TÍTULO 7. RÉGIMEN Y GESTIÓN DEL SUELO URBANO

CAPÍTULO 1. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO URBANO

Artículo 7.1.1. Regulación del Suelo Urbano

1. El Plan General divide el suelo urbano, atendiendo a su situación diferencial en cuanto a ordenación, gestión o ejecución, en los siguientes tipos de áreas:

a) A efectos de ordenación estructural en zonas, para las que se define uso, edificabilidad y densidad global. Se establecen las siguientes zonas, delimitadas en el plano de ordenación 1.3. Zonas del suelo urbano:

ZONAS	USO GLOBAL	DENSIDAD	EDIFIC.
CASCO HISTÓRICO	Residencial	76,99	1,94
AVENIDA	Residencial	96,35	1,51
BAHÍA BLANCA	Residencial	89,71	1,75
JUAN CARLOS I	Residencial	141,05	1,49
ASTILLEROS	Residencial	70,70	3,83
LA PAZ	Residencial	78,00	0,86
LA LAGUNA	Residencial	56,90	1,05
LORETO	Residencial	124,93	1,49
PUNTALES	Residencial	51,49	0,66
ZONA INDUSTRIAL	Act. Económicas	-	1,01
FABRICA DE TABACO	Act. Económicas	-	1,84
PARQUE EMPRESARIAL	Act. Económicas	-	1,48
ESTACIÓN	Act. Económicas	-	0,61
NUEVO RESIDENCIAL	Residencial	86,81	1,12

b) A efectos de ordenación pormenorizada:
- · Áreas de planeamiento de desarrollo, en las que se remite a un instrumento ulterior de planeamiento la ordenación pormenorizada que particulariza los objetivos que el Plan le fija.
- · Áreas de planeamiento incorporado, en las que se asume, con alteraciones parciales en su caso, la ordenación pormenorizada de instrumentos de planeamiento vigentes anteriores a la presente Revisión-Adaptación.
- · Áreas de reforma interior, cuya urbanización precisa de de renovación, mejora o rehabilitación que ha de ser abordada mediante actuaciones integradas de acuerdo con el artículo 45.2 B) a) 2) de la LOUA.
- · Áreas de incremento de aprovechamiento, que requieren para su ejecución del incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes, de acuerdo con el artículo 45.2.B) b) de la LOUA.
- · Ordenanzas de zona en suelo urbano consolidado.
c) A efectos de gestión:
- · Áreas de reparto, para la equidistribución de cargas y beneficios en suelo urbano no consolidado.
- · Unidades de ejecución, en suelo urbano no consolidado mediante las que se pondrán en práctica las previsiones del planeamiento.
d) A efectos de ejecución:
- · Acciones puntuales, mediante las que se establecen las determinaciones de programación y ejecución de las dotaciones y vivienda sujeta a algún tipo de protección.
- · Acciones de urbanización, mediante las que se establecen las determinaciones de programación y ejecución de las actuaciones sobre el espacio público que no comportan edificación.

2. Las determinaciones para cada una de estas divisiones se establecen en estas NN.UU y en los sistemas de ficheros individualizados anexos. Las fichas individualizadas diferencian, cuando es necesario, las determinaciones de ordenación estructural, de ordenación pormenorizada preceptiva y de ordenación pormenorizada potestativa, indicando, en los dos últimos casos, su grado de vinculación.

Artículo 7.1.2. Ordenación Pormenorizada del Suelo Urbano

1. El Plan General regula el suelo urbano en sus dos categorías:
1. a) Estableciendo el uso pormenorizado de las parcelas.
2. b) Fijando la tipología de los edificios y la intensidad de utilización del soporte parcelario.
2. El Plan General establece el uso pormenorizado de las parcelas utilizando uno de los siguientes mecanismos:
1. a) Directamente, mediante la calificación del suelo.
2. b) Indirectamente, mediante las normas y ordenanzas que rigen la pormenorización de usos en el espacio.
3. El Plan General establece la tipología edificatoria, el uso y la intensidad de utilización de los terrenos mediante dos procedimientos:
1. a) En suelo urbano consolidado adscribiendo el suelo a una ordenanza de zona, a un Catálogo y grado de protección o, de forma directa, mediante la calificación del suelo y, en su caso, la delimitación de una acción puntual que establece las condiciones tipológicas y de intensidad de utilización.
2. b) En suelo urbano no consolidado ordenando de forma directa cada una de las áreas de reforma interior o de incremento de aprovechamiento.
4. El suelo urbano consolidado se divide en las siguientes ordenanzas de zona:
1. a) Casco Histórico
2. b) Ensanche Moderno
3. c) Ciudad Jardín
4. d) Zona Franca Industrial.
5. La unidad empleada para asignación de ordenanzas es la parcela, por lo que las zonas de ordenanza se construyen como suma de parcelas. Las zonas de ordenanza se configuran pues de forma discontinua, aunque la adición de parcelas contiguas llegue a formalizar un ámbito continuo.
6. La regulación zonal de la edificación y usos del suelo se completa con:
1. a) La ordenanza de ejes comerciales
2. b) La regulación de protección de ámbitos catalogados.

Artículo 7.1.3. Áreas de Planeamiento de Desarrollo

1. La delimitación o señalamiento de las áreas de planeamiento urbanístico de desarrollo figura en el plano 2.11. de Ámbitos de Planeamiento, en que se identifican con el código PD. Las determinaciones que el Plan General contempla para los ámbitos en que es obligado planeamiento de desarrollo se recogen en el Anexo 1: Fichero de Planeamiento de Desarrollo de estas NN.UU.
2. Se contempla el siguiente planeamiento de desarrollo:
1. a) Plan Especial del Puerto de Cádiz
2. b) Plan Especial de Fortificaciones
3. c) Plan Especial del Entorno de Puertas de Tierra
3. Las determinaciones particulares contenidas en las fichas de los ámbitos remitidos a planeamiento de desarrollo tienen el alcance que a continuación se señala:
1. a) Objetivos: Explican los criterios, objetivos y estrategias del PGOU para el ámbito, que son marco de referencia para los objetivos detallados resultantes del planeamiento de menor escala.
2. b) Recomendaciones para la ordenación: Definen, de forma indicativa, la inserción del ámbito en el modelo y estructura general de la ciudad.
3. c) Condiciones de ordenación: Los elementos descritos como vinculantes en la ficha de condiciones particulares, son determinación del PGOU de obligado cumplimiento.
4. d) Iniciativa y prioridad del planeamiento: Si la iniciativa está encomendada a un organismo público, podrá ser asumida por otro organismo o administración previo acuerdo entre partes. La prioridad de planeamiento podrá ser alterada si las condiciones del proceso de desarrollo urbano así lo aconsejan.
5. e) Régimen del suelo: Es determinación vinculante. No podrá reducirse la superficie de sistemas generales asignada en el Plan General, pudiendo realizarse ajustes menores en su delimitación, dentro de los límites previstos en este Título.
6. f) Edificabilidad bruta: Es determinación vinculante.
7. g) Régimen de usos: Es determinación vinculante.

Artículo 7.1.4. Áreas de Planeamiento Incorporado

La delimitación o señalamiento de las áreas de planeamiento incorporado figura en el plano 2.11. de Ámbitos de Planeamiento. Esta Revisión-Adaptación incorpora el siguiente planeamiento antecedente:

· Modificación puntual del PGOU en la Estación de RENFE, aprobado definitivamente el 30/07/2008 (BOP 25/08/2009), en particular el contenido del Estudio de Detalle que lo desarrolla en el ámbito de la parcela lucrativa. (Aprobado definitivamente el 9 de abril de 2010). Las determinaciones de la Modificación Puntual de la Estación de RENFE se incorporan sin perjuicio del mantenimiento del Edificio de la Aduana.
· Modificación del PGOU en el Campo de las Balas, aprobada definitivamente el 01/08/2008 (BOJA 18/12/2008).
· Modificación del PGOU en Valcárcel, aprobada definitivamente el 06/02/2009 (BOP 28/04/2009).
· Modificación del PGOU en la UE-EX-21 “Bodegas Abarzuza”, aprobado definitivamente el 3/12/2004.

Artículo 7.1.5. Áreas de Reforma Interior

1. Las áreas de reforma interior se delimitan en el plano 2.11. de Ámbitos de planeamiento, identificándolas con el código ARI, y sus determinaciones se incorporan de forma individualizada en el Anexo 2: Fichero de Áreas de Reforma Interior de estas NN.UU.
2. El alcance de las determinaciones del Fichero de Áreas de Reforma Interior es el el siguiente:
1. a) A tenor del contenido del artículo 10.1.A) a) y b) de la LOUA, son determinaciones de la ordenación estructural la clasificación de suelo y la edificabilidad mínima destinada a viviendas sujetas a algún régimen de protección.
2. b) A tenor de lo establecido en el artículo 10. 2. A) de la LOUA, son determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptiva:
  - · Los objetivos del Plan General para el área.
  - · El uso global
  - · La edificabilidad global máxima
  - · La densidad global máxima
  - · La delimitación de áreas de reparto
  - · El aprovechamiento medio
  - · Las directrices para la formulación de planeamiento de desarrollo, caso de que sea necesario alterar sustancialmente la ordenación propuesta.
3. c) A tenor de lo dispuesto en el artículo 10. 2. B) de la LOUA, son determinaciones de la ordenación pormenorizada potestativa:
  - · La pormenorización por usos del suelo y la superficie edificable adscrita a dotaciones públicas, con la definición empleada en el artículo 17.1.2ª de la LOUA.
  - · La pormenorización por usos de la edificabilidad lucrativa.
  - · Las previsiones de programación y gestión de la ejecución de la ordenación, incluido el inicio y conclusión de la vivienda protegida.
  - · Las directrices para la redacción de estudios de detalle.
  - · Las directrices sobre aspectos de detalle de la ordenación.

Artículo 7.1.6. Alteración de las determinaciones de las fichas de Áreas de Reforma Interior

1. El grado de detalle de las determinaciones del Plan permite el inicio de la gestión urbanística, sin la previa redacción de planeamiento de desarrollo.
2. La alteración de las determinaciones de la ordenación estructural y/o de la ordenación pormenorizada preceptiva, precisa de la modificación de Plan General.
3. La alteración sustancial de las determinaciones de la ordenación detallada relativas a la calificación del suelo, disposición de las parcelas destinadas a equipamientos o espacios libres, o cambios de trazado de la red viaria, requiere la aprobación previa de un Plan Parcial o Especial. No se considerará alteración sustancial el ajuste de límites de las parcelas de equipamiento o espacios libres, ni el cambio del uso a que se adscriben dentro de los mecanismos de transformación contemplados en el Título 3, siempre que ello no conlleve reducción de la superficie de los suelos de cesión, ni comporte incremento de la superficie edificable.
4. Mediante un Estudio de Detalle podrán alterarse las determinaciones del Plan relativas a disposición del volumen y forma de los edificios, posición de las edificaciones o cambios menores de las alineaciones.
5. Las fichas de áreas de reforma interior incluyen como determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptiva aspectos que, no perteneciendo en rigor a este nivel de determinaciones, son necesarios para calcular determinaciones preceptivas. En este tipo de datos se encuadran la superficie bruta, la superficie de los suelos adscritos a dotaciones públicas, la superficie de suelo lucrativo, la superficie construida existente, la edificabilidad lucrativa tota sobre rasante, la edificabilidad residencial total y la edificabilidad residencial protegida. Sin perjuicio de su inclusión en el apartado de determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptiva, se admite el ajuste de los límites de área de reforma interior en ±5 % de la superficie bruta asignada en la ficha, siempre que dicha alteración responda a una mayor adaptación al soporte físico o redunde en beneficio de la ordenación. Del ajuste de los límites del área de reforma interior podrán derivarse alteraciones en las superficies de suelo lucrativo, superficie construida existente, edificabilidad lucrativa total, edificabilidad residencial total y edificabilidad residencial protegida. El ajuste de limites del área de reforma interior no podrá redundar en:
- · Disminución de la superficie de suelo adscrita a dotaciones públicas.
- · Incremento del coeficiente de edificabilidad global máxima.
- · Incremento de la densidad global máxima.
- · Reducción de la edificabilidad mínima para VPO.
- · Alteración del aprovechamiento medio en uas/m²

Artículo 7.1.7. Áreas de Incremento de Aprovechamiento

1. Las áreas de incremento de aprovechamiento se delimitan en el plano 2.11. de Ámbitos de planeamiento, identificándolas con el código AIA y sus determinaciones se incorporan de forma individualizada en el Anexo 3: Fichero de Áreas de Incremento de Aprovechamiento de estas NN.UU.
2. El alcance de las determinaciones del Fichero de Áreas de Incremento de Aprovechamiento es el mismo indicado en el artículo 7.1.5. para las Áreas de Reforma Interior.
3. La alteración de las determinaciones de las fichas de áreas de incremento de aprovechamiento está sujeta al régimen establecido en el artículo 7.1.6.

Artículo 7.1.8. Áreas de Reparto

1. El Plan adscribe el suelo urbano no consolidado a áreas de reparto, cuyos ámbitos se representan en el plano de ordenación 2.12. de Ámbitos de Gestión y Ejecución, identificándolas con el código AR y sus determinaciones se incorporan de forma individualizada en el Anexo 4: Fichero de Áreas de Reparto de estas NN.UU.
2. Para cada área de reparto se establece un aprovechamiento medio, referido al uso y tipología característicos del área.
3. Asimismo, para cada área de reparto se establecen coeficientes de homogeneización de uso, tipología y localización.
4. El fichero de áreas de reparto contiene los siguientes datos:
1. a) Ubicación y delimitación del área de reparto.
2. b) Datos básicos, en los que se incluye:
  - · La clasificación del suelo.
  - · El uso característico.
  - · La superficie bruta del área.
  - · El suelo dotacional existente, entendiendo por tal el suelo de dominio público excluido del cómputo del aprovechamiento por haber sido ya obtenido.
  - · El suelo computable a efectos de cálculo del aprovechamiento.
  - · El aprovechamiento objetivo.
  - · El coeficiente de zona.
  - · El aprovechamiento medio.
3. c) Ámbitos de gestión y aprovechamiento de los mismos, enumerando las unidades de ejecución comprendidas en el área de reparto, los coeficientes de localización de las mismas, su superficie bruta, la superficie de suelo dotacional y parcelado y el aprovechamiento objetivo.
4. d) Los coeficientes de cada uno de los usos pormenorizados.
5. Los datos de superficie bruta y superficie parcelada de la ficha podrán variar en función de ajustes en los límites de las áreas de reforma interior o áreas de incremento de aprovechamiento a las que estén vinculadas.

Artículo 7.1.9. Unidades de Ejecución

1. El Plan General delimita en suelo urbano no consolidado unidades de ejecución que permiten el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de su superficie.
2. Las unidades de ejecución se representan en el plano 2.12. de Ámbitos de Gestión y Ejecución, identificándolas con el código UE y las determinaciones correspondientes se incorporan de forma individualizada en el Anexo 5: Fichero de Unidades de Ejecución de estas NN.UU.
3. El Ayuntamiento podrá delimitar nuevas unidades de ejecución, o alterar la delimitación contemplada en el Plan General, mediante el procedimiento establecido en el artículo 106 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
El fichero de unidades de ejecución contiene los siguientes datos:
1. a) Descripción del estado actual, con indicación de la superficie bruta, la superficie de suelo parcelado público, la superficie de suelo parcelado privado, la superficie de suelo destinado a equipamiento público y la superficie destinada en la actualidad a viales y espacios libres.
2. b) La descripción de la ordenación, señalando el suelo lucrativo total, la superficie edificable total sobre y bajo rasante, la edificabilidad lucrativa total y la parte de la misma que corresponde a construcciones a mantener o de nueva planta.
3. c) La adscripción de suelo y superficie edificable a los distintos usos pormenorizados dotacionales.
4. d) El desglose por usos pormenorizados de los suelos de cesión obligatoria y gratuita.
5. e) La superficie de suelo y edificabilidad adscrita al uso principal de las distintas parcelas, así como la superficie edificable adscrita en cada parcela a usos complementarios sobre o bajo rasante, con indicación de la planta en que deben ubicarse.
6. f) La capacidad residencial, distinguiendo la vivienda libre y la protegida
7. g) El sistema de actuación y el área de reparto a que pertenece la unidad de ejecución.
8. h) Las condiciones de programación, indicando cuatrienio y anualidad de ejecución.
9. i) Los objetivos perseguidos por el Plan para la unidad de ejecución
10. j) Las determinaciones de ordenación, diferenciando las vinculantes de las no vinculantes.
5. El alcance de las determinaciones del fichero de unidades de ejecución es el siguiente:
1. a) La superficie bruta podrá variar en ± 5% como consecuencia de un mayor ajuste de los límites de la unidad al soporte físico, o cuando así convenga en beneficio de la gestión urbanística. Los datos de estado actual podrán variar si la medición en terreno de los mismos difiere respecto de la medición del Plan sobre cartografía digital.
2. b) Los datos relativos a ordenación, dotaciones y cesiones podrán variar como consecuencia de ajustes en el área de reforma interior o en el área de incremento de aprovechamiento con que esté vinculada la unidad de ejecución.
3. c) Los datos relativos a aprovechamiento podrán variar como resultado de modificaciones introducidas en el área de reparto a que pertenezca la unidad de ejecución.
4. d) El número de viviendas no es condición vinculante.
6. La iniciativa para la redacción de planeamiento corresponderá a los particulares, salvo que la ficha especifique otra opción. La Administración podrá actuar con carácter subsidiario si los particulares incumplen injustificadamente los plazos de desarrollo de la unidad. Se entenderá incumplido el plazo si no se han iniciado actuaciones transcurridos más de dieciocho meses del plazo previsto en la ficha particular.
7. En las unidades de ejecución heredadas de planeamiento de desarrollo del PGOU de 1995, se consideran vigentes con carácter complementario aquellas determinaciones del planeamiento de desarrollo que no se opongan al contenido de la ficha de la unidad de ejecución o sean contrarios al contenido de los Títulos 1, 2, 3, 4 y 6 de las NN.UU.

Artículo 7.1.10. Consolidación de las Cesiones de Aprovechamiento

Las cesiones de aprovechamiento a favor del Ayuntamiento se concretarán de la forma siguiente:

a) En la unidad de ejecución o área de reparto de que procedan, cuando la cuantía de la cesión lo permita.
b) En suelo o superficie construida, perteneciente o no a la misma área de reparto, por permuta de aprovechamientos.
c) En remuneración económica, cuando la cuantía de la cesión no permita su concreción en suelo o superficie construida, o se estime conveniente para la mejor gestión urbanística.

Artículo 7.1.11. Áreas de Tanteo y Retracto

A los efectos de garantizar el cumplimiento del modelo territorial, del cumplimiento de la función social de la propiedad y de la programación del Plan se establecen las siguientes áreas de tanteo y retracto:

a) Solares y edificios ruinosos de la ordenanza de zona Casco Histórico, que incluye los solares existentes carentes de licencia de obra a la aprobación del Plan General y los solares que puedan surgir a lo largo de su período de vigencia por ruina o colapso del edificio.
b) Edificios pertenecientes a los grados 0, 1 y 2 del Catálogo de edificios de Arquitectura Residencial.
c) Parcelas de equipamiento privados, en que el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto afecta a la transmisión de la propiedad de la parcela, y a la transformación de usos, independientemente de que el cambio de uso suponga la implantación de nuevas dotaciones privadas o de otros usos lucrativos.
d) Áreas de rehabilitación integrada, cuya delimitación a lo largo del proceso de ejecución del Plan lleva aparejada su consideración como áreas de tanteo y retracto.
e) Todas las viviendas protegidas que se solicite transformar en viviendas libres.

Artículo 7.1.12. Normalización de Fincas

Sin perjuicio de que puedan delimitarse ulteriores ámbitos de normalización de fincas durante el período de vigencia del Plan, el Plano de Ordenación Detallada 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, delimita aquellas fincas donde se exigirá, como afección, que previamente a la solicitud de licencia se proceda a la normalización de los linderos de las fincas afectadas mediante el procedimiento establecido en la legislación urbanística al respecto.

CAPÍTULO 2. ORDENANZA DE ZONA DEL CASCO HISTÓRICO

Artículo 7.2.1. Ámbito y Características

1. El plano 3.1 Calificación y Regulación del Suelo Urbano determina las parcelas pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide en líneas generales con la trama histórica de la ciudad, detraída la edificación catalogada en cualquiera de sus grados y las áreas renovadas.
2. La morfología de la zona corresponde mayoritariamente a manzana cerrada, con edificación en línea continua sobre la alineación de calle. La tipología dominante es la de construcción entre medianerías colmatando la parcela.
3. El uso cualificado de la ordenanza es el residencial, en su categoría de vivienda colectiva.

Artículo 7.2.2. Obras Admitidas

1. Se admiten todas las obras en edificios existentes. Las obras de reestructuración total con mantenimiento de fachada no podrán superar la superficie edificable máxima fijada para las obras de nueva planta.

1. Cabrá la ejecución de obras de demolición parcial cuando sean precisas para la ejecución de actuaciones autorizadas en el número anterior.
2. Sólo serán admisibles las obras de demolición total de edificios declarados en ruina, en fuera de ordenación absoluta o excepcionalmente, si la Comisión de Patrimonio lo autoriza, en actuaciones de equipamiento o de interés público o social.
3. Se permiten las siguientes obras de nueva edificación:
1. a) Sustitución de edificios declarados en ruina, en fuera de ordenación o en los supuestos excepcionales señalados en el epígrafe anterior.
2. b) Nueva edificación sobre solares.
3. c) Ampliación en los casos en que no estuviera agotada la superficie edificable de la parcela.

Artículo 7.2.3. Modificación del Parcelario

Se considera como parcela mínima la existente, prohibiéndose la segregación o agregación de parcelas salvo en los supuestos de normalización de fincas explícitamente representados en el plano 3.1 Calificación y Regulación del Suelo Urbano. Excepcionalmente cabrá la agregación de parcelas en los siguientes supuestos:

a) Vincularse la agregación a la implantación o ampliación de usos de equipamiento u hospedaje, en este último caso con sujeción a lo establecido en el artículo 3.4.29.
b) En el caso de unión de parcelas interiores de manzana, con parcelas con frente a espacios públicos al objeto de cumplimiento de las condiciones de acceso a edificios, habitabilidad y seguridad frente a incendios establecidas en estas NN.UU.

En el ámbito del Conjunto Histórico, la modificación del parcelario existente requiere la autorización previa de la administración competente en materia de protección del patrimonio histórico.

Artículo 7.2.4. Condiciones para la Actuación Parcial o Sucesiva en Edificios Existentes

Cuando en un edificio se soliciten durante tres años consecutivos más de dos licencias de obras parciales, o si estas afectan a más de un 25 % de la superficie construida del edificio, se exigirá para la concesión de la segunda licencia un proyecto unitario de intervención en el edificio, que cabrá ejecutar por fases.

Artículo 7.2.5. Condiciones para las Obras de Demolición

Para poder realizar cualquier obra de demolición parcial o total de edificios, será necesaria la autorización tanto de la Comisión Provincial de Patrimonio como de la Comisión Municipal de Patrimonio, salvo que, en el caso de la primera, exista delegación de competencias.

Antes de realizar las obras de demolición, será necesario presentar un estudio técnico sobre el estado constructivo de las fincas colindantes, que incluya las medidas de apuntalamiento, refuerzo y protección necesarias para garantizar la seguridad de las personas, los edificios colindantes y la vía pública, así como actas notariales que den fe del estado de las medianeras y las edificaciones colindantes.

Artículo 7.2.6 Condiciones para las Obras de Sustitución y Nueva Edificación

1. La altura máxima admisible en número de plantas incluida la baja es la consolidada por la edificación preexistente, salvo que el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano señale otro valor.
2. En caso de que se fije fondo edificable o línea de edificación en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, la superficie computable será la definida por éstos.
3. La superficie edificable máxima es el resultado de multiplicar la superficie computable por la altura máxima admisible en número de plantas, multiplicada por 0,80 en el caso de edificios residenciales y de 0,90 en el caso de edificios de equipamiento o de interés público, no pudiéndose en ningún caso edificar o aprovechar edificabilidad sobrante por encima de la altura máxima admisible.
4. La superficie edificable se distribuirá libremente en el interior de la parcela, o del área de movimiento si estuviera definida en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, respetando las siguientes condiciones:
1. a) Situar la línea de edificación sobre la alineación.
2. b) Adosar la edificación a las medianerías, respetando las luces legales existentes cuando la edificación medianera no sea sustituible.
5. La posición de los forjados de plantas de piso se establecerá:
1. a) En función de la existente en los edificios colindantes si alguno de los mismos estuviera incluido en el Catálogo de Protección de Edificios. Si ambos edificios colindantes estuvieran catalogados y los respectivos forjados se situaran a distinta altura, la posición de los forjados del nuevo edificio se fijará de forma que mejor convenga a la estética del frente de calle.
2. b) En los restantes casos la altura de pisos será, como mínimo, de 3,50 m en la crujía de fachada de la planta baja y 2,80 m en plantas de piso y en las restantes crujías de la planta baja, salvo que por las condiciones de entorno de los colindantes sea aconsejable modificar estos valores para integrar la nueva edificación y así lo entienda la CMP.
6. Podrá ocuparse la totalidad de la superficie de las parcelas que, por sus condiciones de forma, superficie o en razón del uso a que se destinen, no requieran la creación de patios de parcela.
7. No cabrá la construcción de semisótanos en el ámbito del Casco Histórico.
8. La construcción de sótanos requerirá las siguientes garantías:
1. a) Medidas extraordinarias de protección, apuntalamiento y refuerzo de las fincas colindantes.
2. b) Métodos constructivos que no dejen al descubierto las cimentaciones de las fincas vecinas, justificados mediante estudios geotécnicos, estructurales y de cimentación.
3. c) Presentación de aval suficiente por los eventuales riesgos que puedan producirse en la vía pública o en las fincas colindantes.

Artículo 7.2.7. Condiciones para las Obras de Ampliación

1. A las obras de ampliación en superficie libre de parcela se les aplicarán las mismas condiciones que a las de nueva edificación.
2. A las obras de ampliación en altura se les aplicarán las mismas condiciones que a las de nueva edificación, salvo las relativas a dimensión mínima de los patios principales cuando estos existan. No podrán cubrirse las galerías de los patios con forjados, pudiéndose colocar elementos ligeros y transparentes, tipo marquesina.
3. Las obras de ampliación en altura autorizadas deberán realizarse vinculadas a obras interiores al edificio que repongan la estructura, redes de instalaciones y elementos comunes en las debidas condiciones de servicio, así como a la reposición de las condiciones de ornato del conjunto de las fachadas.

Artículo 7.2.8. Patios de Parcela

1. En el ámbito de esta ordenanza se prohíben los patios de parcela abiertos a fachada, salvo que estén previstos en Estudios de Detalle que desarrollen el Plan General, así como los patios ingleses
2. En obras de rehabilitación, de reestructuración parcial o de reestructuración general sin alteración de los patios existentes, el tamaño de los mismos será el consolidado por la edificación principal existente con la salvedad establecida para los patios principales en el artículo 7.2.6.2
3. En obras de sustitución, nueva planta, ampliación en altura y reestructuración total con mantenimiento de fachada, son exigibles las dimensiones de patios establecidas en el Título 2.

Artículo 7.2.9. Condiciones Estéticas

1. La posición de huecos en fachada se definirá mediante ejes de modulación vertical. La distancia entre ejes se modulará dentro del intervalo comprendido entre 2,50 y 3,60 m.
2. Los huecos de planta baja tendrán como anchura máxima 5/7 de la distancia entre ejes de modulación, pudiendo alcanzar 3 m en el caso de acceso a garajes, cuando las condiciones del edificio lo permitan. La distancia mínima de los huecos a los ejes de medianería será de 60 cm.
3. Los planos de escaparate o carpintería de locales de planta baja no podrán enrasar con la cara exterior del paramento de fachada.
4. Cuando se realicen obras en locales de planta baja, deberán demolerse las marquesinas existentes, pudiendo autorizarse la instalación de toldos móviles en las condiciones que permita la Ordenanza Municipal correspondiente para este tipo de edificios.
5. Los huecos de plantas de piso tendrán como anchura máxima 2/3 de la distancia entre ejes de modulación, y sus proporciones serán similares a las de los huecos de los edificios catalogados de su entorno.
6. Se buscará alinear horizontalmente los dinteles de huecos de cada planta.
7. Se prohíbe el empleo de ladrillo visto y piedra pulida en fachadas. Los revocos serán de textura lisa, pintados preferentemente en blanco, gris, y colores no saturados de la paleta cromática de los edificios catalogados del entorno.
8. Se prohíbe el uso de persianas enrollables, debiendo resolverse el oscurecimiento mediante persianas mallorquinas, contraventanas o soluciones similares.
9. Se prohíbe el empleo de carpinterías de aluminio anodizado. En fachadas y patios principales se utilizará carpintería de madera. En los edificios no catalogados, podrán utilizarse otros materiales cuyos perfiles y aspecto sean similares a la madera y cuyo despiece sea aprobado expresamente por la CMP. Las carpinterías se pintarán en blanco, negro, gris, verde oscuro, beige o marrón, o se barnizará teñido en oscuro si son de madera, prohibiéndose el barniz natural de tonos claros. No se permiten las carpinterías correderas ni la palillería vertical en las hojas, permitiéndose sólo palillería horizontal en proporciones similares a las tradicionales. En planta baja, las puertas de acceso a los edificios y a los garajes, serán de madera maciza sin huecos. Las puertas de garaje serán de diseño tradicional.
10. Se prohíben las soluciones de cubierta distintas a la azotea, o a la cúpula cuando se trate de remates ornamentales. Los petos de las cubiertas no podrán superar la altura de 1,20 m. Las cubiertas de castilletes, lavaderos y áticos serán no transitables, salvo para mantenimiento, debiéndose diseñar sin peto o barandilla alguna.
11. Deberá cuidarse la homogeneidad del plano de fachada, prohibiéndose la instalación, tanto en la fachada a vía pública como en patio principal, de aparatos de aire acondicionado, rejillas y salidas de conductos de ventilación.
12. No se permiten terrazas ni cuerpos volados, admitiéndose como salientes los balcones y cierros. Su saliente respecto del plano de fachada no superará 0,45 m. Los cierros no podrán ubicarse en la última planta de los edificios, salvo excepciones justificadas por la existencia en el entorno de edificios catalogados con cierros en esta planta.
13. No se permiten tendederos que recaigan a fachada a vía pública o a patio principal.
14. No se permite la construcción de marquesinas o pérgolas, ni la instalación de toldos fijos. Excepcionalmente cabrá la instalación de toldos de brazo invisible en locales de planta baja, cumpliendo las condiciones que se estipulen en la Ordenanza Municipal correspondiente..
15. El saliente de las cornisas no superará 0,45 m. La línea de cornisa se ajustará a las de los edificios colindantes, y cuando estén a distinta altura se tomará como referencia el entablamento de los restantes edificios del frente de manzana. En las fachadas de los edificios de nueva edificación, a efectos de su integración en el paisaje urbano existente, se procurará disponer al menos una cornisa a la altura del último forjado y una imposta o cambio de material a la altura del forjado que separe la planta baja o basamento ( baja y entreplanta o primera) con la planta superior. Se exceptúan aquellas intervenciones que por su valor arquitectónico o singularidad permitan, a juicio de la CMP, una integración adecuada de la edificación en su entorno.
16. En el ámbito de esta ordenanza se prohíbe la instalación de banderines. Los rótulos de establecimientos comerciales y locales de actividad económica deberán realizarse con letras sueltas y corpóreas, salvo que la CMP considere admisible otra solución. Los rótulos de los edificios declarados Bien de Interés Cultural, los inscritos en el Catálogo General del PHA o los incluidos en el entorno de protección de alguno de los anteriores, precisarán la autorización previa de la administración competente en materia de Patrimonio Histórico.
17. En el ámbito de esta ordenanza se prohíben los cerramientos provisionales en locales mediante tabicones palomeros u otras soluciones constructivas poco dignas o inadecuadas a las características del Conjunto Histórico.
18. En el ámbito de esta ordenanza, las compañías suministradoras sólo podrán ubicar en las fachadas de los edificios elementos cuyo diseño haya sido aprobado previamente por la Comisión Municipal de Patrimonio. Además deberá aprobarse expresamente para cada edificio la ubicación de estos elementos y su adaptación a las condiciones de la fachada. Estas obligaciones se hacen extensivas para las partes colectivas de las instalaciones que deban discurrir por los patios principales.
19. La instalación de paneles captadores de energía solar deberá resolverse mediante paneles planos integrados en la solería de la azotea o mediante otras soluciones similares que garanticen que la instalación no sea visible desde vía pública ni cause afección visual sobre edificación catalogada.
20. A fin de proteger la integridad constructiva de las edificaciones tradicionales, es obligatoria la utilización de impermeabilizaciones transpirables en cubierta, prohibiéndose expresamente la utilización de pinturas impermeabilizantes al clorocaucho o que alteren el color blanco tradicional de las azoteas.
21. Los edificios pertenecientes a esta ordenanza que se encuentren en el entorno de protección de BIC (incoados o declarados) o de bienes inscritos en el Catálogo General de Patrimonio Histórico, precisan autorización previa de la administración competente en materia de patrimonio histórico.

Artículo 7.2.10. Usos Compatibles

En edificios de uso dominante residencial se consideran compatibles los siguientes usos:

a) El uso industrial, en sus categorías de industria en general, artesanía y almacenaje, en sus tipos I y II, y en situación de planta baja o inferiores a la baja.
b) El uso de servicios terciarios, en sus categorías de servicios de comercialización, oficinas y terciario recreativo tipos I, II y III en situación de planta baja, inferiores a la baja y primera.
c) El uso de comercio, en sus categorías de pequeño y mediano comercio, en posición de planta baja e inferiores a baja. El comercio en planta primera se admite si está comunicado interiormente con un local de planta baja con el que forma unidad registral.
d) El uso de hospedaje, en su tipo I, en posición de planta baja y primera.
e) El uso dotacional en cualquier posición.
f) El uso de administración pública, en situación de planta baja, inferiores a la baja y primera.
g) El uso de infraestructuras y servicios urbanos, en situación de planta baja e inferiores a la baja.

Artículo 7.2.11. Usos Complementarios

1. El garaje-aparcamiento es uso complementario obligado en obras de sustitución, nueva planta y reestructuración con vaciado interior en parcelas que den fachada a alguna de las calles que a continuación se indican, siempre que no exista riesgo de afección al patrimonio arqueológico soterrado y se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 1.2.7 de estas NN.UU:
- · Glorieta Santa Elena
- · Cuesta de las Calesas
- · Avda. de Ramón Carranza
- · Fernando el Católico
- · Honduras
- · Alameda de Apodaca
- · Alameda Marqués de Comillas
- · Paseo de Carlos III
- · Dr. Gómez Ulla
- · Duque de Nájera
- · Campo del Sur
- · Concepción Arenal
2. La implantación voluntaria de garaje-aparcamiento como uso complementario en el resto del ámbito de la Ordenanza, requerirá la previa emisión de informe técnico por parte de los servicios municipales competentes, que juzgarán sobre el impacto que el garaje o aparcamiento pueden tener sobre el viario que sirva de acceso, la trama urbana y el funcionamiento del tráfico en la zona. No cabrá aceptar la construcción de garaje-aparcamiento en los siguientes casos:
1. a) En calles de ancho inferior a 5,50 metros
2. b) En parcelas de superficie inferior a 150 m²
3. c) En parcelas de frente inferior a 12 metros
3. Solo cabrá admitir la implantación de garaje-aparcamiento en plantas bajo rasante, salvo en los edificios de vivienda unifamiliar en podrá ubicarse en planta baja, si las condiciones de los apartados anteriores lo permiten. La embocadura de la puerta de acceso de los garajes deberá adecuarse, en dimensiones, posición y materiales a las características de la fachada del edificio y del paisaje urbano en que se ubique. La implantación de garaje está supeditada a que no exista riesgo de afección del patrimonio arqueológico soterrado y al cumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 1.2.7 de estas NN.UU.

Artículo 7.2.12. Usos autorizables

1. Son usos autorizables el dotacional, el comercio, en sus categorías de pequeño y mediano comercio, y los servicios terciarios, en su categoría de terciario recreativo, ocupando patios de parcela en planta baja, cumpliendo las siguientes condiciones:
1. a) La ocupación deberá estar vinculada a un local de planta baja y cumplir las condiciones de acceso desde vía pública establecidas en estas NN.UU y de accesibilidad y seguridad contempladas en la legislación sectorial.
2. b) No suponer merma de las condiciones higiénicas, de accesibilidad o de seguridad de los restantes locales o viviendas del inmueble o de los colindantes, ni generar servidumbres en los mismos.
3. c) En el caso de que el patio de parcela tenga, por sus condiciones de localización y tamaño, características semejantes a las de un patio de manzana, la cubierta y paramentos de la nueva edificación deberán tratarse con materiales y soluciones constructivas que minimicen su impacto visual, mejoren la imagen del patio y tengan la dignidad exigible a una fachada.
4. d) Si la ocupación del patio de parcela se contempla en actuaciones de reestructuración o nueva planta, computará a efectos de superficie edificable. No cabrá solicitar ocupaciones de patio de parcela hasta que hayan transcurrido diez años desde la concesión de la licencia de primera ocupación del local a que estén vinculados.
5. e) Si la ocupación del patio de parcela se contempla en actuaciones de rehabilitación de edificios, la superficie ocupada de patios no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ni de forma independiente ni formando unidad registral con el local de planta baja a que esté vinculada.
6. f) La licencia de obra o de actividad que ampare la ocupación del patio de parcela, estará necesariamente integrada con la licencia del local al que la ocupación está vinculada.
7. g) Las ocupaciones de patios de parcela no podrán tenerse en cuenta a efectos de definir la envolvente del edificio.
2. Son usos autorizables el industrial, en la categoría de artesanía tipo I y las oficinas en construcciones en cubierta de edificación existente con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General siempre que cumplan las siguientes condiciones:
- · Carecer de condiciones superficiales o higiénicas que impidan su utilización residencial, y no poder alcanzar las mismas mediante la ejecución de obras.
- · Contar con autorización de la Comunidad de Propietarios
- · Cumplir las condiciones de relación establecidas en estas NN.UU y no generar molestias a las vecinos.
- · No cabrá la autorización en actuaciones vinculadas a obras de rehabilitación que afecten al conjunto del edificio o a la última planta, ni a obras de reestructuración parcial o profunda.

Artículo 7.2.13. Usos Alternativos

En el ámbito de esta Ordenanza se consideran usos alternativos siempre que se implanten en edificio de uso exclusivo:

a) El uso residencial en su categoría de vivienda unifamiliar.
b) El uso industrial, en sus tipos I y II, con la excepción de los talleres de automoción y el almacenaje.
c) El uso de servicios terciarios.
d) El uso de comercio.
e) El uso de hospedaje.

CAPÍTULO 3. ORDENANZA DE ZONA DEL ENSANCHE MODERNO

Artículo 7.3.1. Ámbito y Características

1. El plano 3.1 de Calificación y Regulación del Suelo Urbano determina las parcelas pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide en líneas generales con las áreas residenciales de la ciudad extramuros. desarrolladas en manzana cerrada, semicerrada o abierta.
2. Las tipologías presentes en el ámbito de la ordenanza son la edificación en manzana cerrada, la edificación aislada y, con escasa presencia, la ciudad jardín.
3. El uso cualificado de la ordenanza es el residencial.

Artículo 7.3.2. Obras Admitidas

1. Se admiten todo tipo de «obras en edificios existentes».
2. Se admiten las obras de demolición parcial y total.
3. Se admiten las siguientes obras de nueva edificación:
1. a) Sustitución de edificios
2. b) Nueva planta sobre solares
3. c) Ampliación en los casos en que no estuviera agotada la superficie edificable de la parcela.

Artículo 7.3.3. Modificación del parcelario

La segregación, reparcelación o agregación de fincas cumplirá las siguientes condiciones:

a) No se producirá incremento de la superficie edificable respecto de la otorgada por el Plan a la finca matriz.
b) La superficie de las parcelas resultantes será igual o superior a 125 m², su frente igualará o superará los 7 m, y su forma permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a 7 m.

Artículo 7.3.4. Condiciones para las Obras de Nueva Planta

1. La altura máxima admisible en número de plantas incluida la baja es la señalada en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano y, en su defecto, la consolidada por la edificación preexistente.
2. La superficie computable es aquella parte de la parcela que interviene en el cómputo de la superficie edificable, definida mediante área de movimiento, fondo edificable o línea de edificación en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano.
3. La superficie edificable es la resultante de aplicar a la superficie computable en planta los parámetros de altura máxima admisible, dimensiones mínimas de patios y las condiciones de los vuelos permitidos.
4. Según las determinaciones contenidas en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano, la edificación se situará en la parcela:
1. a) Dentro del perímetro definido por líneas de edificación si estuvieran definidas
2. b) Dentro del área de movimiento
3. c) Dentro de la porción de parcela definida por la alineación, línea de fondo edificable y linderos laterales cumpliendo las siguientes reglas:
  - · Situar la línea de edificación sobre la alineación, o marcar la alineación mediante soportales, porches o falsa fachada en planta baja, pudiendo retranquearse el plano de fachada de las plantas de piso.
  - · Adosar la edificación a las medianerías, respetando las luces existentes cuando la edificación medianera no sea sustituible.
  - · La nueva edificación no podrá consolidar en los lienzos medianeros una altura inferior a la establecida en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano.
  - · Podrá admitirse la construcción de una planta ático sobre la altura máxima, sin incremento de la superficie edificable, en aquellas parcelas pertenecientes a tejidos de edificación entre medianerías, cuando las edificaciones colindantes ya cuenten con una planta de las mismas características y además dicha situación se encuentre consolidada en al menos el 50% del frente edificado en la manzana o tramo de calle.
5. Las parcelas que por sus condiciones de forma, superficie o en razón del uso a que se destinan, no requieran la creación de patios de parcela, podrán ser ocupadas en la totalidad de su superficie.
6. Se establecen las siguientes alturas libres mínimas:
1. a) Planta baja 3,00 m
2. b) Plantas de piso 2,50 m

Artículo 7.3.5. Condiciones para las obras de sustitución

1. La superficie edificable de la parcela es la consolidada por la edificación preexistente
2. En tejidos de edificación entre medianerías la nueva edificación se situará en la parcela:
1. a) Manteniendo la posición de las fachadas preexistentes del edificio visibles desde vía pública.
2. b) Adosada a las medianerías, respetando las luces legales existentes cuando la edificación medianera no sea sustituible.
3. En los restantes casos y en aquellas parcelas pertenecientes a tejidos de edificación entre medianerías cuyas características lo requieran, deberá tramitarse un Estudio de Detalle que contemple la totalidad de la manzana y ordene la superficie edificable, definiendo la altura y área de movimiento de la edificación en función de las existentes en las restantes fincas de la manzana y de la sección transversal de la calle a que dé frente la parcela.
4. Se respetarán como alturas libres mínimas:
1. a) Planta baja 3,00 m b) Plantas de piso 2,50 m

Artículo 7.3.6. Ocupación de patios de manzana

Según su tratamiento en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano los patios de manzana están sujetos al régimen que a continuación se indica:

1. Sí el patio está identificado en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano como espacio libre privado, su régimen es el establecido en el Título 2.
2. Sí el perímetro del patio se identifica mediante línea de edificación o de movimiento, el patio puede ser ocupado en planta baja por garajes- aparcamiento o aparcamientos públicos.
3. Sí el perímetro del patio se identifica mediante línea de cambio de altura, el patio podrá ser ocupado en planta baja por cualquiera de los usos compatibles en el ámbito de esta ordenanza.

Artículo 7.3.7. Ocupación de patios de parcela

Los patios de parcela definidos en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano mediante línea de edificación no podrán ser ocupados en planta baja por construcción alguna.

Artículo 7.3.8. Espacios libres de parcela

Cuando el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano represente un espacio privado libre de edificación en contacto con la vía pública, el cerramiento correspondiente no podrá superar con elementos ciegos una altura de 0,50 m., pudiendo alcanzar una altura total de 2,00 m. mediante vegetación o elementos diáfanos. Los espacios libres de parcela no podrán compartimentarse con cercas o vallas y la rasante del suelo deberá unificarse.

Salvo que la ordenanza de zona establezca otras limitaciones, los espacios libres de parcela podrán ser ocupados con rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante, instalaciones deportivas descubiertas, estructuras ligeras fácilmente desmontables, depósitos de combustible o de agua, transformadores, invernaderos y casetas de herramientas, cuyas condiciones de implantación, ocupación, volumen y forma se atendrán a lo dispuesto por las ordenanzas de zona.

Artículo 7.3.9. Usos compatibles

En edificios de uso dominante residencial se consideran compatibles:

a) El uso industrial, en todas sus categorías, en sus tipos I y II, y en situación de planta baja o inferiores a la baja.
b) El uso de servicios terciarios, en sus categorías de servicios de comercialización, oficinas y terciario recreativo tipos I, II y III en situación de planta baja, inferiores a la baja y primera.
c) El uso de comercio, en sus categorías de pequeño y mediano comercio, en posición de planta baja e inferiores a la baja.
d) El uso de hospedaje, en sus tipos I y II, en posición de planta baja, primera y segunda.
e) El uso de equipamiento en cualquier posición.
f) El uso de administración pública, en situación de planta baja, inferiores a la baja y primera.
g) El uso de infraestructuras y servicios urbanos, en situación de planta baja e inferiores a la baja.

Artículo 7.3.10. Usos complementarios

El garaje-aparcamiento es uso complementario obligado en obras de sustitución, nueva planta y reestructuración.

Artículo 7.3.11. Usos alternativos

En el ámbito de esta Ordenanza se consideran usos alternativos siempre que se implanten en edificio de uso exclusivo:

a) El uso industrial, en su categoría de industria en general en sus tipos I y II, y en su categoría de de industria de servicios en cualquiera de los tipos.
b) El uso de servicios terciarios.
c) El uso de comercio.
d) El uso de hospedaje.
e) El uso de equipamiento.
f) El uso de aparcamiento

CAPÍTULO 4. ORDENANZA DE ZONA DE LA CIUDAD JARDÍN

Artículo 7.4.1. Ámbito y características

El plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano determina las parcelas pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide con las áreas de la ciudad desarrolladas mediante edificación en baja densidad.

2. La morfología de la zona corresponde a manzanas de tamaño medio, que soportan tipologías de bloque aislado en parcela propia o vivienda unifamiliar.
3. El uso cualificado del área de ordenanza es el residencial, en su categoría de vivienda unifamiliar.

Artículo 7.4.2. Obras admitidas

1. Se admiten todas las «obras en edificios existentes».
2. Se admiten las obras de demolición parcial y total.
3. Se admiten las siguientes obras de nueva edificación:
1. a) Sustitución de edificios.
2. b) Nueva planta sobre solares.
3. c) Ampliación en los casos en que no estuviera agotada la superficie edificable de la parcela.

Artículo 7.4.3. Modificaciones del parcelario

No se permite la subdivisión del parcelario existente. La agrupación de fincas y regularización del parcelario cumplirá las siguientes condiciones:

a) No se producirá incremento de la superficie edificable respecto de la otorgada por el Plan a la finca matriz.
b) La superficie de las parcelas resultantes será igual o superior a 800 m², su frente igualará o superará los 15 m., y su forma permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a 15 m.

Artículo 7.4.4. Condiciones para las obras de nueva planta

1. La altura máxima admisible en número de plantas incluida la baja es la señalada en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano y, en su defecto, la consolidada por la edificación preexistente.
2. La superficie computable es aquella parte de la parcela que interviene en el cómputo de la superficie máxima edificable definida mediante área de movimiento en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano.
3. La superficie edificable máxima es el resultado de multiplicar la altura máxima admisible en número de plantas por la superficie computable y por un coeficiente de 0,8.
4. La edificación se situará dentro del área de movimiento definida en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano con arreglo a las siguientes condiciones:
1. a) Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo medianero, no podrá consolidar en el mismo una altura inferior a la establecida en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano.
2. b) Si la nueva edificación se adosa a una linde medianera no podrán abrirse a la misma huecos de ventilación e iluminación. Asimismo, los huecos en paños orientados hacia la medianería, que puedan producir dominio de vistas sobre la parcela colindante, no podrán practicarse a una distancia del lindero inferior a 4,00 m.
5. La ocupación bajo rasante permitirá el ajardinamiento y la plantación de arbolado en al menos el 80% de la superficie de parcela no ocupada por edificación sobre rasante.
6. Se establecen las siguientes alturas libres mínimas:
1. a) Planta baja 3,00 m.
2. b) Plantas de piso 2,50 m.

Artículo 7.4.5. Condiciones para las obras de sustitución

1. La superficie edificable de la parcela es la consolidada por la edificación preexistente
2. La nueva edificación podrá implantarse en la parcela tomando como área de movimiento la superficie ocupada por la edificación preexistente.
3. Se respetarán como alturas libres mínimas:
1. a) Planta baja: 3,00 m.
2. b) Plantas de piso: 2,50 m.

Artículo 7.4.6. Alteración de las condiciones tipológicas

Las condiciones tipológicas establecidas en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano podrán ser alteradas mediante Estudios de Detalle que cumplirán las siguientes condiciones:

1. No podrán incrementar la superficie edificable asignada en el Plan.
2. Los Estudios de Detalle deberán redactarse sobre la totalidad de la manzana en que se encuentren las parcelas objeto de actuación. No cabrá la modificación de las condiciones tipológicas sobre parcelas aisladas, debiendo actuarse sobre una superficie mínima de 1.600 m².
3. La ocupación sobre rasante no podrá superar el 60 % de la superficie neta de parcela.
4. La ocupación bajo rasante permitirá el ajardinamiento y la plantación de arbolado en al menos el 80% de la superficie de parcela no ocupada por edificación sobre rasante.
5. Se respetará un retranqueo mínimo a alineación y a linderos laterales de H/2, siendo H la altura de cumbrera, con mínimo de 3 metros.
6. La edificación podrá adosarse a linderos laterales o a testero en los siguientes casos:
1. a) En soluciones de vivienda en hilera de proyecto unitario.
2. b) Cuando exista edificación medianera no sustituible en la finca colindante.
3. c) En caso de actuación conjunta en parcelas colindantes, bien en soluciones de proyecto unitario o por acuerdo entre propietarios. En el último supuesto, el acuerdo deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad, y será preceptiva la construcción simultánea de las fincas, o el compromiso de realizar la construcción de acuerdo con un proyecto unitario.
  La edificación solo podrá adosarse a más de dos linderos de la finca, si la superficie de parcela no supera 100 m². En este caso el proyecto deberá contemplar la formación de un patio o espacio libre de parcela, de forma regular, superficie igual o superior a 25 m² y 2,50 m. de lado mínimo.
7. Salvo que la ordenanza de zona establezca otras limitaciones, los espacios libres de parcela podrán ser ocupados con rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante, instalaciones deportivas descubiertas, estructuras ligeras fácilmente desmontables, depósitos de combustible o de agua, transformadores, invernaderos y casetas de herramientas, cuyas condiciones de implantación, ocupación, volumen y forma se atendrán a lo dispuesto por las ordenanzas de zona.

Artículo 7.4.7. Usos compatibles

En edificios de uso dominante residencial se consideran compatibles las actividades económicas anexas a vivienda definidas en el Título 2 de estas NN.UU.

Artículo 7.4.8. Usos complementarios

El garaje-aparcamiento es uso complementario obligado en obras de sustitución, nueva planta y reestructuración.

Artículo 7.4.9. Usos alternativos

En el ámbito de esta Ordenanza se consideran usos alternativos siempre que se implanten en edificio de uso exclusivo:

a) El uso residencial en el resto de categorías.
b) El uso de equipamiento en todas sus categorías.
c) El uso de actividades terciarias en su categoría de oficinas.
d) El uso de hospedaje.

CAPÍTULO 5. ORDENANZA DE ZONA DE LA ZONA FRANCA INDUSTRIAL

Artículo 7.5.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta ordenanza las zonas a ella adscritas en el plano 3.1. de Calificación y Regulación del Suelo Urbano. Pertenecen al ámbito los suelos de la Zona Franca Industrial.
2. La morfología dominante es la manzana regular ocupada por tipologías de edificación entre medianerías o aislada, ocupadas por actividades económicas susceptibles de desarrollarse en altura en edificios de uso compartido.
3. El uso cualificado del área de ordenanza es el de actividades económicas.

Artículo 7.5.2. Grados de Ordenanza

Las ordenanzas de actividades económicas para la Zona Franca contempla seis grados correspondiendo el grado 1 a la ordenanza de zona de la Zona Franca Fiscal, que regula el régimen de dicho sistema general y los grados 2 al 6 a la ordenanza de zona de la Zona Franca Industrial, que regula dicha zona del suelo urbano, en función e su distinta tipología edificatoria y uso principal.

· Grado 2: corresponde a parcelas singulares adscritas al uso global de actividades económicas, en su clase de industria en general.
· Grado 3: abarca los suelos del ámbito de la Zona Franca Industrial que el Plan adscribe al uso cualificado de actividades económicas, en su clase industrial, categoría de industria en general.
· Grado 4: abarca los suelos del ámbito de la Zona Franca Industrial que el Plan adscribe al uso cualificado de actividades económicas, en su clase industrial, categoría de industria de servicios.
· Grado 5: corresponde a los suelos de la Zona Franca Industrial que el Plan adscribe al uso cualificado de actividades económicas, en su clase servicios terciarios, categoría de oficinas.
· Grado 6: pertenecen a este grado los suelos de la Zona Franca Industrial que el Plan adscribe al uso cualificado de actividades económicas, en su clase de comercial, categoría de gran superficie de comercio minorista.

Artículo 7.5.3.

(Desplazado al Art. 6.2.3. en trámite de subsanación de deficiencias)

Artículo 7.5.4. Modificaciones del parcelario en grado 2

No se autorizan

Artículo 7.5.5. Modificaciones del parcelario en grado 3

1. La subdivisión en parcelas de las manzanas dibujadas en el plano 3.1. de Calificación y Regulación del Suelo Urbano y en las fichas de Áreas de Reforma Interior y Unidades de Ejecución, podrá realizarse mediante Proyectos de Parcelación, que deberán cumplir las siguientes condiciones:
1. a) No incrementar la superficie edificable total asignada a la manzana o parcela.
2. b) Distribuir la superficie edificable total entre las parcelas resultantes cumpliendo los índices de edificabilidad neta resultantes de aplicar las condiciones establecidas en la ficha.
3. c) Respetar las siguientes condiciones de parcela mínima:
  - · Superficie neta: 500 m² x Frente: 10 metros x Fondo: 25 metros
  - · Forma: Círculo inscrito diámetro> 10 metros
2. En el caso de promociones unitarias de edificios industriales en hilera que ocupen frentes completos de manzana cabrá reducir la parcela mínima a 200 m². La parcela mínima permitirá la inscripción de un círculo de diámetro no inferior a 10 metros y tendrá un frente igual o superior a 10 metros.
3. La condición de parcela mínima no es aplicable cuando el uso pormenorizado del suelo sea dotacional o infraestructuras y servicios urbanos.
4. La instalación de centros de transformación subterráneos de carácter local es plenamente compatible con cualquiera de los usos cualificados y pormenorizados, por lo que la segregación de parcelas adscritas a estos centros podrá hacerse mediante proyecto especifico de parcelación en cualquier momento tras la aprobación de Proyecto de Urbanización entendiéndose que no está afectada ni limitada por las condiciones de uso o tamaño de parcela que pudiesen corresponder a la parcela inicial de la que se segrega.

Artículo 7.5.6. Modificaciones del parcelario en grado 4

Se regirán por las condiciones establecidas para el grado 3.

Artículo 7.5.7. Modificaciones del parcelario en grado 5

La subdivisión en parcelas de las manzanas dibujadas en el plano 3.1. de Calificación y Regulación del Suelo Urbano y en las fichas de Áreas de Reforma Interior y Unidades de Ejecución, podrá realizarse mediante Proyectos de Parcelación, que deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) No incrementar la superficie edificable total asignada a la manzana o parcela.
b) Distribuir la superficie edificable total entre las parcelas resultantes cumpliendo los índices de edificabilidad neta resultantes de aplicar las condiciones establecidas en la ficha.
c) Respetar las siguientes condiciones de parcela mínima:
- · Superficie neta: 400 m²
- · Frente: 15 metros
- · Fondo: 15 metros
- · Forma: Círculo inscrito diámetro> 15 metros
d) Ser actuaciones de proyecto unitario, que podrá ejecutarse por fases.

Artículo 7.5.8. Modificaciones del parcelario en grado 6

1. La subdivisión en parcelas de las manzanas dibujadas en el plano 3.1. de Calificación y Regulación del Suelo Urbano y en las fichas de Áreas de Reforma Interior y Unidades de Ejecución, podrá realizarse mediante Proyectos de Parcelación, que deberán cumplir las siguientes condiciones:
1. a) No incrementar la superficie edificable total asignada a la manzana o parcela.
2. b) Distribuir la superficie edificable total entre las parcelas resultantes cumpliendo los índices de edificabilidad neta resultantes de aplicar las condiciones establecidas en la ficha.
3. c) Respetar las siguientes condiciones de parcela mínima:
  - · Superficie neta: 1000 m²
  - · Frente: 25 metros
  - · Fondo: 25 metros
  - · Forma: Círculo inscrito diámetro > 25 metros
4. d) Ser actuaciones de proyecto unitario, que podrán ejecutarse por fases.
  La condición de parcela mínima no es aplicable cuando el uso pormenorizado del suelo sea dotacional o infraestructuras y servicios urbanos.
3. La instalación de centros de transformación subterráneos de carácter local es plenamente compatible con cualquiera de los usos cualificados y pormenorizados, por lo que la segregación de parcelas adscritas a estos centros podrá hacerse mediante proyecto especifico de parcelación en cualquier momento tras la aprobación de Proyecto de Urbanización entendiéndose que no está afectada ni limitada por las condiciones de uso o tamaño de parcela que pudiesen corresponder a la parcela inicial de la que se segrega.

Artículo 7.5.9.

(Desplazado al Art. 6.2.4. en trámite de subsanación de deficiencias.)

Artículo 7.5.10.

(Desplazado al Art. 6.2.5. en trámite de subsanación de deficiencias.)

Artículo 7.5.11. Condiciones tipológicas para el grado 2

Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 7.5.12. Condiciones tipológicas para los grados 3 y 4

1. Las fichas de Áreas de Reforma Interior, Áreas de Incremento de Aprovechamiento y Unidades de Ejecución pertenecientes a esta ordenanza establecen las condiciones de posición, superficie edificable y altura de la edificación en número de plantas.
2. La altura máxima se medirá:
1. a) Desde la cota de nivelación cuando la edificación esté retranqueada respecto al lindero frontal. Dicha cota no podrá situarse a una altura superior a 1,50 m. sobre la rasante de la calle a que dé frente la parcela, realizando la medición en el punto medio de la línea de fachada.
2. b) En la forma descrita en el título 2 de estas NN.UU en el caso en que la edificación se sitúe sobre alineación de calle.
3. La altura libre de plantas se establece en:
1. a) 5,00 metros para las plantas bajas.
2. b) 4,00 metros para las plantas de piso.
4. La cara superior de los forjados de techo de los semisótanos no podrá situarse a más de 1,50 de la rasante de la acera medida en el punto medio de la fachada.
5. El ancho de los accesos a parcela no será superior a 5,00 metros. Las rampas de acceso se ejecutaran en el interior de la parcela.
6. Las medianeras que pudieran quedar al descubierto se tratarán como fachadas por el propietario de la nueva edificación.
7. Cuando la superficie útil destinada al uso de actividades económicas supere los 500 m² deberá resolverse en parcela propia la carga y descarga.

Artículo 7.5.13. Modificación de las condiciones tipológicas para los grados 3 y 4

1. A efectos de modificación de las condiciones tipológicas se considera submanzana a los ámbitos así definidos en las fichas de Áreas de Reforma Interior, Áreas de Incremento de Aprovechamiento y Unidades de Ejecución a los que se asigna de forma individualizada una superficie edificable.
2. La posición, forma y altura de la edificación podrá variarse mediante la tramitación de Estudios de Detalle en actuaciones por submanzanas completas cumpliendo las siguientes condiciones:
1. a) No podrán conllevar incremento de la superficie edificable asignada por el Plan a la submanzana.
2. b) Tratarse de actuaciones mediante proyecto edificatorio unitario y construcción unitaria, simultánea o faseada.
3. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 7.5.14. Condiciones tipológicas para el grado 5

1. Las fichas de Áreas de Reforma Interior, Áreas de Incremento de Aprovechamiento y Unidades de Ejecución pertenecientes a esta ordenanza establecen las condiciones de posición, superficie edificable y altura de la edificación en número de plantas.
2. La altura máxima se medirá:
1. a) Desde la cota de nivelación cuando la edificación esté retranqueada respecto al lindero frontal. Dicha cota no podrá situarse a una altura superior a 1,50 m. sobre la rasante de la calle a que dé frente la parcela, realizando la medición en el punto medio de la línea de fachada.
2. b) En la forma descrita en el título 2 de estas NN.UU en el caso en que la edificación se sitúe sobre alineación de calle.
3. La altura libre de plantas se establece en:
1. a) 4,00 metros para las plantas bajas.
2. b) La correspondiente al uso a implantar en las plantas de piso.
4. La cara superior de los forjados de techo de los semisótanos no podrá situarse a más de 1,50 de la rasante de la acera medida en el punto medio de la fachada.
5. Contará con espacio para carga y descarga en parcela propia.

Artículo 7.5.15. Modificación de las condiciones tipológicas para el grado 5

1. A efectos de modificación de las condiciones tipológicas se considera submanzana a los ámbitos así definidos en las fichas de Áreas de Reforma Interior, Áreas de Incremento de Aprovechamiento y Unidades de Ejecución a los que se asigna de forma individualizada una superficie edificable.
2. La posición, forma y altura de la edificación podrá variarse mediante la tramitación de Estudios de Detalle en actuaciones por submanzanas completas cumpliendo las siguientes condiciones:
1. a) No podrán conllevar incremento de la superficie edificable asignada por el Plan a la submanzana.
2. b) Tratarse de actuaciones mediante proyecto edificatorio unitario y construcción unitaria, simultánea o faseada.
3. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.

Artículo 7.5.16. Condiciones tipológicas para el grado 6

En este grado es obligatoria la redacción de Estudio de Detalle que establezca las condiciones de implantación, volumen y forma de la edificación, que deberá acompañarse del anteproyecto de la misma y del plan de movilidad urbana prescrito en el artículo 32.5 del Decreto Ley 3/2009, de 22 de diciembre, por el que se transpone la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el comercio interior.

Artículo 7.5.17. Edificios de uso compartido

1. En el grado 3 se admite la construcción de edificios de industria nido destinados a actividades productivas, compartimentados en locales.
2. La superficie útil mínima de dichos locales se establece en 50 m².
3. Los edificios de uso compartido deberán resolver de forma conjunta para todos los locales que alberguen la dotación de servicios sanitarios, aparcamiento y espacios de carga y descarga.

Artículo 7.5.18. Seguridad frente a incendios

1. Las construcciones entre medianerías resolverán en sí mismas sus condiciones de seguridad frente al fuego. No podrán suponer riesgos para las fincas colindantes, por lo que la licencia de actividad sólo podrá otorgarse vinculada a un informe previo de los departamentos municipales competentes del que se deduzca que la actividad a implantar, el proceso productivo y la solución de diseño y construcción del edificio, no suponen incremento del riesgo para los edificios vecinos.
2. En construcciones adosadas a un lindero y aisladas respecto a los restantes, será preceptivo reservar en la banda de retranqueo un paso, pavimentado y libre de obstáculos, que permita el acceso y maniobra de un vehículo de extinción de incendios. Dicho paso deberá conectar directamente con la vía pública, y cumplirá las condiciones de acceso y utilización bajo rasante que se describen en el apartado siguiente. Este registro de seguridad podrá mancomunarse entre propietarios de parcelas colindantes. En este caso, y a efectos de medición de retranqueos, se tomará el eje del paso de bomberos como lindero.
3. En construcciones aisladas, la edificación deberá mantener en su perímetro una banda pavimentada, que permita el paso y maniobra de un vehículo de extinción de incendios. Dicho espacio deberá estar en contacto con la vía pública por medio de una embocadura de ancho no inferior a 3,50 m., que deberá ser de fácil apertura, en caso de contar con elementos de cierre. Las escaleras de incendio y salidas de emergencia podrán recaer sobre esta banda de registro para incendios, que no debe forzosamente circundar la totalidad del edificio, si su posición y diseño garantiza suficientemente la accesibilidad y maniobra de los vehículos de extinción. Si las plantas bajo rasante ocupan el espacio de la banda de registro, su estructura y forjados deberán calcularse de forma que resistan las cargas derivadas de los vehículos de emergencia, tanto en reposo como en movimiento.

Artículo 7.5.19.

(Desplazado al Art. 6.2.8. en trámite de subsanación de deficiencias.)

Artículo 7.5.20. Usos compatibles en grado 2

1. El uso cualificado es el de actividades económicas, en su clase industrial, categoría de industria en general.
2. El grado es de aplicación a parcelas ocupadas por grandes empresas a la entrada en vigor del Plan General, por lo que no se establecen usos compatibles.
3. La transformación de uso sin modificación de Plan General deberá cumplir las siguientes condiciones:
1. a) Mediar informe técnico que justifique que la instalación no puede cumplir su función o ha dejado de cumplirla.
2. b) Destinarse al uso cualificado del grado de ordenanza o a los usos alternativos de industria de servicios o de servicios terciarios, en su categoría de oficinas.
3. c) Cuando la transformación supere el 15% de la edificabilidad existente, deberá realizarse mediante un Plan Especial, acompañado en su caso de la correspondiente Evaluación de Impacto Ambiental, en el que se contemple:
  - · La repercusión urbanística y social de la transformación de uso, tanto en lo que respecta a la extinción del uso existente como a la implantación de los usos propuestos.
  - · El impacto de la ordenación propuesta sobre la red viaria, de transporte y aparcamiento del área.
  - · El análisis de la incidencia sobre las redes de infraestructuras básicas de abastecimiento de agua, saneamiento, red eléctrica, recogida y eliminación de residuos.
  - · La justificación del cumplimiento de las condiciones ambientales exigidas en estas Normas.
  - · El análisis de viabilidad económica de la instalación.
  - · El Plan Especial contemplará cesiones de suelo y aprovechamiento equivalentes a las del suelo urbano no consolidado.
4. La transformación a usos distintos del cualificado del grado de ordenanza o de los usos alternativos autorizados requerirá la modificación del Plan General. La Administración podrá ejercer derecho de tanteo si media la transmisión o cambio de titularidad de la parcela.

Artículo 7.5.21. Usos compatibles en grado 3

1. El uso cualificado es el de actividades económicas, en su clase industrial, categoría de industria en general.
2. Es uso alternativo el uso industrial en sus categorías de industria de servicios, almacenaje y talleres de automoción.
3. Son usos compatibles:
1. a) Los servicios terciarios vinculados a la actividad industrial.
2. b) Los centros de distribución de mercancías, en situación de planta baja.
3. c) El dotacional en cualquier situación.
4. En parcelas ocupadas por actividades económicas cuya superficie edificada sea superior a 1000 m², es uso autorizable la vivienda dedicada a la guarda y custodia, con superficie máxima construida de 100 m² y a razón de una vivienda por parcela. Estará registralmente unida al local o edificio al que sirve.

Artículo 7.5.22. Usos compatibles en grado 4

1. El uso cualificado es el de actividades económicas, en su clase industrial, categoría de industria de servicios.
2. Son usos alternativos:
1. a) El industrial, en sus categorías de almacenaje y de industria en general, esta última siempre que esté vinculada al almacenaje y comercialización.
2. b) El hospedaje, en parcela exclusiva o combinado con otros usos admisibles en actuaciones unitarias sobre submanzanas completas.
3. Son usos compatibles:
1. a) El industrial, en sus categorías de industria en general y de talleres de automoción en edificio de uso compartido.
2. b) Los centros de distribución de mercancías.
3. c) Los servicios terciarios, en sus categorías de oficinas y terciario recreativo.
4. d) El mediano comercio no alimentario.
5. e) El dotacional en cualquier situación.
6. f) La vivienda dedicada a la guarda y custodia, con superficie máxima construida de 100 m² y a razón de una vivienda por parcela. Estará registralmente unida al local o edificio al que sirve.
4. Son usos autorizables:
1. a) El terciario recreativo, en sus tipos IV, V y VI en edificio de uso exclusivo.
2. b) En parcelas ocupadas por industria de servicios o usos dotacionales vinculados a actividades de investigación, es autorizable el uso residencial sujeto a las siguientes condiciones:
  - · Tratarse de viviendas comercializadas en régimen de alquiler, cedidas sin contraprestación económica o como pago en especie a personal investigador o trabajador al servicio de la empresa en cuya parcela se ubiquen.
  - · La superficie edificada adscrita al uso residencial no podrá suponer más del 10% de la superficie edificada del establecimiento productivo a que está adscrito, y del que formará parte registralmente.
  - · Las viviendas o alojamientos no podrán tener una superficie edificada superior a 80 m².

Artículo 7.5.23. Usos compatibles en grado 5

1. El uso cualificado es el de actividades económicas, en su clase de servicios terciarios, categoría de oficinas.
2. Es uso alternativo el hospedaje, en edificio de uso exclusivo.
3. Son usos compatibles:
El industrial, en su categoría de industria de servicios en situación de planta baja.

El comercial, en sus categorías de pequeño y mediano comercio, en situación de planta baja y primera.

Los servicios terciarios, en sus categorías de servicios de comercialización y terciario recreativo, en sus tipos I, II y III en situación de planta baja.

El dotacional en cualquier situación.

El residencial, en situación de plantas de piso. No cabrá destinar a este uso más de un 30% de la superficie edificable de la parcela.
4. Es uso autorizable el terciario recreativo, en sus tipos IV, V y VI en edificio de uso exclusivo.

Artículo 7.5.24. Usos compatibles en grado 6

1. El uso cualificado es el de actividades económicas, en su clase de comercial, categoría de gran superficie de comercio minorista.
2. Son usos complementarios el de servicios terciarios, en su categoría de oficinas y el de hospedaje.
3. Son usos compatibles:
1. a) El terciario recreativo, en cualquier tipo y situación.
2. b) El dotacional en cualquier situación.

Artículo 7.5.25. Uso complementario de garaje-aparcamiento

1. El garaje-aparcamiento es uso complementario obligado en obras de sustitución, nueva planta y reestructuración.
2. (Desplazado al Art. 6.2.9. en trámite de subsanación de deficiencias.)
3. En grados 2, 5 y 6 la dotación de garaje-aparcamiento se resolverá en parcela propia.
4. En grados 3 y 4 la dotación de garaje-aparcamiento podrá resolverse en parcela propia o mediante la adquisición de plazas de aparcamiento en los aparcamientos colectivos previstos bajo los espacios libres y zonas verdes de manzana. En este último caso las plazas de aparcamiento deberán estar vinculadas registralmente a los locales o edificios de uso compartido a que sirvan.

Artículo 7.5.26. Punto limpio

Sin perjuicio de lo señalado en el artículo 3.8.2, deberá disponerse de la siguiente dotación de puntos limpios para la recepción, clasificación y transferencia de residuos peligrosos, así como de islas ecológicas o contenedores de residuos aptos para recogida selectiva:

· Grado 2: 1 punto limpio y 2 islas ecológicas.
· Grado 3, 4 y 5: 1 isla ecológica por manzana.
· Grado 6: 2 islas ecológicas.

CAPÍTULO 6. ORDENANZA DE EJES COMERCIALES

Artículo 7.6.1. Ámbito y características

1. Pertenecen a esta Ordenanza las calles o tramos de calle, que el Plan pretende consolidar como ejes de actividad económica, potenciando la presencia de comercio tradicional y servicios.
2. La regulación de esta ordenanza afecta exclusivamente al régimen de compatibilidad de usos de las parcelas que cuenten con fachada a alguna de las calles consideradas ejes comerciales, en las cuales regirán:
1. a) Las condiciones de edificación de la ordenanza de zona a que pertenezca la parcela.
2. b) Las condiciones de uso de la ordenanza de ejes comerciales.
3. El régimen de compatibilidad de usos en los ejes comerciales es de aplicación, tanto en implantaciones de usos resultantes de obras de sustitución y nueva planta, como en transformaciones de usos de la edificación existentes.
4. Pertenecen al ámbito de esta Ordenanza las calles o tramos de calle representadas como tales en el plano 3.1. Calificación y Regulación del Suelo Urbano.

Artículo 7.6.2. Compatibilidad de usos

1. Los usos cualificados de la ordenanza son: los servicios terciarios y el comercio.
2. El uso de hospedaje es alternativo en cualquier posición dentro del edificio y en régimen de edificio exclusivo.
3. No cabrá la nueva implantación de actividades industriales.
4. El uso residencial se considera alternativo en posición de planta de piso. La nueva implantación de usos residenciales en planta baja sólo podrá realizarse cuando la vivienda no dé a fachada ni tenga acceso directo a vía pública, accediéndose a la misma a través de la casapuerta, zaguán o patio, sin que pueda ocuparse con el acceso las crujías de fachada.
5. El uso dotacional es compatible en cualquier posición.
6. El uso de administración pública es compatible en cualquier posición.
7. El uso de infraestructuras y servicios urbanos es compatible en situación de planta baja e inferiores a la baja

CAPÍTULO 7. ORDENANZA DE REMODELACIÓN

Artículo 7.7.1. Ámbito y características

1. La presente Ordenanza rige las posibles futuras actuaciones de remodelación de polígonos residenciales o en el ámbito de las Ordenanzas de Ensanche Moderno.
2. La Ordenanza de Remodelación será de aplicación en los siguientes casos:
1. a) Actuaciones de gestión o promoción públicas.
2. b) Actuaciones de gestión privada, cuando exista acuerdo de al menos un 60 % de las familias afectadas, que deberá someterse a información al público y citación expresa de los restantes propietarios o inquilinos afectados.

Artículo 7.7.2. Polígonos remodelables

La aplicación de esta Ordenanza está limitada a los polígonos, barriadas o grupos de vivienda de promoción unitaria, cuyas condiciones de habitabilidad, estado físico o vulnerabilidad social aconsejen la remodelación. La aplicación de esta Ordenanza se vincula al realojamiento de la población afectada salvo renuncia expresa de los propietarios o inquilinos afectados, realojamiento que deberá realizarse preferentemente "in situ", salvo que razones derivadas de la necesidad de reducir la densidad del polígono, imposibilidad material de reasentar las viviendas iniciales, conveniencia para el conjunto de la ciudad o motivos similares, aconsejen el realojamiento de parte de los primitivos ocupantes en el exterior del polígono.

Artículo 7.7.3. Grados de la ordenanza

La ordenanza contempla dos grados:

a) Grado 1: Remodelación total, cuando la actuación afecte a más del 60 % de la superficie edificada o del número de viviendas del polígono.
b) Grado 2: Remodelación parcial, cuando la actuación afecte a menos del 60 % de la superficie edificada o del número total de viviendas del polígono.

Artículo 7.7.4. Desarrollo del Plan General

La delimitación de la zona a remodelar y del alcance de la remodelación lleva implícita la asignación del grado de la ordenanza de remodelación que vaya a aplicarse y la delimitación, cuando sea necesario, de una unidad de ejecución.

2. La remodelación desarrollará las condiciones de esta Ordenanza mediante la figura de planeamiento adecuada a cada tipo de intervención.
3. En Grado 1 se requiere la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior que concrete las características de la intervención y cuyo ámbito sea la totalidad del polígono.
4. En Grado 2 se requerirá, según el alcance de la intervención:
1. a) Un estudio urbanístico del conjunto del polígono y la redacción de planeamiento especial al menos sobre el área objeto de actuación.
2. b) Un estudio urbanístico del conjunto del polígono y un Estudio de Detalle que considere el entorno en que se sitúa la actuación.

Artículo 7.7.5. Condiciones para el grado 1

El Plan Especial de Reforma Interior podrá contemplar cambios en la localización o forma de los suelos calificados por el Plan General como equipamientos, viario y espacios libres y zonas verdes, sin que pueda:

a) Reducir la superficie de suelo dotacional y de espacios libres calificado en el Plan General.
b) Proponer localizaciones o formas para las parcelas de uso dotacional y espacios libres que supongan una reducción de la funcionalidad y condiciones de accesibilidad respecto a las calificadas en el Plan General.
1. 2. El P.E.R.I. deberá contemplar la cuantía máxima de suelo dotacional y de espacios libres y zonas verdes que sea posible, aproximándose al cumplimiento de los estándares previstos en la legislación urbanística para planes parciales.
2. 3. La edificabilidad bruta no rebasará 1,3 m²/m², índice que no incluye la edificabilidad correspondiente a los equipamientos de carácter público.
3. 4. El uso cualificado de la remodelación será el residencial.
4. 5. Podrá incrementarse el número de viviendas preexistente siempre que no se rebase una densidad en el ámbito de 100 viv/ha.

Artículo 7.7.6. Condiciones para el grado 2

1. El uso global de la remodelación será el residencial.
2. En caso de actuación mediante Plan Especial, cabrá alterar la localización o forma de los suelos calificados por el Plan General como equipamientos, viario y espacios libres y zonas verdes, sin que quepa:
1. a) Reducir la superficie de suelo dotacional y de espacios libres calificado en el Plan General.
2. b) Reducir los estándares de dotaciones existentes en el conjunto del polígono antes de la remodelación.
3. c) Proponer localizaciones o formas para las parcelas de uso dotacional y espacios libres, que supongan una reducción de la funcionalidad y condiciones de accesibilidad, respecto a las calificadas en el Plan General.
3. En actuaciones mediante Plan Especial no podrá rebasarse en el ámbito objeto de remodelación una densidad de 100 vi/ha ni una edificabilidad bruta de 1,3 m²/m², índice que no incluye la edificabilidad correspondiente a los equipamientos de carácter público.
4. Suspendido por Orden de la Consejería de Obras Pública y Vivienda de 24 de noviembre de 2011.