TÍTULO II Los deberes de conservación y rehabilitación

CAPÍTULO I Deber de conservación

Artículo 6. Deber de conservación.

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Artículo 7. Actuaciones de conservación.

1. Las actuaciones de conservación tendrán por objeto mantener los edificios y construcciones en las condiciones mínimas de:
1. a) Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.
2. b) Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.
3. c) Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.
4. d) Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.
2. Las actuaciones de conservación en los terrenos y solares tendrán por objeto:
1. a) Vallado: Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla de las determinadas por el artículo 6.10.17 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana.
2. b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles, así como todo tipo de elementos que puedan ser causa de accidente.
3. c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada.

Artículo 8. Alcance del deber de conservación.

1. El deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no rebase la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, excluido el valor del suelo, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.
2. Cuando el Ayuntamiento de Madrid ordene o imponga al propietario la ejecución de actuaciones de conservación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquél que sufrague el exceso.

Artículo 9. Determinación del coste de los trabajos y obras a realizar.

1. El coste de los trabajos y obras a realizar en los edificios y construcciones se determinará por aplicación del Cuadro de Precios Oficial de Edificación del Ayuntamiento de Madrid.
2. Con carácter complementario, se podrán aplicar otros cuadros de precios emitidos oficialmente por los órganos competentes de la Comunidad de Madrid.
3. El coste de ejecución material de dichas obras se incrementará con los gastos generales, beneficio industrial, honorarios profesionales, impuestos y tasas.

Artículo 10. Determinación del valor de sustitución del edificio o construcción.

1. El valor de sustitución del edificio o construcción de nueva planta se obtendrá a partir de la aplicación del método del coste de referencia editado por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid una vez tipificado dicho edificio en función de la categoría de la tipología constructiva que tenga asignada en la ponencia de valores catastrales establecida por la Dirección General del Catastro.
2. El método de cálculo de valor de sustitución del edificio será el siguiente:
1. 2.1 Se calcularán los costes de referencia particularizados mínimos (CRN) y máximos (CRM) según las siguientes fórmulas:
  $C P M = C P G M \times C S \times C A \times C H \times C D$
  
  $C R N = C R G N \times C S \times C A \times C H \times C D$
  
  Siendo:
  
  CRGM.- Coste de referencia general máximo por tipo de edificación establecido por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid (¤/m²).
  
  CRGN.- Coste de referencia general mínimo por tipo de edificación establecido por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid (¤/m²).
  
  CS.- Coeficiente de situación geográfica.
  - - CS = 1,15
  CA.- Coeficiente de aportación en innovación y acabados.
  - - CA = 0,80 en edificios con diseño o acabados de coste reducido.
  - - CA = 1,00 en edificios con diseño o acabados de características medias.
  - - CA = 1,10 en edificios, en su conjunto o en parte, con soluciones materiales de coste superior al medio.
  - - CA = 1,35 en edificios realizados en su conjunto, con materiales suntuarios o de coste superior a dos veces al medio.
  CH.- Coeficiente de rehabilitación.
  - - CH = 1,10 para edificios catalogados con niveles 1 y 2 en el PGOUM.
  - - CH = 1,00 para el resto de los edificios.
  CD.- Coeficiente de depreciación.
  - - CD = 1,00 considerado la depreciación aplicable, conforme a la legislación vigente, que corresponde a un edificio de nueva planta según la definición dada en el artículo 168.2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
2. 2.2 Se calculará el coste de referencia particularizado (CRP) mediante la siguiente fórmula:
  $C _ { A } P = C _ { A } N + [ ( C _ { A } M - C _ { A } N ) / 8 ] \times ( 9 - C _ { A } )$
  
  Siendo:
  
  CRN.- Coste de referencia particularizado mínimo ( € / m² ). CRM.- Coste de referencia particularizado máximo ( € /m² )
  
  CE.- La categoría que le corresponda de entre el 1 y el 9, de acuerdo a la tipología catastral asignada para el edificio por la ponencia de valores catastrales establecida por la Dirección General del Catastro.
3. 2.3 El coste de ejecución material (CEM) se obtiene mediante la siguiente fórmula:
  ${ \mathsf { C E M } } = { \mathsf { C R P } } \times { \mathsf { S } }$
  
  Siendo:
  
  CRP.- Coste de referencia particularizado ( € /m² )
  
  S.- Superficie construida ( m² )
  
  Se adoptará como superficie construida la del edificio de nueva planta de igual superficie útil que el existente siempre que dicho edificio no supere ni la superficie útil ni las dimensiones admisibles por la normativa vigente para dicha finca, por lo que habrán de tenerse en cuenta las siguientes limitaciones:
4. a) Será una construcción de nueva planta con similares características, es decir, con calidades y dotaciones equivalentes a las actualmente exigibles a un edificio de la misma tipología y de categoría similar.
5. b) Será de igual superficie útil que la preexistente. De este modo, el edificio debe conservar su superficie útil aun cuando al volumen edificado existente fuera autorizable en nueva planta y permitiera una ampliación de la superficie útil existente, en virtud de la normativa vigente.
6. c) Si la normativa aplicable requiriera una ampliación del volumen del edificio para conservar la misma superficie útil, el edificio de nueva planta será de idénticas o equivalentes dimensiones al existente y, en cualquier caso, realizado con las condiciones necesarias o imprescindibles para que su uso y ocupación sea autorizable. Es decir, la superficie útil se verá reducida hasta la legalmente admisible para un edificio de dimensiones autorizables por lo que, en ningún caso, éstas podrán incrementarse.
7. d) No se computará la superficie útil ni las dimensiones del volumen edificado que se encontraran en situación ilegal o fuera de ordenación absoluta.
  Se entiende como superficie construida del edificio existente, la incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. A estos efectos, los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computarán al 50 por 100 de su superficie. En caso de que dichos elementos estuvieran cerrados en tres de sus cuatro orientaciones, se computarán al 100 por 100.
  
  Del mismo modo, el cómputo de la superficie útil se realizará conforme a lo establecido en el artículo 6.5.5 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana.
8. 2.4 El valor de sustitución del edificio se obtendrá incrementando el coste de ejecución material (CEM) con los gastos generales, beneficio industrial, honorarios profesionales, impuestos y tasas correspondientes.

Artículo 11. Determinación del límite del deber normal de conservación.

A los efectos de determinar si el coste de los trabajos y obras a realizar supera el 50 por 100 del valor de sustitución del edificio o construcción, se utilizará la siguiente fórmula:

$\mathsf { P r } = \mathsf { C } \times 1 0 0 / \vee$

Siendo:

- "Pr" el porcentaje que sobre el valor del inmueble supone el coste de los trabajos y obras a realizar.
- "C" el coste de los trabajos y obras a realizar, obtenido en los términos señalados por el artículo 9 de la presente Ordenanza.
- "V" el valor de sustitución del edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo, obtenido en los términos señalados por el artículo 10 de la presente Ordenanza.

CAPÍTULO II. Deber de rehabilitación

Artículo 12. Deber de rehabilitación.

1. Los propietarios de los edificios y construcciones catalogados con los niveles 1 o 2 de protección por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid o los protegidos por la legislación de patrimonio histórico que se encuentren en situación legal de ruina y los incluidos en las Áreas de Rehabilitación preferente, integral, concertada, o cualquier otra denominación que pudiera darse a estas Áreas, tienen el deber de rehabilitarlos a fin de recuperar o mejorar las condiciones de habitabilidad y el uso efectivo.
2. Cuando el Ayuntamiento de Madrid ordene o imponga al propietario la ejecución de actuaciones de rehabilitación cuyo importe rebase la mitad del valor del edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio, los propietarios podrán requerir al Ayuntamiento que sufrague el exceso.

Artículo 13. Actuaciones de rehabilitación.

Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto procurar el acondicionamiento de los edificios y construcciones para recuperar o mejorar las condiciones de:

a) Seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro en los términos señalados por el artículo 7 de la presente Ordenanza, y además los relativos a la seguridad contra incendios.
b) Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, mediante la renovación o nueva instalación de ascensor o colocación de otros medios mecánicos para que el itinerario sea accesible y permita su utilización autónoma por personas con discapacidad, posibilitando el acceso desde la vía pública.
c) Las instalaciones comunitarias del edificio (energía eléctrica, abastecimiento de agua, evacuación de agua, saneamiento, gas, telecomunicaciones, etc.) por presentar unos materiales obsoletos o que carezcan del dimensionado suficiente para su adaptación a la normativa técnica vigente o que mejoren de forma eficaz la eficiencia energética del edificio (paneles solares u otros sistemas alternativos que fomenten el ahorro energético o reduzcan la emisión de CO2).
d) Comportamiento térmico del edificio, disminuyendo su demanda energética mediante actuaciones de mejora de aislamiento, inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar de su envolvente.
e) Ventilación e iluminación: Las viviendas deberán tener huecos de iluminación natural con superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza habitable y una superficie practicable de ventilación natura directa no inferior al ocho (8) por ciento de la superficie útil de la pieza.
f) Vivienda mínima contemplada en el artículo 7.3.4 número 1 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
g) Vivienda exterior contemplada en los artículos 4.3.20 números 5, 6 y 7 o artículo 7.3.3 de dichas Normas.
h) Altura mínima establecida con carácter general en el artículo 6.6.13 y para plantas bajo cubierta en el artículo 8.1.15, número 3, letra b), párrafo ii), del texto citado.