CAPÍTULO 1. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 5.1.1. Categorías y Zonas de Protección

1. 1. El Plan adscribe la totalidad del suelo no urbanizable a la categoría de suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica.
2. 2. Dentro de esta categoría se distinguen las siguientes zonas de protección:
   1. a) Parque Natural de la Bahía de Cádiz
   2. b) Playas
   3. c) Instalaciones especiales
3. 3. El suelo no urbanizable carece de aprovechamiento urbanístico, por lo que las limitaciones a la edificación y al uso, o las transformaciones que sobre en este ámbito imponga el Plan no dan derecho a indemnización alguna siempre que no alteren el valor inicial del suelo.

Artículo 5.1.2. Modificaciones del Parcelario

En suelo no urbanizable cabrán modificaciones del parcelario destinadas a la regularización de las fincas existentes, a la agregación de las mismas o por necesidades derivadas de la implantación de alguno de los usos admisibles.

Artículo 5.1.3. Condiciones Generales del Suelo no Urbanizable de Especial Protección por Planificación Territorial y Urbanística

1. 1. El tendido de redes de infraestructuras, y las intervenciones en las redes de transportes, deberán realizarse con criterios de protección del paisaje y medio natural, evitando la afección a los ecosistemas de mayor fragilidad, en especial a las zonas de dunas, marismas y zona de fangos intermareales.
2. 2. En aquellas zonas donde existan formaciones dunares, los accesos a la playa deberán realizarse mediante plataformas de madera elevadas sobre el cordón de dunas de forma que se evite la degradación del mismo.
3. 3. Son usos característicos de esta categoría de suelo los vinculados al medio natural y al sector primario.
4. 4. Son usos compatibles el de transporte y comunicaciones y el de equipamiento, en su categoría de infraestructuras y servicios urbanos.
5. 5. Se prohíben expresamente las siguientes actividades:
   1. a) Los vertidos de aguas no tratadas previamente
   2. b) Los vertidos de escombros, basuras o chatarra
   3. c) La extracción de arenas
   4. d) La realización de movimientos de tierras sin licencia
   5. e) La instalación de vallas y anuncios publicitarios; excepto las señalizaciones de carácter administrativo o institucional, las relacionadas con las actividades económicas privadas asociadas a las actividades o usos permitidos y las instalaciones de señales temporales relacionadas con eventos y acontecimientos deportivos o de otra índole.
   6. f) El relleno de zonas inundables
   7. g) La acampada libre
   8. h) Las modificaciones del drenaje natural o preexistente de las zonas inundables, marismas y salinas
   9. i) La tala de arbolado y la supresión de la vegetación natural existente
   10. j) La plantación de especies vegetales no autóctonas en la zona litoral.

Artículo 5.1.4. Condiciones Particulares de la Zona de Protección del Parque Natural de la Bahía de Cádiz

1. 1. Es de aplicación la división en zonas del Plan de Ordenación de Recursos Naturales del Parque Natural de la Bahía de Cádiz, así como las normas relativas a usos, actividades y, en su caso, edificación establecidas en el mismo y en el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Natural Bahía de Cádiz.
2. 2. La parcela que acoge la Estación Depuradora de Aguas Residuales se regirá con carácter complementario por lo establecido en el Título 3 de estas Normas para el uso de infraestructuras y servicios urbanos.
3. 3. Las obras e instalaciones que conlleven excavaciones están supeditadas a la preservación del patrimonio arqueológico soterrado.
4. 4. El tráfico de vehículos o maquinaria precisa para la construcción, mantenimiento o funcionamiento de las obras e instalaciones admisibles, deberá minorar al máximo su incidencia ambiental, tanto en lo que respecta a reducción de emisiones gaseosas cómo a generación de ruidos, polvo o alteraciones de la superficie del terreno natural.
5. 5. Los manchones calificados como Parque Periurbano se regirán complementariamente por las condiciones señaladas en la ficha correspondiente del Fichero de Acciones Puntuales.
6. 6. Las construcciones y obras civiles que puedan autorizarse en esta categoría cumplirán las siguientes condiciones:
   1. a) Evitarán la utilización visible de cemento y materiales plásticos.
   2. b) Emplearán materiales y soluciones constructivas derivados de la tradición constructiva local, no autorizándose el uso de materiales no meteorizables o de alta capacidad reflectante.
   3. c) No se permitirán edificaciones sin acabar o construidas con técnicas o materiales provisionales.
   4. d) Las instalaciones auxiliares deben quedar integradas en el conjunto de edificaciones de la explotación.
   5. e) Los vertidos deberán tratarse mediante sistemas de almacenamiento prefabricados o depuración.
   6. f) Los cerramientos no deberán obstruir la cuenca visual ni el libre tránsito de la fauna silvestre.
   7. g) La rehabilitación de edificaciones no podrá suponer la modificación o eliminación de los elementos originarios.
   8. h) Para la construcción de nuevas edificaciones en parcelas donde ya existen restos de construcciones deberá demostrarse la inviabilidad técnica o económica de la rehabilitación o proponer una ubicación alternativa más adecuada.
   9. i) Las obras de mejora, mantenimiento y rehabilitación no podrán suponer aumento de la misma, excepto en casos justificados, ni alteración de las características externas.

Artículo 5.1.5. Condiciones particulares de la zona de Protección de Playas

1. 1. La zona de playas se subdivide en tres subzonas:
   1. a) Subzona de playa
   2. b) Subzona de dunas
   3. c) Subzona de servicios permanentes.
2. 2. La subzona de playa se regula por las condiciones establecidas para este uso en el Título 3.
3. 3. En la subzona de dunas sólo se admiten las actividades vinculadas a la conservación y regeneración del cordón dunar, que deberá mantenerse preservado del tránsito. Su delimitación en plano es meramente orientativa debido al carácter móvil del propio cordón dunar.
4. 4. Las subzonas de servicios permanentes tienen en plano una localización orientativa y deberá ser regulada por el Plan municipal de playas. En las subzonas de servicios permanentes se admiten los siguientes usos:
   1. a) Estacionamiento al aire libre.
   2. b) Dotacional, en sus categorías de sanitario, asistencial y cultural.
   3. c) Administración pública, vinculada al socorrismo y protección ciudadana.
   4. d) Terciario recreativo, en su categoría de hostelería.
   5. e) Comercio pequeño, como quioscos destinados a la expedición de chucherías, bebidas o helados.
5. 5. Las construcciones destinadas a albergar usos admisibles cumplirán las siguientes condiciones:
   1. a) Estar construidas preferentemente con materiales ligeros como madera, tela o fibras naturales y adecuarse estéticamente al entorno.
   2. b) No ocupar una superficie superior a 150 m², ni tener una altura mayor de una planta o 3,50 m. a alero.
   3. c) Distar más de 250 m. de otra construcción.
   4. d) En el caso de la hostelería contar con conexión a las redes generales de abastecimiento de agua y evacuación de residuales y disponer de aseos públicos.
   5. e) Limpiar la zona en un radio de 100 m en torno a la construcción una vez se desmonte esta o concluya el período que indique la licencia de actividad.
6. 6. La ejecución de construcciones en estas zonas, requiere la previa redacción de un proyecto de obras que contemple el conjunto de las actuaciones a realizar.

Artículo 5.1.6. Condiciones Particulares de la Zona de Protección de Instalaciones Especiales

1. 1. Se adscriben a esta zona los suelos ocupados por usos distintos a los propios del suelo no urbanizable de especial protección que el Plan mantiene o establece.

   Pertenecen a esta subzona las siguientes instalaciones:

   1. a) Complejo de Torregorda
   2. b) Balnearios de Cortadura y Santibáñez
   3. c) Ventorrillo del Chato
2. 2. La parcela de las instalaciones militares de Torregorda se regirá por lo establecido para el uso de servicios de defensa.
3. 3. La parcela de los balnearios de Cortadura y Santibáñez se regirá por las siguientes condiciones:
   1. a) Usos compatibles:
      • · Estacionamiento al aire libre.
      • · Dotacional, en sus categorías de sanitario, asistencial y cultural.
      • · Administración pública, vinculada al socorrismo y protección ciudadana.
      • · Terciario recreativo, en su categoría de hostelería.
   2. b) Condiciones de edificación:
      • · Superficie edificable máxima: 500 m².
      • · Altura máxima: 1 planta y 4 metros de altura a alero.
      • · No se dispondrán cuerpos de edificación paralelos a la línea de costa cuya longitud supere 25 metros.
4. 4. La parcela del Ventorrillo del Chato se regirá por las condiciones establecidas en estas Normas para el uso de terciario recreativo y por las condiciones del Catálogo a que pertenece.