CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.1.1. Naturaleza del Plan

1. 1. La presente Revisión-Adaptación del Plan General Municipal de Ordenación Urbanística de Cádiz se redacta de conformidad con lo dispuesto en la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, en las Leyes 13/2005 de 11 de noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y 1/2006 de modificación de la Ley 7/2002, y en el TRLS, RD legislativo 2/2008 de 20 de junio.
2. 2. El ámbito del Plan General es coincidente con el término municipal de Cádiz.
3. 3. El Plan tiene el carácter, naturaleza y alcance otorgados por la legislación urbanística a los Planes Generales de Ordenación Urbanística y, en consecuencia, define la ordenación integral del municipio, así como los elementos básicos de la estructura general y orgánica del territorio, clasifica el suelo estableciendo el régimen jurídico aplicable a cada clase y categoría, delimitando los derechos y deberes urbanísticos inherentes al legítimo ejercicio de la propiedad inmobiliaria, el uso y el aprovechamiento de terrenos y edificaciones.
4. 4. El Plan General, en virtud de las determinaciones de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, posee naturaleza jurídica reglamentaria para completar y concretar el estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria.

Artículo 1.1.2. Finalidad Básica

El objetivo básico del Plan General es conseguir una adecuada ordenación de usos y actividades sobre el territorio, procurando el desarrollo sostenible y el mejor equilibrio entre las necesidades sociales, la conservación del entorno y del patrimonio edificado y los derechos de los ciudadanos. La consecución del objetivo básico de planeamiento municipal conlleva la solidaridad de beneficios y cargas entre los intervinientes en la ejecución del planeamiento y la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

Artículo 1.1.3. Vigencia y Efectos

1. 1. El Plan General entrará en vigor una vez publicada su aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía en la forma prevista en el art. 41 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía y transcurrido el plazo de quince días hábiles.
2. 2. La entrada en vigor del Plan General conlleva la sustitución del precedente planeamiento municipal y de sus modificaciones, en los términos previstos en la Disposición Derogatoria de estas NN.UU.
3. 3. De conformidad con el artículo 35.1 de la Ley 7/2002 el Plan General tendrá vigencia indefinida, sin perjuicio de su eventual modificación o revisión parcial. La entrada en vigor del Plan le otorga los efectos de publicidad, ejecutoriedad y obligatoriedad previstos en la legislación urbanística. La vigilancia y control de su observancia obliga por igual a la Administración Pública, a los propietarios del suelo y edificaciones y a los ciudadanos en general.
4. 4. El Ayuntamiento comprobará cada dos años el cumplimiento de la ejecución del Plan, ajustando las determinaciones de programación y la prioridad de ejecución de las acciones previstas.

Artículo 1.1.4. Documentación del Plan

1. 1. El Plan General está integrado por los siguientes documentos:
   1. a) Memoria
   2. b) Planos
   3. c) Normas Urbanísticas
   4. d) Catálogo
   5. e) Zonificación Acústica
2. 2. El conjunto de los documentos forma una unidad coherente, cuyo contenido deberá aplicarse persiguiendo la mejor consecución de los objetivos del Plan en la realidad social del momento en que se apliquen.

Artículo 1.1.5. Contenido de los documentos

1. 1. La MEMORIA es el instrumento básico para la descripción del marco en que se inscribe la propuesta del Plan y para la exposición de sus objetivos y determinaciones de ordenación.

   Consta de las siguientes partes:

   1. a) Memoria General, documento introductorio del Plan, que explica la conveniencia y la oportunidad de su redacción, el contenido del documento, la metodología seguida, los aspectos normativos y las afecciones urbanísticas, así como los principios y objetivos generales del Plan.
   2. b) Memoria de Información, que recoge la descripción, valoración y diagnóstico del territorio y de la problemática urbanística. Carece de contenido vinculante, sirviendo para el entendimiento del marco en que se adoptan las determinaciones del planeamiento.
   3. c) Memoria de participación, que recoge las sugerencias o alegaciones presentadas durante el proceso de participación ciudadana, así como la consideración de las mismas. Carece de contenido vinculante.
   4. d) Memoria de Ordenación, que contiene la descripción del enfoque y carácter del Plan, de sus objetivos y criterios estructurales, la justificación de las soluciones adoptadas y la descripción de la ordenación. Recoge asimismo las fórmulas de gestión, y los mecanismos para el reparto equitativo de beneficios y cargas entre propietarios. Constituye el documento básico para el entendimiento e interpretación del Plan General, permitiendo la resolución de conflictos entre documentos o entre determinaciones, y ayudando a resolver sobre la oportunidad de autorizar aquello que no estando expresamente prohibido por el Plan, sea permisible. Dentro de la memoria de ordenación se incluye la Programación y evaluación de los recursos financieros, donde se expone el orden previsto para el desarrollo y ejecución del Plan, tanto en el tiempo como en el espacio, y se expresa la asignación de inversiones.

      La Memoria de Ordenación tiene como anexo el Programa de Actuación, compuesto por los ficheros por Sectores y de Acciones por Anualidades.

      Los contenidos de los ficheros de acciones tienen carácter normativo.

2. 2. Los PLANOS son el soporte gráfico del contenido de la Memoria y del resto de determinaciones del Plan. Contienen la leyenda adecuada para permitir su lectura directa.

   Se distinguen dos tipologías básicas de planos:

   1. a) Planos de Información
   2. b) Planos de Ordenación
3. 3. Las NORMAS URBANÍSTICAS constituyen el cuerpo normativo principal de la ordenación del territorio municipal, prevaleciendo sobre cualquier otro documento en los aspectos en ellas regulados. Para lo no previsto en las mismas se estará a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico general del Estado, y en el autonómico de la Junta de Andalucía. Las Normas Urbanísticas se completan con los siguientes Anexos:
   1. a) Fichero de ámbitos de planeamiento:
      • · Fichero de áreas de planeamiento de desarrollo.
      • · Fichero de áreas de reforma interior.
      • · Fichero de áreas de incremento de aprovechamiento.
   2. b) Fichero de ámbitos de gestión y ejecución:
      • · Fichero de áreas de reparto.
      • · Fichero de unidades de ejecución.
      • · Fichero de acciones puntuales.
      • · Fichero de acciones de urbanización.
   3. c) Fichero de zonas de regulación de usos en planta baja.
4. 4. El CATÁLOGO general de bienes protegidos contiene las determinaciones relativas a la protección del patrimonio arquitectónico, etnológico y arqueológico del municipio, y establece los regímenes específicos de actuación. El Catálogo general se estructura en cuatro catálogos específicos según los valores del bien a proteger:
   1. a) Catálogo de patrimonio arquitectónico.
   2. b) Catálogo de elementos.
   3. c) Catálogo de patrimonio etnológico.
   4. d) Catálogo de patrimonio arqueológico.
5. 5. LA ZONIFICACIÓN ACÚSTICA del Plan es el estudio técnico que delimita las distintas áreas de sensibilidad acústica.

Artículo 1.1.6. Interpretación del Plan

1. 1. La interpretación del Plan compete al Ayuntamiento, sin perjuicio de las facultades de la Junta de Andalucía y las funciones del Poder Judicial.
2. 2. La interpretación del Plan y los supuestos de conflictos entre documentos se resolverán interpretando cada documento en función de su contenido, con sujeción a los objetivos y finalidades expresados en la Memoria, tomando en cuenta la realidad social del momento en que se han de aplicar.
3. 3. Para la resolución de dudas en la interpretación o de contradicciones entre los distintos documentos se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
   1. a) El texto de la normativa prevalecerá sobre la documentación gráfica, con excepción de aquellos supuestos en que la interpretación de la documentación gráfica coincida con la que se deriva de la Memoria, en cuyo caso prevalecerá dicha interpretación respecto de la derivada de la Normativa.
   2. b) En caso de discrepancia entre los documentos gráficos y escritos, se otorgará primacía al texto sobre el dibujo.
   3. c) En caso de discrepancias entre documentos gráficos primará el plano de mayor sobre el de menor escala, salvo que de los textos se desprendiera una interpretación contraria.
   4. d) En los planos las referencias gráficas a elementos firmes, o edificios preexistentes prevalecen respecto a símbolos o números.
   5. e) Cada uno de los documentos del Plan prima sobre los demás en lo que respecta a sus contenidos específicos expuestos en el artículo anterior.
   6. f) Los datos numéricos contenidos en las Normas Urbanísticas y en los ficheros que las acompañan priman sobre el texto.
   7. g) Si existiese contradicción entre valores absolutos y porcentajes, prevalecerán estos últimos.
   8. h) Si existiese contradicción entre medición sobre planos y en la realidad, prevalecerá la segunda.
4. 4. Toda aclaración o interpretación que suscite dudas requerirá un informe técnico-jurídico, en el que consten las posibles alternativas de interpretación. La interpretación se incorporará al Plan como instrucción aclaratoria. En la interpretación del Plan prevalecerán los criterios más favorables a la conservación del patrimonio protegido, a la mejor salvaguarda del medio natural, del paisaje y de la imagen urbana, a la obtención de mayores espacios libres, al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos y a la defensa del interés más general de la colectividad.

Artículo 1.1.7. Carácter de las Determinaciones

Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 1.1.8. Innovación del Plan General

1. 1. Con arreglo al contenido del artículo 36.1. de la Ley 7/2002, el Plan General podrá ser innovado para su mejora mediante su revisión o modificación.
2. 2. Cumplidos ocho años de vigencia, el Ayuntamiento verificará si es precisa la revisión del Plan, la cual deberá producirse siempre que se dé alguno de los siguientes supuestos:
   1. a) Cambios en la legislación urbanística que hagan obligada o conveniente la revisión.
   2. b) Aprobación de un Plan Territorial de superior jerarquía que afecte al municipio de Cádiz o a la Bahía, y cuyas determinaciones impliquen la necesidad o conveniencia de revisar totalmente el planeamiento municipal.
   3. c) Circunstancias exógenas sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidiendo sustancialmente sobre las previsiones relativas a vivienda o a los niveles de dotación urbanística no sean subsanables mediante la actualización de la programación y cuya entidad exceda la mera modificación del Plan General.
   4. d) Aparición de nuevos objetivos o necesidades cuya resolución afecte de forma global a la estructura general y orgánica del territorio.
3. 3. Se considera revisión parcial la alteración sustancial de las determinaciones de ordenación estructurales para una parte del territorio, de un conjunto homogéneo de determinaciones o de ambas cosas. A estos efectos:
   1. a) Se considerará alteración sustancial la descatalogación de ámbitos de protección conjunta del Catálogo o de aquellos bienes en que así lo indique la correspondiente ficha individualizada.
   2. b) No se considerará alteración sustancial, estando sometida al trámite de modificación del Plan, la descatalogación individualizada de bienes incluidos en los distintos Catálogos del Plan.
   3. c) No se considerará alteración sustancial los ajustes de menor entidad en la adscripción de terrenos a las distintas clases o categorías de suelo o a sistemas generales.
   4. d) No se considerará alteración sustancial la implantación de actividades o infraestructuras de utilidad pública no previstas en la normativa de la correspondiente clase o categoría de suelo.
4. 4. Se entenderá por modificación toda alteración de la ordenación establecida por el Plan General no contemplada en apartados anteriores de este artículo, así como la alteración sustancial de los elementos de ordenación pormenorizada preceptiva.
5. 5. No cabrá formular revisiones parciales cuyo contenido, agregado a otras innovaciones, afecte a la concepción global de la ordenación contemplada en el Plan.
6. 6. No cabrá formular modificaciones cuyo contenido, agregada al de otras, altere de forma sustancial o generalizada el modelo territorial o las determinaciones básicas del Plan.
7. 7. Las futuras innovaciones del Plan respetarán el estándar de 7,60 m² de incremento del sistema general de espacios libres por cada habitante en que se incremente la población prevista, aplicándose de conformidad con los artículos 10 y 36 de la L.O.U.A.

Artículo 1.1.9. Alteración del Plan General

Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

CAPITULO 2. DIVISIÓN BÁSICA DEL TERRITORIO

Artículo 1.2.1. Régimen Urbanístico del Suelo

El Plan General establece los regímenes urbanísticos del suelo y de la propiedad mediante:

1. a) La clasificación del suelo del término municipal en clases, en las que se distinguen las correspondientes categorías, con la excepción de los suelos de la zona de Servicio Terrestre Portuaria, el Recinto Fiscal de la Zona Franca, la Base Naval de Puntales, el Castillo de San Sebastián y el Balneario de la Palma, por su propia condición de suelos de dominio público y sistema general de carácter o interés supramunicipal o singular.
2. b) La calificación del suelo, estableciendo usos e intensidades de utilización.
3. c) La determinación de plazos para desarrollo y ejecución del Plan

Artículo 1.2.2. Clasificación del Suelo

1. 1. El Plan General clasifica el territorio municipal en las siguientes clases de suelo:
   1. a) Suelo no urbanizable: es aquel preservado del proceso de desarrollo urbano por reunir alguna de las características establecidas en el artículo 46.1 de la la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
   2. b) Suelo urbano: integrado por los suelos en los que concurren alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 45.1 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
2. 2. Se excluyen de la clasificación de suelo los terrenos destinados a sistemas generales de carácter supramunicipal o singular, sin perjuicio de su adscripción a una clase de suelo a los efectos de su valoración y obtención.
3. 3. En suelo no urbanizable el Plan General distingue como única categoría la de suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica.
4. 4. En suelo urbano el Plan General establece dos categorías:
   1. a) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos que están ya urbanizados, tienen la condición de solar y que no precisan de reforma interior o renovación de la urbanización, ni pertenecen a áreas a las que el Plan atribuye un aprovechamiento objetivo notablemente superior al existente.
   2. b) Suelo urbano no consolidado, integrado por los suelos que forman parte de áreas homogéneas de edificación, continúas o discontinúas, a las que el Plan General atribuye un aprovechamiento superior al existente, cuya consolidación requiere el incremento o mejora de los servicios públicos o de la urbanización existente; o que carecen de urbanización consolidada por:
      • · No contar la urbanización existente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisas, o tener estos una proporción o características inadecuadas para servir a la edificación existente o futura que ha de soportar.
      • · Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones,

Artículo 1.2.3. Calificación del Suelo

1. 1. Mediante la calificación el Plan General establece la asignación zonal de los usos urbanísticos, regulando su régimen con carácter global para todas las clases de suelo y con carácter pormenorizado para el suelo urbano.
2. 2. Son usos cualificados aquellos que directamente corresponden a las calificaciones asignadas por el Plan General a una determinada área del territorio. Los usos cualificados considerados son:
   1. a) Usos vinculados al medio natural y al sector primario.
   2. b) Residencial.
   3. c) Actividades económicas.
   4. d) Zona Franca Fiscal.
   5. e) Espacios libres y zonas verdes.
   6. f) Equipamiento.
   7. g) Transporte y comunicaciones

Artículo 1.2.4. Regulación Urbanística

1. 1. El Plan General estructura la regulación urbanística en función de las clases y categorías del suelo del siguiente modo:
   1. a) En suelo no urbanizable especialmente protegido estableciendo la regulación propia de cada zona de protección en función de los usos admisibles en la misma.
   2. b) En suelo urbano consolidado mediante ordenanzas de zona que corresponden a situaciones diferenciadas según el proceso de formación histórica de la ciudad, el uso cualificado, la morfología o tipología edificatoria, su distinta intensidad de utilización u otras características urbanísticas.
   3. c) En suelo urbano no consolidado estableciendo las condiciones de uso, aprovechamiento, gestión y ejecución y, en su caso, para el planeamiento de desarrollo.
   4. d) En suelo de sistemas generales definiendo el uso cualificado al que se adscribe el suelo y que caracteriza su función en la estructura urbana. En el sistema general de la Zona Franca Fiscal se complementa con la asignación de ordenanzas de zona.
2. 2. Con arreglo a esta estructura de regulación urbanística el Plan:
   1. a) Detalla la ordenación y normativa de aplicación para el suelo urbano consolidado y el sistema general de la Zona Franca Fiscal, con precisión suficiente para solicitar licencia de obras, salvo que el derecho a edificar no pueda consolidarse por existir obligaciones o cargas sin cumplimentar.
   2. b) Establece los criterios, determinaciones y recomendaciones por los que habrá de ordenarse y desarrollarse el suelo urbano no consolidado perteneciente a unidades de ejecución.
   3. c) Enuncia los criterios, determinaciones y recomendaciones por los que habrá de regirse el planeamiento de desarrollo que ajuste o modifique la ordenación del Plan General para las unidades de ejecución del suelo urbano no consolidado o para el suelo de sistemas generales.
   4. d) Determina el régimen de protección y utilización del suelo no urbanizable.
   5. e) Establece el régimen de uso y edificación de los suelos destinados a sistemas generales y locales.
3. 3. La estructura de regulación se complementa con el régimen de protecciones, servidumbres y zonas de afección, establecido en la legislación general y sectorial de aplicación o definido en el propio Plan General.

Artículo 1.2.5. División del suelo para su gestión y ejecución

1. 1. El Plan General delimita áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, incluyendo o adscribiendo a las mismas, en su caso, terrenos destinados a sistemas generales. Dichas áreas de reparto garantizan a distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento.
2. 2. Dentro de las áreas de reparto se delimitan las unidades de ejecución precisas para la ejecución o compleción de la urbanización.
3. 3. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación y objetivos del Plan, y de intervenir en el mercado inmobiliario, se delimitan áreas de tanteo y retracto en que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración actuante. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de diez años desde la entrada en vigor del Plan.

Artículo 1.2.6. Aprovechamiento Urbanístico

1. 1. Aprovechamiento objetivo es la superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el planeamiento sobre un terreno conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos al mismo.
2. 2. Aprovechamiento subjetivo es la superficie edificable, medida en metros cuadrados, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, al que su propietario tendrá derecho mediante el cumplimiento de los deberes urbanísticos. En función de la categoría y pertenencia a un área de reparto:
   1. a) El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de terrenos de suelo urbano no consolidado incluidos en áreas de reparto es el resultante de aplicar a las superficies de sus fincas originarias el 90% del aprovechamiento medio del área de reparto.
   2. b) El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de terrenos de suelo urbano no consolidado no incluidos en áreas de reparto se corresponde con el 90% del aprovechamiento objetivo de su parcela.
   3. c) El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de terrenos de suelo urbano consolidado coincide con el aprovechamiento objetivo, salvo que la parcela sea de uso y dominio público.
3. 3. Se entiende por aprovechamiento medio la superficie edificable del uso y tipología característico que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un área de reparto, a fin de garantizar a todos los propietarios de terreno de la misma idéntico aprovechamiento subjetivo.
4. 4. El Plan General establece el aprovechamiento medio de cada una de las áreas de reparto del suelo urbano no consolidado, calculado dividiendo el aprovechamiento objetivo total expresado en metros cuadrados edificables del uso característico y, en su caso, de la tipología, entre la superficie total del área, incluida la de los sistemas generales adscritos para su obtención por el planeamiento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.
5. 5. El mero establecimiento por el planeamiento del aprovechamiento urbanístico no confiere a sus titulares otro derecho que el de exigir que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente con arreglo a la legislación urbanística y al Plan General.
6. 6. Son condiciones necesarias para la patrimonialización del aprovechamiento:
   1. a) La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación que se requieran.
   2. b) El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terrenos y de aprovechamiento a favor del Ayuntamiento que se establezcan para cada unidad de ejecución.
   3. c) El cumplimiento, en su caso, de las cargas y obligaciones asumidas por la propiedad en Convenios Urbanísticos.
   4. d) La ejecución conforme al Plan de las obras de urbanización.
   5. e) La sujeción de los predios al destino y determinaciones previstas en el planeamiento.

Artículo 1.2.7. Aprovechamiento urbanístico del subsuelo

1. 1. De acuerdo con el contenido del artículo 49.3 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística e Andalucía, el aprovechamiento urbanístico del subsuelo está subordinado a las exigencias de interés público y de implantación de instalaciones, equipamientos y servicios de todo tipo. Asimismo, la necesidad de preservar el patrimonio arqueológico soterrado como elemento intrínseco del subsuelo, delimita el contenido urbanístico de los terrenos y condiciona la adquisición y materialización del aprovechamiento urbanístico atribuido al mismo por el planeamiento.
2. 2. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.
3. 3. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 1.2.8. Coeficientes de Homogeneización

Para la concreción de las unidades de aprovechamiento urbanístico se establecen los correspondientes coeficientes de homogeneización: de uso, tipología y localización, cuyos valores se indican en las fichas de cada una de las áreas de reparto en que se divide el suelo urbano no consolidado.

CAPITULO 3. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO Y EDIFICACIÓN

Artículo 1.3.1. Contenido Urbanístico de la Propiedad del Suelo

Con arreglo al artículo 48 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, las determinaciones del planeamiento definen la función social de los terrenos delimitando el contenido del derecho de propiedad. Los principios generales del régimen urbanístico legal de la propiedad del suelo son los establecidos en el artículo 49 de la citada Ley.

Artículo 1.3.2. Deberes de la Propiedad del Suelo

1. 1. En virtud del contenido del artículo 51 de la LOUA, forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que quede este sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes de carácter general:
   1. a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, conservar las construcciones o edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato.
   2. b) Contribuir en los términos previstos en la LOUA a la adecuada ordenación, dotación y mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las previsiones del planeamiento
   3. c) Conservar y mantener el suelo, y en su caso la masa vegetal y cuantos valores en él concurran, en las condiciones requeridas por la ordenación urbanística y la legislación específica que le sea de aplicación.
2. 2. Son deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado:
   1. a) Solicitar y obtener las autorizaciones preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal con carácter previo a los actos de transformación o uso del suelo y edificación.
   2. b) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
3. 3. Son deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado:
   1. a) Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema de ejecución sea privado.
   2. b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.
   3. c) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga la condición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.
   4. d) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a dotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del ámbito de actuación como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.
   5. e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos, ya urbanizados, en los que se localice la parte de aprovechamiento correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
   6. f) Proceder a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecución material del mismo
   7. g) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto.
4. 4. Es deber de los propietarios de suelo no urbanizable de especial protección conservar y mantener los valores naturales que motivan la protección.
5. 5. Son deberes de los propietarios de suelo de sistemas generales:
   1. a) Los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales incluidos en suelo urbano no consolidado cederán, obligatoria y gratuitamente, el suelo necesario para la ejecución de los mismos.
   2. b) Los propietarios formarán parte de la comunidad reparcelatoria o de compensación en en el polígono o unidad de ejecución en que hayan de hacer efectivo su derecho al reparto equitativo de beneficios y cargas, a partir del momento de la adscripción de sus terrenos al mismo, quedando sujetos, en todo caso, a la obligación de abonar la parte proporcional de las obras de urbanización que corresponda a las parcelas que, en su caso, les sean adjudicadas.

Artículo 1.3.3. Derechos de la Propiedad del Suelo

1. 1. En virtud del contenido del artículo 50 de la LOUA, forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que quede este sujeto por razón de su clasificación, los siguientes derechos de carácter general:
   1. a) El uso, disfrute y la explotación normal del bien, a tenor de su situación, características objetivas y destino, conforme, o en todo caso no incompatible, con la legislación que le sea aplicable, y en particular con la ordenación urbanística.
2. 2. Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, los derechos anteriores comprenden:
   1. a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación primaria de los mismos conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos ye instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de dicho destino, ni de las características de la explotación, siempre dentro de los límites compatibles con el régimen de protección del suelo. Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicables por razón de la materia y, cuando consistan en instalaciones u obras, deben realizarse, además, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable.
   2. b) En el suelo no urbanizable de especial protección, la realización de las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que, no previstas en la letra anterior, se legitimen expresamente por el Plan de Ordenación del Territorio, por este Plan General de Ordenación Urbanística, por Planes Especiales o, en su caso, por los instrumentos previstos en la legislación ambiental, solo corresponderá cuando así lo atribuya el régimen de protección a que esté sujeto. Por la legislación sectorial, por la ordenación del territorio o por la ordenación específica de este Plan.
3. 3. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, los derechos del apartado 1 incluyen el de ejecutar las obras de urbanización precisas. En los supuestos en que la ejecución del instrumento de planeamiento deba tener lugar , conforme a este, en unidades de ejecución, los derechos son:
   1. a) La iniciativa de urbanización del suelo cuando esta corresponda a gestión privada y, en su caso, competir en la forma determinada por la Ley 7/2002 por la adjudicación de la urbanización en régimen de gestión indirecta.
   2. b) Participar en unión con los restantes propietarios afectados, y en la forma y condiciones determinadas por la LOUA, en el sistema urbanístico determinado para la ejecución de la urbanización, o en la gestión indirecta de la actuación en condiciones libremente acordadas con el adjudicatario de la misma.
   3. c) Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio, en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.
4. 4. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación urbanística su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias, los derechos del apartado 1 incluyen los de materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas las actividades previstas.

Artículo 1.3.4. Contenido del Deber de Conservación

1. 1. Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones particulares, terrenos, instalaciones y elementos publicitarios, deberán conservarlos en buen estado de seguridad, salubridad ,funcionalidad y ornato. A tal fin deberán realizar las obras conservación, reparación o rehabilitación que sean necesarias. Se consideran contenidos en el deber de conservación:
   1. a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de la propiedad inmobiliaria en las condiciones que aseguren el correcto funcionamiento de los servicios y elementos propios de las instalaciones, así como la reposición habitual de los componentes de las mismas.
   2. b) Las obras que repongan las construcciones e instalaciones a sus correctas condiciones de seguridad y salubridad, reparando o consolidando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o al mantenimiento de las condiciones de uso.
   3. c) Las obras precisas para adecuar los edificios o locales al cumplimiento de las normas sobre protección del patrimonio arquitectónico, del medio ambiente y de la escena urbana.
   4. d) Las obras de conservación y mejora de fachadas y espacios libres, necesarias por razones de interés turístico o cultural, aún cuando la ejecución de obras no está prevista en el planeamiento.
   5. e) Las obras de conservación de cerramientos de parcelas o locales en las debidas condiciones de ornato y seguridad.
   6. f) La integración y adecuación de escaparates y frentes de bajos comerciales en la composición y estética de las fachadas.
   7. g) Las obras contempladas en ordenes de ejecución dictadas por el Ayuntamiento.
2. 2. Las obras citadas en el apartado anterior serán por cuenta del propietario, siempre que su coste de ejecución material no exceda el contenido normal del deber de conservación. El deber normal de conservación determinado en el artículo 155.3 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
3. 3. En tanto la urbanización no haya sido recibida provisionalmente por el Ayuntamiento, su conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las instalaciones y servicios, será de cuenta y con cargo a la entidad promotora de aquella, o a la entidad d conservación que, en su caso, se constituya al efecto.
4. 4. El deber de conservación inherente a la propiedad, no excluye las obligaciones y derechos de los arrendatarios establecidos por la legislación sobre arrendamientos.
5. 5. El incumplimiento por parte de la propiedad del deber de conservación podrá conllevar, en su caso, la ejecución subsidiaria de obras por parte de la Administración, que será por cuenta del propietario en los términos establecidos en el anterior apartado 2.
6. 6. La infracción del deber de conservación constituirá incumplimiento de la función social de la propiedad a efectos de expropiación forzosa.
7. 7. Las condiciones señaladas serán de aplicación a los carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.
8. 8. La situación de fuera de ordenación no exonera al propietario del deber de conservación.
9. 9. Sin perjuicio de las obras o medidas de seguridad que fueran necesarias, el deber de conservación cesa con la declaración en ruina del edificio salvo en los inmuebles catalogados.

Artículo 1.3.5. Condiciones Mínimas de Seguridad, Salubridad y Ornato

A los efectos previstos en el artículo precedente se entienden por condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato:

1. 1. En Solares

   Los solares deberán estar vallados mediante cercas carentes de elementos punzantes o cortantes que puedan causar daño a personas o animales. Deberán protegerse o señalizarse los pozos o desniveles que puedan causar accidentes. Los solares se mantendrán limpios, sin restos que puedan generar olores, o atraer alimañas.

2. 2. En Construcciones:
   1. a) El propietario de cada parcela es responsable del mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.
   2. b) Las edificaciones deberán mantenerse en sus cerramientos y cubiertas estancas al paso del agua, y mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. Los elementos de estructura deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes.
   3. c) La fachada de las construcciones y las medianeras visibles desde vía pública deberá mantenerse adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento. Los cerramientos de fincas y locales se adecuarán a lo establecido en estas Normas.
   4. d) Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación, de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas así como su régimen de utilización.
   5. e) Se mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos que puedan ser causa de infecciones o peligro para las personas.
   6. f) Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas. Los motores e instalaciones eléctricas o de gas, deberán garantizar las condiciones de seguridad contra el fuego y accidentes. Los edificios vacíos se mantendrán cerrados en evitación de accidentes.
3. 3. Los jardines, mobiliario de los espacios libres, vallas, y otros elementos situados en el interior de parcelas y visibles desde la vía pública, se mantendrán limpios y en las debidas condiciones de ornato.
4. 4. Las condiciones señaladas en el apartado anterior serán a aplicación a los carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.
5. 5. Las edificaciones y terrenos pertenecientes al suelo no urbanizable, se mantendrán también en condiciones que garanticen la salubridad, seguridad y ornato públicos, evitando la presencia de basuras y otros residuos.

Artículo 1.3.6. Adecuación de las Construcciones al Entorno

1. 1. Los edificios de nueva construcción, las obras en fachadas de edificación existente y las obras en locales de planta baja, deberán adecuarse al ambiente urbano en que se encuentren.
2. 2. No cabrá el otorgamiento de licencia para aquellas obras o instalaciones en fachada, que desvirtúen o afeen el aspecto exterior del edificio, o sean estéticamente inadecuadas al entorno.
3. 3. En obras que afecten a las fachadas de la edificación cabrá exigir:
   1. a) La demolición de las obras, instalaciones o elementos de ornato existentes en que concurran circunstancias de inadecuación al edificio o al entorno, demolición que irá vinculada a la restitución del inmueble a su estado original.
   2. b) La apertura o cerramiento de huecos, balcones, miradores u otros elementos similares.
   3. c) La adecuación de los cierres de terrazas a un proyecto unitario.
4. 4. En edificaciones existentes cabrá exigir:
   1. a) La retirada de rótulos o elementos publicitarios instalados en fachada que incumplan la Ordenanza correspondiente o, en su caso, los criterios establecidos por la Comisión Municipal de Patrimonio.
   2. b) La retirada de elementos de instalaciones tales como antenas, equipos de aire acondicionado o cableado exterior.
5. 5. Sin perjuicio de la contribución del propietario del inmueble cabrá exigir a las obras en locales de planta baja el adecentamiento del conjunto de la fachada del edificio.

Artículo 1.3.7. Conservación Específica del Patrimonio Cultural

1. 1. La consideración de un inmueble o de sus elementos como Bien de Interés Cultural, su inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz o su inclusión en alguno de los Catálogos específicos del Plan General, comporta para sus propietarios la obligación de su conservación, protección y custodia, para asegurar su integridad y evitar su pérdida, destrucción o deterioro.
2. 2. Los propietarios de edificios y elementos incluidos en alguno de los Catálogos específicos del Plan General, deberán realizar las obras de conservación y adaptación necesarias para adecuarlos a las condiciones ambientales, estéticas, de seguridad, salubridad y ornato públicos exigidas en estas NN.UU.
3. 3. El coste de las obras necesarias para el cumplimiento del deber de conservación del patrimonio cultural, corresponde a los propietarios, poseedores y demás titulares de derechos reales, y a la Administración en la parte que, en su caso, le corresponda.
4. 4. Si la totalidad o parte de un edificio o elemento protegido fuera demolida, desmontada o alterada sin autorización expresa, el propietario o promotor está obligado a reponerlo conforme a sus características anteriores, sin perjuicio de las sanciones que procedan y sin que de la reconstrucción pueda derivarse un mayor aprovechamiento de la superficie y volumen edificado antes de la actuación.
5. 5. Los elementos catalogados podrán ser expropiados, por razones de utilidad pública o por incumplimiento de la función social de la propiedad, cuando el propietario hiciera uso indebido de los mismos o los pusiera en peligro de destrucción total o parcial o de deterioro grave.

Artículo 1.3.8. Deber de Rehabilitación

1. 1. El deber de rehabilitación será exigible en todo caso a los propietarios de:
   1. a) Los Bienes de Interés Cultural o inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
   2. b) Los edificios incluidos en Áreas de Rehabilitación, cuya rehabilitación forzosa prevea un plan especial o afectados por un programa o cualquier otro instrumento legal de rehabilitación de viviendas aprobado y en vigor.
   3. c) Los edificios sometidos a protección cautelar o sujetos a un procedimiento de catalogación.
2. 2. A los efectos de este artículo, las obras de rehabilitación tendrán por finalidad asegurar la estabilidad, durabilidad, funcionamiento, condiciones higiénicas y de accesibilidad de los edificios, contribuyendo al cumplimiento de los derechos reconocidos por Ley a las personas, especialmente a las que padezcan alguna discapacidad; dando cumplimiento a normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía y, en general, las encaminadas a dotar a los ciudadanos de una vivienda digna y adecuada, en la forma en se define en el artículo 2 de la Ley 1/2010 Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía. Asimismo, las obras de rehabilitación tendrán por finalidad mantener o recuperar, en su caso, el interés histórico o tipológico de sus elementos más significativos.

Artículo 1.3.9. Ordenes de ejecución de obras de conservación y mejora

1. 1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancias ciudadanas, podrá dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y reparación de edificios y construcciones deteriorados, en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, o cuando se pretenda la restitución de su aspecto originario, así como de cuantas otras actuaciones sean necesarias para el mantenimiento de terrenos, urbanizaciones, edificaciones e instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
2. 2. Si existe riesgo inmediato para la seguridad de personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente, o del patrimonio natural y cultural, el Ayuntamiento actuará de forma subsidiaria.
3. 3. El incumplimiento injustificado de la órdenes de ejecución facultará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de las siguientes medidas:
   1. a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado hasta el límite del deber normal de conservación regulado en el artículo 155.3 de la LOUA.
   2. b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afecto a la cobertura de los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, a los que se añadirán los intereses y gastos de gestión de las obras. Los costes de ejecución subsidiaria de las ordenes de ejecución y el importe de las multas coercitivas que se impongan podrán exigirse mediante el procedimiento administrativo de apremio.
   3. c) La expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso regulado en los artículos 151 y 152 de la LOUA que será instado, en su caso, antes de la declaración de ruina.

Artículo 1.3.10. Ordenes de ejecución de obras por motivos de interés estético o turístico

1. 1. Aún cuando no se deriven del presente Plan general o de sus instrumentos de desarrollo, el Ayuntamiento, por razones de interés estético o turístico, podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma en los casos siguientes:
   1. a) Fachadas visibles desde la vía pública, ya sea por su mal estado de conservación, presencia en ellas de cableado o elementos de instalaciones u ornamentos que degraden el paisaje urbano, por haberse transformado en espacio libre el uso del predio colindante, o por quedar la edificación por encima de la altura máxima y resultar medianerías al descubierto, si bien no podrán imponer remodelación de las fachadas exteriores.
   2. b) Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la vía pública.
2. 2. Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios, si estuvieran contenidas dentro del limite del deber de conservación que les corresponde o supusieran incremento del valor del inmueble, y hasta dónde este alcance, y se complementarán o se sustituirán económicamente y con cargo a fondos municipales cuando lo rebasaren y redunden en la obtención de mejoras de interés general.

Artículo 1.3.11. Contenido de las órdenes de ejecución

1. 1. Las órdenes de ejecución detallarán con la mayor precisión posible las obras y demás actuaciones necesarias para mantener o reponer las condiciones citadas en los artículos 1.3.6 y 1.3.7 y para subsanar las deficiencias advertidas, así como el plazo para iniciarlas y para cumplirlas, en atención a su entidad y complejidad. La orden de ejecución determinará si la entidad de las obras exige proyecto técnico y, en su caso, dirección facultativa.
2. 2. Previo al comienzo de las obras deberá aportarse, en el caso de exigirse proyecto técnico, hoja de encargo y dirección facultativa visados por el colegio profesional que corresponda. Una vez terminadas las obras se aportará el certificado final de obra, en caso de existir proyecto técnico, o certificado técnico o documento que lo sustituya cuando no sea necesario dicho proyecto, que justifique que las obras han sido ejecutadas correctamente.
3. 3. No obstante, cuando se ordene la ejecución de obras u otras medidas recomendadas en los certificados de inspección técnica de construcciones o en sus informes anexos, las órdenes pueden remitirse a lo dispuesto en los mismos.

Artículo 1.3.12. Procedimiento y efectos de las órdenes de ejecución

1. 1. El expediente para ordenar la ejecución de obras deberá iniciarse con el acta de inspección, o en su caso informe técnico, en el que se contengan las deficiencias, desperfectos o daños atentatorios a la seguridad, salubridad u ornato públicos. Las órdenes de ejecución se dictarán previa audiencia a los propietarios afectados e informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales, así como del órgano competente en materia de patrimonio cultural cuando se afecte a un Bien de Interés Cultural, declarado o en proceso de declaración, o a bienes inmuebles de catalogación general incluidos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.
2. 2. El Ayuntamiento podrá ejecutar de forma inmediata, sin necesidad de previa audiencia al interesado y a costa de éste, cuantas medidas de seguridad fueran estrictamente necesarias si, de las actuaciones realizadas, resultase riesgo inminente para las personas o bienes que pudiera producirse durante la tramitación del expediente. La orden de ejecución que se adopte dispondrá lo que proceda sobre las medidas de seguridad adoptadas. Dichas medidas podrán adoptarse igualmente durante la suspensión del plazo de ejecución de la orden si existiera.
3. 3. La orden de ejecución, una vez dictada y notificada de acuerdo con las normas procedimentales generales, legitima la ejecución de las mismas, eximiendo de la obligación de obtener licencia de obras.
4. 4. Durante la ejecución de las obras los propietarios podrán:
   1. a) Proponer alternativas técnicas que garanticen el cumplimiento del objeto de la orden.
   2. b) Solicitar la declaración de ruina.
   3. c) Solicitar razonadamente la concesión de una prórroga.
   4. d) Solicitar la ayudas económicas a que tengan derecho según el régimen de protección del inmueble.
5. 5. En los casos citados en las letras a) y b) del apartado anterior se suspende el cómputo del plazo de ejecución de la orden, que se reanuda a partir de la notificación por la cual se acepte o rechace la propuesta o solicitud.
6. 6. En caso de urgencia por peligro inminente, el trámite de audiencia se dará por cumplido con el acta de inspección. Cuando exista peligro inminente de daños a personas o bienes, las órdenes de ejecución deben cumplirse de modo inmediato en la forma en que se determine en las propias órdenes, pero sin que ello implique en ningún caso la demolición, ni siquiera parcial, de Bienes de Interés Cultural (declarados o en proceso de declaración), inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía o incluidos en el Catálogo del PGOU.
7. 7. Las obras y demás actuaciones señaladas en las órdenes de ejecución se realizarán con cargo a los propietarios de los inmuebles afectados, salvo que su importe supere el límite del deber de conservación, correspondiendo en ese caso su exceso al Ayuntamiento.
8. 8. El incumplimiento de la orden de ejecución en el plazo voluntario prescrito determinará la adopción de las medidas contempladas en la LOUA y, en su caso, en los Reglamentos que la desarrollen.

Artículo 1.3.13. Inspección Técnica de Edificaciones y de Locales

Los propietarios de construcciones y edificaciones deberán realizar una inspección técnica de las mismas conforme a las exigencias de la Ordenanza Municipal de Inspección Técnica de Edificaciones.

Esta obligación se extiende a los propietarios de locales comerciales, en cumplimiento de lo estipulado en la Ordenanza Municipal de Locales Comerciales.

Artículo 1.3.14. Estado Ruinoso de las Edificaciones

1. 1. Cuando alguna construcción o parte de ella se encontrara en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, declarará esta situación, acordando la demolición total o parcial del inmueble. Los edificios situados en el ámbito del Conjunto Histórico, así como los Bienes de Interés Cultural, los inmuebles incluidos en el Catálogo General del PHA y los edificios incluidos en el Catálogo del PGOU se regirán por lo establecido en el artículo 1.3.18. En el caso de edificios situados en el entorno de Bienes de Interés Cultural, será preceptiva la notificación de la apertura y resolución del expediente de ruina a la Administración competente en materia de patrimonio histórico
2. 2. La incoación de expediente de ruina requerirá la audiencia previa del propietario y usuarios del edificio, salvo en casos de inminente peligro.
3. 3. La declaración de ruina producirá la inclusión automática del inmueble en el Registro de Solares y Edificaciones Ruinosas.
4. 4. Procederá la declaración de ruina cuando concurran las circunstancias establecidas en el art. 157 de la Ley 7/2002 (L.O.U.A.)
5. 5. Si existiera urgencia en la ejecución de obras de afianzamiento o demolición, o peligro en la demora por encontrarse el edificio o parte del mismo en situación de ruina inminente, el Ayuntamiento dispondrá por motivos de seguridad lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de sus ocupantes. En el caso de intervenciones en edificios situados en el entorno de Bienes de Interés Cultural será precisa la obtención de la autorización prevista en el artículo 33 de la Ley 14/2007 de Patrimonio Histórico de Andalucía previamente a la actuación. El Ayuntamiento ejercerá la acción sustitutoria en caso de incumplimiento por parte del propietario.

Artículo 1.3.15. Agotamiento estructural

1. 1. Se considerará que se ha producido un agotamiento generalizado de los elementos estructurales o fundamentales del edificio, con peligro cierto y constatado de derrumbe, cuando existan daños cuya reparación implique la reconstrucción de elementos estructurales de extensión superior a 1/3 de la totalidad de la misma.
2. 2. Se consideran elementos estructurales aquellas partes de la edificación que ejerzan un misión portante y resistente técnicamente reconocida.
3. 3. La determinación de la extensión a que se refiere el párrafo 1 de este artículo se llevará a cabo mediante:
   1. a) La relación pormenorizada de los elementos estructurales de la edificación, con expresión de su cuantía en las unidades métricas habituales y de la proporción de cada uno en ración con el total, expresada en forma porcentual.
   2. b) La proporción de cada uno de los elementos que deba ser reconstruido, expresada igualmente en forma porcentual.
   3. c) Se precisará la extensión de los daños a reparar mediante la suma de los productos de los porcentajes de cada elemento a reconstruir a que se refieren los anteriores apartados a) y b).

Artículo 1.3.16. Situación de ruina inminente

Una construcción se encuentra en situación de ruina inminente cuando concurran en ella las siguientes circunstancias:

1. a) La gravedad, evolución y extensión de los daños que la afectan son de carácter irreversible.
2. b) La puesta en práctica de medidas de seguridad para el mantenimiento de la construcción resulta inútil y arriesgada.
3. c) La demora en los trabajos de demolición implica un peligro real para las personas.

Artículo 1.3.17. Obligación de demoler

La declaración en estado ruinoso de una edificación o de parte de la misma constituye al propietario en la obligación de demoler, parcial o totalmente, la edificación en el plazo que se señale, sin perjuicio de la exigencia de las responsabilidades de todo orden en que pudiera haber incurrido como consecuencia del incumplimiento del deber de conservación o negligencia en el cumplimiento del mismo, salvo los edificios situados en el ámbito del Conjunto Histórico, declarados Bienes de Interés Cultural, inscritos en el Catálogo General del PHA o incluidos en el Catálogo del presente PGOU.

Artículo 1.3.18. Declaración de Ruina en Edificios Catalogados o situados en el ámbito del Conjunto Histórico.

1. 1. Los edificios, elementos, instalaciones o conjuntos catalogados cuya rehabilitación resulta forzosa quedarán exceptuados del régimen común de declaración de ruina, dirigiéndose por las siguientes normas:
   1. a) Quedarán enervados los efectos relativos a la demolición cuando se hallen en estado ruinoso hasta tanto se proceda a la aprobación del proyecto de rehabilitación. En todo caso se adoptarán las medidas urgentes para mantener la estabilidad y seguridad del edificio y evitar los daños a personas y bienes.
   2. b) En la misma resolución que se decida sobre la situación de ruina, se emitirá pronunciamiento sobre el cumplimiento o no de los deberes de conservación exigibles al propietario.
   3. c) Cuando se haya constatado que el edificio presenta deficiencias que lo hagan merecedor de una declaración de ruina, la Administración podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva
   4. d) De ordenarse la realización de las obras de rehabilitación y el particular no presentase el proyecto de intervención en el plazo otorgado al efecto o no ejecutase las obras en el plazo establecido en el proyecto autorizado, la Administración acordará la ejecución subsidiaria y con carácter urgente, de las obras imprescindibles para mantener la estabilidad, y declarará el incumplimiento del deber de rehabilitar, y procediendo a la sustitución del propietario incumplidor para acometer la rehabilitación definitiva mediante agente rehabilitador.
   5. e) Constatado el estado ruinoso de un edificio catalogado, el proyecto de intervención concretará los elementos cuya demolición se hace imprescindible para garantizar la seguridad y procederá a la definición de las medidas a adoptar para la conservación de los valores del edificio que han motivado su catalogación.
   6. f) La Delegación de Urbanismo notificará a la Administración competente en materia de patrimonio histórico la incoación y resolución de los expedientes de ruina que afecten a bienes inmuebles catalogados. En los casos de expedientes que afecten a edificios catalogados, se solicitará informe a la citada Administración sobre el interés histórico-artístico del edificio en cuestión, y la posibilidad de su inclusión en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz; sin dicho informe no podrá resolverse el expediente abierto. La eventual demolición total del inmueble necesitará la autorización previa de la Administración competente en materia de patrimonio histórico.
   7. g) Serán exigibles las normas generales sobre presentación de documentación que debe acompañar a la solicitud de declaración de ruina.
   8. h) En la vista de inspección se tomarán las fotografías pertinentes para verificar el estado del inmueble así como para realizar el inventario de elementos a conservar o que deban ser objeto de reposición. Dicho inventario deberá constar en el informe técnico municipal que sirva para la declaración de ruina, aún cuando esta sea inminente.
2. 2. En el caso de bienes afectados por inscripción en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, se estará a lo dispuesto en la Ley de Patrimonio Histórico Español y en la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, de Patrimonio Histórico de Andalucía. En consecuencia, deberá notificarse la apertura y resolución de los expedientes de ruina a la Consejería competente en materia de Patrimonio Histórico, cuya autorización deberá recabarse si fuera necesario adoptar medidas de seguridad y evitar daños a las personas. En este tipo de bienes, la firmeza de la declaración de ruina no llevará aparejada la autorización de demolición de los mismos.
3. 3. La demolición ilegal, la ruina sobrevenida o la provocación de ruina por abandono, negligencia o incumplimiento de una orden de ejecución de los edificios incluidos en los Catálogos específicos que complementan al Plan General, comportará la obligación de su reedificación total o parcial con idénticos parámetros a los de la edificación catalogada, todo ello con independencia de las sanciones que, en su caso, resulten pertinentes.
4. 4. La declaración de ruina de un edificio catalogado en el que se constate el incumplimiento del deber de conservar, es causa de expropiación o de sustitución del propietario incumplidor para la aplicación de la ejecución forzosa de la rehabilitación.
5. 5. La declaración de ruina de inmuebles no catalogados situados dentro del Conjunto Histórico estará a lo dispuesto en los artículos 33 y 37 de la Ley 14/2007 de Patrimonio Histórico de Andalucía.
6. 6. En el supuesto de ruina inminente, la entidad que hubiera incoado expediente de ruina deberá adoptar las medidas necesarias para evitar el peligro de daños a las personas, previa autorización de la Delegación Provincial de la Consejería de Cultura. Las medidas que se adopten no podrán incluir más demoliciones que las estrictamente necesarias y se atendrán a los términos previstos en la citada autorización.

Artículo 1.3.19. Situaciones de Fuera de Ordenación

En aplicación del apartado b) del artículo 34 de la LOUA y de su disposición adicional primera, el Plan General regula el régimen aplicable a las construcciones, edificaciones, instalaciones, usos y actividades existentes con anterioridad a su entrada en vigor y que resultan disconformes con la ordenación o determinaciones en él propuestas distinguiendo dos situaciones: fuera de ordenación y fuera de ordenanza.

Artículo 1.3.20 Edificios Fuera de Ordenación

1. 1. Se encuentran en situación de fuera de ordenación las edificaciones, instalaciones o construcciones que resultan totalmente incompatibles con la ordenación definida en el Plan, que declara expresamente fuera de ordenación las edificaciones o instalaciones siguientes:
   1. a) Las que ocupen suelo calificado como viario o espacios libres y zonas verdes de sistema general o local.
   2. b) Los que estén destinados a usos incompatibles con la calificación de equipamiento.
   3. c) Los destinados a usos incompatibles con la protección del medio natural, el medio ambiente, o con las disposiciones vigente en materia de seguridad y salubridad, cuyas deficiencias no puedan resolverse con medidas correctoras.
   4. d) En suelo no urbanizable de especial protección se consideran fuera de ordenación las construcciones e instalaciones que alberguen usos incompatibles con las cualidades del medio que justifican la protección.
   5. e) Los actos de uso del suelo, en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de la cuales no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo legalmente establecido para incoar el procedimiento de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado.
2. 2. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.
3. 3. Las construcciones o instalaciones que no puedan alcanzar unas condiciones correctas de seguridad para sí mismas y para el entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para las personas y bienes, podrán ser declarados fuera de ordenación, forzándose la erradicación del uso y el cierre de la instalación.

Artículo 1.3.21. Edificios y Elementos Fuera de Ordenanza

1. 1. Están incluidos en la situación de fuera de ordenanza aquellos edificios, partes del mismo, elementos de los locales o instalaciones, que no incurran en alguno de los supuestos definidos en el artículo anterior, pero que son parcialmente incompatibles con la ordenación prevista en el Plan por concurrir en ellos alguna de las circunstancias siguientes:
   1. a) Encontrarse fuera de línea.
   2. b) Ser la altura de la edificación, el fondo edificable o la superficie edificada superiores a los autorizados por el Plan.
   3. c) Estar destinados a un uso expresamente prohibido.
   4. d) Atentar contra los valores del patrimonio cultural, monumentos, bienes declarados de interés cultural o conjuntos de protección especial por tener exceso de volumen o altura, o por su configuración en relación al entorno en que se ubiquen.
   5. e) Ocupar patios de manzana o parcela cuyo perímetro definidos en el Plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano mediante línea de edificación.
   6. f) Ocupar espacios libres de parcela, cuando dichos espacios se encuentren calificados como tales en el Plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, siempre que el uso o características de la edificación sea incompatible con las determinaciones del Plan para el uso pormenorizado de espacios libres, o no puedan adaptarse a las mismas.
   7. g) Ocupar la planta baja de patios principales o galerías de inmuebles catalogados o pertenecientes a la ordenanza de zona Casco Histórico.
   8. h) Estar recogidos como elementos a demoler en las fichas del Catálogo.
   9. i) Ser contrarios a las condiciones estéticas y normativa de protección del paisaje urbano contempladas en la Ordenanza de Zona del Casco Histórico y en el Título 4 de estas NN.UU para los ámbitos y edificios incluidos en el Catálogo.
   10. j) Estar incluidos en unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado.
   11. k) Incumplir las condiciones establecidas en la licencia urbanística o de actividad que ampare su ejecución o implantación.
2. 2. En los edificios fuera de ordenanza solo son admisibles los cambios de uso que conlleven su adaptación a las determinaciones del Plan.
3. 3. En los edificios fuera de ordenanza son admisibles las obras de conservación y mantenimiento, así como las obras de consolidación que permitan el mantenimiento temporal del uso. La ejecución de obras de consolidación o reposición requerirá renuncia expresa al incremento del valor expropiatorio. No serán admisibles las obras que supongan:
   1. a) La sustitución de elementos de las redes de instalaciones, en cuantía superior al 25% del presupuesto de ejecución material correspondiente al coste de la ejecución del conjunto de la instalación, valorado a su precio actual.
   2. b) La sustitución de elementos de estructura o fábricas en más de un 25% de su superficie.
   3. c) Un coste de ejecución material superior al 40% del valor de reposición del inmueble.
   4. d) La utilización de medios técnicos extraños a la práctica constructiva normal.
4. 4. Excepcionalmente cabrá autorizar, en parcelas o edificios situados en unidades de ejecución, obras de rehabilitación o reestructuración vinculadas a la nueva implantación de usos acordes con la ordenación prevista, siempre que de las mismas no devenga lesión a los legítimos intereses de otros propietarios de la unidad de ejecución, demoras en el cumplimiento de los plazos establecidos u otros perjuicios para la ejecución de las determinaciones del planeamiento. Estas obras no podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación y su realización estará supeditada, en su caso, a la aceptación de las mismas por la Junta de Compensación o entidad gestora de la unidad de ejecución.

CAPITULO 4. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN

Artículo 1.4.1. Órganos Actuantes

1. 1. El desarrollo y ejecución del Plan corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de la colaboración de los particulares, con arreglo a lo establecido en la legislación urbanística y en estas Normas.
2. 2. La Administración Central o Autonómica desarrollarán las infraestructuras, servicios y equipamientos, cuya ejecución tengan atribuida dentro de sus respectivas competencias.

Artículo 1.4.2. Instrumentos de Desarrollo y Ejecución del Plan

1. 1. Con arreglo a lo establecido en la legislación urbanística, el Plan General se desarrollará mediante los siguientes tipos de instrumentos:
   1. a) De planeamiento, categoría en que se incluyen los Planes Parciales y Planes Especiales.
   2. b) Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.
   3. c) De gestión, tales como los procedimientos de delimitación de unidades de ejecución, proyectos de expropiación, parcelación y reparcelación, mediante los cuales se detalla la gestión del Plan.
   4. d) De ejecución, categoría en que se incluyen los proyectos de urbanización, de obra pública y de edificación, que permiten la ejecución material de las determinaciones del planeamiento.
2. 2. Los instrumentos de planeamiento, de ordenación y de gestión, se atendrán en su formación, determinaciones y contenido, a lo establecido en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local, en la Ley de Expropiación Forzosa y en las Ordenanzas Municipales que puedan promulgarse.
3. 3. Los instrumentos de ejecución se atendrán en su contenido a las condiciones que establezcan la legislación sectorial y las Ordenanzas Municipales.
4. 4. Los planes parciales y especiales que desarrollen el Plan General ajustarán en lo posible su regulación a lo establecido en los Títulos 2 y 3 de estas Normas.

Artículo 1.4.3. Formulación del Planeamiento

1. 1. Los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle que puedan formularse en desarrollo de este Plan General, podrán ser de iniciativa privada o pública, excepto los que conlleven operaciones de reforma interior o el planeamiento especial de suelo de sistemas generales, cuya iniciativa será necesariamente pública.
2. 2. Los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución, podrán tramitarse paralela o simultáneamente.
3. 3. Los instrumentos de planeamiento y ejecución que desarrollen este Plan General incorporarán, con el suficiente grado de detalle que garantice su efectividad, las medidas correctoras y protectoras de carácter ambiental propuestas tanto en el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental como en la Evaluación de Impacto Ambiental. Para ello:
   1. a) Las medidas susceptibles de incluirse en el presupuesto del plan o proyecto se tratarán como unidad de obra y tendrán partida presupuestaria.
   2. b) Las medidas no susceptibles de valoración se incluirán en los pliegos de prescripciones técnicas y, en su caso, económico – administrativas.
4. 4. El incumplimiento por parte de la iniciativa privada o pública no municipal de los plazos previstos en el Programa para desarrollo del Plan, facultan al Ayuntamiento para asumir subsidiariamente el desarrollo, gestión y ejecución del Plan, en el ámbito en que se haya producido el incumplimiento.

Artículo 1.4.4. Ejecución del planeamiento

La ejecución del Plan se realizará:

1. a) Por intervenciones singulares que podrán afectar a los sistemas generales y a elementos aislados.
2. b) Por unidades de ejecución completas con arreglo a los sistemas de actuación previstos en la Ley.
3. c) Las actuaciones aisladas en suelo urbano y los sistemas generales podrán ejecutarse mediante expropiación u ocupación directa, sin perjuicio de las cesiones que corresponda realizar con arreglo a la legislación urbanística, el planeamiento o los convenios que en su caso se celebren.

Artículo 1.4.5. Sistemas de Actuación

El sistema de actuación que, en su caso, establezca la correspondiente ficha del ámbito de gestión del presente Plan General, podrá modificarse con arreglo al procedimiento establecido en la ley para su determinación. La aplicación de los diversos sistemas se realizará de acuerdo a lo previsto en la legislación vigente.

Artículo 1.4.6. Reparcelaciones

Los instrumentos de reparcelación se elaboraran con arreglo a los previsto en la legislación vigente, redactándose a escala mínima 1:1000.

Artículo 1.4.7. Obras de urbanización

1. 1. Corresponde al Ayuntamiento la redacción de los proyectos de urbanización de los polígonos o unidades de ejecución en que se haya fijado el sistema de actuación por cooperación. Con el fin de ejecutar la obra de urbanización, el Ayuntamiento podrá crear una empresa urbanizadora o constituir una sociedad mixta con los propietarios de terrenos integrados en el ámbito de actuación. Los propietarios podrán asimismo constituirse en una asociación administrativa de cooperación, de conformidad con la legislación.
2. 2. Los gastos de redacción del proyecto y de ejecución de las obras en el sistema de cooperación corresponden, en todo caso, a los propietarios de suelo del ámbito, por sí mismos o a través de la entidad urbanística colaboradora, y siempre a través de estas entidades cuando sea obligatoria su constitución.
3. 3. En los polígonos o unidades a ejecutar por el sistema de compensación, corresponde a la Junta de Compensación encargar y sufragar el correspondiente proyecto de urbanización. No obstante, el Ayuntamiento podrá redactar el proyecto y ejecutar las obras de urbanización si así establece mediante convenio entre las partes, siendo a cargo de la Junta de Compensación el importe total de las actuaciones.

Artículo 1.4.8. Registro de Cargas reales y Limitaciones de la Propiedad

1. 1. El Ayuntamiento dispondrá de un Registro público de cargas reales y limitaciones de la propiedad, en el que se anotarán las siguientes situaciones:
   1. a) Las ordenes de ejecución o de rehabilitación para el ejercicio del derecho de conservación. La anotación se mantendrá hasta la correcta ejecución de la orden.
   2. b) Las ordenes de restauración de la legalidad urbanística, en tanto no sean ejecutadas.
   3. c) Las limitaciones del derecho de propiedad derivadas del planeamiento.
2. 2. En el Registro figurarán al menos los siguientes datos:
   1. a) Identificación del inmueble.
   2. b) Referencia al expediente que motiva la inscripción en el Registro.
   3. c) Identificación del sujeto pasivo que origina la inscripción.

Artículo 1.4.9. Registro de Solares y Edificios Ruinosos

El Ayuntamiento constituirá un Registro público de solares y edificios ruinosos, en el que se hará constar al menos los siguientes datos:

1. a) Identificación de la finca.
2. b) Identificación del propietarios
3. c) Relación de inquilinos, arrendatarios y ocupantes del inmueble.
4. d) Cédula urbanística del terreno.
5. e) Cargas, gravámenes y situaciones inscritas en el Registro de la Propiedad.
6. f) Valor urbanístico del terreno.
7. g) Precio del terreno, precios máximos de venta o arrendamiento y plazos máximos de ejecución de urbanización y edificación.
8. h) En su caso acuerdo municipal que declare incumplidos el deber o deberes urbanísticos de que se trate.
9. i) Referencia al expediente que se haya tramitado.

Artículo 1.4.10. Registro de Estado de la Edificación

1. 1. El Ayuntamiento, a fin de la mejor garantía del derecho a una vivienda digna y adecuada, de contar con la información necesaria para el desarrollo del Plan Municipal de Vivienda y Suelo, de favorecer las acciones de rehabilitación y renovación precisas para un medio urbano sostenible, de propiciar el estado de seguridad y salubridad de los locales, viviendas y establecimientos, de contribuir a la transparencia y eficacia de los actos administrativos y de contribuir al mejor funcionamiento del mercado inmobiliario establecerá un registro público del estado de la edificación.
2. 2. Dicho registro se organizará en tres apartados:
   1. a) Registro de Estado de los Edificios.
   2. b) Registro de Estado de los Establecimientos y Locales.
   3. c) Registro Estado de las Viviendas.
3. 3. Los Registros contendrán como mínimo los siguientes datos:
   1. a) Situación del edificio, local o vivienda.
   2. b) Características generales del edificio, local o vivienda.
   3. c) Identificación de propietarios y arrendatarios.
   4. d) Fecha de las inspecciones municipales realizadas y/o fecha de la Inspección Técnica de Edificios.
   5. e) Anomalías y deficiencias detectadas, así como referencia al expediente que se haya tramitado. En el caso de las viviendas, deberá indicarse si cumplen los requisitos establecidos en los artículos 2 y 3 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda de Andalucía.
   6. f) En su caso acuerdo municipal que declare incumplidos el deber o deberes urbanísticos de que se trate, del cual cabrá notificar al Registro de la Propiedad.

Artículo 1.4.11. Registro de Transferencias de Aprovechamiento

1. 1. El Ayuntamiento dispondrá de un Registro de Transferencias de Aprovechamiento en el que se inscribirán, al menos, los siguientes actos:
   1. a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamiento urbanístico celebrados entre particulares.
   2. b) Los acuerdos de transferencias de aprovechamiento urbanístico celebrados entre la Administración y los particulares.
   3. c) Los acuerdos de aprobación de reservas de aprovechamiento, así como su posterior materialización o compensación sustitutiva.
2. 2. La inscripción requerirá la acreditación previa de la propiedad de la parcela a la que se refiera la transferencia, así como la conformidad de aquellos a cuyo favor figuren cargas.

CAPITULO 5. PROTECCIONES Y SERVIDUMBRES

Artículo 1.5.1. Servidumbres

1. 1. Todos los terrenos colindantes con bienes demaniales estarán sujetos a las limitaciones de uso que establezca la legislación sectorial.
2. 2. La regulación relativa a servidumbres es una limitación al uso de los predios que, por derivar de legislación de ámbito estatal o autonómico, prevalece sobre las condiciones establecidas en la normativa de zona.

Artículo 1.5.2. Servidumbre de Carreteras

1. 1. Las zonas de dominio público, de afección, servidumbres, separación de edificaciones e instalaciones serán las establecidas en la Ley 25/1998 de Carreteras y en los Reglamentos y Órdenes que la desarrollan para las carreteras pertenecientes a la Red de Interés General del Estado, y por la Ley de Carreteras de la Comunidad Autónoma Andaluza para la red regional.
2. 2. Cualquier actuación en la zona de servidumbre y afección requerirá la previa licencia del órgano administrativo del que dependa la carretera. Cuando esta discurra por zona urbana, la autorización de usos y obras corresponde al Ayuntamiento previo informe del titular de la vía.
3. 3. El plano 3.4.3. Afecciones legales. Transporte e infraestructura refleja la servidumbre de carreteras en el momento de redacción del Plan, primando la servidumbre que sea de aplicación en cada momento con arreglo a la legislación sectorial.

Artículo 1.5.3. Servidumbre de pasillos eléctricos

No podrán realizarse construcciones, ni siquiera provisionales, dentro de los siguientes anchos de calles de reserva:

Artículo 1.5.4. Protección del dominio público marítimo terrestre

Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 1.5.5. Servidumbre de Infraestructuras Básicas

1. 1. Las servidumbres de cada instalación se ajustarán a los reglamentos y disposiciones que promulguen los organismos e instituciones competentes.
2. 2. A estos efectos, salvo que la normativa sectorial establezca otras condiciones, se adoptarán como valores mínimos:
   1. a) En grandes canalizaciones de servicio, 10 metros a cada lado de la franja que determina el trazado. En orden a la aplicación de esta servidumbre, se consideran grandes canalizaciones de servicio aquellos sistemas que, o bien recogen un gran número de trazados en su interior, o bien suponen una gran instalación de carácter singular.
   2. b) En otro tipo de conducciones e infraestructuras de servicio urbano, 5 metros a cada lado de la franja que determina el trazado.

Artículo 1.5.6. Servidumbre de depuradoras

1. 1. En el entorno de la Estación Depuradora de Aguas Residuales cabrá la implantación de instalaciones y edificaciones destinadas a usos de transporte y comunicaciones e infraestructuras y servicios urbanos, sin otras limitaciones que las impuestas por la clasificación o calificación del suelo.
2. 2. Las construcciones de carácter definitivo destinadas a otros usos admisibles según la clasificación y calificación del suelo deberán separarse una distancia mínima de 500 metros medidos desde el cerramiento de la EDAR.

Artículo 1.5.7. Servidumbre ferroviaria

1. 1. La actuación en las fincas colindantes con la línea férrea respetará las limitaciones impuestas por la Ley 39/2003 del Sector Ferroviario y por su reglamento. Los planos correspondientes reflejan los suelos integrados en el sistema general ferroviario y la zona de dominio público de:
   1. a) 5 metros medidos desde la arista exterior de la explanación en suelo urbano consolidado
   2. b) 8 metros desde la arista exterior de la explanación en el resto de suelos.
2. 2. El plano de ordenación 3.4.3. Afecciones legales. Transporte e infraestructuras, refleja la servidumbre ferroviaria en el momento de redacción del Plan, así como las restantes afecciones del sistema general ferroviario marcando la zona de protección de:
   1. a) 8 metros en suelo urbano consolidado.
   2. b) 70 metros en el resto de suelos.
3. 3. Las solicitudes de licencia de obras o de instalaciones fijas en las zonas de dominio público y protección requiere informe vinculante del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias.
4. 4. En suelo no urbanizable las construcciones o instalaciones admisibles se situarán a más de 50 metros de la arista exterior más próxima a la plataforma ferroviaria.
5. 5. En suelo urbano el límite de la edificación se ajustará a las alineaciones urbanísticas, que respetan la protección del dominio público ferroviario.
6. 6. El canal ferroviario se mantendrá vallado y libre de cruces en superficie.

Artículo 1.5.8. Servidumbre acústica

En tanto no se haya elaborado el oportuno Mapa de Ruidos del término municipal, se consideran con carácter provisional áreas de servidumbre acústica las delimitadas en el Anexo de Zonificación y Delimitación de Áreas Acústicas de esta Revisión.

En tanto no se apruebe el mapa acústico, dichas áreas quedan sujetas a lo establecido en la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1367/2007, que desarrolla el contenido de la Ley 37/2003 del Ruido en lo referente a zonificación acústica, así como en los aspectos que sean de aplicación del Decreto 326/2003 por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica de Andalucía.

Artículo 1.5.9. Servidumbre Aeronáutica

Conforme al artículo 8 del Decreto 584/72, de 24 de febrero, de Servidumbres Aeronáuticas y a las modificaciones introducidas al mismo por los decretos 2490/74 y RD 1541/2003, requerirá informe de la Dirección General de Aviación Civil la ejecución de cualquier construcción, instalación o estructura, incluidos los medios necesarios para su ejecución, que se eleve a una altura superior a 100 metros sobre el nivel del mar.

Artículo1.5.10. Protección de los Espacios Naturales

La tramitación de licencias para actuaciones ubicadas en el Parque Natural de la Bahía de Cádiz se regirá por lo establecido en el artículo 16 de la Ley 2/89, de 18 de julio, por la que se aprueba el inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía, requiriendo informe preceptivo de la Consejería de Medio Ambiente.