Artículo 2.0. Determinaciones Generales

1. 1. Son condiciones básicas de la edificación las que deben satisfacer los edificios, en sí mismos o en su relación con el entorno, independientemente del uso a que se destinen.
2. 2. El Plan General estructura la regulación de las condiciones básicas de la edificación agrupándolas en los siguientes tipos:
   1. a) Condiciones tipológicas: Son aquellas referidas a la posición, forma y volumen de los edificios y a la parcela que los sirve de soporte.
   2. b) Condiciones de calidad de utilización: Establecen las condiciones mínimas que deben reunir las construcciones en orden a su salubridad, habitabilidad, accesibilidad, sostenibilidad y seguridad.
   3. c) Condiciones estéticas: Son las que regulan la apariencia de los edificios.
3. 3. Las condiciones básicas de la edificación reguladas en este Título serán de aplicación en obras de nueva planta o ampliación, así como en obras de reestructuración y rehabilitación, salvo que en este último caso no fuera oportuna la exigencia de su cumplimiento por lo moderado de la intervención.
4. 4. Las condiciones básicas de edificación son complementarias de las condiciones particulares de los usos y de las ordenanzas de zona. El planeamiento de desarrollo, los proyectos de urbanización y los proyectos de obras, justificarán expresamente el cumplimiento de las condiciones básicas que les sean de aplicación.

   Las condiciones establecidas en estas Normas Urbanísticas son, asimismo, complementarias de las definidas en la normativa sectorial y supramunicipal de aplicación, sea vigente o sobrevenida, y en particular con el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas de Accesibilidad en las Infraestructuras, el Urbanismo, la Edificación y el Transporte en Andalucía (RNAIUETA) y con el RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). Las referencias a legislación corresponden a la vigente en el momento de aprobación del Plan General, entendiéndose que deben considerarse sustituidas por sus ulteriores modificaciones o cambios normativos. En caso de dudas en la aplicación de condiciones concurrentes primará:

   1. a) Lo establecido en estas Normas en las determinaciones relativas a edificabilidad, posición en el edificio o parcela y relación con el espacio público.
   2. b) Lo establecido en la legislación sectorial en lo relativo a condiciones de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.

CAPITULO 1. CONDICIONES TIPOLÓGICAS

Artículo 2.1.1. Referencias a Tipos Edificatorios

El Plan General emplea las siguientes definiciones de tipologías edificatorias:

Artículo 2.1.2. Tipos de Obras

El Plan General distingue los siguientes tipos de obras:

1. 1. Obras en edificios existentes
2. 2. Obras de demolición
3. 3. Obras de nueva edificación

Artículo 2.1.3. Obras en Edificios Existentes

1. 1. Son aquellas que se efectúan en un edificio, sin alterar la posición de la envolvente del edificio excepto las salvedades indicadas en estas Normas. Según afecten a todo el edificio o parte del mismo tendrán carácter general, parcial o puntual.
2. 2. A efectos de la aplicación de estas Normas se entiende por:
   1. a) Envolvente del edificio, el conjunto de sus fachadas y cubiertas, con la excepción de los que delimitan patios cerrados cuya superficie sea inferior en un 50% de la exigida para ellos por la normativa de patios del Plan General. Los patios principales de las tipologías tradicionales del Casco Antiguo tienen carácter de fachada.
   2. b) Características morfológicas o morfología del edificio, su composición volumétrica general, configuración general de las plantas, elementos comunes y núcleos de comunicación vertical y disposición de la estructura general.
3. 3. Se incluyen dentro del concepto de Obras en edificios existentes los tipos que a continuación se enumeran, que podrán darse individualmente o asociados entre sí:
   1. a) Restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio o parte del mismo a sus condiciones o estado original, que deberá estar debidamente documentado. Las obras de restauración podrán incluir las obras complementarias que coadyuven al cumplimiento de su objeto principal. Se incluyen dentro de este tipo de obras la eliminación de elementos extraños añadidos a las facha-das y cubiertas, la recuperación de cornisas y aleros desaparecidos, la recuperación de ritmos y proporciones de huecos en fachada, la recuperación de revocos originales o la reposición de molduras y ornamentos. Las obras de restauración podrán incluir la reparación y sustitución puntual de elementos de estructura e instalaciones, siempre que no se alteren las características morfológicas originales del edificio.
   2. b) Conservación: Tienen por finalidad mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas.
   3. c) Consolidación: Tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos estructurales dañados, a fin de garantizar la estabilidad de la construcción, pudiendo comportar modificaciones menores de su estructura y distribución.
   4. d) Rehabilitación: Se incluyen en este concepto:
      • · Las obras de adecuación funcional que proporcionen al edificio o local condiciones suficientes de acceso, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico o acústico, redes generales de instalaciones de agua, saneamiento, electricidad, gas o telecomunicación, o que doten de ventilación, iluminación natural y aireación, cuando afecten a la totalidad del edificio o local , o se ejecuten de forma combinada y simultánea varias obras de conservación, se considerará rehabilitación.
      • · Las obras de adecuación estructural que garanticen la seguridad de la estructura del edificio cuando afecten a la totalidad del mismo.
      • · Las obras para ahorrar consumo energético o para adaptar la edificación a la normativa vigente o sobrevenida en materia de agua, gas, electricidad, protección contra incendio, saneamiento o accesibilidad.
      • · Las obras para conseguir condiciones mínimas de superficie útil de las distintas piezas habitables.
      • · Las obras de rehabilitación pueden modificar la distribución interna de los locales o viviendas , así como alterar puntualmente las características morfológicas del edificio. Podrán contemplar la apertura de huecos y la modificación de los existentes.
   5. e) Reestructuración: Son aquellas que afectan sustancialmente a las características morfológicas del edificio, pudiendo cambiar el nivel de los planos de forjado, modificar la posición y características de los elementos comunes y núcleos de comunicación vertical, y alterar la envolvente del edificio abriendo patios o modificando los existentes. En función de de la intensidad de la intervención se distinguen los siguientes tipos:
      • · Reestructuración parcial: Cuando las obras se realicen sobre parte de los locales o plantas del edificio.
      • · Reestructuración general: Cuando las obras afectan a la totalidad del edificio, pudiendo alcanzar su vaciado interior con mantenimiento de las fachadas visibles desde la vía pública y, en su caso, las que formen los patios principales. Las obras de reestructuración general con vaciado interior y mantenimiento de fachada están sujetas al cumplimiento integro de las condiciones de obras de nueva edificación. Las obras de remodelación que conlleven incremento de la superficie edificada no podrán rebasar la edificabilidad máxima permitida en la ordenanza de zona. Salvo que el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano establezca otras condiciones, la envolvente del edificio reestructurado no podrá exceder la del edificio objeto de reestructuración.
   6. f) Obras exteriores: Son aquellas que afectan, de forma puntual o limitada, a la envolvente del edificio, modifican-do su configuración sin afectar a la volumetría.

Artículo 2.1.4. Obras de Demolición

Tienen por objeto la demolición total o parcial de un edificio. A tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 14/2007 de Patrimonio Histórico de Andalucía, las demoliciones que afecten a inmuebles integrantes del entorno de Bienes de Interés Cultural o incluidos en el Conjunto Histórico, exigirán la autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico.

Artículo 2.1.5. Obras de Nueva Edificación

Se incluyen en este concepto los siguientes tipos de obra:

1. a) Obras de reconstrucción: Tienen por objeto la reposición de un edificio preexistente total o parcialmente desaparecido, generalmente en el mismo lugar y posición, y reproduciendo fielmente sus características morfológicas y estéticas.
2. b) Obras de ampliación: Tienen por objeto el incremento de la superficie edificada del edificio, bien por aumento de la ocupación de parcela, bien por aumento de alturas.
3. c) Obras de sustitución: Son aquellas en que se derriba una edificación existente para construir una nueva en su parcela.
4. d) Obras de nueva planta: Tienen por objeto la construcción en solares antes libres de edificación.

Artículo 2.1.6. Parcela

1. 1. Se entiende por parcela la superficie de terreno deslindada como unidad predial y registrada. La unidad parcelaria es el soporte de los usos pormenorizados definidos por el planeamiento y del aprovechamiento urbanístico.
2. 2. Cuando la edificación esté indisolublemente vinculada a una parcela, esta circunstancia deberá registrarse, conjuntamente con el señalamiento de su aprovechamiento y de las condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera edificado.
3. 3. La segregación de fincas en que exista edificación deberá hacerse indicando el aprovechamiento que les corresponda según planeamiento, especificando el ya consumido por construcciones.

Artículo 2.1.7. Linderos y Superficie Neta de Parcela

1. 1. Se denominan linderos las líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela y la distinguen de las colindantes.
   1. a) Lindero frontal es aquel que delimita la parcela respecto a la vía o espacio libre a que da frente. Cuando la parcela esté limitada por varias vías, se entiende por lindero frontal aquel en que se sitúa el acceso.
   2. b) En parcelas con un solo lindero frontal se entenderá por testero el opuesto al mismo.
   3. c) Linderos laterales son los no considerados frontal o testero.
2. 2. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios el amojonamiento y señalamiento de los linderos de parcela.
3. 3. Se entiende por superficie neta de parcela la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida dentro de los linderos.

Artículo 2.1.8. Adosamiento a Linderos

En defecto de regulación específica en las ordenanzas de zona, planeamiento incorporado o planeamiento de desarrollo del Plan General, el adosamiento a linderos en áreas en que la regulación contemple tipologías distintas de la edificación entre medianerías seguirá los siguientes criterios:

1. 1. Adosarse a los lienzos medianeros de edificaciones adosadas existentes en las parcelas colindantes.
2. 2. Adosarse a los linderos en la forma en que establezca un proyecto de edificación conjunto de ejecución simultánea suscrito por los propietarios respectivos de las parcelas colindantes en que se produce el adosamiento.
3. 3. Adosándose a los linderos en la forma en que acuerden los propietarios de las parcelas colindantes mediante descripción expresa que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artículo 2.1.9. Parcela Mínima

1. 1. Es la establecida en las ordenanzas de zona, o en el planeamiento que desarrolle el Plan General, como unidad mínima de parcelación.
2. 2. Las parcelas mínimas son indivisibles, circunstancia que ha de hacerse constar en las transmisiones de propiedad.

Artículo 2.1.10. Parcela Edificable

Para que una parcela sea edificable debe cumplir las siguientes condiciones:

1. 1. Condiciones de planeamiento: Deberá tener aprobado definitivamente el planeamiento señalado para el desarrollo del área en que se encuentre, estar destinada por el planeamiento a un uso que requiera edificación y tener señaladas alineaciones y rasantes.
2. 2. Condiciones de gestión: Tener cumplidas las determinaciones de gestión fijadas por el planeamiento y las correspondientes a la unidad de ejecución en que esté incluida a efectos de distribución de beneficios y cargas.
3. 3. Condiciones de urbanización: Tener la condición de solar tal y como se define en el artículo 148.4 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. Cabrá autorizar la edificación de parcelas carentes de estas condiciones de urbanización, cuando se asegure la ejecución simultánea de construcción y urbanización con arreglo al contenido del artículo 149.2 de la citada ley.
4. 4. Condiciones dimensionales: Satisfacer las condiciones dimensionales en cuanto a superficie neta mínima, longitud de linderos y condiciones de forma, establecidos en las ordenanzas de zona o en el planeamiento que desarrolle este Plan General.
5. 5. Condiciones de acceso: Contar con al menos una fachada recayendo sobre alineación, y que reúna las condiciones de seguridad necesarias para permitir el acceso y evacuación en caso de emergencia.

Artículo 2.1.11. Alineaciones y Rasantes

1. 1. Alineación: Es la línea fijada por el planeamiento para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres públicos de las parcelas edificables.
2. 2. Rasante: Es la cota que determina la elevación de un punto respecto de un plano de referencia. El Plan adopta como plano de referencia el de su base cartográfica.
3. 3. Rasante oficial: Es la marcada por el planeamiento para las vías o espacios libres públicos. En el caso de viales y espacios libres ya ejecutados, se tomará como rasante el perfil consolidado, salvo que el planeamiento definiera un nuevo perfil.
4. 4. Rasante natural del terreno: Es la altura no modificada que presenta cada punto del mismo.
5. 5. Cota de nivelación: Es la que sirve de referencia para ejecución de urbanización y medición de alturas.
6. 6. Deslinde: Es la línea señalada por el planeamiento para señalar el límite entre suelos de uso y dominio público no susceptibles de edificación.

Artículo 2.1.12. Límites de la Edificación

Los límites del edificio se definen mediante los siguientes conceptos:

Artículo 2.1.13. Posición y Forma del Edificio

1. 1. Área de movimiento: Es la superficie de parcela dentro de la cual puede situarse libremente la edificación. Puede estar definida por el planeamiento directamente, estableciendo líneas de movimiento en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, bien indirectamente, mediante el señalamiento de alineación, línea de edificación y fondo edificable.
2. 2. Separación a linderos o retranqueo: Es la distancia entre el plano de fachada y el lindero de referencia, medida perpendicular a éste. En el caso de dudas en la identificación de linderos, la separación se medirá de forma que redunde en la mayor distancia entre edificaciones, y en la mejor funcionalidad del espacio libre de parcela. En el caso de parcelas con frente a varias calles, el valor del retranqueo correspondiente al lindero frontal, deberá respetarse también respecto a las restantes calles.
3. 3. Separación entre edificios: Es la distancia entre sus planos de fachada. Se entiende que un edificio está separado de otro una dimensión dada cuando existe una banda libre en su perímetro que, en todos los puntos de la proyección horizontal de la fachada respeta el valor de esa dimensión, medida sobre cualquier línea recta que pase por él.
4. 4. Retiros: Son separaciones respecto de los linderos que afectan únicamente a la planta donde se ubican.
5. 5. Posición respecto a la alineación: Respecto a las alineaciones la edificación puede estar en alguna de las siguientes situaciones:
   1. a) En línea: Cuando el cerramiento o la línea de edificación coincida con la alineación.
   2. b) Fuera de línea: Cuando la línea de edificación o el cerramiento sean exteriores a la alineación.
   3. c) Remetida: Cuando la línea de cerramiento o de edificación es interior a la alineación.

      Ninguna parte de la edificación podrá rebasar sobre o bajo rasante la alineación, salvo los salientes y vuelos permitidos.

6. 6. Cortes en los edificios: Se considera como corte de la edificación una discontinuidad en la misma que diferencie cuerpos de edificación. Están sujetos al siguiente régimen:
   1. a) Sólo podrán darse cortes cuando los cuerpos de edificación situados a cada lado correspondan a un mismo proyecto.
   2. b) Podrán empezar a nivel del terreno o a nivel de cualquiera de los pisos.
   3. c) La anchura y altura de los cortes se medirán conforme, y estarán sujetas a, lo establecido para patios, no pudiendo ser su anchura inferior a 3 metros ni superior a 6,50 m.
   4. d) La longitud o segunda dimensión en planta se medirá por la dimensión del solape de los elementos de edificación enfrentados a ambos lados del corte.
   5. e) La posibilidad de utilización de los cortes para iluminación y ventilación de estancias, piezas habitables o escaleras, será la establecida para patios de parcela cerrados. Tomando como dimensiones en planta las definidas en los dos epígrafes precedentes.
   6. f) La iluminación o ventilación obtenida para estancias que abran a cortes no confieren a la vivienda o local el carácter de exterior.
   7. g) No podrán ubicarse en los cortes vías rodadas, pero sí sendas peatonales que, cuando su anchura es igual o superior a 5 metros, podrán servir de acceso para vehículos de emergencia.
7. 7. Pasos en la edificación:

   Se podrá interrumpir la edificación con pasos que afecten como mínimo a la planta baja y primera, pero sin alcanzar a la totalidad de la altura. Su anchura no podrá ser inferior a 3 metros. Si tuvieran 5 o más metros de anchura podrán servir para permitir el acceso de vehículos de emergencia. La posibilidad de utilización de los pasos para iluminación y ventilación será la establecida para patios considerando que las dimensiones a aplicar fueren:

   1. a) Anchura: la del paso.
   2. b) Longitud: la dimensión del solape de los paramentos enfrentados a ambos lados del corte.
   3. c) Altura: el doble de la altura libre del corte.
8. 8. Salto de altura:

   La línea de salto de altura marca la presencia en el edificio de cuerpos de edificación de distinta altura. El Plan aplica esta determinación del siguiente modo:

   1. a) En solares o edificación sustituible marca la obligatoriedad de proyectar la edificación con cuerpos de distinta altura. Los planos de fachada del cuerpo de edificación más alto, deberán situarse sobre la línea de salto de altura al menos en las 3/4 partes de su longitud.
   2. b) En edificación existente indica la presencia de ocupaciones en planta baja que se consolidan

Artículo 2.1.14. Superficie Ocupada

1. 1. Superficie ocupada: Es la comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada sobre un plano horizontal. Los patios de parcela interiores a la edificación, con excepción de los patios principales en las tipologías de Casco Antiguo, y los patios de parcela abiertos a fachada, se contabilizan a efectos de cómputo de la superficie ocupada.
2. 2. Porcentaje de ocupación: Es el establecido por el planeamiento como relación entre la superficie susceptible de ocupación por edificación y la superficie de parcela.
3. 3. Superficie libre de parcela: Es la resultante de deducir de la superficie de parcela la superficie ocupada u susceptible de ser ocupada por edificación.
4. 4. Ocupación subterránea. Las construcciones situadas por debajo de la cota de nivelación y enteramente subterráneas, podrán ocupar el subsuelo de la superficie libre de parcela, salvo determinación en contra en las ordenanzas de zona o en el planeamiento que desarrolle este Plan General y con las limitaciones de dominio sobre el subsuelo que se establezcan en la legislación urbanística de aplicación.

Artículo 2.1.15. Espacio de Parcela Libre de Edificación

Es la parte de parcela que permanece libre de ocupación por construcciones, bien por imposición de las determinaciones del planeamiento, bien como resultado de la configuración de la edificación en aplicación de los parámetros máximos autorizados.

Artículo 2.1.16. Superficie Útil

Es la correspondiente al espacio limitado por los cerramientos verticales de una pieza y, por agregación de la anterior, la utilizable en un local o en el conjunto del edificio. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

Artículo 2.1.17. Superficie Edificada

1. 1. Superficie edificada por planta es la comprendida entre los planos de fachada exteriores e interiores de cada una de las plantas de la edificación.
2. 2. Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.
3. 3. Se excluyen del cómputo de la superficie edificada:
   1. a) Los soportales, pasajes de acceso a espacios libres públicos o privados, plantas porticadas, entrepisos y entreplantas abiertas, excepto las partes cerradas que contengan.
   2. b) Los balcones y cierros autorizados.
   3. c) Los espacios destinados a carga y descarga en la cuantía mínima fijada como dotación al servicio del edificio.
   4. d) Los locales destinados a albergar centros de transformación en plantas sobre rasante de edificios de otro uso.

Artículo 2.1.18. Superficie Edificable

1. 1. Es el valor máximo total expresado en m² construidos que puede edificarse en una parcela o área en aplicación del planeamiento
2. 2. El Plan define la superficie edificable mediante los siguientes procedimientos:
   1. a) Coeficiente de edificabilidad: Es la relación entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela o terreno resultante de la ordenación.
   2. b) Aplicación de condiciones de posición y forma: Cuando la superficie edificable se define mediante la definición de la posición en planta y de la altura de la edificación.
3. 3. El coeficiente de edificabilidad y la superficie edificable pueden expresarse como:
   1. a) Edificabilidad bruta: relación entre la superficie total máxima edificable y la superficie total de una zona, polígono o unidad de actuación, incluyendo, tanto las parcelas edificables como los suelos que han de quedar libres y de cesión obligatoria.
   2. b) Edificabilidad neta: relación entre la superficie total máxima edificable y la superficie neta de parcela, o en su caso, la superficie de la zona, polígono o unidad de actuación de la que se ha deducido la superficie de viario y espacios libres.
4. 4. La superficie edificable definida en las ordenanzas de zona se entiende como un valor máximo. Si la aplicación de las restantes condiciones de las Normas conducen a un valor inferior, será éste el materializable.

Artículo 2.1.19. Planta

En función de su posición en el edificio se considera:

1. 1. Sótano: Planta en que más del 50% de la superficie edificada tiene su techo por debajo de la rasante de la calle o de la rasante natural del terreno.
2. 2. Semisótano: Planta en que más del 50% de la superficie edificada tiene el plano de suelo por debajo de la rasante de la calle o natural del terreno, y el plano de techo por encima de la rasante. La cara inferior del forjado de techo de los semisótanos no podrá distar más de 1,20 m de la rasante oficial o natural.
3. 3. Baja: Es la planta, en contacto con la rasante oficial o natural, que sirve de acceso al edificio. La cara superior del forjado de suelo de la planta baja no podrá distar más de 0,60 m por debajo, o 1,40 m por encima, de la rasante oficial.
4. 4. Entreplanta o altillo: Planta cuyo forjado de suelo se sitúa en una posición intermedia entre el pavimento y el techo de otra planta. Su superficie no podrá rebasar el 40% de la superficie del local o espacio en que se construya. La construcción de entreplantas o altillos en edificación existente, no podrá conllevar la apertura de nuevos huecos en fachada visibles desde la calle o espacios públicos. Los forjados de entreplanta se separarán un mínimo de tres metros de la fachada que contenga el acceso principal del edificio. No se admite la construcción de entreplantas o altillos como unidad registral independiente, debiendo estar vinculadas registralmente al local desde el que se accede a ellas.
5. 5. Piso: Planta situada por encima del forjado de techo de la planta baja.
6. 6. Ático: Última planta de un edificio cuando su superficie edificada es menor que lo normal de las restantes plantas y sus cerramientos retroceden respecto a los planos de fachada del edificio una distancia igual o superior a la altura de cornisa del ático medida desde el forjado de techo de la planta inmediatamente inferior, con mínimo de 3,00 metros. Sólo se autorizarán cuando la ordenanza de zona o la normativa del uso lo permita expresamente.

Artículo 2.1.20. Altura de la Edificación

1. 1. Altura en plantas: Es la expresada en número de plantas, incluida la baja y los semisótanos cuyo forjado de techo se sitúe a una cota sobre la rasante superior a la marcada en el artículo anterior.
2. 2. Altura en metros: Es la altura del edificio medida en metros desde la rasante de la acera, del terreno, o desde la cota de nivelación hasta:
   1. a) La cornisa, o cara inferior del forjado de la última planta.
   2. b) La coronación de los petos de protección de cubierta.
   3. c) La cumbrera o caballete del tejado.
3. 3. La medición de altura se hará en la vertical correspondiente al punto medio de todos los planos de fachada. Si el terreno, calle o espacio público presenta pendiente, la medición se hará por tramos fraccionando la línea de fachada en cuantas partes sea conveniente, siempre que cada tramo tenga una longitud máxima de 20 m y una diferencia de cota entre sus extremos no mayor de 1 m. En las parcelas de esquina a calles en pendiente, la medición de la altura se hará considerando ambas fachadas desarrolladas en un plano único.
4. 4. Si la ordenanza de zona no impone otras condiciones, se consideran admisibles sobre la altura establecida en la regulación de las distintas situaciones de suelo y ordenanzas las siguientes construcciones e instalaciones:
   1. a) Las vertientes del tejado, cuya pendiente general no será mayor de 30º medidos desde el borde superior del forjado de la última planta, y cuya cumbrera no podrá situarse a una altura superior a 2,00 metros sobre la cara superior del forjado de techo de la última planta.
   2. b) Los remates de cajas de escalera, ascensores, depósitos y cuartos de instalaciones.
   3. c) Las chimeneas de ventilación, evacuación de humos, enfriamiento de equipos de aire acondicionado, paneles de captación de energía solar, antenas de radio y televisión pararrayos y elementos semejantes.
   4. d) Los elementos precisos para el funcionamiento de procesos industriales.
   5. e) Los elementos ornamentales siempre que no creen cerramientos ciegos y sean resultado del diseño conjunto del edificio.
   6. f) Los elementos publicitarios que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas y en las Ordenanzas Municipales.

Artículo 2.1.21. Alturas de Plantas

1. 1. Altura de piso: Es la distancia medida en vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.
2. 2. Altura libre: Es la distancia medida en vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiera. En el caso de las entreplantas la altura libre se medirá bajo y sobre el forjado que las forme.
3. 3. Salvo mayores limitaciones establecidas en la normativa de zona, uso, ordenanzas de planes que desarrollen este Plan General, o en obras de rehabilitación que no alteren la posición de los forjados entre plantas, se establecen las siguientes alturas mínimas:

   PLANTA	ALTURA LIBRE MÍNIMA (M)	ALTURA DE PISO MÍNIMA (M)
   Sótano	2,40	2,70
   Semisótano	2,40	2,70
   Baja	2,70	3,00
   Piso y ático	2,60	2,90
   Entreplanta	2,30 (por encima del forjado)	2,50 (por debajo del forjado)

4. 4. Altura máxima de piso: Salvo que la ordenanza de zona imponga condiciones de colindancia para la posición de impostas o forjados, no se establece altura máxima de piso. Cuando los proyectos de obras definan alturas de piso que permitan la construcción de entreplantas se computará la posible entreplanta en su totalidad, salvo que la mayor altura se justifique expresamente en función del uso a que se destinen los locales, de las características técnicas de las instalaciones o de razones compositivas justificables.

   Altura máxima de la edificación: Salvo que la ordenanza de zona imponga condiciones de colindancia para el ajuste de la altura, la correspondencia entre altura en número de plantas y altura máxima en metros se atendrá a los valores indicados en la tabla adjunta La medición de la altura en metros se hará desde la cota de nivelación de la planta baja a la cota de la cara superior del forjado de techo de la última planta.

   NÚMERO DE PLANTAS	ALTURA EN METROS
   Baja	4,80
   Baja + 1	8,30
   Baja + 2	11,80
   Baja + 3	15,30
   Baja + 4	18,80
   Baja + 5	22,30
   Baja + N	4,80 + N x 3,50

CAPITULO 2. CONDICIONES DE CALIDAD DE UTILIZACIÓN

Artículo 2.2.1. Pieza, Local y Vivienda

Se entiende por pieza todo espacio delimitado por elementos de compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso.

1. 2. Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas, relacionadas entre sí y que forman el espacio adscrito al ejercicio o desarrollo de una misma actividad no residencial.
2. 3. Se entiende por vivienda el recinto separado e independiente construido o adaptado para ser habitado por personas que configuran un núcleo familiar, tengan o no relación de parentesco.
3. 4. Tiene la consideración de pieza habitable toda aquella que se destina a actividades que requieren la estancia prolongada de personas.

Artículo 2.2.2. Pieza Exterior

Una pieza es exterior cuando dispone de al menos un hueco de iluminación y ventilación de dimensiones suficientes en una fachada a:

1. a) Vía pública o espacio libre público.
2. b) Espacio libre privado que cumpla las condiciones establecidas en el planeamiento.
3. c) Patio que cumpla las dimensiones marcadas por estas Normas.

Artículo 2.2.3. Ventilación e Iluminación

1. 1. Todas las piezas y locales dispondrán de ventilación, que podrá resolverse mediante:
   1. a) Huecos abiertos o practicables al exterior
   2. b) Conductos o elementos similares que comuniquen la pieza con el exterior, produciéndose la renovación de aire por diferencia de presión.
   3. c) Dispositivos mecánicos de impulsión o extracción de aire.
2. 2. Todas las piezas y locales dispondrán de iluminación, que podrá resolverse de forma natural, mediante huecos al exterior, o de forma artificial mediante sistemas de alumbrado. En todo caso las piezas contarán con alumbrado artificial que garantice un nivel de iluminación mínimo de 50 lux medidos en el plano horizontal distante 75 centímetros del suelo. El diseño de los edificios y construcciones resolverá preferentemente la iluminación diurna mediante luz solar, de forma que la iluminación artificial se use de forma excepcional y de emergencia durante el día.

Artículo 2.2.4. Local y Vivienda Exterior

Un local o vivienda es exterior cuando todas sus piezas habitables son exteriores y al menos una de ellas cuenta con huecos a:

1. a) Calle o espacio libre de acceso público, calificado como tal en el planeamiento y que cumpla las condiciones de accesibilidad y seguridad frente a emergencias establecidas en estas Normas y en la legislación sectorial.
2. b) Patio principal, solo en las tipologías tradicionales del Casco Antiguo.
3. c) Patio de parcela, siempre que su forma y dimensiones admitan un círculo inscrito de diámetro no inferior a 9,00 m de diámetro.
4. d) Patio de manzana, siempre que su forma y dimensiones admitan un círculo inscrito de diámetro no inferior a 12,00 m de diámetro.

Artículo 2.2.5. Condición de Habitable

1. 1. Se considera cuarto o pieza habitable aquel en que se desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.
2. 2. Toda pieza habitable deberá ser exterior, salvo aquellos usos o actividades que, por su propia naturaleza, requieran la carencia de huecos al exterior y siempre que cuenten con instalaciones de ventilación mecánica.
3. 3. Se prohíbe la instalación de piezas habitables en plantas de sótano.
4. 4. Cabrá instalar piezas habitables en plantas semisótano en los siguientes casos:
   1. a) Pertenecer a viviendas unifamiliares.
   2. b) Estar vinculadas a locales situados en la planta baja del edificio.
5. 5. Los cuartos y piezas en que se produzca combustión o gases dispondrán de conductos independientes conducidos a cubierta para su eliminación.
6. 6. Los huecos de iluminación y ventilación en fachada de cuartos y piezas habitables, no podrán tener una superficie inferior a 1 m².
7. 7. Las instalaciones de ventilación natural o forzada garantizarán en piezas y cuartos habitables un mínimo de tres renovaciones totales por hora.

Artículo 2.2.6. Tipos de Patio

Se distinguen los siguientes tipos de patio:

1. a) Patio de parcela: es aquel que está situado en el interior de la edificación, o en su perímetro si se trata de un patio abierto. Los patios de parcela pueden ser abiertos o cerrados. Son patios abiertos los que cuentan, a lo largo de toda su altura, con una embocadura a vía pública, espacio libre público o privado o patio de manzana.
2. b) Patio de manzana: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre único para todas ellas.
3. c) Patio inglés: es el patio en fachada por debajo de la rasante de la calle o del terreno. Su utilización está prohibida en edificación catalogada y en el ámbito de la ordenanza de zona del Casco Histórico.
4. d) Patio principal: es el que comunicado con el zaguán o casapuerta, sirve al sistema vertical de comunicaciones del edificio y es tratado con el carácter de fachada interior del inmueble. El empleo del patio principal se restringe a los ámbitos de la ordenanza de zona Casco Histórico y de los edificios sujetos a protección en los que exista o haya existido.

Artículo 2.2.7. Anchura y Altura de Patios

1. 1. Se entiende por anchura del patio la medida de la separación entre paramentos de fachada opuestos. A este efecto se consideran los cierros y galerías de patios principales como paños de fachada.
2. 2. Los patios de cualquier tipo mantendrán uniforme sus dimensiones en toda su altura, salvo que las incrementen.
3. 3. La anchura mínima del patio no podrá ocuparse con cuerpos salientes, salvo vuelos permitidos en patios de manzana.
4. 4. La altura de los patios se medirá desde el pavimento hasta la más alta de las alturas de coronación de los paramentos que recaigan sobre él.

Artículo 2.2.8. Patios de Parcela Cerrados

Salvo que la ordenanza de zona determine otras condiciones, los patios de parcela cerrados cumplirán las siguientes determinaciones:

Dimensión mínima: El mayor valor de los señalados en la tabla adjunta, siendo H la altura del patio.

La forma del patio permitirá la inscripción en planta de un círculo de diámetro igual a la distancia mínima correspondiente, ajustada, en su caso, en función del contenido de los apartados 2) y 3) de este artículo.

1. 2. Las dimensiones de los patios interiores podrán reducirse las correspondientes a H/3 hasta H/4, y la correspondiente a H/4 hasta H/5, siempre que la superficie de la planta obtenida a partir de las dimensiones básicas del cuadro se incremente, multiplicándola por un coeficiente que se obtendrá como cociente entre la dimensión inicial y la reducida. En ningún caso las dimensiones serán inferiores a las mínimas métricas establecidas.
2. 3. En los patios de planta no rectangular, su forma será tal que permita trazar en su interior una circunferencia de diámetro igual a la dimensión menor entre paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser, en ningún caso, inferiores a 3 metros, manteniéndose para el resto de los paramentos enfrentados las distancias mínimas establecidas en el cuadro. A estos efectos se entiende por luz recta, la longitud de segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, desde dicho paramento hasta el muro o lindero más próximo.
3. 4. Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único mancomunado con el edificio colindante, siempre y cuando se acredite la correspondiente servidumbre o se aporte la autorización de la propiedad colindante afectada.
4. 5. Los patios de parcela cerrados podrán iniciarse en plantas baja o de piso. Su pavimento no podrá situarse a una cota superior a 1 m por encima del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos o piezas a que sirva.

Artículo 2.2.9. Patios de Parcela Abiertos

Se consideran patios abiertos a los entrantes en fachada a calle, espacio libre o patio principal cuya profundidad P sea mayor o igual a 1,5 m y en cuyos paramentos abran huecos de viviendas o locales. Las dimensiones del patio cumplirán las siguientes condiciones, siendo F la medida del frente abierto y H la altura del mismo.

$$1 , 5 < \mathsf { P } < 1 , 5 \mathsf { F } \qquad \mathsf { y } \qquad \mathsf { F } > 1 / 6 \mathsf { H } > 3 , 0 0 \mathsf { m e t r o s }$$

El frente del patio F será mayor o igual de 3 m cuando no existan huecos en los laterales del patio, y mayor o igual de 6 m cuando existan luces en dichos lados. El patio de parcela abierto podrá iniciarse en cualquiera de las plantas del edificio.

Artículo 2.2.10. Patios de Manzana

1. 1. La forma y dimensiones del patio de manzana será tal, que permita trazar en su interior una circunferencia con diámetro mayor o igual que la altura máxima de coronación de la edificación en cualquiera de las parcelas que recaigan sobre el patio, y siempre superior a la mitad de la altura de coronación de la fachada más alta que recaiga sobre el patio, con mínimo de 12 metros.
2. 2. En los patios de manzana sólo son admisibles las construcciones subterráneas destinadas a garaje y servicios auxiliares de las fincas, cuya cubierta no sobresalga más de 1,40 m por encima del plano definido por las rasantes exteriores, y construida de modo que permita su utilización como espacio libre al menos en el 90% de su superficie. La cara superior del forjado de cubierta se adaptará a la de las construcciones de las fincas colindantes, igualando con ellas los materiales exteriores. No se admite la construcción de muretes o vallas separadoras.

Artículo 2.2.11. Patios Ingleses

Los patios ingleses tendrán una anchura igual o superior a 3 m cuando iluminen una sola planta y la establecida para patios cerrados en los demás casos. Estarán dotados de protecciones adecuadas. No podrán situarse en alineaciones de calle, excepto en viviendas unifamiliares y equipamientos en la ordenanza de zona de Ciudad-Jardín. El pavimento del patio no podrá situarse a más de 1 m sobre la cota superior del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos o piezas a que sirve. El patio se mantendrá limpio de construcciones.

Artículo 2.2.12. Patio Principal

1. 1. Los lados del patio cumplirán unas dimensiones mínimas de H/3, siendo H la altura de coronación del más alto de los paramentos verticales que recaen sobre el patio, con mínimo de 5 m
2. 2. Las dimensiones mínimas del patio podrán modificarse hasta un mínimo de H/4 y 3 m cuando se incremente la superficie resultante de aplicar las dimensiones mínimas, hasta alcanzar un valor al menos igual al resultado de multiplicarla por el cociente entre la dimensión obligada y la reducida.
3. 3. Se admiten soluciones de patio de planta ochavada o esquinas redondeadas, siempre que la forma del patio permita la inscripción de un círculo de diámetro igual al lado mínimo.
4. 4. Los patios principales no pueden ser objeto de ningún tipo de ocupación en planta baja.
5. 5. A efectos del cómputo de las dimensiones y diámetros mínimos, se tomará siempre la luz libre del ojo de patio, no la distancia entre paramentos.

Artículo 2.2.13. Patios Mancomunados

Son patios mancomunados los comunes a los volúmenes de dos inmuebles colindantes, cuando se constituya mancomunidad a fin de completar las dimensiones mínimas del patio de parcela o para conseguir un mejor aprovechamiento del mismo.

La constitución de la mancomunidad deberá establecerse otorgando, mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre mutua sobre los solares o inmuebles afectados, e inscribiendo tal otorgamiento en el Registro de la Propiedad.

Esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento, ni en tanto subsista alguna de las casas cuyos patios requieran ese complemento para alcanzar la dimensión mínima.

Los patios mancomunados podrán separarse en planta baja mediante rejas o cancelas, nunca mediante muros de fábrica.

La mancomunidad de patios no podrá suponer una reducción superior al 25% de las superficies mínimas obligatorias, de cada una de las porciones de patio que se agrupan en la mancomunidad.

Artículo 2.2.14. Tratamiento de Patios

1. 1. Los patios adosados a lindero de parcela podrán cerrarse, en planta baja, mediante muros de altura no superior a 3 m.
2. 2. Los patios de viviendas unifamiliares, los patios principales, y los patios de parcela de edificios exclusivos de uso no residencial, podrán cubrirse mediante monteras, claraboyas u otros elementos translucidos, siempre que la solución elegida garantice la circulación de aire en el interior del patio, o que se asegure la ventilación mediante instalaciones de climatización y aireación en el caso de usos distintos al residencial. Cuando el sistema de aireación elegido no utilice medios mecánicos, se dejará un espacio libre sin cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y la montera, cuya superficie será al menos el 20% de la del patio.

Artículo 2.2.15. Acceso a Cubiertas y Patios

A fin de facilitar las operaciones de mantenimiento, conservación y reparación, todo edificio dispondrá de accesos a su tejado o azotea de cubierta, y a los patios de manzana o parcela. Dichos accesos deberán realizarse desde un distribuidor o local de uso común del edificio.

Artículo 2.2.16. Espacios libres de Parcela de Acceso Público

Para que un espacio libre de parcela, público o privado, calificado como tal en el planeamiento, o patio de manzana, pueda servir como acceso a portales, deberá reunir las siguientes condiciones:

1. 1. Contar con una embocadura a calle de anchura no inferior a 4 m en todo su recorrido, con una altura libre mínima de 3,50 m destinado a uso peatonal y a paso de vehículos al servicio del edificio, de emergencia y, previa autorización municipal, a vehículos de mudanza y reparto.
2. 2. Las dimensiones mínimas del acceso no podrán ser minoradas por instalaciones o elementos estructurales, salvo en el caso de accesos de anchura superior a 7,50 m en que podrán reducirse hasta formar pasos de al menos 3,50 m de ancho mediante alineaciones de pilares.
3. 3. Tener el pavimento a nivel de la rasante de la acera o, si esto no fuera posible, salvar los desniveles interiores mediante rampas o escaleras que faciliten la accesibilidad de personas con movilidad reducida, a cuyo efecto, y en aplicación del contenido del Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA, cumplirán los siguientes requisitos:

   Rampas:

   1. a) Directriz recta o directriz curva con radio mínimo 50 metros medido a 1/3 del ancho de la rampa medido desde su interior.
   2. b) Anchura libre mínima de 1,50 metros.
   3. c) Longitud máxima de 9 metros medidos en proyección horizontal.
   4. d) Pendiente máxima longitudinal del 10% para rampas cuya recorrido medido en proyección horizontal sea inferior a 3,00 metros, del 8% cuando sea inferior a 6 metros y del 6% en los demás casos.
   5. e) Las mesetas dispuestas entre tramos de rampa tendrán una anchura igual a la de estos y una longitud mínima de 1,5 metros medidos en el sentido de la marcha.
   6. f) Pendiente máxima transversal del 2%.
   7. g) Contarán a su inicio y final con mesetas.
   8. h) Estarán provistas de pasamanos continuos en ambos lados, que se situarán a dos alturas: entre 0,65 y 0,75 metros y entre 0,90 y 1,10 metros medidos sobre la cota superior del pavimento de la rampa. En rampas de anchura superior a 4,80 metros se dispondrá pasamanos intermedios separados entre sí un máximo de 2,40 metros.
   9. i) Las rampas que superen un desnivel superior a 15 cm, y que no estén cerradas lateralmente con muros, contarán con elementos protectores laterales coincidentes al menos con el principio y fin de la rampa, que no podrán se escalables ni contar con aberturas que puedan ser atravesadas por una esfera de Ø10 cm.
   10. j) El pavimento de las rampas cumplirá lo establecido en el artículo 31 del Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA y su señalización se atendrá a lo dispuesto en el artículo 22 de dicho Reglamento.

   Escaleras:

   1. a) Directriz recta o directriz curva con radio mínimo 50 metros medido a 1/3 del ancho de la rampa medido desde su interior.
   2. b) Anchura libre mínima de los peldaños: 1,50 metros.
   3. c) Contarán en su inicio y final con mesetas de anchura igual a la de los peldaños y longitud mínima de 1,5 metros, que se mantendrá libre de obstáculos.
   4. d) Los tramos de escalera no podrán contar con mas de 10 peldaños.
   5. e) Los peldaños tendrán una huella mínima de 30 cm carente de bocel, vuelo o resalto, y una tabica de altura no superior a 16 cm. La altura de las tabicas será homogénea en todos los peldaños de cada tramo. Los peldaños deberán contar con tabica, no pudiendo ser diáfanos.
   6. f) Se prohíben las escaleras compensadas, si bien son admisibles las mesetas partidas o en ángulo, siempre que pueda inscribirse un circulo de Ø 1,20 metros en cada partición.
   7. g) En escaleras descubiertas los peldaños tendrán una pendiente máxima hacia el exterior del 1,5% para evacuación del agua.
   8. h) Los tramos de escalera que estén cerrados con paramentos verticales se dotarán con pasamanos en ambos lados, disponiéndose además pasamanos intermedios cuando la anchura del tramo supere 4,80 metros. Las características constructivas de los pasamanos serán las establecidas en el apartado 2 del artículo 23 del Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA .
   9. i) Los tramos de escalera que no estén cerrados lateralmente por muros contarán con barandillas o antepechos de fábrica dotados con pasamanos, cuyo diseño cumplirá las características antes establecidas para las rampas.
   10. j) El pavimento y señalización de las escaleras de acceso público cumplirá lo establecido en el artículo 23 del Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA
4. 4. Si el espacio libre alberga aparcamientos u otros usos bajo rasante, el forjado de suelo deberá soportar el paso de vehículos.

Artículo 2.2.17. Condiciones de Acceso a Edificios

1. 1. Las edificaciones deberán contar con acceso desde vía pública, aunque sea a través de una calle o espacio libre privado calificado como tal en el planeamiento. En este caso, la distancia a recorrer entre la vía pública y el acceso al edificio no superará 50 m debiendo quedar garantizado el acceso de vehículos de emergencia hasta el portal o ingreso al edificio. Los espacios no ocupados de parcela, resultantes de retranqueos o exteriores al área de movimiento, se consideran como edificación a efectos del cumplimiento de las condiciones de acceso.
2. 2. Excepto en el caso de viviendas unifamiliares, los edificios contarán con acceso desde el exterior mediante portal. Si el edificio cuenta con varios accesos, al menos uno de ellos será accesible para personas de movilidad reducida. Si solo hubiera un acceso deberá ser accesible.
3. 3. El portal estará al mismo nivel de la cota exterior, debiendo salvarse mediante rampa u otros medios accesibles los desniveles superiores a 5 centímetros. Los desniveles inferiores podrán salvarse mediante planos inclinados de anchura no inferior a 0,80 metros y pendiente no superior al 25%. La diferencia de rasantes entre la vía pública y la parcela se resolverá en el interior de esta.
4. 4. Los portales tendrán una anchura mínima de 2,00 m hasta el arranque de la escalera principal y ascensores, que contará con un itinerario accesible.
5. 5. La puerta de acceso al portal tendrá un ancho superior a 1,20 m y cumplirá las condiciones establecidas en el artículo 67 del Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA.
6. 6. Entre los espacios accesibles ubicados en cotas distintas existirá al menos un itinerario accesible con un medio distinto a las escaleras.
7. 7. En edificación catalogada cabrá el acceso a edificios desde vía pública por medio de una servidumbre de paso en planta baja de otro edificio si dicha servidumbre estuviera constituida a la entrada en vigor del Plan y la parcela no fuera reparcelable con otras de la misma manzana.

Artículo 2.2.18. Ventilación e Iluminación de Escaleras

1. 1. En edificios de uso residencial no se admiten escaleras de uso público sin luz y ventilación natural, salvo las interiores a locales y los tramos situados en las plantas bajo rasante. En el último caso contarán con chimenea de ventilación u otro medio semejante. Las escaleras cumplirán las siguientes condiciones:
   1. a) Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a 1 m², y superficie de ventilación de, al menos, 50 cm².
   2. b) En edificios de hasta cuatro plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre que se resuelva la ventilación mediante un medio mecánico o chimenea adecuada. En este caso, la superficie en planta de iluminación del lucernario será superior a 2/3 de la superficie útil de caja de escalera, y emplearán en su construcción materiales traslucidos.
2. 2. En edificios destinados a otros usos, se admiten escaleras sin iluminación y ventilación natural, siempre que el edificio cuente con un sistema de aire acondicionado y/o ventilación que dé servicio a la propia escalera rigiendo, en otro caso, las determinaciones establecidas para el uso de vivienda

Artículo 2.2.19. Ascensores

Salvo en el caso de edificación catalogada, vivienda unifamiliar o de aquéllos edificios en que por su destino, sea manifiestamente innecesario, es obligatoria la instalación de ascensor:

1. a) En todos los edificios de 3 o más plantas de altura así como en todos aquéllos en los que la cota sobre rasante del último forjado de piso exceda de 7,00 m. El desembarque del ascensor se hará sobre un elemento de circulación de uso común.
2. b) Siempre que la diferencia de cota entre la más profunda de las plantas bajo rasante y el portal supere 7,00 metros será obligatoria la instalación de ascensor, que podrá ser común al resto de las plantas del edificio.

   Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el Decreto 293/2009 aprobatorio del RNAIUETA.

Artículo 2.2.20. Instalación de ascensores con ocupación de dominio público

1. 1. En el ámbito de la Ordenanza de Zona del Ensanche Moderno y, con carácter excepcional, en edificación renovada de los bordes del Casco Histórico, cabrá autorizar la ocupación de espacios libres o de dominio público mediante torres de ascensores al servicio de edificios existentes a la entrada en vigor del Plan, predominantemente de uso de vivienda y constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando resulte inviable técnicamente cualquier otra solución, no se produzca un deterioro notable en la calidad del espacio público afectado, quede garantizada la funcionalidad del dominio público y de las redes de infraestructuras y servicios urbanos que, en su caso, discurran por el mismo y se acredite el interés público.
2. 2. La actuación requerirá la obtención de una autorización expresa para la ocupación privativa del dominio público por un plazo de 50 años, que se otorgará con la licencia urbanística de ocupación y utilización por el propietario de la instalación de ascensor y se entenderá concedida exclusivamente a este efecto. La autorización de ocupación cesará anticipadamente cuando el edificio sea sustituido o cuando desaparezca el interés público acreditado. Se entenderá extinguido el interés público si legislación sobrevenida contempla la utilidad pública o, en su caso, el interés social de la ocupación de espacio privado por instalación de servicios comunes, bien de forma individualizada, bien en el marco de planes o programas de rehabilitación. La autorización podrá otorgarse en los siguientes suelos:
   1. a) Suelo demanial de titularidad y uso público inscrito en el Registro de la Propiedad.
   2. b) Suelos patrimoniales adscritos a un uso o servicio público por mas de 30 años, conforme a lo establecido en la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
   3. c) Suelo dotacional de dominio y uso público.
3. 3. La extinción de la autorización conlleva la desocupación del espacio público, restituyéndolo a su estado original con cargo a la Comunidad de propietarios beneficiaria de la autorización, sin que el cese genere un derecho a indemnización por ningún concepto.
4. 4. A los efectos de este artículo se entiende por torre de ascensor la construcción auxiliar o instalación en la que pueden integrarse, además del espacio necesario para la maquinaria y el recinto o espacio vertical por donde se desplaza el camarín, las plataformas de embarque y desembarque del mismo así como las superficies que, en su caso, fueran imprescindibles para establecer la comunicación entre dichas plataformas, el núcleo de comunicación vertical del edificio existente y el espacio público exterior desde el que se accede.
5. 5. La implantación de las torres de ascensores no supone alteración de la calificación del suelo en que se implantan.
6. 6. Las torres de ascensor no computan a efectos de edificabilidad y ocupación.
7. 7. El emplazamiento de las torres de ascensores deberá cumplir los siguientes requisitos:
   1. a) Deberá respetarse el ancho mínimo que para los itinerarios adaptados exige el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas de Accesibilidad en las Infraestructuras, el Urbanismo, la Edificación y el Transporte en Andalucía (RNAIUETA).
   2. b) Deberá quedar garantizado, en todo caso, el acceso a edificaciones y a los locales que estuviesen situados en los bajos del edificio.
   3. c) Deberán respetarse las servidumbres de luces y vistas, así como aquellas otras que pudieran existir.
   4. d) La instalación no podrá incidir negativamente en las condiciones de seguridad que presente el edificio, salvo que las mismas fueran superiores a las mínimas exigibles en materia de protección contra incendios.
   5. e) A fin de reducir la incidencia en el soleamiento de las piezas que recaigan en la fachada en que se instale la torre de ascensor, esta deberá tener una distancia mínima de 2,00 metros a ventanas o balcones. La autorización de distancias menores requerirá autorización expresa de todos los afectados.
   6. f) La torre de ascensor podrá ubicarse en los espacios de retranqueo, siempre que la caja se ajuste a las dimensiones mínimas y que cuente con autorización de la Comunidad de propietarios vecina si se adosa a medianera.
   7. g) El Ayuntamiento podrá exigir la redacción de un Estudio de Detalle que ubique las torres de ascensores, justifique su incidencia en el paisaje urbano y en la edificación del entorno y establezca las medidas precisas para restaurar la funcionalidad del espacio público.
8. 8. La solución adoptada deberá estar formalmente integrada en la fachada de la edificación y en su entorno en lo referente a forma y dimensiones de la torre de ascensor y los materiales empleados. En grupos y promociones unitarias se exigirá acuerdo en que el modelo de torre ascensor sea igual para todos los edificios y deberá estudiarse conjuntamente la ubicación de las torres de ascensores.
9. 9. La instalación de la torre de ascensor tiene la consideración de obra de rehabilitación general a efectos de licencia, y solo será autorizable si se acompaña con todas las medidas técnicamente viables con el fin de garantizar la eliminación de barreras arquitectónicas dentro del edificio, quedando garantizado que el desembarco de las distintas plantas se efectúe sobre elementos de uso común del edificio. Asimismo, siempre que sea técnicamente posible:
   1. a) Habrá de garantizarse el acceso a la cabina del ascensor a través de itinerarios accesibles, tanto desde la calle como desde la entrada a cada vivienda.
   2. b) Las dimensiones de la cabina y de los recorridos de acceso deberán cumplir, en lo posible, las condiciones establecidas en el Decreto 293/2009.
10. 10. Deberá quedar garantizado el cumplimiento de las condiciones de ventilación e iluminación de la caja de escaleras y elementos comunes. A estos efectos, el desembarco de la torre de ascensor en cada planta deberá cumplir las condiciones de iluminación establecidas para las escaleras.
11. 11. Los acabados exteriores serán acordes con los materiales y texturas de las edificaciones existentes, serán duraderos e integrados en el entorno, cuidándose especialmente la evacuación de aguas y su conexión con la red existente y la pavimentación.
12. 12. No se admitirá la instalación de cableado apoyado en fachadas, debiendo instalarse bajo molduras, canalizaciones o conductos integrados en las mismas.
13. 13. La evacuación de aguas pluviales se hará a las bajantes del edificio o a bajantes propias, que acometerán a la arqueta general del edificio previamente a su vertido a la red de saneamiento municipal.
14. 14. La torre de ascensores cumplirá los siguientes requisitos:
    1. a) No se accederá al ascensor directamente desde el espacio público.
    2. b) El ascensor tendrá las dimensiones mínimas imprescindibles para el uso del mismo por una persona en silla de ruedas y un acompañante.
    3. c) No se autorizará la instalación en espacio público con el acuarto de máquinas u otro elemento de instalaciones.
    4. d) El ascensor contará con automatismo para que la parada en espera de la caja se produzca en planta baja.
    5. e) El modelo de ascensor se ajustará al máximo a las características formales del edificio, a cuyo efecto se recomienda que los cerramientos laterales de la torre de ascensor sean de vidrio translúcido, garantizándose su limpieza y mantenimiento desde el exterior, salvo en el arranque de nivel de calle, en que el vidrio podrá ser opaco o sustituirse por otro material en la altura de la planta baja del edificio.
    6. f) Se recomienda la instalación de ascensores sin cuarto de máquinas o con cuarto integrado en el sótano del edificio, al objeto de de minimizar el ruido y las vibraciones.

Artículo 2.2.21. Señalización

Los edificios de uso público contarán con la señalización correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, itinerarios accesibles, posición de accesos y servicios, posición de aparatos de extinción de incendios, localización de medios de circulación para minusválidos, señalamiento del peldañeado de escaleras, y cuanta otra señalización sea precisa para facilitar la orientación de las personas y la evacuación del edificio en caso de siniestro.

Artículo 2.2.22. Prevención de Incendios

1. 1. Los edificios y locales deberán cumplir las condiciones establecidas en la normativa sectorial, en el Código Técnico de la Edificación y en la Sección 13ª del Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas de Accesibilidad en las Infraestructuras, el Urbanismo, la Edificación y el Transporte en Andalucía (RNAIUETA).
2. 2. Los locales ocupados por usos no residenciales situados en edificios de uso residencial en los que realicen actividades que conlleven riesgo de incendio, no podrán comunicar con las plantas de vivienda o espacios comunes del edificio salvo a través de un vestíbulo provisto con puerta de salida resistente al fuego durante 90 minutos.
3. 3. Cuando un local no pueda alcanzar unas condiciones correctas de seguridad para sí mismo y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y bienes, podrá ser declarada fuera de ordenación, forzándose la erradicación de la actividad y el cierre del local.

Artículo 2.2.23. Prevención de las Caídas

Los huecos en fachadas exteriores o interiores de los edificios, así como las escaleras, rellanos y bordes de forjado que recaigan sobre vacíos, dispondrán de elementos de prevención de caídas que se atendrán en dimensiones, diseño y características constructivas a lo prescrito en la normativa técnica y de seguridad.

Artículo 2.2.24. Evacuación de Aguas Pluviales

1. 1. La red de evacuación de aguas pluviales de las unidades de ejecución del Plan será de tipo separativo y cumplirá las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía concesionaria del servicio.
2. 2. Se prohíbe el desagüe de pluviales de edificios por vertido libre, salvo cuando las aguas recaigan en patios o espacios libres de la propia parcela.

Artículo 2.2.25. Evacuación de Aguas Residuales

1. 1. La red de evacuación de aguas residuales de las unidades de ejecución del Plan será de tipo separativo y cumplirá las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía concesionaria del servicio. La red se diseñará de forma que se pueda registrar e identificar la procedencia de eventuales vertidos de efluentes que no cumplan la normativa legal, para lo cual contará con medidores automáticos o mecanismos equiparables.
2. 2. En edificaciones en suelo urbano la red de saneamiento:
   1. a) Deberá acometer forzosamente a la red general, por intermedio de arqueta o pozo de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red de alcantarillado, y cumpliendo las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía concesionaria del servicio.
   2. b) Cuando la instalación reciba aguas procedentes de garajes, aparcamientos colectivos o actividades semejantes, se dispondrá una arqueta separadora de fangos o grasas, antes de la arqueta o pozo general de registro.
   3. c) Para aguas residuales industriales, el sistema de depuración deberá merecer la aprobación previa de los organismos competentes. Si fuera previsible que los efluentes puedan incumplir la normativa sectorial, será requisito obligado la implantación de un medidor automático tras la depuración previa al punto de vertido.

Artículo 2.2.26. Evacuación de Humos

1. 1. En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas.
2. 2. Cabrá autorizar la evacuación de humos procedentes de locales de planta baja o inferiores a la baja utilizando los patios comunes del edificio que no sean patios principales. El conducto o chimenea, en su caso, estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros.
3. 3. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo 1 m por encima de la cumbrera más alta situada a menos de 8 m
4. 4. Las chimeneas de evacuación de actividades industriales, hosteleras o instalaciones colectivas de calefacción, contarán con filtros depuradores.
5. 5. El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando, previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario.

Artículo 2.2.27. Evacuación de Residuos Sólidos

1. 1. Los edificios dispondrán de espacios y medios para extraer los residuos ordinarios generados en ellos de forma acorde con el sistema público de recogida, de tal forma que se facilite la adecuada separación en origen de dichos residuos, la recogida selectiva de los mismos y su posterior gestión.
2. 2. Sin perjuicio del contenido de la Ordenanza Municipal de Limpieza y Recogida de RSU, los edificios destinados a vivienda colectiva o actividades económicas contarán con un local para recipientes de residuos, cuya ventilación se hará mediante chimenea independiente, según las prescripciones del CTE.
3. 3. Los edificios destinados a equipamientos y administración pública, contarán además con un local o espacio, accesible desde la vía pública o un elemento común del edificio, para la instalación de contenedores destinados a residuos sólidos reciclables.
4. 4. El planeamiento de desarrollo del Plan General, así como los proyectos de urbanización de las unidades de ejecución señalará la localización de los puntos de recogida de envases para su reciclado y reutilización y proveerá los elementos del sistema de recogida.

Artículo 2.2.28. Dotación de Agua

1. 1. Todo edificio deberá disponer en su interior de servicio de agua corriente potable, con dotación suficiente para las necesidades propias del uso, según los estándares del Código Técnico de la Edificación. La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de alimentos, y cuantos otros sean necesarios para cada actividad.
2. 2. Sin perjuicio de que la regulación de usos establezca una mayor dotación, todo local independiente dispondrá de cuarto de aseo compuesto por lavabo e inodoro.
3. 3. En locales de uso público los aparatos sanitarios contarán con temporizadores o mecanismos equivalentes para el ahorro de agua. Asimismo, los mecanismos de descarga de inodoros dispondrán de la posibilidad de detener la descarga a voluntad del usuario o de doble o triple sistema de descarga.

Artículo 2.2.29. Energía Eléctrica

1. 1. Todo edificio contará con instalación interior de energía eléctrica, conectada a la red general o a un sistema adecuado de generación propia.
2. 2. Los centros de transformación propios de un edificio no podrán situarse por debajo del segundo sótano.
3. 3. En todos los edificios en que existan instalaciones diferenciadas por consumidores, se dispondrá un local con características adecuadas para albergar los contadores individualizados y los fusibles de seguridad.

Artículo 2.2.30. Energías Renovables

El cumplimiento de las condiciones que en cuanto a energías renovables establece el Código Técnico de la Edificación se hará de forma que se minore el impacto estético y visual de la instalación.

Artículo 2.2.31. Adecuación climática

1. 1. El diseño de las edificaciones se realizará teniendo en cuenta las condiciones bioclimáticas, de manera que se favorezca su eficiencia energética. Se tendrá en cuenta lo establecido en el Plan Andaluz de Acción por el Clima.
2. 2. Salvo en edificación catalogada y en el ámbito de la ordenanza de zona del Casco Histórico, se procurará la naturación de edificios, especialmente en cubiertas.

Artículo 2.2.32. Comunicaciones

1. 1. Toda edificación se construirá con conductos específicos para las canalizaciones de las redes de telecomunicación.
2. 2. Los edificios destinados a vivienda colectiva o actividades económicas que no sean de uso exclusivo, contarán con intercomunicación en circuito cerrado desde el portal hasta cada una de las viviendas o locales.
3. 3. Será obligatoria la instalación de infraestructura común de telecomunicaciones en los edificios destinados a vivienda colectiva, o cuando se prevea la instalación de receptores en edificios compartimentados en locales de distinto propietario o usuario. Dicha infraestructura cumplirá las condiciones establecidas en el RD 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, modificada por la Ley 10/2005, de 14 de Junio, de Medidas Urgentes para el impulso de la TDT, de liberalización de la televisión por cable y de fomento del pluralismo, de su reglamento aprobado por RD 401/2003 y en la Orden CTE/1296/2003. La instalación de antenas se atendrá a lo dispuesto en la correspondiente Ordenanza Municipal.
4. 4. Todos los edificios dispondrán de buzones para correspondencia en un lugar fácilmente accesible por el servicio de correos.

Artículo 2.2.33. Instalaciones de Climatización

1. 1. Los aparatos de acondicionamiento de aire no podrán sobresalir sobre el plano de fachada.
2. 2. La salida de aire caliente de la refrigeración deberá hacerse por cubierta. Cuando sea imposible el cumplimiento de esta condición:
   1. a) Las rejillas de aire acondicionado se dispondrán en fachada a patios o espacios libres de parcela.
   2. b) Solo cabrá disponer las rejillas de ventilación en fachada a calle o espacio libre público cuando el local cuente solo con una fachada al exterior.
   3. c) En los dos supuestos anteriores las rejillas deberán situarse a una distancia superior a 2,50 m sobre la rasante y no producirán goteo u otras molestias.

Artículo 2.2.34. Aislamiento y Estanqueidad

Las edificaciones reunirán las condiciones de aislamiento acústico y térmico establecidas en el Código Técnico de la Edificación.

Artículo 2.2.35. Instalaciones de Suministros en Fachadas

Las partes de las redes urbanas o de acometidas de suministros de agua, electricidad, alumbrado público, gas, telecomunicaciones, etc. situadas en la fachada de los edificios deberán instalarse de manera que se integren en las fachadas, minimizando su presencia en las mismas. A tal fin se prohíbe expresamente la instalación superficial de tubos y cables por fachada, debiendo soterrarse éstos en el acerado o embutirse en los paramentos de forma invisible.

Las rejillas, cajas de registro o contadores, armarios de instalaciones, cajas de contadores, módulos de distribución, centros de transformación etc. deberán diseñarse de forma que los mismos se integren en la fachada en cuanto a posición en la fachada, forma y dimensión, materiales y color.

CAPITULO 3. CONDICIONES ESTÉTICAS

Artículo 2.3.1. Composición Arquitectónica

El proyecto de edificios y composición de fachadas es libre, dentro de las condiciones establecidas en estas NN.UU o en los Catálogos que las acompañan. No obstante, la Comisión Municipal de Gobierno o, en su caso, la Comisión Municipal de Patrimonio podrá denegar la licencia, tras el oportuno informe técnico, a aquellas intervenciones cuya composición, colores o formas resulten manifiestamente discordantes con el paisaje urbano o natural en que se pretendan localizar.

Artículo 2.3.2. Tratamiento de Fachadas

1. 1. Los proyectos de nueva planta, ampliación y reestructuración de edificios en cuya planta baja se contemplen locales de negocio cuya ocupación sea posterior a la del resto del inmueble, así como los proyectos de obras exteriores que afecten al conjunto de la fachada, contendrán el diseño de la planta baja del edificio, al menos en sus huecos y elementos ciegos, así como, en su caso, de los rótulos y elementos decorativos.
2. 2. Las fachadas se construirán, preferentemente, con materiales, técnicas constructivas y calidades que exijan una conservación mínima y no ofrezcan riesgo de desprendimiento.
3. 3. Las fachadas traseras y de patios, se tratarán con la misma dignidad que si fueran visibles desde la vía pública.
4. 4. Las medianerías que queden permanentemente al descubierto tendrán tratamiento de fachadas, pudiendo asimismo recubrirse con murales cerámicos o pintados. Las medianerías que queden temporalmente al descubierto se recubrirán con materiales que garanticen el aislamiento del edificio, y tengan una apariencia digna.
5. 5. Si el lienzo medianero queda visto como consecuencia de una obra de nueva planta o reestructuración total, la licencia que ampare la obra deberá incluir el tratamiento de la medianería, pertenezca al edificio objeto de la obra, o a edificación colindante. Sí la ordenanza de zona lo permite, la nueva edificación podrá retirarse de la medianería una distancia suficiente como para que el lienzo medianero pueda considerarse fachada, permitiendo en él la apertura de huecos.
6. 6. En edificación existente cabrá la apertura de huecos en medianerías que queden permanentemente al descubierto, con las limitaciones que en cuanto a servidumbre de luces impone el derecho civil.
7. 7. Asimismo en edificación existente, cuando la edificación colindante no pueda ser sustituida, cabrá la apertura de huecos sobre patios de parcela de la edificación colindante, mediando acuerdo entre los propietarios de ambas fincas, y siempre que el patio cumpla las dimensiones mínimas.
8. 8. El Ayuntamiento podrá imponer el adecentamiento de las medianerías permanentes visibles desde espacios públicos, a cuyo efecto podrá imponer los materiales y soluciones más acordes con la escena urbana y características del lugar.
9. 9. Deberán regularizarse los linderos cuando algún lindero lateral medianero entre dos fincas colindantes no sea perpendicular a la alineación de fachada, y forme con ella un ángulo inferior a 30º. Se exceptúan de esta condición los casos en que la regularización no sea posible, por estar protegida alguna de las fincas, o por no preverse la sustitución de su edificación en un plazo de 15 años.

Artículo 2.3.3. Modificación de Fachadas

1. 1. La modificación de fachadas requiere un proyecto, redactado por técnico competente, del conjunto de la misma, que garantice la calidad de la intervención.
2. 2. El cierre individual con carpintería o elementos de fábrica de terrazas y balcones no es autorizable, salvo que recaigan sobre un patio o espacio no visible desde la vía pública, o que el cerramiento sea la puesta en práctica individual de un proyecto de conjunto. Cabrá autorizar la instalación en terrazas visibles desde la vía o espacio público de paneles de vidrio transparente, montados sin perfilería y que no alteren la configuración arquitectónica del edificio.
3. 3. Se prohíbe el cierre de terrazas de áticos, si bien cabrá autorizar la instalación de toldos de brazos extensibles sin apoyo en perfilería alguna.
4. 4. La instalación de toldos en terrazas visibles desde la vía pública exigirá un acuerdo de la comunidad de propietarios respecto al modelo y color.
5. 5. La transformación de locales de planta baja en uso residencial exigirá la presentación de un proyecto de la totalidad de la fachada en el que se analice su incidencia sobre la escena urbana, la funcionalidad de la acera, la estética del edificio, la incidencia de la transformación sobre las condiciones de acceso al edificio y del que se desprenda la idoneidad de la solución propuesta.
6. 6. El Ayuntamiento podrá requerir la adecuación a un diseño unitario de aquellas fachadas en las que, de forma anárquica, se hayan producido cerramientos de terrazas, u otras modificaciones de fachada.

Artículo 2.3.4. Soportales y pasadizos

1. 1. Se admite la construcción de soportales en edificios destinados a equipamiento, y en actuaciones de proyecto y ejecución unitaria sobre frentes completos de manzana. La construcción de soportales es obligatoria donde así se determine en el planeamiento.
2. 2. Los soportales no podrán rebasar la alineación oficial, su anchura libre interior será igual o mayor de 2,50 m y su altura al menos la correspondiente a la planta baja del edificio.
3. 3. Los pasadizos de acceso desde el viario a patios de manzana o espacios libres interiores a la misma, tendrán la consideración de suelo de titularidad privada y uso público. Los pasadizos en nuevas edificaciones tendrán un ancho mínimo de 6 metros y altura no inferior a las plantas baja y primera del edificio en que se sitúen.

Artículo 2.3.5. Salientes Admisibles

1. 1. Salvo que la ordenanza de zona imponga otras limitaciones, se admiten los siguientes elementos salientes desde los planos de fachada situados sobre la alineación exterior o interior:
   1. a) Las cornisas y aleros, cuyo saliente máximo no excederá de 0,50 m de la alineación o cuerpo volado.
   2. b) Las portadas y escaparates, cuyo saliente máximo no rebasará 0,10 m. En aceras de anchura inferior a 0,75 m no se admitirán resaltes en planta baja sobre el plano de fachada.
   3. c) Las marquesinas que formen parte del proyecto original del edificio o que se proyecten teniendo en cuenta el conjunto de la fachada del mismo. El saliente no rebasará el ancho de acera menos un metro, y el borde distará más de 1,00 m del tronco del arbolado existente, o más de 1,50 m del centro de los alcorques.
   4. d) Los toldos que, en el caso de ser fijos, cumplirán las condiciones exigibles a las marquesinas.
   5. e) Los balcones y galerías, cuyo saliente no superará 0,50 m
   6. f) Los miradores, cuyo saliente no podrá rebasar 0,75 m
   7. g) Las terrazas y cuerpos volados, cuyo saliente no podrá rebasar 1,00 m ni 1/10 del ancho de calle.
2. 2. Los salientes en fachada respetarán una altura libre mínima de 3,50 m respecto de la rasante de la acera. Se exceptúan los toldos móviles, que estarán situados en todos sus puntos a una altura libre mínima de 2,50 m y los escaparates y portadas.
3. 3. Los cuerpos salientes no podrán ocupar los espacios correspondientes a las separaciones a linderos, excepto el retranqueo a lindero frontal dentro de los límites marcados en el epígrafe 1.
4. 4. En patios de manzana el saliente máximo autorizado es de 0,50 m de vuelo.
5. 5. Los balcones, terrazas y cuerpos volados quedarán separados de las medianerías contiguas en una longitud igual o superior a su saliente, con un mínimo de 0,60 m.

Artículo 2.3.6. Tendederos

1. 1. El contenido de las terrazas-tendedero no podrá ser visible desde las vías o espacios libres públicos del entorno del edificio, por lo que deberán disponer de elementos de ocultamiento.
2. 2. Se prohíbe la instalación de soportes para el tendido de ropa en fachadas o patios visibles desde la vía pública.

Artículo 2.3.7. Instalaciones

1. 1. Los depósitos de agua y las instalaciones de captación de energía solar de los edificios deberán disponerse de modo que no sean visibles desde vías o espacios libres de uso público.
2. 2. Los tendidos eléctricos y telefónicos no podrán disponerse sobre las fachadas de los edificios, ni tenderse sobre vías o espacios libres públicos.
3. 3. Los elementos de las instalaciones, tales como armarios de registro o puertas de recintos que, forzosamente, hayan de instalarse en fachada de edificios o vía pública, se localizarán y diseñarán de forma que queden integrados en el edificio y en el paisaje urbano.
4. 4. No se admite la instalación de antenas en fachada.

Artículo 2.3.8. Portales y casapuertas

El interior de portales y casapuertas visibles desde la vía pública deberá mantenerse en las debidas condiciones de higiene y ornato. No cabrá su utilización para el aparcamiento de vehículos ni la guarda de cubos de basura.

Artículo 2.3.9. Publicidad Exterior

1. 1. En aplicación de la legislación sectorial vigente, se prohíbe toda publicidad exterior en el ámbito del suelo no urbanizable. En esta clase de suelo exclusivamente se autorizarán los siguientes tipos de carteles informativos no publicitarios:
   1. a) Carteles o rótulos con la denominación del establecimiento, situados en la propia parcela o en el edificio.
   2. b) Carteles indicadores de las actividades que se desarrollen o vayan a desarrollarse en un terreno y colocados en el mismo.
   3. c) Carteles informativos relativos a servicios útiles para el usuario de la carretera. Estos carteles podrán situarse a una distancia no superior a 1.000 m del lugar en que se encuentre el servicio anunciado.
2. 2. En suelo urbano, y salvo que las ordenanzas de zona, la Ordenanza Municipal de Publicidad en Vía Pública, la normativa de protección del patrimonio o los criterios de la Comisión Municipal de Patrimonio impongan otras limitaciones, podrán instalarse anuncios y rótulos en las fachadas de los edificios siempre que cumplan las siguientes condiciones:
   1. a) Situarse a más de 2,50 m sobre la rasante de la acera.
   2. b) En calles sin acera, o con aceras de ancho inferior a 0,75 m su saliente no superará los 0,15 m
   3. c) Los banderines quedarán separados, al menos, 0,75 m del borde exterior del encintado de acera, y su saliente no excederá de 1,00 m
   4. d) Se prohíbe los anuncios o rótulos adosados a barandas o balcones.
3. 3. El Ayuntamiento podrá denegar la instalación de aquellos elementos publicitarios que por su contenido, forma, color o luminosidad puedan causar molestias al vecindario.
4. 4. Por razones de publicidad institucional y eventuales campañas publicitarias de interés para la ciudad, se establece la obligatoriedad para todas las fincas del suelo urbano de admitir la colocación de soportes en las fachadas para banderolas, gallardetes, alumbrados decorativos y otros elementos publicitarios que den a la vía pública. El Ayuntamiento asumirá la colocación de estos soportes, bajo su responsabilidad y con todas las garantías para las fachadas de los inmuebles, constituyendo las servidumbres que resultasen precisas si así lo exigieran los propietarios.
5. 5. Cualquier tipo de publicidad se deberá autorizar o comunicar previamente a la administración competente en materia de Patrimonio Histórico en caso de ser BIC declarado o incoado, estar inscrito en el Catálogo General de Patrimonio Histórico o pertenecer a un entorno de protección de alguno de ellos.
6. 6. La instalación de elementos publicitarios en edificios Bien de Interés Cultural, declarado o en proceso de declaración, en bienes inmuebles de catalogación general incluidos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz o en el entorno de protección de alguno de estos bienes, deberá ser comunicada previamente y, en su caso, autorizada por la administración competente en materia de Patrimonio Histórico.

Artículo 2.3.10. Protección del Arbolado y Plantaciones

1. 1. El arbolado existente en el espacio público y privado, aunque no haya sido calificado como zona verde, jardín o espacio libre, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte.
2. 2. Toda pérdida de arbolado en la vía o espacio público deberá ser repuesta de forma inmediata.
3. 3. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigirá y garantizará que durante el transcurso de las obras, se dote a los troncos del arbolado y hasta una altura mínima de 1,50 m de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro. Si fuera técnicamente imposible mantener el arbolado in situ se transplantará a zonas verdes o ajardinadas, siempre que sea factible y preferentemente en cercanía al emplazamiento original.
4. 4. Se procurará el respeto y protección de las plantaciones no arbóreas.

Artículo 2.3.11. Cerramientos

1. 1. Los cerramientos provisionales de solares y terrenos se situarán sobre la alineación oficial y linderos laterales, tendrán una altura comprendida entre 2,00 y 3,00 m y se formarán con materiales que garanticen su estabilidad y buen estado de conservación.
2. 2. Al producirse la apertura de nuevas vías, o cuando se produzca el derribo de inmuebles, los propietarios de los solares tendrán la obligación de efectuar el cerramiento en el plazo de tres meses desde la pavimentación de las vías o la conclusión de la demolición.
3. 3. Cuando el planeamiento imponga el retranqueo de la edificación respecto de la alineación exterior, el cerramiento del frente de la parcela podrá resolverse con cerramiento ciego, hasta una altura máxima de 1,00 m sobre la rasante de la acera. El cerramiento podrá alcanzar una altura máxima de 2,50 m formándose el resto con elementos diáfanos o seto vegetal.
4. 4. El cerramiento de linderos laterales de parcela podrá resolverse mediante elementos ciegos de altura no superior a 2,50 metros.
5. 5. El cerramiento de bajos comerciales con celosías cerámicas, u otros procedimientos de carácter provisional, solo podrá admitirse durante un período máximo de un año desde la fecha de conclusión del edificio y siempre que la ordenanza de zona no imponga condiciones más limitativas. Si los locales comerciales permanecen sin uso durante períodos de tiempo más dilatados, deberán cerrarse de modo adecuado al decoro de la vía pública y de la escena urbana.
6. 6. Como regla general, los cerramientos no podrán rematarse con elementos punzantes, alambradas de espino o vidrios fragmentados.