Regula la obligación de conservar los inmuebles y define el procedimiento legal ante edificaciones en estado ruinoso en el municipio de Las Palmas de Gran Canaria.
De aplicación en Las Palmas de Gran Canaria (Las Palmas, Canarias).
381.868 habitantes · 103 km²
Regula la obligación de conservar los inmuebles y define el procedimiento legal ante edificaciones en estado ruinoso en el municipio de Las Palmas de Gran Canaria.
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La Ordenanza Especial sobre conservación y estado ruinoso de las edificaciones de Las Palmas de Gran Canaria organiza dos problemas distintos, aunque relacionados: cómo se mantiene un edificio en condiciones adecuadas y qué ocurre cuando su estado puede llevar a una declaración de ruina. Su objeto es vigilar las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, y evitar que la falta de conservación produzca riesgos para las personas o perjudique el paisaje urbano, según la Exposición de Motivos. La cuestión decisiva no es solo qué daño presenta el inmueble. También importa si puede repararse, cuánto cuesta la reparación y qué documentación necesita el expediente.
Es una ordenanza municipal centrada en las edificaciones y construcciones situadas dentro del término municipal de Las Palmas de Gran Canaria. Su función es convertir el deber general de mantener los inmuebles en un conjunto de condiciones, inspecciones y procedimientos que puedan aplicar los servicios técnicos municipales.
El documento se articula en 47 artículos, una disposición adicional y tres disposiciones finales. El Título I trata el deber de conservación. El Título II regula las órdenes de ejecución. El Título III se ocupa del estado ruinoso de las edificaciones. La Disposición Final Tercera cierra el texto con la cláusula de vigencia y el resumen de su extensión.
La ordenanza no funciona como una ficha de patologías ni como un catálogo de soluciones constructivas. Sirve para encuadrar la actuación municipal y el contenido de los informes que permiten decidir entre reparar, ordenar obras, adoptar medidas urgentes o tramitar una declaración de ruina. El punto de partida está en el artículo 2, que incluye las actuaciones necesarias para mantener la seguridad, la salubridad y el ornato, el funcionamiento correcto de servicios y elementos del edificio y las obras de reposición cuyo coste no exceda del 50 % del valor actual del inmueble. La norma también contempla el límite de las obras en inmuebles fuera de ordenación cuando su régimen específico no las permita.
El deber de conservación se concreta en tres grupos de condiciones. El artículo 3 relaciona la seguridad con el estado de cerramientos y cubiertas, la protección de la estructura frente al fuego, los elementos de protección contra caídas y la capacidad resistente frente a corrosión o filtraciones. En salubridad, atiende a las redes de servicio, las instalaciones sanitarias, la ventilación, la iluminación, la limpieza y el control de emisiones de humos. En ornato, se refiere al mantenimiento de la fachada y a su armonización con el paisaje urbano.
Esta clasificación ayuda a ordenar el diagnóstico. Un desprendimiento de fachada no se valora igual que una deficiencia de ventilación, aunque ambos puedan aparecer en el mismo expediente. El informe debe relacionar el daño con la condición afectada y con la obra que permitiría recuperar el estándar previsto por la ordenanza.
El Capítulo II del Título I separa la Inspección Técnica de Fachadas y la Inspección Técnica de Interiores. La Sección 1ª, reflejada en el artículo 5, establece la inspección de fachadas para edificaciones con antigüedad superior a 10 años y prevé una repetición decenal conforme al artículo 7. La inspección de interiores, para edificios de más de 20 años, tiene carácter voluntario salvo que el Ayuntamiento la requiera.
La ordenanza regula también cómo se canaliza la inspección. El artículo 12 trata la colaboración con los colegios profesionales para la designación de técnicos. El propietario solicita la inspección al colegio correspondiente y el técnico entrega el informe para su presentación municipal, según el artículo 13. Si el resultado es desfavorable, el artículo 14 orienta el contenido hacia la identificación detallada de las obras necesarias.
Cuando la conservación no se cumple, el Título II encuadra la orden municipal para realizar las obras. El artículo 16 ordena el contenido del informe técnico: descripción de los daños y sus causas, relación de las obras necesarias y determinación de los plazos de comienzo y ejecución, incluida la valoración de la urgencia. El artículo 17 completa el marco de las disposiciones generales y del contenido de la orden.
El artículo 19 distingue según la entidad de las obras. La orden determina expresamente si hace falta un proyecto técnico y, en su caso, la designación de dirección facultativa. El técnico director debe orientar las obras a restablecer las condiciones de seguridad, salubridad y ornato fijadas en la orden, no a resolver de forma genérica cualquier deficiencia del inmueble.
El Título III separa tres supuestos. El artículo 26 contempla la ruina técnica, la económica y la urbanística. La ruina técnica aparece cuando la reparación no es posible por medios normales. La económica se vincula a un coste de reparación superior al 50 % del valor actual del edificio o de las plantas afectadas, sin incluir el suelo. La urbanística se relaciona con la disconformidad con el planeamiento, el daño físico y unas obras que superan las autorizables por la legislación urbanística.
El artículo 27 concreta la ruina técnica. A estos efectos, la reconstrucción de elementos estructurales en una extensión superior a un tercio de la totalidad de esos elementos se considera un supuesto relevante. También define los elementos estructurales como los que tienen una misión portante y resistente reconocida en el cálculo estructural.
La valoración económica se desarrolla en el artículo 28. Las obras de reparación son las que reponen las condiciones preexistentes de seguridad y salubridad mediante la consolidación o sustitución de elementos dañados. El valor actual parte del valor de reposición, calculado con tablas de precios unitarios oficiales, y se reduce por la depreciación derivada de la edad del inmueble. El artículo 29 trata el supuesto urbanístico.
La declaración no lleva automáticamente a la demolición cuando el edificio está catalogado o declarado Monumento Histórico Artístico. Esa cautela aparece en el artículo 25. Si existe peligro en la demora, el artículo 37 permite ordenar medidas de precaución urgentes y valorar si el expediente puede tramitarse con citación de las personas afectadas. La competencia para la declaración se atribuye a la Alcaldía Presidencia en el artículo 31.
La ordenanza no se limita a decir que un edificio está deteriorado. Para el expediente de ruina, el artículo 35 prevé un certificado facultativo que justifique la causa de la ruina y el estado físico del inmueble. También debe indicar si existen condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes para mantener a los ocupantes hasta la resolución.
El dictamen pericial de los servicios técnicos, descrito en el artículo 39, aporta la estructura que debe seguir el análisis: descripción general, sistema constructivo y elementos estructurales, patologías y causas, valoración del edificio, presupuesto de reparación, circunstancias urbanísticas y propuesta final. Para preparar una memoria o un informe, esta secuencia evita mezclar el diagnóstico físico con la conclusión económica o urbanística.
El estado físico no agota la consulta. Cuando el inmueble tiene protección patrimonial, la declaración de ruina debe leerse junto con el régimen de protección. El Plan General de Ordenación de Las Palmas de Gran Canaria conecta el deber de conservación del patrimonio con su artículo 1.2.5. La ordenanza aporta el límite sobre el efecto automático de la ruina, mientras que el planeamiento y la normativa patrimonial aportan la protección específica.
La ordenanza de 1997 debe consultarse junto con el planeamiento municipal que define el contenido del deber de conservación y el régimen jurídico de la declaración de edificación ruinosa. Esas funciones aparecen en el artículo 1.2.2 del PGO y en el artículo 1.2.7. Para las órdenes de ejecución de obras de conservación o intervención, el cruce autonómico que identifica la fuente es el artículo 272 de la Ley 4/2017 de Canarias.
Antes de elegir entre una orden de ejecución y un expediente de ruina, conviene seguir la secuencia que resulta del propio texto:
En una inspección de fachadas, el artículo 6 centra la comprobación en la seguridad, el ornato y la limpieza de la fachada. En un expediente de ruina, el orden del dictamen cambia el trabajo: primero se describe el inmueble y su sistema estructural, después se valoran daños y reparaciones, y solo al final se formula la propuesta.
En el artículo 26.b. El coste de las reparaciones debe compararse con el 50 % del valor actual del edificio o de las plantas afectadas, excluido el suelo. Ese porcentaje no sustituye al diagnóstico técnico: solo responde al supuesto económico, que debe leerse junto con los supuestos técnico y urbanístico.
La inspección es obligatoria para edificaciones con más de 10 años y se repite cada 10 años después de la primera inspección, según el artículo 5. La inspección de interiores para edificios de más de 20 años se configura de otra manera: es voluntaria salvo requerimiento municipal.
No se aplica una respuesta única a toda obra de conservación. El artículo 19.3 deja que la orden de ejecución determine expresamente si la entidad de las obras exige proyecto técnico y dirección facultativa. La decisión se localiza en la orden concreta, no solo en la existencia de daños.
Para la falta de presentación del informe ITE, el artículo 8 contempla un plazo improrrogable de un mes antes de que el Ayuntamiento pueda actuar de oficio a costa del interesado. El dato debe leerse dentro del procedimiento de inspección al que se refiere la ordenanza.
La disposición adicional primera y única prevé la posibilidad de una inspección gratuita por técnicos municipales cuando los propietarios acrediten carencia de medios económicos. La misma disposición fija como referencia que los ingresos de la unidad familiar no superen 1,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional por cada miembro.
La ruta de consulta empieza en los artículos 3, 5, 6 y 14. Primero se clasifican las deficiencias de seguridad, ornato o limpieza. Después se comprueba si corresponde una inspección de fachada y se expresa el resultado como favorable o desfavorable. Si es desfavorable, el informe debe relacionar las obras necesarias para recuperar las condiciones mínimas.
La referencia inicial es el artículo 2. Después conviene contrastar la condición afectada con el artículo 3 y el coste de las obras con el límite del 50 % del valor actual. El artículo 28 aporta el método de valoración del edificio y de las reparaciones. El análisis no debe convertir ese porcentaje en una conclusión aislada sobre la demolición.
La documentación se ordena con el artículo 35 para el certificado facultativo y el artículo 39 para el dictamen pericial. En el primero se justifica la causa y se informa sobre seguridad y habitabilidad de los ocupantes. En el segundo se desarrolla el diagnóstico constructivo, la valoración, el presupuesto, el planeamiento y la propuesta final.
La primera consulta es el artículo 25 de la ordenanza. Después hay que abrir el planeamiento, revisar la protección patrimonial del inmueble y consultar el artículo 1.2.5 del PGO. La declaración de ruina física no permite saltarse el régimen específico de protección que resulte aplicable.
La consulta se inicia en el artículo 37 y debe conectarse con el artículo 25.4, relativo a las medidas sobre habitabilidad y desalojo de ocupantes. El objetivo de esta lectura es identificar la respuesta inmediata de seguridad y separarla del análisis completo que se desarrolla después en el expediente.
Para las órdenes de ejecución, el Título II contiene las referencias principales. El artículo 18 trata las actuaciones municipales y el artículo 23 recoge la remisión al régimen de ejecución subsidiaria. La ordenanza también remite a reglas de audiencia en los expedientes, que deben leerse con el marco administrativo aplicable.
El deber de conservación reúne las obras necesarias para mantener seguridad, salubridad, ornato y funcionamiento de los elementos del edificio. La seguridad se relaciona con la estabilidad, los cerramientos, las cubiertas y la protección frente a caídas. La salubridad se refiere a redes, instalaciones, ventilación, iluminación, limpieza y humos. El ornato conecta la fachada con su estado de limpieza, pintura y revestimiento.
La ruina técnica se vincula a la imposibilidad de reparar por medios normales y al agotamiento generalizado de elementos estructurales. La ruina económica usa una comparación cuantificada entre coste de reparación y valor actual del edificio. La ruina urbanística añade la disconformidad con el planeamiento y el límite de las obras autorizables.
El valor actual de la edificación parte del valor de reposición y descuenta la depreciación por edad. Las obras de reparación reponen condiciones preexistentes de seguridad y salubridad. La orden de ejecución es el acto que concreta daños, obras, plazos y, cuando corresponde, la necesidad de proyecto y dirección facultativa. El dictamen pericial es el documento que reúne el análisis constructivo, económico y urbanístico de la ruina.
La Ordenanza Especial sobre conservación y estado ruinoso de las edificaciones de Las Palmas de Gran Canaria sirve para ordenar la respuesta municipal ante el deterioro de un inmueble. Su consulta debe empezar por el deber de conservación y las condiciones de seguridad, salubridad y ornato. Después se comprueba si procede una inspección, una orden de ejecución o un expediente de ruina.
El texto distingue la ruina técnica, económica y urbanística. El umbral económico es el 50 % del valor actual del edificio, sin el suelo, pero el resultado depende también de la posibilidad de reparación, del planeamiento y de la protección patrimonial. Para una respuesta firmable, el técnico debe localizar el artículo que corresponda y ordenar el informe con el diagnóstico, la valoración, las obras y la conclusión administrativa en su lugar.
Título original: Aprobación definitiva de la modificación menor del PGO y normas urbanísticas de la ordenación pormenorizada para parcelas con uso dotacional y equipamiento
El Pleno de Las Palmas de Gran Canaria aprobó definitivamente el 25 de septiembre de 2026 la modificación menor del Plan General de Ordenación referida a las normas urbanísticas de la ordenación pormenorizada para parcelas con uso dotacional y equipamiento. El anuncio publica el texto íntegro del articulado modificado, que incluye, entre otras, las normas para parcelas de espacio libre y de uso hotel.
Título original: Expediente de declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionado de Las Palmas de Gran Canaria
Se somete a información pública el expediente para declarar Zona de Mercado Residencial Tensionado. El procedimiento se promueve al amparo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y del Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero, con un plan específico de medidas y documentación justificativa. El plazo se abre con la primera publicación y dura hasta treinta días hábiles desde el día siguiente a la segunda publicación en el BOC y en el BOP de Las Palmas.
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