TÍTULO III. DE LOS USOS EN EL CONJUNTO HISTÓRICO

CAPÍTULO I. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS.

Artículo 3.1.1. Clases de usos.

A los efectos de la calificación urbanística de las diferentes parcelas del Conjunto Histórico y Entorno, el presente Plan Especial establece los siguientes usos pormenorizados:

1. RESIDENCIAL, es el uso destinado a la implantación de edificación permanente habitable, cuyo destino principal, aunque no siempre exclusivo, sea satisfacer la necesidad de alojamiento, habitual o no, de personas físicas. Dentro del uso residencial se diferencia entre la vivienda unifamiliar (incluye la bifamiliar) y la plurifamiliar, y entre la vivienda libre y la vivienda sometida a algún régimen de protección público:
1. a. Vivienda plurifamiliar es la situada en edificio constituido por viviendas agrupadas, resolviendo en copropiedad o comunidad de propietarios los elementos, usos y servicios secundarios o auxiliares de circulación vertical u horizontal y las instalaciones comunitarias, pudiendo disponer el acceso a la unidad residencial desde espacios comunes, que actúan como elemento de relación entre el espacio interior de las viviendas y la vía pública o espacio libre exterior.
2. b. Vivienda unifamiliar. Con carácter general, se entiende por vivienda unifamiliar la unidad residencial que se desarrolla en parcela independiente con acceso exclusivo o independiente desde la vía pública o espacio público que reúne las condiciones de solar. La vivienda bifamiliar se considera un caso particular de la unifamiliar, con dos unidades residenciales compartiendo acceso. En estos casos, el carácter mancomunado y no segregable de la parcela habrá de hacerse constar en escritura pública.
3. c. Vivienda libre aquel uso pormenorizado de vivienda que no está obligado a ajustarse al régimen establecido para la reserva de vivienda protegida.
4. d. La calificación de vivienda protegida se corresponde con la reserva de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública que se dispone en las actuaciones de transformación urbanística, de conformidad con la legislación urbanística y de viviendas en vigor. Se regulan en el artículo 9.2.5 de estas normas.
5. 1.1. Las condiciones de uso y programa de las viviendas se ajustarán a la normativa mínima de Vivienda de Protección Oficial o norma que la sustituya.
  Igualmente, se ajustarán a las condiciones establecidas en el Decreto 293/2009, de 7 de julio, que aprobó el Reglamento de las Normas Técnicas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía o norma que lo sustituya, el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre (Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social) así como el Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación (CTE), de 17 de marzo de 2006, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.
  
  Las viviendas plurifamiliares tendrán su acceso desde zonas comunes y, nunca, de forma directa desde la calle. Sólo las viviendas unifamiliares, podrán tener acceso directo desde la calle.
1. 1.2. Con carácter general, las edificaciones con calificación de uso residencial que cuenten con licencia de primera utilización se podrán destinar a vivienda con fines turísticos siempre que cumplan las condiciones establecidas en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. No obstante, ser considerado (a los efectos de la legislación sectorial) el alojamiento en estas viviendas con fines turísticos como un servicio turístico, a efectos urbanísticos la edificación no perderá la calificación de uso residencial.
  De manera justificada, el Ayuntamiento mediante el procedimiento de Ordenanza Municipal podrá delimitar zonas en que se prohíba o se suspenda transitoriamente la admisibilidad de viviendas con fines turísticos en los edificios donde este uso sea admisible, cuando la intensidad de las viviendas turísticas existentes en la zona produzca perturbaciones ambientales o convivenciales.
2. INDUSTRIA. Engloba aquellas actividades cuyo objeto principal es la obtención o transformación de productos por procesos industriales, e incluye funciones técnicas, económicas y las especialmente ligadas a la función principal. Se incluyen las actividades siguientes:
1. a. Bodegas e industrias de crianza de vinos. Corresponde a las actividades propias de la industria vinícola, tales como elaboración y crianza de vinos, elaboración de licores, brandies u otros vinos, fabricación de vinagres vínicos y el aprovechamiento de los residuos vínicos; incluyendo el proceso de embotellado, refrigeración y almacenamiento cuando sea o no solidario con la obtención en la misma planta, y la obtención de aguardientes compuestos o naturales. Igualmente se entienden incluidas, las industrias auxiliares a la actividad bodeguera, tales como la fabricación de cartón, vidrio, tapones, etc."
2. b. Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimiento del automóvil, tales como: talleres de reparación de vehículos a motor y de maquinaria de peso máximo autorizado inferior a tres mil quinientos (3.500) kilogramos; talleres de reparaciones, de carpintería, etc.; almacenes y venta de muebles, reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico; producción artesanal y oficios artísticos.
3. c. Talleres domésticos, que se refiere al uso compartido, en una misma unidad o local, de una actividad inocua correspondiente al uso de talleres artesanales con una vivienda o apartamento, que cumplirá en cualquier caso su programa mínimo, y siempre que dicha actividad sea ejercida por el usuario de la vivienda, debiendo la zona destinada a taller ocupar más de la mitad de la superficie edificada del local.
3. SERVICIOS DE LOGÍSTICA Y ALMACENAMIENTO. Incluye este uso pormenorizado todo tipo de actividades demandadas por el transporte de mercancías las cuales, además del desplazamiento físico de las mismas, incluye otras como el almacenamiento, gestión de stocks, distribución de bienes y productos con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, y en general los almacenes sin servicio de venta directa al público, incluidos los dedicados a servicios de guardamuebles y/o trasteros. Incluye así mismo aquellas empresas que realizan una labor final que aumentan el valor añadido del producto: embalaje, envasado, control de calidad y otras. Se exceptúan los almacenes anejos a comercios u oficinas.
4. SERVICIOS AVANZADOS. Comprenden aquellas actividades basadas fundamentalmente en nuevas tecnologías, cuyo objeto de producción es el manejo de información, el desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares, cálculo y proceso de datos y, en general, actividades de investigación, desarrollo e innovación en sectores emergentes o de servicios empresariales y profesionales cualificados.
5. SERVICIOS TERCIARIOS. Comprende las actividades destinadas al comercio, (mediante ventas al por menor, y que tienen lugar en locales independientes o agrupados cuya superficie para la exposición y venta, individual o del conjunto de locales agrupados, sea inferior a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados de superficie útil para la exposición y venta al pública, las oficinas, los establecimientos hoteleros y las actividades ligadas a los espectáculos públicos y la vida de ocio y relación. En función de su naturaleza se distinguen las siguientes categorías: Comercio, Oficinas, Recreativo y Espectáculos Públicos, Establecimiento Hotelero y Apartamentos Turísticos.
1. a. Comercio. La categoría de comercio se corresponde cuando el servicio terciario se destina al ejercicio de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, en locales, independientes o agrupados, cuya superficie para la exposición y venta, individual o del conjunto de locales agrupados, sea inferior a los dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados de superficie útil para la exposición y venta al pública.
2. b. Oficinas. Corresponde a las actividades terciarias que se dirigen, como función principal, a prestar, bien a las empresas o a los particulares, servicios de carácter administrativo privado, técnicos, financieros, y otros análogos. Se incluyen en esta categoría actividades puras de oficina, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales con uso diferente (industria, construcción o servicios) que consuman un espacio propio e independiente. Asimismo, se incluyen servicios de información turística, sedes de participación, política o sindical, organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos y otras que presenten características adecuadas a la definición anterior. Igualmente se integran en esta clase de uso de oficinas las academias de cursos y enseñanzas no oficiales Asimismo, se incluyen en esta clase de uso los despachos profesionales domésticos, entendidos como los espacios para el desarrollo individual de actividades profesionales o artísticas de carácter liberal que el usuario ejerce en su vivienda habitual y los de atención directa a clientes para servicios personales, tales como peluquerías, salones de belleza, consultas de medicina general y especializadas de carácter privado. Será condición que para el ejercicio de estas actividades no utilicen fórmulas sociales sometidas al derecho mercantil, y en ningún caso la superficie afecta a la actividad sobrepasará los cincuenta (50) metros cuadrados ni el cuarenta por ciento (40%) de la superficie útil de la vivienda. Se excluyen los servicios prestados por las Administraciones Públicas que se incluyen en el uso de Equipamientos y Servicios Públicos.
3. c. Recreativo y Espectáculos Públicos: se corresponde al conjunto de operaciones tendentes a ofrecer y procurar al público situaciones de ocio, diversión, esparcimiento o consumición de bebidas y alimentos, o espectáculos públicos; se consideran incluidos en este uso las siguientes actividades conforme a la clasificación del Decreto 78/2002, de 26 de febrero (Nomenclátor y Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos) o norma que la sustituya:
  IlI.2.1. Establecimientos de juegos. Sólo se incluyen los establecimientos dedicados a casinos, salas de bingo, salones de juego y locales de apuestas hípicas externas
  
  III.2.2. Establecimientos recreativos
  
  IlI.2.5. Establecimientos de actividades deportivas, sólo en la modalidad de gimnasio.
  
  IlI.2.8. Establecimientos de hostelería
  
  IIl.2.9. Establecimientos de esparcimiento.
4. d. Uso de Establecimiento Hotelero. Es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas conjuntamente con la prestación de una serie de servicios a los usuarios de los establecimientos hoteleros. Esta clase de uso, a los efectos de las presentes Normas y atendiendo a las diferentes modalidades de alojamientos, se remite a las vigentes normas sectoriales de la legislación de turismo sobre establecimientos hoteleros (Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros). No se entienden incluidos en este uso los apartamentos turísticos.
5. e. Apartamentos Turísticos: conjunto de unidades destinadas a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 194/2010 de 20 de abril (o norma que lo sustituya). Los apartamentos turísticos pueden disponerse en la modalidad (grupos) de edificios/complejos y en las de conjuntos, de conformidad con las definiciones del apartado 2 y 3 del artículo 9 del Decreto 194/2010 de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
  Los apartamentos turísticos en parcelas calificadas con uso de Servicios Terciarios Turísticos sólo podrán implantarse en la modalidad correspondiente al grupo de edificios/complejos. De igual forma, se admite la implantación del apartamento turístico, como uso compatible alternativo, en parcelas calificadas de residencial a las que no les sea de aplicación la vinculación de vivienda protegida; en estos casos de compatibilidad, se aplicará a efectos de cómputo de densidad de la parcela y se considerará que cada uno de los apartamentos turísticos del complejo computa como si fuera una vivienda. También podrá implantarse los apartamentos turísticos (en cualquiera de sus grupos) en parcelas calificadas de Industria-Bodega siempre que se ajuste a las limitaciones establecidas en su Zona de Ordenación.
6. EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS PÚBLICOS (Y PRIVADOS). Es uso de equipamientos y servicios públicos (y privados) el que sirve para proveer a los ciudadanos de las dotaciones que hagan posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y su bienestar, así como para proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de carácter administrativo como de abastecimiento. Las distintas clases de usos de equipamientos y servicios públicos son los siguientes: Educativo (E), Deportivo (D), Servicios de Interés Público y Social (SIPS), y Servicios Públicos Singulares (SPS).
1. a. Educativo (E). Es el uso pormenorizado que integra las dotaciones destinadas a la formación humana e intelectual de las personas, la preparación de los ciudadanos para su plena inserción en la sociedad y su capacitación para el desempeño de Actividades Económicas. Se incluyen en el uso educativo los Colegios Mayores
2. b. Deportivo (D). El uso deportivo comprende las instalaciones para práctica de actividades deportivas y el desarrollo de la cultura física
3. c. Servicios de interés público y social (SIPS), que comprende, a su vez, los siguientes usos:
  1. c.1. Salud: Incluye las dotaciones destinadas a la prestación de servicios médicos o quirúrgicos en régimen ambulatorio o con hospitalización.
  2. c.2. Bienestar Social: engloba las dotaciones destinadas a promover y posibilitar el desarrollo del bienestar social de todos los ciudadanos.
  3. c.3. Socio-Cultural: agrupa las dotaciones soporte de actividades culturales así como las actividades de relación social, tendentes al fomento de la vida asociativa.
  4. c.4. Equipamientos Administrativos: corresponden a aquellos servicios destinados a la atención a los ciudadanos en relación con las actividades de carácter administrativo y para desarrollo de las tareas de gestión de los asuntos del Estado en todos sus niveles.
  5. c.5. Equipamientos de Economía Social: equipamiento destinado a la promoción de actividades económicas y creación de empleo de proximidad, autoempleo, empleo comunitario, empleo de inserción y cooperativismo. Entre otros: Escuelas
    Taller, Escuela y viveros de empresas, Oficinas de orientación a la creación y gestión de empresas, Agencias para el desarrollo local, Formación de emprendedores, desempleados y aprendices.
  6. c.6. Servicios Públicos Singulares. Servicios públicos no descritos con anterioridad y que reúnan las características generales de prestación de servicios de interés general a la población, ya sean gestionados directamente por la Administración o sujetos al régimen de concesión administrativa, como, por ejemplo: instalaciones para el mantenimiento y limpieza de la ciudad, mercados públicos de abastecimiento alimentario con venta directa (con o sin servicios de restauración), y otros.
    Los de uso y dominio público dotacionales, se corresponden con los terrenos que deben adquirir o conservar la condición de bienes de dominio público por estar reservados por este Plan Especial para el disfrute general de la población (ya sea de forma directa o en régimen de concesión administrativa). Los usos dotacionales de dominio privado, son aquellos terrenos destinados a la prestación de actividades de interés general o social en terrenos de titularidad privada o de las Administraciones Públicas siempre que en este último caso tengan la condición de bienes patrimoniales, y que son explotados por particulares o la Administración en régimen privado.
    
    En las parcelas calificadas específicamente de Equipamientos y Servicios Públicos, además del uso pormenorizado principal de carácter dotacional que de forma específica se indique en los Planos de Ordenación -y previo informe de los servicios municipales competente- se podrá disponer como compatible complementario, y hasta un máximo del quince por ciento (15%) de la superficie construida total, espacios destinados para el uso de Servicios Terciarios (excepto la categoría de Apartamentos Turísticos) siempre que favorezcan las condiciones de desarrollo y utilización del uso dotacional principal, al ofertar la prestación de servicios complementarios a los usuarios de los equipamientos y, al tiempo, contribuya a mejorar las condiciones urbanas de la zona en la que se inserta.
    
    En cualquier caso, las parcelas de dominio público deberán seguir ostentando dicho carácter.
    
    En las parcelas de uso específico educativo o deportivo se admitirá la implantación de otros dotacionales si así lo admitiesen las normas del planeamiento general.
    
    Los equipamientos de Servicios de Interés Público y Social (SIPS) identificados en el plano de ordenación con el carácter de privados podrán ser destinados a usos educativos, deportivos, culturales, asistenciales, religiosos y asociativos, admitiendo como usos compatibles, el uso de oficinas y el comercial en la categoría de recreativo y restauración.
7. ESPACIOS LIBRES. Los terrenos destinados al esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la población y, en general, a mejorar las condiciones ambientales, paisajísticas y estéticas de la ciudad. También comprende aquellos espacios públicos sobre los que se desarrollan los movimientos de las personas y los vehículos de transporte individual y colectivo, y de mercancías.
8. SERVICIOS INFRAESTRUCTURALES. Está integrado por los terrenos e instalaciones destinados y afectados a la provisión de servicios vinculados a dichas infraestructuras, tales como suministro de agua, saneamiento, electricidad, gas, telecomunicaciones, etc., así como las instalaciones necesarias para la producción, almacenamiento y distribución hasta los centros de consumo o venta. Se regirá por las condiciones establecidas en el planeamiento general, sin perjuicio de las especialidades establecidas en estas Normas.
9. GARAJE-APARCAMIENTO: son las edificaciones o locales destinados a guardar o aparcar vehículos automóviles. Son Garajes-aparcamientos individuales los de capacidad para una o dos plazas, en parcelas con uso residencial unifamiliar. El resto de los Garajes-aparcamientos tienen la consideración de colectivos, ya sean públicos o privados, de residentes o de rotación. Las condiciones de implantación se ajustarán a lo establecido en el Capítulo Ill siguiente. Además, cumplirán las condiciones específicas de funcionalidad y seguridad exigidas por el Código Técnico de la Edificación. Los aparcamientos en superficie en el espacio libre interior de parcelas podrán ser autorizados excepcionalmente en fincas sin valor patrimonial o catalogadas con niveles de protección N2, N3 y N4, bien porque así lo recojan expresamente las fichas de Catálogo, bien porque dispongan de accesos y espacios idóneos para ello que no afecten a espacios protegidos ni a sus relaciones, y que cuenten con informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial.

Artículo 3.1.2. Usos existentes.

1. Las disposiciones contenidas en las presentes Normas y Ordenanzas no afectarán al mantenimiento de los usos existentes a la entrada en vigor del Plan Especial que contaran con las autorizaciones administrativas precisas.
2. En los inmuebles declarados Bien de Interés Cultural cualquier cambio de uso deberá ser autorizado por la Consejería competente en materia de cultura y protección del patrimonio histórico.

Artículo 3.1.3. Uso principal.

1. El presente Plan Especial establece para cada parcela, en los planos de ordenación pormenorizada, el uso principal o característico de la misma en función de la calificación pormenorizada (Zona de Ordenación) atribuida a cada una, y que se desarrollará de conformidad con las presentes Normas y Ordenanzas. Además, del uso principal, las Normas y Ordenanzas del Título IV pueden habilitar la implantación -en función de la Zona de Ordenación atribuida a la parcela- de otros usos compatibles, ya sea con carácter complementario, limitado o alternativo, en función de su grado de limitación de la compatibilidad:
1. a. De carácter complementario: es el uso compatible que puede ser objeto de implantación en la parcela de manera subordinada con el uso principal, al estar vinculado al mismo y hasta un límite. En las fichas de las actuaciones de transformación pueden ser exigidos de manera obligatoria como complemento necesario del uso principal.
2. b. De carácter limitado: es el uso compatible en la parcela o edificio que puede ser implantado conjuntamente con el principal sin precisar vinculación con éste, aun cuando limitado en posición o en una determinada proporción a fin de no desnaturalizar al principal.
3. c. De carácter alternativo: es el uso susceptible de ser implantado en la parcela de manera sustitutiva del principal sin restricciones alguna, es decir, sin límite de intensidad mínimo ni máximo, ni obligación de vinculación con el uso principal, ni limitación en cuanto a posición o proporción, salvo las limitaciones que pudieran señalarse expresamente en las condiciones particulares de zona y subzona que se expresan en este plan, tales como condición de "edificio exclusivo" o "parcela exclusiva o independiente" o "parcelas con dimensión superior a una determinada cuantía" . El uso alternativo, cuando no agote la edificabilidad de la parcela, podrá coexistir con el principal o con cualquiera de los demás usos compatibles.
2. Con carácter general este Plan Especial propone como usos mayoritarios en el ámbito del Conjunto Histórico y Entorno de El Puerto de Santa María los residenciales, que junto al bodeguero, principalmente en el sector de Campo de Guía, son los que contribuyen de manera decisiva a dotar al ámbito de los valores ambientales y patrimoniales que le son característicos. No obstante, el régimen de usos se regula específicamente en función de la calificación pormenorizada, con atribución de la Zona de Ordenación que se realiza para cada parcela.
3. El Plan Especial se propone mantener el carácter fundamentalmente residencial del ámbito, para lo cual se adoptan las medidas necesarias conducentes a evitar el abandono de la edificación y las retenciones especulativas de las mismas. A tal efecto, el Plan Especial habilita a que se puedan definir sectores de rehabilitación preferente, sin que sea necesaria la modificación del mismo.
4. El cumplimiento de los deberes legales de conservación, uso y rehabilitación se exigirá conforme a lo establecido en la legislación aplicable y en el Titulo VIl de las presentes Normas y Ordenanzas.

Artículo 3.1.4. Compatibilidad de usos y limitaciones específicas.

1. Con carácter general, se permitirán, todos los usos que sean compatibles con el mantenimiento de los edificios, de conformidad con el régimen de protección que le resulte aplicable, las clases de intervención admisibles, las disposiciones comunes a la edificación en El Puerto de Santa María y las correspondientes a la Zona de Ordenación en que se ubiquen.
2. En el Título IV, se establecen las condiciones de compatibilidad de usos diferentes al principal atribuido a cada parcela en función de su Zona de Ordenación.
3. Cuando un edificio pretenda destinarse a más de un uso, siempre que la compatibilidad fuera admitida en función de la Zona de Ordenación atribuida a la parcela, cada una de ellos deberá cumplir las disposiciones específicas que le fueran de aplicación.
4. A efectos de compatibilidad, en lo que no esté regulado específicamente en las Normas y Ordenanzas del Plan Especial se aplicarán las reglas de compatibilidad establecidas en el planeamiento general vigente.

Artículo 3.1.5. Sistema General Portuario.

1. La delimitación del presente Plan Especial viene a coincidir con parte del Sistema General Portuario de la margen derecha del río Guadalete, entre las calles Sextante y Caldevilla. En consecuencia (de conformidad con el artículo 56 del Real Decreto Legislativo 2/2011, de 15 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y Marina Mercante) los terrenos incluidos en la delimitación del Conjunto Histórico que se localizan en el interior de la Zona de Servicios Terrestre del Puerto de la Bahía de Cádiz en El Puerto de Santa María tienen la consideración de Sistema General Portuario, ajustándose en cuanto a su régimen de usos y edificación a lo que disponga el Plan Especial de ordenación del espacio portuario.
2. En la primera modificación del Plan Especial de Ordenación de Utilización de Espacios Portuarios se incluirán las determinaciones de protección establecidas por el presente Plan Especial de Protección para los terrenos incluidos en su delimitación, perteneciente a la Zona de Servicios Portuarios.
Hasta tanto no se apruebe definitivamente la referida modificación; en dichos terrenos serán de aplicación las determinaciones del PEPRICHyE relativas a las normas de protección de aquellas edificaciones y espacios libres que, por sus valores, son incluidas en el Catálogo.

Artículo 3.1.6. Protección del Litoral.

1. La utilización de del dominio público marítimo terrestre se regula según lo especificado en el Título IIl de la Ley 22/1988 y el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Costas (RGC).
2. Las actuaciones que en desarrollo de las previsiones del presente Plan Especial puedan afectar al Dominio Público Marítimo Terrestre, deberá contar con el correspondiente título habilitante de la Administración competente en la administración y defensa de dicho dominio.
3. Se deberá garantizar la zona de servidumbre de tránsito y acceso al mar establecidos en los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas y en el artículo 52 del RGC, y el cumplimiento de las condiciones señaladas en el artículo 30 para la zona de influencia.
4. Los usos en las zonas de servidumbre de protección se ajustarán a lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, debiendo contar los usos permitidos en esta zona con la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, de conformidad con lo determinado en el Reglamento de la Ley de Costas.
5. Las obras e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, situadas en zona de dominio público o de servidumbre, se regularán por lo especificado en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Costas. En caso de extinción de alguna de las concesiones vigentes en terrenos de dominio público marítimo-terrestre, los terrenos quedarán sujetos al régimen general establecido en la Ley de Costas, sin que las determinaciones del Plan puedan vincular a la Administración del Estado a los efectos previstos en el artículo 72 de la Ley de Costas de su decisión sobre el destino final de las obras e instalaciones existentes.
6. Los aparcamientos se localizarán fuera de la zona de dominio público marítimo terrestre y de las zonas de servidumbre de tránsito, en lugares que eviten la degradación del paisaje urbano. Aquellos existentes incluidos en el DPMT, deberán contar con título habilitante, aportando la referencia del título de ocupación de los mismos. Asimismo, se cumplirá con lo regulado en el artículo 53.2 del RGC.
En el caso de usos de espacios libres y/o aparcamientos, propuestos, su ubicación quedará condicionada a lo que derive de la solicitud del título de ocupación correspondiente.
7. Las instalaciones de la red de saneamiento, deberán cumplir las condiciones señaladas en el artículo 44.6 de la Ley de Costas y concordantes con su Reglamento y las existentes deberán contar con el correspondiente títulos habilitantes.

CAPÍTULO II. CONDICIONES COMUNES A TODOS LOS USOS.

Artículo 3.2.1. Actividades prohibidas.

1. Estarán prohibidas en el ámbito del PEPRICHyE-PSM las actividades clasificadas como insalubres, nocivas o peligrosas, salvo las Recreativas y Espectáculos Públicos que son usos autorizables previo cumplimiento del procedimiento ambiental y adopción de las oportunas medidas correctoras.
2. No obstante, de forma temporal el Ayuntamiento podrá suspender el procedimiento para autorizar concretas actividades productoras de ruidos y otras molestias en determinadas áreas del ámbito del presente Plan Especial que sean declaradas Zonas Acústicas Saturadas, conforme al procedimiento previsto en la legislación ambiental.

Artículo 3.2.2. Sótanos.

1. Son las plantas inferiores a la que tenga la consideración de baja.
2. En general, en los sótanos sólo podrán establecerse:
1. a. Las instalaciones técnicas al servicio del funcionamiento general de la edificación.
2. b. Garajes-aparcamientos.
3. c. Trasteros, vestuarios, aseos o almacenes, vinculados al aparcamiento en planta sótano o la edificación de la planta baja.
3. En los supuestos anteriores, la superficie edificada a que se destine a dichos usos en planta sótano no computará a efectos de la aplicación de las máximas edificabilidades establecidas.
4. Así mismo, se podrá compatibilizar la extensión de cualquier uso a la primera planta sótano cuando las condiciones de evacuación, ventilación, etc. así lo permitan y no exista una norma específica que lo prohíba. En estos casos, la superficie que se destine a estos otros usos en dicha planta computará a efectos de la edificabilidad máxima establecida.
5. Las anteriores condiciones no serán de aplicación para los semisótanos existentes en el momento de la entrada en vigor del presente Plan Especial que se encuentren inscritos como locales en los que podrán seguir desarrollando la actividad autorizada con anterioridad o bien, otra actividad de servicios terciarios cuando las normas de seguridad y prevención así lo permitan. Se entiende por semisótano, la planta sótano que, teniendo su forjado inferior por debajo de la cota de la rasante de referencia, tiene su forjado de techo por encima de ésta, permitiendo de este modo la ventilación y la iluminación de sus dependencias.
6. En las obras de consolidación, restauración y acondicionamiento de sótanos existentes se tendrá especial cuidado en la puesta en valor de muros, bóvedas, aljibes y demás elementos de interés arqueológico, que deberán ser inventariados y protegidos.
7. La ejecución de sótanos en edificios del Catálogo de Bienes Protegidos, de cualquier nivel de protección, será autorizable sólo en el caso que su inclusión sea compatible con el mantenimiento de los valores patrimoniales del inmueble. En parcelas pertenecientes a la categoría del Patrimonio Arqueológico subyacente Grado I, Grado Il y IIl, la autorización de la ejecución del sótano se condicionará al resultado de la intervención arqueológica prevista en el artículo 6.3.4 de estas Normas y Ordenanzas.
8. La construcción de sótanos se condicionará en todos los casos al resultado de un estudio geotécnico previo que establezca las condiciones que garanticen la estabilidad del terreno y que no se afecte a las edificaciones circundantes.
9. Por razones históricas, tipológicas y estéticas se prohíbe la construcción de nuevas plantas semisótanos. Se toleran los existentes a la entrada en vigor del presente Plan, conforme a la previsión del apartado 5 anterior.
10. La cota de la parte superior de los forjados de los sótanos deberán garantizar las condiciones de accesibilidad que establezca en cada caso las legislación vigente, en relación con la cota de la rasante en los diversos tramos en que proceda dividir la alineación (a efectos de establecimiento de la rasante conforme a las condiciones de edificación establecidas por este Plan Especial, y subsidiariamente por las Normas Urbanísticas del planeamiento general vigente.

Artículo 3.2.3. Diferentes usos en un mismo edificio o local.

1. Cuando en su mismo edificio o local se desarrollen dos o más actividades, cada una de ellas cumplirá las condiciones de su uso respectivo.
2. En ningún caso se admitirán usos Terciarios de Comercio y/o Recreativos y Espectáculos Públicos sobre viviendas.

Artículo 3.2.4. Dotación de aparcamientos

1. La dotación mínima de plazas de aparcamiento será la de una (1) plaza por cada cien (100) metros cuadrados de techo edificable de carácter lucrativo. No obstante, no será obligatoria esta dotación, en las edificaciones incluidas en alguno de los siguientes supuestos:
1. a. Cuando se den algunas de las circunstancias a las que se refiere el artículo 3.3.2 siguiente.
2. b. Cuando se trate de edificios catalogados.
3. c. Cuando, el número total de plazas resultantes como consecuencia de la aplicación del estándar establecido sea igual o inferior a seis (6).
4. d. En el caso de Garajes-aparcamientos colectivos, cuando se trate de parcelas de superficie inferior a trescientos (300) metros cuadrados.
5. e. Las que den frente a calle con calzada sin tráfico rodado.
6. f. Las que den frente a calle con calzada con tráfico rodado de anchura entre alineaciones inferior a seis (6) metros.
2. El Ayuntamiento podrá denegar la autorización de vado en calles de tráfico peatonal especialmente intenso. Cuando no sea posible la disposición del vado sobre otros viales, dicha denegación implicará la eximente de la dotación obligatoria de aparcamiento.
3. Igualmente, el Ayuntamiento podrá eximir de la obligación de disponer de la dotación de aparcamientos, reducirla o aceptar otras soluciones en aquellos edificios en los que concurran circunstancias que, a juicio de los servicios municipales competentes, desaconsejen la aplicación de los estándares de dotación de aparcamientos por razones derivadas de las características del edificio, las condiciones particulares del uso, la afección a elementos catalogados, la dificultad de acceso de vehículos, las características del viario o de la parcela, la proximidad a puntos conflictivos desde el punto de vista de la ordenación vial, así como otros similares.

CAPÍTULO III. GARAJES-APARCAMIENTOS.

Artículo 3.3.1. Condiciones generales de implantación.

1. Las parcelas comprendidas en las distintas Zonas de Ordenación del presente Plan Especial podrán disponer de Garajeaparcamiento en las siguientes condiciones de respeto y composición con el entorno:
1. 1.1. Parcelas con edificación de valor patrimonial individual.
  1. a. Con carácter ordinario se encontrará prohibida la construcción de Garajes-aparcamientos en aquellas fincas catalogadas con Nivel 1 salvo que sean autorizados expresamente por la Consejería competente en materia de protección del patrimonio histórico. Igual prohibición se aplicará para las fincas catalogadas con Nivel 2, salvo la utilización de espacios idóneos para ello consolidados históricamente que sean autorizados por la
    Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del presente Plan Especial.
  2. b. En edificaciones con nivel de catalogación 3, queda prohibido en sótano bajo la rasante de los elementos protegidos. Excepcionalmente, y previo informe favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación de este Plan Especial, se permitirá en las zonas de parcelas donde no exista edificación o no se encuentren protegidas, siempre y cuando el acceso a él no afecte a los elementos protegidos ni a sus relaciones. En planta baja se permitirá si, en el interior de la parcela, se dispone de espacios idóneos y siempre que no afecten a los espacios protegidos ni a sus relaciones, debiendo contar con informe favorable de dicha Comisión.
  3. c. En las fincas catalogadas con Nivel 4 se permitirán cuando la parcela cuente con un frente superior a doce (12) metros; o cuando con un frente inferior la parcela disponga, bien de un acceso diferenciado de aquel en que se localiza la primera crujía objeto de protección o bien, la edificación existente cuente ya con un hueco actual suficiente para permitir el acceso de vehículo. Excepcionalmente se podrá admitir también por la presencia de alguna otra circunstancia relevante que sea expresada y dictaminada favorablemente por la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial asegurando en todo caso los elementos merecedores de protección del inmueble. El uso de Garaje-aparcamiento en planta sótano podrá desarrollarse en la totalidad de la parcela, a excepción de la superficie bajo rasante de los elementos protegidos.
  4. d. Para el hueco de acceso deberá realizarse un estudio previo de la fachada donde pueda constatarse que dicha apertura, o bien existe en el edificio original o su apertura no rompe la armonía estética de la fachada, debiendo en todo caso procurar que dicho hueco sea lateral debiendo existir tramos de macizo de al menos setenta (70) centímetros entre hueco y hueco, y entre hueco y medianera o esquina.
2. 1.2. En parcelas con edificaciones sin valores específicos o sin edificar.
  1. a. Para Garajes-aparcamientos individuales de viviendas unifamiliares o bifamiliares se podrá disponer de un acceso compartido de vehículos y peatones si la longitud del frente de fachada es inferior a ocho (8) metros siempre que se respete la proporción de hueco/macizo establecida en materia de regulación de fachadas por estas Normas y Ordenanzas en cada Zona de Ordenación. Para fachadas de longitud mayor de ocho (8) metros el acceso será independiente, y la puerta del Garajeaparcamiento no tendrá una anchura superior a trescientos veinte (320) centímetros, debiendo separarse de los límites exteriores un mínimo de setenta (70) centímetros, y respetarse en todo caso la proporción de hueco/macizo establecida en materia de regulación de fachadas por estas Normas y Ordenanzas en cada Zona de Ordenación. Se podrán admitir excepcionalidades en casos particulares de dobles fachadas, o cualquier otra circunstancia que valore expresamente la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial.
  2. b. En general, para disponer de Garajesaparcamientos colectivos será necesario un frente mínimo de dieciséis (16) metros. Se podrán admitir también en casos particulares de dobles fachadas, o cualquier otra circunstancia que valore expresamente y justificadamente la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del Plan Especial. El acceso debe resolverse mediante un cuerpo independiente de ancho no mayor a trescientos cincuenta (350) centímetros, debiendo existir tramos de macizo de al menos ochenta (80) centímetros entre hueco y hueco, y de setenta (70) centímetros entre hueco y medianera o esquina. De igual forma se respetará en todo caso la proporción de hueco/macizo establecida en materia de regulación de fachadas en cada Zona de Ordenación.
3. 1.3. Parcela Incluida en una Actuación Específica de Revitalización (AER).
  Conforme establezca el preceptivo Estudio de Detalle, y preferentemente Garajes-aparcamientos colectivos, según lo dispuesto en el apartado b) del punto 1.2 anterior.
2. Se prohíbe la implantación de Garaje-aparcamiento en aquellas parcelas que por sus características morfológicas no reúnan las condiciones de aceptabilidad de dicho uso y, en general, en todas las que den frente a vías exclusivamente peatonales (salvo los individuales en las condiciones del artículo 3.3.3 siguiente).
3. Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debiéndose disponer la puerta de entrada en el paramento de la fachada. Las puertas de acceso rodado al garaje no podrán invadir, en ningún caso, la vía pública, tanto en barrido como en vuelo. Los vados atenderán al Decreto 293/2009 de la Junta de Andalucía, y la Orden VIV/561/2010.
4. Se toleran los Garajes-aparcamientos existentes que no cumpliendo con las condiciones anteriores hayan sido autorizados por el Ayuntamiento con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan Especial.

Artículo 3.3.2. Garajes-aparcamientos colectivos.

Para conjugar las necesidades de aparcamiento inherentes a la utilización residencial del Conjunto Histórico y Entorno con las características específicas del mismo, y en coherencia con las previsiones de localización de Garajes-aparcamiento colectivos que se contienen en el Plan, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Salvo los propuestos expresamente por el presente Plan Especial, no se permitirán los Garajes-aparcamientos colectivos de rotación que no estén directamente vinculados a vías con separación de peatones y vehículos. El acceso deberá producirse desde estas vías o desde las vías con tolerancia de vehículos. Con carácter general -salvo aquellas actuaciones expresamente previstas en el presente Plan Especial como de ejecución necesaria, cuando se pretenda la implantación de Garajesaparcamientos colectivos de rotación que impliquen operaciones de segregaciones o agregaciones de parcelas, o /y demoliciones de edificación, se requerirá la autorización de la Consejería competente en materia de cultura y patrimonio histórico.
2. En las vías exclusivamente peatonales no se permitirá, en ningún caso, el acceso a Garajes-aparcamientos colectivos. No obstante, se admitirán los accesos a los existentes.
3. En los Garajes-aparcamiento colectivos que sean admisibles conforme a lo establecido en el presente Plan Especial, la ejecución del acceso deberá respetar el plano de fachada, sin retranqueos; en todo caso la puerta no podrá exceder de trescientos cincuenta (350) centímetros de anchura, ni tener una altura inferior a dos (2) metros.
4. Igualmente, en los Garajes-aparcamientos colectivos admisibles, se reservarán con carácter permanente, y tan próximos a los itinerarios peatonales como sea posible, una de cada cuarenta (40) plazas o fracción para vehículos que transporten personas con movilidad reducida. También será obligatoria la dotación de aparcamientos para bicicletas en una proporción de uno (1) por cada diez (10) de vehículos a motor.
5. En los Garajes-aparcamientos colectivos destinados a residentes por este Plan Especial, los de promoción pública directa o por concesión, el alquiler o la venta de las plazas, en su caso, se harán respetando las condiciones que determine el Ayuntamiento para garantizar el acceso preferente por parte de los residentes en el Conjunto Histórico, con un máximo inicial de una plaza por vivienda.
6. Lo establecido en el apartado anterior será también aplicable a los Garajes-aparcamientos colectivos no previstos expresamente en este Plan Especial cuya construcción pueda ser autorizada, siempre dentro del respeto a las limitaciones contenidas en el presente artículo.
7. Se permiten el uso de Garaje-aparcamiento colectivo en edificio exclusivo en parcelas con frente mínimo de dieciséis (16) metros, y siempre que el ancho de la vía sea superior a nueve (9) metros. Así mismo, se admitirá este uso en parcelas catalogadas con Nivel 3 y Nivel 4 de tipología bodeguera, siempre que aprovechen la entrada histórica de vehículos y respeten los elementos de valor patrimonial del inmueble. En todo caso, la autorización de este uso estará condicionada a un estudio de tráfico y movilidad y dictamen favorable de la Comisión Municipal de Seguimiento y Evaluación del presente Plan Especial que decidirá en función de su capacidad, posición e incidencia en la movilidad del área, la admisibilidad del mismo y su destino (si es sólo para residentes o libre).

Artículo 3.3.3. Garajes-aparcamientos individuales.

1. En las vías que sean exclusivamente peatonales se podrá permitir los Garajes-aparcamientos individuales, siempre que el ancho de la vía sea superior a los seis (6) metros, las características del vial lo hagan posible o no estén expresamente prohibidos.
2. En aquellos casos en el que el propietario o usuario de una finca, destinada al uso residencial individual, sufra algún tipo de discapacidad física que limite su movilidad se podrán adoptar medidas que faciliten la accesibilidad, aun incumpliendo la presente normativa. Estas medidas se entienden temporales y relacionadas con la discapacidad del usuario, por lo que si cambiaran las circunstancias que originaron la excepcionalidad será obligatoria el cumplimiento de las presentes Normas y Ordenanzas. Cualquier otra excepción necesitará la autorización de la Consejería competente en materia de cultura y patrimonio histórico.