Capítulo I. Disposiciones Generales

Artículo 174.- Clasificación urbanística del suelo

Los Planes Generales de Ordenación clasifcarán urbanísticamente el suelo de los concejos en todos o algunos de los siguientes tipos: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística y territorial y en los instrumentos de ordenación del territorio.

Artículo 175.- Califcación de los usos urbanísticos del suelo

1. 1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística califcarán el suelo al que se atribuya contenido lucrativo en alguno de los siguientes usos de carácter patrimonial (públicos y privados).
   1. a) Residencial, pudiendo distinguir las categorías de vivienda plurifamiliar y unifamiliar, de vivienda de renta libre y de protección pública, así como las diferentes tipologías edifcatorias que el planeamiento les atribuya.
   2. b) Terciario, pudiendo distinguir entre comercial y de servicios, ambos de titularidad privada, así como las posibles tipologías edifcatorias que el planeamiento considere oportuno para satisfacer las demandas ciudadanas.
   3. c) Industrial, distinguiendo aquellas tipologías y usos concretos relativos a las actividades de transformación de recursos que el planeamiento considere conveniente para el desarrollo socio-económico y productivo del Principado de asturias.
2. 2. Asimismo, los instrumentos de ordenación territorial y urbanística califcarán el suelo al que no se atribuya contenido lucrativo, de conformidad con lo establecido en este reglamento, en alguno de los siguientes usos dotacionales de uso y/o dominio público:
   1. a) Sistema de vías de comunicación, incluyendo tanto los viales de circulación rodada, peatonales o de coexistencia, como los aparcamientos públicos vinculados al sistema.
   2. b) Sistema de servicios urbanos, incluyendo las redes, instalaciones y espacios asociados de titularidad pública, destinados a la prestación de servicios de captación, almacenamiento, tratamiento y distribución de agua, saneamiento, depuración y reutilización de aguas residuales, recogida, depósito y tratamiento de residuos, suministro de gas, energía eléctrica y telecomunicaciones.
   3. c) Sistema de equipamientos, incluyendo todos los usos de servicio público y atención al ciudadano de titularidad pública.
   4. d) Sistema de zonas verdes.
   5. e) Sistema de espacios libres.
3. 3. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística distinguirán por razón de jerarquía, los usos urbanísticos del suelo como:
   1. a) Uso global o predominante: se entiende por aquél cuya superfcie edificable supera al resto de las correspondientes a los usos que coexisten en un polígono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia.
   2. b) Usos compatibles: se entiende por aquellos el resto de usos que puedan coexistir con el uso global en un polí- gono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia.

Artículo 176.- Integración del contenido urbanístico del derecho de propiedad

1. 1. La ordenación urbanística defne y delimita las facultades y los deberes urbanísticos de la propiedad del suelo, vinculando este y las construcciones, edifcaciones e instalaciones, mediante la clasificación y califcación, a los correspondientes destinos, y mediante la programación a sus correspondientes plazos de ejecución.
2. 2. La ordenación urbanística puede determinar, además de la edifcabilidad urbanística y de los usos que atribuya al vuelo y al subsuelo ligados a la superfcie, la utilización específica e independiente del suelo, subsuelo y vuelo para fnes de uso o servicio público y de uso privado.

Artículo 177.- Aprovechamiento urbanístico y aprovechamiento medio

1. 1. El aprovechamiento urbanístico de un suelo, atribuido bien a una parcela aislada en suelo urbano o bien a varias parcelas integradas en un polígono o unidad de actuación de suelo urbano no consolidado o en un sector de suelo urbanizable, defne el contenido del derecho de propiedad, tanto en términos jurídico urbanísticos como económicos.
2. 2. El aprovechamiento urbanístico se obtiene multiplicando las edifcabilidades lucrativas atribuidas por el planeamiento a la parcela o al ámbito de referencia defnido en el instrumento de planeamiento, medidas en metros cuadrados de techo, por los coefcientes unitarios de homogeneización correspondientes a cada uso medidos en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de techo, excluyendo únicamente las edifcabilidades asignadas a las dotaciones públicas.
3. 3. A los efectos de la homogeneización, los coefcientes unitarios serán los previstos en la normativa catastral. En el supuesto de inexistencia de ponencia de valores aplicable al concejo concreto o que esta no estuviera actualizada al momento de la ponderación, los coefcientes se determinarán, sobre la base de un estudio de mercado, comparando proporcionalmente los valores de repercusión de suelo medidos en euros por metro cuadrado de techo correspondientes a cada uno de los usos pormenorizados previstos en cada polígono, unidad de actuación o ámbito espacial concreto, con el uso global o predominante, al que se le atribuye el coefciente de la unidad.
4. 4. El Plan General de Ordenación determinará un aprovechamiento medio para ámbitos espaciales concretos denominados áreas de reparto, constituidos bien por cada polígono o unidad de actuación, o por la agregación de un conjunto de ellos de manera motivada en función de los objetivos de equidistribución perseguidos por el Plan en suelo urbano no consolidado o por cada sector de suelo urbanizable sectorizado.

   El aprovechamiento medio se determinará como el resultado de dividir el total del aprovechamiento atribuido a cada área de reparto concreta, entre la superfcie de la misma, descontada la correspondiente a los suelos dotacionales e infraestructurales públicos preexistentes ya afectados a su destino.

5. 5. Cuando la unidad de actuación en suelo urbano no consolidado, adscriba a los efectos de su gestión, terrenos destinado a sistemas generales en suelo no urbanizable, las superfcies de cada clase de suelo, urbano y no urbanizable, habrán de homogeneizarse para determinar el denominador de la división descrita en el apartado anterior con arreglo a las siguientes reglas:
   1. a) A los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado se les asignará el valor 1.
   2. b) El coefciente de homogenización para los terrenos incluidos en suelo no urbanizable recogerá la proporción entre el valor de éstos y el de los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, obtenido en ambos casos conforme a los procedimientos previstos en la legislación estatal conforme a su situación básica.
6. 6. Para las actuaciones de reforma interior, no procederá la determinación del aprovechamiento medio de su ámbito, resultando de aplicación los correspondientes a cada una de las parcelas aisladas, sometidas o no al régimen de las actuaciones dotacionales, o el de las unidades de actuación que se encontraran integradas en su delimitación, procediendo su ejecución en los términos establecidos en este reglamento.

Capítulo II. Suelo Urbano

Artículo 178.- Criterios de clasificación

1. 1. Constituirán suelo urbano los terrenos que cumplan las condiciones de emplazamiento espacial y disposición de los servicios urbanísticos establecidos en el artículo 113 del TroTu.
2. 2. Se entenderá que los servicios disponen de la capacidad necesaria para cumplimentar la condición de suelo urbano, cuando su dimensionado y características permiten satisfacer de manera técnicamente adecuada y sufciente, las demandas que con respecto a los mismos genera la edifcabilidad y el uso preexistentes y ya patrimonializados por sus titulares.

   Tanto el acceso como los otros servicios deben existir en el momento de la aprobación del instrumento que clasifque los terrenos como suelo urbano, con independencia de que hayan existido en el pasado o de que se prevea su existencia futura. igualmente, el acceso y los servicios han de encontrarse disponibles al borde de la parcela, y en el caso del acceso, en forma de vía de dominio y uso público y transitable por vehículos automóviles.

3. 3. No podrán clasifcarse como suelo urbano:
   1. a) Los terrenos que no cumplan alguno de los criterios señalados en los apartados anteriores, salvo que pueda completarse con una mera intervención de un proyecto de obras ordinarias simultánea a las obras de edificación, de acuerdo a lo establecido en el apartado 5 del artículo 159 del TROTU.
   2. b) Los terrenos en los que el cumplimiento de los criterios señalados en los apartados anteriores se fundamenten en la existencia o en la previsión de infraestructuras, equipamientos u otras instalaciones de carácter supramunicipal o impropios de las zonas urbanas, tales como líneas férreas, carreteras, variantes de población, rondas, circunvalaciones, centros de tratamiento o almacenamiento de aguas o residuos, canales, presas, embalses, líneas eléctricas de alta tensión, centros de producción o transformación de energía, explotaciones agropecuarias, actividades extractivas, industrias o cualesquiera otros elementos análogos.
4. 4. En el caso de una fnca contigua a un núcleo de población por su borde exterior que linde con una vía que cuente con todos los servicios urbanísticos exigibles para poder ser considerada como suelo urbano por su ubicación, aquella no será necesariamente clasifcada como suelo urbano en toda su superfcie, pudiendo considerarse como tal, la superfcie correspondiente a un fondo edificable sufciente, que se justifcará en relación con la tipología edifcatoria del entorno próximo.

Artículo 179.- Condición de solar

1. 1. Tendrán la consideración de solar las superfcies aptas para la edificación que reúnan los requisitos establecidos en el apartado 4 del artículo 114 del TROTU, con las siguientes especifcaciones:
   1. a) Que por sus dimensiones y características tenga la condición de parcela susceptible de edificación.
   2. b) Que esté dotada de ordenación pormenorizada por el correspondiente instrumento de ordenación.
   3. c) El requisito de acceso rodado podrá ser eximido por el Plan General de Ordenación:
      1. 1.ª Cuando la especial confguración de la trama urbana histórica lo impida.
      2. 2.ª Cuando se prevea la peatonalización de vías públicas, y sin perjuicio de las medidas de organización y regulación del tráfco.
2. 2. No se considerarán solares las parcelas que hayan obtenido su urbanización al margen del desarrollo y ejecución de una actuación de acuerdo con la legislación.
3. 3. La condición de solar se extingue:
   1. a) Por obsolescencia o inadecuación sobrevenida de su urbanización cuando ésta haya dejado de cumplir materialmente su finalidad.
   2. b) Por su desclasifcación sobrevenida por causa de sentencia judicial frme.
   3. c) Por su integración en actuaciones de regeneración o renovación urbana que requieran nuevas actuaciones de transformación urbanística del suelo.

Artículo 180.- Categorías de suelo urbano

1. 1. La clasificación del suelo urbano identifcará, en su caso, alguna de las siguientes categorías:
   1. a) El suelo urbano consolidado.
   2. b) El suelo urbano no consolidado.
2. 2. Se considerarán suelo urbano consolidado los terrenos que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
   1. a) Los que reúnan la condición de solar de acuerdo con lo establecido en el artículo anterior sobre los que el planeamiento mantenga el aprovechamiento preexistente sin modifcar el uso global ni incrementar la edifcabilidad que tengan atribuidas, por el planeamiento anterior.
   2. b) Los que, careciendo de alguno de los requisitos allí señalados o precisando completar la urbanización, puedan ser objeto de obtención de licencia mediante el acompañamiento de un proyecto de obras ordinarias según lo establecido en el apartado 5 del artículo 159 del TROTU y sobre los que no se proponga un incremento del aprovechamiento atribuido.
3. 3. Se considerará suelo urbano no consolidado los demás terrenos que se puedan clasifcar como suelo urbano en los que sean precisas actuaciones urbanísticas en los términos establecidos en el artículo 114.3 del TroTu y en este reglamento, que deban ser objeto de equidistribución entre los afectados. en particular se incluyen en esta categoría, aquellos suelos urbanos sobre los que el planeamiento prevé una ordenación sustancialmente diferente de la existente, entendiendo que concurre esta circunstancia cuando se les otorgue un incremento de aprovechamiento, bien mediante un aumento de edifcabilidad, bien mediante un cambio de uso por otro de mayor rentabilidad o por ambas circunstancias a la vez, superior al 25% del atribuido por la ordenación anterior.

Artículo 181.- Tipología de las actuaciones en suelo urbano

En función del destino que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean para las parcelas integradas en alguna de las categorías de suelo urbano, las actuaciones urbanísticas a desarrollar se clasifcan necesariamente en alguno de los tipos descritos en los artículos siguientes.

Artículo 182.- Actuaciones en suelo urbano consolidado

1. 1. La gestión del suelo urbano consolidado, no incluido en polígonos o unidades de actuación, se desarrollará mediante actuaciones aisladas, bien sobre parcelas existentes o sobre conjuntos de parcelas integradas en un ámbito espacia de normalización de fncas. A efectos de su gestión se diferencian en:
   1. a) Actuaciones edifcatorias de ejecución directa, en las que se incluyen las de nueva edificación, de sustitución de la existente o de rehabilitación edifcatoria, en las que el instrumento de planeamiento mantenga, sin incremento alguno, el aprovechamiento urbanístico atribuido por la ordenación anterior. A estas actuaciones les corresponderá la categoría de suelo urbano consolidado, con las siguientes precisiones:
      1. 1.ª Cuando las actuaciones edifcatorias requieran obras de urbanización, tendrán la consideración de actuaciones de urbanización, salvo que puedan resolverse mediante un proyecto de obras ordinarias simultáneo a las obras de edificación de acuerdo a lo establecido en el apartado 5 del artículo 159 del TROTU. En este caso, el compromiso de urbanizar alcanzará no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretende construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de calzada y aceras, o, en su caso, del espacio funcionalmente equivalente a la acera, hasta el punto de enlace con las redes generales que estén en funcionamiento.
      2. 2.ª Cuando el instrumento de ordenación atribuya a la actuación un incremento de aprovechamiento sobre el otorgado por el planeamiento anteriormente existente, se gestionarán conforme al régimen de las actuaciones dotacionales.
   2. b) Actuaciones de normalización de fncas, que tienen por objeto adaptar las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico. su desarrollo se realizará en los términos establecidos en el artículo 271 de este reglamento.

Artículo 183.- Actuaciones sobre suelo urbano no consolidado

De conformidad con lo establecido en el artículo 114.3 del TorTu, a efectos de su ordenación y gestión las actuaciones sobre suelo urbano no consolidado se diferencian en:

1. a) Actuaciones de urbanización de ejecución sistemática, entendiendo como tales las que tiene por objeto transformar el espacio urbano preexistente conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento mediante operaciones de compleción o renovación de la urbanización, incluyendo, en su caso, la demolición total o parcial de las edifcaciones existentes. En general están constituidas por ámbitos espaciales de carácter multiparcelario y su desarrollo se realiza mediante polígonos o unidades de actuación.
2. b) Actuaciones dotacionales: entendiendo como tales aquellas que tienen por objeto la obtención de dotaciones urbanísticas públicas, dimensionadas en proporción a los incrementos de aprovechamiento que el planeamiento atribuya a parcelas concretas, y siempre que no requieran la reforma integral de la urbanización.

   Las actuaciones dotacionales estarán conformadas por ámbitos espaciales de carácter uniparcelario constituidos por parcelas aisladas que cumplan la condición de solar o que, precisando completar con obras de urbanización alguno de sus requisitos, estas puedan ser objeto de obtención de licencia urbanística mediante un proyecto de obras ordinarias según lo establecido en el apartado 5 del artículo 159 del TROTU.

   Las parcelas que conforman las actuaciones dotacionales pueden ser de dos tipos: por un lado, parcelas edifcables a las que el planeamiento incrementa el aprovechamiento urbanístico sobre atribuido por el planeamiento anterior, bien mediante un aumento de edifcabilidad, bien mediante un cambio de uso por otro de mayor rentabilidad o por ambas circunstancias a la vez, y por otro, las parcelas dotacionales públicas dimensionadas en proporción al citado incremento de aprovechamiento. su desarrollo urbanístico se realiza por reparcelación discontinua y voluntaria o por sistemas alternativos a la misma, de conformidad con lo establecido en este reglamento.

   A estos efectos, se considerará que el aumento de edifcabilidad o cambio de uso requerirá el reajuste de las proporciones de las dotaciones públicas cuando comporte un incremento del aprovechamiento lucrativo superior al 25% respecto al atribuido por la ordenación anterior.

3. c) Actuaciones de reforma interior, entendiendo como tales aquellas que, de conformidad con lo establecido en el artículo 69.1 del TROTU, tienen por objeto la reforma o renovación de un ámbito de suelo urbano, incluyendo la creación de dotaciones urbanísticas y espacios comunitarios, la rehabilitación del conjunto edifcado para mejorar las condiciones de habitabilidad, así como la ejecución de operaciones integradas en los términos descritos en este apartado. el ámbito espacial de estas actuaciones se delimitará por el planeamiento general y su ordenación se establecerá mediante la formulación de un plan especial de reforma interior.

   Se entenderá que una actuación de reforma interior debe desarrollarse con carácter integrado cuando incluya entre sus objetivos la recuperación física, funcional y ambiental de espacios urbanos vulnerables, considerando como tales aquellos que sufran procesos de obsolescencia o degradación del tejido urbano o del patrimonio edifcado, y donde un porcentaje signifcativo de la población residente se encuentre en riesgo de exclusión social por razones de desempleo, insufciencia de ingresos, edad, discapacidad u otros factores de fragilidad social, y cuya transformación genere un claro benefcio social y urbanístico para la ciudad en su totalidad. el carácter integrado implicará la obligación de articular medidas que impulsen al mismo tiempo todas las dimensiones de la sostenibilidad mediante la coordinación horizontal e intersectorial, la coordinación vertical de los distintos niveles competenciales existentes y la coherencia entre los objetivos que se propongan y los comprometidos a nivel europeo, nacional y supramunicipal. Tales medidas deberán enmarcarse convenientemente en una estrategia global y unitaria del territorio con el que el tejido urbano mantenga relaciones de mutua infuencia.

   Las actuaciones de reforma interior podrán contener cualquiera de los tipos de actuación urbanística en suelo urbano descritos en este artículo. Así, tendrán la consideración de actuaciones edifcatorias aisladas cuando afecten a actuaciones de rehabilitación o sustitución edifcatoria en suelo urbano consolidado o de actuaciones sobre suelo urbano no consolidado sometidas, según corresponda, al régimen de las actuaciones de urbanización a desarrollar sobre un conjunto de parcelas delimitadas en unidades de actuación o bien como actuaciones dotacionales, utilizándose como instrumentos de gestión los correspondientes al régimen urbanístico que resulte en cada caso aplicable.

   La satisfacción de los deberes de cesión de suelo dotacional y del de participación pública en las plusvalías previstas en el instrumento que establezca la ordenación pormenorizada se ejercitará desarrollando de manera independiente el régimen previsto para cada una de las actuaciones en el instrumento que las ordene.

Artículo 184.- Derechos y deberes de los propietarios

1. 1. Los propietarios de suelo urbano consolidado dispondrán del derecho y el deber de solicitar la licencia de edificación en el plazo que señale el planeamiento, sin que este pueda superar los dos años desde que la parcela adquiera la condición de solar edificable, tal como prescribe el artículo 205 del TROTU, así como el de completar, en su caso, la disposición de alguno de los servicios urbanos necesarios para satisfacer la condición de solar mediante la aplicación de un proyecto de obras ordinarias, según lo regulado en el apartado 5 del artículo 159 del TroTu y de conformidad con lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 197 del mismo texto.

   El compromiso de cesión de suelo y de urbanizar alcanzará no solo a los terrenos y las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretende construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de calzada y aceras, o, en su caso, del espacio funcionalmente equivalente a la acera, hasta el punto de enlace con las redes generales que estén en funcionamiento.

2. 2. Los propietarios de suelo urbano no consolidado dispondrán de los derechos y deberes establecidos en el artículo 119 del TroTu, si bien a los efectos de la atribución de los aprovechamientos se tendrá en cuenta la aplicación de las siguientes prescripciones complementarias:
   1. a) El ámbito espacial de referencia o área de reparto para calcular el aprovechamiento medio, se determinará por el Plan General, defniéndose un aprovechamiento diferenciado para cada polígono o unidad de actuación o bien la media de los aprovechamientos atribuidos a un conjunto de ellos integrados en un área de reparto, sin perjuicio de la adscripción a la misma, si el planeamiento lo considerara necesario, de una superfcie de sistemas generales dimensionada en la proporción adecuada. Con la finalidad de facilitar la gestión y hacerla más asumible en el proceso de equidistribución, solo se podrán agrupar aquellos polígonos o unidades de actuación que dispongan del mismo uso global o predominante.
   2. b) En el caso de las actuaciones dotacionales, no procede la defnición de área de reparto ni la determinación del aprovechamiento medio, constituyéndose las parcelas edifcables y dotacionales a ellas vinculadas como ámbitos de referencia para la determinación del aprovechamiento patrimonializable y para la satisfacción del deber de equidistribución derivado de los incrementos de aprovechamiento atribuidos por el planeamiento a parcelas edifcables concretas.
   3. c) De conformidad con la Memoria Justifcativa, el planeamiento podrá atribuir a los propietarios de terrenos sometidos a actuaciones de reforma interior o incluidos en polígonos o unidades de actuación con fnes de mejora del medio urbano un aprovechamiento superior al 90% en los siguientes supuestos:
      1. 1.º Cuando el planeamiento imponga cargas especialmente onerosas relativas a la rehabilitación integral o restauración de bienes inmuebles catalogados.
      2. 2.º Cuando el planeamiento no contemple incrementos de la superfcie edificable respecto a la previamente atribuida ni incorpore nuevos usos que generen plusvalías.

         Cuando la superfcie de suelo correspondiente al diez por ciento de aprovechamiento no tenga entidad sufciente para cumplir con su destino a vivienda sujeta a algún tipo de protección pública en solar o parcela urbanizada independiente, el cumplimiento del deber de cesión podrá sustituirse por valor en metálico, determinado aplicando los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal en la materia, que se destinará a costear la parte de la fnanciación pública que se hubiera previsto en la actuación o a integrarse en el patrimonio público de suelo para el cumplimiento de fnes previstos para el mismo.

   4. e) Excepcionalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 119.2 del TROTU y la legislación básica estatal y siempre que se justifque adecuadamente que no existe ninguna solución técnica y económicamente viable, el planeamiento podrá eximir del cumplimiento del deber de entrega de suelo a las actuaciones de reforma interior o mejora del medio urbano que se desarrollen sobre zonas en las que exista un alto grado de degradación e inexistencia material de suelo disponibles en un entorno inmediato, o que propongan aumentos de densidad o edifcabilidad que tengan por objeto sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino a realojamiento y retorno en la propia actuación.
   5. f) Para autorizar la edificación simultánea a la urbanización, se exigirá el afanzamiento íntegro del importe del coste de las obras de urbanización necesarias para que la parcela objeto de la edificación adquiera la condición de solar, así como la asunción del compromiso de no utilizarla hasta la conclusión de las obras, debiendo incluirse tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. la licencia que autorice la simultaneidad, establecerá tal condición para su eficacia, que se hará constar también en las escrituras de obra nueva y en las inscripciones que se practiquen.

Artículo 185.- Deberes en las actuaciones dotacionales

1. 1. La satisfacción de los deberes correspondientes a las actuaciones dotacionales se determinará sobre el incremento de aprovechamiento respecto al atribuido por el planeamiento anterior y se llevará acabo de la siguiente forma:
   1. a) La determinación de la cesión de suelo dotacional y del diez por ciento del aprovechamiento que corresponde a la administración por la recuperación de las plusvalías generadas por la actuación urbanística se realizará en función del incremento de aprovechamiento atribuido, en los términos establecidos en este reglamento.
   2. b) Sin perjuicio de la aplicación de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos, cuando no fuera posible realizar la satisfacción de deberes anteriores por cesión de suelo en la propia parcela, esta podrá sustituirse por:
      1. 1.ª Compensación económica determinada aplicando los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal en la materia, debiendo integrarse en el patrimonio público de suelo con el exclusivo destino de la obtención de los suelos dotacionales y del aprovechamiento público a cuya cesión sustituyen.
      2. 2.ª Superfcie construida de valor equivalente a la compensación económica determinada conforme al apartado anterior, y destinada a dotaciones públicas, constituida en régimen de complejo inmobiliario, tal como se regula en la legislación estatal en la materia y en este reglamento.
   3. c) Estos deberes se cumplirán en el momento del otorgamiento de la licencia que autorice la materialización del incremento de aprovechamiento atribuido.
   4. d) La satisfacción de estos deberes mediante la constitución de un complejo inmobiliario deberá cumplir los requisitos establecidos en el artículo 76.2 de este reglamento.

Artículo 186.- Autorización anticipada de usos industriales y terciarios

1. 1. Para poder autorizar anticipadamente y con carácter excepcional, usos industriales y terciarios será necesario el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 120 del TROTU, y además que se haya aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada.
2. 2. La garantía que al efecto se preste lo será por un importe del cien por cien del coste de las obras de urbanización que se haya estimado en el instrumento a que se refere el apartado anterior, en la parte que le corresponda en proporción a la superfcie en que, sobre el total del ámbito, va a otorgarse la autorización.

Capítulo III. Suelo No Urbanizable

Artículo 187.- Categorías de suelo no urbanizable

El suelo no urbanizable se incluirá, en su caso, y de conformidad con las reglas establecidas en la normativa territorial y urbanística, en alguna de las siguientes categorías:

1. a) Suelo no urbanizable de especial protección.
2. b) Suelo no urbanizable de interés.
3. c) Suelo no urbanizable de costas.
4. d) Suelo no urbanizable de infraestructuras.
5. e) Núcleo rural.
6. f) Las categorías que, en razón del origen de la necesidad de protección y de la intensidad de esta, establezca la normativa sectorial dentro de esta clase de suelo.

Artículo 188.- Reglas de clasificación del suelo no urbanizable de especial protección

1. 1. Dentro del suelo no urbanizable se incluirá en la categoría de especial protección aquellos espacios cuyos excepcionales valores de cualquier género o las circunstancias de riesgo existentes incompatibles con la urbanización les hagan merecedores de un alto grado de protección. A tal fin, podrán incluirse en esta categoría de suelo, entre otros:
   1. a) Los terrenos que tengan la consideración de zona de reserva ecológica, de alta montaña o de uso restringido según los Planes Rectores de Uso y Gestión o los Planes Protectores, los que determinen otros planes que se aprueben en desarrollo de la normativa sobre especies y espacios naturales, así como las zonas húmedas de especial interés y aquellos otros que cuenten con excepcionales valores naturales, ecológicos, ambientales o paisajísticos.
   2. b) Los terrenos defnidos en la legislación de aguas como dominio público hidráulico, cauces de corrientes naturales continuas y discontinuas, lechos de los lagos, lagunas, zonas húmedas y embalses superfciales, así como las zonas de servidumbre de las riberas.
   3. c) Las vías pecuarias que no discurran por suelo urbano o urbanizable.
   4. d) Los terrenos que, conforme a la normativa de patrimonio cultural, cuenten con excepcionales valores tradicionales, etnológicos, históricos, arqueológicos o culturales.
   5. e) Los terrenos que tengan un alto valor forestal.
   6. f) En general, aquellos terrenos en los que se aprecien otros excepcionales valores, tales como los geológicos, litológicos, científcos, históricos, artísticos, arqueológicos, paleontológicos y de riqueza natural, así como las formas tradicionales de ocupación humana del territorio, los paisajes resultado de procesos seculares de transformación humana del medio físico y las construcciones e instalaciones vinculadas a la utilización de los recursos naturales.
2. 2. Asimismo, se incluirán en esta categoría los terrenos afectados por riesgos naturales y tecnológicos debidamente acreditados, incompatibles con la urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas; los terrenos donde existan razones objetivas que desaconsejen su urbanización por ser esta incompatible con las exigencias de la defensa nacional; y la presencia de otras circunstancias que hagan a los terrenos incompatibles con el proceso urbanizador. no se incluirán en esta categoría, los terrenos insertos en la trama urbana que se califquen como espacios libres y zonas verdes.
3. 3. Podrán incluirse en esta categoría de suelo no urbanizable los terrenos que, por su contigüidad o vinculación, debidamente justificada, con los citados en los apartados anteriores se considere necesario para la protección de los excepcionales valores y circunstancias de aquellos.

Artículo 189.- Reglas de clasificación del suelo no urbanizable de interés

Se incluirán en la categoría de suelo no urbanizable de interés aquellos terrenos que, sin estar incluidos, en ninguna otra de las categorías de suelo no urbanizable deban quedar preservados del desarrollo urbanístico, y sometidos a un régimen específco de conformidad con lo establecido en la legislación territorial y urbanística y sectorial que resulte aplicable.

Artículo 190.- Reglas de clasificación del suelo no urbanizable de costas

1. 1. El Plan General de Ordenación incluirá en la categoría de suelo no urbanizable de costas los terrenos incluidos con tal carácter en el Plan Territorial especial de ordenación del litoral asturiano.
2. 2. Los terrenos situados en la Zona de Protección específica a que se refere el apartado 1 del artículo 134 del TROTU formarán parte del suelo no urbanizable de costas, salvo en aquellas zonas en que el Plan Territorial especial de ordenación del Litoral aprecie que no es necesaria su inclusión en dicha categoría por la especial confguración de la costa, la topografía circundante y otras circunstancias que aprecie.
3. 3. El planeamiento general podrá extender la clasificación de suelo no urbanizable de costas en función de las características específcas del tramo litoral y teniendo en cuenta la situación de las carreteras más próximas a la costa, la protección de las vistas al mar y de las áreas de infuencia de las playas y los demás factores que se consideren relevantes a nivel local.

Artículo 191.- Reglas de clasificación del suelo no urbanizable de infraestructuras

El suelo no urbanizable de infraestructuras, comprensivo de los terrenos que resultan afectados por la localización de las infraestructuras básicas o de transporte que no se encuentren clasifcadas como suelos urbanos o urbanizables, incluye:

1. a) Los terrenos ya ocupados o afectados por obras públicas y otras infraestructuras básicas de carácter ambiental, hidráulico, energético, de comunicaciones, telecomunicaciones y de transportes, siempre que no deban tener la consideración de dotaciones urbanísticas o que sean impropias de las zonas urbanas, así como sus zonas de afección, defensa, protección, servidumbre o denominación equivalente, cuando la legislación sectorial exija preservarlas de la urbanización.
2. b) Los terrenos que, conforme a lo previsto en los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística y de planeamiento sectorial, vayan a ser ocupados o afectados por las obras públicas y otras infraestructuras citadas en la letra anterior, así como por sus zonas de afección, defensa, protección, servidumbre o denominación equivalente, cuando la legislación sectorial exija preservarlas de la urbanización, siempre que no impliquen cambio de la clasificación del suelo.

Artículo 192.- Reglas de clasificación de los núcleos rurales

1. 1. Los núcleos rurales, como categoría de suelo no urbanizable objeto de ocupación residencial, comprende los terrenos que constituyan asentamientos consolidados de población, de carácter rural y tradicional, que el planeamiento municipal confgure con tal carácter, en función de las circunstancias edifcatorias, socioeconómicas y de cualquier otra índole que manifesten la imbricación racional del asentamiento en el medio físico donde se sitúa de conformidad con las previsiones de este reglamento.
2. 2. Conforme a la normativa sectorial de cada servicio y al objeto de la obtención del suministro de los servicios públicos de electricidad, telefonía y otros semejantes, los núcleos rurales se equiparan a los suelos urbanos y demás asentamientos de población de análoga naturaleza o denominación.
3. 3. El hecho de que un asentamiento clasificado por el planeamiento urbanístico general como núcleo rural, o algún terreno dentro del mismo, disponga, o pase a disponer en un momento determinado de acceso rodado por viario público, abastecimiento de agua, evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, acceso a servicios de telefonía y telecomunicaciones u otros semejantes para la satisfacción de las necesidades de su población, no implicará su conversión en suelo urbano ni obligará al Ayuntamiento a modifcar el Plan General de Ordenación en tal sentido.

Artículo 193.- Clases y régimen de usos

1. 1. Los propietarios de suelo no urbanizable tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos de conformidad con la naturaleza de los mismos y su categorización, debiendo destinarlos a usos agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y, en general, a los que sean propios de conformidad con su categorización, dentro de los límites establecidos en la legislación territorial, urbanística y sectorial, y, en su desarrollo, por el Plan General de Ordenación y los demás instrumentos de la ordenación urbanística.
2. 2. Los usos urbanísticos en suelo no urbanizable se agruparán en alguna de las siguientes categorías a las que harán necesariamente referencia los Planes Generales de Ordenación:
   1. a) Usos permitidos: aquellos sujetos a concesión de licencia municipal o declaración responsable sin más trámites previos que las autorizaciones previstas en la normativa sectorial que pueda condicionar la implantación territorial del uso. serán aquellos que sean compatibles con los valores objeto de protección del suelo no urbanizable en cada categoría.
   2. b) Usos autorizables: aquellos que con anterioridad a la licencia municipal necesitan autorización previa conforme el trámite previsto en el artículo 132 del TROTU.
   3. c) Usos incompatibles: aquellos que no cumplen alguno de los requisitos exigidos para los usos permitidos o autorizables y cuya eventual admisibilidad requiere, con anterioridad a cualquier otra autorización o licencia, la nueva aprobación o modificación de un instrumento de planeamiento en virtud del cual se habilite el suelo afectado para la finalidad pretendida. Cuando se trate de ámbitos territoriales concretos no será necesaria la tramitación de una modificación puntual del planeamiento, pudiendo tramitarse un Plan Especial o un Estudio de Implantación, con el fin de autorizar el uso.
   4. d) Usos prohibidos: aquellos que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística imposibilitan en esta clase de suelo y que en ningún caso podrán llevarse a cabo, salvo que se produzca la aparición de nuevos criterios urbanísticos y éstos se materialicen a través de la oportuna revisión del planeamiento. en cualquier caso, resultarán prohibidos aquellos que sean inadecuados para los valores objeto de protección del suelo no urbanizable.
3. 3. Los usos para vivienda, industriales, agrícolas y ganaderos, así como las actividades al servicio de obras públicas se sujetan al régimen establecido en los artículos 124 a 130 del TroTu y en este reglamento, con las siguientes especifcaciones:
   1. a) La dotación de servicios no podrá suponer que los terrenos sobre los que se instalen las edifcaciones alcancen la condición de suelo urbano sin seguir los procedimientos previstos en la normativa territorial y urbanística.
   2. b) El canon que, en su caso, sea preciso abonar por el desarrollo de actividades o la implantación de equipamientos o dotaciones de interés público o social solo será aplicable a las instalaciones lucrativas de titularidad privada. El canon establecido como máximo en el 5% del importe de las obras previstas en el proyecto de edificación lo asumirá el promotor de la actuación, salvo que de la normativa se desprenda que tales actuaciones no han de ser acometidas por el mismo. Asimismo, podrá preverse que deposite una fanza o aval por el importe que estime el ayuntamiento, en función del tipo de actuación, sin que supere el coste total de la misma.
   3. c) La compensación económica alternativa al deber de cesión obligatoria y gratuita correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento que resulte dentro del ámbito y que sea exigible en su caso, se calculará sobre la diferencia del valor de los terrenos entre la situación de origen determinada mediante la capitalización de la renta real existente y su situación final, determinada por la capitalización de la renta derivada del proyecto a implantar, aplicando la metodología de valoración establecida en la legislación estatal de suelo.
   4. d) Las garantías a prestar en relación a los usos industriales lo serán por valor del 60 por ciento de las obras referidas a la conexión o refuerzo de los servicios urbanísticos y ejecución de las obras de urbanización en dominio público o en suelo que vaya a ser objeto de cesión.
   5. e) En la zona de protección específica del dominio público marítimo terrestre se estará al régimen de usos autorizables dispuesto en el artículo 134 del TROTU.
4. 4. Las determinaciones relativas a los usos agrícolas, forestales o ganaderos que se establezcan en el Plan General de Ordenación habrán de respetar en todo caso las técnicas específcas establecidas por la normativa sectorial en cuanto a especies, tratamientos y métodos de aprovechamiento.

Artículo 194.- Autorización previa de usos en suelo no urbanizable

1. 1. Las condiciones para que pueda otorgarse por la Comisión de urbanismo y ordenación del Territorio del Principado de asturias la autorización previa de usos en suelo no urbanizable son las siguientes:
   1. a) Que se trate de usos que el Plan General de Ordenación considere como autorizables, sin perjuicio que la ordenación de la actuación pueda realizarse mediante un estudio de implantación.
   2. b) Que la competencia no haya sido delegada a favor de los ayuntamientos o entidades locales competentes por razón del territorio, o cuando, al determinar su alcance, se haya efectuado una delegación parcial, de conformidad con lo establecido en el apartado 3 del artículo 131 del TROTU, en cuyo caso la autorización previa será subsumida en el procedimiento de otorgamiento de licencia o del título administrativo habilitante que la sustituya, en el que deberá hacerse referencia al acuerdo de delegación.
   3. c) Que no se trate de actuaciones en servidumbre de protección del dominio público marítimo, o en la zona de protección específica, en cuyo caso se estará a lo dispuesto de manera específica en la normativa para estas zonas.
2. 2. Para que puedan ser autorizados usos en suelo no urbanizable deben cumplirse las condiciones señaladas en el planeamiento territorial y urbanístico para asegurar el carácter aislado de las construcciones y el mantenimiento de la naturaleza rústica de los terrenos y, al menos, las siguientes:
   1. a) Las relativas a la superfcie máxima edificable y mínima de parcela, ocupación máxima de esta y distancias mínimas al dominio público, a las parcelas colindantes y a otros elementos geográfcos.
   2. b) Resolver la dotación de los servicios que precise el uso para el que solicita autorización, así como las repercusiones que puedan producirse en la capacidad y funcionalidad de los servicios e infraestructuras existentes. Cuando se justifque la imposibilidad o inconveniencia de realizar la conexión con las redes municipales, las edifcaciones de uso residencial, industrial, turístico o dotacional deben disponer de depuradoras o fosas sépticas individuales.
3. 3. En la zona de servidumbre de protección del dominio público-marítimo terrestre la autorización prevista en el apartado 2 del artículo 134 del TROTU sustituirá a la autorización previa específica de usos en suelo no urbanizable, y para su resolución se seguirá la tramitación prevista para ella, resolviendo sobre la misma el titular de la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo cuando el uso sea autorizable, previos informes sucesivos de:
   1. a) La demarcación de Costas de asturias sobre la delimitación del límite interior de la ribera del mar, línea de deslinde, mantenimiento de las servidumbres de tránsito y acceso al mar e incidencia de las construcciones y de las actividades que las mismas generen sobre la integridad del dominio público.
   2. b) La Comisión de urbanismo y ordenación del Territorio del Principado de asturias.

   Para los demás aspectos relativos a esta autorización se estará a lo dispuesto en la legislación en materia de costas.

4. 4. La autorización que se conceda deberá pronunciarse sobre la adecuación al planeamiento existente.

Artículo 195.- Procedimiento de otorgamiento de autorizaciones previas

1. 1. El procedimiento de otorgamiento de las autorizaciones previas para usos en suelo no urbanizable es anterior e independiente del propio de la concesión de licencia urbanística o título administrativo habilitante que la sustituya, y se desarrollara conforme a las previsiones del artículo 132 del TroTu y de este artículo.
2. 2. La petición del interesado será presentada en la entidad local correspondiente, quien la tramitará íntegramente y resolverá si tal competencia le corresponde o le hubiera sido delegada, elevando, en caso contrario, el expediente a la decisión de la Comisión de urbanismo y ordenación del Territorio del Principado de asturias, acompañado de los informes técnicos y jurídicos. la solicitud se acompañará de la siguiente documentación:
   1. a) Memoria descriptiva, en la que conste:
      1. 1.ª Descripción del emplazamiento, de los usos del suelo y, en su caso, de las construcciones e instalaciones existentes.
      2. 2.ª Identifcación catastral de la parcela o parcelas objeto de la actuación, con indicación de la superfcie de la misma.
      3. 3.ª Defnición de las características del uso para el que se solicita autorización, así como de los parámetros edifcatorios relativos a la ocupación de parcela, edifcabilidad, retranqueos a linderos y a dominio público, altura, materiales y otros que sean necesarios en relación con los establecidos en el planeamiento urbanístico.
      4. 4.ª Dotación de servicios que pretende realizarse para el funcionamiento del uso pretendido y sus afecciones a las redes de servicios.
   2. b) Plano de situación del enclave en el que pretenda realizar la actividad, a escala mínima 1/5.000, que refejen la situación, límites y accesos de la fnca, las construcciones e instalaciones existentes, los elementos naturales del entorno y las determinaciones del planeamiento territorial y urbanístico vigente.
   3. c) Plano del edificio o instalación, en su caso, a nivel de anteproyecto.
3. 3. Una vez recibido el expediente, si se apreciase la existencia de alguna defciencia formal o de la documentación señalada en el apartado anterior, la Comisión de urbanismo y ordenación del Territorio requerirá a la entidad local o al interesado para su subsanación en el plazo de diez días.
4. 4. Cuando la facultad de autorizar competa al ayuntamiento, podrá producirse en el mismo acto la autorización y la concesión de licencia cuando esta sea procedente, y siempre que en el acuerdo se analicen todas las cuestiones implí- citas en ambos procedimientos.

Artículo 196.- Determinaciones sobre los usos en suelo no urbanizable de especial protección

1. 1. En suelo no urbanizable de especial protección se establecerá el siguiente régimen de usos mínimo para garantizar la preservación de sus valores, sin perjuicio de las limitaciones superiores que pudieran establecerse por el Plan General de ordenación:
   1. a) Usos permitidos: los de protección, conservación y mejora, así como aquellos que sean acordes con la naturaleza rústica de los terrenos y que no requieran ningún tipo de construcción o instalación.
   2. b) Usos autorizables:
      1. 1.ª La ampliación de las naves agrícolas y ganaderas existentes que hayan sido autorizadas conforme a la normativa territorial y urbanística y al planeamiento vigentes en su momento y excepcionalmente nuevas naves agrícolas o ganaderas que no supongan menoscabo de los valores a proteger.
      2. 2.ª Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio, siempre que vengan amparados por planes o proyectos regulados en la normativa sectorial correspondiente, no supongan un deterioro signifcativo para los valores objeto de la protección.
      3. 3.ª Actividades de interés público o social que potencien los valores objeto de la protección y que no supongan un deterioro para los mismos.
      4. 4.ª Obras de rehabilitación, reforma y, de forma excepcional, ampliación de las construcciones e instalaciones existentes, sin cambio de uso, que no estén declaradas expresamente fuera de ordenación, o se hubieran implantado ilegalmente y no sean susceptibles de legalización conforme al planeamiento vigente, siempre que estén vinculadas al mantenimiento de una explotación agrícola o ganadera existente y resulten necesarios a tal fin.
      5. 5.ª Obras de rehabilitación y reforma de las construcciones existentes, con cambio de uso, que no estén declaradas expresamente fuera de ordenación o se hubieran implantado ilegalmente y no sean susceptibles de legalización conforme al planeamiento vigente. El Plan General de Ordenación señalará en cuáles de estas actuaciones y con qué destino podrán autorizarse cambios de uso.
      6. 6.ª La construcción de una nueva vivienda unifamiliar asociada a quintana tradicional en las condiciones señaladas en este reglamento.
   3. c) Usos incompatibles: aquellos de entre los permitidos y autorizables que identifque el Plan General de Ordenación y en las condiciones que este señale.
   4. d) Usos prohibidos. Todos los no citados en las letras anteriores en los términos que disponga el Plan General de ordenación y, en particular, la vivienda unifamiliar y las actividades extractivas e industriales en cualquiera de sus modalidades.
2. 2. Cuando, mediante directrices sectoriales de ordenación del Territorio, se regule alguna actividad que tenga la consideración de uso incompatible o prohibido en suelo no urbanizable de especial protección, las Directrices podrán, justifcadamente, considerar dicha actividad como uso autorizable en ámbitos concretos o exigir un Plan especial para su implantación.

Artículo 197.- Determinaciones sobre los usos en suelo no urbanizable de interés.

1. 1. En suelo no urbanizable de interés se establecerá el siguiente régimen de usos mínimo para garantizar la preservación de sus valores, sin perjuicio de limitaciones superiores que pudieran establecerse por el Plan General de Ordenación:
   1. a) Usos permitidos:
      1. 1.ª Agrícolas, forestales y ganaderos, así como las construcciones necesarias para su ejecución.
      2. 2.ª Los de protección, conservación y mejora.
   2. b) Usos autorizables:
      1. 1.ª Vivienda unifamiliar agraria, previa justifcación de la vinculación de su promotor a una explotación agrí- cola o ganadera, así como al mantenimiento del terreno vinculado a la misma y la acreditación de la necesidad del uso de vivienda ligada funcional y permanentemente a dicha explotación, para residencia de su titular y gestor, así como de su unidad familiar.
      2. 2.ª Vivienda unifamiliar no vinculada a explotación agraria y ampliación de las viviendas existentes, en las condiciones señaladas en el artículo 83 de este reglamento.
      3. 3.ª Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio, siempre que vengan amparados por planes o proyectos regulados en la normativa sectorial correspondiente o concurran las condiciones del apartado 2 del artículo 127 del TROTU y no supongan un deterioro signifcativo para los valores objeto de la protección.
      4. 4.ª Actividades, equipamientos o dotaciones de interés público o social conforme a lo dispuesto en este reglamento.
      5. 5.ª Usos industriales.
      6. 6.ª Actividades extractivas.
      7. 7.ª Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas expresamente fuera de ordenación, o se hubieran implantado ilegalmente y no sean susceptibles de legalización conforme al planeamiento vigente. En su caso, el Plan General de Ordenación señalará en cuáles de estas actuaciones y con qué destino podrán autorizarse cambios de uso.
   3. c) Usos incompatibles. Aquellos de entre los permitidos y autorizables que identifque expresamente el Plan General de ordenación, y en las condiciones que este señale.
   4. d) Usos prohibidos: Aquellos que el Plan General de Ordenación señale expresamente.
2. 2. Cuando, mediante directrices sectoriales de ordenación del Territorio, se regule alguna actividad que tenga la consideración de uso incompatible o prohibido en suelo no urbanizable de interés, las Directrices podrán, justifcadamente, considerar dicha actividad como uso autorizable en ámbitos concretos o exigir un Plan especial para su implantación.

Artículo 198.- Determinaciones sobre los usos en suelo no urbanizable de infraestructuras

Sin perjuicio de superiores limitaciones que establezca la normativa sectorial, en suelo no urbanizable de infraestructuras el planeamiento señalará el siguiente régimen de usos:

1. a) Usos permitidos: usos agrícolas, forestales y ganaderos, obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio cuando estén amparadas por planes o proyectos regulados en la normativa sectorial de la infraestructura.
2. b) Usos autorizables:
   1. 1.ª Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio, cuando no vengan amparados por planes regulados en la normativa sectorial correspondiente y concurran las condiciones referidas en el artículo 127 del TROTU.
   2. 2.ª Actividades, equipamientos o dotaciones de interés público o social, sin perjuicio de lo establecido en la legislación sectorial.
   3. 3.ª Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas fuera de ordenación, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sectorial.
3. c) Usos incompatibles. Aquellos de entre los permitidos y autorizables que expresamente identifque el Plan General de ordenación, y en las condiciones que este señale.
4. d) Usos prohibidos: Aquellos que el Plan General de Ordenación señale expresamente.

Artículo 199.- Determinaciones sobre los usos en núcleos rurales

En los núcleos rurales el planeamiento general deberá señalar el siguiente régimen de usos:

1. a) Usos permitidos: el residencial y todos aquellos que el Plan General de Ordenación señale como compatibles con él, en desarrollo del Catálogo de núcleos rurales del Principado de asturias.
2. b) Usos incompatibles y prohibidos: Aquellos que el Plan General de Ordenación señale expresamente.

Artículo 200.- Determinaciones sobre los usos en suelo no urbanizable de costas.

1. 1. En el suelo no urbanizable de costas el planeamiento general deberá respetar, al establecer la clasificación de usos prevista en el artículo 123 del TroTu y en el Plan Territorial especial de ordenación del litoral asturiano, además de las disposiciones contenidas en la legislación sectorial estatal sobre la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre, las determinaciones establecidas en el artículo 135 del TroTu.
2. 2. El régimen de usos del Plan Territorial especial de ordenación del litoral asturiano podrá incluir como usos autorizables aquellos que resulten de las actuaciones previstas en el mismo y que no necesiten para su realización de un nuevo instrumento de planeamiento.
3. 3. Para la concesión de autorizaciones se aplicarán las reglas establecidas en el artículo 132 del TroTu. Cuando se trate de usos que no estén permitidos ni sean autorizables de acuerdo con lo previsto en los apartados 1 y 2, podrá solicitarse autorización específica al titular de la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, en los términos establecidos en el artículo 134 de ese mismo Texto. A través de este procedimiento podrá autorizarse la rehabilitación de edifcaciones de especial interés y su utilización turística en cualquier ámbito del suelo no urbanizable de costas.
4. 4. Estas limitaciones se aplicarán también en los concejos carentes de planeamiento general, o que no recojan en e planeamiento general la categoría de suelo no urbanizable de costas, respecto a la franja de quinientos metros desde la ribera del mar o a la que se señale en el Plan Territorial especial de ordenación del litoral asturiano con la excepción de los núcleos rurales tradicionales y del suelo que se clasifque como urbano.

Capítulo IV. Suelo Urbanizable

Artículo 201.- Defnición y categorías

1. 1. Constituirá el suelo urbanizable los terrenos que sean clasificados como tales en el Plan General de Ordenación por prever su posible transformación, a través de su urbanización, dimensionándose sobre la base de explícitos criterios de sostenibilidad territorial y urbanística, de conformidad con los principios generales de la ordenación territorial y urbanística regulados en este reglamento.
2. 2. La clasificación del suelo como urbanizable, sobre la base de los criterios señalados en el párrafo anterior, podrá distinguir, en su caso, la categoría de suelo urbanizable sectorizado, en el que identifcará, en su caso, el suelo de urbanización prioritaria, y la categoría de suelo urbanizable no sectorizado.

Artículo 202.- Derechos y deberes de los propietarios

1. 1. Los propietarios del suelo urbanizable dispondrán de los derechos y deberes establecidos en los artículos 139 y 140 del TroTu y en este reglamento, con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en este y los siguientes preceptos.
2. 2. El ámbito espacial de referencia o área de reparto para calcular el aprovechamiento medio, se determinará por el Plan General defniéndose un aprovechamiento diferenciado para cada sector urbanizable, sin perjuicio de la adscripción de superfcie de sistemas generales a la misma en la proporción adecuada. Con la finalidad de facilitar la gestión y el proceso de equidistribución, se podrán agrupar aquellos sectores que dispongan del mismo uso global o predominante.

Artículo 203.- Régimen del suelo urbanizable antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo

1. 1. Los propietarios del suelo clasificado como urbanizable podrán intervenir en el desarrollo de su transformación de conformidad con lo que el Plan General de Ordenación haya dispuesto para el sector de que se trate mediante las determinaciones relativas a la ordenación general en suelo urbanizable sectorizado, salvo que el Plan ya lo hubiese ordenado detalladamente.
2. 2. En el supuesto de que se trate de suelo urbanizable no sectorizado, los propietarios o cualquier particular interesado podrán instar de la administración urbanística actuante la aprobación del correspondiente Plan Parcial que delimite e sector o sectores correspondientes y establezca la ordenación detallada de alguno o varios de ellos, de conformidad con lo que el Plan General de Ordenación haya dispuesto para los terrenos cuya sectorización se proponga.
3. 3. En los ámbitos del suelo urbanizable prioritario, antes de la aprobación del Plan Parcial, solo podrán autorizarse, de forma excepcional, usos y obras provisionales que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general, que habrán de cesar, y en todo caso, ser demolidos sin indemnización alguna, cuando lo acordare la administración urbanística. la autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria. las limitaciones a la posible autorización contempladas en este apartado serán de aplicación cuando la ordenación detallada de los sectores prioritarios no estuviese prevista en el Plan General de Ordenación.
4. 4. En los ámbitos de suelo urbanizable no prioritario podrán autorizarse, antes de la aprobación del Plan Parcial, los usos previstos para el suelo no urbanizable, conforme al régimen previsto para la categoría de suelo no urbanizable de interés, en los términos establecidos en el apartado 3 del artículo 139 del TroTu.

Artículo 204.- Derechos de los propietarios de suelo urbanizable en transformación

1. 1. Una vez aprobada la ordenación detallada del sector, ya sea por el Plan General de Ordenación, por un Plan Parcial u otro instrumento de planeamiento urbanístico habilitado en la normativa territorial y urbanística para ello, la transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para sus propietarios los siguientes derechos:
   1. a) Participar en la ejecución del polígono o unidad de actuación en que se encuentren sus terrenos para que alcancen la condición de solar.
   2. b) Edifcar en los terrenos que les correspondan en la reparcelación, en las condiciones y plazos que establezcan el planeamiento y la normativa urbanística, el aprovechamiento urbanístico que les sea susceptible de apropiación conforme al apartado primero del artículo siguiente.
2. 2. El derecho a edifcar se adquiere una vez:
   1. a) Obtenida la licencia urbanística correspondiente.
   2. b) Cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.
3. 3. En todo caso, no podrá ser edifcado terreno alguno que no reúna la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación, alternativamente, mediante aval, afección real registral, u otras garantías establecidas por importe del coste total de las obras de urbanización, o de la forma que se convenga con la administración urbanística actuante.

Artículo 205.- Deberes de los propietarios de suelo urbanizable en transformación

Una vez aprobada la ordenación detallada del sector, ya sea por el Plan General de Ordenación, por un Plan Parcial u otro instrumento de planeamiento urbanístico habilitado en la normativa territorial y urbanística para ello, la transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para sus propietarios los deberes a que se refere el artículo 140 del TROTU, con las siguientes especifcaciones:

1. a) Los propietarios cederán obligatoria y gratuitamente a la administración actuante el suelo correspondiente al aprovechamiento que exceda del aprovechamiento medio del polígono o unidad de actuación para compensar a propietarios integrados en polígonos, unidades de actuación con défcit de aprovechamiento en relación con el aprovechamiento medio.
2. b) No podrán repercutirse a los propietarios en su totalidad obras o instalaciones que benefcien a un ámbito territorial mayor que el correspondiente sector de suelo urbanizable en transformación. en tales supuestos, el Plan General de Ordenación determinará la parte proporcional de gastos que corresponderá abonar a los propietarios de cada sector, atendiendo a criterios de superfcie, de edifcabilidad y otros requerimientos de cada sector. Si el Plan General de Ordenación no determinase dicha proporción se resolverá con el primero de los Planes Parciales que desarrollen dicho ámbito territorial.
3. c) Por lo que se refere al deber de costear y, en su caso, ejecutar o completar la urbanización del polígono o unidad de actuación correspondiente, se aplicarán las siguientes reglas:
   1. 1.ª El deber de ejecutar la urbanización alcanza a todos los terrenos del ámbito, salvo los destinados a sistemas generales.
   2. 2.ª La Administración urbanística actuante no tendrá que contribuir a los costes de urbanización de los terrenos en los que se localice el aprovechamiento no susceptible de apropiación por los propietarios, salvo lo que exceda del deber de cesión del diez por ciento de aprovechamiento medio del ámbito o sector.

Capítulo V. Disposiciones Comunes

Artículo 206.- Plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos

1. 1. El Plan General de Ordenación fjará unos plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos que no podrán superar los establecidos en las siguientes reglas, salvo justifcación motivada en función de las características de la ordenación y la dinámica del concejo:
   1. a) Cuando la ordenación detallada de los terrenos requiera la presentación por los particulares de un instrumento de planeamiento de desarrollo, deberá señalarse un plazo para su formulación. en su defecto, dicho plazo no será superior a:
      1. 1.º. Dos años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación en el caso de los Estudios de Detalle.
      2. 2.º. Cuatro años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación en el caso de los Planes Parciales y especiales.
   2. b) El plazo para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución, urbanización y edificación o, en su caso, rehabilitación que sean necesarios será, como máximo:
      1. 1.º Cuatro años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación para los terrenos de suelo urbano cuya ordenación detallada no deba completarse por un estudio de detalle o un Plan especial. el plazo se reducirá a dos en las parcelas que ya tengan la condición de solar a la entrada en vigor del Plan.
      2. 2.º Seis años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación para los terrenos de suelo urbano cuya ordenación detallada deba completarse por un estudio de detalle o un Plan especial y los terrenos incluidos en sectores de suelo urbanizable para los que el Plan General de Ordenación establezca la ordenación detallada.
      3. 3.º Ocho años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación cuando se requiera la aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento de desarrollo en suelo urbanizable.
   3. c) En relación con el deber de edificación o, en su caso, rehabilitación, en defecto de plazo señalado en el planeamiento, o salvo que este señalara plazo mayor, se aplicará el de dos años, que comenzará a computarse desde la aprobación del Plan General de Ordenación, para el suelo urbano consolidado y para el sometido al régimen de las actuaciones de dotación, y desde que las parcelas alcancen la condición de solar en los demás casos, sin perjuicio del cumplimiento del cómputo total de plazos establecido en la letra anterior.
   4. d) En todo caso, para el suelo urbanizable prioritario el plazo para el cumplimiento del deber de edificación no podrá ser superior a dos años desde que las respectivas parcelas alcancen la condición de solar.
2. 2. En caso de incumplimiento de los deberes de edifcar o rehabilitar por el transcurso del plazo para su cumplimiento o el transcurso acumulado de los plazos para la presentación del instrumento de planeamiento de desarrollo o para cumplir los deberes de cesión, equidistribución, urbanización y edificación o, en su caso, rehabilitación, será de aplicación lo dispuesto en este reglamento.
3. 3. Antes de la conclusión de los plazos señalados para el cumplimiento de los deberes urbanísticos se podrá solicitar una ampliación de los plazos por circunstancias justifcadas.
4. 4. El plazo para la solicitud de licencia de obras con la finalidad de la rehabilitación de un único edificio integrado en un programa de ejecución forzosa, tanto si encuentra ubicado en suelo urbano como en no urbanizable, y siempre que no se encuentre declarado en situación de fuera de ordenación, será el defnido en la orden de ejecución derivada del resultado del informe de inspección técnica o de evaluación de los edifcios a que se hace referencia en este capítulo. Dicho plazo no podrá superar los seis meses a contar desde la fecha de recepción por la propiedad de la orden de ejecución.

Artículo 207.- Deberes de uso, conservación y rehabilitación

1. 1. Sin perjuicio de los deberes urbanísticos establecidos para cada clase de suelo, los deberes de uso, conservación y rehabilitación de terrenos y construcciones alcanzarán a la realización de las actuaciones contempladas en la legislación básica estatal, en los artículos 142 y 143 del TroTu y en la normativa sectorial aplicable en materia de vivienda.
2. 2. El coste de las obras que se deriven de las obligaciones establecidas en este artículo corresponderá a los propietarios, salvo cuando la normativa sectorial aplicable disponga que sea sufragado por la administración pública o por las empresas concesionarias de servicios públicos.
3. 3. El límite del deber legal de conservación alcanzará el 50% del coste de construcción de una edificación de nueva planta en los términos establecidos en el apartado 3 del artículo 143 del TroTu, excluido el valor del suelo y considerando como costes adicionales requeribles mediante orden de ejecución concreta, los costes de realización de las obras relativas a satisfacer la accesibilidad universal y a la restauración de la efciencia energética tal como son exigidos por la legislación estatal, si bien estos últimos no serán tenidos en cuenta para la eventual declaración de ruina económica de la edificación de acuerdo a lo establecido en este reglamento.
4. 4. El informe de inspección técnica de los edifcios previsto en el apartado 1 del artículo 143 del TroTu se entenderá incluido en el informe de evaluación de los edifcios regulado en la legislación estatal y autonómica en el ámbito de sus respectivas competencias.