianas con tambor exterior y cierres metálicos enrollables.
   3. c. Los cerramientos de huecos enrasados en fachada.
9. 9. Instalaciones en fachada y cubierta.

   En el Capítulo IV del Título VIl de estas Normas y Ordenanzas, se incorporan las disposiciones sobre la Descontaminación Visual del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María.

10. 10. Medianerías.

    Se estará a lo dispuesto en el artículo 4.2.15 anterior.

11. 11. El contenido regulado en el presente precepto tiene carácter de Ordenanza de Edificación, excepto la regulación del apartado 4 relativo a los huecos.

Artículo 4.5.8. Condiciones particulares de uso.

1. 1. Para la Zona de Ordenación Industrial-Genérico. El uso principal en las parcelas a las que se asigna la presente Zona de Ordenación es el Industrial, que comprende las distintas actividades que para dicho uso se establecen en el artículo 3.1.1.anterior, siendo usos compatibles los siguientes usos pormenorizados en las siguientes condiciones y limitaciones:
   1. 1.1. Del uso Logística y Almacenamiento: Se admite como uso compatible si bien limitado a implantarse sólo en las plantas bajas.
   2. 1.2. Del uso Servicios Avanzados. Se admite ya sea con el carácter de uso compatible o alternativo del principal, sin más limitaciones que las derivadas de la legislación ambiental.
   3. 1.3. Del uso de Servicios Terciarios, se admiten con el carácter de compatibles o alternativos los siguientes: Comercio, Oficinas, y Recreativo y Espectáculos Públicos. En la categoría de bares con música o pubs, podrán establecerse limitaciones temporales por declaración de zona saturada realizada de conformidad con la legislación protectora del ruido.
   4. 1.4. Hotelero y Apartamentos Turísticos del grupo Edificios/Complejos. Con las únicas limitaciones que se deriven de su legislación sectorial.
   5. 1.5. Del uso de Equipamientos y Servicios Públicos. Se admiten como alternativo o complementario, en todas las clases y tipos, sin limitaciones.
   6. 1.6. Los Servicios Infraestructurales podrán implantarse en planta baja previo informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan.
   7. 1.7. El Garaje-aparcamiento se admiten en las siguientes condiciones y limitaciones:
      1. a. Como uso alternativo, con destino a residentes, en edificio exclusivo, sin limitaciones.
      2. b. Como uso complementario, en las condiciones establecidas en el Capítulo III del Título IIl anterior, se permiten sólo en sótanos, salvo en rehabilitaciones de edificaciones existentes donde se admiten en planta baja, con un único acceso, y siempre que no ocupen los patios y espacios libres de parcela. Se admitirán, en su caso, las excepcionalidades previstas en el apartado 9 del artículo 3.3.1.
   8. 1.8. Se podrá implementar el uso residencial como complementario al uso de taller doméstico dentro de los límites del apartado 2 del artículo 3.1.1 para este uso pormenorizado. En inmuebles existentes de tipología bodeguera, y de superficie construida igual o inferior los quinientos (500) metros cuadrados, se podrá admitir el uso residencial en tipología de vivienda unifamiliar (y bifamiliar), que se podrán destinar a vivienda con fines turísticos, siempre que cumplan las condiciones establecidas en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero.
2. 2. Para la Zona de Ordenación Industrial-Bodeguero se distinguen dos (2) situaciones:
   1. 2.1. Identificadas con conservación de uso, que se refiere a las edificaciones ocupadas tradicionalmente por bodegas, que no se hallen incluidas en actuaciones urbanísticas integradas previstas en el Plan o se califiquen con destino a usos públicos, donde las actividades ligadas a la crianza de vinos se consideran como actividades a mantener o recuperar, no pudiendo alterar este uso sino dentro del mismo grupo de la CNAE. También podrán permitirse usos alternativos de carácter productivo (industrial) o equipamiento privado mediante propuesta justificada, siempre que se proteja el nivel de empleo existente y se cumpla con el resto de estas Normas y Ordenanzas. Vinculados al uso principal a conservar o reponer se admiten como usos complementarios los siguientes:
      1. a. Del uso de Servicios Terciarios, sólo con carácter complementario, y con un máximo del cuarenta y nueve por ciento (49%) de la edificabilidad destinada al uso principal los siguientes usos pormenorizados: Comercio, Oficinas, Recreativo y Espectáculos Públicos, además de Establecimientos Hoteleros. El uso de la tienda de productos bodegueros y oficina vinculada directamente a la gestión y administración del uso bodeguero, se considerará como parte integrante de la edificabilidad destinada al uso bodeguero.
      2. b. Del uso de Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos, siempre que no sean superior al cuarenta y nueve por ciento (49%) de la edificabilidad destinada al uso principal.
   2. 2.2. Sin identificar con conservación de uso: El uso principal estará dedicado a instalaciones relacionadas con la industria bodeguera, siendo usos compatibles, sea con carácter complementario o alternativo del principal, los establecidos en el apartado 1 de este artículo 4.5.8.
3. 3. Tanto para la Zona de Ordenación Industrial-Genérico como para la Industrial-Bodeguero, las operaciones de carga y descarga deberán quedar resueltas en el interior de la parcela o edificación.

CAPÍTULO VI. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENACIÓN EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS PÚBLICOS.

Artículo 4.6.1. Ámbito.

Esta Zona de Ordenación resulta definida para las parcelas calificadas con un destino de uso de equipamiento, público o privado, o servicio público, y que se ubican dentro del ámbito del presente Plan Especial.

Artículo 4.6.2. Modalidad de implantación en la parcela y formas arquitectónicas admisibles.

1. 1. Los equipamientos y servicios públicos pueden ocupar la parcela total o parcialmente, de acuerdo con la asignación pormenorizada de usos que se contiene en el propio PEPRICHyE-PSM.
2. 2. Por su carácter dotacional público y representativo, los equipamientos y servicios públicos que ocupen parcelas no edificadas o que sean el resultado de intervenciones de rehabilitación o nueva edificación, podrán adoptar las formas arquitectónicas que se consideren más adecuadas, incluyendo las que sean expresión de tendencias contemporáneas, cuya implantación en el Conjunto Histórico y Entorno contribuya al enriquecimiento de la amalgama de culturas arquitectónicas integradas en la ciudad.
3. 3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior las disposiciones de las presentes Normas y Ordenanzas relativas a la composición, morfología y uso de los materiales tendrán meramente carácter indicativo. No obstante, el proyecto deberá justificar suficientemente la opción arquitectónica elegida, que deberá valorada por la Comisión de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial, previa audiencia de la Consejería competente en materia de cultura y patrimonio histórico.

Artículo 4.6.3. Condiciones de altura.

En las edificaciones de nueva planta se procurará adaptarse a la altura media de las Zonas de Ordenación colindantes, no pudiendo sobrepasar, en ningún caso, las cuatro (4) plantas de altura, salvo que estuviera señalada otra mayor en los Planos de Ordenación.

Artículo 4.6.4. Condiciones de edificabilidad.

1. 1. Las parcelas con calificación de equipamiento que no cuenten con edificación catalogada, se ajustarán a los criterios de edificabilidad dispuestos para los equipamientos púbicos en la regulación del planeamiento urbanístico general vigente en el momento de su aplicación.
2. 2. En parcelas con calificación de equipamiento que cuenten con edificación catalogada, se aplicarán los criterios de edificabilidad y altura dispuestos en el apartado 2 del artículo 4.2.11 de las Normas y Ordenanzas de este Plan Especial.

Artículo 4.6.5. Implantación o modificación de usos.

1. 1. Para la implantación o modificación de usos y su distribución interna en edificios existentes destinados a equipamientos, se requerirá la redacción de un proyecto de rehabilitación integral del conjunto de las instalaciones, que comprenderá los usos y actividades a desarrollar, las obras de reforma o ampliación que sean necesarias y las densidades de ocupación previstas.
2. 2. En los equipamientos existentes a la entrada en vigor del presente Plan Especial, así como en los previstos por él, se podrá autorizar la sustitución del uso concreto sin necesidad de modificación de Plan Especial, siempre que el nuevo uso tenga también el carácter de equipamiento. Las autorizaciones que se otorguen deberán estar suficientemente motivadas.

Artículo 4.6.6. Usos complementarios.

1. 1. En los equipamientos se podrán implantar, cómo complementarios, otros usos que tengan también la consideración de equipamiento, siempre que no supongan perjuicio ni alteración del uso principal ni de las condiciones estructurales básicas del edificio, y que se respeten las determinaciones correspondientes al régimen de protección a que esté sujeto por sus valores patrimoniales individuales.
2. 2. En los equipamientos y servicios públicos se podrán permitir, como complementarios, el uso comercial al servicio de los sectores residenciales en que resulte necesario, y el recreativo, hasta un máximo del veinte por ciento (20%) de la superficie construida total.
3. 3. En equipamientos generales de carácter administrativo, religioso o docente que ocupen la totalidad de la parcela, se podrá permitir, como complementario del uso principal, el uso residencial, en régimen de alojamiento temporal, si está vinculado al equipamiento, y en un porcentaje no superior al veinte por ciento (20%) de la superficie construida total

CAPÍTULO VII. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE ORDENACIÓN RESIDENCIAL-ORDENANZA DE MANTENIMIENTO.

Artículo 4.7.1. Ámbito.

La Zona de Ordenación Residencial-Ordenanza de Mantenimiento resulta de aplicación a la parcelas así calificadas en los Planos de Ordenación con la leyenda OM y comprende, en su mayor parte, edificaciones existentes con tipologías de vivienda plurifamiliar localizadas en los bordes de la ciudad histórica. En ocasiones estos conjuntos edificatorios proceden de ordenaciones de manzana previas o bien responden a proyectos unitarios.

Artículo 4.7.2. Objetivos y actuaciones permitidas.

1. 1. El objetivo de ordenación del Plan Especial para la Zona de Ordenación OM es el reconocimiento de las condiciones de parcelación y edificación existentes y el establecimiento de las condiciones a cumplimentar en el supuesto de actuaciones que impliquen la sustitución total de parque inmobiliario, que, no obstante, se consideran poco probables en el periodo de vigencia del presente Plan Especial.
2. 2. En las edificaciones existentes se permiten las obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado, según lo establecido en el artículo 2.2.1 de estas Normas y Ordenanzas.

   Con carácter general, sobre cada unidad edificatoria estructuralmente independiente se permiten, además de las contenidas en el apartado anterior, las obras de rehabilitación, Se admiten obras de demolición, y de entre las obras de nueva edificación, las de reconstrucción y de sustitución.

3. 4. Se permite el mantenimiento de los usos implantados y la adecuación de locales para la implantación de nuevos usos. Para el establecimiento de los usos compatibles permitidos serán de aplicación las condiciones de uso de la Zona de Ordenación Residencial-Barrio Alto.
4. 5. Se recomienda la formulación de proyecto de urbanización en aquellos espacios libres, públicos o privados, que presentan una configuración precaria y deficiente, con la finalidad de dotarlos de mejores niveles de acondicionamiento y ajardinamiento que inviten a la estancia y paseo y mejoren su imagen de acuerdo con su carácter.

Artículo 4.7.3. Sustitución total.

En el supuesto de actuaciones que impliquen la sustitución total de las edificaciones de un conjunto residencial unitario será preceptiva la redacción de un Plan Especial que como mínimo, actuará sobre el ámbito delimitado como de aplicación de la Zona de Ordenación Residencial-Ordenanza de Mantenimiento en los Planos de Ordenación. Los objetivos y determinaciones a cumplimentar por el Plan Especial son las siguientes:

1. 1. Conseguir una relación más adecuada de las edificaciones con el espacio público colindante y la generación de un tejido urbano más integrado con el entorno que mejore el entendimiento de la ciudad y la permeabilidad de la trama urbana, evitando la configuración de espacios residuales, definiendo a tal efecto las alineaciones y rasantes de la nueva edificación
2. 2. Definir la reordenación de volúmenes y la localización de los espacios libres, manteniendo como máxima la edificabilidad existente implantada.
3. 3. Definir la altura de la edificación en relación con su entorno, no pudiendo sobrepasar el máximo de la altura de la edificación que se sustituye.
4. 4. El uso dominante será el residencial, incorporando obligatoriamente como uso compatible limitado el comercial en las categorías de pequeño y mediano comercio, en la proporción mínima de diez (10) metros cuadrados construidos por vivienda.
5. 5. En el caso de actuaciones que afecten a espacios públicos existentes la nueva ordenación deberá cumplir lo establecido en el apartado 2C del artículo 15 de la LOUA.
6. 6. El Plan Especial será informado por la Consejería competente en materia de cultura, no pudiendo ser aprobado definitivamente si dicho informe es negativo.