TÍTULO 7. CRITERIOS Y ESTRATEGIAS GENERALES DE…

TÍTULO 7. CRITERIOS Y ESTRATEGIAS GENERALES DE ORDENACIÓN

CAPÍTULO 1. CONSIDERACIONES PREVIAS

Artículo 7.1.1. Principios generales de Ordenación (D)

1. Todos los instrumentos de ordenación detallada así como todas las actuaciones urbanísticas y de transformación urbanística deberán incorporar y ajustarse a los principios y criterios generales de ordenación establecidos en la legislación urbanística vigente y, en concreto, deberán garantizar, en función del alcance de sus determinaciones, su viabilidad y sostenibilidad social, económica, ambiental y paisajística.
2. En todo caso, dichos instrumentos y actuaciones deberán ajustarse a los objetivos generales de ordenación, las estrategias del modelo urbano y territorial, la planificación estratégica de la vivienda, la planificación estratégica para la movilidad sostenible y los criterios generales y particulares de ordenación establecidos en el presente Plan General.

Artículo 7.1.3. Sostenibilidad económica (D)

La Memoria de Sostenibilidad Económica de los instrumentos de ordenación detallada de las actuaciones de transformación urbanística deberá incorporar los contenidos previstos en el capítulo 5.2 de la Memoria Económica del presente PGOM, con el siguiente esquema:

a) Análisis de la solvencia económica y financiera de la hacienda municipal a partir de los Ingresos corrientes municipales, el gasto corriente municipal, los ingresos y gastos de capital municipal, y el comportamiento de los principales ratios económicos y financieros municipales (evolución de la cuenta financiera, de la carga financiera y de las fuentes de financiación de la inversión municipal – ahorro corriente, transferencias recibidas y deuda).
b) Impacto económico del desarrollo del ámbito urbanístico objeto de análisis en la Hacienda Municipal en términos de ingreso corriente, gasto corriente, e ingreso y gasto de capital.
c) Balance económico y financiero municipal del ámbito urbanístico objeto de análisis garantizando su sostenibilidad económica.

Artículo 7.1.4. Sostenibilidad ambiental (D)

Las actuaciones deberán ajustarse a los criterios de sostenibilidad desarrollados en el Título 8 de las presentes normas.

Artículo 7.1.5. Indicadores Urbanísticos de Sostenibilidad (D)

El PGOM recoge en el Título 11 de la memoria de ordenación un sistema de indicadores de sostenibilidad para Marbella que debe ser tenido en cuenta para cualquier actuación de transformación urbanística que se delimite, tanto en el suelo rústico como en el suelo urbano, sin perjuicio que el mismo pueda ser modificado o desarrollado por una Ordenanza Municipal o por el POU.

CAPÍTULO 2. ESTRATEGIAS PARA EL MANTENIMIENTO, LA MEJORA, REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN DE LA CIUDAD EXISTENTE

Sección 1ª. Determinaciones Generales

Artículo 7.2.1. Ordenación del suelo urbano. (D)

1. Se podrá optar por ordenar la totalidad del suelo urbano mediante un único Plan de Ordenación Urbana o mediante distintos Planes de Ordenación Urbana que deberán comprender una o más zonas de suelo urbano completas.
2. Corresponde al Plan de Ordenación Urbana establecer, con sujeción a las directrices establecidas en este Título, y salvo en los ámbitos de transformación urbanística que se remitan a un instrumento posterior, la ordenación detallada del suelo urbano.
3. Al establecer la ordenación detallada del suelo urbano, el Plan de Ordenación Urbana deberá considerar la situación urbanística existente, bien para conservarla o bien para rectificarla, directamente a través de sus propias determinaciones o mediante la delimitación de las actuaciones urbanísticas o de transformación urbanística que estime procedentes.
4. El POU deberá facilitar las actuaciones tendentes a la mejora de las condiciones de habitabilidad del parque residencial existente, favoreciendo la generación de nuevas tipologías de vivienda, potenciando instalaciones y servicios comunes compartidos en los edificios residenciales y la renovación de las infraestructuras básicas en la ciudad consolidada.
5. En los terrenos clasificados como suelo urbano por el presente PGOM en cumplimiento del art. 13.1.c) LISTA, el POU delimitará las actuaciones que considere y la ordenación que le otorgue deberá dar cumplimiento en el conjunto del ámbito delimitado por el presente PGOM a la regla de los ⅔, según establece el citado precepto.
6. Hasta que se apruebe el Plan o Planes de Ordenación Urbana que contengan la ordenación del suelo urbano, las actuaciones de transformación que se delimiten en el mismo, deben cumplir los criterios y directrices contenidas en el presente Capítulo, así como los objetivos de ordenación previstos para el suelo urbano en la Memoria de Ordenación del presente PGOM.

Artículo 7.2.2. Ámbitos Funcionales (D y R)

1. Se definen los Ámbitos funcionales como aquellos ámbitos espaciales delimitados en suelo urbano con el objetivo de posibilitar el análisis de la estructura urbana a escala humana basada en la proximidad, con objeto de conseguir una óptima diversidad social, un adecuado nivel dotacional y una mezcolanza de usos y actividades, que mantengan o fomenten una identidad propia. (D)
2. La división en ámbitos funcionales que establezcan los Planes de Ordenación Urbana deberán ajustarse a los criterios establecidos en el presente Capítulo. (D)
3. La delimitación de ámbitos funcionales que se establece en el presente Plan General tiene carácter meramente indicativo, pudiendo ser ajustada o modificada por el Plan o los Planes de Ordenación Urbana que, en su caso, se formulen (R)
4. Las directrices para la delimitación de Ámbitos Funcionales son las siguientes (D):
1. a) Cada ámbito funcional deberá incluir los terrenos que, por constituir una unidad geográfica y urbanística homogénea, sean adecuados para su análisis y ordenación conjunta.
2. b) Para la delimitación del ámbito funcional se podrán considerar, entre otras, las situaciones de planeamiento existentes, los sistemas generales de movilidad o espacios libres existentes o propuestos y los elementos naturales, de forma que se garantice una adecuada inserción del ámbito dentro de la estructura urbanística general del Plan.
3. c) Cada ámbito funcional debería englobar un porcentaje elevado de población con un radio de proximidad a la red de dotaciones, equipamientos y lugares más frecuentados por la población inferior a 500 metros.
4. d) La delimitación de ámbitos funcionales debe tener en cuenta la identidad propia que caracteriza a cada área urbana, potenciar las emergentes o favorecer la posibilidad de envolver nuevas.

Artículo 7.2.3. Zonas en el suelo urbano (D)

1. Las zonas de suelo urbano son ámbitos sujetos a una ordenación urbanística diferenciada.
2. Para cada zona de suelo urbano el POU determinará la edificabilidad global, el uso global, la densidad y el nivel dotacional, el espacio verde urbano y los aparcamientos públicos.
3. La división en zonas que establezcan los Planes de Ordenación Urbana deberán ajustarse a alguno o algunos de los siguientes criterios:
1. a) Ser homogéneas por la configuración de su trama urbana y vinculadas al momento y condiciones históricas de su implantación.
2. b) Responder a una tipología edificatoria predominante.
3. c) Presentar funciones urbanas distinguidas que hagan necesario establecer una regulación específica.

Sección 2ª. Directrices para la delimitación de nuevas actuaciones urbanísticas y de transformación urbanística

Artículo 7.2.4. Directrices generales para la delimitación de nuevas actuaciones urbanísticas y de transformación urbanística en suelo urbano (N y D)

1. La propuesta de delimitación se basará en la identificación previa del problema o déficit urbanístico que se quiere resolver y en la elección motivada del tipo de actuación que le corresponda en función de lo establecido en la legislación urbanística y definidas en el Título 2 de las presentes Normas (D).
2. A efectos de la delimitación, se tendrá en consideración la estructura de la propiedad y la posible complejidad de la ejecución de la actuación; los previsibles costes estimados de la actuación en función de las cargas que deben asumir los propietarios y la posibilidad de participación de la administración en las mismas, valorando la posible división del ámbito con objeto de hacer viable su ejecución sin menoscabo de la ordenación propuesta.
No obstante, deberá justificarse que los terrenos incluidos en la actuación de transformación urbanística constituyen un ámbito homogéneo con capacidad de realizar un desarrollo coherente e íntegro con el resto de la estructura del suelo urbano colindante, de tal forma que la actuación cuando se desarrolle quede perfectamente integrada con el resto del suelo urbano (D).
3. Se priorizará la mejora de la ciudad existente, fomentando un modelo urbano equilibrado que impulse la diversidad funcional y de usos y la accesibilidad universal a la dotación de servicios básicos y espacios públicos. A estos efectos las propuestas tendrán uno o varios de los siguientes objetivos de ordenación (D):
1. a) Sustitución de tipologías edificatorias inadecuadas para los usos y técnicas edificatorias actuales.
2. b) Potencialidad de acoger nuevos usos o mayores intensidades edificatorias por su baja densidad, su alto nivel de dotaciones, sus condiciones de accesibilidad, facilidad de acceso a infraestructuras, etc.
3. c) La renovación de tejidos urbanos obsoletos o ineficientes. Se consideran tejidos urbanos obsoletos o ineficientes aquellos ámbitos que presentan (D):
  - • Tipologías edificatorias inadecuadas para los usos y técnicas edificatorias actuales que necesiten una nueva configuración de la malla urbana.
  - • Usos obsoletos, molestos o insalubres que precisen de su traslado por incompatibilidad con las áreas urbanas en que se encuentran.
  - • Carencia o insuficiencia de espacios libres, zonas verdes o equipamientos comunitarios adecuados para la población asentada en la zona.
  - • Urbanización deficiente por problemas de movilidad (rodada, ciclista y peatonal) o accesibilidad que deban ser resueltas mediante la reforma o renovación integral de la urbanización.
  - • Ámbitos con deficiencias en las infraestructuras de servicios. Se deberán delimitar ámbitos cuyo común denominador sea la carencia u obsolescencia de alguna infraestructura de servicio que deba ser implementada.
4. La intervención en ámbitos que constituyan vacíos de suelo urbano que no cuentan con ordenación detallada deberá ser objeto de una Actuación de Transformación Urbanística de Reforma Interior, debiendo incluir todos los terrenos que conforman dicho vacío, de forma que englobe la totalidad de los terrenos que carecen de ordenación detallada. La delimitación no podrá dejar sin incluir terrenos que se encuentren colindantes y carezcan de dicha ordenación detallada (N).
5. En relación con los ámbitos colindantes con las infraestructuras viarias de titularidad estatal, la ordenación debe dar cumplimiento a la legislación sectorial aplicable, en especial en relación a la línea límite de edificación y zonas de afección. De igual forma, tendrán que dar cumplimiento a la normativa en materia de ruidos que le sea de aplicación (N).

Sección 3ª. Directrices y recomendaciones para la ordenación de la ciudad existente

Artículo 7.2.5. Directrices generales para la ordenación detallada de nuevas actuaciones de transformación urbanística (D)

1. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones debe propiciar el diseño del espacio público como criterio prioritario de ordenación.
2. No se admitirán ordenaciones que supongan o asignen carácter residual o marginal a los espacios libres y zonas verdes o a los equipamientos comunitarios salvo para su integración con suelos destinados a los mismos usos en ámbitos colindantes.
3. Se prestará especial atención a los elementos definitorios del sistema de movilidad que se destine al peatón y al transporte no motorizado. A fin de fomentar los desplazamientos a pie, se generarán recorridos confortables desde el punto de vista del paisaje, de la calidad del aire, del confort acústico, lumínico, térmico y de la seguridad.
4. En aquellos ámbitos en los que exista algún elemento protegido según el presente Plan General e identificado en el Catálogo, los mismos deberán quedar integrados en suelos dotaciones públicos de la actuación.
5. Se deberá justificar en la ordenación propuesta que se realiza la interconexión con los sistemas generales y locales de espacios libres y zonas verdes y equipamientos comunitarios.
6. Los instrumentos de la ordenación detallada de las nuevas actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano deberán tener en cuenta como criterio de ordenación una reserva de aparcamientos cuyo estándar sea equivalente al establecido para las actuaciones urbanísticas en suelo rústico atendiendo al mismo ratio de edificabilidad lucrativa no residencial y habitante que induzca la actuación.
7. Con carácter general, todos los espacios públicos deberán disponer de arbolado en proporción suficiente para que la masa vegetal garantice la confortabilidad de los mismos y contribuya a mitigar los efectos del cambio climático.
8. Se fomentará la utilización de pavimentos para la reducción del efecto isla de calor urbana.
9. Se garantizará la accesibilidad universal de todos los espacios públicos y se tendrá en cuenta los criterios de proximidad para su localización.
10. Para las actuaciones de transformación urbanística en los vacíos integrados en la malla urbana se deberán seguir los criterios de ordenación establecidos para las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización en suelo rústico, salvo las determinaciones en materia de vivienda protegida que será la que establezca la legislación aplicable para las actuaciones de transformación urbanística de reforma interior del suelo urbano.

Artículo 7.2.6. Criterios particulares para la ordenación de actuaciones en Ámbitos Funcionales con características de ciudad compacta (R)

1. El POU establecerá los criterios y directrices que estime convenientes siempre que no contradigan los establecidos en el presente PGOM y recogidos en este precepto.
2. Para el supuesto que se propongan Actuaciones de Transformación Urbanística en el suelo clasificado como urbano en el presente PGOM, con carácter previo a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana serán de aplicación los criterios de ordenación que se recogen a continuación.
3. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones de transformación urbanística en los ámbitos funcionales con características de ciudad compacta deberá ajustarse a los siguientes criterios particulares:
1. a) La intervención en la ciudad consolidada, bien en los suelos vacantes o bien las áreas de regeneración urbana (mejora urbana y reforma interior), deberán justificar la integración de la propuesta en el ámbito, para lo cual se valorará la conexión de estas actuaciones con el resto de nodos de la ciudad, bien sean dotaciones, hitos del pasado industrial, agrícola, elementos patrimoniales, identitarios u otros similares, a través, en la medida de lo posible, de la conformación de trayectorias peatonales atractivas y seguras de canalización del flujo de personas entre puntos de atracción de la ciudad.
2. b) Jerarquizar el viario aumentando el viario de preferencia peatonal con presencia de arbolado y acondicionamiento de espacios públicos que favorezcan la integración entre los diferentes grupos sociales.
3. c) Se priorizarán las tipologías abiertas al espacio público y acondicionamiento de espacios para la innovación urbana (incubadoras de empresas, centros de coworking, talleres de creatividad…).
4. d) Regeneración e integración de áreas degradadas de la ciudad para favorecer la cohesión social.
5. e) Integración en la ciudad de las áreas industriales con renovación de la urbanización y de la edificación.

Artículo 7.2.7. Criterios particulares para la ordenación de actuaciones en Ámbitos Funcionales con características de ciudad jardín (R)

1. El POU establecerá los criterios y directrices que estime conveniente siempre que respeten los establecidos en el presente PGOM y recogidos en este precepto.
2. Para el supuesto que se presenten Actuaciones de Transformación Urbanística en el suelo urbano previsto en el presente PGOM con carácter previo a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana serán de aplicación los criterios de ordenación que se recogen a continuación.
3. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones en los ámbitos funcionales con características de ciudad jardín deberá ajustarse a los siguientes criterios particulares:
1. a) Se deberá jerarquizar el viario y definir recorridos peatonales mejorando la movilidad sostenible y peatonal, conectando las zonas verdes de la zona, preservando los valores ambientales y paisajísticos.
2. b) En aquellos ámbitos funcionales que estén colmatados, las propuestas tenderán a mantener las densidades actuales e incidir en mejorar las condiciones de vida en cuanto a favorecer la implantación de usos de actividad de proximidad y propiciar recorridos de movilidad sostenible y peatonal.

Artículo 7.2.8. Criterios particulares para la ordenación de actuaciones en Ámbitos Funcionales con potencial de ciudad compacta (R)

1. El POU establecerá los criterios y directrices que estime conveniente siempre que respeten los establecidos en el presente PGOM y recogidos en este precepto.
2. Para el supuesto que se presenten Actuaciones de Transformación Urbanística en el suelo urbano previsto en el presente PGOM con carácter previo a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana serán de aplicación los criterios de ordenación que se recogen a continuación.
3. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones en los ámbitos funcionales con vocación de ciudad compacta deberá ajustarse a los siguientes criterios particulares:
1. a) Proyectar actuaciones sostenibles de densificación, con propuestas en los suelos vacantes de las urbanizaciones de espacios polivalentes, donde se priorizará el uso residencial, la actividad productiva y los equipamientos abiertos a la ciudadanía.
2. b) Las actuaciones de transformación que se propongan deberán justificar la integración con las tipologías del entorno. Especial cuidado en aquellas intervenciones en los asentamientos del medio rural que son compatibles con el modelo territorial, para que se preserve el carácter de estos núcleos, que ofrecen unas diferentes maneras de habitar cada vez más demandadas, con zonas de huertos (que podrán ser privados o comunitarios), plazas o similares.
3. c) Aumentar la complejidad de usos de la zona, complementando los usos destinados a la actividad productiva.
4. d) Las actuaciones justificarán su integración o sus conexiones con el anillo principal de comunicaciones del ámbito, donde se concentren los espacios de centralidad que deberán concentrar tanto dotaciones como actividad productiva.
5. e) Recorridos peatonales saludables, con integración de los parques fluviales en aquellos cauces transitables.

Artículo 7.2.9. Criterios particulares para la ordenación de actuaciones en los Ámbitos Funcionales con características de núcleo rural (R)

1. El POU establecerá los criterios y directrices que estime conveniente siempre que respeten los establecidos en el presente PGOM y recogidos en este precepto.
2. Para el supuesto que se presenten Actuaciones de Transformación Urbanística en el suelo urbano previsto en el presente PGOM con carácter previo a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana serán de aplicación los criterios de ordenación que se recogen a continuación.
3. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones en los ámbitos funcionales de núcleo rural deberá ajustarse a los siguientes criterios particulares:
1. a) Aumento de la compacidad y la complejidad con tipologías de núcleo rural compacto, dando especial relevancia a los espacios libres de edificación, tanto públicos, debiendo proyectarse a escala del peatón, como plazas, así como privados, patios, huertos o similares. Estas propuestas deberán contar con equipamientos de proximidad acordes para la población residente.
2. b) Favorecer propuestas residenciales permanentes de grupos de población que demandan viviendas vinculadas al campo, con posibilidad de desarrollar usos agrícolas.
3. c) Se priorizarán en este ámbito actuaciones destinadas al turismo rural, identificando los elementos identitarios para su protección y conservación.

CAPÍTULO 3. CRITERIOS PARA LAS ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN EN SUELO RÚSTICO

Artículo 7.3.1. Justificación de los nuevos desarrollos (D)

1. Podrán ser objeto de actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico común los terrenos que resulten necesarios para atender y garantizar las necesidades de crecimiento urbano, de la actividad económica o para completar la estructura urbanística.
2. Los nuevos desarrollos deben servir prioritariamente para completar tramas, ordenar el espacio, dar respuesta a las necesidades de nuevos usos y resolver los déficits históricos que, en equipamientos, servicios e infraestructuras, presentan los núcleos urbanos y las urbanizaciones residenciales. En consecuencia, se priorizarán las actuaciones destinadas a completar la malla urbana existente, de conformidad a la planificación estratégica establecida en el presente PGOM.
3. No obstante, para atender y garantizar las necesidades de la actividad económica se prioriza el desarrollo de suelos que prevean usos productivos y, en especial, aquellos, dirigidos a actividades vinculadas al turismo, a la investigación, al conocimiento y a las ciencias.
4. Cada actuación de nueva urbanización deberá justificar el interés público o social de su puesta en carga, en función de alguno o algunos de los siguientes criterios:
1. a) El análisis de parámetros objetivos de crecimiento
2. b) El análisis de parámetros objetivos de demanda o
3. c) La imposibilidad o inconveniencia de atender las necesidades detectadas en el suelo urbano disponible.
4. d) Atender a necesidades de la actividad económica.
5. Las actuaciones de transformación urbanística en suelo rústico que tengan por objeto cubrir las necesidades de crecimiento urbano deberán justificar su mayor viabilidad social, económica, ambiental o paisajística respecto de las alternativas posibles en suelo urbano si las hubiera.
6. Para justificar las actuaciones de nueva urbanización se podrá utilizar el diagnóstico y conclusiones que, para cada zona o ámbito funcional, hubiera realizado el Plan o los Planes de Ordenación Urbana aprobados o los estudios o análisis municipales realizados para esos ámbitos.
7. La previsión de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización en suelo rústico debe justificar su coherencia con el modelo de ordenación propuesto en el presente Plan General y, en su caso, su integración en la ciudad existente, así como su interrelación e interconexión con la trama urbana, salvo aquellas que se permitan en discontinuidad con la trama urbana.

Artículo 7.3.2. Criterios de localización de Nuevos Desarrollos (D)

1. Para los nuevos desarrollos los terrenos deben ser colindantes al suelo urbano, quedando integrados tras su transformación en la malla urbana.
2. De esta condición quedan exceptuados los siguientes supuestos:
1. a) Los que no puedan ubicarse en continuidad con el suelo urbano, debido a la existencia justificada de elementos naturales, infraestructuras o afecciones sectoriales.
2. b) Los de uso global de actividades productivas o turístico o los usos singulares de carácter estratégico que, de forma justificada, deban emplazarse en discontinuidad con los núcleos de población existentes.
  No obstante, la necesidad de emplazarse en discontinuidad con los núcleos de población existentes de estos usos no podrá estar basada únicamente en la viabilidad económica de la actuación.
3. c) Las agrupaciones irregulares compatibles con el modelo territorial y urbanístico del Plan General.
3. Los terrenos situados en el entorno de los suelos clasificados por el presente Plan General como urbanos por su integración en la malla de los municipios colindantes, solo podrán ser objeto de una actuación de nueva urbanización cuando se justifique su adecuación al modelo previsto en el presente Plan General con cumplimiento de las directrices del presente Título o cuando por su carácter supralocal se integren en un Plan de Ordenación Intermunicipal. Estos ámbitos están identificados en el Plano de Información I.12 Identificación de suelo urbano.

Artículo 7.3.3. Criterios para la delimitación de Nuevas Actuaciones en suelo rústico (D)

1. Se delimitarán los suelos estrictamente necesarios para cubrir las necesidades objetivas de crecimiento o las de atender la demanda de actividad económica, atendiendo a criterios de proporcionalidad en cuanto a su dimensión, con parámetros urbanísticos que justifiquen el consumo y rentabilización del suelo como recurso natural limitado.
2. Cada actuación de nueva urbanización deberá incluir todos los terrenos de suelo rústico común que, por constituir una unidad geográfica y urbanística homogénea, sean adecuados para su ordenación conjunta.
3. En ningún caso, la delimitación dejará sin ordenar terrenos de suelo rústico común para los que sea inviable o muy compleja su ordenación futura a través de los correspondientes planes parciales.
4. Para la delimitación del ámbito se podrán considerar, entre otras, las situaciones de planeamiento existentes, los sistemas generales de movilidad o espacios libres existentes o propuestos y los elementos naturales presentes, de forma que se garantiza una adecuada inserción del ámbito dentro de la estructura urbanística general del Plan.
5. Se tendrá en consideración la estructura de la propiedad y la posible complejidad de la ejecución de la actuación, así como los previsibles costes estimados de la actuación en función de las cargas que deban asumir los promotores, incluidos los sistemas generales que deban adscribirse al ámbito con objeto de garantizar la viabilidad económica de la actuación y el equilibrio entre las diferentes actuaciones de transformación que se hubieran delimitado o pudieran delimitarse en suelo rústico.
6. Se garantizará la conexión de las redes de infraestructuras y servicios previstos para la actuación con las generales del municipio con objeto de garantizar la adecuada inserción de la actuación.

Artículo 7.3.4. Directrices para establecer las Bases de Desarrollo y Ejecución de nuevas actuaciones en suelo rústico (D)

1. Los criterios para establecer las Bases de Desarrollo y Ejecución de las ATU-NU en suelo rústico son:
1. a) Integración de los elementos naturales existentes en la ordenación propuesta, favoreciendo el diálogo entre el medio natural y el urbano, con un tratamiento adecuado de los bordes que favorezca la biodiversidad.
2. b) Protección de los valores patrimoniales y paisajísticos que presenten los suelos, integrando estos elementos significativos en la ordenación.
2. Además, para aquellas ATU-NU que tengan por objeto cubrir las necesidades de crecimiento urbano, deberán cumplir además de los anteriores los siguientes criterios:
1. a) Justificación de su integración en la estructura urbana existente, bien formando parte de un Ámbito Funcional ya delimitado, o bien proponiendo uno nuevo, siguiendo las directrices de ordenación establecidas para cada uno de los tipos de Ámbitos Funcionales establecidas en el Título 8 de la Memoria de Ordenación.
2. b) Para determinar los índices y usos globales de la actuación, se tendrán en consideración tanto los parámetros y usos del entorno como los valores indicados en el “Sistema de Indicadores Urbanísticos de Sostenibilidad para Marbella” con objeto de garantizar una adecuada inserción de la actuación en la estructura urbana del municipio.
3. c) En todo caso, la disposición y altura de las edificaciones propuestas se debe realizar de forma armónica con el entorno, sin limitar el campo visual ni romper la armonía del paisaje costero o desfigurar su perspectiva.
3. Criterios para la ordenación de nuevas actuaciones que no se encuentran en continuidad de la trama urbana, dado el carácter singular de estas actuaciones sus parámetros y condiciones se fijarán en función las condiciones del propio uso y de su adecuación al territorio y paisaje en el que se insertan.

Artículo 7.3.5. Directrices para la ordenación detallada de nuevas actuaciones en suelo rústico (D)

1. La ordenación detallada de las nuevas actuaciones deberá con carácter general:
1. a) Promover la integración en la ordenación urbanística propuesta y en particular en la red de áreas libres y equipamientos comunitarios de los elementos naturales existentes, así como otros elementos ligados al anterior uso rural que pudieran ser de interés.
2. b) Propiciar el diseño del espacio público como criterio primero y rector de la ordenación.
  No se admitirán ordenaciones que supongan o impliquen asignar carácter residual o marginal a los espacios libres y zonas verdes o a los equipamientos comunitarios, salvo cuando su localización o delimitación se justifique por la posibilidad de incorporación de masas arbóreas relevantes o permita su integración con suelos destinados a los mismos usos en ámbitos colindantes.
3. c) No obstante, para los equipamientos de gran consumo de suelo (educativos y deportivos, principalmente) se recomienda su localización en posiciones periféricas de la actuación al objeto de evitar la creación de vacíos de actividad.
4. d) Garantizar la interconexión entre los sistemas generales y locales de espacios libres, zonas verdes, equipamientos comunitarios y de movilidad, y entre estos y el entorno periurbano, rural y las redes generales de carácter supramunicipal y territorial. En particular, se debe garantizar la conexión de la red viaria interior con las redes viarias exteriores.
5. e) Prestar especial atención a los elementos definitorios del diseño del sistema de movilidad que se destine al peatón y al transporte no motorizado. A fin de fomentar los desplazamientos a pie, se generarán recorridos confortables interiores desde el punto de vista del paisaje, de la calidad del aire, del confort acústico, lumínico, térmico y de la seguridad y en conexión con las redes exteriores.
6. f) Con carácter general, todos los espacios públicos deberán disponer de arbolado en proporción suficiente para que la masa vegetal garantice la confortabilidad de los mismos y contribuya a mitigar los efectos del cambio climático.
7. g) Fomentar la permeabilidad del terreno o la utilización de pavimentos que garanticen la reducción del efecto isla de calor urbana.
8. h) Se garantizará la accesibilidad universal de todos los espacios públicos y se tendrán en cuenta los criterios de proximidad para su localización.
9. i) Las propuestas de nuevas actuaciones en la zona de influencia de Costas deben ser compatibles y priorizar la recuperación y naturalización de la ribera del mar, la estabilización natural de playas y dunas y no deben imposibilitar el transporte de sedimentos en zonas de erosión fluvial y costera.
10. j) Establecer una ordenación que favorezca una óptima diversidad de usos y tipologías.
11. k) Con el objetivo de conseguir la eficiencia energética deseada, se deberá prestar especial cuidado en el diseño a la orientación y soleamiento de las edificaciones y espacios públicos.
2. La ordenación detallada propuesta por las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización en suelo rústico, cuando éstas se delimiten incluyendo suelos pertenecientes a la Zona 1 de Valor Ambiental Prioritario (ZR-VAP) y Zona 2 de Conservación del medio natural (ZR-CMN), deberán prestar especial atención a la integración paisajística de la actuación, siendo preferentemente en el destino de las mismas el de espacios libres.
3. La ordenación detallada propuesta para actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización que incluyan divisorias visuales y áreas de alta visibilidad deberán cumplir en la medida de lo posible lo dispuesto en los artículos 8.4.6 y 8.4.7. de las presentes normas y, en todo caso, acompañar la propuesta de un estudio paisajístico y proponer medidas de integración paisajística de la actuación.
4. Cuando se incluyan en una actuación terrenos con pendientes superiores al 35%, estos suelos serán destinados preferentemente a sistemas de espacios libres.

CAPÍTULO 4. LA PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA EN MATERIA DE VIVIENDA

Artículo 7.4.1. La reserva de vivienda protegida (N y D)

1. Toda actuación de nueva urbanización en suelo rústico o de reforma interior en suelo urbano deberá reservar el porcentaje de edificabilidad residencial para su destino a vivienda protegida establecido en la normativa aplicable. (N)
2. Corresponde al Plan Parcial para las actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico o al Plan de Reforma Interior en suelo urbano la calificación de los terrenos con destino a la reserva para vivienda protegida, calificación que deberá ajustarse a la normativa autonómica que regula esa materia. (N)
3. Podrán formularse en cualquier momento Planes Especiales para establecer en suelo urbano la calificación de vivienda sometida a algún tipo de protección pública. (D)
4. Podrá eximirse total o parcialmente a una actuación de nueva urbanización en suelo rústico o de reforma interior en suelo urbano de la reserva mínima para vivienda protegida, optando, justificadamente por la localización de esa reserva en otro ámbito. (D)
En este último supuesto, será condición para la aprobación definitiva del Plan Parcial o Plan de Reforma Interior la tramitación y aprobación definitiva, al menos, de forma simultánea, del instrumento de ordenación detallada que contenga la calificación de vivienda protegida que compense la referida exención. (N)

Artículo 7.4.2. Criterios para la localización de la reserva para vivienda protegida en los instrumentos de ordenación detallada (D)

1. Los instrumentos de ordenación detallada que establezcan la reserva para vivienda protegida deberán ajustarse a los siguientes criterios:
1. a) La calificación de viviendas protegidas se establecerá en parcelas con tipologías adecuadas para que puedan albergar proyectos que se ajusten al Plan Municipal de Vivienda vigente al momento de aprobarse el instrumento que contenga tal calificación y la normativa de vivienda protegida.
2. b) Las parcelas en las que se localice la vivienda protegida se procurará que sean próximas a las redes de transportes públicos, equipamientos y servicios terciarios.
2. Los instrumentos que contengan la calificación de vivienda protegida deberán contener los plazos para la construcción de este tipo de viviendas de conformidad con lo que establezca la legislación autonómica aplicable en ese momento.

CAPÍTULO 5. ESTRATEGIAS PARA UNA MOVILIDAD SOSTENIBLE

Artículo 7.5.1. Directrices para una movilidad sostenible (D)

A efectos de garantizar una movilidad sostenible, todas las actuaciones de transformación urbanísticas en suelo urbano y rústico se ajustarán a los siguientes criterios y objetivos:

a) Resolver los problemas de movilidad mejorando la red viaria, ciclista y peatonal y fomentando los medios de transporte colectivo y el acceso a las dotaciones a través de los mismos (urbanismo de proximidad).
b) Priorizar la utilización del espacio público urbano por el peatón frente a los vehículos motorizados y la conexión de éste con el entorno rural, garantizando las condiciones de accesibilidad universal.

Artículo 7.5.2. Estudios de movilidad (D)

1. Los instrumentos de ordenación incorporarán, cuando sea preceptivo según la legislación aplicable, el correspondiente Estudio de Movilidad que, al menos, contendrá las siguientes determinaciones:
1. a) Antecedentes, objeto y justificación del Estudio
2. b) Análisis de viabilidad funcional y alternativas
3. c) Diagnóstico de movilidad
4. d) Definición de objetivos específicos e indicadores
5. e) Análisis de alternativas
6. f) Identificación de las medidas propuestas
2. También será necesario dicho Estudio de Movilidad cuando la actuación pudiera incidir negativamente, por su tamaño o localización, en la movilidad urbana de la zona donde se implante.

Artículo 7.5.3. Estrategias funcionales, generales y particulares (D)

1. Todas las actuaciones urbanísticas deberán, además de promover un modelo de movilidad sostenible, ser coherentes con la nueva estructura funcional tanto a escala metropolitana como urbana en que se estructura el territorio de Marbella, de tal modo que las actuaciones urbanísticas contemplen, según su emplazamiento, criterios de ordenación orientados al transporte motorizado sostenible entre las áreas territoriales de la ciudad y al transporte no motorizado a escala peatonal y ciclista en áreas de centralidad.
2. Asimismo las actuaciones urbanísticas deberán ser coherentes con las Estrategias Generales y Particulares que se describen en el Capítulo 3 del Título 10 de la Memoria de Ordenación, a fin de garantizar el eficaz modelo y desarrollo a medio y largo plazo del nuevo modelo de movilidad sostenible.
3. Los instrumentos de ordenación detallada deberán concebir el modelo tradicional de los sistemas o infraestructuras de transporte orientados solamente a la movilidad motorizada como modelos multimodales e introducir en su ordenación criterios y directrices que faciliten la materialización de las estrategias generales y particulares, así como las líneas de acción definidas en la planificación estratégica en materia de movilidad sostenible.

CAPÍTULO 6. ESTRATEGIAS PARA LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS

Artículo 7.6.1. Directrices Generales para la equidistribución de beneficios y cargas en actuaciones de transformación urbanística en suelo rústico (D)

1. Cada actuación de transformación urbanística debe garantizar una adecuada equidistribución de cargas y beneficios entre los propietarios de todos los terrenos del ámbito y los exteriores adscritos al mismo mediante la delimitación del área de reparto que los incluya.
2. Dentro de cada ámbito, los coeficientes de ponderación relativos entre los diferentes usos y tipologías se determinarán por referencia al valor correspondiente a una edificación plurifamiliar de vivienda protegida en régimen general al que se le asigna el valor de la unidad. A los restantes usos previstos en cada actuación, se les asignarán valores de comparación con la unidad, en proporción a los diferentes valores de repercusión de suelo de cada uso, pudiendo basarse en los estudios de mercado acreditados por un perito tasador experto y de reconocida competencia o por una sociedad de tasación homologada oficialmente.
3. La delimitación del área de reparto deberá estar motivada con objeto de garantizar una adecuada equidistribución de cargas y beneficios, pudiendo considerar la diferente localización de los terrenos aportados a efectos de valoración.
4. La adscripción de los sistemas generales a una actuación de nueva urbanización para la obtención de los terrenos deberá regularse de tal forma que se garantice una equidistribución de beneficios y cargas, tanto en la propia actuación como en el resto de actuaciones del municipio.
5. Toda actuación de transformación urbanística que se proponga deberá respetar el estándar de sistemas generales de áreas libres previsto en el art. 6.2.5. de las presentes Normas, debiendo el instrumento que contenga la ordenación detallada de la actuación contemplar su reserva en el ámbito, o por el contrario, monetizar el mismo para que el Ayuntamiento proceda a adquirir terrenos con dicho destino. En caso que se proceda a monetizar esa reserva, la misma alcanzará a los costes de urbanización del sistema general.

Artículo 7.6.2. Directrices Generales para la equidistribución de beneficios y cargas en actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano (D)

1. Por norma general, cada actuación de transformación urbanística en suelo urbano será área de reparto independiente.
2. A efectos de equilibrar los beneficios y cargas de cada actuación, podrán establecerse en el instrumento de ordenación detallada o en el Plan de Ordenación Urbana reglas en cuanto a la reserva de suelo dotacional público e incluso en la posibilidad de cesión del mismo en edificio construido.