TÍTULO V. GESTIÓN URBANÍSTICA

Capítulo I. Actuación Mediante Polígonos, Unidades De Actuación Y Ámbitos De Ejecución

Artículo 208.- Delimitación de polígonos, unidades de actuación y ámbitos de ejecución

1. La delimitación de los polígonos y unidades de actuación correspondientes a las actuaciones urbanísticas de ejecución sistemática, mediante ámbitos de gestión conjunta en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable deberá cumplir los requisitos prescritos en el artículo 150 del TroTu. se procurará que su delimitación espacial integre una morfología geométricamente regular y su perímetro esté conformado bien por sistema viario o bien por otros espacios de uso y dominio públicos.
2. La delimitación de los ámbitos de ejecución discontinuos correspondientes a las actuaciones dotacionales deberá cumplir los requisitos prescritos para la reparcelación discontinua o para los procedimientos alternativos de su desarrollo establecidos en este reglamento.
3. A los efectos de la limitación establecida en el artículo 150.5 del TROTU y con el fin de favorecer la correcta equidistribución de cargas y benefcios, la delimitación de polígonos y unidades de actuación, habrá de respetar:
1. a) Cuando se divida un sector de suelo urbanizable en varios polígonos, el aprovechamiento total asignado a cada uno de ellos habrá de ser equiparable. Excepcionalmente, cuando el planeamiento justifque la imposibilidad de respetar esa equiparación por resultar inadecuada en base al modelo de ordenación establecido, se podrá permitir la delimitación de polígonos en los que la diferencia entre el aprovechamiento total y el resultante de la aplicación del aprovechamiento medio sobre su superfcie sea inferior al quince por ciento de este último.
2. b) Cuando se delimiten unidades de actuación en el interior de polígonos de actuación o se agrupen unidades de actuación de suelo urbano no consolidado para favorecer la gestión, la diferencia entre el aprovechamiento total y el resultante de la aplicación del aprovechamiento medio del sector o de la agrupación de unidades de actuación sobre su superfcie no podrá ser superior al quince por ciento de este último, salvo que el planeamiento lo justifque en los términos señalados en la letra anterior.

Artículo 209.- Cómputo de la superfcie en orden a la adopción de acuerdos

1. Cuando para el desarrollo de una actuación urbanizadora la normativa urbanística requiera el acuerdo de un determinado porcentaje de superfcie de la misma y alguna de las fncas en ella integradas perteneciera a varias personas en situación de proindiviso, se entenderá que la cuota indivisa de la superfcie de esa fnca que pertenezca a los comuneros que se hubieran manifestado a favor del desarrollo de la actuación queda incluida en el porcentaje de terrenos cuyos titulares ya lo hubieran manifestado, sin necesidad de la aquiescencia del resto de comuneros al desarrollo de la misma.
2. En caso de discrepancia entre la superfcie señalada en el planeamiento y la superfcie real de los terrenos, se adoptará como cierta la existente en la realidad física de los mismos, justificada en un levantamiento topográfco suscrito por técnico competente.

Artículo 210.- Concepto y tipos de entidades urbanísticas colaboradoras

1. Son entidades urbanísticas colaboradoras las asociaciones de propietarios y de otros interesados que, preceptiva o voluntariamente, se constituyan para, en las actuaciones sistemáticas defnidas en el artículo 183, garantizar la gestión, ejecución y conservación de la urbanización así como, en su caso, de la edificación.
2. En función del sistema de actuación mediante el que se actúe, son entidades urbanísticas colaboradoras:
1. a) Las juntas de Compensación en el sistema de compensación
2. b) Las asociaciones que, en su caso, formen los propietarios en el sistema de urbanización prioritario y en el sistema de cooperación.
3. c) Las entidades de conservación de la urbanización.
4. d) Las entidades de gestión voluntaria de zonas y polígonos industriales.
3. En el sistema de actuación en suelo urbanizable prioritario, cuando los propietarios no asuman la ejecución del polígono o unidad de actuación, podrán llegar a los acuerdos de colaboración, entre sí y con el urbanizador, que libremente pacten.

Artículo 211.- Régimen jurídico de las entidades urbanísticas dependientes

1. Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen personalidad jurídica propia y carácter administrativo, dependiendo en este orden de la administración urbanística actuante.
2. Las entidades urbanísticas colaboradoras se rigen por sus propios estatutos que habrán de ajustarse a lo dispuesto con carácter general en este capítulo y con carácter específco en este Título para cada sistema de actuación.
3. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, sus estatutos se atendrán a las normas de derecho público en cuanto a organización, formación de voluntad de sus órganos de gobierno y relaciones con la administración actuante. asimismo, deben constar en los estatutos:
1. a) Nombre de la entidad, domicilio social, fnes, concejo en cuyo término se sitúa la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, e instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables.
2. b) Requisitos para ser miembro, de acuerdo a las siguientes reglas:
  1. 1.ª Debe reconocerse el derecho de los propietarios afectados por la actuación a incorporarse a la entidad con idénticos derechos y en análogas condiciones que los miembros fundadores, pudiendo establecerse condiciones temporales para dicha incorporación.
  2. 2.ª Pueden establecerse condiciones para la incorporación de personas físicas o jurídicas que aporten fnanciación o asuman la ejecución total o parcial de la actuación.
3. c) Condiciones de representación, de acuerdo a las siguientes reglas:
  1. 1.ª Tanto los propietarios como las demás personas físicas o jurídicas que se incorporen a la entidad y, en su caso, la administración actuante, deben ser representados por una persona física.
  2. 2.ª Las personas con discapacidad actuarán asistidas o representadas por sus guardadores o curadores, los menores de edad a través de sus representantes legales y los emancipados asistidos en los casos en que así lo requiere el Código Civil.
  3. 3.ª Cada cotitular de una fnca o derecho representará individualmente la parte de los mismos que le corresponda.
4. d) Facultades, forma de designación y régimen de convocatoria, constitución y adopción de acuerdos de los órganos de gobierno.
5. e) Recursos procedentes contra los acuerdos de los órganos de la entidad.
6. f) Normas para la recaudación de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
7. g) Normas sobre duración, disolución y liquidación de la entidad.
8. h) Otros derechos y obligaciones de los miembros de la entidad.
4. Las entidades de gestión voluntaria de zonas y polígonos industriales se regirán, en lo no establecido por la normativa territorial y urbanística, por la legislación general de asociaciones, debiendo cumplir los siguientes requisitos mínimos:
1. a) Ser entidades sin ánimo de lucro.
2. b) Estar plenamente adaptadas a la normativa vigente en materia de asociaciones y estar inscritas como tales en los registros correspondientes.
3. c) Tener como fnes exclusivos la gestión de las dotaciones urbanísticas públicas, servicios y demás equipamientos, así como la propia conservación de la urbanización o el apoyo a la consolidación y competitividad de las empresas ubicadas en el polígono.
4. d) Reconocer en sus estatutos del derecho a la libre incorporación de propietarios o empresarios ubicados en la zona o polígono industrial, sin que puedan existir diferentes condiciones en función del tipo de asociados.
5. e) Regulación estatutaria referente a la posibilidad de efectuar reclamación ante el ayuntamiento o administración urbanística actuante responsable de la zona o polígono industrial, en lo relativo a la gestión de servicios públicos y conservación de la urbanización.
6. f) Regulación estatutaria para el caso de disolución o liquidación, estableciéndose que los bienes y derechos de la entidad serán entregados a una entidad colaboradora de conservación del propio polígono o zona industrial o, en su defecto, a la administración urbanística actuante.

Artículo 212.- Constitución y régimen de acuerdos.

1. La constitución de las juntas de compensación y de las asociaciones de propietarios en el sistema de urbanización prioritario y en el sistema de cooperación se acomodarán a lo previsto en las disposiciones contenidas en los respectivos sistemas de actuación.
2. Las entidades de conservación de las obras de urbanización podrán constituirse como consecuencia de la transformación de alguna entidad preexistente de las enunciadas en el número anterior o, específicamente para dichos fnes, sin que previamente se haya constituido una entidad para la ejecución de las obras de urbanización.
3. La constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras, así como sus estatutos o la modificación de los mismos, habrán de ser aprobados por la administración urbanística actuante.
4. Las entidades de gestión voluntaria de zonas o polígonos industriales quedarán constituidas en el momento de la aprobación por la administración urbanística actuante del convenio que la habilite al efecto.
5. El acuerdo aprobatorio de la constitución o, en el caso de las entidades de gestión voluntaria de zonas o polígonos industriales, el convenio habilitante se inscribirá en el Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias, donde asimismo se archivará un ejemplar de los estatutos de la entidad y, en su caso, de su modificación, autorizado por personal funcionario competente.
6. Los nombramientos y ceses de las personas encargadas del órgano de gobierno de la entidad se inscribirán también en dicho registro.
7. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, los acuerdos de los órganos de gobierno de las entidades urbanísticas colaboradoras deben adoptarse por mayoría simple del total de las cuotas de participación, proporcionales a los derechos de cada miembro, salvo que en los estatutos o en otras normas aplicables se establezca un quórum especial para determinados supuestos. los acuerdos de los órganos de gobierno de las entidades urbanísticas colaboradoras serán recurribles ante la administración urbanística actuante.
8. Los acuerdos de las entidades de gestión voluntaria de zonas y polígonos industriales se adaptarán conforme a lo dispuesto en sus estatutos y con respecto a lo dispuesto en la legislación general reguladora del derecho de asociación. no obstante, cuando se trate de actuaciones de conservación del dominio público o de gestión de servicios públicos, las entidades actuarán bajo la tutela de la administración titular de los mismos, ante la que podrá reclamarse.

Artículo 213.- Régimen de transmisiones y disolución.

1. La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación de los derechos y obligaciones del transmitente, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión.
2. La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras se producirá por el cumplimiento de los fnes para los que fueron creadas y requerirá, en todo caso, acuerdo de la Administración urbanística actuante. Este acuerdo debe notifcarse a los propietarios y demás interesados y al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias.
3. Asimismo, cuando se trate de entidades de gestión voluntaria de zonas y polígonos industriales se estará a lo dispuesto en la legislación general de asociaciones.

Artículo 214.- Entidades de conservación de la urbanización

1. Las entidades de conservación de la urbanización se regirán por las siguientes reglas:
1. a) La pertenencia a la misma será obligatoria para todos los propietarios comprendidos en su ámbito territorial.
2. b) La cuota de conservación de cada propietario será la que, en función de sus aportaciones, fgure en el instrumento de gestión urbanística que contenga las determinaciones sobre reparcelación o, en su defecto, la que señalen, los estatutos de la entidad de conservación de nueva creación.
3. c) La cuota de conservación debe ser proporcional al aprovechamiento que corresponda a los propietarios. en los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, la cuota de conservación se distribuye entre los propietarios según sus cuotas de participación en la comunidad de propietarios.
4. d) En los estatutos de la entidad de conservación deben constar los recargos e intereses que genera la demora en el pago de las cuotas de conservación.
5. e) Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, la administración actuante podrá exigir por la vía de apremio las cuotas de conservación de la urbanización que se adeuden.
2. La conservación de zonas industriales de carácter local y de polígonos industriales, así como la prestación de servicios públicos o de interés público en las mismas, corresponderá a los ayuntamientos en cuyo término municipal se localicen, salvo que la administración urbanística actuante hubiera sido el Principado de asturias y asuma el deber de conservación y, en su caso, de prestación de servicios, mediante convenio suscrito con aquél.
3. Cuando se trate de zonas o polígonos de iniciativa particular y así se prevea en el planeamiento que establezca la ordenación detallada, una vez recibidas las obras de urbanización, la gestión de las dotaciones urbanísticas públicas, servicios y demás equipamientos, así como la conservación de la urbanización podrán ser atribuidas a los propietarios de las parcelas por un plazo de cinco años. A estos efectos todos los propietarios se integrarán obligatoriamente en una entidad urbanística colaboradora de conservación. Transcurrido dicho plazo, la atribución de tales cargas podrá efectuarse cuando se justifque un desequilibrio entre los gastos de conservación y prestación de servicios y los ingresos que el ayuntamiento perciba con cargo al polígono o a las actividades en él desarrolladas.
4. La gestión de las dotaciones urbanísticas públicas, servicios y equipamientos, así como la propia conservación de la urbanización, podrá ser asumida, total o parcialmente, mediante convenio con la administración responsable. el citado convenio deberá ser suscrito por propietarios que representen al menos el cincuenta por ciento de los terrenos de destino privado existentes en el ámbito. en este caso, todos los propietarios habrán de integrarse forzosamente en una entidad de conservación de la urbanización.
5. También los propietarios y, en su caso, los empresarios no propietarios radicados en una zona o polígono industrial con representatividad sufciente, a juicio de la Administración actuante, podrán asumir, total o parcialmente, la gestión de las dotaciones urbanísticas públicas, servicios y demás equipamientos, así como la propia conservación de la urbanización, mediante convenio con la administración responsable. en este caso, los propietarios y, en su caso, los empresarios no propietarios se agruparán voluntariamente en una asociación sin ánimo de lucro que se regirá por la normativa general que regule el derecho de asociación; dicha asociación se constituirá, mediante la frma del convenio señalado en entidad de gestión voluntaria de zonas o polígonos industriales, siendo inscrita en el Registro de Planeamiento y Gestión urbanística del Principado de asturias.
6. A las entidades reguladas en las letras anteriores se podrán ceder directamente, para su conservación y gestión de conformidad con lo establecido en el planeamiento, los bienes necesarios, debiendo revertir todos los ingresos que se produzcan a las necesidades de la zona o polígono y los bienes cedidos a la administración de origen, sin que puedan ser gravados en forma alguna sin autorización expresa de la misma.
7. Las entidades de gestión voluntaria de zonas o polígonos industriales se podrán constituir con arreglo a lo dispuesto en la normativa general de asociaciones vigente, sin perjuicio de que el carácter de entidad colaboradora lo adquiera a través de la aprobación por parte de la administración urbanística actuante del convenio que con ella suscriba respecto a la gestión de las dotaciones urbanísticas públicas, servicios y demás equipamientos, así como la propia conservación de la urbanización, debiendo cumplir las siguientes reglas:
1. a) La actuación de estas entidades se someterá al derecho privado y al convenio señalado, sin perjuicio de que los actos que afecten a la gestión de servicios públicos o conservación de la urbanización sean controlados o fscalizados por la Administración.
2. b) Los convenios a que se refere el apartado anterior se ajustarán, en cuanto a su contenido, tramitación y demás aspectos, a lo dispuesto para los convenios de gestión urbanística en este reglamento.

Sección 1.ª Ejecución del suelo urbano no consolidado y de los sectores no prioritarios del suelo urbanizable

Artículo 215.- Modalidades de ejecución urbanizadora y régimen de la ejecución

1. La ejecución de las actuaciones de transformación urbanística en el suelo urbanizable sectorizado y en el suelo urbano no consolidado, se desarrollará, de acuerdo a los requisitos y condiciones establecidas en el Título V del TroTu, por uno de las siguientes modalidades de ejecución:
1. a) Sistema de Compensación, regulado en la subsección 2.ª
2. b) Sistema de Cooperación, regulado en la subsección 3.ª
3. c) Sistema de Expropiación, regulado en la subsección 4.ª
2. La ejecución de los ámbitos de actuación discontinuos correspondientes a las actuaciones de dotación, deberá cumplir los requisitos prescritos en este reglamento.
3. La ejecución de la totalidad de las obras de urbanización del polígono o unidad de actuación es responsabilidad de quien ostente la condición de urbanizador, sea o no propietario de los terrenos afectados por la actuación urbanística, sin perjuicio de que los gastos de urbanización correspondan a los propietarios. A tales efectos, el urbanizador puede:
1. a) Disponer de los terrenos que sea necesario ocupar para ejecutar las obras de urbanización, mediante aportación o transmisión de los terrenos o aprovechamientos urbanísticos por parte de sus propietarios, en pleno dominio o limitada al derecho de superfcie u otro derecho real existente o constituido al efecto, sin que ello signifque merma alguna de los derechos de los propietarios en el resultado de la reparcelación.
2. b) Disponer mediante enajenación o gravamen de los terrenos que a tales efectos se hayan reservado en los correspondientes instrumentos de gestión para fnanciar los gastos de urbanización, así como concertar créditos con garantía hipotecaria sobre las fncas afectadas por la actuación. Para tales fnes, será precisa la previa inscripción registral del instrumento que establezca la reparcelación.
4. Corresponde a la administración urbanística actuante la facultad de vigilar la ejecución de las obras de urbanización, así como de ordenar, con carácter de gastos de urbanización, las modificaciones respecto de lo ya ejecutado que no se ajuste al proyecto de urbanización aprobado para asegurar la correcta ejecución de las determinaciones del planeamiento y gestión urbanística que resulten aplicables.
5. En caso de que quien ostente la condición de urbanizador incumpla las obligaciones, deberes o compromisos asumidos, o cuando incurra en mora, la administración urbanística actuante declarará formalmente dicha situación, previa audiencia de los interesados, con las consecuencias que legalmente procedan de conformidad con lo establecido en la normativa territorial y urbanística, sin perjuicio de que, en cualquier caso, se proceda a la utilización de los medios de ejecución forzosa, en función del grado y naturaleza del incumplimiento, así como a la ejecución de la garantía establecida. no obstante, la administración actuante, a la vista de las concretas circunstancias que concurran, podrá conceder una sola prórroga de los plazos de cumplimiento inicialmente establecidos. la concesión de la prórroga requerirá en cualquier caso declaración expresa por parte de la administración, en la que se constate, cuando haya aumento de los costes de urbanización, la sufciencia de las garantías prestadas y su duración no podrá ser superior al plazo originario.
6. Sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones comunes sobre ejecución de la urbanización, constituyen determinaciones específcas aplicables a las obras de ejecución en el sistema de compensación las siguientes:
1. a) Los Proyectos de urbanización que hayan de redactarse se harán por encargo de la administración urbanística actuante o de la junta de Compensación. el pago de estos Proyectos corresponderá, en todo caso, a la junta de Compensación como gasto de urbanización.
2. b) En la contratación de la ejecución de las obras se harán constar, además de las cláusulas que constituyan su contenido típico, las siguientes circunstancias:
  1. 1.ª Compromiso de la empresa de realizar las obras de total conformidad con los Proyectos de Urbanización debidamente aprobados.
  2. 2.ª Obligación de la empresa de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante.
  3. 3.ª Defnición de los supuestos de incumplimiento que puedan dar lugar a la resolución del contrato, así como las indemnizaciones que correspondan por inobservancia de las características técnicas de las obras, o de los plazos de ejecución.
  4. 4.ª Retención que, de cada pago parcial a cuenta, haya de efectuar la Junta, en garantía de la correcta ejecución de las obras. Estas retenciones no serán devueltas hasta que no se haya recibido definitivamente la obra.
  5. 5. ª Modo y plazos para abono por la Junta de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.
3. c) Si a la junta de Compensación se hubiera incorporado alguna empresa urbanizadora que aporte, total o parcialmente, los fondos necesarios para urbanizar el suelo, la ejecución de la obra podrá realizarse por dicha empresa siempre que el Proyecto de actuación lo hubiera así previsto y se garantice el cumplimiento de las circunstancias establecidas en la letra b) anterior de este apartado.
4. d) Para realizar los actos señalados en el epígrafe b) del apartado 3 de este mismo artículo será necesario acuerdo de la asamblea de la junta de Compensación, salvo que la constitución de gravámenes y la enajenación conste prevista en los estatutos como competencia de otros órganos de gobierno, en cuyo caso se entenderá que actúan en representación de aquella, sin necesidad de acuerdo expreso.

Subsección 1.ª Gastos y garantía de la urbanización

Artículo 216.- Gastos de urbanización

1. Los gastos de urbanización que deberán sufragar los propietarios afectados por las actuaciones de urbanización comprendidas en el suelo urbano no consolidado y urbanizable comprenderán los establecidos en el artículo 158 del TroTu, si bien con la aplicación de las prescripciones complementarias siguientes:
1. a) Los costes de las infraestructuras y servicios se complementarán, en su caso, con las referentes a la disposición de las infraestructuras de transporte público, tal como prescribe la legislación estatal de suelo vigente.
2. b) Las indemnizaciones se complementarán, en su caso, con los costes de realojamiento y retorno en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo vigente.
3. c) Los gastos generales correspondientes al sistema de urbanización de sectores prioritarios, se complementarán con los costes de gestión derivados de las actividades a llevar a cabo por el promotor de la actuación urbanizadora en la formulación y tramitación de los documentos jurídico-urbanísticos necesarios para la ejecución de la misma, en una cantidad que no podrá superar el 10% del resto de gastos de urbanización.
2. Subsistirá la obligación de abonar las cuotas de urbanización cuando esta no hubiera sido completada por el responsable de hacerlo, o esté finalizada pero deteriorada, o cuando la afección real de la fnca al pago de las cuotas de urbanización se hubiera inscrito y haya caducado y queden obras por realizar o abonar. A los efectos de lo establecido en la legislación estatal de suelo, serán exigibles los gastos de urbanización pendientes, con independencia de su inscripción registral.
3. La repercusión de los gastos de urbanización a las entidades titulares o concesionarias de los servicios urbanísticos, se realizará de forma preferentemente consensuada entre la empresa suministradora y los propietarios del polígono o unidad de actuación, en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo y ajustándose a los siguientes criterios:
1. a) Corresponderá a la entidad titular o concesionaria del servicio, dentro del polígono o unidad de actuación, el diseño y ejecución de los proyectos, obras e instalaciones necesarios que no sean obra civil a fin de lograr la conexión de la red, incluidas las instalaciones de extensión y los refuerzos que resulten procedentes, así como las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación, incluidas sus ampliaciones y refuerzos.
2. b) Los propietarios de los terrenos afectados por la actuación urbanística asumirán los costes derivados de las obras civiles correspondientes a la prestación del servicio, aportarán las autorizaciones que procedan y cederán a la entidad suministradora las instalaciones para la distribución y, en su caso, extensión.
3. c) Los gastos de entre los citados que, correspondiendo a la entidad titular o concesionaria del servicio, hayan sido fnanciados por los propietarios o por quien asuma la urbanización, podrán ser acreditados mediante las facturas o certifcaciones que refejen el coste de la ejecución material de la implantación de los servicios urbanos, a efectos de su pago por la entidad prestadora del servicio.
4. Cuando la entidad titular o concesionaria del servicio considere oportuno dar una dimensión a la red superior a la necesaria para atender la demanda solicitada, la empresa distribuidora costeará dicha superior dimensión.

Artículo 217.- Garantía de la urbanización

1. La garantía de urbanización tiene como finalidad asegurar ante la Administración actuante la ejecución de la urbanización, así como de los daños y perjuicios que se pudieran ocasionar durante la ejecución de la misma, pudiendo constituirse mediante cualquiera de las formas previstas en la normativa sobre contratos del sector público.
2. La garantía de urbanización debe constituirse sobre el ámbito completo de la actuación urbanística que la justifque o, en su caso, sobre cada una de las fases completas que se establezcan en el planeamiento, que conformen ámbitos funcionales independientes susceptibles de ejecución individualizada, y queda afectada a su ejecución. Cuando proceda su distribución entre los afectados, se devenga en proporción al aprovechamiento que les corresponda.
3. Su constitución se ajustará a las siguientes reglas:
1. a) Para urbanizaciones de iniciativa particular:
  1. 1.ª Se garantizará el tres por ciento de los costes de urbanización previstos en el instrumento que establezca la ordenación detallada del ámbito, antes de un mes desde la notifcación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, quedando condicionada la publicación del mismo a la constitución de la citada garantía.
  2. 2.ª Se garantizará la diferencia hasta alcanzar el total de los costes de urbanización antes de un mes desde la notifcación del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación.
2. b) En aquellos casos en los que el instrumento que establezca la ordenación pormenorizada prevea el desarrollo mediante polígonos, la garantía señalada en el punto anterior se entenderá referida, en su caso, a la aprobación definitiva de los correspondientes Proyectos de Compensación.
3. c) La afectación real o garantía sustitutoria a que hace referencia el epígrafe c) del artículo 193 del TROTU podrá emplearse para garantizar la ejecución de la actuación correspondiente en cualquier sistema de actuación, pudiendo ser sustituida por cualquier otra garantía que la Administración actuante considere adecuada y sufciente. Dicha garantía estará sujeta a las prescripciones complementarias establecidas en el artículo 265 de este reglamento, y condicionada a su sustitución por aval bancario de importe equivalente en el momento en que se solicite la correspondiente licencia de edificación.
4. d) Cuando la Administración actúe a través de una sociedad urbanística, será sufciente con la afectación prevista en el artículo 193.c) del TROTU, sin necesidad de sustituirla por otra garantía.
5. e) Cuando en este reglamento se prevean cuantías y plazos distintos para constituir la garantía, se estará a lo dispuesto en esa regulación particular.
4. Transcurridos los plazos señalados en el apartado anterior, así como las prórrogas que justifcadamente conceda la administración actuante, sin que se haya constituido la garantía, esta puede acordar la caducidad de los efectos del planeamiento urbanístico legitimador de la actuación o modifcar el sistema de actuación, sin derecho a indemnización por el incumplidor.
5. Procederá el reajuste o la reposición de la garantía de urbanización, otorgando al efecto un plazo de un mes a contar desde la notifcación del requerimiento:
1. a) Cuando se alteren los gastos de urbanización estimados inicialmente.
2. b) Cuando la garantía experimente variaciones por amortizaciones de valores, sustituciones de éstos o de los avales, ampliaciones o reajustes de su importe o cualquier otra causa.
3. c) Cuando se hagan efectivas sanciones o indemnizaciones a costa de la garantía.
6. Transcurridos los plazos señalados en el apartado anterior, así como las prórrogas que justifcadamente conceda el ayuntamiento, sin que se haya reajustado o repuesto la garantía, el mismo puede adoptar alguna de las medidas previstas en el apartado 4.
7. La cancelación o devolución de la garantía solo procede una vez que la administración actuante haya recibido la urbanización y transcurra el plazo de garantía.
8. En todo lo no regulado en este artículo, se estará, de forma complementaria, a lo dispuesto en materia de garantías en la normativa sobre contratación administrativa.
9. El incumplimiento en el pago de los gastos de urbanización, habilitará a la administración actuante para adoptar alguna o varias de las siguientes medidas, según las circunstancias del caso:
1. a) Recaudar los gastos adeudados mediante el procedimiento administrativo de apremio.
2. b) Ejecutar la garantía de urbanización constituida, previa tramitación de procedimiento con audiencia a los deudores.

Subsección 2.ª Sistema de Compensación

Artículo 218.- Instrumentos de gestión

1. La gestión de este sistema de compensación comporta la formulación de un Proyecto de actuación, un Proyecto de urbanización y un Proyecto de Compensación, salvo que los propietarios afectados por la actuación urbanizadora acuerden por unanimidad la aplicación del procedimiento conjunto o pertenezcan a un solo titular, utilizándose entonces como instrumento de gestión el acuerdo de la administración urbanística actuante aprobatorio de la reparcelación, prescindiéndose de la tramitación del Proyecto de actuación y del Proyecto de Compensación.
2. En cualquiera de los supuestos a los que se hace referencia en el apartado anterior, para la ejecución de las obras de urbanización se precisará la aprobación de un Proyecto de urbanización, que podrá ser objeto de tramitación simultánea junto con el resto de los instrumentos de gestión.

Artículo 219.- Características del Proyecto de Actuación

1. El Proyecto de actuación en el sistema de compensación se constituye en el instrumento de gestión urbanística que regula básicamente los compromisos relativos a la urbanización de los propietarios que asumen la promoción de la actuación, las relaciones de éstos con la administración urbanística actuante y las condiciones estatutarias de incorporación a la junta, sus órganos de gobierno y administración y el régimen de su funcionamiento.
2. El Proyecto de actuación deberá estar suscrito por un conjunto de propietarios que representen más del cincuenta por ciento del suelo incluido en el polígono o unidad de actuación. Para el cómputo de dicha mayoría se tendrán en cuenta las superfcies de suelo exterior al polígono o unidad de actuación cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en esta, ponderadas, en su caso, en virtud del coefciente de homogeneización previsto en este reglamento para los Sistemas Generales adscritos en suelo no urbanizable. Las Administraciones públicas en su eventual condición de titulares de bienes patrimoniales o demaniales incluidos en el ámbito de actuación, podrán también suscribir el Proyecto de actuación.
3. El Proyecto de actuación podrá ser suscrito también por empresas urbanizadoras que hayan alcanzado acuerdos con los propietarios para participar en la gestión del suelo, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
1. a) Los acuerdos deben alcanzarse con propietarios que representen como mínimo el porcentaje señalado en el apartado 2 anterior.
2. b) Se incorporará al contenido del Proyecto el documento que acredite el acuerdo.

Artículo 220.- Contenido del Proyecto de Actuación

El Proyecto de actuación contendrá las siguientes determinaciones:

a) Determinaciones generales.
b) Estatutos de la junta de Compensación.
c) Bases de actuación.
d) Determinaciones sobre la reparcelación.
e) Determinaciones sobre la urbanización.

Artículo 221.- Determinaciones generales

Con carácter general, los Proyectos de actuación deben incluir:

a) Identifcación del ámbito de actuación, que deberá coincidir con un Polígono o Unidad de Actuación completos, sin perjuicio de los ajustes previstos en el Plan General de Ordenación que no supongan modificación de este.
b) Información registral y catastral de las fncas incluidas en el ámbito de la actuación. Para ello, se podrá solicitar la colaboración de la administración actuante.
c) Relación de los propietarios de las fncas y titulares de derechos incluidas en el ámbito de la actuación, según las titularidades y domicilios que, a efectos de notifcaciones, consten en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Si la fnca está inscrita en el Registro de la Propiedad, deberá entenderse como titular al registral. Las personas con discapacidad actuarán asistidas o representadas por sus guardadores o curadores, los menores de edad a través de sus representantes legales y los emancipados asistidos en los casos en que así lo requiere el Código Civil.
d) Planos de identifcación y localización del polígono o unidad de actuación.
e) Importe y modo de constitución de la garantía de urbanización.
f) Costes de urbanización previstos en el proyecto de urbanización o, en su ausencia, una estimación de los mismos.

Artículo 222.- Estatutos de la Junta de Compensación

Los Proyectos de actuación habrán de incluir una propuesta de estatutos de la junta de Compensación con el siguiente contenido mínimo:

a) Datos generales de la entidad: nombre, domicilio, identifcación del polígono o unidad de actuación, objeto y fnes.
b) Condiciones de incorporación, que no podrán ser más gravosas para unos propietarios que para otros, con independencia de su condición de fundador. Potestativamente, se señalarán las condiciones para la incorporación de personas que aporten fnanciación o empresas urbanizadoras que asuman la ejecución total o parcial de las obras de urbanización.
c) Condiciones de representación, que deben de respetar las siguientes reglas:
1. 1.ª Tanto los propietarios como las demás personas que se incorporen a la entidad y, en su caso, la Administración urbanística actuante, podrán ser representados por una persona física.
2. 2.ª Los cotitulares de una fnca o derecho actuarán cada uno en representación de la proporción de la que sean propietarios en consonancia con lo señalado en este reglamento.
3. 3.ª Las personas con discapacidad actuarán asistidas o representadas por sus guardadores o curadores, los menores de edad a través de sus representantes legales y los emancipados asistidos en los casos en que así lo requiere el Código Civil.
d) órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos; régimen de convocatorias, constitución y adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos en que sean proporcionales al derecho o interés económico de cada miembro y aquellos otros en que el voto sea individualizado.
e) Recursos legalmente procedentes contra los acuerdos que se adopten.
f) Medios económicos y reglas para la recaudación de las cuotas que con carácter ordinario o extraordinario pudieran acordarse.
g) Normas sobre disolución y liquidación de la entidad.
h) Otros derechos y obligaciones de los miembros de la entidad.

Artículo 223.- Bases de Actuación

Los Proyectos de actuación incluirán unas bases de actuación referidas, como mínimo, a los siguientes extremos:

a) Criterios para valorar las fncas aportadas, los derechos reales sobre las fncas, servidumbres prediales y derechos personales que pudieran estar constituidos en razón de ellas, así como de edifcaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deberán derruirse o demolerse. dichos criterios serán los dispuestos en la normativa estatal de régimen de suelo y valoraciones cuando no haya acuerdo entre los propietarios.
b) Criterios para la valoración de las aportaciones de empresas urbanizadoras.
c) Los supuestos de incumplimiento de las obligaciones por parte de los miembros de la entidad que den lugar a la expropiación de sus bienes y derechos.
d) Las reglas para valorar los inmuebles que se construyan cuando la entidad esté facultada para edifcar y los criterios para la fijación del precio de venta a terceros.
e) Forma y plazos en que los propietarios de terrenos o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la entidad.
f) Reglas para la distribución de benefcios y pérdidas.
g) Criterios para la valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación, en función del aprovechamiento del polígono o unidad de actuación.
h) Criterios para la adjudicación de las parcelas resultantes de la reparcelación.
i) Criterios para la determinación de las compensaciones e indemnizaciones que resulten de la reparcelación.
j) Forma de exacción de las cuotas de conservación hasta la recepción de las obras por parte de la administración actuante que las reciba.
k) Reglas para, en su caso, transformar la junta de Compensación en entidad urbanística de Conservación de la urbanización.

Artículo 224.- Determinaciones sobre la reparcelación y urbanización

1. El Proyecto de actuación establecerá el plazo para presentar el Proyecto de Compensación completo, si no se hubiese redactado y presentado para su tramitación conjunta y simultáneamente con él.
2. Cuando, previa o simultáneamente, no se hubiese redactado y presentado para su tramitación el Proyecto de urbanización, el Proyecto de actuación deberá incluir las bases para la urbanización del ámbito de la actuación, que deben comprender, al menos:
1. a) El plazo para que la junta de Compensación elabore el Proyecto de urbanización completo.
2. b) Determinaciones que se consideren adecuadas para la correcta ejecución de la urbanización, incluso señalando las características técnicas mínimas que deben recogerse en el Proyecto de urbanización que se redacte.
3. c) Criterios y procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización, así como y en su caso, la ejecución de las obras de edificación.
4. d) Momento en que pudiera edifcarse sobre solares resultantes, sin perjuicio de la solicitud de licencia al Ayuntamiento en cuyo territorio se efectúe la actuación.

Artículo 225.- Tramitación del Proyecto de Actuación

1. De acuerdo al apartado 6 del artículo 172 del TroTu, el procedimiento de aprobación del Proyecto de actuación será el establecido para los estudios de detalle, si bien con las siguientes precisiones:
1. a) Aprobado inicialmente el Proyecto de actuación, la administración urbanística actuante lo publicará en el Boletín Ofcial del Principado de Asturias y lo notifcará individualizadamente a todos los propietarios afectados por el sistema de actuación, según las titularidades que consten en el registro de la Propiedad y en el Catastro, otorgándoles un plazo de audiencia que coincidirá en el tiempo con el trámite de información pública, durante el cual podrán presentar las alegaciones que a sus derechos convengan y, en su caso, solicitar su incorporación al Proyecto.
2. b) El período de información pública será de un mes.
3. c) Se considerarán propietarios afectados tanto los de los terrenos incluidos en el ámbito de gestión como los de suelo exterior que deban hacer efectivo su derecho dentro de dicho ámbito.
4. d) Finalizado dicho plazo la administración actuante debe resolver sobre la aprobación del Proyecto de actuación tal como fue presentado o con las modificaciones que procedan, o denegar motivadamente su aprobación. Este acuerdo deberá ser igualmente notifcado a todos los propietarios afectados y a quienes hubieran comparecido en el expediente y en el mismo podrá designar un representante en el órgano rector de la junta.
2. Del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Actuación se dará traslado al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias para la práctica de los asientos que procedan y el depósito de los estatutos de la junta de Compensación.

Artículo 226.- Efectos de la aprobación del Proyecto de Actuación

1. La aprobación definitiva del Proyecto de Actuación conlleva la aprobación de los Estatutos y Bases de la Junta de Compensación. Cualquier alteración en sus previsiones precisará su previa modificación, siguiéndose el mismo procedimiento que para la aprobación del Proyecto de actuación.
2. Asimismo, una vez publicado el acuerdo de aprobación definitiva, todos los terrenos del ámbito de la actuación quedan vinculados a la misma. los propietarios, tanto públicos como privados, que sean titulares de bienes incluidos en dicho ámbito o de los derechos de aprovechamiento que deban hacerse efectivos en él, se constituirán en junta de Compensación, debiendo manifestar expresamente su intención de incorporarse a la misma, con los efectos del artículo 173 del TroTu.

Artículo 227.- Constitución de la Junta de Compensación

1. La junta de Compensación válidamente constituida en los términos del artículo 175.1 del TroTu se inscribirá en el Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias. Una vez inscrita, el titular del órgano administrativo del que dependa orgánicamente el registro lo comunicará al Presidente de la junta.
2. A tal fin, la Junta de Compensación debe constituirse antes de dos meses desde la notifcación del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, mediante escritura pública o documento protocolizado notarialmente, en el que conste:
1. a) Relación de sus propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras.
2. b) Relación de las fncas de las que sean titulares.
3. c) La composición del órgano de gobierno, con expresión de las personas físicas designadas para ocupar los cargos.
4. d) Acuerdo de constitución.
3. En el documento que formalice la constitución de la junta se harán constar los bienes de dominio público que pudieran existir en el ámbito de la actuación, expresando su superfcie y situación.

Artículo 228.- Efectos de la constitución de la Junta de Compensación

1. Constituida la junta, todos los terrenos comprendidos en el ámbito de la actuación quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, en particular, al pago de los gastos de urbanización que correspondan. esta circunstancia se hará constar en el registro de la Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria.
2. Las actuaciones realizadas antes de la inscripción de la junta de Compensación obligan a sus miembros si las mismas son asumidas como propias mediante acuerdo de su órgano de gobierno, posterior a la citada inscripción.
3. La junta de Compensación podrá repercutir el importe de las multas y demás sanciones que se le impongan sobre los miembros que directamente hubieran intervenido en la Comisión de la infracción o hubieran percibido los benefcios derivados de la misma.
4. Asimismo, la junta podrá solicitar del ayuntamiento la exacción por vía de apremio de las cantidades adeudadas por sus miembros o, en su caso, instar la expropiación de sus terrenos en benefcio de la Junta de Compensación. A efectos de acreditar la deuda será título sufciente la certifcación expedida por el Secretario de la Junta de Compensación.
5. No podrá instarse ninguno de los procedimientos señalados en el número anterior hasta que transcurra un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la junta de Compensación.
6. El pago de las cantidades adeudadas a la junta, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, dará lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.

Artículo 229.- Composición y órganos de gobierno

1. La junta quedará integrada por los propietarios de terrenos incluidos en el polígono o unidad de actuación, así como de los de terrenos exteriores que deban hacer efectivo su derecho en el mismo que hayan aceptado el sistema, entidades públicas titulares de bienes demaniales o patrimoniales incluidos en el ámbito de actuación, y, en su caso, empresas urbanizadoras que se hayan incorporado a la misma.
2. Toda junta contará, como mínimo, con los siguientes órganos de gobierno: asamblea y presidente, siendo los demás órganos de carácter potestativo. la asamblea estará constituida por los propietarios adheridos. el presidente representa a la asamblea con los poderes que estatutariamente se le otorguen.
3. Los cargos en los órganos de gobierno podrán recaer en personas físicas o jurídicas, a través, en este caso, de su representante.
4. La administración urbanística actuante podrá designar un representante en la asamblea, con independencia de la participación que le corresponda, en su caso, por ser propietaria de terrenos en el polígono o unidad de actuación. el representante de la administración urbanística actuante, cuando esta carezca de la propiedad de bienes en el ámbito de la actuación, podrá intervenir en las deliberaciones del órgano de gobierno con derecho a voz, pero no a voto.

Artículo 230.- Incorporaciones, expropiaciones, transmisiones y responsabilidad

1. Los procedimientos relativos a las disposiciones señaladas en este artículo se ajustarán a las determinaciones establecidas en los artículos 173, 177 y 178 del TroTu con la aplicación de las prescripciones complementarias expresadas en este reglamento con respecto a la eventual incorporación de empresas urbanizadoras. la incorporación de los propietarios deberá formalizarse mediante escritura pública de adhesión.
2. La Administración urbanística actuante, de oficio o a instancia de la Junta de Compensación, procederá a la expropiación de los terrenos y demás bienes o derechos afectados. una vez aprobado el instrumento de gestión urbanística que contenga las determinaciones completas sobre la reparcelación, las parcelas resultantes que correspondan por subrogación real a las fncas expropiadas, deben inscribirse a favor de la Junta de Compensación.
3. No obstante lo anterior, cuando así se contemple en el Proyecto de actuación podrán incorporarse propietarios en cualquier momento antes del levantamiento del acta de ocupación y pago o depósito de la valoración, y siempre que contribuyan al costeamiento de los gastos de urbanización generados hasta ese momento, con los intereses y recargos que procedan. el pago de las cantidades adeudadas producirá la cancelación inmediata del procedimiento de expropiación.
4. La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a una entidad urbanística colaboradora implica la subrogación obligatoria en los derechos y obligaciones del transmitente, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento en que se acredite la transmisión mediante documento público.

Artículo 231.- Modificaciones

Las modificaciones que se produzcan en la Junta de Compensación, relativas a la incorporación de empresas urbanizadoras o cualesquiera otras que afecten a la composición de la junta, disolución y liquidación, deberán seguir el mismo procedimiento de aprobación del Proyecto de Actuación y se comunicarán al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de asturias, a través de la administración urbanística actuante.

Artículo 232.- Disolución

La disolución de la junta de Compensación se produce por acuerdo de la administración urbanística actuante, una vez comprobado el cumplimiento íntegro de sus fnes y obligaciones. En particular, cuando la conservación de la urbanización se atribuya a los propietarios, la disolución de la junta requiere la previa constitución de la correspondiente entidad de Conservación.

Artículo 233.- Proyecto de Compensación

1. El Proyecto de Compensación, elaborado con arreglo a lo previsto en el artículo 176 del TroTu, es el documento jurídico-urbanístico que determina las cesiones obligatorias y la equidistribución entre los propietarios de los benefcios y las cargas derivados del planeamiento urbanístico, salvo que el Proyecto de actuación ya hubiera incluido las determinaciones completas sobre la reparcelación.
2. No se podrá aprobar el Proyecto de Compensación sin la previa expropiación de los terrenos y demás bienes afectados cuyos propietarios no se hubieran incorporado a la junta de Compensación. la aprobación del Proyecto de Compensación se realizará una vez que se haya producido el pago o depósito de la valoración establecida en el Proyecto de expropiación.
3. Serán de aplicación a la formulación de los Proyectos de Compensación las reglas y criterios para la reparcelación establecida en este reglamento.
4. Las determinaciones de los Proyectos de Compensación se han de plasmar en una documentación escrita y gráfca análoga a la establecida para los Proyectos de Reparcelación. La única determinación específica de los Proyectos de Compensación, de carácter potestativo, es la consistente en la reserva de terrenos a favor de la junta para su enajenación con la finalidad de sufragar los gastos previstos de la urbanización.

Artículo 234.- Tramitación y aprobación del Proyecto de Compensación

1. Los Proyectos de Compensación se someterán, previa audiencia de todos los afectados por plazo de un mes, a aprobación de la junta de Compensación, debiendo adoptarse el acuerdo por los propietarios que representen más del cincuenta por ciento de los terrenos afectados por la actuación urbanizadora, incluidas las superfcies exteriores al citado ámbito pero cuyas personas propietarias deban hacer efectivos sus derechos en este, ponderadas, en su caso, en virtud del coefciente de homogeneización previsto en este reglamento.
2. Cuando haya propietarios que no se adhieran a la junta de Compensación, junto al Proyecto de Compensación se redactará por la junta el correspondiente Proyecto de expropiación y se someterá al mismo trámite descrito en el apartado anterior.
3. En el supuesto del apartado anterior y cuando se emplee el procedimiento de Tasación Conjunta, el Proyecto de expropiación se tramitará teniendo en cuenta que la aprobación será otorgada por la junta de Compensación, siendo esta también la que promueva el trámite de información pública y la notifcación de las hojas de aprecio.
4. Informados el Proyecto y las alegaciones por la administración actuante, esta remitirá el Proyecto de expropiación a la Comisión de urbanismo y ordenación del Territorio del Principado de asturias para su pronunciamiento en el plazo de dos meses. Si la Comisión lo aprobase definitivamente, la Administración actuante procederá, en el plazo de dos meses a pronunciarse sobre la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación. El Proyecto se entenderá aprobado si transcurriera el citado plazo sin que la administración hubiera comunicado su resolución.
5. La aprobación definitiva del Proyecto de Compensación por la Administración urbanística actuante produce los mismos efectos jurídicos que la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.
6. La Administración urbanística actuante, una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Compensación, procederá, en cualquier caso, a otorgar certifcación acreditativa a los efectos de la inscripción del acuerdo de aprobación definitiva en el registro de la Propiedad, que se llevará a efecto de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria estatal. La Administración urbanística actuante dará también traslado al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de asturias para la práctica de los asientos que procedan.
7. Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, y siempre que no se opongan al Proyecto de Compensación ni al Plan que se ejecute, una vez aprobadas por la Administración urbanística precisarán certifcación acreditativa a los efectos de su inscripción en el registro de la Propiedad, en los mismos términos que se establecen en el apartado anterior.

Artículo 235.- Efectos de la aprobación

1. La transmisión a la administración correspondiente, en pleno dominio y libres de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria, tendrá lugar con la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación.
2. No obstante lo dispuesto en el número anterior, la junta de Compensación y la empresa que tenga a su cargo la ejecución de las obras de urbanización podrán ocupar a este fin los terrenos objeto de cesión hasta que finalizadas dichas obras, sean recibidas por la Administración actuante. Con idénticos fnes se podrán ocupar los demás terrenos objeto de urbanización.
3. Las fncas resultantes del acuerdo defnitivo de compensación quedarán gravadas, con carácter real, al pago de la cantidad que corresponda a cada fnca, en el presupuesto previsto de los costes de urbanización del polígono o unidad de actuación a que se refera, en su día, el saldo defnitivo de la cuenta de dichos costes salvo que se sustituya dicha afección por otra garantía que la Administración actuante considere sufciente.
4. Esta afección tendrá la misma preferencia y duración que la señalada para la cuenta de liquidación provisional del procedimiento reparcelatorio, y se podrá cancelar a instancia de parte interesada también por solicitud a la que se acompañe certifcación de la Junta de Compensación de estar pagados o avalados totalmente los costes de urbanización correspondientes a la fnca de que se trate, certifcación que la Junta no podrá expedir hasta tanto no hayan sido recibidas las obras por el órgano actuante.

Artículo 236.- Procedimiento conjunto

1. El acuerdo unánime de los propietarios afectados por una actuación urbanizadora posibilita el desarrollo del procedimiento conjunto en los términos establecidos en el artículo 174 del TroTu.
2. El acuerdo al que se hace referencia en el apartado anterior deberá:
1. a) Relacionar los propietarios de las fncas incluidas en el ámbito de la actuación, según las titularidades que consten en el registro de la Propiedad y en el Catastro y designar a la persona física que actúe como representante de los propietarios, indicando su domicilio a efectos de notifcaciones.
2. b) Identifcar registral y catastralmente las fncas incluidas en el ámbito de la actuación.
3. c) Incluir documentos de información que refejen adecuadamente, incluyendo planos a escala sufciente, la situación del ámbito de actuación, las características topográfcas, naturales, construcciones y parcelación.
4. d) Respetar los criterios y reglas que para la reparcelación se establecen en este reglamento.
5. e) Especifcar el importe y modo de constitución de la garantía de urbanización que asegure la ejecución subsidiaria de la actuación por la administración.
3. Cuando el acuerdo sea presentado por el propietario único de los terrenos afectados o por comunidad en proindiviso en la que no exista oposición por parte de ningún condueño, las determinaciones sobre la reparcelación pueden limitarse a la identifcación de los terrenos que deban ser objeto de cesión a la Administración urbanística actuante. En otro caso, las reglas para la defnición de los derechos de los propietarios y demás afectados, la valoración y adjudicación de las parcelas resultantes y la determinación de las compensaciones e indemnizaciones, podrán sustituirse por otras acordadas libremente por los propietarios.
4. El documento conteniendo el acuerdo de los propietarios, para que produzca los efectos señalados en el apartado 1 anterior, precisa ser formalizado en escritura pública y aprobado por la administración urbanística actuante, siguiendo el procedimiento que se regula en el artículo siguiente.

Artículo 237.- Tramitación del procedimiento conjunto

1. En el plazo de dos meses desde la presentación de la documentación completa que acredite los extremos sobre los que verse el acuerdo, la administración urbanística deberá someter la misma a información pública e informe por los servicios administrativos correspondientes por plazo de un mes. en particular, deberá quedar acreditado que la totalidad de los terrenos del ámbito de actuación corresponde a quienes presentan el acuerdo, mediante las correspondientes certifcaciones registrales y catastrales, de dominio y cargas de las fncas.
2. Concluida la información pública, a la vista de las alegaciones presentadas y, en su caso, de los informes municipales, la Administración actuante aprobará definitivamente el documento o denegará su aprobación en el término de un mes. Este acuerdo se notifcará a quien hubiere presentado la documentación actuando en representación de los propietarios y a quienes hubieren presentado alegaciones.
3. Cuando recaiga la aprobación definitiva, no será necesaria ninguna nueva formalización. La aprobación del documento conteniendo el acuerdo unánime de los propietarios producirá los mismos efectos jurídicos que el acuerdo aprobatorio de un Proyecto de Compensación. Para la inscripción en el registro de la Propiedad de la reorganización de la propiedad, bastará con la presentación del documento formalizado en escritura pública, a la que se acompañará certifcación de la aprobación definitiva.
4. La administración urbanística actuante dará también traslado del mismo documento al registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias para la práctica de los asientos que procedan.

Subsección 3.ª Sistema de Cooperación

Artículo 238.- Características del sistema de cooperación

1. Tal como establece el artículo 179 del TroTu, el sistema de cooperación es un sistema de iniciativa pública en e que los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos, previa reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria por resultar sufcientemente equitativa la distribución de los benefcios y cargas.
2. Podrá prescindirse de la reparcelación cuando todos los propietarios de los terrenos afectados renuncien expresamente a ella y la localización que propongan para el aprovechamiento correspondiente a la administración actuante sea expresamente aceptado por esta.

Artículo 239.- Sujetos de la gestión urbanística

1. En el sistema de cooperación actúa como sujeto de la gestión urbanística de iniciativa pública la administración urbanística actuante.
2. Para el desarrollo de las actuaciones urbanizadoras comprendidas tanto en el urbano no consolidado como en cualquiera de las situaciones de urbanizable, podrán utilizarse las formas de gestión directa o indirecta que permita la legislación referida a la Administración urbanística actuante y que resulten más adecuadas a los fnes previstos en el instrumento de planeamiento que se ejecute. en particular, la administración podrá:
1. a) Mediante gestión directa:
  1. 1.ª Desarrollar la actividad de ejecución del planeamiento directamente, actuando sin órgano diferenciado, o
  2. 2.ª A través de entidad de derecho público, o
  3. 3.ª A través de una sociedad mercantil de capital íntegramente público, que se cree exclusivamente con tal finalidad.
2. b) Mediante gestión indirecta:
  1. 1.ª Encomendar, en régimen de libre concurrencia, la gestión del polígono o unidad de actuación a una sociedad mercantil de capital mixto exclusivamente con tal finalidad, conforme a lo establecido 13 del TROTU.
  2. 2.ª A un promotor-urbanizador seleccionado mediante procedimiento concurrencial análogo al establecido para el suelo urbanizable prioritario.

Artículo 240.- Innecesariedad de la reparcelación

El acuerdo de la administración por el que se declare innecesaria la reparcelación, en su caso, producirá los siguientes efectos:

a) Cesión de derecho a la administración actuante en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación a su patrimonio de suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el Plan.
b) Afectación real de las fncas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación.

Artículo 241.- Gastos de urbanización

1. Los gastos de urbanización se distribuirán y harán efectivos en virtud de lo regulado en el artículo 180 del TroTu.
2. El pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanización deberá efectuarse en el plazo de un mes desde el requerimiento que se formule por la administración urbanística actuante. Transcurrido dicho plazo, la administración podrá proceder a la exacción de las cuotas por la vía de apremio.
3. El aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización se producirá a solicitud de los propietarios y siempre que resulte justifcado. En cualquier caso, su concesión no podrá ser superior a dos años ni prolongarse al inicio de la edificación y el benefciario deberá prestar garantía sufciente a juicio de la Administración.
4. Los aplazamientos en el pago devengarán a favor de la administración el tipo de interés legal del dinero.
5. Los propietarios que soliciten licencia para edifcar antes de la total terminación de las obras de urbanización no podrán obtener aplazamiento de sus cuotas y deberán avalar los costes pendientes de pago.

Artículo 242.- Asociaciones administrativas de cooperación

1. De acuerdo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 179 del TroTu, podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos o por acuerdo del Ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización. estarán constituidas por los propietarios de los terrenos integrados en el ámbito de actuación que se incorporen a las mismas.
2. La pertenencia a una asociación será voluntaria y no podrá constituirse más de una en cada polígono o unidad de actuación.
3. Las normas o estatutos por los que haya de regirse la asociación, serán sometidos a la aprobación de la administración urbanística actuante. acordada, en su caso, la aprobación, será objeto de inscripción en el registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias.
4. Los propietarios, constituidos en asociación elegirán de entre ellos un Presidente, que tendrá la representación de todos y a través del cual se establecerán las relaciones con la administración actuante.
5. Los acuerdos de la asociación administrativa de cooperación se adoptarán siempre por mayoría de los presentes.
6. Serán funciones de las asociaciones administrativas de cooperación las siguientes:
1. a) Representar a los propietarios asociados en sus relaciones con la administración actuante.
2. b) Ofrecer a la administración sugerencias referentes a la ejecución del planeamiento en el polígono o unidad de actuación de que se trate.
3. c) Auxiliar a la administración en la vigilancia de la ejecución de las obras y dirigirse a ellas denunciando los defectos que se observen, proponiendo medidas para el más correcto desarrollo de las mismas.
4. d) Colaborar con la administración en el cobro de las cuotas de urbanización.
5. e) Examinar la inversión de las cuotas de urbanización cuyo pago se haya anticipado, formulando ante la administración los reparos oportunos.
6. f) Gestionar la concesión de los benefcios fscales que procedan.
7. g) Promover con la administración urbanística actuante la adopción de cualquiera de las alternativas posibles de gestión indirecta contempladas este reglamento para el desarrollo y ejecución del polígono o unidad de actuación concreta.
8. h) Formular Proyectos de reparcelación, si ha sido constituida dentro del plazo y mayorías previstos en este reglamento.

Subsección 4.ª Sistema de Expropiación

Artículo 243.- Características del sistema de expropiación

1. En virtud de lo establecido en el artículo 184 del TroTu, cuando la ejecución de los planes se realice por el sistema de expropiación, la delimitación de los polígonos o unidades de actuación deberá ir acompañada de una relación de propietarios y de una descripción de los bienes o derechos afectados, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislación expropiatoria.
2. En la relación de bienes o derechos afectados, los bienes de dominio público se identifcarán, relacionarán y describirán de forma separada e independiente.
3. La delimitación del ámbito expropiatorio se realizará bien mediante la defnición previa en el planeamiento que establezca la ordenación detallada del mismo, o bien conforme al procedimiento para la delimitación de polígonos y unidades de actuación.

Artículo 244.- Sujetos de la gestión urbanística y liberación de la expropiación

1. Sin perjuicio de lo establecido en este reglamento, en el sistema de expropiación el sujeto de la gestión urbanística será la administración actuante cuando asuma esta la gestión directa y, en el caso de gestión indirecta, se podrá encomendar la ejecución a una sociedad urbanística o a un particular.
2. En virtud de lo establecido en el artículo 186 del TroTu, la administración expropiante podrá, excepcionalmente, liberar de la expropiación mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales pertenecientes a las administraciones Públicas y sus entes dependientes.
3. La liberación de la expropiación podrá concederse de oficio o a instancia de parte cuando la Administración urbanística expropiante estime oportuna su adopción y sea compatible con los intereses públicos que legitiman la actuación, habida cuenta del interés público y de la importancia de las obras de urbanización o de las de edificación realizadas o en construcción, o de cualquier circunstancia que la haga aconsejable.
4. Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará los bienes afectados por la liberación, las condiciones, términos y proporción en que los mismos habrán de vincularse a la gestión urbanística y las obligaciones que asuma como consecuencia de esa vinculación estableciéndose, asimismo, las garantías para el supuesto de incumplimiento. Se dará audiencia al benefciario, en su caso, para que alegue lo que a su derecho convenga y al propietario a efectos de que se pronuncie sobre la aceptación de dichas condiciones.
5. Aceptadas por el propietario las condiciones fjadas, el órgano expropiante, a la vista de las alegaciones, en su caso, formuladas por el benefciario y previa apertura de un período de información pública de veinte días, dictará la correspondiente resolución, que se publicará en el Boletín Ofcial del Principado de Asturias. si esta resolución se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto de liberación, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a favor de su titular. en dicha resolución deberá tenerse en cuenta que:
1. a) Su eficacia requiere la aceptación expresa de las condiciones en ella impuestas al benefciario.
2. b) Deberá precisar, para su validez, los bienes o derechos afectados por la liberación, los términos y proporción en que los mismos habrán de vincularse a la gestión urbanística.
3. c) Si el expropiante no fuera el ayuntamiento, la liberación requerirá, en todo caso, la conformidad de este.
6. El incumplimiento de los deberes urbanísticos fjados en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes liberados determinará, sin perjuicio de la imposición de sanciones, la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.

Artículo 245.- Pago mediante adjudicación de terrenos localizados en el mismo ámbito

Además de lo dispuesto en este reglamento para el pago mediante adjudicación de terrenos, cuando éstos se sitúen en el mismo ámbito objeto de expropiación, el pago se realizará una vez finalizada la urbanización mediante entrega de la nueva fnca por un valor equivalente al consignado en el acta a que se refere el apartado 3 del artículo 267.

Sección 2.ª Ejecución de los sectores prioritarios del suelo urbanizable

Artículo 246.- Características del sistema de actuación en los sectores prioritarios

1. La gestión de estos suelos se desarrollará de acuerdo a las determinaciones y procedimientos establecidos en el artí- culo 160 y concordantes del TroTu con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en este artículo.
2. De acuerdo a lo establecido en el artículo 164 del TroTu, en la opción de convocatoria de concurso para la selección del urbanizador, la administración urbanística aprobará el pliego de cláusulas administrativas que vayan a regir el mismo y que incluirá, además de lo señalado legalmente:
1. a) Los criterios de adjudicación y su baremación, que, en todo caso, deberán ser objetivos, ponderados y vinculados, entre otros aspectos, a:
  1. 1.º La condición de ser propietario de terrenos incluidos en el ámbito de actuación.
  2. 2.º La mayor disponibilidad de los terrenos por haber formalizado acuerdos con los propietarios de los terrenos afectados.
  3. 3.º La menor retribución del urbanizador.
  4. 4.º La mayor calidad de la urbanización y, en su caso, de la edificación.
  5. 5.º El mayor número o edifcabilidad de viviendas protegidas previsto y los menores precios de venta de estas en los terrenos que, en su caso, le corresponda edifcar.
  6. 6.º Los plazos más equilibrados para el desarrollo y ejecución de la actuación.
  7. 7.º Otros compromisos del urbanizador en cuanto a ejecución de equipamientos comunitarios y, en su caso, suelo industrial.
2. b) El plazo de presentación de las ofertas por los interesados será como mínimo de dos meses y un máximo de tres, plazo que se contará desde la publicación del concurso. las ofertas deben ir acompañadas de una propuesta de proyecto de actuación prioritario. Tanto la oferta como la propuesta se presentarán en plica cerrada.
3. c) El plazo en que se resolverá el concurso desde la fecha de la publicación de su convocatoria, con un máximo de cuatro meses desde la misma. el citado plazo podrá ser objeto de interrupción cuando se hubiera acordado su tramitación simultánea junto con el plan urbanístico.
4. d) El importe de la garantía provisional, que será de un dos por ciento del coste de la urbanización estimado por el Plan Parcial o, en su caso, por la administración urbanística actuante.
3. Los criterios a que se refere la letra a) del apartado anterior se indicarán por orden decreciente de importancia, así como por la ponderación que se les atribuya.
4. Para facilitar a los concursantes la elaboración de su propuesta la administración actuante prestará su colaboración a quienes tengan intención de tomar parte en el concurso.
5. No será exigible la clasificación de contratista para ser urbanizador, salvo en el caso de que el urbanizador dispusiera de la condición de contratista clasificado y manifestara su voluntad de ejecutar directamente las obras de urbanización. Dicha eventualidad deberá refejarse en el pliego de condiciones objeto de la convocatoria del concurso.
6. La fnanciación de la actuación urbanizadora a gestionar por el urbanizador se desarrollará según las modalidades siguientes:
1. a) Mediante el abono en metálico por los propietarios afectados al urbanizador, a través de la emisión de cuotas de urbanización determinadas dividiendo los costes de urbanización entre el aprovechamiento urbanístico patrimonializable (medidas en €/ua).
2. b) Mediante la entrega de una parte del aprovechamiento urbanístico materializable en solares edifcables al urbanizador de valor equivalente a los costes de urbanización determinado dividiendo los costes de urbanización entre el valor económico del aprovechamiento urbanístico patrimonializable (medido en tanto por uno).
7. Todos los abonos a realizar entre el urbanizador y propietario, sean en metálico o en suelo edificable, deberán ser garantizados recíprocamente mediante cualquiera de las modalidades admitidas por la legislación de contratos del sector público.
8. Los propietarios que voluntariamente renuncien a cooperar a través de alguna de las dos modalidades en el desarrollo de la actuación, deberán ser expropiados a favor del urbanizador de acuerdo a los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal en materia de suelo.
9. La retribución al urbanizador mediante cuotas de urbanización debe ajustarse a las siguientes reglas:
1. a) El importe de las cuotas y el plazo para su pago en período voluntario, que no debe ser inferior a un mes, deben ser aprobados por la Administración actuante, sobre la base de una cuenta detallada y justificada de los gastos a realizar en los seis meses siguientes, y previa audiencia de los interesados.
2. b) La liquidación individual de cada propietario debe ser notifcada con indicación del plazo para su pago en período voluntario, y de las posibilidades de aplazamiento y fraccionamiento de pago en la forma establecida por la normativa tributaria.
3. c) En caso de impago en período voluntario la administración urbanística actuante optará entre:
  1. 1.ª Previa petición del urbanizador, ejercitar la potestad expropiatoria respecto de los propietarios con los que no alcance un acuerdo acerca del pago de los gastos de urbanización. la solicitud podrá incluir, igualmente, que el expediente se tramite por el procedimiento de tasación conjunta.
  2. 2.ª Adjudicar las parcelas previstas en el Proyecto de Reparcelación como compensación por los gastos de urbanización.
4. d) La liquidación final de las cuotas abonadas a buena cuenta debe efectuarse en la cuenta de liquidación final de la reparcelación.
5. e) Una vez abonadas las cuotas, estas habrán de ser garantizadas ante la administración actuante mediante cualquiera de las formas previstas en la legislación de contratos de las administraciones públicas en el plazo de un mes. dichas garantías podrán cancelarse una vez se hayan realizado las obras de urbanización correspondientes a las citadas cuotas.
10. En su caso, la retribución del urbanizador mediante solares urbanizados se concretará en la reparcelación, con los siguientes efectos:
1. a) Las fncas destinadas a retribuir al urbanizador quedan afectadas a tal fin, como carga real por importe cautelar estipulado en cuenta de liquidación provisional para cada propietario.
2. b) El urbanizador, en cuanto perceptor de esta modalidad de retribución, tendrá la consideración jurídica de la junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales determinados por la legislación estatal.
11. Cuando tras la ejecución de la actuación se justifquen variaciones al alza en los gastos de urbanización, aprobadas por la administración actuante y no imputables al urbanizador, los propietarios abonarán estos excesos en efectivo.
12. Para lo no previsto en el TroTu ni en este reglamento, se estará a la regulación establecida en el contrato de servicios de la legislación de contratos del sector público.

Sección 3.ª La reparcelación urbanística

Subsección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 247.- Concepto y funciones

1. Tal como se establece en el artículo 190 del TROTU, se entenderá por reparcelación la agrupación de fncas comprendidas en el polígono o unidad de actuación o ámbito espacial de referencia, sean estos continuos o discontinuos, para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos. asimismo, la reparcelación comprende también la determinación de las indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede plenamente cumplido, dentro de la unidad reparcelable, el principio de la justa distribución de los benefcios y cargas derivada de la ordenación urbanística entre los interesados.
2. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior:
1. a) La distribución justa entre los interesados de los benefcios y cargas de la ordenación urbanística será necesaria siempre que el planeamiento urbanístico asigne desigualmente a las fncas afectadas el volumen o la superfcie edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de la propiedad.
2. b) La regularización de las fncas será necesaria para adaptar su confguración a las exigencias del planeamiento.
3. Cualquiera de las finalidades que se confguran en el apartado anterior como objeto de la reparcelación justifca por sí sola la reparcelación, aunque no concurran las otras.
4. Cuando así lo exija la naturaleza del sistema de actuación y, en concreto, en la modalidad de ejecución del urbanizable prioritario, a través de la reparcelación se localizará sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el aprovechamiento que corresponda al urbanizador en compensación por el coste de las obras de urbanización.
5. No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea frme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación del polígono o unidad de actuación.

Artículo 248.- Unidad reparcelable

1. La reparcelación se extenderá a todos los terrenos comprendidos en el polígono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia que resulte afectado por la reparcelación.
2. La unidad reparcelable quedará determinada, sin necesidad de nuevo acuerdo, cuando recaiga la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico o, cuando no se contuviere en este, mediante el procedimiento establecido para la delimitación del polígono o unidad de actuación.
3. Si se modifcare el ámbito de la actuación después de haber recaído el acuerdo aprobatorio de la reparcelación, se mantendrá este y se abrirá un nuevo expediente complementario para fjar las indemnizaciones que correspondan entre los interesados.
4. En ningún caso podrá acordarse la exclusión de la unidad reparcelable de las fncas comprendidas en el polígono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia delimitados a efectos de ejecución del instrumento de planeamiento.
5. En las actuaciones dotacionales en suelo urbano no consolidado, conforme a lo dispuesto en este reglamento, la unidad reparcelable podrá ser discontinua, e incluso referirse a parcelas aisladas, siempre que quede asegurado el cumplimiento del instrumento de planeamiento que se ejecute y no se irrogue perjuicio a terceros propietarios.
Consecuente y adicionalmente a su discontinuidad, la unidad reparcelable se constituirá de manera voluntaria entre el titular de la parcela edificable que tenga atribuido un excedente de aprovechamiento sobre el atribuido por el planeamiento anterior y el titular de la o de las parcelas dotacionales cuya superfcie sea la proporcional que resulte del incremento atribuido en los términos establecidos en este reglamento.

Artículo 249.- Inclusión de suelos exteriores

1. No obstante lo establecido en el artículo anterior, a instancia de parte, siempre que se produzca antes de que concluya el trámite de exposición al público del instrumento que contenga la reparcelación, podrán incluirse en la unidad reparcelable superfcies de suelo exteriores al polígono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia.
2. La inclusión en la unidad reparcelable de terrenos exteriores al polígono o unidad de actuación se efectuará:
1. a) Cuando dichas superfcies estuviesen incluidas en el ámbito de la actuación.
2. b) En otro caso, bastará un mero trámite de información pública de quince días de la unidad reparcelable rectifcada.
3. La inclusión de estas superfcies exteriores, que se incorporarán a la unidad reparcelable a todos los efectos derivados de la reparcelación, habrá de fundamentarse en que se trate de superfcies vinculadas económica o funcionalmente a la ordenación del ámbito de la actuación, sin que sea posible o procedente su incorporación a otra unidad reparcelable.

Subsección 2.ª Contenido de la reparcelación.

Artículo 250.- Reglas generales en la formulación del Proyecto de reparcelación

1. El Proyecto de reparcelación se ajustará a los criterios técnicos y reglas jurídico-urbanísticas establecidas en el artículo 192 del TroTu con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en los apartados siguientes.
2. Los procedimientos de valoración de las fncas aplicables a la reparcelación, serán los establecidos en la legislación estatal en materia de suelo.
3. En la adjudicación de las fncas de resultado establecidas en la ordenación urbanística aprobada, se procurará que su situación espacial coincida con la ubicación de las parcelas originarias de las que traen causa. en el caso de imposibilidad de aplicación del principio de superposición por el destino dotacional público de las mismas, se adjudicarán parcelas edifcables lo más próximas posibles a la localización espacial de las parcelas originarias.
4. Con la finalidad de garantizar el justo reparto de cargas y benefcios entre los diferentes usos presentes en la unidad reparcelable y adecuar la equidistribución a las condiciones de mercado en el momento de la reparcelación, procederá la aplicación de coefcientes actualizados de homogeneización a las edifcabilidades atribuidas a los usos pormenorizados previstos en la ordenación aprobada, coefcientes derivados de los valores de repercusión de suelo correspondientes a cada uso, determinados en un estudio de mercado en los términos establecidos en este reglamento. Dichos coefcientes se considerarán determinaciones propias del proyecto de reparcelación y se tramitarán conjuntamente con este.
5. Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el proyecto o instrumento que contenga la reparcelación, serán adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de subrogación real.
6. Las adjudicaciones que pretendan efectuarse al urbanizador en suelo urbanizable prioritario o a empresas que ejecuten la urbanización en los sistemas de compensación o cooperación en concepto de gastos de urbanización, deberán hacerse mediante acuerdo separado, en el mismo instrumento reparcelatorio.
7. Las adjudicaciones que pretendan efectuarse por título distinto de los citados anteriormente, deberán hacerse mediante acuerdo separado e independiente de la reparcelación.
8. La fecha para determinar el derecho de los propietarios afectados será la de iniciación del expediente de reparcelación.
9. Con la finalidad de evitar los proindivisos, durante el plazo de 15 días los interesados podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio, mediante acta notarial, ofreciendo de manera simultánea y alternativa, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, estableciéndose un plazo de 10 días al requerido para la elección de la preferencia de pagar o cobrar a un mismo precio unitario. el pago o la consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía fnanciera con carácter previo a la aprobación del proyecto de reparcelación. La aportación de la referida garantía es condición de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado, se entenderá que prefere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.

Artículo 251.- Cuenta de liquidación provisional

1. En la cuenta de liquidación provisional del instrumento que contenga la reparcelación se incluirán las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias que correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por exceso como por defecto, y cualquiera que sea su cuantía. en este apartado se incluirán las compensaciones económicas derivadas de la escasa entidad de los derechos edifcatorios.
2. Se incluirán también, como diferencias de adjudicación, los excesos de aprovechamiento que queden atribuidos a determinados propietarios por virtud de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 192 del TroTu.
3. El coste de las obras de urbanización se calculará con arreglo a los presupuestos aprobados y, en su defecto, mediante una cifra estimativa, que establecerá razonadamente el propio instrumento que contenga la reparcelación. esta misma regla se aplicará a los gastos de redacción de proyectos.
4. Los gastos de redacción de los proyectos que obtuviesen la aprobación inicial, aunque no llegasen a obtener la definitiva, serán considerados como gastos de proyecto y adeudados al conjunto de los propietarios afectados, para su reintegro a quienes los anticiparon.
5. Los gastos de urbanización y de proyectos se distribuirán a prorrata entre todos los adjudicatarios de las fncas resultantes, con arreglo al valor de estas.

Artículo 252.- Documentación del Proyecto de reparcelación

1. Las determinaciones referentes a los criterios y reglas para la reparcelación se han de plasmar en la documentación escrita y gráfca siguiente que conforma el Proyecto de Reparcelación:
1. a) Memoria, en la que se incluirán:
  1. 1.ª Las circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y las peculiaridades que en su caso concurran.
  2. 2.ª La descripción de la unidad reparcelable.
  3. 3.ª Los criterios utilizados para defnir y cuantifcar los derechos de los afectados, incluida la determinación de los coefcientes de homogeneización actualizados establecidos en este reglamento.
  4. 4.ª Los criterios de valoración de las superfcies adjudicadas.
  5. 5.ª Los criterios de adjudicación.
  6. 6.ª Los criterios de valoración de los edifcios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
  7. 7.ª Cualquiera otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
2. b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho.
3. c) Propuesta de adjudicación de las fncas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico ponderado con los coefcientes de homogeneización actualizados que a cada fnca de resultado corresponda, así como la designación nominal de los adjudicatarios y justifcación de la correspondencia de las fncas de origen y resultado.
4. d) Tasación de los derechos, edifcaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del instrumento de planeamiento.
5. e) Cuenta de liquidación provisional.
6. f) Planos redactados en una escala adecuada y, en todo caso, con la claridad sufciente para que puedan percibirse los linderos y demás grafsmos, con el siguiente contenido:
  1. 1.ª Plano de situación y relación con la ciudad.
  2. 2.ª Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fncas afectadas, edifcaciones y demás elementos existentes sobre el terreno. Cuando, a efectos de la gestión urbanística, se hubieran incorporado al polígono o unidad de actuación terrenos destinados a sistemas generales o se incorporen a ellos titulares de terrenos exteriores afectados por ocupación directa, se incluirán planos de dichas fncas.
  3. 3.ª Plano de la ordenación urbanística aprobada en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del instrumento de planeamiento que se ejecute.
  4. 4.ª Plano de clasificación y valoración de las superfcies adjudicadas.
  5. 5.ª Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fncas resultantes adjudicadas.
  6. 6.ª Plano superpuesto de los de información y adjudicación correspondientes a los números 2.ª y 5.ª de este epígrafe.
2. La simbología gráfca y la numeración de las parcelas debe ser uniforme y unívoca en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo signifcado no se explique en la debida forma.
3. La documentación a que se referen los apartados anteriores podrá reducirse o ampliarse en congruencia con e contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.

Subsección 3.ª Procedimiento para la reparcelación

Artículo 253.- Iniciación y efectos

El proceso de iniciación del expediente de reparcelación y los efectos que ello comporta se ajustarán al procedimiento establecido en los apartados 1, 2 y 3 del artículo 191 del TroTu.

Una vez iniciado el expediente de reparcelación, la Administración urbanística actuante deberá recabar de oficio de Registro de la Propiedad certifcación de titularidad y cargas de todas las fncas incluidas en el ámbito de la actuación.

Artículo 254.- Interesados

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en este reglamento con carácter particular respecto de los diferentes sistemas de actuación que precisan la reparcelación, se tendrán como parte en los expedientes de reparcelación:
1. a) Los propietarios de los terrenos afectados y, en su caso, los titulares de terrenos afectados por sistemas generales que hayan de hacer efectivo su derecho en el polígono o unidad de actuación de que se trate. igualmente y con la finalidad de refnanciación de los recursos públicos utilizados en la obtención de los suelos dotacionales, la administración en el caso de que hubiera obtenido por expropiación anticipada a la reparcelación privada, terrenos califcados por el planeamiento como sistemas dotacionales públicos inscritos o adscritos al polígono o unidad de actuación, en los términos establecidos en este reglamento.
2. b) Los titulares de derechos reales sobre los mismos.
3. c) Los arrendatarios rústicos y urbanos.
4. d) Cualesquiera otros interesados que comparezcan durante la información pública y justifquen su derecho o interés legítimo.
2. A efectos de determinación de las titularidades, se aplicarán las normas de expropiación forzosa. estas mismas normas se aplicarán para resolver cuestiones de capacidad y representación de los interesados.
3. Las disposiciones de este reglamento se aplicarán aunque existan defectos de capacidad, limitación de la facultad de disponer o demás circunstancias que condicionen o prohíban las transmisiones de las fncas en situación normal.

Artículo 255.- Relaciones con los propietarios y titulares de derechos

1. Los propietarios y titulares de derechos afectados por la reparcelación están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fncas. La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al resultado objetivo de la reparcelación. si se apreciase dolo o negligencia grave podrá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.
2. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fncas, prevalecerá esta sobre aquéllos en e expediente de reparcelación.
3. Si las discrepancias se plantean en orden de la titularidad de los derechos, el proyecto o instrumento que contenga la reparcelación se limitará a califcar la titularidad de litigiosa o dudosa, según proceda. La Administración urbanística actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago.
4. No obstante lo señalado en el párrafo anterior, las cuestiones de linderos podrán resolverse en el propio expediente de reparcelación, si media la conformidad de los interesados, acreditada mediante comparecencia o en cualquier otra forma fehaciente.

Artículo 256.- Formulación del Proyecto de reparcelación

1. La formulación del Proyecto de reparcelación se realizará de acuerdo a lo establecido en el apartado 4 del artículo 191 del TroTu con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en los apartados siguientes.
2. En el sistema de cooperación podrán formular el Proyecto de reparcelación además de los dos tercios de los propietarios interesados que representen como mínimo el ochenta por cien de la superfcie reparcelable, en el plazo y condiciones establecidas en el epígrafe c) del apartado 4 del artículo 191 del TroTu, una asociación administrativa de cooperación, si ha sido constituida dentro del plazo establecido y reúne las mayorías contempladas en la misma.
3. Transcurrido el plazo de tres meses sin que los propietarios interesados presenten el Proyecto de reparcelación o si éstos no subsanan dentro del que se les señale los defectos que se hayan apreciado en el proyecto por ellos presentado, el proyecto será formulado por la Administración, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados. Los proyectos redactados de oficio procurarán atenerse a los criterios expresamente manifestados por los interesados en los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de actuación.
4. En el supuesto de aplicación del sistema de cooperación en que la administración actuante hubiera encomendado la gestión del polígono o unidad de actuación de manera indirecta a una sociedad urbanística o a un concesionario privado en los términos establecidos en este reglamento, la formulación del Proyecto de reparcelación corresponderá a la sociedad o particular que asuma la gestión.

Artículo 257.- Tramitación

1. La tramitación del Proyecto de reparcelación se ajustará a lo establecido en los apartados 5 y 6 del artículo 191 del TroTu con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en los apartados siguientes.
2. Si el Proyecto presentado estuviese incompleto, antes de proceder a su aprobación inicial la administración urbanística actuante concederá un plazo, no superior a dos meses, para que los interesados lo completen, advirtiéndoles de caducidad en caso de no completarse el Proyecto en dicho plazo.
3. Finalizado el trámite de información pública, los servicios competentes de la administración actuante emitirán informe sobre las alegaciones presentadas durante el mismo, en un plazo no superior a un mes. si, con arreglo a este informe y como consecuencia de las alegaciones presentadas hubiere de rectifcarse el Proyecto presentado, se dará audiencia a los interesados afectados por las rectifcaciones propuestas por un plazo no superior a quince días. Si la Administración actuante acordase rectifcar el Proyecto en términos que afecten sustancialmente a su contenido general o a la mayor parte de los afectados, será necesario repetir el trámite de audiencia a todos los interesados en el expediente, durante el plazo de un mes.
4. Concluido el trámite de información pública la administración urbanística actuante resolverá, en el plazo de tres meses, sobre la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación en los siguientes términos:
1. a) Aprobando definitivamente el contenido íntegro del Proyecto de Reparcelación.
2. b) Aprobando definitivamente el Proyecto de Reparcelación con rectifcaciones que se expresen inequívocamente y queden definitivamente incorporadas al mismo.
3. c) Denegando su aprobación definitiva.
5. La resolución definitiva que recaiga, o, en su caso, la certifcación que acredite su aprobación por silencio administrativo, deberá ser notifcada a todos los interesados y publicada en la misma forma prevista para el trámite de información pública.

Artículo 258.- Efectos jurídicos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación

1. El acuerdo aprobatorio del Proyecto de reparcelación producirá los efectos establecidos en el artículo 193 del Tro-Tu con la aplicación de las prescripciones complementarias establecidas en los apartados siguientes.
2. Los mismos efectos se entenderán producidos con la aprobación de la reparcelación en el sistema de actuación prioritario o con la aprobación del Proyecto de Compensación en el sistema de compensación.
3. La afección a que se refere el epígrafe c) del citado artículo 193 del TROTU será preferente a cualquier otra y a todas hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos en favor del estado o del Principado de asturias a que se refere el número 1 del art. 1.923 del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado o del Principado de asturias, que estén vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el registro antes de practicarse la afección a que el presente artículo se refere.
4. La afección será cancelada a instancia de parte interesada, a la que se acompañe certifcación del órgano actuante expresiva de estar pagada la cuenta de liquidación definitiva referente a la fnca de que se trate. En todo caso la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse extendido la nota de afección la cancelación se practicará a instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse certifcación relativa a la fnca afectada.

Artículo 259.- Efectos económicos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación

1. Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada interesado quedarán compensadas cuando fueren de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes.
2. Los saldos de la cuenta de liquidación del instrumento que contenga la reparcelación se entenderán provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación. Los errores y omisiones que se adviertan, así como las rectifcaciones que se estimen procedentes, se tendrán en cuenta en la liquidación definitiva, pero no suspenderán la exigibilidad de los saldos provisionales aprobados con el citado instrumento.
3. Los saldos adeudados por los adjudicatarios podrán compensarse con la cesión de terrenos, previo acuerdo con los interesados.
A todos los efectos se entenderá que los saldos de reparcelación son deudas líquidas y exigibles que median entre cada uno de los interesados y la administración actuante o, cuando se actúe por compensación, la junta de Compensación. en caso de impago, procederá la vía de apremio.
4. Cuando las circunstancias lo aconsejen, la administración urbanística actuante podrá acordar los aplazamientos o fraccionamientos de pago que estime procedentes, siempre que no lo impidan otras normas.

Artículo 260.- Liquidación definitiva

1. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable en el sistema de cooperación y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
2. Tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.
3. En la liquidación definitiva se tendrán en cuenta:
1. a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fncas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de reparcelación.
2. b) Los errores y omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo.
3. c) Las rectifcaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo.
4. Si con posterioridad a la liquidación definitiva se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
5. La liquidación definitiva se redactará por la Administración actuante o, en el sistema de compensación, por quien señalen los estatutos y será notifcada, publicada, tramitada y aprobada en la misma forma que el proyecto de reparcelación.

Subsección 4.ª Procedimientos abreviados de reparcelación

Artículo 261.- Reparcelación voluntaria y transferencias de aprovechamiento

1. Cuando la totalidad de los propietarios de los terrenos incluidos en un polígono, unidad de actuación o ámbito espacial de referencia presten su conformidad a una propuesta concreta de reparcelación por ellos presentada, la tramitación y aprobación del instrumento que contenga la reparcelación se ajustará al procedimiento simplifcado que se regula en este artículo, debiendo estarse en todo lo demás a lo dispuesto con carácter general sobre el instituto reparcelatorio.
2. La propuesta que acredite los extremos sobre los que verse la reparcelación voluntaria se formalizará en escritura pública y se presentará ante la administración urbanística actuante, quien la someterá a información pública en el plazo de un mes e informe por los servicios administrativos correspondientes. en particular, deberá quedar acreditado que la totalidad de los terrenos del ámbito de actuación pertenecen a quienes presentan la propuesta, mediante las correspondientes certifcaciones registrales, o catastrales, de dominio y cargas de las fncas.
3. Concluida la información pública, si durante la misma no se han presentado alegaciones ni se han formulado informes municipales contrarios a la aprobación de la propuesta, se podrá entender aprobada definitivamente sin necesidad de resolución expresa, mediante certifcación del Secretario municipal, o, en su caso, personal funcionario que ejerza funciones de acreditación. En otro caso, corresponderá a la Administración actuante acordar la aprobación definitiva señalando los cambios que procedan respecto de lo inicialmente presentado. Este acuerdo, o en su caso, la certifcación, se notifcará a los propietarios y a quienes hubieran presentado alegaciones.
4. Para la inscripción en el registro de la Propiedad de la reparcelación voluntaria bastará con la presentación del documento formalizado en escritura pública, a la que se acompañará certifcación o, en su caso, acuerdo de la aprobación definitiva.
5. La administración urbanística actuante dará también traslado del mismo documento al registro de Planeamiento y Gestión Urbanística del Principado de Asturias para la práctica de los asientos que procedan.
6. Sin perjuicio del procedimiento establecido en este reglamento para las actuaciones de dotación, los propietarios de un terreno sujeto tanto a actuaciones aisladas como de ejecución sistemática, y, en concreto, para la materialización de las reservas de aprovechamiento o de los excedentes de aprovechamiento, podrán transferir su aprovechamiento a otros terrenos que cuenten con excedentes de aprovechamiento mediante el procedimiento de reparcelación voluntaria contemplado en este artículo.

Artículo 262.- Reparcelación simplemente económica

1. Cuando sobre toda la unidad reparcelable concurrieran circunstancias que excluyen la afectación de los terrenos por la reparcelación física, la reparcelación debe limitar sus efectos a la determinación de las compensaciones sustitutorias que procedan entre los afectados. A tales efectos, el contenido documental y gráfco del instrumento que contenga la reparcelación se reducirá al siguiente:
1. a) Memoria, con los mismos contenidos establecidos en este reglamento para la memoria del proyecto de reparcelación.
2. b) Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho.
3. c) Propuesta de adjudicación de las fncas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y designación nominal de los adjudicatarios.
4. d) Cuenta de liquidación provisional que contenga las compensaciones sustitutorias entre los afectados objeto de este tipo de reparcelación.
5. e) Los siguientes planos, redactados en una escala adecuada y, en todo caso, con la claridad sufciente para que puedan percibirse los linderos y demás grafsmos.
  1. 1.ª Plano de situación y relación con la ciudad.
  2. 2.ª Plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fncas afectadas, edifcaciones y demás elementos existentes sobre el terreno. Cuando, a efectos de la gestión urbanística, se hubieran incorporado al polígono o unidad de actuación terrenos destinados a sistemas generales o se incorpore a ellos a propietarios de terrenos exteriores afectados por ocupación directa, se incluirán planos de dichas fncas.
  3. 3.ª Plano de ordenación urbanística, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del instrumento de planeamiento que se ejecute.
2. El registrador de la Propiedad, de conformidad con la legislación estatal, se limitará a cancelar las notas marginales que hubiere extendido una vez iniciado el expediente de reparcelación, y a tomar razón de la cuantía de los saldos de la cuenta de liquidación provisional que se hubieren asignado a los titulares de las fncas inscritas, a los efectos prevenidos en el apartado c) del artículo 193 del TroTu.

Artículo 263.- Otras modalidades de reparcelación en actuaciones dotacionales y en régimen de propiedad horizontal

1. La reparcelación en las actuaciones dotacionales se adecuará a las siguientes características:
1. a) La unidad reparcelatoria correspondiente a las actuaciones dotacionales podrá ser continua o discontinua y se constituirá por la parcela edificable a la que se asigna un incremento de aprovechamiento respecto al previamente atribuido por el planeamiento, cuando el cumplimiento del deber de cesión de suelo dotacional se resuelva por el procedimiento de compensación económica o la constitución de complejo inmobiliario en el interior de la parcela, o por la conjunción de la parcela o parcelas edifcables que disponen de un incremento de aprovechamiento sobre el previamente atribuido por el planeamiento anterior y una parcela o parcelas dotacionales públicas, cuya superfcie concreta se determina en proporción a dicho incremento, en los términos establecidos en este reglamento.
2. b) El desarrollo de la reparcelación en las actuaciones dotacionales se llevará a cabo por el procedimiento establecido para la reparcelación voluntaria en este reglamento, sin perjuicio de la aplicación de la modalidad de compensación económica o de la constitución de complejo inmobiliario establecidas en este reglamento.
2. La reparcelación en régimen de propiedad horizontal se adecuará a las siguientes características:
1. a) Consistirá en la adjudicación, incluso forzosa, al propietario, edifcador o rehabilitador de la obra de partes edifcadas de la obra nueva declarada en construcción de valor equivalente a los costes de ejecución, y a la propiedad del suelo la parte correspondiente al valor de la fnca primitiva.
2. b) La parte alícuota adjudicada al propietario, edifcador o rehabilitador, deberá quedar garantizada mediante aval bancario en benefcio de la propiedad antes de la inscripción registral de la obra nueva en construcción.
  La adjudicación de las partes edifcadas deberá ponderarse mediante coefcientes de homogeneización calculados en proporción a los diversos valores en venta de los diferentes productos inmobiliarios determinados en un estudio de mercado.
3. c) El proyecto de reparcelación horizontal se formalizará mediante escritura pública propuesta y otorgada por e promotor, edifcador o rehabilitador, previa autorización de la administración actuante.
4. d) En lo no previsto en este apartado será aplicable lo establecido en el régimen general de la reparcelación.

Artículo 264.- Requisitos, documentación y procedimiento de tramitación relativo a la normalización de fncas en suelo urbano

1. En suelo urbano, procederá la regularización de la confguración física de las parcelas para adaptarla a las exigencias de la ordenación urbanística mediante la delimitación de ámbitos espaciales de normalización en el Plan General de ordenación, en un Plan especial, en un estudio de detalle, o en su defecto, mediante el procedimiento establecido en este reglamento para la delimitación de polígonos y unidades de actuación.
2. La delimitación de unidades de normalización de fncas no producirá alteración de los aprovechamientos atribuidos por el planeamiento urbanístico ni imposición de cesión obligatoria de aprovechamiento lucrativo a la administración urbanística actuante.
3. El proyecto de normalización de fncas contendrá los siguientes documentos:
1. a) Memoria justifcativa en la que se incluya:
  1. 1.ª Justifcación del Proyecto.
  2. 2.ª Relación de propietarios e interesados afectados según las titularidades que consten en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, con indicación de sus domicilios a efectos de notifcaciones.
  3. 3.ª Identifcación registral y catastral de las fncas afectadas, acompañando certifcaciones registrales de titularidad y cargas o, en caso de fncas no inmatriculadas, testimonio de los títulos justifcativos de las propiedades.
2. b) Documentos y planos parcelarios de información, a escala 1:500 que refejen la situación de la zona delimitada, la parcelación original, las construcciones e instalaciones existentes en su caso, y las determinaciones de planeamiento urbanístico aplicables.
3. c) Documentos y planos de fncas normalizadas, a escala 1:500 que identifquen, cuantifquen y delimiten las parcelas resultantes adjudicadas a los propietarios originales.
4. d) Justifcación de la adecuación de las fncas normalizadas a la normativa urbanística aplicable.
5. e) Cuenta de compensaciones económicas, cuando procedan.
4. La competencia para tramitar y resolver los expedientes de normalización corresponde a los ayuntamientos de acuerdo al siguiente procedimiento:
1. a) Una vez presentada la documentación completa del Proyecto de normalización de fncas, el Ayuntamiento resolverá sobre su aprobación inicial en el plazo de un mes, disponiendo la apertura de un período de información pública de veinte días.
2. b) El acuerdo de aprobación inicial debe notifcarse a los propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de veinte días.
3. c) Finalizado el trámite de información pública, los servicios competentes de la administración actuante emitirán informe previo a la aprobación definitiva, que habrá de producirse en un plazo no superior a un mes, sobre las alegaciones presentadas durante el mismo. no obstante, si no se presentan alegaciones durante el plazo de audiencia, el documento puede entenderse aprobado definitivamente conforme a la aprobación inicial desde la misma conclusión del plazo, sustituyéndose el acuerdo expreso por una certifcación del Secretario municipal.
4. d) Aprobada la normalización, el acuerdo se protocolizará notarialmente y se remitirá de oficio al Registro de la Propiedad y al Catastro para la toma de razón de la nueva confguración física de las fncas inscritas.

Sección 4.ª La expropiación por razones urbanísticas

Subsección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 265.- Formas de gestión expropiatoria, obtención de terrenos dotacionales y reservas de aprovechamiento

1. La administración actuante podrá utilizar las formas de gestión que contempla el artículo 183 del TroTu, con las especifcaciones que se contemplan en esta sección. Así, podrá actuar:
1. a) Directamente a través de sus órganos o de una entidad de derecho público.
2. b) A través de cualquier modalidad asociativa con otros entes públicos, tales como las mancomunidades urbanísticas o los consorcios.
3. c) Encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras administraciones públicas mediante convenio, para el mejor cumplimiento de las finalidades de la actuación.
4. d) A través de una sociedad urbanística en los términos establecidos en el TroTu.
5. e) Atribuyendo la condición de benefciario de la expropiación a un particular seleccionado para la ejecución de la urbanización y, en su caso, edificación o rehabilitación del ámbito a expropiar.
2. Podrá emplearse la expropiación anticipadamente o la ocupación directa para la obtención de terrenos afectos a sistemas generales incluidos o adscritos a sectores, polígonos o unidades de actuación cuando, para agilizar la gestión y ejecución, así lo decida la administración urbanística actuante optando entre:
1. a) Ser compensada del valor de los terrenos expropiados u ocupados por terrenos con aprovechamientos urbanísticos de valor equivalente incluidos en el mismo ámbito de gestión o en otro que puedan ser aportados por los propietarios del ámbito de origen.
2. b) Incorporarse a la comunidad de referencia para la distribución de benefcios y cargas en el polígono que corresponda y por la superfcie en cada caso expropiada u ocupada.
3. En los casos de terrenos que dispongan de aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento, el justiprecio expropiatorio podrá sustituirse por la cesión gratuita de los terrenos objeto de expropiación a la administración expropiante, siempre que el propietario cedente de los mismos se reserve el aprovechamiento correspondiente, de acuerdo al siguiente procedimiento:
1. a) La reserva deberá ser aprobada por el ayuntamiento o administración expropiante previo informe municipal. el ayuntamiento no podrá oponerse a la ulterior materialización del mismo mediante transferencia de aprovechamiento si, en su día, aceptó la reserva.
2. b) La reserva se inscribirá en el registro de la Propiedad. el titular de ella podrá enajenar o hipotecar los aprovechamientos, incluso para fnanciar su adquisición.
3. c) Se dará prioridad a la solicitud de cancelación de reservas de aprovechamiento derivadas de anteriores cesiones respecto a la cesión de nuevos suelos. La reserva se cancelará cuando se reparcele o se transfera el aprovechamiento reservado.

Artículo 266.- Benefciario de la expropiación

1. Cuando se actúe mediante expropiación, quien asuma la condición de benefciario de la misma, deberá:
1. a) Abonar el justiprecio, asumir sus gastos fnancieros y los demás gastos de urbanización.
2. b) Ejecutar la actuación urbanística que corresponda, conforme a lo dispuesto en el planeamiento correspondiente y en este reglamento.
2. Las bases que rijan el concurso para la atribución de la condición de benefciario de la expropiación deben contener los compromisos a asumir por el benefciario y la Administración. Como mínimo comprenderán los siguientes extremos:
1. a) Objeto de la actuación y modalidad de ejecución, bien por expropiación, bien por equidistribución, en este último caso respetando la facultad de participar de los propietarios afectados.
2. b) Plazo de ejecución de la actuación.
3. c) Determinación de los factores a tener en cuenta para la fijación de los precios de venta de los solares resultantes; reservas para dotaciones públicas; reservas para construcción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública y para cesión de terrenos en régimen de derecho de superfcie.
4. d) Clase, cuantía, plazos y forma de entrega de las obras ejecutadas por el benefciario, así como de las participaciones en metálico o en terrenos edifcables que correspondan a la Administración actuante.
5. e) Deberes de conservación.
6. f) Relaciones entre el benefciario y los propietarios que, en su caso, queden liberados de la expropiación o cooperen con él en régimen de equidistribución y con los adquirentes de solares edifcables, hasta tanto no se ejecute totalmente el planeamiento correspondiente.
7. g) Sanciones por incumplimiento y demoras.
8. h) Supuestos de resolución y sus consecuencias.
9. i) Garantías a prestar por el benefciario que aseguren la ejecución completa de la actuación urbanística, en tiempo y forma.
3. El benefciario de la expropiación puede incorporar a la ejecución de la actividad urbanística a los titulares de bienes y derechos incluidos en el ámbito de la actuación, en las condiciones que libremente pacten, previa liberación de sus terrenos.

Artículo 267.- Pago mediante adjudicación de terrenos

1. Conforme a lo dispuesto en la legislación estatal en materia de suelo, la administración actuante podrá satisfacer el justiprecio expropiatorio, previo acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.
2. El acuerdo con los administrados para el pago en parcelas resultantes de la urbanización requerirá:
1. a) La previa petición del expropiado.
2. b) De aceptarse esta fórmula de pago, el ofrecimiento escrito por parte de la administración de terrenos de valor equivalente a los del justiprecio.
3. c) La aceptación por parte del expropiado de los terrenos ofrecidos por la administración. de no producirse esta en el plazo de quince días, se dará por concluido el procedimiento sin más trámite, salvo que el expropiado proponga a la administración otra alternativa para el cobro de las parcelas y esta la acepte.
3. Aceptado el pago mediante la entrega de parcelas resultantes de la urbanización, la administración actuante levantará acta en la que se haga constar:
1. a) Las circunstancias de la fnca inicial y el valor asignado en el acuerdo aprobatorio del justiprecio.
2. b) La identifcación de los terrenos de valor equivalente al justiprecio con los que se efectuará el pago.
4. La administración expropiante otorgará la correspondiente escritura pública, a favor del expropiado.
5. Cuando se trate de actuaciones sistemáticas por expropiación, se estará además a lo señalado en este reglamento.

Artículo 268.- Imposición de contribuciones especiales

El coste de las expropiaciones, cuando se referan a bienes y derechos cuya privación u ocupación temporal sean necesarias para la ejecución de los sistemas generales o locales o alguno de sus elementos, o para realizar actuaciones aisladas en cualquier clase de suelo, podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente benefciados por la actuación urbanística, mediante la imposición de contribuciones especiales, conforme a la legislación estatal en materia de régimen local.

Subsección 2.ª Expropiación por tasación conjunta

Artículo 269.- Proyecto de expropiación

1. Cuando se emplee el procedimiento de tasación conjunta, el inicio del expediente expropiatorio se producirá con la publicación en el Boletín Ofcial del Principado de Asturias del acuerdo por el que se apruebe definitivamente la relación de bienes y derechos incluidos en el ámbito objeto de la expropiación.
2. En el procedimiento de tasación conjunta, la administración urbanística expropiante formulará y aprobará un Proyecto de expropiación, que contendrá, al menos, los siguientes documentos:
1. a) Determinación del polígono, unidad de actuación o ámbito de ejecución, según la delimitación ya aprobada, con los documentos que los identifquen en cuanto a situación, superfcie y linderos, acompañados de un plano de situación y de un plano parcelario a escalas adecuada.
2. b) Fijación razonada de los precios conforme a la legislación estatal en materia de suelo, en atención a la clasificación del suelo y a la califcación urbanística.
3. c) Hojas de justiprecio individualizado de cada fnca, en las que se contendrán no solo el valor del suelo, sino también el correspondiente a las edifcaciones, obras, instalaciones y plantaciones.
4. d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
3. Elaborado el Proyecto de expropiación, con los documentos señalados en el número anterior, será sometido al procedimiento de tramitación administrativa establecido en el artículo 187 del TroTu y de conformidad con las especifcaciones siguientes:
1. a) Las tasaciones se notifcarán individualmente a los que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que además puedan formular alegaciones en el plazo de veinte días, contado a partir de la fecha de notifcación.
2. b) Cuando la administración urbanística expropiante no sea el concejo, se oirá a este por igual término de un mes.
3. c) Se procederá a la inscripción de las fncas resultantes conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Sección 5.ª Ocupación directa

Artículo 270.- Ocupación directa

1. La ocupación directa de terrenos reservados en el planeamiento para dotaciones urbanísticas públicas se ajustará a las determinaciones y procedimiento establecidos en el artículo 203 del TROTU, con la aplicación de las siguientes especifcaciones:
1. a) El propietario de los terrenos reservados para la ocupación directa se subrogará en los derechos y obligaciones que originariamente correspondían a la administración urbanística actuante en el polígono o unidad de actuación de que se trate, en la proporción que le corresponda, en su condición de titular de aprovechamiento no susceptible de apropiación por los propietarios.
2. b) El aprovechamiento reconocido a cada una de las fncas ocupadas, deberá hacerse efectivo en un solo polígono o unidad de actuación, y si ello no fuera posible, en el menor número de éstos.
2. En el momento de la ocupación se levantará acta, por triplicado, en la que se expresará:
1. a) Lugar y fecha de otorgamiento.
2. b) Determinación de la administración actuante.
3. c) Instrumento de planeamiento cuya ejecución motiva la ocupación, con expresión de las fechas de aprobación definitiva y publicación en el Boletín Ofcial del Principado de Asturias.
4. d) Nombre, apellidos y cargo de los funcionarios que autoricen el acta en representación de la administración.
5. e) Datos de identifcación del propietario de los terrenos ocupados y de las personas que en su representación intervengan.
6. f) Descripción escrita y gráfca de las fncas objeto de ocupación, indicando la extensión de la superfcie ocupada, el aprovechamiento correspondiente y los datos registrales, incluidas las cargas existentes que hayan de cancelarse por ser incompatibles con el planeamiento.
7. g) Aprovechamiento que corresponde a los propietarios de los terrenos ocupados, así como identifcación del polí- gono o unidad de actuación en el que hayan de hacer efectivos sus derechos.
3. El Ayuntamiento expedirá a favor de cada propietario certifcación de los extremos señalados en el acta de ocupación, y remitirá copia al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor la superfcie ocupada y a favor de los propietarios el aprovechamiento de las fncas ocupadas, a cuyos folios se trasladarán todos los asientos vigentes de las fncas ocupadas. en ningún caso podrán ocuparse los terrenos objeto de la actuación sin que simultánea o previamente, la Administración urbanística actuante expedida las certifcaciones a que se refere este apartado.
4. A efectos de calcular el aprovechamiento del suelo a ocupar y del polígono o unidad de actuación en que se integre, se utilizarán las reglas de valoración establecidas en la legislación estatal en materia de suelo.
5. Las titularidades inscritas existentes sobre las fncas ocupadas pueden quedar liberadas, recibiendo sus titulares aprovechamiento en proporción al valor de su derecho, si en el momento de la ocupación el propietario de la fnca y el titular de las cargas presentan escritura pública otorgada por ellos en la que se distribuya entre todos ellos el aprovechamiento de la fnca ocupada a título de dominio. En tal caso, todos ellos pueden tener la consideración de propietarios al efecto de hacer efectivo su derecho en el polígono o unidad de actuación en que han de integrarse.
6. Los titulares de cargas reales que no hubieren sido liberadas, conservarán todas sus acciones para la defensa o ejecución de su derecho, que seguirá vigente sobre la parcela o cuota pro indiviso que, en los acuerdos de reparcelación, se adjudique al titular del aprovechamiento derivado de la fnca primitivamente gravada, por aplicación del principio de la subrogación real.
7. Los arrendamientos existentes sobre las fncas ocupadas seguirán el régimen establecido en la Ley de Expropiación Forzosa y las indemnizaciones que correspondan las abonará la administración reduciendo en la proporción necesaria el aprovechamiento atribuido al propietario.

Capítulo II. Edificación De Solares Y La Rehabilitación De Los Edificios

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 271.- Cumplimiento de los deberes de edificación y rehabilitación

Los propietarios de los solares que el planeamiento destine a la construcción de viviendas o a rehabilitar los edifcios cuyo estado de conservación así lo precise, bien como inmuebles individualizados, bien como integrados en áreas prioritarias en programas de edificación o rehabilitación forzosas, cumplirán sus deberes de edificación y rehabilitación de conformidad con lo establecido en los artículo 204 y artículo 205 del TroTu.

Artículo 272.- Fincas con construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas

1. A los efectos de los deberes de edifcar o rehabilitar referido a las fncas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas:
1. a) Se entiende por edifcaciones paralizadas aquellas en las que se ha efectuado la declaración de caducidad de la licencia urbanística y aún no han sido concluidas, así como las que fuesen objeto de expediente de disciplina urbanística determinante de su paralización por incumplir el planeamiento, estuviesen o no amparadas por licencia.
2. b) Se entiende por edifcaciones ruinosas las que hubieran sido objeto de declaración en situación de ruina legal o en amenaza de ruina física inminente.
3. c) Se entiende por edifcaciones derruidas aquellas cuyos elementos estructurales y cerramientos hayan dejado de cumplir su función y sus superfcies se encontraran demolidas en más de un cincuenta por ciento.
4. d) Se entiende por edifcaciones inadecuadas a los efectos de este artículo, aquellas que se hubiesen ejecutado con vulneración del planeamiento urbanístico aplicable, así como aquellas que el planeamiento califque expresamente en situación de fuera de ordenación o vulneren el deber de adaptación al entorno.
2. Lo dispuesto en el apartado anterior lo es sin perjuicio del régimen específco a que se sujeten las edifcaciones o construcciones que merezcan protección por los valores culturales de que sean portadoras o por estar afectadas a un uso o servicio público, de conformidad en cualquier caso con lo establecido en la legislación sectorial específica.

Artículo 273.- Declaración de incumplimiento de los deberes de edifcar y rehabilitar

1. El incumplimiento de los plazos establecidos para el cumplimiento de los deberes de edifcar o rehabilitar, incluidas sus eventuales prórrogas, precisa una declaración formulada por la administración urbanística actuante, que se llevará a cabo:
1. a) Por iniciativa directa de la administración, en función de las circunstancias jurídico urbanísticas que permitan constatar el presunto incumplimiento.
2. b) A solicitud de particular interesado, acompañada de la información administrativa acreditativa del presunto incumplimiento obtenida en las dependencias públicas pertinentes, en virtud del derecho reconocido en la legislación estatal de suelo, así como de la puesta en conocimiento de dicha información a la propiedad afectada, por cualquier medio que así lo acredite.
2. Una vez acreditado el presunto incumplimiento, la Administración lo notifcará a los propietarios afectados para que, en el plazo de audiencia de veinte días, aleguen las razones que consideren oportunas tendentes a justifcar la inactividad constructiva constatada hasta entonces y la imposibilidad de cumplir los deberes citados en los plazos señalados. A la vista de las alegaciones, la administración actuante resolverá con lo que proceda, que deberá ser declaración de incumplimiento si así queda demostrado fehacientemente el incumplimiento de los correspondientes deberes.
3. La declaración de incumplimiento comporta la puesta del inmueble en situación jurídica de ejecución forzosa, con independencia de la sanción urbanística que pudiera corresponderle en su caso.
4. No obstante lo anterior, si el ayuntamiento y la propiedad afectada suscriben convenio urbanístico mediante el cual la propiedad acepta la convocatoria de concurso para la selección de agente edifcador o rehabilitador aplicándose exclusivamente la modalidad de aportación establecida en este reglamento, se culminará el procedimiento sin declaración de incumplimiento.

Artículo 274.- Realojo y retorno

1. En las actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes o usuarios de viviendas o locales, se garantizarán sus derechos de realojo y retorno conforme a la legislación estatal en la materia y a las siguientes reglas:
1. a) Los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual tienen derecho al realojo en otra vivienda lo más cercana posible, cuyas condiciones de superfcie y precio de venta o alquiler sean conformes a sus necesidades, en el marco de la normativa sobre vivienda con protección pública.
2. b) Los usuarios de locales tienen derecho al uso de otro local de similares características en la ubicación más cercana posible.
3. c) Asimismo habrán de satisfacerse los gastos de traslado y demás gastos accesorios que recayesen sobre las personas citadas en los apartados anteriores.
2. Los derechos de realojo y retorno se garantizan en todas las clases de suelo, y en todos los supuestos de ejecución de planeamiento, tanto si se actúa por expropiación o por sistemas de ejecución de gestión privada y pública, como si se actúa mediante actuaciones aisladas no expropiatorias.
3. La obligación de hacer efectivos los derechos de realojamiento y retorno corresponde:
1. a) En actuaciones por expropiación, a la Administración expropiante, o en su caso al benefciario de la expropiación.
2. b) En actuaciones sin expropiación:
  1. 1.ª Al promotor, urbanizador, edifcador o rehabilitador en función de la modalidad de actuación que se esté llevando a cabo, con respecto de los ocupantes en régimen de propiedad.
  2. 2.ª A los propietarios, respecto de los ocupantes en régimen de arrendamiento.
4. Los potenciales benefciarios de los derechos regulados en este artículo deben acreditar que ya tenían la condición de ocupantes legales antes de la aprobación definitiva del instrumento de gestión urbanística, o cuando el mismo no sea exigible, del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos.
5. En todos los supuestos previstos en este artículo, los benefciarios pueden aceptar la sustitución del realojo o de retorno por una indemnización en efectivo.

Sección 2.ª Régimen de ejecución forzosa

Artículo 275.- Inmuebles individualizados y ámbitos sometidos al régimen de ejecución forzosa

1. Con carácter general, se someterán al régimen de edificación o rehabilitación forzosas aquellos inmuebles individualizados que incumplan el deber de edifcar o rehabilitar y que no se encuentren integrados en áreas espaciales prioritarias. su desarrollo se llevará a cabo mediante la formulación de proyectos de ejecución forzosa.
2. Asimismo, se someterán a dicho régimen alguno o la totalidad de los inmuebles incluidos en áreas prioritarias de suelo desarrollables mediante programas de edificación o rehabilitación forzosas, de conformidad con el apartado 1 del artículo 207 del TROTU. Las eventuales modificaciones de dichos programas, se realizarán a través del procedimiento establecido para la delimitación de los polígonos y las unidades de actuación.
3. Queda excluido del régimen general de edificación forzosa el suelo que, aun teniendo la consideración legal de solar, no pueda edifcarse por existir disposición legal o reglamentaria que limite o prohíba su construcción.

Artículo 276.- Formas de gestión

La gestión de la edificación o rehabilitación forzosas requiere:

a) La declaración del incumplimiento del deber de edifcar o rehabilitar.
b) La aplicación de la expropiación forzosa a los inmuebles afectados por dicha declaración.
c) La determinación del modo de gestión conforme a las siguientes reglas:
1. 1.ª La gestión directa por la propia Administración actuante o a través de una sociedad urbanística.
2. 2.ª La gestión indirecta a través de un agente edifcador o rehabilitador, previa su solicitud.

Artículo 277.- Contenido de los programas de edificación o rehabilitación forzosas

Los programas de edificación o rehabilitación forzosas contendrán las siguientes determinaciones:

a) Delimitación de áreas prioritarias de edificación o, en su caso, rehabilitación, mediante la defnición de un perí- metro gráfco o mediante la identifcación de los inmuebles que se incorporan al programa, localizadas dentro de un ámbito espacial homogéneo por usos y tipologías, así identifcado en el planeamiento, en proyectos de rehabilitación edifcatoria o programas de rehabilitación y renovación urbanas, o, en otro caso, en ámbitos espaciales concretos identifcados por usos y tipologías edifcatorias homogéneas.
b) Plazos máximos para la culminación del programa.
c) Acreditación de su coherencia con la ordenación territorial y urbanística y la planifcación sectorial que les afecte.
d) Descripción, mediante fchas individualizadas, de las fncas objeto del correspondiente programa, con identifcación de sus propietarios y señalamiento de los deberes de edificación o, en su caso rehabilitación, así como los plazos para su cumplimiento. se diferenciará entre el plazo para presentar proyecto de obras que debe acompañar a la solicitud de la licencia, y el que se señale para el desarrollo de las actuaciones que den cumplimiento íntegro a los deberes de edificación y rehabilitación.
e) Propuestas, en su caso, para la concertación de actuaciones en materia de vivienda entre los concejos y otras administraciones territoriales.
f) Determinación del modo de gestión del programa, de conformidad con lo establecido en el artículo anterior.
g) En el caso que la administración decida la gestión del programa por la iniciativa privada, formulación de un pliego de condiciones que dirija el proceso de desarrollo del mismo, así como el establecimiento de los criterios de selección del agente edifcador o rehabilitador teniendo en cuenta y ponderando, como mínimo, las siguientes determinaciones:
1. 1.ª La mejor calidad de diseño de la edificación, así como de la integración de la misma en su entorno urbano. Para coadyuvar en la valoración de la misma, se solicitará informe, con carácter no vinculante, al colegio ofcial correspondiente a la competencia de los técnicos redactores de los proyectos.
2. 2.ª La previsión más adecuada de vivienda de protección pública en el conjunto de la construcción a realizar, justificada en la memoria de viabilidad económica.
3. 3.ª La mayor oferta de justiprecio en la modalidad de expropiación en los términos establecidos en este reglamento.
4. 4.ª Los menores plazos de ejecución, costes de construcción a igualdad de calidades, precios máximos de venta o alquiler propuestos para los usos previstos en los inmuebles, propuesta de condiciones para la disposición del inmueble en régimen de derecho de superfcie, y benefcio empresarial del edifcador o rehabilitador.
5. 5.ª El menor porcentaje de superfcie edifcada que reciba el edifcador o rehabilitador en la modalidad de aportación, de acuerdo a lo establecido en este reglamento.

Artículo 278.- Contenido de los proyectos de ejecución forzosa

Los proyectos de edificación o rehabilitación forzosas aplicables a inmuebles individualizados no integrados en áreas prioritarias se elaborarán, bien por la administración en el régimen de gestión de iniciativa pública, bien por el agente edifcador o rehabilitador en el régimen gestión de iniciativa privada, y contendrán los siguientes documentos:

a) Oferta de alternativa técnica conformada por las siguientes determinaciones:
1. 1.ª Anteproyecto de edificación o rehabilitación y, en el suelo urbano y en su caso, proyecto de obras públicas ordinarias que complementen la condición de solar a la parcela concreta.
2. 2.ª Distribución de los usos previstos por el planeamiento en el inmueble objeto de la actuación, señalando la proporción de usos pormenorizados compatibles con el global o predominante y, en concreto, el de viviendas sujetas a un régimen de protección pública.
b) Oferta de proposición jurídico-económica conformada por las siguientes determinaciones:
1. 1.ª Propuesta de costes totales de la construcción del inmueble que incluirá, en el caso de que así lo requiriera una actuación rehabilitadora, los costes de realojamiento y retorno. los costes de construcción desagregarán, como mínimo, el coste de contratación de la edificación y el porcentaje que defna el benefcio empresarial del agente edifcador o rehabilitador que no superará que no superará la suma de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.
2. 2.ª Propuesta de fnanciación de la edificación o rehabilitación del inmueble sobre la base de las dos modalidades referidas en el epígrafe siguiente.
c) Las modalidades de la fnanciación de la edificación o rehabilitación forzosas de los inmuebles individualizados podrán consistir en:
1. 1.ª Modalidad de expropiación, consistente en propuesta de valor del inmueble, que nunca será menor que el justiprecio derivado de la aplicación de la regulación establecida en la legislación estatal en materia de suelo, correspondiéndole a la administración la eventual cantidad que lo superase.
  De la cantidad a entregar a la propiedad se descontaré el importe de la sanción urbanística que en su caso pudiera corresponderle.
2. 2.ª Modalidad de aportación, consistente en propuesta de adjudicación de parte de la superfcie construida del inmueble al agente edifcador o rehabilitador de valor equivalente al total de los costes de construcción del mismo, realizable mediante reparcelación en régimen de propiedad horizontal, en los términos establecidos en este reglamento.
d) Plazos máximos para culminar la edificación o rehabilitación forzosas de los inmuebles.
e) Propuesta de precios máximos de venta o de alquiler propuestos para los usos previstos en el inmueble, o propuesta de condiciones para la disposición del inmueble en régimen de derecho de superfcie.
f) Documento que acredite la constitución a favor de la administración de una garantía provisional equivalente al dos por ciento del presupuesto de construcción en el caso de la aplicación de la modalidad de aportación, o de la cantidad que resulte de la suma del presupuesto del proyecto de obras y el justiprecio estimado de la expropiación en el caso aplicativo de la modalidad de expropiación, y documento que acredite el compromiso de constitución de la garantía definitiva, en caso de resultar adjudicatario de la actuación, por importe del cuatro por ciento determinable en las mismas condiciones que las establecidas para la provisional.
g) Memoria Justifcativa, con la finalidad y determinaciones establecidas en el apartado 3.d) del artículo 99 de este reglamento.

Artículo 279.- Actuación por iniciativa pública

1. Cuando se incumpla el deber de edifcar algún solar o rehabilitar algún edificio o construcción, ya se trate de inmuebles individualizados, o bien incluidos en áreas prioritarias de un programa de edificación o rehabilitación forzosas, la Administración podrá expropiarlo a fin de asumir la edificación o rehabilitación, o bien encomendar a una sociedad urbanística pública el desarrollo de la actuación, en los términos establecidos en los apartados 2 a 6 del artículo 207 del TroTu.
2. Con anterioridad a la notifcación a que hace referencia el apartado 3 del artículo 207 del TROTU, la Administración expropiante, una vez declarado el incumplimiento del deber de edifcar o rehabilitar, formulará la relación de propietarios e inquilinos con descripción de los bienes y derechos afectados.
3. El acuerdo por el que se apruebe la actuación o el convenio que la regule aprobará igualmente la relación de propietarios y la descripción de bienes y derechos afectados por la expropiación.
4. Una vez realizada la consignación o pago, y ocupado el solar o edificio por la administración o la sociedad urbanística, dispondrá de un plazo de seis meses para solicitar la licencia de obra, y de tres meses para iniciarla una vez obtenida la misma.

Artículo 280.- Actuación por iniciativa privada a través de agente edifcador o rehabilitador

1. La actuación por iniciativa privada requiere, en todo caso, la previa solicitud ante el ayuntamiento por parte de un interesado en asumir la gestión. la solicitud deberá reunir, al menos, los siguientes requisitos:
1. a) Identifcación del inmueble objeto de la intervención y justifcación de haberse culminado el procedimiento relativo al incumplimiento del deber de edifcar o rehabilitar establecido en este reglamento.
2. b) Documento que acredite el compromiso de presentar el proyecto de edificación o rehabilitación forzosas en los términos establecidos en este reglamento.
3. c) Documento que acredite el compromiso, en su caso, de ejecución simultánea de las obras de urbanización aun precisas para alcanzar la condición de solar, de conformidad con las exigencias establecidas a este respecto en este reglamento.
2. De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del TroTu, siempre que un particular presente una solicitud al amparo de lo previsto en el apartado anterior, la administración podrá optar por gestionar ella misma la actuación, por iniciativa pública, o bien abrir un trámite de información pública por el plazo de un mes desde la solicitud, para que puedan presentarse otras solicitudes, abriendo el procedimiento de concurrencia previsto en el artículo siguiente.

Artículo 281.- Selección del agente edifcador o rehabilitador

1. La selección del agente edifcador o rehabilitador, se llevará a cabo con arreglo a los principios de publicidad y concurrencia y, en todo caso, a los de igualdad y no discriminación.
2. En el caso de que se presenten diferentes solicitudes con el mismo objetivo, la administración formulará un pliego de condiciones con el contenido mínimo señalados en el apartado g) del artículo 277 de este reglamento, abriéndose un procedimiento concurrencial para la selección del agente edifcador o rehabilitador mediante la presentación, en competencia, de los correspondientes proyectos de ejecución forzosa.
3. El procedimiento concurrencial se ajustará a los plazos, criterios y fases establecidos en el artículo 209 del TroTu y en e artículo 246 de este reglamento, si bien con las salvedades derivadas de las especifcidades relativas al objeto del concurso.

Artículo 282.- Formalización de la actuación por iniciativa privada

1. La selección del edifcador o rehabilitador se formalizará mediante convenio suscrito entre el Ayuntamiento y agente seleccionado que recoja las potestades, compromisos y obligaciones asumidos por ambas partes, una vez concluido el procedimiento de concurrencia señalado en el artículo anterior.
2. La formalización del convenio determinará la adquisición de la condición de benefciario de la expropiación, así como de agente edifcador o rehabilitador, a quien le corresponderá:
1. a) Asumir las obligaciones establecidas en la solicitud y proyecto de sustitución forzosa, así como las que haya podido establecer con la administración en el acuerdo de selección adoptado.
2. b) Ejecutar la actuación edifcatoria o rehabilitadora.
3. c) Financiar los gastos de las obras requeridas para la actuación edifcatoria o rehabilitadora, en los términos establecidos en este reglamento.

Capítulo III. Gestión Urbanística En Suelo No Urbanizable

Artículo 283.- Obtención de terrenos de interés público

1. Al objeto de incorporar al dominio público terrenos clasificados como suelo no urbanizable que revistan especiales características de interés público, el planeamiento territorial y urbanístico podrá califcarlos como sistemas generales cuya obtención se hará, preferentemente, mediante cesión u ocupación directa y, en su defecto, mediante expropiación.
2. En especial y a estos efectos, se considerarán terrenos de interés público:
1. a) Terrenos que puedan ser declarados Bien de interés Cultural o incluidos en cualquier otra categoría de protección prevista en la legislación de patrimonio cultural, en particular las zonas y espacios arqueológicos.
2. b) Terrenos que gocen de algún régimen especial de protección con arreglo a la legislación de espacios naturales protegidos.
3. c) Terrenos que faciliten el acceso y disfrute del litoral.
4. d) Terrenos que puedan acoger infraestructuras de titularidad pública.
5. e) Cualesquiera otros terrenos que puedan gozar de interés público con arreglo a la legislación sectorial y sea conveniente su incorporación al dominio público.

Artículo 284.- Reglas aplicables a la cesión de terrenos

En los supuestos que resulte procedente la instalación en suelo no urbanizable de actividades, equipamientos y dotaciones de interés público o social, los propietarios de los terrenos afectados harán efectivos sus deberes de cesión obligatoria y gratuita en los siguientes términos:

a) El cumplimiento de los deberes de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia.
b) La cesión se formalizará en documento público, acompañado por lo que se refere a la cesión de los terrenos destinados a viales, o cuando el aprovechamiento que corresponda a la administración se satisfaga en terrenos, de plano o documento gráfco en donde se exprese con precisión la superfcie objeto de cesión, conforme a las alineaciones en su caso establecidas.

Artículo 285.- Conexiones a las redes de servicios y obras de urbanización

1. Las construcciones y edifcaciones que se efectúen en suelo no urbanizable, de conformidad con lo establecido en la normativa y el planeamiento urbanísticos, deberán garantizar y, en su caso, ejecutar las conexiones a las redes de servicios generales municipales, con cesión gratuita al concejo una vez ejecutadas.
2. Las conexiones a las redes de servicios generales deberán transcurrir por terrenos de uso público o constituir servidumbre a favor del concejo, vinculándose en todo caso su capacidad al número de edifcaciones a realizar.
3. Podrá autorizarse la ejecución simultánea de las obras de acometida, urbanización para dotar al suelo de los servicios urbanísticos mínimos y edificación. A tales efectos, resultarán de aplicación las previsiones legal y reglamentariamente establecidas respecto de la urbanización y edificación simultáneas.

Capítulo IV. Los Convenios Urbanísticos

Artículo 286.- Régimen jurídico de los convenios urbanísticos

1. Los convenios urbanísticos tienen naturaleza y carácter jurídico-administrativo y las cuestiones relativas a su cumplimiento, interpretación, efectos y extinción son competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo.
2. Los convenios que se suscriban entre el Principado de asturias, los ayuntamientos y, en su caso, sociedades urbanísticas, para el desarrollo de sus propias competencias se regirán por su normativa específica y por la legislación estatal y autonómica que les resulte aplicable.
3. Los convenios que se celebren entre los agentes urbanizadores, edifcadores o rehabilitadores y los particulares afectados por una actuación, tendrán carácter privado y sus determinaciones se incorporarán a los programas y proyectos correspondientes a la misma.

Artículo 287.- Contenido

1. El contenido de los convenios urbanísticos se referirá, al menos, a:
1. a) Identifcación de las partes convenientes, su representación y legitimación.
2. b) Señalamiento de los fnes e intereses que promueven el convenio y de los mecanismos y acciones previstos para lograrlos.
3. c) Justifcación de su conveniencia para el interés general y su coherencia con los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística.
4. d) Especifcación del régimen jurídico aplicable a la actuación pactada, diferenciando los deberes y obligaciones a que habrían estado sometidas las partes en ausencia de convenio por aplicación de dicho régimen jurídico, y los que, en su caso, asuman voluntariamente.
2. Los convenios urbanísticos no podrán dispensar del cumplimiento de las obligaciones que impone la normativa urbanística en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo, incluidas las determinaciones de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística. serán nulas las cláusulas que vulneren lo establecido en la legislación aplicable.
3. Las estipulaciones que afecten al contenido del aprovechamiento público que le corresponde a la administración urbanística, incluida su conversión a metálico, no podrán desvirtuar su carácter de bienes integrantes del patrimonio público de suelo correspondiente.
4. Los convenios urbanísticos deberán especifcar las obligaciones de publicidad a que están sometidos para el conocimiento de las partes signatarias y del público en general.
5. Los convenios relativos al planeamiento deben ser incorporados a la documentación del expediente desde el inicio mismo del procedimiento, o desde su formalización, si esta se produce una vez iniciado el mismo.

Artículo 288.- Efectos de los convenios en el planeamiento urbanístico

El Ayuntamiento estará obligado a tramitar la modificación del planeamiento a la que se haya comprometido. Si, finalmente, no se llegara a aprobar definitivamente la modificación, el convenio se entenderá automáticamente resuelto, sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar que, en ningún caso, podrán comprender la indemnización por reducción o pérdida de aprovechamiento, sino solo el resarcimiento de los gastos realizados devenidos inútiles.