Ley autonómica orientada a facilitar la recuperación, rehabilitación, regeneración y renovación del patrimonio edificado y los tejidos urbanos consolidados en Galicia.
De aplicación en Galicia.
Ley autonómica orientada a facilitar la recuperación, rehabilitación, regeneración y renovación del patrimonio edificado y los tejidos urbanos consolidados en Galicia.
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La Ley de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, Ley 1/2019, regula actuaciones sobre edificios existentes y sobre el medio urbano en Galicia. Su objeto incluye la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, con atención a la conservación del patrimonio, la habitabilidad, la accesibilidad, la modernización tecnológica y la dinamización económica (artículo 1). Para utilizarla en un proyecto conviene separar cuatro cuestiones: qué tipo de actuación se plantea, si el edificio debe contar con un Informe de Evaluación de los Edificios, si está dentro de un ámbito delimitado y qué régimen de gestión corresponde.
La ley no sustituye al planeamiento municipal ni a la normativa sectorial. Remite a esos niveles cuando entran en juego el CTE, la accesibilidad, la habitabilidad, el patrimonio cultural o las instalaciones.
Es una norma autonómica de estructura amplia. No se limita a describir obras de reparación. También regula instrumentos de diagnóstico, planificación de actuaciones, intervención sobre edificios protegidos, áreas declaradas por la Administración autonómica, coordinación administrativa y financiación.
Su punto de partida es el edificio existente y el tejido urbano en el que se integra. Las actuaciones sobre el medio urbano pueden desarrollarse en suelo urbano o núcleo rural, según el artículo 2. La ley distingue entre mantenimiento, intervención en edificios, rehabilitación edificatoria y regeneración o renovación urbana. Esa clasificación evita tratar como simple reparación una actuación que amplía la superficie, reforma el edificio o cambia su uso.
El artículo 2 también diferencia las obras de nueva edificación, las de sustitución de una edificación existente, las obras de ampliación, las obras de reforma y el cambio de uso. La definición de cambio de uso comprende las actuaciones, con obras o sin ellas, que modifican el uso actual o previsto por otro permitido urbanísticamente. Esta referencia es útil al abrir una consulta, porque el nombre habitual de la obra no siempre coincide con la categoría jurídica que después utiliza la ley.
La norma opera junto con la Ley de Suelo de Galicia, la Ley del patrimonio cultural de Galicia, las normas de habitabilidad, la normativa de accesibilidad y las reglas estatales de edificación. También conecta con el planeamiento general y con los planes especiales. Por eso, leer solo el título de la actuación no basta: primero se identifica la categoría de intervención y después se revisa el régimen territorial y sectorial que corresponda.
El Informe de Evaluación de los Edificios es el instrumento que acredita el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad y la eficiencia energética del inmueble, conforme al artículo 5. Su contenido mínimo incluye la evaluación del estado de conservación, la accesibilidad universal y la certificación de eficiencia energética. En edificios declarados BIC o catalogados, incorpora también la evaluación de los elementos protegidos, según el artículo 6.
La obligación se aplica a los edificios de uso residencial de vivienda colectiva con más de 50 años, salvo que la normativa municipal establezca una antigüedad menor. También puede alcanzar a otros edificios cuando así lo determine la normativa municipal por su situación, uso o tipología, según el artículo 7. El informe tiene una vigencia de 10 años y debe presentarse en el ayuntamiento e incorporarse al Libro del Edificio, de acuerdo con el artículo 8.
Antes de estudiar los efectos urbanísticos de una actuación, la ley sitúa la planificación en el planeamiento general, en un plan especial o en otros instrumentos de la legislación urbanística. El artículo 15 regula la planificación de las actuaciones en el medio urbano. El artículo 12 fija los requisitos previos para ordenar una actuación. La delimitación espacial produce efectos propios, entre ellos los relacionados con la gestión, conforme al artículo 13.
La ley dedica una parte específica a los edificios incluidos en categorías de bienes de la normativa de patrimonio cultural de Galicia, a sus entornos de protección y a los ámbitos sometidos a un plan especial de protección. El artículo 40 delimita los ámbitos afectados y contempla que las determinaciones de su sección de normas de aplicación directa no se apliquen a inmuebles individualmente declarados BIC ni a los catalogados con nivel de protección integral. También permite que determinados planes especiales de protección excluyan excepcionalmente su aplicación a inmuebles o manzanas cuando exista una justificación específica de protección patrimonial.
Para edificios no catalogados o con protección ambiental existe un régimen diferenciado en el artículo 41. La consulta debe partir del nivel de protección que figure en el instrumento aplicable, no de una apreciación visual del edificio.
El título II organiza las áreas de intervención declaradas por la Administración autonómica. Incluye las áreas de rehabilitación integral, las áreas de regeneración urbana de interés autonómico, conocidas como Rexurbe, las zonas de especial necesidad de rehabilitación y los núcleos rurales en estado de abandono. Las áreas de rehabilitación integral se encuadran en el artículo 49, mientras que el artículo 54 regula la delimitación de las áreas Rexurbe.
El título III añade una red de oficinas de rehabilitación. Sus funciones se describen en el artículo 69. El título IV trata las medidas de fomento y financiación, incluidos los acuerdos del artículo 79.
El IEEG conecta el diagnóstico técnico con la decisión posterior sobre la intervención. Para quien redacta o suscribe el informe, la ley exige revisar conservación, accesibilidad y energía. El personal técnico facultativo competente debe contar con la titulación habilitante para redactar proyectos o dirigir obras conforme a la LOE, y las deficiencias se justifican bajo su criterio y responsabilidad, según el artículo 9.
En actuaciones delimitadas, el artículo 13 contempla posibilidades relacionadas con ascensores, aislamiento térmico exterior y dispositivos bioclimáticos cuando no exista otra solución viable. También prevé que determinadas obras de accesibilidad y eficiencia energética no computen a efectos de edificabilidad, volumen, ocupación o distancias mínimas, en los términos de la delimitación y del propio precepto.
Cuando la rehabilitación necesita una solución alternativa o una agregación de parcelas, el artículo 43 relaciona el parcelario con la accesibilidad, la habitabilidad y los estándares del CTE. El proyecto debe revisar también el nivel de protección y las normas de habitabilidad y accesibilidad aplicables. La ley no convierte la agregación en una salida automática: la utiliza dentro de las condiciones que justifican la actuación.
La ley regula las obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación en el artículo 24. También contempla órdenes de ejecución en el artículo 29 y multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente, para el incumplimiento de esas órdenes, según el artículo 30.
La norma se organiza en un título preliminar, cuatro títulos, cinco disposiciones adicionales, cuatro transitorias, una disposición derogatoria y seis disposiciones finales. El título preliminar contiene el objeto, las definiciones y el IEEG. El título I concentra la planificación, gestión, conservación, rehabilitación y protección patrimonial. El título II sirve para localizar las áreas de intervención autonómica. Los títulos III y IV llevan a oficinas, financiación y canon.
Las disposiciones transitorias también tienen utilidad de consulta. La primera trata la homogeneización de los catálogos de protección y la segunda el régimen de las áreas de rehabilitación declaradas. La disposición transitoria primera es la referencia inicial si el problema está en la correspondencia entre categorías de protección de catálogos distintos.
Qué necesito saber primero:
Los edificios de uso residencial de vivienda colectiva con más de 50 años, salvo que la normativa municipal establezca una antigüedad menor. Otros edificios pueden quedar incluidos cuando así lo determine la normativa municipal por su situación, uso o tipología, conforme al artículo 7.
Debe incluir la evaluación del estado de conservación, la accesibilidad universal y la certificación de eficiencia energética. En edificios BIC o catalogados también se evalúan los elementos protegidos, conforme al artículo 6.
La vigencia es de 10 años. El informe debe presentarse en el ayuntamiento correspondiente e incorporarse al Libro del Edificio, según el artículo 8.
El personal técnico facultativo competente, con la titulación habilitante para redactar proyectos o dirigir obras conforme a la LOE. La ley atribuye al técnico que suscribe el informe la responsabilidad sobre la justificación de las deficiencias observadas, según el artículo 9.
No. El IEEG tiene una regla específica para edificios residenciales de vivienda colectiva, pero la ley también regula actuaciones sobre el medio urbano, patrimonio, áreas de intervención, planeamiento, oficinas y financiación. La obligación concreta depende del instrumento y del supuesto consultado.
El mantenimiento comprende trabajos periódicos o reparaciones puntuales para prevenir el deterioro. La reforma es cualquier trabajo u obra distinto del exclusivo mantenimiento, conforme al artículo 2.
La ley contempla esa posibilidad cuando no exista otra solución técnica viable y dentro de los efectos de la delimitación de la actuación, según el artículo 13. Debe comprobarse el ámbito y la solución concreta, no solo la intención de instalar un ascensor.
El artículo 13 prevé que determinadas obras de accesibilidad y eficiencia energética puedan no computar a efectos de edificabilidad, volumen, ocupación o distancias mínimas. El alcance depende de las condiciones del precepto y de la delimitación de la actuación.
Hay que consultar el nivel de protección y el ámbito patrimonial. El artículo 40 establece límites y excepciones para las normas de aplicación directa, y el artículo 41 contiene el régimen de edificios no catalogados o con protección ambiental. En edificios BIC o con protección integral no se aplica sin más el régimen general.
La ley contempla el planeamiento general, los planes especiales y otros instrumentos de la legislación urbanística. El artículo 15 debe leerse junto con los requisitos previos y la delimitación regulados en los artículos 12 y 13.
Empieza por el artículo 2. Si la obra no se limita al mantenimiento, puede encajar en la definición de reforma o de intervención en un edificio existente. Después contrasta si hay ampliación, cambio de uso o afección al medio urbano.
Consulta primero la obligación del artículo 7 y después el contenido mínimo del artículo 6. Si el edificio está catalogado o es BIC, incorpora la revisión de sus elementos protegidos y lleva la consulta al artículo 40.
Localiza el nivel de protección y el instrumento especial aplicable. El artículo 40 contiene el régimen de ámbitos afectados y el artículo 43 permite revisar soluciones vinculadas al parcelario, la habitabilidad, la accesibilidad y los estándares del CTE en los supuestos que contempla.
Revisa los efectos de la delimitación espacial en el artículo 13. Ahí se localizan las previsiones sobre ocupación de espacios y sobre obras de accesibilidad o eficiencia energética. La respuesta depende de que la actuación encaje en las condiciones del artículo.
Consulta la secuencia de los artículos 24, 29 y 30. El primero sitúa las obligaciones, el segundo regula las órdenes de ejecución y el tercero las consecuencias del incumplimiento, incluidas las multas coercitivas.
Comprueba la clase de área y su instrumento de declaración. El artículo 49 lleva a las áreas de rehabilitación integral y el artículo 54 a las áreas Rexurbe. El título IV sirve después para localizar las medidas de financiación relacionadas.
La ley utiliza rehabilitación edificatoria para las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes. Mantenimiento son las reparaciones puntuales y trabajos periódicos destinados a prevenir el deterioro. Intervención incluye ampliación, reforma o cambio de uso cuando no sea mero mantenimiento.
Actuaciones sobre el medio urbano son las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas desarrolladas en suelo urbano o núcleo rural. Las actuaciones aisladas se dirigen a edificios con insuficiencia o degradación de funcionalidad, seguridad o habitabilidad. La regeneración y renovación urbana afecta también a los tejidos urbanos y puede incluir sustituciones por demolición.
El IEEG es el instrumento de evaluación del estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Un área de rehabilitación integral es una de las áreas de intervención previstas por la ley. Rexurbe identifica las áreas de regeneración urbana de interés autonómico. Estos conceptos se consultan en el artículo 2 y en el título II según el problema planteado.
La Ley 1/2019 ofrece el marco gallego para consultar actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas. Su uso práctico empieza con la clasificación de la intervención y continúa con el IEEG, el planeamiento que ordena la actuación, el nivel de protección patrimonial y el ámbito territorial delimitado. El artículo 6 concentra el contenido del informe, el artículo 7 su obligación, el artículo 13 las posibilidades vinculadas a la delimitación y el artículo 24 las obligaciones de conservación y rehabilitación. Los artículos 49 y 54 permiten localizar las áreas autonómicas de intervención. La respuesta completa exige cruzar esos preceptos con el planeamiento municipal, el CTE y la normativa gallega sectorial que corresponda.
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