CAPÍTULO 1. DISPOSICIONES RELATIVAS A LA EDIFICACIÓN

Artículo 10.1.1. Aplicación (N)

1. 1. Las normas contenidas en el presente Título son aplicables a la totalidad de las obras de edificación que se ejecuten en el municipio, ya sea en el suelo rústico como en el urbano.
2. 2. Las determinaciones del presente Título tienen el carácter de Ordenanzas municipales según lo dispuesto en el art. 73 LISTA.
3. 3. Las determinaciones de este Título podrán ser desarrolladas y completadas por el POU y por ordenanzas municipales, considerándose la regulación contenida en este Título de contenido mínimo y obligatorio para aquéllas. Una vez aprobado el POU u ordenanza municipal que desarrolle el presente Título, las mismas serán de aplicación a todas las edificaciones que se realicen en el término municipal de Marbella, ya sea en suelo urbano o rústico.
4. 4. Hasta que no se apruebe el POU u ordenanza, serán de aplicación las normas de edificación del PGOU 86 en todo lo que no contradiga al presente PGOM.

Artículo 10.1.2. Definiciones (N)

Artículo 10.1.3. Solar (D)

1. 1. Son solares las parcelas del suelo clasificado como urbano que son aptas para la edificación según la calificación urbanística y condiciones que el instrumento de ordenación urbanística detallada prevea respecto a la urbanización, las alineaciones, rasantes y demás normas técnicas.
2. 2. Corresponde al POU establecer los requisitos de infraestructuras necesarios para que una parcela merezca la condición de solar.
3. 3. Los requisitos establecidos por el POU serán de aplicación a los planes parciales que se redacten en desarrollo del presente PGOM y, en su defecto, serán de aplicación los requisitos previstos en la legislación urbanística vigente.

Artículo 10.1.4. Tipos de Obras (N)

1. 1. Obras de conservación y mantenimiento. Son obras cuya finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin alterar usos, estructura portante, estructura arquitectónica, fachadas, cubiertas, ni distribución.

   Se incluyen, entre otras análogas, el afianzamiento de cornisas, aleros y vuelos, la reparación de elementos existentes en instalaciones, carpinterías, revestimientos y cubiertas.

   También se incluyen intervenciones puntuales en la tabiquería y huecos de fachada cuyo objeto sea la mejora de la accesibilidad o corregir incumplimientos de la normativa de habitabilidad que le sea de aplicación.

2. 2. Obras de rehabilitación. Son aquellas que se realizan sobre una edificación preexistente para recuperar las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad que había perdido impidiendo su utilización, sin incrementar su ocupación ni volumen ni alterar su uso. Estas obras estarán limitadas por el alcance de las actuaciones permisibles sobre las edificaciones en atención a su situación legal.
3. 3. Obras de acondicionamiento. Son aquellas obras que, manteniendo todos los elementos estructurales de la edificación, pueden implantar o modificar usos y actividades e incluyen la modificación o sustitución de instalaciones, carpinterías, revestimientos, distribución interior y fachadas de una edificación o parte de ella.
4. 4. Obras de mejora. Aquellas sobre una edificación o construcción preexistente bien motivada por motivos turísticos o culturales, bien para optimizar las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad, sin incrementar su ocupación ni volumen ni alterar su uso.
5. 5. Obras de reforma. Actuación sobre una edificación o construcción preexistente que cuenta con las condiciones adecuadas de habitabilidad, seguridad y salubridad, para alterar su funcionalidad sin incrementar su ocupación ni volumen ni alterar su uso.

   Incluyen aquellas obras que, manteniendo todos los elementos estructurales de la edificación, pueden intervenir en ellos mediante demoliciones parciales interiores, para la creación o modificación de dobles alturas, escaleras, instalación de ascensores e intervenciones similares que no supongan ampliaciones interiores o exteriores de la edificación; e incluye la modificación o sustitución de instalaciones, carpinterías, revestimientos, distribución interior, fachadas y cubiertas de una edificación o parte de ella.

6. 6. Obras de consolidación. Son obras de carácter estructural que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura portante del edificio; pueden oscilar entre la reproducción literal de los elementos dañados preexistentes hasta su permuta por otros que atiendan únicamente a la estabilidad del inmueble y realizados con tecnología más actualizada.
7. 7. Obras de demolición. Son obras que suponen la desaparición total o parcial de la edificación.

   Cualquier demolición de edificación o de elementos constructivos, que por su localización o antigüedad puedan albergar ejemplares de fauna, tales como quirópteros, aves nocturnas o reptiles, deberá ser sometida a una labor de cautela con atención a dicha circunstancia.

8. 8. Obras de nueva edificación. Son aquellas que suponen una nueva construcción y comprende los subtipos siguientes:
   1. a) Obras de reconstrucción: Son aquellas que tienen por objeto volver a construir una edificación ya derruida, total o parcialmente, reproduciendo en el mismo lugar sus características formales. Tendrá la consideración de reconstrucción toda actuación sobre una edificación preexistente que carezca de cubierta y muros perimetrales. Estas obras se someterán a los mismos requisitos que las actuaciones de nueva edificación.
   2. b) Obras de sustitución: Son aquellas mediante las que se derriba una edificación existente o parte de ella y en su lugar se levanta una nueva construcción.
   3. c) Obras de ampliación: Son aquellas en las que la reorganización constructiva se efectúa sobre la base de un aumento de la superficie construida original de una edificación.
   4. d) Obras de nueva planta: Son las de nueva construcción sobre solares o terrenos vacantes.
9. 9. Obras de restauración. Son obras que tienen por objeto la restitución de los valores históricos y arquitectónicos de un edificio existente o de parte del mismo.
10. 10. Con carácter previo a la concesión de licencia para cualquier tipo de obra, se deberá garantizar la correcta gestión de residuos de construcción y demolición, conforme a las determinaciones de la legislación sectorial vigente.

Artículo 10.1.5. Superficie construida a efectos de edificabilidad (N)

1. 1. Es la suma de las superficies cubiertas y cerradas en todas las plantas sobre rasante de la edificación, y bajo rasante, en los casos que se estipulan en el presente artículo. En todo caso deberá ser igual o inferior a la superficie edificable. Se expresa en m²t (metros cuadrados de techo).
2. 2. Para el conjunto de la superficie construida se tendrán en cuenta las siguientes normas:
   1. a) Computarán en cada planta las proyecciones de los huecos de ventilación, ascensores, escaleras, bajantes, etc. y las plantas bajo cubierta.

      Se exceptúan del cómputo de la superficie edificada las áreas construidas con una altura libre inferior a 1,50 metros y los cuartos integrados en la edificación principal o como edificación auxiliar en la parcela que se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica que vengan exigidos por la compañía suministradora del servicio público.

   2. b) Cómputo de la doble altura.

      Tal y como se indica en los artículos 10.1.11 y 10.1.12 se podrá superar la altura máxima asignada a una planta para hacer dobles alturas en una superficie de hasta el 25% de su superficie computable en edificabilidad. Se podrá superar este 25% computando al 50% la edificabilidad de la superficie que exceda

   3. c) Cómputo de porches.

      Se considera porche todo espacio cubierto con elementos que tengan una permeabilidad inferior al 70%. Computarán al 50%, la superficie construida de los porches delimitados por su perímetro cerrado y la línea H que une los extremos de su perímetro abierto, salvo que la longitud de H, dividida entre la longitud del perímetro cerrado P, sea mayor a 0,7 (H/P>0,7), en cuyo caso no computarán como superficie construida.

      Según el siguiente esquema:

      

      Para que una parte del perímetro del porche pueda considerarse abierta, la superficie de suelo a techo debe estar totalmente abierta, salvo los pilares de apoyo. No obstante el perímetro abierto se podrá proteger del exterior mediante elementos plegables transparentes sin carpintería (cortinas de cristal), toldos y celosías ligeras con una permeabilidad mayor al 70%.

      En las terrazas cubiertas de edificios plurifamiliares, hoteleros o comunitarios se permiten instalar elementos divisorios, opacos hasta una altura de 180 cm. Preferentemente de material ligero y desmontable, con el objeto de dotar de privacidad a esas estancias sin que tenga la consideración de que se trata de un lado cerrado del porche.

   4. d) En el esquema anterior, computará al 50% una franja paralela a la línea H cuyo fondo sea igual a su longitud (D). El resto de la superficie computará al 100% tal como se detalla en el siguiente gráfico.

      

   5. e) Cómputo de sótanos: Los sótanos no computarán a efectos de edificabilidad.
   6. f) Cómputo del bajo-cubierta: todo espacio bajo los planos de cubierta realizado con elementos estructurales (forjado o losas) que tenga una altura mayor a ciento cincuenta (150) centímetros, aunque no esté utilizado o acondicionado interiormente para su uso e incluso sea independizado de la parte vividera mediante un cerramiento.

      No computan, en cambio, los espacios bajo los planos de cubierta realizados con elementos de cerramiento (rasillones sobre tabiquillos, chapa sobre estructura metálica ligera o similares).

      Se podrá disponer el espacio bajo cubierta unido a la planta inferior a modo de doble altura, si bien en este caso dicha doble altura no computaría en ningún caso en edificabilidad.

Artículo 10.1.6. Superficie computable a efectos de ocupación (N)

1. 1. La superficie computable a efectos de ocupación o superficie de ocupación será la proyección del total de la superficie cubierta del edificio, incluyendo el total de vuelos, cuerpos salientes y porches, excluidos los aleros y cornisas con dimensión máxima de cincuenta (50) centímetros, porches y sótanos cuando la cara superior de su forjado de techo quede a una altura superior a 1,20 m sobre la cota de rasante.
2. 2. Se excluyen del cómputo de la ocupación:
   1. a) Las pérgolas: cubriciones con elementos que tengan una permeabilidad superior al 70%, caso de pérgolas con elementos móviles o plegables, dicho porcentaje se medirá en la posición de mínima permeabilidad.
   2. b) Toldos: cubriciones con elementos tipo lonas textiles o similares.
   3. c) Los cuartos integrados en la edificación principal o como edificación auxiliar en la parcela, que se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica, que vengan exigidos por la compañía suministradora del servicio público.

Artículo 10.1.7. Separación a linderos (N)

1. 1. Es la mínima distancia de los linderos públicos o privados a la que debe situarse el punto más saliente de la edificación, construcción o instalación sobre y bajo rasante, excluidos los aleros y cornisas que podrán tener un vuelo máximo de 0,50 m respecto al plano de fachada, así como las canalizaciones enterradas de instalaciones.
2. 2. Se prevén las siguientes excepciones:
   1. a) No contabilizarán, a efectos de linderos privados, siempre que haya expresa autorización del colindante o ya se produzca esta situación en dicha parcela colindante, las pérgolas exentas (cubriciones con permeabilidad superior al 70%), las piscinas, pistas deportivas al aire libre para tenis, pádel, etc., y las construcciones e instalaciones de dimensiones máximas 2x2x2 m con destino a trasteros, instalaciones de servicios a la edificación, etc.
   2. b) Los elementos de mobiliario o construcciones propias de jardinería, muretes, fuentes, barbacoas o similares con una altura inferior a 1,80 m, así como los cuartos que como construcción auxiliar se destinen a albergar centros de transformación de energía eléctrica que vengan exigidos por la compañía suministradora del servicio público, podrán adosarse al lindero público; también podrán adosarse a los linderos privados con acreditación de la conformidad del titular de la parcela colindante.
   3. c) Cuando la topografía permita un muro de contención a lindero público mayor o igual a 2,50 m de altura, se podrá adosar a él una única edificación destinada a garaje, con anchura máxima 6,00 m, fondo 6,00 m y altura no superior a la altura del muro de contención.

Artículo 10.1.8. Rasantes (N)

1. 1. Se establecen dos tipos de rasantes, el plano de rasante, que es el plano de referencia para medir la altura, y la línea de rasante, con respecto a la cual se mide la altura máxima permitida en la fachada de las edificaciones alineadas.
2. 2. Plano de rasante: Se considera plano de rasante, al estado natural del terreno. Si este se rebaja por extracción de tierras, el plano de rasante a considerar será el del terreno ya rebajado.

   Si el terreno natural se rellena o hay indicios de haber sido rellenado, el plano de rasante a considerar será el del terreno natural originario.

   Se podrá no obstante rellenar hasta un máximo del 10% de la superficie del solar, para regularizar zonas de vaguadas del terreno, cuyas cotas se tomarán como cotas de Rasante. Dichos rellenos no podrán superar los tres metros de altura.

   En aquellos casos en los que las singulares características naturales del terreno lo justificaran (vaguadas en el interior de la parcela, diferencias considerables entre la cota del vial y la cota de la parcela en la franja contigua a la alineación), el planeamiento de desarrollo podrá proponer como Plano de rasante otro diferente al estado natural del terreno.

3. 3. A los efectos de la determinación del estado natural del terreno se tomará como referencia:
   1. a) Los planos topográficos procedentes de Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y Proyectos de Urbanización aprobados definitivamente.
   2. b) Planos topográficos municipales y los presentados por los particulares e informados favorablemente por la Unidad Topográfica y Cartográfica Municipal.
4. 4. Línea de rasante:
   1. a) Cuando la alineación de fachada coincide con la alineación de vía pública, la línea de rasante es la intersección entre el plano de fachada y el de la acera.
   2. b) En ningún caso se permitirán modificaciones que alteren el signo de la pendiente natural del terreno, como se ilustra en el siguiente cuadro:

      

Artículo 10.1.9. Altura de las edificaciones (N)

1. 1. La relación entre la altura máxima permitida en metros desde la rasante a cara inferior del último forjado y el número de plantas será la siguiente:

   PB	≤ 4,50 m.
   PB+1	≤ 7,50 m.
   PB+2	≤ 11,00 m.

   En los casos en que se permitan más de 3 plantas se aumentarían 3,25 m por cada planta.

   La altura de cada planta en edificios singulares o de Equipamiento será la necesaria para el correcto funcionamiento de la instalación de que se trate y de acuerdo en todo caso con la Normativa específica.

2. 2. Medición de la altura en las edificaciones. La altura reguladora fijada se medirá verticalmente desde el plano de rasante a la cara inferior del último forjado, y deberá cumplirse en todos los puntos de la edificación, incluidos los elementos tales como porches, pérgolas, etc., con las siguientes salvedades:
   1. a) Casos de terrenos con pendiente inferior al 50%: esta altura podrá incrementarse como máximo en 1,50 m en el punto más desfavorable. A estos efectos, la pendiente del terreno será la de la línea que une el punto más favorable con el más desfavorable de la edificación a considerar, según el esquema adjunto.
   2. b) Casos de terreno con pendiente superior al 50% este incremento podrá alcanzar los 2 m medidos en el mismo punto que el anterior.
   3. c) La edificación se escalonará en los tramos necesarios para cumplir la anterior condición.
3. 3. El número de niveles con zonas que tengan la consideración de planta sobre rasante en una edificación no debe superar en dos el número de máximo de plantas permitidas por su ordenanza particular en la parcela.
4. 4. En los casos en los que se justificara la imposibilidad de materializar toda la edificabilidad asignada a la parcela, por la limitación del número de niveles, podrá tramitarse un Estudio de Detalle con una ordenación de volúmenes que permitiera agotarla.

   

5. 5. En la medición de la altura, no se incluirán los siguientes elementos:
   1. a) Los pretiles de obra, que no superarán la altura de 1,75 m medidos desde la cara inferior del forjado de la cubierta.
   2. b) Las piscinas, jacuzzi, depósitos, paneles solares, antenas y cualquier otro elemento que dispuesto sobre la cubierta no supere la altura de 2,00 m. medidos desde la cara inferior del forjado de la cubierta.

      Sobre estos elementos sólo podrán disponerse elementos de protección ligeros y con una permeabilidad superior al 70% o transparentes, y con una altura máxima de 2,50 m medidos igualmente desde la cara inferior del forjado de la cubierta, salvo que sean elementos de separación entre terrazas privadas, en los que podrán ser elementos de protección ciegos.

      Cuando, por motivos de seguridad, sea necesaria mayor altura de los elementos de protección podrá incrementarse hasta en 60 cm con elementos transparentes.

   3. c) Los casetones de escaleras y cuartos de máquinas de ascensores e instalaciones lavaderos, porches y trasteros.

      En todo caso, estos elementos tendrán las siguientes limitaciones:

      • • Ocupación máxima: 10% de la superficie de la cubierta, aunque siempre se podrá disponer de un mínimo de 10 m². En las viviendas unifamiliares, a esta superficie se le sumará la que ocupe, en su caso, el ascensor.
      • • En las edificaciones alineadas a vial o espacio libre público, deberán separarse como mínimo 3 metros de la Alineación pública.
      • • Altura máxima: 4,00 metros medidos desde la cara inferior del forjado de cubierta hasta el punto más alto de su cubierta. Las casetas de ascensores podrán llegar hasta 4,50 metros.

      Sobre estos elementos no podrán disponerse instalaciones tales como depósitos, paneles solares, antenas, etc.

   4. d) Las pérgolas y toldos, no debiendo superar, ninguno de sus elementos de sujeción y cubrición una altura máxima de 3,00 m. medidos desde la cara inferior del forjado de la cubierta. La superficie ocupada por las construcciones permitidas e indicadas en el apartado 2 de este artículo, más la de los toldos o pérgolas, no podrá superar el veinte por ciento (20%) de la superficie de cubierta.
   5. e) Las chimeneas de ventilación, cuya altura vendrá determinada por la exigida para su buen funcionamiento.
   6. f) Las cubiertas inclinadas, que no superarán en ningún punto la altura de 4,00 m sobre la máxima permitida.

      Los planos de cubierta no podrán realizarse con elementos estructurales, (forjados de hormigón, madera o metálicos, losas de hormigón, etc.) se realizarán con elementos de cerramiento ligeros (rasillones sobre tabiquillos, chapa sobre estructura metálica ligera, elementos laminares de hormigón o similares), salvo que la cámara existente bajo la cubierta, se habilite como espacio vividero o buhardilla.

6. 6. Condiciones de diseño de las cubiertas inclinadas:
   1. a) Todos los planos o superficies que conformen la cubierta deberán quedar inscritos en el volumen formado por planos que, apoyando directamente sobre la cara superior del forjado del techo de la última planta, tengan una pendiente máxima del 80%, según los esquemas adjuntos:

      

   2. b) También se permitirá, para conformar el volumen en el que deberá quedar inscrita la cubierta, planos verticales en los siguientes casos:
      • • Las medianeras, cuando las edificaciones sean adosadas.
      • • Los hastiales de las cubiertas formadas por solo dos planos (“cubiertas a dos aguas”)
      • • En las edificaciones alineadas a vial o espacio libre público se prohíben disponer estos hastiales.
      • • Los patios interiores cuyos paramentos, siendo de longitud menor a 3 m., sean tangentes a un círculo de diámetro menor a esa misma dimensión podrán abrirse a través de la cubierta, disponiéndose en torno al patio cerramientos verticales sobre la última planta; si bien tales patios deberán mantener una separación mínima de 3 m de las fachadas.
   3. c) En el caso de aprovechamiento del espacio bajo la cubierta, será el volumen útil habilitado el que deberá quedar inscrito en el volumen anterior, según el siguiente esquema:

      

   4. d) No se podrá construir ningún tipo de volumen que sobresalga del plano de cubierta salvo los de chimeneas o shunts.
   5. e) Los huecos que, para la iluminación y ventilación del espacio habilitado, se abran en los planos de la cubierta, se ajustarán a las siguientes condiciones:
      • • Deberán tener una separación mínima de 1,50 m. a los bordes de los aleros (medidos sobre el plano inclinado de la cubierta).
      • • Su longitud no debe ser mayor que tres veces su altura (medidos sobre el plano inclinado de la cubierta).
      • • La separación entre dos huecos debe ser mayor que la mínima dimensión longitudinal de cualquier de ambos huecos.
      • • La separación de un hueco a las medianeras, hastiales, limatesas y limahoyas deberá ser mayor que su mínima dimensión (medidos sobre el plano inclinado de la cubierta).
   6. f) El acceso a este aprovechamiento bajo cubierta no podrá realizarse desde zonas comunes de los edificios plurifamiliares, debiendo quedar necesariamente vinculados a las viviendas situadas en la planta inferior.
   7. g) Se podrá combinar en una misma cubierta, aprovechamiento bajo cubierta y cubierta plana. Si bien cualquier volumen permitido que se disponga sobre la zona de cubierta plana (casetones de escaleras, ascensores, instalaciones, pérgolas, etc.) deberá separarse del aprovechamiento bajo cubierta una distancia mínima de tres metros.

Artículo 10.1.10. Planta Sótano (N)

1. 1. Para que una planta tenga la consideración de sótano deberá cumplir con la condición de que la cara superior del forjado que lo cubre no sobrepase la cota + 1,20 sobre la del terreno al finalizar la obra, el cual deberá mantenerse con rasante horizontal o en su caso, ataluzarse con una pendiente máxima de 45º.
   1. a) Caso de terreno llano:

      

   2. b) Caso de terreno inclinado. La cota máxima se contabilizará sobre la de los planos de rasante del mismo, obtenidos de acuerdo con lo establecido en esta normativa.

      

2. 2. Cuando existan plantas semienterradas, tendrá la consideración de planta baja la superficie exterior a la línea que resulte de unir los puntos a partir de los cuales la cara superior de su forjado de techo esté a más de ciento veinte (120) centímetros del terreno modificado, en cualquier caso, debe contar al menos una franja paralela a la fachada de 3,00 m de ancho, conforme al siguiente esquema:

   

   En estos casos, cuando la zona considerada planta baja tenga usos que por el cumplimiento de la normativa u ordenanzas no puedan extenderse a la zona considerada sótano, debiendo por tanto tener ambas zonas usos distintos, deberán independizarse con cerramientos de obra opacos.

3. 3. Ocupación de planta sótano.

   La superficie de planta sótano no podrá exceder en más de un 25% de la ocupación total del edificio regulada en el artículo 10.1.6.

4. 4. Accesos a la planta sótano.

   Los sótanos de garajes tendrán un solo acceso de anchura máxima 5 m, o 7 m en los casos de requerir doble sentido de circulación por tener más de 2.000 m² de superficie útil.

   Salvo que la normativa sectorial requiera un número mayor, se permitirá un solo acceso peatonal y rodado, que podrá disponerse de forma conjunta en un frente de fachada de longitud igual o menor a 5 metros (7 metros para locales donde se requiera doble sentido de circulación) debiendo quedar el resto enterrada (como máximo a 1,20 m. del terreno modificado). Si el acceso peatonal se dispone de forma independiente, este podrá tener una anchura de 1,50 m y contar con un espacio libre de obstáculos delante del acceso de longitud igual a 1,50 m.

   En el caso de que la rampa de acceso a la planta sótano se sitúe adosada a una de las fachadas de la edificación, dicha rampa deberá ajustarse a la pendiente máxima establecida y en ningún caso superior al dieciséis (16) por ciento para que la parte de fachada de planta sótano que quede descubierta en esta zona no compute a efectos de edificabilidad.

Artículo 10.1.11. Planta Baja (N)

1. 1. Es la situada a nivel del terreno modificado o ligeramente por encima o por debajo de éste, no debiendo superar la distancia a la cara inferior del forjado un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros.
2. 2. Su altura libre mínima se fija en dos metros y medio (2,5) y la máxima en cinco metros (5,00 m); siete con cincuenta metros (7,50 m) en caso de edificios con uso industrial o comercial.
3. 3. Para hacer dobles alturas se podrá superar la altura máxima anterior hasta los 7,50 m (10 m en el caso de edificios con uso Industrial o Comercial) en un 25% de la superficie de la planta que compute en edificabilidad, no obstante también se podrá superar este 25% computando la superficie que exceda un 50 % más en edificabilidad.
4. 4. Las pérgolas y los porches que no computen en edificabilidad podrán tener una altura máxima de 4,50 m. y en caso de que queden integradas en la estructura de la edificación principal 7,50 m. (10 m en el caso de edificios con uso Industrial o Comercial).
5. 5. Se permiten entreplantas, con altura libre inferior a la definida anteriormente en los siguientes supuestos y con las condiciones expresadas a continuación:
   1. a) Uso no residencial del local donde se sitúe y vinculación de la entreplanta al mismo sin acceso independiente.
   2. b) Ocupación máxima del cuarenta (40) por ciento de la planta del local en que se ubiquen.
   3. c) No rebase la superficie edificable.
   4. d) La altura libre de piso, por encima y por debajo, de la entreplanta será, en todo caso, igual o superior a doscientos veinte (220) centímetros. Esta distancia tendrá valor de mínimo independiente del uso a que se destine la entreplanta.

Artículo 10.1.12. Plantas Altas (N)

1. 1. Son las situadas por encima de la planta baja.
2. 2. Su altura libre mínima se fija en dos metros y medio (2,5) y la máxima en cinco metros (5,00 m); siete con cincuenta metros (7,50 m) en caso de edificios con uso industrial o comercial.
3. 3. Para hacer dobles alturas se podrá superar la altura máxima anterior hasta los 7 m en un 25% de la superficie de la planta que compute en edificabilidad; no obstante, también se podrá superar este 25% computando la superficie que exceda un 50 % más en edificabilidad.
4. 4. Las pérgolas y los porches vinculados a las dobles alturas que no computen en edificabilidad podrán tener una altura máxima de 6 m.
5. 5. Estas zonas de la planta que superen la altura máxima se podrán superponer con las de otras plantas que también hayan optado por superarla, formando un solo espacio con mayor altura.

Artículo 10.1.13. Planta Ático (N)

1. 1. Es la ubicada por encima de la última planta de la edificación. Se podrá implantar en los casos en los que se indique expresamente en la altura máxima reguladora.
2. 2. Para tener dicha consideración deberá cumplir las siguientes condiciones:
   1. a) Sus fachadas, exteriores e interiores, excepto las de los patios de luces, de ventilación y patinillos, deberán estar retranqueadas, respecto del plano de fachada (excluyendo aleros) de la planta inmediatamente inferior, una distancia igual o superior a 3 m. En el caso de que existan pérgolas, estas también deberán respetar esta separación.
   2. b) Su altura máxima debe ser 3,5 m., medida de cara superior del forjado suelo a la cara inferior del forjado techo, excluyendo falsos techos y elementos estructurales de cuelgue, y su altura libre mínima se fija en 2,50 m.
3. 3. En edificios existentes en los que se permita elevar una nueva planta ático, en el caso de que los núcleos de comunicación vertical del edificio se encuentren adosados a una de sus fachadas, quedarán excluidos en ésta zona del retranqueo obligatorio, al objeto de mantener el funcionamiento lógico de los citados núcleos de comunicación en continuidad con el resto de las plantas.
4. 4. El casetón de escaleras no podrá sobresalir por encima de la cubierta del ático, debiendo quedar integrados en ellos.
5. 5. No se podrá construir ningún tipo de volumen u otros elementos, instalaciones, etc. que sobresalgan del plano de cubierta salvo los de chimeneas o shunts.

CAPÍTULO 2. DISPOSICIONES RELATIVAS A LA PARCELA

Artículo 10.2.1. Movimientos de tierras (N)

1. 1. Con carácter general, se permitirán modificaciones del terreno natural, rellenos o desmontes, inferiores a ±3 m de altura. El terreno modificado no podrá cambiar el signo de la pendiente del terreno natural ni superar los 45º, salvo que dicho terreno natural tenga una pendiente mayor.
2. 2. Se establecen las siguientes condiciones particulares para el suelo rústico:
   1. a) Quedan prohibidas las excavaciones a cielo abierto y los desmontes y terraplenados que transformen sensiblemente todo o parte del perfil natural del terreno de las fincas rústicas.
   2. b) La superficie de explanación, necesaria para la implantación de edificaciones autorizadas, que se genere por desmonte o terraplén del terreno, se limitará a un máximo del 30% de la superficie ocupada, considerándose que existe desmonte o terraplén cuando la altura de la excavación o terraplenado sea superior a ochenta (80) centímetros, según el esquema adjunto.

      

3. 3. Para la implantación de equipamientos públicos y actuaciones extraordinarias en el suelo rústico y siempre justificado por el interés público y carácter singular de la actuación, podrán autorizarse los movimientos de tierras precisos para la implantación del mismo, aun cuando no cumplan los requisitos previstos en los apartados anteriores, siempre que se justifiquen y corrijan posibles impactos derivados del relleno y desmontes realizados.
4. 4. Estas explanaciones se realizarán preferentemente mediante taludes, evitando la realización de muros de contención, y cuando éstos sean necesarios por no poder realizarse mediante taludes, éstos cumplirán los condicionantes del artículo siguiente.
5. 5. Los movimientos de tierras no pueden modificar ni impedir la escorrentía natural de las aguas, ni retener las aguas de las parcelas vecinas aguas arriba.
6. 6. Se aportará junto con la solicitud de licencia las medidas correctoras suficientes para garantizar la ausencia o corrección de los impactos sobre la estabilidad o posibilidad de erosión del suelo.

Artículo 10.2.2. Muros de contención (N)

1. 1. En linderos públicos:
   1. a) La altura máxima permitida en los muros de contención situados en los linderos públicos para efectuar tanto rellenos como vaciados será la que tenga el terreno natural a tres metros de dicho lindero y en todo caso igual o menor de trescientos centímetros (3,00 m). Para la modificación del terreno a partir de la altura de este muro se aplicará lo determinado en el apartado siguiente, y en su caso el muro siguiente deberá mantener una separación del lindero igual o superior a tres (3,00) metros.

      

2. 2. En el interior de la parcela:
   1. a) Se permitirán modificaciones del terreno natural, rellenos o desmontes, no superiores a ±3 m de altura. El terreno modificado no podrá cambiar el signo de la pendiente del terreno natural ni superar los 45º, salvo que dicho terreno natural tenga una pendiente mayor.
   2. b) La altura vista máxima de los muros de contención que se permitan en el interior de las parcelas será de tres (3,00) metros. Al pie de un muro de contención mayor a 2,50 m de altura deberá dejarse una banda horizontal del terreno terminado de 1,00 m de anchura mínima.
   3. c) La separación mínima entre dos muros de contención consecutivos deberá ser mayor a la diferencia de cota entre sus coronaciones.
   4. d) En casos de terrenos con pendiente superior al cuarenta y cinco por ciento (45%), los muros de contención necesarios para realizar desmontes en el terreno, que conformen patios de iluminación o de ventilación de la edificación, no estarán sujetos a las limitaciones de altura indicadas anteriormente.
3. 3. En linderos privados:
   1. a) No se permitirá la modificación del terreno en una franja de tres (3) metros de ancho paralela a los linderos privados.
   2. b) No obstante, se permite la modificación del terreno en dos o más parcelas colindantes, aportando junto con la solicitud de la licencia escrito donde el titular de la parcela colindante, manifieste su conformidad e incluyendo en el Proyecto los planos topográficos, actual y modificado, de las parcelas en cuestión, justificando el cumplimiento de lo indicado en el apartado 2 anterior.
   3. c) No se requerirá la referida conformidad para regularizaciones del terreno que no superen los 0.50 m de altura. Tampoco se requerirá para igualar el perfil del terreno al de la parcela colindante, cuando en ésta ya haya sido modificada la franja de 3 m paralela al lindero, ni para la implantación de rampas de garaje cuando no sea posible realizar el acceso rodado a la planta sótano sin afectar la citada franja de 3 m paralela a linderos privados. Estas modificaciones no podrán superar los límites máximos determinados en el apartado 2º.
4. 4. Para todos los muros de contención en general:
   1. a) Las modificaciones del terreno no deberán cambiar el signo de la pendiente natural del terreno.
   2. b) Por encima de las alturas máximas definidas para muros de contención, solo podrán sobresalir elementos constructivos con una diafanidad superior al 50 % y altura máxima de 1,50 m, así como elementos de vegetación. En el caso de muros de contención que se localicen entre parcelas colindantes dichos elementos constructivos podrán realizarse con materiales ligeros y opacos y de altura máxima 1,50 m.
   3. c) Las edificaciones incluyendo sus sótanos, deberán separarse de la línea de coronación de un muro de contención una distancia superior a la altura de dicho muro.

Artículo 10.2.3. Cerramientos de parcela (N)

1. 1. En suelo urbano
   1. a) En linderos públicos:

      Los cerramientos de parcelas edificadas serán obligatorios en linderos públicos, salvo que se indique lo contrario en las ordenanzas particulares de las distintas zonas de ordenanza. En los casos de parcelas con Ordenanzas de edificación requieran una separación obligatoria respecto del lindero público, los cerramientos se ejecutarán alineados a dicho lindero, con altura igual o inferior a 2,50 mts compuestos por muros de obra, hasta un máximo de 1,30 m, pudiendo alcanzar en viales con pendiente en la zona más desfavorable hasta 1,80 m de altura, y el resto, hasta alcanzar la altura máxima con elementos de una permeabilidad mínima del 50% o traslúcidos, pudiendo protegerse de vistas al interior, por setos de especies arbóreas adosados a la cara interior del cerramiento.

      No obstante, en caso de que en la parcela se implantaran usos productivos, podrá optarse por no materializar el mismo, si bien debe poderse identificar la alineación pública con elementos o pavimentos cuyo diseño diferencie los terrenos públicos de los privados.

      Se permiten las portadas de acceso en el vallado, separadas entre ellas una distancia mínima de 15 m, que podrán contar con una cubierta de altura no superior a 3,00 m, y no inferior a 2,50 m, y de longitud no superior a 5,00 m, pudiendo contar con una cubierta de un ancho máximo de un metro y volar sobre el acerado público un máximo de treinta centímetros.

      Se permitirá un solo acceso de vehículos por parcela, que podrá retranquearse respecto de la alineación a vial, con una anchura máxima de 5,00 m, salvo que de la aplicación de otras Normativas Sectoriales se requiera más de uno, o que por condiciones topográficas no pudiera alcanzarse la dotación mínima de plazas de aparcamientos en el interior de la parcela con un solo acceso.

      No se limitan los accesos peatonales.

   2. b) En el interior de la parcela:

      Podrán realizarse cerramientos interiores, de altura máxima 3 m, que deben respetar la distancia mínima a linderos.

   3. c) En linderos privados:

      En los linderos privados los cerramientos se podrán realizar mediante cerramientos ciegos de altura máxima 2,00 m. y hasta 2,50 m con elementos de una permeabilidad mínima del 50% o traslúcidos. Con acuerdo entre colindantes podrán realizarse mediante cerramientos ciegos de altura máxima 2,50 m.

2. 2. En suelo rústico:

   Los cerramientos o vallados de la parcela en cualquier uso serán como los tradicionales con materiales autóctonos de la zona o, en otro caso, serán diáfanos o de vegetación, o llevarán un murete de fábrica no superior a sesenta (60) centímetros de alto en cada punto del terreno, con pilares, postes o machones, en su caso, de hasta ciento noventa (190) centímetros de alto, medidos de igual forma, y entre éstos y se colocarán reja metálica o de madera hasta dicha altura, completándose solamente con vegetación por detrás y por encima. Se tiene que adoptar la estructura y trazado que mejor se adecúe al paisaje y se tiene que priorizar el uso de elementos vegetales, que tienen que ser autóctonos.

3. 3. Para todos los cerramientos en general:
   1. a) Se exceptúan del cumplimiento de estas condiciones aquellos edificios aislados que, en razón de su destino, requieran especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se ajustará a las necesidades del edificio, pudiendo incluir garitas de vigilancia, lo que requerirá aprobación de la Administración Municipal en materia de seguridad ciudadana.
   2. b) Del mismo modo, se exceptúan del cumplimiento de estas condiciones los cerramientos en parcelas con edificación aislada, cuando por motivos de protección frente a inmisiones acústicas, requieran la instalación de cerramientos que conformen pantallas acústicas de protección, de acuerdo a las determinaciones de la legislación sectorial vigente en materia de ruidos y carreteras.
   3. c) En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas y animales. d) El proyecto de edificación deberá incluir el vallado de la parcela.