CAPÍTULO 8.0. PRELIMINAR

Artículo 8.0.1. Definición (E)

En este Capítulo se recogen las condiciones particulares que regulan todas aquellas áreas de suelo urbano de ordenación directa, delimitadas en este Plan General.

Estas condiciones particulares, junto con las determinaciones de carácter general establecidas en el Título IV, "Condiciones generales de los usos" y en el Título V, "Condiciones generales de la urbanización", regulan las condiciones a que deben sujetarse los edificios y usos, en función de su localización.

Artículo 8.0.2. Aplicación (E)

En estas áreas, mediante la solicitud de la oportuna licencia de edificación, acompañada de los Proyectos de Edificación correspondientes, puede culminarse el proceso urbanístico mediante la adquisición directa del derecho a edificar y a la edificación.

Las condiciones particulares de las normas zonales son de aplicación a las diferentes clases de obras según queda establecido para cada una de ellas

Las condiciones particulares que establecen los usos incompatibles, no son de aplicación a los usos existentes, que sólo cuando sustituyan su actividad actual, deberán hacerlo por otra comprendida entre los usos característicos o compatibles regulados por las condiciones particulares de la norma zonal en que estén incluidos.

Artículo 8.0.3. Alteración de las condiciones particulares (D)

En los casos en que se permita esta posibilidad, por la norma zonal correspondiente, podrán alterarse las condiciones de parcelación, posición, ocupación, volumen y forma de la edificación, así como la situación de los usos, sin perjudicar los derechos de las edificaciones o predios colindantes, con sujeción a los siguientes criterios:

• - El cambio de las condiciones de parcelación no podrá suponer, en el ámbito de la norma zonal de vivienda unifamiliar, incremento de la densidad o del número de viviendas deducidas de la superficie mínima de parcela.
• - El cambio de situación de los usos no podrá suponer incremento de sus superficies, respecto de las que se establezcan por aplicación directa de la norma zonal o de las ordenanzas del planeamiento de desarrollo correspondientes.

Artículo 8.0.4. Clases de áreas (E)

A los efectos de la aplicación de los parámetros y condiciones generales de la edificación y régimen de usos, el Plan General distingue en el suelo urbano las siguientes clases de áreas:

1. a) Áreas de ordenación directa: reguladas por las condiciones particulares establecidas en el presente Título, Capítulos 8.1 al 8.7, ambos inclusive, para cada una de las normas zonales en que se subdivide.
2. b) Áreas de Planeamiento Incorporado (API): reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, sección segunda.
3. c) Áreas de Planeamiento Específico (APE): reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, sección tercera.
4. d) Áreas de Planeamiento Remitido (APR): reguladas por el régimen urbanístico que se define en el Capítulo 3.2, sección cuarta.

   A los efectos de la aplicación de las condiciones particulares de la edificación, el Plan General remite en cada clase de área de planeamiento en el suelo urbano y urbanizable, a una o varias Normas Zonales de aplicación, pudiendo el planeamiento de desarrollo aplicarlas de modo directo o modificar alguna de las condiciones de las mismas.

Artículo 8.0.5. Régimen de las obras en los elementos protegidos (D)

Cuando un edificio, su parcela, espacio libre adyacente o cualquiera de los elementos que lo formen, se encuentre catalogado, el régimen de obras previsto en el Título VI de estas Normas tendrá preferencia sobre las que autorice la norma zonal por la que se regule.

Artículo 8.0.6. División del territorio en zonas (E)

Para su correcta aplicación, el Plan General divide el suelo urbano finalista en zonas para cada una de las cuales establece una norma zonal, a saber:

• - Norma Zonal 1. EDIFICACIÓN EN CENTRO HISTÓRICO.
• - Norma Zonal 2. TRAMA DE CASAS POPULARES.
• - Norma Zonal 3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR.
• - Norma Zonal 4. EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA.
• - Norma Zonal 5. EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO.
• - Norma Zonal 6. CONSERVACIÓN DE APROVECHAMIENTO.
• - Norma Zonal 7. ACTIVIDADES ECONÓMICAS.

CAPÍTULO 8.1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 1. EDIFICACIÓN EN CENTRO HISTÓRICO.

Artículo 8.1.1 Ámbito y características (E)

1. 1. Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano y urbanizable con ordenación pormenorizada e incorporada. Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 1.
2. 2. Comprende las áreas centrales en que es de aplicación el Plan Especial de Protección y Revitalización del Patrimonio Arquitectónico de la Ciudad de Cáceres. Es decir, la zona monumental intramuros así como aquéllas del entorno inmediato.
3. 3. Es objeto de esta norma zonal, la protección y conservación de las características morfológicas y tipológicas del tejido urbano, así como de la edificación, y se remite en todas sus condiciones a la regulación específica del PEPRPACC.

CAPÍTULO 8.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 2. TRAMA DE CASAS POPULARES

Artículo 8.2.1 Ámbito y características (E)

1. 1. Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano y urbanizable con ordenación pormenorizada e incorporado. Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 2.
2. 2. Comprende una serie de conjuntos de vivienda unifamiliar en origen que, aunque en la actualidad en algunas zonas se asemeja a una manzana cerrada de escasa altura, conteniendo incluso viviendas plurifamiliares, presenta gran similitud en los parámetros de mismo tipo edificatorio de vivienda popular tradicional.
3. 3. Es objeto de esta norma zonal, el mantenimiento de las características morfológicas y tipológicas de este tejido urbano.

Artículo 8.2.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología edificatoria responde a edificación entre medianeras, manteniendo siempre el carácter del conjunto. En función de sus condiciones de parcelación se definen los siguientes grados:
   • - Grado 1: Trama pequeña.
   • - Grado 2: Trama grande.
2. 2. Su uso característico es el residencial en su categoría 1 de vivienda unifamiliar.

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS

Artículo 8.2.3 Obras admisibles (D)

Obras en los edificios. Todas las incluidas en el artículo 1.2.22, 1.2.23 y 1.2.24 del Título I de las presentes Normas.

Artículo 8.2.4. Condiciones estéticas (D)

1. 1. Las obras en los edificios, o de nueva edificación, que se realicen en el ámbito de esta norma zonal, acreditarán su respeto a las características básicas de su entorno, a cuyos efectos se aportará documentación gráfica suficiente, en el momento de solicitar la correspondiente licencia.
2. 2. Las fachadas exteriores tendrán en su composición las siguientes características:
   1. a) Dispondrán en su remate, de cornisa o alero de coronación, cuyo saliente máximo medido desde el plano de fachada no podrá exceder de 50 cm.
   2. b) No se autorizarán composiciones, formas, materiales o colores que se juzguen disonantes con el entorno.
   3. c) Contarán con huecos de eje vertical dominante que formarán balcones o galerías cuando quede justificado en el entorno; las barandillas de protección serán de cerrajería.
   4. d) La cubierta será inclinada, conformando faldones de tejado con una pendiente máxima del 30% y se resolverá a base de los materiales tradicionales de la zona. Si se abren huecos en el faldón con el fin de instalar ventanas o claraboyas dispuestas sobre el plano inclinado del tejado o construir terrazas, la superficie total de estos huecos será inferior al 30% de la del faldón correspondiente. Deberán disponer delante de una porción de faldón que, con la pendiente máxima admitida, alcance, como mínimo, una altura de un (1) metro medida desde el borde del alero. La separación entre dos huecos consecutivos o entre cualquiera de ellos y las medianerías o esquinas será como mínimo de un (1) metro, debiendo queda estos espacios cubiertos con el faldón del tejado.
   5. e) Las plantas bajas deberán tratarse con soluciones de diseño y composición unitarias con el resto del edificio, preferiblemente con terminados de fábrica enfoscados. Quedan prohibidos los soportales salvo en las zonas en que gráficamente se señalen, donde serán obligatorios.

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN

Artículo 8.2.5. Parcela mínima (D)

La parcela mínima será la existente, siempre que sea capaz de acoger una vivienda que cumpla con la superficie establecida para vivienda mínima en el artículo 4.3.3. del Título IV de las presentes Normas.

Artículo 8.2.6. Condiciones de parcelación (D)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones de parcela, las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. a) En cuanto a los valores de superficie mínima de parcela, se establecen para cada grado los siguientes:

   Grado 1: Cien (100) metros cuadrados

   Grado 2: Ciento cincuenta (150) metros cuadrados

2. b) En cuanto a las dimensiones mínimas del lindero frontal, se establecen para cada grado las siguientes:
   • - Grado 1: Seis (6) metros
   • - Grado 2: Ocho (8) metros

     Como máximo el lindero frontal será de veinte (20) metros en ambos grados.

3. c) La forma de la parcela resultante será tal que pueda inscribirse en su interior un círculo de las siguientes dimensiones:
   • - Grado 1: Seis (6) metros
   • - Grado 2: Ocho (8) metros

Artículo 8.2.7. Edificabilidad (E)

Será la que resulte de aplicar a la superficie definida por las condiciones de ocupación y la altura máxima en número de plantas.

Artículo 8.2.8. Ocupación (D)

La ocupación máxima de la planta baja y primera será del cien por cien (100 %) entre alineaciones. La ocupación máxima bajo rasante será del cien por cien (100%). Se permite el semisótano, sobresaliendo un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, salvo cuando por la topografía del terreno (viarios con desnivel igual o superior al 6%), se originen diferencias de cota que obliguen a que el semisótano sobresalga una mayor cuantía por encima de la rasante, que en todo caso, como máximo será de ciento noventa (190) centímetros medidos a cara inferior de forjado de techo.

Artículo 8.2.9. Posición de la edificación (D)

1. 1. Alineaciones y retranqueos

   Las alineaciones serán las fijadas en el plano nº 5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes".

   La línea de fachada coincidirá con la alineación oficial, prohibiéndose los retranqueos respecto a la alineación oficial.

2. 2. Separación a linderos

   Las nuevas edificaciones se adosarán a las colindantes.

Artículo 8.2.10. Altura de la edificación (D)

La altura de la edificación se establece con carácter general en baja y una planta, con un máximo de siete (7,0) metros de altura máxima a cornisa desde la cota de origen y referencia de la planta baja.

Cuando gráficamente se establezca un número de plantas mayor en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes", la equivalencia entre el número de plantas grafiadas y la altura de cornisa será la equivalente a sumar tres con cincuenta (3,50) metros por cada planta añadida a la altura general de siete (7,0) metros antes definida.

Artículo 8.2.11. Altura libre mínima de pisos (D)

1. 1. En planta baja.

   La altura libre mínima de la planta baja, será como mínimo de dos con cincuenta (2,50) metros, con un máximo de cuatro (4) metros.

2. 2. En planta de pisos.

   La altura libre mínima será de dos con cincuenta (2,50) metros.

   Sea cual sea la altura de la planta baja y la de piso, no podrá sobrepasarse en ningún caso la altura máxima de la edificación regulada en el artículo 8.2.10 de la presente norma zonal.

Artículo 8.2.12. Condiciones estéticas (D)

Los criterios de composición de fachadas exteriores de las nuevas edificaciones serán los establecidos en el punto 2 del artículo 8.2.4 de la presente norma zonal.

Artículo 8.2.13. Plazas de aparcamiento (D)

Será obligatoria la disposición de al menos una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados de vivienda, asignada a la edificación principal dentro de la propia parcela, que podrá ser cubierta o descubierta, con las salvedades especificadas en el Capítulo 6.6 “Dotación de Servicios en los Edificios”, de las presentes Normas Urbanísticas.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS

Artículo 8.2.14. Usos compatibles y alternativos (E)

• - Residencial, en la categoría 2 de vivienda colectiva.
• - Industrial, en las clases:
  • - Clase a): Industria en categoría 4ª (taller doméstico), en situación 1ª (compatible en la propia vivienda).
  • - Clase c): Servicios empresariales, en situación 3ª (alternativo en edificio exclusivo).
• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categorías 1ª (pequeño comercio), en situación 1ª (compatible en edificio con uso residencial), en planta baja.
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª (oficina técnica y oficinas de venta), en situación 1ª, en plantas baja y primera; y categoría 3ª (despacho profesional), en situación 1ª, en cualquier planta.
  • - Clase c): Hotelero, en situación 3ª (alternativo en edificio exclusivo).
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III, en situación 1ª (compatible en edificio con uso residencial), en planta baja.
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 1ª, en planta baja o primera.
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en planta baja o en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categorías 1ª y 2ª.

Artículo 8.2.15. Usos prohibidos (E)

Todos los restantes, no incluidos como característicos, compatibles o alternativos.

CAPÍTULO 8.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR

Artículo 8.3.1. Ámbito y características (E)

1. 1. Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 3.
2. 2. A los efectos de la aplicación de las condiciones de edificación en la norma zonal 3, se distinguen siete grados que comprenden cada uno de ellos, los suelos señalados con los códigos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 respectivamente.

Artículo 8.3.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología edificatoria responderá a edificación aislada o adosada, tanto pareada como en hilera, o agrupada, en función de las condiciones de posición de la edificación según los grados, estableciéndose en función de dichos grados las siguientes tipologías:
   • ADOSADA ALTA DENSIDAD
     • - Grado 1, niveles a y b
   • ADOSADA
     • - Grado 2
     • - Grado 3
   • AISLADA, PAREADA Y/O AGRUPADA
     • - Grado 4
   • AISLADA
     • - Grado 5
     • - Grado 6
     • - Grado 7
   • COLONIAS
     • - Grado 8
2. 2. Su uso característico es el residencial en su categoría 1 de vivienda unifamiliar.
3. 3. El grado 8 recoge aquellos conjuntos que, por su origen conjunto o por sus características morfológicas y tipológicas, deben ser objeto de un tratamiento especial. Los conjuntos afectados son los siguientes:
   1. 1. Unifamiliares de la pedanía de Valdesalor.
   2. 2. Unifamiliares del núcleo de Rincón de Ballesteros.
   3. 3. Unifamiliares de la antigua trama de casas populares de la barriada de San Blás.
   4. 4. Unifamiliares de la antigua área de reparto SJ-6, en la barriada de San Justo.
   5. 5. Unifamiliares de la antigua trama de casa populares ES-5, en la barriada Espíritu Santo.
   6. 6. Unifamiliares de la antigua trama de casas populares de la barriada de “Las Trescientas”.
   7. 7. Unifamiliares de la antigua área de reparto M4-1, en Mejostilla.
   8. 8. Unifamiliares de la antigua área de reparto T-5, Temis.
   9. 9. Unifamiliares de la antigua área de reparto ES-6, en la barriada Espíritu Santo.
   10. 10. Unifamiliares de la antigua área de reparto AB-7, en la barriada de la Abundancia.

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS

Artículo 8.3.3. Obras admisibles (D)

Todas las incluidas en el artículo 1.2.22, 1.2.23 y 1.2.24 del Título I de las presentes Normas. En los grados 1 a 4 y en el grado 8, las obras de nueva edificación se regularán conforme al artículo 8.3.4, “Condiciones especiales de las obras en los grados 1 a 4 y en el grado 8”.

Artículo 8.3.4. Condiciones especiales de las obras en los grados 1 a 4 y en el grado 8 (D).

GRADOS 1 A 4

• - En los citados grados, en función de la tipología original de la edificación existente, la renovación de la misma se deberá producir: de forma individual para cada parcela (edificaciones aisladas); por hileras, en el caso de que las edificaciones estén realizadas por manzanas (edificaciones adosadas); o por grupos (edificaciones pareadas o agrupadas). La tipología de las nuevas edificaciones será libre, debiendo cumplir todas las condiciones que para cada uno de los grados se exponen en la sección segunda de este Capítulo.
• - Cuando se trate de conjuntos que se hayan originado a través de un proyecto unitario, con elementos comunes como garajes o espacios dotacionales privados, la renovación deberá producirse colectivamente para todo el conjunto a través de un Estudio de Detalle, manteniéndose los citados espacios comunes, como no reparcelables. El número máximo de viviendas será el número entero resultado de dividir la superficie de parcela edificable, por la superficie de parcela mínima establecida en el grado correspondiente de la presente ordenanza.

GRADO 8

• - El Ayuntamiento podrá formular un Estudio de Detalle con el fin de regular las condiciones arquitectónicas, tipológicas, estéticas, etc., de los conjuntos 1 a 5.
• - En tanto no se redacte el citado Estudio de Detalle de los conjuntos enunciados, se permiten las obras tendentes a la conservación del edificio proyectado y construido en origen que define al conjunto de características unitarias y homogéneas, cumpliendo las condiciones que se regulan en esta ordenanza y gráficamente para cada uno de los parámetros, en cuanto a posición, volumen y composición. En el supuesto de obras de nueva planta, reforma o ampliación, el correspondiente proyecto deberá justificar su adecuación al conjunto, respetando sus características tipológicas originales.
• - En lo que respecta a los conjuntos 5 a 10, se regulan para todas las obras de forma idéntica a los conjuntos anteriores, salvo cuando se quiera realizar la sustitución de la totalidad del conjunto, en cuyo caso pasarán a regularse como las edificaciones incluidas en la norma zonal 6, de conservación de aprovechamiento. La regulación de obra nueva para este caso es la del artículo 8.6.3, apartado 3.

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN

Artículo 8.3.5. Parcela mínima (D)

1. 1. Se consideran como parcela mínima aquellas parcelas existentes en las que concurran las circunstancias siguientes:
   1. a) La parcela que a la entrada en vigor del Plan General, constara inscrita en el Registro de la Propiedad como una unidad predial independiente, respondiendo su deslinde a un acto de parcelación urbanística con aprobación municipal, y tal que su extensión y forma permita desarrollar una vivienda con las condiciones establecidas para vivienda mínima en el artículo 4.3.3, en su apartado 1, respetando las restantes condiciones particulares de su grado correspondiente.
   2. b) Parcelas intersticiales que no sean reparcelables, siempre que la parcela tenga una forma y superficie en la que se pueda construir una vivienda que cumpla con las condiciones establecidas para vivienda mínima en el artículo 4.3.3, respetando las restantes condiciones particulares de su grado correspondiente.
2. 2. Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales.
3. 3. Las ordenaciones y edificaciones existentes aprobadas con arreglo a planeamientos anteriores se respetarán con los parámetros con los que fueron construidas en su día.

Artículo 8.3.6. Condiciones de parcelación (D)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones de parcela, las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. a) En cuanto a los valores de superficie mínima de parcela, se establecen para cada grado los a) En cuanto a los valores de superficie mínimade parcela, se establecen para cada grado los siguientes:
   • - Grado 1: Niveles a y b: Cien (100) metros cuadrados.
   • - Grado 2: Ciento cincuenta (150) metros cuadrados
   • - Grado 3: Ciento setenta y cinco (175) metros cuadrados
   • - Grado 4: Trescientos (300) metros cuadrados
   • - Grado 5: Quinientos (500) metros cuadrados
   • - Grado 6: Mil (1000) metros cuadrados
   • - Grado 7: Dos mil quinientos (2500) metros cuadrados
   • - Grado 8: Se respetará la parcelación existente, prohibiéndose la agregación y segregación de parcelas, salvo en el caso en que el Estudio de Detalle redactado para la totalidad del conjunto lo justifique.
2. b) En cuanto a las dimensiones mínimas del lindero frontal, se establecen para cada grado las siguientes:
   • - Grado 1: Niveles a y b: Seis (6) metros
   • - Grado 2: Ocho (8) metros
   • - Grado 3: Ocho (8) metros
   • - Grado 4: Diez (10) metros
   • - Grado 5: Quince (15) metros
   • - Grado 6: Veinte (20) metros
   • - Grado 7: Veinte (20) metros
   • - Grado 8: El existente en cada caso.
3. c) No será de aplicación la dimensión mínima de lindero frontal de parcela, para aquéllas en las que concurran las siguientes circunstancias:
   • - En parcelas aisladas no reparcelables, cuyas colindantes estén consolidadas por la edificación, que en el momento de la aprobación definitiva del Plan General, no cumplan con la condición de dimensión mínima de lindero frontal, pero tengan una superficie superior a la mínima según su grado, se podrán promover ordenaciones conjuntas de vivienda unifamiliar, mediante un Estudio de Detalle, que podrá ser tramitado simultáneamente con el Proyecto de Edificación.
   • - El número máximo de viviendas será el número entero resultado de dividir la superficie de parcela edificable, por la superficie de parcela mínima establecida en el grado correspondiente de la presente ordenanza.
   • - Las parcelas resultantes donde se localice cada vivienda unifamiliar tendrán una dimensión igual o superior al ochenta por ciento (80%) de la superficie de parcela mínima establecida en el grado correspondiente.
   • - Deberán quedar garantizadas las condiciones de seguridad y accesibilidad a las parcelas resultantes.

Artículo 8.3.7. Edificabilidad (E)

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela edificable se establece para cada grado en:

• - Grado 1: Nivel a: Uno con dos (1,2) metros cuadrados por cada metro cuadrado. Nivel b: Uno con cinco (1,5) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 2: Un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado.
• - Grado 3: Cero con setenta y cinco (0,75) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 4: Cero con siete (0,7) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 5: Cero con cuatro (0,4) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 6: Cero con cuarenta y cinco (0,45) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 7: Cero con trece (0,13) metros cuadrados por cada metro cuadrado.
• - Grado 8: Se regula según lo descrito en el artículo 8.3.8 “Condiciones de edificabilidad del grado 8”.

En el grado 2, se permite el aprovechamiento bajo cubierta existente, no computando a efectos de edificabilidad máxima.

Artículo 8.3.8. Condiciones de edificabilidad del grado 8 (D)

Las condiciones de edificabilidad máxima del grado 8 serán, según el conjunto de que se trate, las siguientes:

1. 1. Unifamiliares de la pedanía de Valdesalor. Se mantienen las condiciones de ocupación especificadas en el plano de alineaciones para la edificación principal sobre cada parcela, así como de las auxiliares en el interior de la misma, y se podrá edificar una planta completa de superficie igual a la existente, sobre las edificaciones principales que en la actualidad tengan una única planta.
2. 2. Unifamiliares del núcleo de Rincón de Ballesteros. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas especificadas en el plano de alineaciones para la edificación principal sobre cada parcela, así como para las edificaciones auxiliares en el interior de la misma.
3. 3. Unifamiliares de la antigua trama de casas populares barriada de San Blas. La edificabilidad máxima será la que resulta de las condiciones que gráficamente se recogen, tanto de ocupación como de número de plantas.
4. 4. Unifamiliares de la antigua área de reparto SJ-6, en la barriada de San Justo. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas de la edificación principal existente sobre cada parcela.
5. 5. Unifamiliares de la antigua trama de casa populares ES-5, en la barriada Espíritu Santo. La tanto de ocupación como de número de plantas.
6. 6. Unifamiliares de la antigua trama de casas populares de la barriada de “Las Trescientas”. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas de la edificación principal existente sobre cada parcela.
7. 7. Unifamiliares de la antigua área de reparto M4-1, en Mejostilla. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas de la edificación principal existente sobre cada parcela individual, así como las relativas a las zonas comunes existentes.
8. 8. Unifamiliares de la antigua área de reparto T-5, Temis. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas de la edificación principal existente sobre cada parcela individual, así como las relativas a las zonas comunes existentes.
9. 9. Unifamiliares de la antigua área de reparto ES-6, en la barriada Espíritu Santo. Para la renovación excepcional de alguna edificación, o para la edificación de parcelas vacantes, se regularán conforme a las condiciones de edificabilidad del Grado unifamiliar 3.1, nivel b.
10. 10. Unifamiliares de la antigua área de reparto AB-7. Se mantienen las condiciones de ocupación y número de plantas de la edificación principal existente sobre cada parcela.

Artículo 8.3.9. Ocupación (D)

La ocupación de la parcela no podrá ser superior al resultado de aplicar a la superficie de parcela edificable los siguientes coeficientes de ocupación, tanto bajo como sobre rasante. No obstante, dichas ocupaciones sobre y bajo rasante podrán ser no coincidentes en proyección, como máximo en un 20%:

• - Grado 1: Setenta por ciento (70%)
• - Grado 2: Cincuenta por ciento (50%)
• - Grado 3: Cuarenta por ciento (40%)
• - Grado 4: Treinta y cinco por ciento (35%)
• - Grado 5: Veinte por ciento (20%)
• - Grado 6: Treinta por ciento (30%)
• - Grado 7: Diez por ciento (10%)
• - Grado 8: La existente para la edificación principal y las auxiliares en cada caso.

  Se permite el semisótano, sobresaliendo un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, hasta la cara inferior del forjado de techo, salvo cuando por la topografía del terreno (viarios con desnivel igual o superior al 6%), se originen diferencias de cota que obliguen a que el semisótano sobresalga una mayor cuantía por encima de la rasante, que en todo caso, como máximo será de ciento noventa (190) centímetros medidos a cara inferior de forjado de techo.

Artículo 8.3.10. Posición de la edificación (D)

1. 1. Alineaciones y retranqueos

   Las alineaciones serán las fijadas en el plano nº 5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes".

   La separación entre el plano de fachada y la alineación oficial será superior a los siguientes valores:

   • - Grado 1: Nivel a: Tres (3) metros mínimo
   • - Grado 2: Tres (3) metros mínimo
   • - Grado 3: Cuatro (4) metros mínimo
   • - Grado 4: Tres (3) metros mínimo
   • - Grado 5: Tres (3) metros mínimo
   • - Grado 6: Ocho (8) metros mínimo
   • - Grado 7: Cinco (5) metros mínimo
   • - Grado 8: La existente en la edificación principal en cada caso. Los Estudios de Detalle que se redacten podrán definir otros retranqueos para las construcciones auxiliares que determinen como edificables.
2. 2. Separación a linderos

   La separación de la edificación con respecto a los linderos de las parcelas colindantes será:

   • - Grado 1: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero.
   • - Grado 2: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero, y en el caso de disponer de edificación adosada, un mínimo de tres (3) metros, respecto al lindero opuesto al que se adose la edificación.
   • - Grado 3: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero. En el caso de disponer de edificación adosada, un mínimo de tres (3) metros, respecto al lindero opuesto al que se adose la edificación.
   • - Grado 4: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero. En el caso de disponer de edificación pareada o agrupada, un mínimo de tres (3) metros, respecto a los linderos opuestos a los que se adose la edificación.
   • - Grado 5: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero y a los laterales.
   • - Grado 6: Un mínimo de cuatro (4) metros respecto al lindero testero y a los laterales.
   • - Grado 7: Un mínimo de tres (3) metros respecto al lindero testero y a los laterales.
   • - Grado 8: La existente en la edificación principal en cada caso. Los Estudios de Detalle que se redacten podrán definir otros retranqueos para las construcciones auxiliares que determinen como edificables.

   En los grados 1, 2, 3 y 4, la edificación aislada se autorizará siempre que se cumplan las separaciones mínimas a linderos laterales, salvo cuando existan parcelas consolidadas por edificaciones que presenten medianeras cuya desaparición no esté contemplada en el Plan, en cuyo caso se deberán cubrir dichas medianeras con las nuevas edificaciones.

   No se permitirá la creación de nuevas medianeras salvo cuando responda a proyecto conjunto o medie acuerdo entre colindantes, autorizándose la carga mediante inscripción registral. En cualquier caso, el conjunto continuo de planos de fachadas, no superará una longitud máxima de ochenta (80) metros lineales.

Artículo 8.3.11. Altura de la edificación (D)

En los grados 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7, la altura de la edificación no podrá exceder de dos (2) plantas, ni de siete (7,00) metros a cornisa desde la cota de origen y referencia de planta baja, salvo para el grado 6, que será de seis con cincuenta (6,50) metros a cornisa, y de dos con cincuenta (2,50) metros de altura máxima de cumbrera sobre el forjado superior. No obstante, si existiera algún caso particular, como pueda ser la existencia de áticos en algún conjunto incluido en estos grados, se indicará gráficamente.

En el grado 8, salvo que el Estudio de Detalle correspondiente disponga lo contrario y sea aceptada la solución que se adopte por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento, será como máximo de una (1) o dos (2) plantas, según se indique gráficamente.

Artículo 8.3.12. Plazas de aparcamiento (D)

Será obligatoria la disposición de al menos una (1) plaza de aparcamiento, asignada a la edificación principal dentro de la propia parcela, que podrá ser cubierta o descubierta. En esta norma zonal se admite el uso de garaje en planta baja, no computando a efectos de edificabilidad los primeros veinte (20) metros destinados a este uso.

Para el grado 8 la disposición de esta plaza de aparcamiento será obligatoria cuando la configuración del conjunto lo permita.

Artículo 8.3.13. Cerramientos (D)

La altura máxima del cerramiento de fábrica será de dos con cincuenta (2,50) metros, a excepción del cerramiento frontal y el de los laterales, en la distancia fijada por el retranqueo mínimo, donde no podrá rebasar un (1) metro de altura, autorizándose a sobrepasar ésta con elementos diáfanos, o setos vegetales.

Artículo 8.3.14. Condiciones estéticas (D)

En el grado 8, se consideran características estéticas básicas a respetar en el Estudio de Detalle correspondiente, la disposición de volúmenes de la edificación principal, la composición, tratamiento y elementos de fachadas, el ritmo y disposición de los huecos y la solución de cornisas y cubiertas. El Estudio de Detalle deberá poner en valor aquellos elementos que considere más valiosos de cada conjunto, permitiendo al mismo tiempo la ampliación de las edificaciones, sin que ello suponga la pérdida de la unidad del conjunto.

Las solicitudes de licencias para obras de nueva planta o reforma vendrán acompañadas, además, por dos fotos que recojan el estado actual del enclave sobre el que se pretende intervenir y su relación con el tramo de calle en el que se localiza la actuación. El remate en cornisa o alero se adaptará al de las edificaciones existentes en la manzana. Se respetarán los materiales, texturas, acabados y colores que presenten los edificios existentes en la manzana, prohibiéndose los restantes.

En el caso específico de las pedanía de Valdesalor y el núcleo de Rincón de Ballesteros se seguirán, específicamente, las siguientes condiciones:

1. 1. Se define la fachada mínima en 6 m. medidos según la luz libre de ésta. Las alineaciones exteriores que no presenten edificación deberán concretarse mediante tapias de fábrica revocada con pintura a la cal o impermeabilizante en tonalidades blancas. La altura total de éstas será de 3 m. sobre el punto más elevado de la rasante, debiendo presentar continuidad en su coronación con la colindante.
2. 2. En caso de rasante variable a lo largo del frente de fachada, se establecerán los mismos criterios
3. 3. Las dimensiones, proporciones y disposición de los huecos respetarán los criterios y pautas de las edificaciones existentes. Las barandillas de protección serán de cerrajería y presentarán dominante compositiva vertical con diseños análogos a los existentes en la manzana.
4. 4. En el acabado de fachadas se emplearán revocos a la cal o similares prohibiéndose materiales no tradicionales en el poblado como por ejemplo los alicatados cerámicos al exterior o el uso de colores no tradicionales.
5. 5. La cubierta se resolverá con las aguas y materiales tradicionales en el poblado, desechándose soluciones de cubierta horizontal.
6. 6. Se prohíben expresamente las cubiertas de fibrocemento, chapa galvanizada sin lacar en origen y las soluciones similares, así como el ladrillo a cara vista y el empleo de revestimientos vitrificados en fachadas.
7. 7. No se alterará el orden y proporción común que presenten los edificios del entorno existentes en la manzana.
8. 8. En los patios resultantes de la alineación interior, podrán realizarse construcciones auxiliares, con las siguientes condiciones:
   1. a) Se adaptarán a las alineaciones interiores indicadas gráficamente. Cuando en una determinada parcela no se indiquen éstas, sólo podrán edificarse tras la aprobación de un Estudio de Detalle para el núcleo.
   2. b) La altura libre sobre la rasante de patio será como máximo de 3 m.
   3. c) No existirá vínculo físico fijo ni provisional entre estas construcciones y la vivienda.
9. 9. Las actuaciones se ajustarán al ámbito total de la parcela sobre la que se sitúen, teniendo éstas la obligación de ajustar a las Normas presentes la edificación que se pretenda mantener.
10. 10. Se mantendrán los porches existentes.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS

Artículo 8.3.15. Usos compatibles (E)

• - Industrial, en las clases:
  • - Clase a): Industria en general en categoría 4ª (taller doméstico), en situación 1ª (en la propia vivienda).
  • - Clase c): Servicios empresariales, en situación 3ª (en edificio exento).
• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categorías 1ª y 2ª (pequeño comercio y mediano comercio), en situación 3ª (en edificio exclusivo).
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª (oficinas técnicas y de venta), en situación 3ª (en edificio exclusivo); y en categoría 3ª (despachos profesionales domésticos), en situación 1ª (en edificio con uso residencial, o en la propia vivienda), en cualquier planta.
  • - Clase c): Hotelero, en situación 3ª (en edificio exclusivo).
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III (establecimientos y salas de reunión), en situación 3ª (en edificio exclusivo).
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 3ª (edificio exclusivo).
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categorías 1ª y 2ª (en edificio con uso residencial u otros distintos del característico).

Artículo 8.3.16. Usos prohibidos (E)

Todos los restantes, no incluidos como característicos o compatibles.

CAPÍTULO 8.4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 4. EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA

Artículo 8.4.1. Ámbito y características (E)

1. 1. Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 4.

   Son áreas de edificación continua que forma manzana, pudiendo conformar o no patios de manzana.

2. 2. A los efectos de aplicación de las condiciones de edificación en la norma zonal 4, se distinguen tres grados que comprenden cada uno de ellos, los suelos señalados con los códigos 1, 2 y 3, respectivamente.

Artículo 8.4.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología edificatoria responde a edificación en manzana cerrada o entre medianeras, estableciéndose en función de dichos grados las siguientes tipologías:
   • - Grado 1: Edificación en manzana compacta.
   • - Grado 2 y 3: Edificación con patio de manzana tradicional.
2. 2. Su uso característico es el residencial en su categoría 2 de vivienda colectiva.

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS

Artículo 8.4.3. Obras admisibles (D)

Todas las incluidas en el artículo 1.2.22, 1.2.23 y 1.2.24 del Título I de las presentes Normas.

Artículo 8.4.4. Condiciones estéticas (D)

En el ámbito delimitado entre el límite del PEPRPACC, y las calles Santa Rita, Avda. de las Delicias, Avda. Hernán Cortés, Avda. Virgen de Guadalupe, Gil Cordero, Ronda del Carmen, Plaza de los Conquistadores y Calle Mira al Río, llegando nuevamente hasta el límite del Plan Especial del Casco, serán de aplicación las siguientes condiciones estéticas:

• - Las obras en los edificios, o de nueva edificación, que se realicen en el ámbito de esta norma zonal, acreditarán su respeto a las características básicas de su entorno, a cuyos efectos se aportará documentación gráfica suficiente, en el momento de solicitar la correspondiente licencia.

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN

Artículo 8.4.5. Parcela mínima (D)

1. 1. La parcela mínima será la existente, siempre que sea capaz de acoger una vivienda que cumpla con la superficie establecida para vivienda mínima en el artículo 4.3.3. de las presentes Normas.
2. 2. Las condiciones de parcela mínima no son de aplicación en las destinadas a usos dotacionales.

Artículo 8.4.6. Condiciones de parcelación (D)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones, las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. a) La superficie de parcela será igual o superior a doscientos (200) metros cuadrados.
2. b) El lindero frontal de la parcela tendrá una dimensión igual o superior a diez (10) metros.

   No obstante, en cualquier caso deberá justificarse la reducción respecto de la superficie indicada en el proyecto de reparcelación original, si fuera mayor de la indicada. Cuando a juicio de los Servicios Técnicos dicha justificación sea insuficiente, la parcela mínima será la existente mayor de doscientos (200) metros cuadrados.

Artículo 8.4.7. Edificabilidad (E)

Es la resultante de multiplicar la altura en número de plantas, indicadas gráficamente, por la ocupación definida en el artículo 8.4.8 de las presentes Normas.

Cuando gráficamente se indique en un determinado edificio la existencia de pasajes, soportales o plantas bajas diáfanas, estos volúmenes deberán descontarse de la edificabilidad máxima permitida.

Artículo 8.4.8. Ocupación y fondo edificable (D)

1. 1. La ocupación sobre rasante viene definida por la alineación oficial, los linderos laterales y la línea de fondo edificable.
2. 2. El fondo máximo edificable se fija en función de los grados:
   • - Grado 1: El fondo máximo se calcula en función de la separación de la edificación al lindero testero, según lo establecido en el artículo 8.4.9 de las presentes Normas.
   • - Grado 2 y 3: El fondo máximo se fija gráficamente, y se mide perpendicularmente a la línea de alineación oficial.

     Manteniendo las condiciones de edificabilidad máxima, se podrán realizar edificaciones que modifiquen el fondo máximo edificable en un máximo de un (1) metro, cumpliendo el resto de condiciones higiénicas para patios, a través de un estudio de detalle que afecte a la totalidad de la manzana, con objeto de obtener soluciones homogéneas de patio de manzana.

3. 3. La ocupación bajo rasante será tal que:
   • - Se permite el sótano en el cien por cien (100%) de la parcela edificable.
   • - Con carácter general, se permite el semisótano, sobresaliendo un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, hasta la cara inferior del forjado de techo, salvo cuando por la topografía del terreno (viarios con un desnivel igual o superior al 6%), se originen diferencias de cota que obliguen a que el semisótano sobresalga una mayor cuantía por encima de la rasante, que en todo caso como máximo será de ciento noventa (190) centímetros.

Artículo 8.4.9. Posición de la edificación (D)

1. 1. Alineaciones y retranqueos

   Las alineaciones exteriores serán las fijadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes". Las alineaciones interiores serán las fijadas en el plano de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes".

2. 2. Separación a linderos.
   • - Linderos laterales. Grados 1, 2 y 3:

     En el caso de que por las características o servidumbres de la edificación colindante, o por tratarse de parcelas colindantes con otras correspondientes a otra norma zonal o de uso dotacional, no fuera posible el adosamiento, se admite la separación a los linderos afectados con un ancho mínimo de tres (3) metros, debiéndose tratar las medianeras resultantes como fachadas por el propietario de la nueva edificación.

   • - Lindero testero. Grado 1:

     Respecto al lindero testero, la línea de edificación cumplirá las condiciones señaladas en el artículo 6.5.6 “Dimensión de los patios de parcela”, resolviendo su organización interna con los patios de luces necesarios.

3. 3. Tratamiento de medianeras.

   Las medianeras que quedasen al descubierto, deberán ser tratadas según lo regulado en el artículo 6.8.4. de las presentes Normas.

Artículo 8.4.10. Altura de la edificación (D)

La altura de la edificación y consiguiente número de plantas, se establece según las grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes". La equivalencia entre el número de plantas grafiadas y la altura de cornisa es la regulada en el artículo 6.4.5 del Título VI, “Condiciones Generales de la Edificación”. Las plantas bajas diáfanas computarán a los efectos de número de plantas, y se indica gráficamente su ubicación, así como la de los pasajes o soportales. Se indican igualmente gráficamente los edificios en los que se permite el ático; en cualquier caso la construcción de nuevos áticos se regulará por lo definido en el artículo 6.4.7.

Se permitirá la habilitación de una planta baja sobre el patio de manzana, para uso de garajeaparcamiento, cuando justificadamente se demuestre su idoneidad, por no interferir ni perjudicar a otros usos de la planta baja de la edificación principal (viviendas o locales comerciales).

Artículo 8.4.11. Plazas de aparcamiento (D)

Las edificaciones de nueva planta deberán establecer como requisito indispensable para la obtención de licencia:

• - En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado, como mínimo, ya sea en el interior del edificio, o cubiertas o descubiertas en el propio solar, una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos, en actuaciones destinadas a viviendas de superficie media inferior a ciento veinte (120) metros cuadrados edificables; y una y media (1,5) plazas de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos, en actuaciones destinadas a viviendas de mayor superficie; y en todo caso, una por vivienda; así como una plaza por cada cien (100) metros cuadrados de superficie construida dedicada a otros usos.
• - En suelo urbano consolidado, una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos de uso vivienda, así como una plaza por cada quinientos (500) metros cuadrados construidos, destinados a uso terciario.

En el caso de viviendas sometidas a algún régimen de protección, en cualquier clase de suelo, se estará a lo dispuesto en la normativa correspondiente en lo relativo a la dotación de plazas de aparcamiento.

La mencionada dotación de plazas de aparcamiento será obligatoria, con las salvedades especificadas en el Capítulo 6.6 “Dotación de Servicios en los Edificios”, de las presentes Normas Urbanísticas.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS

Artículo 8.4.12. Usos compatibles (E)

Salvo las manzanas incluidas en el ámbito del PEPRPACC, que se regularán para la implantación de usos por lo regulado en el mismo, se regulan los siguientes usos compatibles para la manzana cerrada:

GRADO 1 y 2:

• - Industrial, en las clases:

  Clase a): Industria en general en categoría 2ª (industria artesanal del Tipo II), en situación 2ª (en planta baja); en categoría 3ª (taller de automoción), en situación 2ª (en planta baja), excluyendo los que se dediquen a reparaciones de chapa y pintura; y en categoría 4ª (taller doméstico) en situación 1ª (en la propia vivienda o plantas superiores de edificio residencial).

  • - Clase c): Servicios empresariales, en situación 2ª y 3ª (en planta baja, o en edificio exclusivo).
• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categorías 1ª, 2ª (pequeño y mediano comercio) y 3ª, en situación 1ª (compatible en edificio con uso residencial), en planta baja. La categoría 3ª se admitirá únicamente cuando el acceso para vehículos se produzca a través de un viario de, al menos, veinte metros (20 m) de sección mínima.
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª (oficinas técnicas y de venta), en situación 1ª, en plantas baja y primera; y categoría 3ª (despachos profesionales domésticos), en situación 1ª, en cualquier planta.
  • - Clase c): Hotelero, en situación 3ª (edificio de uso exclusivo); y en situación 1ª (compatible en edificio con uso residencial), en plantas baja y primera.
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª grupos III, V y VI (establecimientos y salas de reunión), en situación 1ª, en planta baja; y en categoría 3ª (espectáculos), en situación 3ª (edificio de uso exclusivo).
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 1ª, en planta baja y primera.
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en planta baja y primera o en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª (en edificio con uso residencial u otros distintos del característico).

GRADO 3:

Además de los permitidos para los grados 1 y 2 de esta norma zonal, se permite el siguiente:

Residencial, en la categoría 1 de vivienda unifamiliar.

Artículo 8.4.13. Usos prohibidos (E)

• - Todos los restantes, no incluidos como característicos o compatibles.

CAPÍTULO 8.5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 5. EDIFICACIÓN EN BLOQUE ABIERTO

Artículo 8.5.1. Ámbito y características (E)

Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 5.

Artículo 8.5.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología edificatoria responde a edificación aislada o adosada, que no alcanza a constituir manzana.
   • - Grado 1: Edificación en bloque abierto tradicional.
   • - Grado 2: Edificación en bloque abierto con uso especial.
2. 2. Su uso característico es el residencial en su categoría 2ª de vivienda colectiva, salvo en el caso

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS

Artículo 8.5.3. Obras admisibles (D)

Todas las incluidas en el artículo 1.2.22, 1.2.23 y 1.2.24 del Título I de las presentes Normas.

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN

Artículo 8.5.4. Parcela mínima (D)

No se establece superficie mínima para las parcelas existentes, pudiendo edificarse cualquier parcela cumpliendo las restantes condiciones particulares de la norma zonal.

Artículo 8.5.5. Condiciones de parcelación (D)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones, se establece una parcela mínima de mil (1000) metros cuadrados, salvo cuando el planeamiento de desarrollo del que proceda la parcela que se pretende segregar, indicara una parcela mínima inferior. No obstante, deberá justificarse la reducción respecto de la superficie de mil metros indicada. En todo caso, la parcela mínima será siempre mayor de seiscientos (600) metros cuadrados.

Artículo 8.5.6. Edificabilidad (E)

Es la resultante de multiplicar la altura en número de plantas, que se indica gráficamente, por la superficie delimitada por la línea de edificación, coincidente o no con la alineación oficial.

Cuando todas las líneas de edificación coincidan con las alineaciones, en parcelas ya edificadas cuyas características resulten conformes con el Plan General, la edificabilidad se obtendrá como resultado de multiplicar la altura en número de plantas por la superficie delimitada por las alineaciones.

Para nuevas ordenaciones u obras de nueva planta, en el caso de no definirse la línea de edificación, la edificabilidad será la que resulte de multiplicar el número de plantas máximo por la superficie ocupable por la edificación.

Se permite, en el espacio libre privado de la parcela edificable, la construcción de elementos auxiliares de la edificación, no computables a efectos de edificabilidad, para el uso de conservación de jardines, conserjería, etc., con una superficie máxima total de cien (100) metros cuadrados.

Para la Manzana situada en la avd. Virgen de Guadalupe donde se sitúa el Hotel Extremadura, y por sentencia judicial, la edificabilidad máxima asignada al área grafiada como Norma Zonal 5 Grado 1 (coincidente con la parcela esquina C/ Roma c/v C/ Amberes) es de 10.905,76 m2, de uso terciario o dotacional que al transformarlo a uso residencial, por homogeneización con un coeficiente 0,8, resulta una edificabilidad de 8.724,61 m2 de uso residencial.

Artículo 8.5.7. Ocupación (D)

La ocupación sobre rasante de la parcela, siempre que no esté grafiada la línea de edificación, no podrá ser superior al resultado de aplicar a la superficie de parcela un coeficiente de ocupación del cincuenta por ciento (50%).

En el caso en que se defina la línea de edificación gráficamente, la ocupación máxima será la definida por aquélla.

Se permite el semisótano, sobresaliendo un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, hasta la cara inferior del forjado de techo, salvo cuando por la topografía del terreno (viarios con desnivel igual o superior al 6%), se originen diferencias de cota que obliguen a que el semisótano sobresalga una mayor cuantía por encima de la rasante, que en todo caso, como máximo será de ciento noventa (190) centímetros medidos a cara inferior de forjado de techo.

Se podrá superar la ocupación máxima indicada, en ambos casos, mediante la redacción y tramitación de un Estudio de Detalle, sin superar en ningún caso la edificabilidad máxima permitida, calculada según lo definido en el artículo 8.5.6.

Bajo rasante, la ocupación podrá ser del cien por cien (100%) entre alineaciones interiores o líneas de edificación, cuando éstas estén definidas gráficamente, y del cincuenta (50%) de la parcela edificable en todo caso. Justificadamente, se podrá aumentar esta ocupación, cuando sea necesario para cumplir la dotación de plazas de aparcamiento obligatorias. La ocupación sobre y bajo rasante podrá ser no coincidente.

En el grado 2, las plantas situadas entre las rasantes de los viarios enfrentados se considerarán siempre plantas sobre rasante.

Artículo 8.5.8. Posición de la edificación (D)

Con carácter general, cuando la línea de edificación esté indicada gráficamente, incluso coincidiendo con la alineación oficial, no será obligatorio cumplir los retranqueos establecidos en el presente artículo.

1. 1. Alineaciones y retranqueos

   Las alineaciones serán las fijadas en el plano de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes".

   El retranqueo mínimo del plano más externo de la fachada de la edificación, será el mayor de los siguientes parámetros:

   1. a) Altura (H) del edificio, medida desde el plano más externo de la fachada de la edificación situada en la alineación opuesta de la calle o espacio libre público.
   2. b) Mitad de la altura (H/2) del edificio, medida respecto al eje de la calle o espacio libre público al que de frente la parcela.

   Cuando no esté edificada la parcela opuesta, será de aplicación el apartado b).

   El retranqueo mínimo podrá reducirse, llegando incluso a coincidir la línea de edificación con la alineación oficial, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle en el que quede debidamente justificada la conveniencia y oportunidad de la solución adoptada, así como la ausencia de impactos visuales negativos en relación con el entorno.

2. 2. Separación a linderos
   1. a) A linderos laterales y posterior. Los retranqueos mínimos respecto a los linderos laterales y posterior para la edificación exenta o adosada (en el lado libre), será de dos quintos (2/5) de
   2. b) La nueva edificación podrá adosarse a uno de los linderos cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
      • - Que se trate de edificaciones adosadas de proyecto unitario.
      • - Que la parcela esté enclavada en una estructura parcelaria en que una de las construcciones colindantes sea ya medianera, en cuyo caso se adaptará a dicha medianera existente.
      • - Cuando exista acuerdo entre propietarios de parcelas colindantes, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo preceptiva la construcción simultánea o la constitución formal de realizar la construcción de acuerdo con la ordenación aprobada mediante un Estudio de Detalle.

      En todos los casos la edificación respetará las separaciones mínimas a los restantes linderos, excepto en el caso de la edificación entre dos medianeras, que deberá realizarse adosada a ambas.

   3. c) Separación entre edificios dentro de una misma parcela:
      • - La distancia entre edificios dentro de una misma parcela no será inferior a la altura (H) del más alto, cuando en los paramentos enfrentados se abran huecos de piezas habitables, con un mínimo de seis (6) metros.
      • - En el caso de presentar sólo huecos de piezas no habitables, la distancia podrá reducirse a 1/3 de la altura, con un mínimo de cuatro (4) metros.
      • - Cuando la proyección ortogonal de cualquiera de ellos, sobre la fachada del otro, tenga en planta una longitud inferior a diez (10) metros, la distancia entre los paramentos enfrentados podrá reducirse a la mitad de la altura (H/2) del edificio más alto, respetando las mismas distancias mínimas.
      • - Los espacios libres de edificación serán tratados como accesos y jardines privados, debiendo ajardinarse en proporción no inferior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie libre de edificación, pudiéndose cerrar por la alineación oficial, según lo establecido en el artículo 6.8.8.

Artículo 8.5.9. Altura de la edificación (D)

Para el grado 1, la altura de la edificación, no podrá superar las seis (6) plantas equivalentes a veintidós (22) metros.

Cuando se indique gráficamente un número de plantas superior, o mediante la tramitación de un Estudio de Detalle en el que quede debidamente justificada la conveniencia y oportunidad de la solución adoptada, podrá superarse el número máximo de plantas establecido en la presente norma zonal.

Artículo 8.5.10. Plazas de aparcamiento (D)

Las edificaciones de nueva planta deberán establecer, como requisito indispensable para la obtención de licencia:

• - En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado, como mínimo, ya sea en el interior del edificio, o cubiertas o descubiertas en el propio solar; una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados en actuaciones destinadas a viviendas de superficie media inferior a ciento veinte (120) metros cuadrados edificables; y una y media (1,5) plazas de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos en actuaciones destinadas a viviendas de mayor superficie, y en cualquier caso una por vivienda; así como una plaza por cada cien (100) metros cuadrados de superficie construida dedicada a otros usos.
• - En suelo urbano consolidado, una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos de uso vivienda, así como una plaza por cada quinientos (500) metros cuadrados construidos, destinados a uso terciario.

En el caso de viviendas sometidas a algún régimen de protección, en cualquier clase de suelo, se estará a lo dispuesto en la normativa correspondiente en lo relativo a la dotación de plazas de aparcamiento.

La mencionada dotación de plazas de aparcamiento será obligatoria, con las salvedades especificadas en el Capítulo 6.6 “Dotación de Servicios en los Edificios”, de las presentes Normas Urbanísticas.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS

Artículo 8.5.11. Usos compatibles (E)

En el grado 2 es necesario contemplar una situación especial, puesto que las parcelas donde se ubican estos edificios dan frente a viarios opuestos con una diferencia considerable de altura. Por esto, la regulación de los usos de las plantas inferiores a la planta baja de la calle de mayor rasante se considera que debe ser especial, puesto que su uso característico es el terciario.

Para el grado 1 y las plantas superiores a la baja de la calle superior del grado 2, los usos compatibles serán:

• - Industrial, en las clases:
  • - Clase a): Industria en general en categoría 2ª (industria artesanal del Tipo II), en situación 2ª (en planta baja); y en categoría 4ª (taller artesanal) en situación 1ª(en la propia vivienda o plantas superiores de un edificio residencial).
  • - Clase c): Servicios empresariales, en situación 2ª y 3ª (en planta baja, o en edificio exclusivo).
• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categorías 1ª y 2ª (pequeño y mediano comercio), y 3ª, en situación 1ª (compatible en edificio con uso residencial), en planta baja. La categoría 3ª se admitirá únicamente cuando el acceso para vehículos se produzca a través de un viario de, al menos, veinte metros (20 m) de sección mínima.
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª (oficinas técnicas y de venta), en situación 1ª, en plantas baja y primera, y en situación 3ª (en edificio exclusivo); y categoría 3ª (despachos profesionales), en situación 1ª, en cualquier planta.
  • - Clase c): Hotelero, en situación 3ª (en edificio exclusivo); y en situación 1ª, en plantas baja y primera.
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupos III, V y VI (establecimientos y salas de reunión), en situación 1ª, en planta baja; y en categoría 3ª (espectáculos), en situación 3ª (edificio exclusivo).
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 1ª, en planta baja y primera.
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en planta baja y primera o en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª (en edificio con uso residencial u otros distintos del característico).

    Para el grado 2, serán compatibles los siguientes usos en las plantas existentes inferiores a la baja de la calle de cota superior, que se podrán ubicar en cualquier planta o en la totalidad de aquéllas, cuando no se indique nada al respecto:

• - Industrial, en las clases:
  • - Clase a): Industria en general en categoría 2ª (industria artesanal del Tipo II) y en categoría 4ª (taller artesanal).
  • - Clase c): Servicios empresariales.
• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categorías 1ª y 2ª (pequeño y mediano comercio), en planta baja y primera; y 3ª, en planta baja. La categoría 3ª se admitirá únicamente cuando el acceso para vehículos se produzca a través de un viario de, al menos, veinte metros (20 m) de sección mínima.
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª (oficinas técnicas y de venta); y categoría 3ª (despachos profesionales), en cualquier planta.
  • - Clase c): Hotelero, en plantas baja y primera u ocupando la totalidad de las plantas.
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupos III, V y VI (establecimientos y salas de reunión), en planta baja y primera; y en categoría 3ª (espectáculos), en situación 3ª (edificio exclusivo), sólo cuando también exista este uso en el resto del edificio.
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 1ª, en planta baja y primera.
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª (en edificio con uso residencial u otros distintos del característico).

Artículo 8.5.12. Usos prohibidos (E)

• - Todos los restantes, no incluidos como característicos o compatibles.

CAPÍTULO 8.6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 6. CONSERVACIÓN DE APROVECHAMIENTO

Artículo 8.6.1. Ámbito y características (E)

El ámbito de aplicación de esta norma zonal lo constituyen las ordenaciones o edificaciones, anteriores al nuevo Plan General, que no queden comprendidas en las determinaciones de ordenación de éste, y no sea aconsejable su calificación como fuera de ordenación.

Aparecen en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 6.

Artículo 8.6.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología responde a edificación aislada, entre medianeras, agrupada o pareada.
2. 2. Su uso característico es el residencial en sus categorías 1 de vivienda unifamiliar, o 2 de vivienda colectiva.

Artículo 8.6.3. Obras admisibles (D)

1. 1. Obras en los edificios. Se aceptan todas las descritas en el artículo 1.2.22 del Título I de las presentes Normas.
2. 2. Obras de demolición. Todas las incluidas en el artículo 1.2.23 del Título I de las presentes Normas.
3. 3. Obra nueva. En el caso de obra nueva por sustitución de la existente, se mantendrán las condiciones de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente licencia.

   Para llevar a cabo operaciones de sustitución de las edificaciones actuales, en las que se modifique la configuración de las edificaciones existentes, manteniendo siempre las determinaciones fijadas en al párrafo anterior, será preciso redactar un Estudio de Detalle.

   Las obras de sustitución deberán ocupar la parcela liberada por el edificio derribado sin rebasar sus límites primitivos.

En operaciones de sustitución, la nueva construcción cumplirá los estándares de aparcamiento de las Normas del Plan General, aplicándose las equivalentes a la tipología adoptada (unifamiliar, bloque abierto o manzana cerrada).

Artículo 8.6.4. Usos compatibles (E)

Dado que en la presente norma zonal, la tipología edificatoria puede responder a edificación aislada, entre medianeras o unifamiliar, el régimen de usos compatibles será, en cada caso, el de la norma zonal correspondiente a la tipología de la edificación de que se trate.

Artículo 8.6.5. Usos prohibidos (E)

Todos los restantes, no incluidos como característicos o compatibles.

CAPÍTULO 8.7. CONDICIONES PARTICULARES DE LA NORMA ZONAL 7. ACTIVIDADES ECONÓMICAS

Artículo 8.7.1. Ámbito y características (E)

1. 1. Pertenecen a esta norma zonal las áreas grafiadas en el plano nº 5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes" con el código 7.
2. 2. A los efectos de aplicación de las condiciones de edificación en la norma zonal 7, se distinguen cinco grados que comprenden cada uno de ellos, los suelos señalados con los códigos 1, 2, 3, 4 y 5 respectivamente.
   • - Grado 1: Industria abierta. Comprende el antiguo Plan Parcial de SEPES, y algunas otras instalaciones aisladas con carácter de gran industria. Dentro del grado 1 se diferencian los niveles a), b) y c).
   • - Grado 2: Industria manzana cerrada o nido.
   • - Grado 3: Pequeño y medio comercio.
   • - Grado 4: Grandes superficies comerciales y terciario de oficinas en nuevas ordenaciones.
   • - Grado 5: Terciario recreativo y hotelero.

Artículo 8.7.2. Tipología y uso característico (E)

1. 1. La tipología edificatoria responderá a edificación aislada o adosada en función de las condiciones de posición de la edificación.
2. 2. Su uso característico es el industrial y/o terciario, con las siguientes especificaciones según el grado:
   • - Grado 1: - Nivel a) Industria grande con superficie de parcela superiores a siete mil (7.000) metros cuadrados.
     • - Nivel b): Industria media con superficie de parcela comprendida entre tres mil (3.000) y siete mil (7.000) metros cuadrados.
     • - Nivel c): Industrias ligeras con superficies de parcela comprendidas entre quinientos (500) y tres mil (3.000) metros cuadrados.
   • - Grado 2: Industrial en clase a), en las categorías 1ª, 2ª y 3ª, y en las clases b) y c).
   • - Grado 3: Terciario en clase a) comercial en las categorías 1ª y 2º.
   • - Grado 4: Terciario en clase a) comercial en todas las categorías. En los casos de suelo urbano en que así se indique específicamente, el uso característico será terciario en la clase b) oficinas, en edificio exclusivo. Para las nuevas ordenaciones, tanto en suelo urbano como urbanizable, se admitirá asimismo el terciario en la clase b) oficinas, en edificio exclusivo.
   • - Grado 5: Terciario en clase c) hotelero y clase d) recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III, en situación 2ª. Se requerirá la una justificación en el proyecto de solicitud de licencia, cuando la superficie útil sea igual o superior a trescientos (300) metros cuadrados. Cuando los establecimientos tengan una superficie útil igual o superior a mil (1000) metros cuadrados, así como para el resto de grupos y categorías del uso terciario en su clase recreativo, e incluso para permitir su ubicación en situación 3ª (en edificio exclusivo), se admitirá su implantación, en este último caso se requerirá, igualmente, una justificación en el proyecto de solicitud de licencia, donde se garantice la adecuación de la ordenación y el dimensionamiento del trazado viario, de tal modo que sirva a los usos instalados (hotelero y recreativo), facilite su evacuación y no interfiera con el resto de usos existentes en la zona.

SECCIÓN PRIMERA. OBRAS

Artículo 8.7.3. Obras admisibles (D)

• - Grados 1, 2, 3, 4 y 5: Todas las incluidas en el artículo 1.2.22, 1.2.23 y 1.2.24 del Título I de las presentes Normas.

Artículo 8.7.4. Tratamiento de fachadas, condiciones estéticas (D)

Para todos los grados, se establece las siguientes condiciones:

1. 1. Se admiten los elementos prefabricados, y los revocos, debiendo vigilarse su buena terminación y mantenimiento, quedando prohibido el falseamiento de los materiales empleados. Las medianeras deberán tratarse como fachadas.
2. 2. Se prohíbe el empleo de rótulos pintados directamente sobre los paramentos exteriores. En todo caso los materiales empleados para los rótulos, serán inalterables a los agentes atmosféricos.

SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE LA NUEVA EDIFICACIÓN

Artículo 8.7.5. Parcela mínima (D)

No se establece condición de parcela mínima para aquellas parcelas existentes cuya superficie y dimensiones sean inferiores a las señaladas en las condiciones de parcelación, siempre que correspondan a propiedades debidamente registradas con anterioridad a la aprobación inicial del presente Plan General, pudiendo edificarse siempre que se cumplan las restantes condiciones particulares de la presente norma zonal.

Artículo 8.7.6. Condiciones de parcelación (D)

A efectos de reparcelaciones, parcelaciones y segregaciones las unidades resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. a) En cuanto a los valores de superficie mínima de parcela, se establecen para cada grado los siguientes:
   • - Grado 1:
     • - Nivel a): Siete mil (7.000) metros cuadrados.
     • - Nivel b): Tres mil (3.000) metros cuadrados.
     • - Nivel c): Quinientos (500) metros cuadrados.

       Se permite la agrupación de unidades completas en función de la categoría de industria a implantar. Esta agrupación en ningún caso eximirá del cumplimiento de las prescripciones de la presente norma zonal.

   • - Grado 2: Trescientos (300) metros cuadrados.
   • - Grado 3: Quinientos (500) metros cuadrados.
   • - Grado 4: Mil (1.000) metros cuadrados.
   • - Grado 5: Mil (1.000) metros cuadrados.
2. b) El lindero frontal de la parcela tendrá una dimensión igual o superior a:
   • - Grado 1: No se establece.
   • - Grado 2: Diez (10) metros.
   • - Grado 3: Diez (10) metros.
   • - Grado 4: Veinte (20) metros.
   • - Grado 5: Veinte (20) metros.
3. c) Estas condiciones de parcelación, no son de aplicación para parcelas destinadas a usos dotacionales.

Artículo 8.7.7. Composición de las parcelas (D)

Dentro de las parcelas, y exclusivamente para el grado 1, niveles a), b) y c), se establecen los siguientes criterios de composición:

1. 1. Edificios para naves de fabricación o almacenaje.

   La superficie a dedicar a estos edificios no tiene limitación, siempre que se respeten el resto de condiciones de la norma zonal. Se podrá reestructurar el espacio ocupado por la nave para diversas actividades siempre que:

   • - Su uso sea industrial.
   • - La superficie útil mínima de las nuevas unidades sea de doscientos (200) metros cuadrados, medidos en ocupación de planta baja de la nueva edificación
   • - PÁRRAFO SUPRIMIDO
     1. 1.1 Condiciones específicas para la implantación de Parques Comerciales:

        Manteniendo la unidad de la parcela pero estableciendo una subdivisión en lotes individuales, serán de aplicación las siguientes condiciones:

        1. a. Se extenderá a las parcelas de los niveles a/ y b/ del Grado 1, salvo que se trate de parques comerciales en tramitación o en fase de desarrollo con licencias concedidas.
        2. b. Se requerirá la tramitación de un Estudio de Detalle para la ordenación de los volúmenes y el espacio privado interior de la parcela.
        3. c. El viario interior que se prevea, tendrá sus secciones mínimas, sin aparcamiento, de 5 m para vías con un frente de nave y de un sólo sentido y de 9,00 m para las de doble sentido dos frentes de naves.
        4. d. Se exigirá la constitución de una Comunidad de Propietarios
        5. e. La superficie libre de parcela constituirá un proindiviso.
        6. f. Los lotes o unidades interiores serán de superficie no inferior a 200 m² útiles, con frentes al viario interior no inferiores a 10 m.
        7. g. Las distintas unidades interiores al Parque Comercial dispondrán de acceso independiente desde el viario interior.
        8. h. Deberán especificarse en el Estudio de Detalle, y señalizarse en la obra, las plazas de aparcamiento interiores a la parcela, exigibles en virtud de la normativa de carácter general.
        9. i. El acceso a las distintas unidades del Parque Comercial se realizará desde el viario interior de este, quedando prohibido el acceso directo desde el viario público exterior.
        10. j. El acceso al Parque Comercial desde el viario público exterior se centralizará en puntos localizados del perímetro y establecidos en el Estudio de Detalle.
        11. k. Las acometidas de las redes de servicios serán únicas para el conjunto del Parque Comercial, sin perjuicio del desarrollo de una red interior privada con contadores individuales para cada unidad.
        12. l. La solución arquitectónica del conjunto se sujetará a un tratamiento homogéneo de fachada, conforme a lo que establezca el Estudio de Detalle.

   Se adjunta FICHA DE NIVELES DE INDUSTRIA POLÍGONO LAS CAPELLANÍAS.

2. 2. Bloques representativos.

   Comprenden los destinados a despachos, oficinas, salas de recepción y conferencias, laboratorios de investigación y, en general, todos los que, dependiendo administrativamente de la industria no se dediquen a procesos de transformación.

   Tendrán como máximo diez (10) metros de profundidad, en el caso de que se hallen adosados a naves u otros edificios, y quince (15) metros en el caso de que sean exentos.

3. 3. Espacios libres para aparcamientos.

   La superficie destinada a aparcamientos, dentro de cada parcela, no será inferior al diez por ciento (10 %), de la superficie destinada al uso especificado en el apartado 1 del presente artículo; excepto para el nivel c), en el que se considera suficiente dedicar a aparcamiento la zona de retranqueo.

4. 4. Construcciones accesorias.

   Se considerarán construcciones accesorias todas las necesarias para el buen funcionamiento de las industrias, tales como depósitos elevados, torres de refrigeración, chimeneas e instalaciones similares. Su emplazamiento, forma y volumen son libres, siempre que estén debidamente justificados y respondan a un diseño acertado.

Artículo 8.7.8. Edificabilidad (E)

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela edificable se establece para cada grado en:

• - Grado 1: El resultante de aplicar las condiciones reguladas en los artículos 8.7.7 y 8.7.9 de la presente norma zonal.
• - Grado 2: Uno con cinco (1,5) metros cuadrados por metro cuadrado.
• - Grado 3:
  • - C/ Tolerancia (antiguo M4-2): 360 m2.
  • - Avda. Héroes de Baler (antiguo M1-2): La resultante de aplicar la volumetría indicada gráficamente a la manzana.
  • - C/ Comarca del Ambroz (antiguo SPP1-2): 0,28 m2/m2. La ordenación está supeditada a estudio de detalle.
  • - Capellanías: Se aplican las condiciones volumétricas de la Norma zonal 7.1, y una edificabilidad de 1,5 m2/m2.
  • - Para la zona calificada perteneciente a la urbanización Ceres Golf, se aplicará una edificabilidad de 10.624 m2 en planta baja, 6.560 en primera y 1.250 en segunda. La edificación en este área esta sometida a informe previo vinculante de la Administración General del Estado, por situarse en las zonas de seguridad del CIMOV.
  • - Para las parcelas no reguladas de forma específica, se aplican las condiciones volumétricas de alineación y alturas indicadas gráficamente.
• - Grado 4:
  • - Avda. Héroes de Baler s/n (antiguo IND-1, Induyco): edificabilidad existente.
  • - C/ Miguel Serrano, Alejo Carpentier (antiguo CB-4): 1.500 m2 de uso comercial y 500 m2 de uso de equipamiento genérico.
  • - C/ Acuario, Piscis y Leo (antiguo R-66-A-2): 3.840m2. Se permiten aparcamientos subterráneos. Se destinará un 40% del suelo a aparcamientos.
  • - C/ Isla del Hierro y Alfonso Díaz Quijano (antiguo R-66-B-4): 9.273 m2. Se dispondrá aparcamiento subterráneo con un mínimo de 100 plazas.
  • - Centro comercial Ruta de la Plata: la edificabilidad máxima es la existente.
  • - Parcela de Carrefour (antiguo MT-2): la edificabilidad máxima es la existente.
  • - Avda. Ruta de la Plata, C/ Monfragüe y C/ Gredos (antiguo CB-2B-2): todos tendrán una ocupación máxima del 80%.
  • - parcela A, en Avda Ruta de la Plata c/v C/Monfragüe: 4.100m2 y ocupación del 80%
  • - parcela B, Avda Ruta de la Plata c/v C/ Pisa: 3.164,20 en uso comercial característico y 2.164,20 m2 de uso terciario en categoría de oficinas y equipamiento, en edificio con varios usos.
  • - Parcela C, C/ Monfragüe c/v C/ Gredos: 2.500 m2
  • - San Antonio 1 (antiguo SA-3 norte): 34.319 m2.
  • - San Antonio 2 (antiguo SA-3 sur): 15.114 m2/m2.
  • - C/ Río Tietar (antiguo SPP2-2): 4.050 m2. Se deberá redactar un estudio de detalle.
  • - Carretera de Medellín 5 (antiguo CH-5, Udaco): edificabilidad existente.
  • - Para las parcelas no reguladas de forma específica, se aplican las condiciones volumétricas de alineación y alturas indicadas gráficamente.
• - Grado 5:
  • - Hotel V Centenario: 1,3090 m2/m2.
  • - Manzana del Hotel Extremadura: con la compatibilidad de usos indicada para cada parcela, la edificabilidad máxima total, es de 25.000 m2. de uso terciario o dotacional, y por sentencia judicial, se distribuye en cada una de la parcelas como sigue:
  • - Parcela Hotel Extremadura (norma zonal 7.5): 12.992,94 m2.
  • - Parcela C/ Amberes c/v Avda. Virgen de Guadalupe (norma zonal 7.4): 1.101,30 m2.
  • - Parcela C/ Roma c/v C/ Amberes (norma zonal 5.1): 10.905,76 m2.

    Esta última parcela se transforma a uso residencial, por homogeneización de la edificabilidad restante terciaria con coeficiente 0,8, con el resultado de 8.724,61 m2 de uso residencial.

  • - Club del Campo de Golf: La edificabilidad máxima es la existente.
  • - Parcela de El Perú (antiguo F-5): 5.241,50, de la que se destinarán 885,50 m2 en planta baja).
  • - Parcela en Mejostilla (antigua M2-1 EGP): se aplican las condiciones volumétricas de alineación y alturas indicadas gráficamente.
  • - Parcela en San Marquino (antiguo SM-1 EG): se aplican las condiciones volumétricas de alineación y alturas indicadas gráficamente.

    Para los grados 3, 4 y 5, en nuevas ordenaciones u obras de nueva planta, en el caso de no definirse la línea de edificación, la edificabilidad será la que resulte de multiplicar el número de plantas máximo por la superficie ocupable por la edificación

Artículo 8.7.9. Ocupación (D)

La ocupación de la parcela no podrá ser superior al resultado de aplicar a la superficie de parcela edificable los siguientes coeficientes de ocupación:

• - Grado 1: Para los niveles a), b) y c), se establece la condición de que una vez deducidas las zonas correspondientes a los retranqueos señalados en el artículo 8.7.10 de la presente norma zonal, y cumpliendo los porcentajes señalados en el artículo 8.7.7 de la presente norma zonal, el porcentaje de ocupación será libre.
• - Grado 2: Cien por cien (100 %).
• - Grado 3, 4 y 5: Sesenta por ciento (60%) para parcelas no edificadas. Justificadamente, a través de un estudio de detalle, se podrá aumentar la ocupación, así como cuando procedan de un planeamiento de desarrollo que determinara una ocupación mayor, o esta fuera libre o definida únicamente por retranqueos a alineación, en cuyo caso se justificará en el proyecto para la solicitud de licencia. Manzanas Avdª Juan Pablo II (PROVECAEX S.L.) y anterior: cien por cien (100%) de ocupación, no debiendo superarse la edificabilidad resultante de aplicar el sesenta por ciento (60%) de ocupación a una altura máxima de dos (2) plantas.

En todos los grados, la ocupación bajo rasante será la misma que sobre rasante, salvo cuando se precise mayor ocupación para el cumplimiento de dotación de aparcamientos, en cuyo caso será la necesaria al efecto. Se permite el semisótano, sobresaliendo un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, hasta la cara inferior del forjado de techo, salvo cuando por la topografía del terreno (viarios con desnivel igual o superior al 6%), se originen diferencias de cota que obliguen a que el semisótano sobresalga una mayor cuantía por encima de la rasante, que en todo caso, como máximo será de ciento noventa (190) centímetros medidos a cara inferior de forjado de techo.

Artículo 8.7.10. Posición de la edificación (D)

1. 1. Alineaciones y retranqueos

   Las alineaciones serán las fijadas en el plano nº5 de "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano (...). Red viaria, alineaciones y rasantes".

   La separación entre el plano de fachada y la alineación oficial, en el supuesto de que no aparezca grafiada en el mencionado plano nº5, será según los grados:

   • - Grado 1:
     • - Nivel a):

       Un mínimo de diez (10) metros en la fachada principal y cinco (5) metros en el resto de fachadas con frente a viario.

     • - Niveles b) y c):

       Un mínimo de cinco (5) metros en todas las fachadas con frente a viario.

       Con carácter general para los niveles a), b) y c) del grado 1, y aun cuando los retranqueos de la línea de edificación sean irregulares, los cierres de las parcelas se materializarán en el límite de la parcela, con el cerramiento tipo que se fije para el polígono.

       El tipo de cerca será de tela metálica, sobre basamento macizo de fábrica, comprendido de cincuenta (50) centímetros de altura; siendo la altura media total de la cerca de dos (2) metros, contados desde la rasante del terreno, en el punto medio del lindero correspondiente. Cuando se originen diferencias de altura superiores a un (1) metro por la topografía del terreno, la cerca deberá escalonarse cuantas veces fuera necesario.

       PÁRRAFO SUPRIMIDO

       PÁRRAFO SUPRIMIDO

       Con objeto de asegurar la visibilidad en el encuentro de calles, las edificaciones que constituyan esquinas deberán dejar libre la esquina, entre los dos puntos de tangencia de la zona curva con las rectas.

   • - Grado 2: Retranqueo prohibido, salvo en ordenación de manzanas completas, en que será de cinco (5) metros.
   • - Grado 3, 4 y 5: Un mínimo de cinco (5) metros, salvo determinación gráfica en contrario o determinación del planeamiento del que procedan, lo cual se justificará en el proyecto para solicitud de licencia. Manzanas Avdª Juan Pablo II (PROVECAEX S.L.) y anterior: retranqueo libre.

   Queda prohibido usar los espacios libres obtenidos de los retranqueos, como depósitos de materiales, vertido de desperdicios o, en general, todo lo que pueda dañar la estética de la ciudad. Se podrán destinar a aparcamiento, zonas verdes o ambas.

   En el caso de existir varias edificaciones en la misma parcela, la separación mínima entre sus planos de fachada será de cinco (5) metros.

2. 2. Separación a linderos

   La separación a los linderos laterales y testero será según los grados:

   • - Grado 1:
     • - Niveles a) y b): Un mínimo de tres (3) metros a linderos laterales, y de cinco (5) metros a testero.
     • - Nivel c): Se admite tipología adosada entre medianeras. En el caso de no adosarse el retranqueo mínimo a linderos será el mismo de los niveles a) y b).

       Queda prohibido usar los espacios libres obtenidos de los retranqueos, como depósitos de materiales, vertido de desperdicios o, en general, todo lo que pueda dañar la estética del polígono.

   • - Grado 2: La tipología será adosada entre medianeras. En el caso de no adosarse el retranqueo mínimo a linderos será de cinco (5) metros.
   • - Grado 3, 4 y 5: El retranqueo mínimo a linderos será de cinco (5) metros, salvo indicación gráfica en contrario o determinación del planeamiento del que procedan, lo cual se justificará en el proyecto para solicitud de licencia. Manzanas Avdª Juan Pablo II (PROVECAEX S.L.) y anterior: retranqueo libre.

Artículo 8.7.11. Altura de la edificación (D)

La altura de la edificación y número de plantas se establece según los grados en:

• - Grado 1: - Niveles a), b) y c): La altura máxima de la edificación será de dos (2) plantas. En el bloque representativo, La altura libre mínima de cada una de las plantas será de dos con cincuenta (2,50) metros, debiendo elevarse el piso de la planta baja cincuenta (50) centímetros, sobre la cota del terreno, medida en el punto medio de la fachada del bloque representativo.
• - Grado 2: La altura máxima será de ocho (8) metros y dos (2) plantas.
• - Grado 3 y 4: La altura máxima será de ocho (8) metros para el grado 3 y diez (10) metros para el grado 4, y dos (2) plantas, con carácter general, salvo indicación gráfica en contrario. Para uso de oficinas, la altura máxima será de seis (6) plantas, salvo indicación gráfica en contrario.
• - Grado 5: La altura máxima será la indicada gráficamente.

  Para el grado 1 y 2, por encima de la altura máxima se podrán edificar los elementos singulares auxiliares y necesarios para la actividad que requieran mayor altura, indicados en el artículo 8.7.7. Para los grados 3, 4 y 5, únicamente podrán superar la altura con elementos puntuales cuando, a través de un estudio de detalle, justifiquen su necesidad.

Artículo 8.7.12. Plazas de aparcamiento (D)

Se dispondrá como mínimo de una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados de superficie edificada.

Para el grado 3, 4 y 5, se estará a lo dispuesto para el uso comercial y hotelero, en cada una de sus categorías. Manzanas Avdª Juan Pablo II (PROVECAEX S.L.) y anterior: en caso de obras de nueva edificación para el grado 3, 4 y 5 se estará a lo dispuesto para el uso comercial y hotelero en cada una de sus categorías. Las actuaciones de reforma, rehabilitación, modificación o ampliación de las construcciones existentes, necesarias para dotar la actividad actual o establecer una nueva, dispondrán una plaza por cada 100 m2 de superficie edificada, previa justificación de las circunstancias de carácter geotécnico o cualquier otra que limite o impida su ubicación en la propia construcción, o cuando para ello fuere necesaria la adopción de soluciones notoriamente desproporcionadas, entendiéndose por tales las que demanden una superficie de plazas de aparcamiento superior al 25% de la ocupada por la actividad.

Artículo 8.7.13. Patios (D)

Con carácter general para todos los grados, se establecen las siguientes condiciones:

1. 1. Se permiten patios abiertos o cerrados, siempre que la dimensión de los mismos permita inscribir en ellos un círculo, cuyo diámetro sea igual a la altura de la edificación más alta de las que lo limiten, en el caso de que a dicho patio den huecos de locales de trabajo.
2. 2. En el caso de que los huecos sean de zonas de paso o almacenaje, el diámetro del circulo se puede reducir a la mitad de la altura especificada en el párrafo anterior, con un mínimo de cuatro (4) metros.

Artículo 8.7.14. Sótanos y semisótanos (D)

Con carácter general para todos los grados, se permiten los sótanos y semisótanos, con uso no vividero, salvo excepción prevista en los artículos 4.4.2 y 4.4.4, apartado 2, letra e). El semisótano sobresaldrá como máximo ciento cincuenta (150) centímetros por encima de la rasante, hasta la cara inferior del forjado de techo, o hasta ciento noventa (190) centímetros medidos de igual forma, en zonas con viarios con pendiente mayor o igual al 6%.

Artículo 8.7.15. Red viaria (D)

Con carácter general para los grados 1, 2, 4 y 5, se establecen las siguientes condiciones:

1. 1. PÁRRAFO SUPRIMIDO.
2. 2. Se permite el aparcamiento de vehículos en los espacios que dentro del área calificada, polígono o parcela se establezcan a tal fin.
3. 3. Las operaciones de carga y descarga de mercancías, deberán efectuarse en el interior de las parcelas.

Artículo 8.7.16. Espacios libres y Zonas Verdes públicos (D)

Con carácter general para todos los grados, se establecen las siguientes condiciones:

1. 1. Queda prohibida la edificación sobre los mismos.
2. 2. Se permite el paso de tendidos aéreos de conducciones eléctricas en el caso de polígono industrial.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE LOS USOS

Artículo 8.7.17. Usos compatibles (E). GRADO 1:

GRADO 1:

• - Residencial, en las clases:

  Clase Vivienda, destinada a personal encargado de la vigilancia y conservación de la industria. La superficie construida por vivienda no será superior a ciento veinte (120) metros cuadrados, para instalaciones superiores a cinco mil (5000) metros cuadrados en el nivel a). En el nivel a), la vivienda deberá ser una edificación independiente de la industrial.

  En los niveles b) y c), se admite el uso de vivienda para instalaciones superiores a mil (1000) metros cuadrados, con un máximo de una (1), en el edificio destinado a oficinas al servicio de la industria, siempre y cuando tengan entrada independiente de la general de oficinas.

• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial, únicamente para establecimientos dedicados a la exposición y venta de productos industriales, en las categorías 1ª y 2ª (pequeño y mediano comercio), en situación 2ª (en edificio compartido con otros usos). Será compatible la categoría 3ª, con una superficie útil máxima de 1500 metros cuadrados, a través de la tramitación de un Estudio de Detalle.
  • - Clase b): Oficinas en categoría 1ª, en situación 2ª (en edificio compartido con otros usos), y en categoría 2ª (oficinas de venta), en situación 2ª, con una superficie inferior al 15% del total de la edificación.
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III (establecimientos para consumo de bebidas y comidas y pequeñas salas de reunión), en situación 2ª (compartido con otros usos), como servicio al uso industrial.
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situaciones 2ª y 3ª (compartido con otros usos o en edificio exclusivo).
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª.
  • - Clase e): Infraestructuras, con las correspondientes regulaciones y permisos sectoriales.

GRADO 2:

• - Residencial, en las clases:

  Clase Vivienda, destinada a personal encargado de la vigilancia y conservación de la industria. La superficie construida para vivienda no superará los ciento veinte (120) metros cuadrados y se admite como máximo una (1) vivienda por industria de superficie instalada mayor o igual a mil (t 1000) metros cuadrados.

• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial, en las categorías 1ª y 2ª (pequeño y mediano comercio), en situación 2ª y 3ª.
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª, en situación 2ª y 3ª.
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III, (establecimientos para consumo de bebidas y comidas y pequeñas salas de reunión), en situación 2ª y 3ª, como servicio al uso industrial.
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situaciones 2ª y 3ª
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª.
  • - Clase e): Infraestructuras, con las correspondientes regulaciones y permisos sectoriales.

GRADO 3 Y 4:

• - Terciario, en las clases:
  • - Clase b): Oficinas en categorías 1ª y 2ª, en situación 2ª (compartido con otros usos). Sólo para el grado 4, Oficinas en situación 3ª (en edificio exclusivo), a través de la tramitación de un Estudio de Detalle.
  • - Clase c): Sólo para el grado 4, Hotelero en situación 3ª (edificio de uso exclusivo). Para el grado 3, sólo para la parcela situada en Capellanías, se admite el terciario hotelero en situación 2ª y 3ª (compartido con otros usos o en edificio exclusivo).
  • - Clase d): Recreativo en categorías 1ª y 2ª, grupo III, (establecimientos para consumo de bebidas y comidas y pequeñas salas de reunión), en situación 2ª y 3ª. Se requerirá una justificación en el proyecto de solicitud de licencia cuando la superficie útil sea igual o superior a trescientos (300) metros cuadrados. Cuando los establecimientos tengan una superficie útil igual o superior a mil (1000) metros cuadrados, y sólo en el grado 4º para el resto de grupos y categorías del uso terciario en su clase recreativo, se requerirá igualmente una justificación en el proyecto de solicitud de licencia, donde se garantice la adecuación de la ordenación y el dimensionamiento del trazado viario, de tal modo que sirva al uso instalado, facilite su evacuación y no interfiera con el resto de usos existentes en la zona.
  • - Clase e): Otros servicios terciarios, en situación 2.
• - Industrial, en las clases:
  • - Clase a): Industrial, en categoría 3ª.

  Y en las clases siguientes (solo para la parcela situada en Capellanías afectada por la norma zonal 7.3):

  • - Clase a) Industria: con los parámetros definidos para el Nivel c) perteneciente al Grado 1
  • - Clase b) Almacenaje
  • - Clase c) Servicios empresariales.
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª.

GRADO 5:

• - Terciario, en las clases:
  • - Clase a): Comercial en categoría 1ª (pequeño comercio), en situación 2ª (compartido con otros usos).
  • - Clase b): Oficinas en categoría 2ª (oficinas de venta), en situación 2ª (compartido con otros usos).
• - Dotacional, en las clases:
  • - Clase a): Equipamiento, en edificio de uso exclusivo.
  • - Clase c): Garaje-aparcamiento, en categoría 2ª y 3ª.

Artículo 8.7.18. Usos prohibidos (E)

• - Todos los restantes, no incluidos como característicos o compatibles.