Desde que se aprobó la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones en 1999, con las tres posteriores reformas publicadas en 2002 y 2004, se han producido una serie de cambios legislativos (Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y Régimen Especial de Madrid, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, entre otras) que hacen necesario una nueva adaptación y reestructuración de la Ordenanza.

La nueva Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones se estructura en seis títulos con 86 artículos, dos disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y una disposición final.

La estructura de la Ordenanza pretende, después de definir el deber de conservación y rehabilitación que le corresponde a los propietarios de los inmuebles, recoger de manera sistemática y ordenada las actuaciones que proceden para controlar su cumplimiento y, en su caso, las medidas a adoptar cuando no concurran las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro.

El título I relativo a las Disposiciones Generales establece los objetivos generales de la Ordenanza y regula el Registro de edificios y construcciones en el que se inscribirán los inmuebles que cuenten con una antigüedad superior a treinta años.

El título II regula, de forma individualizada y en dos capítulos, el deber de conservación y el deber de rehabilitación.

Aunque la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid los cita sin definirlos pormenorizadamente, la doctrina y la jurisprudencia han precisado el concepto de rehabilitación, interpretándolo como un deber personal y distinto del deber de conservar, que comprende la realización de unas obras que van más allá de la simple conservación por superar sus límites cualitativos.

Por tanto, las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto procurar el acondicionamiento de los edificios para recuperar o mejorar las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, y además se deberán mejorar las condiciones de accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas, las dotaciones de servicio de los edificios y las condiciones de calidad e higiene de las viviendas en los términos contemplados en las Normas Urbanísticas del Plan General y en el Código Técnico de la Edificación.

Con el objeto de delimitar el contenido normal del deber de conservación se hace necesario, en primer lugar, calcular el coste de las obras a realizar, conforme al Cuadro de Precios Oficial de Edificación de la Ciudad de Madrid y, en segundo lugar, determinar el valor de sustitución del edificio o construcción, para lo cual, la nueva Ordenanza aplica el Método del Coste de Referencia editado por la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación de Territorio de la Comunidad de Madrid, en función de la categoría de la tipología constructiva que tenga asignada el edificio existente en la ponencia de valores catastrales establecida por la Dirección General del Catastro.

El título III regula las Inspecciones periódicas de edificios y construcciones.

La inspección técnica deberá contener no sólo la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad sino también las de salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro que la Ordenanza exige para el deber de conservación.

En este apartado, se incorpora al contenido de las inspecciones la información sobre el comportamiento térmico del edificio, que sin afectar al resultado favorable o desfavorable de aquellas, permitan establecer las bases para la adopción de posibles medidas de ahorro y eficiencia energética. Ante el incumplimiento de la presentación del acta de inspección técnica, la Ordenanza ha considerado adecuado imponer hasta tres multas coercitivas otorgándole, en cada caso, un nuevo plazo de dos meses para su cumplimiento, todo ello, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 99 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y en el artículo 52 de la Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid.

El título IV se refiere al cumplimiento de los deberes de conservar o rehabilitar y a las órdenes de ejecución. Su estructura consta de tres capítulos:

El primero se refiere al procedimiento para exigir el cumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, regulando la actuación de los servicios de inspección, el contenido del informe técnico municipal, las actuaciones inmediatas, el trámite de audiencia y la resolución del procedimiento ordenando las obras necesarias para su reparación.

El segundo, relativo a las clases de órdenes de ejecución, en el que se distinguen las relativas a las obras de conservación o rehabilitación, las obras de mejora para su adaptación al ambiente, las que afecten a elementos sometidos a algún régimen de protección y las que implican la colocación de andamios, la ocupación de la vía pública o las relativas a terrenos.

Y el tercero, regula el cumplimiento de las órdenes de ejecución.

El título V se estructura en dos capítulos, el primero, relativo al procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar y el segundo, referente a las medidas que podrán adoptarse ante dicho incumplimiento.

La Ordenanza, al regular el procedimiento para declarar el incumplimiento, con carácter previo a la regulación de las medidas previstas por el artículo 170.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, lo que pretende es posibilitar la elección de la medida más adecuada en cada momento atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso.

Por tanto, con la resolución del procedimiento apreciando el incumplimiento injustificado de los deberes del régimen de propiedad del suelo, elegirá la ejecución subsidiaria a costa del propietario, cuando los trabajos y obras a realizar no superen el cincuenta por ciento del valor de sustitución del edificio.

En caso contrario, y como medida extraordinaria y alternativa, la Ordenanza prevé la posibilidad de acordar la expropiación forzosa por incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación cuando confluyan motivos de interés general, y en su caso, cuando los trabajos y obras a realizar rebasen el límite del contenido normal del deber de conservar y no sea efectiva la ejecución subsidiaria.

El título VI de la Ordenanza, se estructura en dos capítulos, el primero relativo a la situación legal de ruina y el segundo a la ruina física inminente.

La disposición adicional primera faculta al titular del Área de Gobierno competente en materia de conservación y rehabilitación para crear, en el plazo de un año desde la publicación de la Ordenanza, el Registro de edificios y construcciones previsto en el artículo 4 de la presente Ordenanza; la segunda, regula las actualizaciones de los importes de las multas coercitivas que figuran en la presente Ordenanza remitiéndose al Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística o por el índice oficial que le sustituya.

Dentro de las disposiciones transitorias, la primera de ellas se refiere a la conservación de los trámites realizados en los expedientes en tramitación iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ordenanza, pero los subsiguientes se efectuarán de acuerdo con la misma; la segunda, al régimen transitorio del Registro de edificios y construcciones, que hasta su creación y funcionamiento, las referencias hechas al mismo por la Ordenanza deben entenderse referidas al Registro de edificios y al Censo de inspecciones técnicas; la tercera, al Cuadro de Precios Oficial de Edificación del Ayuntamiento de Madrid para el supuesto de que no hubiera sido aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ordenanza, en cuyo caso será de aplicación el cuadro de precios recogido en el Pliego de Condiciones Técnicas para la contratación de obras de ejecución subsidiaria, actuaciones singulares y otras en el término municipal de Madrid; y la cuarta, recoge el calendario de presentación de las actas de inspección técnicas hasta el año 2019. A partir del año 2020, y en los sucesivos años, será de plena aplicación el artículo 21.2 de la presente Ordenanza.

En cuanto a la disposición derogatoria única, deroga, la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 1999. Y respecto a la disposición final, fija la entrada en vigor de la Ordenanza al día siguiente de su publicación íntegra en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de conformidad con lo dispuesto en el artículo 48.3, párrafos e) y f) de la Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid, a excepción de los aspectos relativos a las inspecciones técnicas de edificios y construcciones que tendrá lugar e día 1 de enero de 2012.