TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN GENERAL.

CAPÍTULO 1º Disposiciones Generales.

Artículo 2.1.1.- Organos Actuantes.

1. El desarrollo, fomento de la gestión y la ejecución del Plan General corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de la participación de los particulares con arreglo a lo establecido en las Leyes y en las presentes Normas Urbanísticas.
2. Dentro de sus respectivas atribuciones y obligaciones, a los organismos de las Administración Central, Autonómica y Provincial corresponderá el desarrollo de las infraestructuras, obras públicas de interés general, servicios y equipamientos de su competencia, así como la cooperación con el Ayuntamiento para el mejor logro de los objetivos que el Plan persigue, asegurando el derecho de participación en los asuntos que afecten directamente a los intereses municipales.

Artículo 2.1.2.- Desarrollo Temporal de las Actuaciones de Desarrollo y Ejecución del Plan General.

1. Las actuaciones previstas para el desarrollo y ejecución de las determinaciones del Plan General deberán sujetarse al orden de prioridad y plazos señalados en el Programa de Actuación.
2. El incumplimiento de las previsiones vinculantes de estas Normas y del Programa, facultará al Ayuntamiento, en función de consideraciones de interés urbanístico y previa declaración formal del incumplimiento, para formular directamente el planeamiento de desarrollo que proceda, modificar la delimitación de los ámbitos de actuación de que se trate, fijar o sustituir los sistemas de ejecución aplicables y expropiar los terrenos que fuesen precisos, o en su caso, acordar la aplicación del régimen de venta forzosa del solar o terreno.

Artículo 2.1.3.- Instrumentos de Actuación Urbanística.

Para la realización del Plan General, con arreglo a lo establecido en la legislación urbanística, se procederá mediante los siguientes tipos de instrumentos:

a) Instrumentos de ordenación.
b) Instrumentos de gestión.
c) Instrumentos de ejecución.

CAPÍTULO 2º Instrumentos de Ordenación.

Artículo 2.2.1.- Definición y Clases.

1. Se denominan instrumentos de ordenación aquellos cuya finalidad es desarrollar o complementar las determinaciones de los planes jerárquicamente superiores.
2. El desarrollo y complemento del Plan General se instrumentará en especial mediante las siguientes figuras de planeamiento:
1. a) Programas de Actuación Urbanística, para el suelo urbanizable no programado.
2. b) Planes Parciales de Ordenación, directamente para el suelo urbanizable programado y, en desarrollo de los Programas de Actuación Urbanística, para el suelo urbanizable no programado.
3. c) Planes Especiales, que podrán ser de Reforma Interior para la ordenación detallada en el suelo urbano, o con otras finalidades específicas en cualquier clase de suelo.

Artículo 2.2.2.- Figuras complementarias.

1. Para detallar la ordenación en áreas limitadas o precisar la regulación de materias específicas, el propio Plan General o alguna de las figuras de planeamiento referidas en el artículo anterior, pueden ser complementadas mediante las siguientes figuras:
1. a) Estudios de Detalle, como complemento del Plan General o de Planes Especiales de Reforma Interior para el suelo urbano, y de Planes Parciales para el urbanizable.
2. b) Normas Especiales de Protección, en cualquier clase de suelo para los fines previstos en el artículo 78.3 del RPU.
3. c) Ordenanzas Especiales, para la regulación de aspectos complementarios del planeamiento, bien por remisión expresa del Plan General, bien porque resulte conveniente para su mejor desarrollo o aclaración.
4. d) Catálogo de Bienes Protegidos.
2. La ordenación propuesta por los distintos instrumentos de planeamiento procurará la consecución de unidades formalmente coherentes, tanto en sí mismas como en relación con el entorno en que se sitúe. A tal efecto y como documentación complementaria para su tramitación, la administración urbanística municipal podrá exigir que las determinaciones y condicionamiento a que den lugar las soluciones adoptadas se recojan gráficamente en diagramas y planos esquemáticos de la estructura formal propuesta, planta o en alzados, a escala adecuada, así como en explicaciones o comentarios orientativos del futuro desarrollo.

Artículo 2.2.3.- Programas de Actuación Urbanística.

1. Los Programas de Actuación Urbanística son los instrumentos que determinan la ordenación del suelo clasificado como urbanizable no programado con el nivel de detalle que es propio del planeamiento general para el suelo urbanizable programado. Con su aprobación, los sectores comprendidos adquieren la situación de suelo urbanizable programado apto para su desarrollo mediante los correspondientes Planes Parciales.
2. Cada Programa de Actuación Urbanística integrará, conjuntamente con los sistemas generales que tenga asignado, una sola área de reparto, según aparecen delimitadas por el Plan General.
3. Los Programas de Actuación Urbanística contendrán las determinaciones señaladas en los artículos 16 de la LS y 72 del RPU, así como las especificadas en estas Normas para cada una de las áreas del suelo urbanizable no programado.
Comprenderán los documentos previstos en el artículo 74 del RPU y, además, los complementarios siguientes:
1. a) Cuadro de características, con señalamiento del aprovechamiento tipo del área de reparto, de los aprovechamientos urbanísticos para cada unidad de ejecución en que se divida el suelo para su desarrollo y ejecución y del uso y tipología característicos de la misma.
2. b) Programa y plazos para su desarrollo y ejecución.
3. c) La documentación adicional que se deduzca de las bases del concurso, si procediere, de tal forma que se pueda evaluar satisfactoriamente el cumplimiento cabal de las mismas.
4. Cuando la programación del suelo urbanizable no programado se produzca por modificaciones del Plan General, coincidentes o no con las revisiones cuatrienales del Programa de Actuación, no será necesaria la formación de los Programas de Actuación Urbanística, siéndoles de aplicación en su integridad la regulación del suelo urbanizable programado.

Artículo 2.2.4.- Planes Parciales.

1. Los Planes Parciales desarrollarán de forma integral los ámbitos territoriales correspondientes a sectores o unidades de suelo urbanizable programado delimitados por el Plan General, señalando su ordenación detallada. Deberán atenerse a lo establecido para cada uno de ellos por el Plan General o por el correspondiente Programa de Actuación Urbanística, de modo que sea posible su ejecución mediante los sistemas de actuación y proyectos de urbanización que procedan.
2. Los Planes Parciales se ajustarán en su desarrollo a las determinaciones contenidas en el Plan General. La ordenación dada a sus respectivos ámbitos en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes tiene mero carácter orientativo. El Plan Parcial deberá respetar en todo caso la estructura fundamental del territorio, aplicándose en su tramitación las reglas contenidas en el RDL 16/81, de 16 de Octubre.
3. Los Planes Parciales habrán de contener, como mínimo, las determinaciones que se señalan en el artículo 13 de la LS, en los artículos 45 y 46 del RPU y en estas Normas, en especial en los aspectos que se señalan para cada uno de los sectores o unidades que se han de desarrollar mediante este instrumento. Sus determinaciones se contendrán en los documentos previstos en los artículos 57 a 63 del RPU con las precisiones que se detallan en el Capítulo 11º de estas Normas.
4. Los Planes Parciales establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característico, respetando el aprovechamiento urbanístico global fijado por el Plan General.

Artículo 2.2.5.- Planes Especiales.

1. En desarrollo del Plan General podrán formularse Planes Especiales, estén o no previstos por aquél, para cualquiera de las finalidades establecidas en el artículo 76 del RPU. La tramitación de estos Planes se ajustará a los dispuesto en el RDL 16/81, de 16 de Octubre.
2. Los Planes Especiales se ajustarán en su desarrollo a las determinaciones contenidas en el Plan General. La ordenación dada a sus respectivos ámbitos en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes tiene mero carácter orientativo. El Plan Especial deberá respetar en todo caso la estructura fundamental del territorio.
3. Según su finalidad, podrán formularse los siguientes tipos de Planes Especiales:
1. a) De Reforma Interior, cuando tengan por finalidad el señalamiento de las alineaciones, la asignación de los usos, la regulación parcelaria o la compleción de la urbanización, así como cualesquiera otras análogas que supongan modificación del espacio público o calificación del suelo.
2. b) De Mejora Urbana, cuando tengan por finalidad la reurbanización de áreas urbanas homogéneas, la ordenación detallada y delimitación de los espacios públicos, la programación de obras y proyectos, la definición de las características de la urbanización, así como cualesquiera otras análogas dirigidas a la mejora de la red de espacios públicos, siempre que no otorguen aprovechamientos urbanísticos no previstos en el Plan General.
3. c) De Protección, cuando tengan por finalidad la rehabilitación integrada de áreas, la fijación de ordenanzas para la catalogación, la mejora de la edificación, la pormenorización de usos o la ordenación detallada de áreas monumentales, así como cualesquiera otras dirigidas a la protección y mejora de la edificación, al espacio público de los valores ambientales, paisajísticos o productivos del suelo no urbanizable, y de protección de espacios naturales y de yacimientos arqueológicos.
4. d) De Sistemas Generales, cuando tengan por finalidad la definición pormenorizada del sistema, la pormenorización de usos y definición de las compatibilidades de los mismos, la ordenación y programación de obras y proyectos o la ordenación detallada de los bordes del sistema, así como cualesquiera otras análogas dirigidas al desarrollo de la ordenación de los suelos afectados por el sistema y su entorno.
5. e) De Infraestructuras y Servicios, cuando tengan por finalidad la definición pormenorizada de los trazados y características de las redes de infraestructuras y servicios, la programación de obras y proyectos o cualesquiera otras análogas. En ningún caso estos Planes podrán sustituir a los proyectos de urbanización o de obra civil.
6. f) De Mejora del Medio Rural, Regeneración del Medio Agrícola y Medio Físico, cuando tengan por finalidad la restitución del uso agrícola del suelo, la mejora de las infraestructuras, redes y servicios para el uso agropecuario, la restitución del paisaje, la protección de zonas de especial valor agrícola, así como cualesquiera otras análoga, dirigidas a la protección y mejora del suelo no urbanizable.
4. Los Planes Especiales contendrán las determinaciones y documentación que señalan los artículos 17 y siguientes de la LS, y los artículos 76 y siguientes del RPU.
Los Planes Especiales que actúen sobre las áreas delimitadas por el Plan General para ser desarrolladas mediante esta figura de planeamiento, respetarán el contenido que, para cada una de ellas, se especifican en las presentes Normas, señalando, en su caso, la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contenga, con referencia al uso y tipología edificable característico del área de reparto donde se integre, respetando el aprovechamiento urbanístico global fijado por el Plan General, e incorporarán las siguientes precisiones:
1. a) La Memoria justificativa recogerá las conclusiones del análisis urbanístico, razonando los criterios para la adopción de las determinaciones de planeamiento. Expondrá justificadamente los extremos siguientes:
  - - Razones que han aconsejado la formulación del Plan Especial.
  - - Relación existente entre las determinaciones y previsiones del Plan Especial y las correspondientes del Plan General.
  - - Fundamento y objetivos que aconsejen, en su caso, dividir el ámbito territorial del Plan Especial a efectos de la gestión urbanística, así como las razones para la elección del sistema o sistemas de actuación, sin perjuicio de la elección que, en su caso, realice el Ayuntamiento.
  - - Cuanta documentación fuese precisa en función de los objetivos y características de Plan Especial.
2. b) Cuando se trate de Planes Especiales de Reforma Interior cuyo objeto sea la realización de operaciones integradas, la Memoria justificativa contendrá, además de lo indicado en el apartado a), la justificación detallada de los siguientes aspectos:
  - - Razones del dimensionamiento del equipamiento comunitario en función de las necesidades de la población y de las actividades previstas en el territorio ordenado.
  - - Razones por las que se destinan a uso público o privado los diferentes terrenos y edificios.
  - - Articulación, en forma de sistema, de los elementos comunitarios fundamentales de la ordenación y de su integración con los sistemas generales establecidos por el Plan General.
  - - Estudio completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución, y señalamiento de las medidas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.
5. El contenido de las determinaciones y la documentación de los Planes Especiales de Reforma Interior será el igual al correspondiente de los Planes Parciales, excepción que se trate.
6. Los Planes Especiales de Mejora Urbana y de Infraestructura y Servicios, además de la documentación necesaria en función de su naturaleza, contendrán:
1. a) Memoria justificativa, donde se recogerá las conclusiones de los análisis y estudios efectuados, expresando los criterios para la adopción de sus determinaciones. Igualmente expondrán los siguientes extremos:
  - - Razones que han aconsejado la formulación del Plan Especial.
  - - Relación existente entre las determinaciones y previsiones del Plan Especial, y las correspondientes del Plan General.
2. b) Programa de actuación y estudio económicofinanciero, en los que se recogerán las actuaciones del Plan Especial, se fijarán pautas para su ejecución y se asignarán las inversiones a los distintos agentes que vayan a intervenir en su ejecución.
7. Los Planes Especiales de Mejora Urbana podrán ser redactados por el Ayuntamiento o, en su caso, por la Administración actuante.
Los Planes Especiales de Infraestructura y Servicios, podrán ser redactados por el Ayuntamiento, empresas municipalizadas o las compañías suministradoras.

Artículo 2.2.6.- Catálogos Complementarios del Planeamiento.

1. Cuando los Planes Especiales o las Normas Especiales de Protección contuviesen determinaciones relativas a la conservación, mejora o, en general, especial protección de edificios, monumentos, jardines, parques naturales, paisajes u otros bienes concretos, éstos se relacionarán en el correspondiente Catálogo que se formará y aprobará simultáneamente con el Plan.
2. Los Catálogos registrarán los datos necesarios, literarios y gráficos, para la identificación individualizada de los bienes inscritos y reflejarán en la inscripción las condiciones de protección que a cada uno de ellos le corresponda por aplicación del Plan que complementen.

Artículo 2.2.7.- Estudios de Detalle.

1. Para la debida aplicación del Plan General, de los Planes Especiales de Reforma Interior, o de los Planes Parciales, podrán redactarse, cuando fuese necesario, Estudios de Detalle con alguno o algunos de los siguientes objetivos:
1. a) Establecer alineaciones y rasantes de elementos o tramos de la red viaria en el suelo urbano, en desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento.
2. b) Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes señaladas en los instrumentos de planeamiento para el suelo urbano o el urbanizable, pudiendo concretar los trazados, pero sin reducir en ningún caso la superficie del viario ni proponer nuevas aperturas, disminuir la superficie destinada a espacios públicos ni incrementar las edificabilidades asignadas por los Planes.
3. c) Ordenar los volúmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior en superficies con entidad suficiente a estos efectos. En ningún caso estas superficies serán inferiores a una parcela y se corresponderán con todo o parte de una unidad de gestión ya delimitada o cuya delimitación se proponga. Deberán respetarse en todo caso las determinaciones del planeamiento en cuanto a ocupación de suelo, edificabilidad y alturas máximas, densidad de población y usos permitidos y prohibidos.
2. Los Estudios de Detalle se redactarán en aquellos supuestos en que así aparezcan dispuesto en las presentes Normas o en los instrumentos de planeamiento o desarrollo del Plan General, o cuando el Ayuntamiento lo considere necesario, por propia iniciativa o a propuesta del interesado, en atención a las circunstancias urbanísticas de una actuación o emplazamiento determinados. Su aprobación se sujetará a lo dispuesto en el artículo 140 del RPU.

Artículo 2.2.8.- Normas Especiales de Protección.

Al amparo de lo previsto en el artículo 78.3 del RPU, cuando el cumplimiento de los objetivos generales del Plan General en materia de conservación y mejora de los edificios o conjuntos urbanos y de elementos o espacios naturales, no requiera la redacción de Planes Especiales o, en otro caso, como complemento de éstos y de las presentes Normas Urbanísticas, podrán dictarse Normas Especiales de Protección, dirigidas a desarrollar o completar la regulación particularizada de los usos y clases de obras admisibles y de los requisitos específicos de tramitación de licencias. Estas Normas incorporarán, en su caso, los catálogos de los edificios o elementos afectados.

Artículo 2.2.9.- Ordenanzas Especiales.

A los efectos de estas Normas, se consideran Ordenanzas Especiales todas aquellas disposiciones de carácter general y competencia ordinaria municipal que regulen aspectos determinados relacionado con la aplicación del planeamiento urbanístico y usos de suelo, las actividades, las obras y los edificios, tanto las que se dicten en cumplimiento de lo dispuesto en el Plan General, como complemento del mismo, como las que apruebe el Ayuntamiento en el ejercicio de las competencias que la legislación le otorga.

CAPÍTULO 3º Instrumentos de Gestión.

Artículo 2.3.1.- Delimitación de unidades de ejecución.

1. La determinación y delimitación de unidades de ejecución o la modificación de las ya delimitadas, se llevará a cabo con arreglo a lo previsto en la legislación urbanística aplicable.
Cuando la determinación y delimitación esté contenida en los Planes, para suelo urbano, no será de aplicación el procedimiento establecido en el artículo 38 del RGU, salvo para su modificación, si bien la inicial delimitación de la unidad de ejecución habrá de vincularse a la aprobación inicial del correspondiente Plan.
2. La determinación y delimitación de las unidades de ejecución en el suelo urbanizable se establecen en el presente Plan General para cada cuatrienio. No obstante, en desarrollo de los Planes Parciales correspondientes podrá procederse, por razones suficientemente justificadas, a la subdivisión en dos o más unidades de ejecución independientes de acuerdo con los artículos 45 y siguientes del RPU.
3. En ejecución del presente Plan y conforme a sus determinaciones en el suelo urbano se delimitarán, siempre que no lo estuvieran, unidades de ejecución que incluirán una superficie de terrenos que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie.
4. El Ayuntamiento podrá exigir que la delimitación de la unidad de ejecución y la fijación del sistema de actuación sea simultáneo a la de cualquier planeamiento parcial o especial u ordenación de detalle que desarrolle el Plan General.

Artículo 2.3.2.- Definición y Clases.

Se denominan instrumentos de gestión a aquellos cuya finalidad es el reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.

Según incluyan o no el reparto de las cargas derivadas de los proyectos de urbanización, los instrumentos de gestión pueden ser:

a) De gestión integrada.
b) De gestión simple.

Artículo 2.3.3.- Instrumentos de gestión integrada.

Se consideran instrumentos de gestión integrada, a los efectos previstos en las presentes Normas, aquéllos que forman parte de alguno de los sistemas de actuación definidos por la legislación urbanística aplicable.

Artículo 2.3.4.- Sistemas de actuación.

1. La ejecución del planeamiento se llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos por la legislación urbanística aplicable: compensación, cooperación o expropiación.
2. El Ayuntamiento elegirá el sistema de actuación atendiendo a las determinaciones que al respecto señala el presente Plan y, cuando éste no lo indicase, lo fijará según las condiciones y circunstancias que concurran.
3. La determinación del sistema, cuando no se contenga en el presente Plan o en los aprobados para su desarrollo, se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución, o en su defecto, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 38 del RGU.
4. Cuando se hubiese fijado un sistema de gestión privada y transcurran los plazos establecidos en estas normas para el cumplimiento de los deberes de redacción de la figura de planeamiento y de cesión equidistribución y urbanización, el Ayuntamiento procederá a sustituir el sistema por otro de gestión pública, expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa, garantizándose, en todo caso, a los propietarios no responsables del incumplimiento los derechos vinculados a la ejecución del planeamiento o la valoración urbanística establecida para los supuestos de expropiación como sistema de actuación.
5. A los efectos de lo establecido en el punto anterior, se considerarán como propietarios cumplidores aquellos que prestaren las garantías suficientes de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.5.6 de estas Normas con una antelación no inferior a tres meses para la conclusión de los distintos plazos fijados por estas Normas para el cumplimiento de los deberes urbanísticos.

Artículo 2.3.5.- Sistema de Compensación.

1. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de la unidad de ejecución por los mismos propietarios del suelo comprendidos en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 50.3 del RGU, realizan a su costa la totalidad de las obras de urbanización y se constituyen en Junta de Compensación repartiendo todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuación.
2. El procedimiento de compensación, que se entenderá iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación de la unidad de ejecución se regirá por lo dispuesto en la legislación urbanística, sus reglamentos y por cuanto fuese de aplicación de las presentes Normas.
3. En todo caso, los plazos para el cumplimiento de los deberes de urbanización serán los establecidos en el capítulo 5º del Título II de estas Normas.

Artículo 2.3.6.- Sistema de Cooperación.

1. En el sistema de cooperación los propietarios del suelo comprendido en la unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización.
2. La totalidad de los costes de urbanización será a cargo de los propietarios afectados y se exigirá por el Ayuntamiento en la forma y plazos señalados por las Leyes, sus Reglamentos y, en lo que resulte de aplicación, por lo señalado en las presentes Normas.
3. El incumplimiento del pago de las cuotas de urbanización, que ponga en peligro el éxito de la gestión, podría dar lugar, en último caso, a la expropiación por el Ayuntamiento de los terrenos afectados al cumplimiento de las cuotas con pérdida del derecho al aprovechamiento, previa audiencia al interesado, justipreciando los terrenos a su valor inicial.
4. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución, salvo que ésta sea innecesaria de conformidad con lo previsto en el artículo 73 del RGU.

Artículo 2.3.7.- Sistema de Expropiación.

1. En el sistema de expropiación, la Administración actuante adquiere el suelo y otros bienes comprendidos dentro de una unidad de ejecución previamente delimitada y ejecuta en ellas las actuaciones urbanísticas correspondientes conforme al planeamiento. Se utilizarán como formas de gestión las que permita la legislación del Régimen local y urbanística y resulten conformes a los fines de urbanización y edificación previstos en el planeamiento, pudiendo el Ayuntamiento promover modalidades asociativas con otras Administraciones públicas o particulares.
2. El sistema de expropiación se regirá por lo dispuesto en la legislación urbanística, y cuanto resulte de aplicación de las presentes Normas.

Artículo 2.3.8.- Régimen de Venta Forzosa.

El incumplimiento de los deberes urbanísticos en los plazos previstos en estas Normas dará lugar, cuando no se opte por el sistema de expropiación, a la sujeción de los terrenos al régimen de venta forzosa, instrumentándose dicho sistema a través del Registro Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar, valorándose los terrenos con arreglo al grado de adquisición de facultades urbanísticas por su titular.

Artículo 2.3.9.- Instrumentos de Gestión Simple.

1. Son instrumentos de gestión simple, a los efectos previstos en las presentes Normas, aquellos que, siendo su finalidad el reparto de cargas y beneficios, no forman parte de ninguno de los sistemas de actuación anteriormente definidos, por no incluir las cargas derivadas de los proyectos de urbanización, ni tener por finalidad la ejecución de los mismos.
2. Son instrumentos de gestión simple los siguientes:
1. a) Los proyectos de reparcelación en cualquiera de las formas previstas en el Título III del RGU.
2. b) Los proyectos de expropiación, sin previa delimitación de la unidad de ejecución.
3. c) Actuaciones asistemáticas en suelo urbano, regulado en el Capítulo 2º del Título IX de estas Normas.

Artículo 2.3.10.- Reparcelación.

1. La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar las fincas adaptándolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación al aprovechamiento establecido por el Plan, en especial, el que corresponda al Ayuntamiento conforme al propio Plan.
2. Consiste la reparcelación en la agrupación o integración de las fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponde.
3. La reparcelación podrá sustituir las adjudicaciones de parcelas por compensación económica en los casos siguientes:
1. a) Cuando la cuantía de los derechos de algún propietario no alcance el quince por ciento (15%) de la parcela mínima edificable.
2. b) Cuando sea preciso ajustar diferencias de adjudicación inferiores al quince por ciento (15%) de la parcela mínima edificable.
4. No será necesaria la reparcelación, en los casos previstos por el artículo 73 del RGU y así se declare por el Ayuntamiento en la forma y con los efectos previstos por el artículo 188 del propio RGU. Se entenderá en todo caso que la distribución de los beneficios y cargas resultantes deberá cumplir con las condiciones señaladas para la unidad de ejecución delimitada. No se requerirá tal declaración en el caso de los apartados b) y c) del citado artículo 73 del mismo Texto.
5. El procedimiento de las reparcelaciones será el señalado por la legislación urbanística aplicable y las presentes Normas, en lo que le sean de aplicación.
6. Los proyectos de reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecidos en los artículos 82, 83 y 84 del RGU, con planos a escala mínima 1:1.000. Se justificará, en todo caso, la coherencia de todas las parcelas resultantes con la ordenación del Plan que se ejecute, se describirán las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresión de su destino urbanístico.
7. El Ayuntamiento ocupará directamente las superficies necesarias para llevar a cabo la reparcelación, una vez recaído el acuerdo aprobatorio firme. Aquellos propietarios afectados que se resistan a la puesta a disposición del Ayuntamiento de los terrenos necesarios para la ejecución de la urbanización podrán ser expropiados, con pérdida del derecho al aprovechamiento, justipreciándose los terrenos de conformidad a lo establecido a la LRRUVS.

Artículo 2.3.11.- Expropiación.

1. La expropiación, como instrumento de gestión simple, tiene por objeto la ejecución de las determinaciones previstas en el Plan General o Planes que lo desarrollen, sin perjuicio de su aplicación por el incumplimiento de la función social de la propiedad, por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación, o en general, de los deberes básicos establecidos en estas Normas, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa o, en los supuestos de parcelación ilegal en suelo urbanizable no programado o no urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa que se imponga.
2. También tiene por objeto la ejecución en suelo urbano de los sistemas generales, así como las dotaciones locales que no estén incluidas en unidades de ejecución, la obtención anticipada del suelo destinado a sistemas generales en suelo urbanizable, la constitución o ampliación del Patrimonio Público del suelo para obtención de terrenos destinados a viviendas públicas y otros usos de interés social, así como a los demás supuestos que la Ley prevea.
3. El coste de las expropiaciones, cuando no estén incluidas en áreas de reparto, podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación urbanística mediante contribuciones especiales.

Artículo 2.3.12.- Derechos de realojo y retorno.

En la ejecución de actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual se garantizará el derecho de aquellos al realojo, con sujeción a las siguientes reglas:

a) Cuando se actúe por expropiación, el Ayuntamiento o, en su caso, el beneficiario de la expropiación pondrán a disposición de los ocupantes afectados otras viviendas en las condiciones de superficie y precio correspondientes a las viviendas de protección pública de acuerdo con la legislación protectora.
b) Cuando se actúe por otro sistema de gestión privada o mixta en unidades de ejecución, el Ayuntamiento hará efectivo el derecho al realojo en las condiciones señaladas en el punto anterior, siempre que los afectados no resulten adjudicatarios por lo menos de una vivienda de 90 metros cuadrados en la unidad.
c) En caso de actuación aislada expropiatoria deberá estarse a lo indicado en el apartado a). Si, por el contrario, la actuación aislada no es expropiatoria, el arrendatario conservará su derecho de retorno, tal como se regula en la legislación arrendaticia frente al propietario, ya sea la Administración o un particular, teniendo además, derecho a un alojamiento provisional hasta que sea posible el retorno.
d) El derecho al realojo no se extenderá a los supuestos de declaración de ruina, pero si, a los de venta forzosa corriendo, el mismo, a cargo del adquiriente del terreno o solar.

CAPÍTULO 4º Instrumentos de Ejecución.

Artículo 2.4.1.- Clases de Proyectos.

1. La ejecución material de las determinaciones del Plan General y de sus instrumentos de desarrollo se realizará mediante proyectos técnicos, los cuales, según su objeto, se incluyen en algunos de las siguientes clases.
1. a) De urbanización.
2. b) De parcelación.
3. c) De edificación.
4. d) De otras actuaciones urbanísticas.
5. e) De actividades e instalaciones.
2. La definición, contenido y tramitación de los distintos proyectos técnicos salvo el de parcelación que se regula en el Título III, serán las establecidas en este Título II.

Artículo 2.4.2.- Condiciones Generales de los Proyectos Técnicos.

1. A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervención de las actuaciones públicas o privadas sobre el suelo, se entiende por proyecto técnico aquel que define de modo completo las obras o instalaciones a realizar con el contenido y detalle que requiera su objeto, de forma que lo proyectado pueda ser directamente ejecutado mediante la correcta interpretación y aplicación de sus especificaciones.
2. Los proyectos se compondrán de una memoria descriptiva y justificativa, planos y presupuestos. Además se completarán con la documentación exigida para cada clase de actuación por estas Normas y demás disposiciones que sean de aplicación, señalándose, especialmente, el periodo de ejecución previsto. No obstante, el Ayuntamiento, mediante la oportuna Ordenanza, determinará aquellas actuaciones que, por su naturaleza o menor entidad técnica no requieran la presentación de proyectos completos, señalando la documentación simplificada o parcial que en su lugar se precise, y relacionará las actuaciones que, por su escasa entidad, pueda acometerse por simple comunicación a la administración urbanística municipal, y también regulará aquellas licencias que puedan ser concedidas sobre un proyecto básico si bien en este caso su eficacia quedará suspendida y condicionada a la posterior obtención de un permiso de inicio de obras que se concederá una vez presentado y aprobado el proyecto de ejecución.
3. Los proyectos técnicos necesarios para obtención de licencias de obras e instalaciones deberán venir suscritos por técnico o técnicos competentes, en relación con el objeto y características de lo proyectado, y visados por sus respectivos colegios profesionales cuando este requisito sea exigible conforme a la legislación en vigor, con especial atención a la Ley 12/86 LRAP.
4. Cada proyecto, una vez aprobado y concedida la correspondiente licencia, quedará incorporado a ésta como condición material de la misma. En consecuencia, deberá someterse a autorización municipal previa toda alteración durante el curso de las obras de proyecto objeto de la licencia, salvo las meras especificaciones constructivas o desarrollos interpretativos del mismo que no estuvieran contenidos en el proyecto aprobado o fijados en las condiciones particulares de la licencia.
5. Presentada una solicitud de licencia, los posibles reparos técnicos o de otra clase que susciten los proyectos y documentación anexa y que se entiendan subsanables, deberán ser comunicados fehacientemente al interesado de forma conjunta y en un solo acto. La subsanación no dará lugar a la interrupción, sino a la reanudación del cómputo del plazo para solicitar la licencia

Artículo 2.4.3.- Definición, Clases y Características Generales de los Proyectos de Urbanización.

1. Los proyectos de urbanización tienen por objeto la definición técnica precisa para la realización de las obras de acondicionamiento urbanístico del suelo, en ejecución de lo determinado por el planeamiento urbanístico.
2. A efectos de su definición en proyectos, las obras de urbanización se desglosan en los siguientes grupos:
1. a) Excavaciones y movimientos de tierras.
2. b) Trazado.
3. c) Pavimentación del viario.
4. d) Red de riego e hidrantes.
5. e) Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
6. f) Red de distribución de agua.
7. g) Red de distribución de energía eléctrica.
8. h) Canalizaciones de telecomunicación.
9. i) Galerías de servicios.
10. j) Parques, jardines y acondicionamiento de espacios libres.
11. k) Alumbrado público.
12. l) Aparcamiento subterráneo.
13. m) Señalizaciones y marcas.
3. Son proyectos generales de urbanización los que tienen por objeto el acondicionamiento, en una o varias fases, de un sector, unidad de ejecución, así como cualquier otra operación urbanizadora integrada que comprenda las obras señaladas en el apartado anterior.
4. Los restantes proyectos de urbanización se considerarán proyectos parciales o proyectos de obras ordinarias, según lo previsto en el artículo 67.3 del RPU y se denominarán por su objeto u objetos específicos.
5. Son de aplicación a estos proyectos las condiciones generales reguladas por el artículo 2.4.2 de estas Normas.

Artículo 2.4.4.- Contenido de los Proyectos de Urbanización.

1. Los proyectos de urbanización estarán constituidos por los documentos señalados en el artículo 69 del RPU, con el detalle y complementos que requiere la completa definición ejecutiva de las obras comprendidas. En todo caso, incluirán, además, los documentos siguientes:
1. a) Plano a escala mínima 1:1.000, en el que se fijen claramente los límites del Plan que se proyecta ejecutar, la situación de las obras, los límites de los viales, los parques y jardines de uso público y los espacios abiertos y libres de uso privado, las construcciones, plantaciones o instalaciones que, por ser incompatibles con el Plan, hayan de derribarse, talarse o trasladarse, las parcelas para dotaciones y servicios públicos y las previstas para edificación privada.
2. b) Plan de obras detallado, en el que se fije tanto el plazo final como los parciales de las distintas fases, si las hubiese, de acuerdo con los plazos marcados por el planeamiento correspondiente.
2. En los proyectos generales y en los parciales que comprendan más de una clase de obras, cada una de ellas constituirá un capítulo independiente con toda la documentación específica correspondiente, sin perjuicio de su refundición unitaria en la memoria principal, en el plan de obras y en el presupuesto general.

Artículo 2.4.5.- Aprobación de los Proyectos de Urbanización.

1. Los proyectos de urbanización se tramitarán y aprobarán conforme a las reglas establecidas en los artículos 5.3 y 6 del RDL 16/1981, de 16 de Octubre. No obstante, tratándose de proyectos parciales que no tengan por objeto el desarrollo integral de una unidad de ejecución, podrán seguir el trámite establecido para las obras ordinarias, de conformidad con el artículo 67.3 del RPU.
2. Antes de la aprobación definitiva de los proyectos de urbanización o de la concesión de la licencia de obras ordinarias en los proyectos redactados por iniciativa privada, deberá el promotor constituir una garantía del seis por ciento (6%) del coste de las obras, según el presupuesto del proyecto, si esta garantía no hubiera sido constituida con anterioridad.
3. El presupuesto del proyecto podrá ser revisado y modificado por la administración urbanística municipal mediante resolución motivada. En tales situaciones, el promotor deberá constituir, como garantía complementaria de la inicialmente constituida, la diferencia entre el importe inicial y el calculado como consecuencia de la revisión.
4. Las garantías responderán del cumplimiento de los deberes y obligaciones impuestas a los promotores y de los compromisos por ellos contraídos.
5. Las garantías se cancelarán o devolverán cuando sean recepcionadas definitivamente las obras de urbanización afianzadas y se acredite en el expediente la formalización de las cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la administración.

Artículo 2.4.6.- Clases de obras de edificación.

A los efectos de su definición en proyectos y de la aplicación de las condiciones generales y particulares reguladas en los Títulos VI y X de las presentes Normas, las obras de edificación se integran en los grupos siguientes:

a) Obras en los edificios.
b) Obras de demolición.
c) Obras de nueva edificación.

Artículo 2.4.7.- Proyectos de Edificación. Condiciones Comunes.

1. Según lo dispuesto con carácter general en el artículo 2.4.2 de estas Normas, los proyectos de obras de edificación comprenderán memoria descriptiva y justificativa, planos y presupuestos, y se redactarán con las características y detalle que requiera la debida definición de las obras comprendidas. Deberán satisfacer lo dispuesto en las reglamentaciones técnicas aplicables. Incluirán, además, los complementos documentales específicos previstos en los artículos siguientes para los distintos tipos de obras.
2. A los efectos previstos en la legislación urbanística y en estas Normas, los proyectos incorporarán como anexo el señalamiento de la duración máxima prevista de las obras; reservándose el Ayuntamiento la posibilidad de reducir estos plazos.

Artículo 2.4.8.- Obras en los edificios.

Son aquellas que se efectúan en el interior del edificio o en sus fachadas exteriores, sin alterar la posición de los planos de fachada y cubierta que definen el volumen de la edificación, excepto la salvedad indicada para obras de reestructuración. Según afecten al conjunto del edificio, o a alguno de los locales que lo integran, tienen carácter total o parcial.

Artículo 2.4.9.- Obras de demolición.

Según supongan o no la total desaparición de lo edificado, se considerarán:

a) Demolición total.
b) Demolición parcial.

Artículo 2.4.10.- Obras de nueva edificación.

Comprende los tipos siguientes:

a) Obras de reconstrucción: Tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus características morfológicas.
b) Obras de sustitución: Son aquellas por las que se derriba una edificación existente o parte de ella, y en su lugar se erige nueva construcción.
c) Obras de nueva planta: Son las de nueva construcción sobre solares vacantes.
d) Obras de ampliación: Son las que incrementan el volumen construido o la ocupación en planta de edificaciones existentes.

Artículo 2.4.11.- Documentación Específica de los Proyectos de Obras en los Edificios.

La documentación de los proyectos de obras en los edificios deberá contener, según los diferentes tipos de obras, los siguientes elementos:

1. Obras de conservación y mantenimiento: Cuando en la obra se alterase alguna de las características básicas del aspecto del edificio, tales como materiales, textura, color, etc., se aportarán como anexos los documentos que justifiquen y describan la solución proyectada, la comparen con la de partida y permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.
2. Obras de consolidación: Cuando con la obra se alterase alguna de las características básicas del aspecto del edificio, tales como materiales, textura, color, etc., se aportarán como anexos documentos que justifiquen y describan la solución proyectada en comparación con la de partida, y como mínimo:
1. a) Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de consolidación, reparación o sustitución poniendo de manifiesto las posibles alteraciones que en la morfología del edificio pudieran introducir las obras.
2. b) Descripción pormenorizada del estado de la edificación con planos y fotografías en los que se señalen los elementos, zonas o instalaciones que requieren reparación o consolidación.
3. c) Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra y de sus efectos sobre los mismos.
3. Obras de acondicionamiento:
1. a) Levantamiento del edificio en su situación actual.
2. b) Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más relevantes y comparación con las características del resultado final.
3. c) Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la ejecución de las obras proyectadas.
4. d) Cuantos datos gráficos permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.
4. Obras de restauración:
1. a) Descripción documental de todos aquellos aspectos que ayuden a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución.
2. b) Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más característicos comparándolos con los del resultado final de la restauración proyectada.
3. c) Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la restauración sobre los mismos.
4. d) Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes del proyecto original.
5. e) Descripción pormenorizada del estado de la edificación con planos en los que se señalen los elementos, zonas o instalaciones que requiriesen reparación.
6. f) Justificación de las técnicas empleadas en la restauración. Cuando las obras de restauración no afecten a la totalidad del edificio, la documentación a aportar podrá reducirse, a juicio del Ayuntamiento, a las partes que se proyecta restaurar y a su relación con el total del edificio y a sus efectos, si los hubiese, sobre el ambiente urbano y sobre los usos actuales y de posible implantación.
5. Obras de reforma:
1. a) Levantamiento del edificio en su situación actual.
2. b) Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más relevantes y comparación con las características del resultado final.
3. c) Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la reestructuración sobre los mismos.
4. d) Cuantos datos gráficos permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.

Artículo 2.4.12.- Documentación Específica de los Proyectos de Demolición.

Los proyectos de demolición incluirán la documentación adecuada para poder estimar la necesidad o conveniencia de la destrucción. En todo caso, deberán aportar testimonio fotográfico del edificio o parte del mismo a demoler.

Artículo 2.4.13.- Documentación Específica de los Proyectos de Nueva Edificación.

Los proyectos para los distintos tipos de obras de nueva edificación se complementarán con los documentos que a continuación se señalan:

1. Obra de Reconstrucción:
1. a) Reproducción de los planos originales del proyecto de reconstrucción del edificio primitivo, si los hubiese.
2. b) Descripción documental de todos aquellos elementos que permitan un mayor conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio que se proyecta reconstruir, de forma que pueda valorarse la conveniencia de la reconstrucción.
3. c) Si las obras de reconstrucción fuesen de una parte de un edificio, se expondrá gráficamente la relación con la parte en la que se integra.
2. Obras de Sustitución: Cuando las condiciones particulares de zona lo requieran, se incluirá un estudio comparado del alzado del tramo o tramos de calle a los que dé la fachada del edificio, así como la documentación fotográfica necesaria para justificar la solución propuesta en el proyecto.
3. Obras de Ampliación:
1. a) Levantamiento del edificio en su situación actual.
2. b) Descripción fotográfica del edificio y comparación con las características del resultado final.
3. c) Detalle pormenorizado de los usos actuales.
4. d) Cuando las condiciones particulares de la zona lo requieran, estudio comparado de alzado del tramo o tramos de calle a los que dé fachada el edificio y cuanta documentación gráfica permita valorar la adecuada morfología conjunta de la ampliación proyectada.
4. Obras de nueva planta.
En los casos en que la edificación deba formar frente de calle con sus colindantes y lo requieran las condiciones particulares de la zona, se incluirán los mismos complementos documentales previstos en el número anterior para las obras de sustitución.

Artículo 2.4.14.- Proyectos de otras Actuaciones Urbanísticas. Definición y clases.

1. A los efectos de estas Normas, se entienden por otras actuaciones urbanísticas aquellas construcciones, ocupaciones, actos y forma de afectación del suelo, del vuelo o del subsuelo que no estén incluidas en las secciones anteriores o que se acometan con independencia de los proyectos que en ellas se contemplan.
2. Estas actuaciones urbanísticas se integran en los siguientes subgrupos:
1. A) Obras civiles singulares: entendiendo por tales las de construcción o instalación de piezas de arquitectura o ingeniería civil, o de esculturas ornamentales, puentes, pasarelas, muros, monumentos, fuentes y otros elementos urbanos similares, siempre que no formen parte de proyectos de urbanización o de edificación.
2. B) Actuaciones estables: cuando su instalación haya de tener carácter permanente o duración indeterminada. Comprende este subgrupo, a título enunciativo, los conceptos siguientes:
  1. a) La tala de árboles y la plantación de masas arbóreas.
  2. b) Movimientos de tierra no vinculados a obras de urbanización o edificación, incluidas la construcción de piscinas y la apertura de pozos.
  3. c) El acondicionamiento de espacios libres de parcela, y la ejecución de vados de acceso de vehículos.
  4. d) Nuevos cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.
  5. e) Implantación fija de casas prefabricadas o desmontables y similares.
  6. f) Instalaciones ligeras de carácter fijo propias de los servicios públicos o actividades mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de transporte, postes, etc.
  7. g) Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre recreativas, deportivas, de acampada, etc., sin perjuicio de los proyectos complementarios de edificación o urbanización que, en su caso, requieran.
  8. h) Soportes publicitarios exteriores, incluidos todos los que no estén en locales cerrados.
  9. i) Instalaciones exteriores de las actividades extractivas, industriales o de servicios, no incorporadas a proyectos de edificación.
  10. j) Vertederos de residuos o escombros.
  11. k) Instalaciones de depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua y de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de materiales y de maquinaria.
  12. l) Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en proyectos de urbanización o de edificación.
  13. m) Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones, del viario o de los espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas u otros montajes sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no previstos en sus proyectos originarios.
3. C) Actuaciones provisionales: entendiéndose por tales las que se acometan o establezcan por tiempo limitado, y particularmente las siguientes:
  1. a) Vallados de obras y solares.
  2. b) Sondeos de terrenos.
  3. c) Apertura de zanjas y calas.
  4. d) Instalación de maquinaria, andamiaje y aperos.
  5. e) Ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre.

Artículo 2.4.15.- Condiciones de los Proyectos de otras Actuaciones Urbanísticas.

Los proyectos a que se refiere esta sección se atendrán a las especificaciones requeridas por las reglamentaciones técnicas de la actividad de que se trate, a los contenidos en estas Normas y a las que se dispongan en las ordenanzas municipales. Como mínimo contendrán memorias descriptiva y justificativa, plano de emplazamiento, croquis suficientes de las instalaciones y presupuesto.

Artículo 2.4.16.- Proyectos de Actividades y de Instalaciones. Definición y Clases.

1. Se entienden por proyectos de actividades y de instalaciones aquellos documentos técnicos que tienen por objeto definir, en su totalidad o parcialmente, los elementos mecánicos, la maquinaria o las instalaciones que precisan existir en un local para permitir el ejercicio de una actividad determinada.
2. Los proyectos de actividades e instalaciones comprenden las siguientes clases:
1. a) Proyectos de instalaciones de actividades: Son aquellos que definen los complementos mecánicos o las instalaciones que se pretende instalar en un local o edificio con carácter previo a su construcción o adecuación y, en todo caso, con anterioridad al inicio de una actividad que se pretende implantar.
2. b) Proyectos de mejora de la instalación: Son aquellos que definen la nueva implantación, mejora o modificación de instalaciones, máquinas o elementos análogos, en edificios o locales destinados a actividades que se encuentran en funcionamiento.

Artículo 2.4.17.- Condiciones de los proyectos de actividades e instalaciones.

Los proyectos técnicos a que se refiere esta sección estarán redactados por facultativo competente, y se atendrán a las determinaciones requeridas por la reglamentación técnica específica, por el contenido de estas Normas. En su caso satisfarán las especificaciones contenidas en el RAMNIP, en el RGPEPAR, y en la legislación sectorial que sea de aplicación. Contendrán los proyectos, como mínimo, memoria descriptiva y justificativa, planos y presupuesto.

CAPÍTULO 5º Plazos para la ejecución del planeamiento y de la edificación.

Artículo 2.5.1.- Adquisición de facultades urbanísticas.

1. Las facultades urbanísticas las adquirirán los propietarios del suelo en función del cumplimiento de los deberes establecidos por la legislación urbanística y el Plan General de acuerdo con los plazos, que se entenderán de caducidad y los requisitos establecidos por éste último.
2. Los propietarios de terrenos incluidos en alguna unidad de ejecución de iniciativa privada están obligados a los efectos de incorporarse al proceso urbanizador a la presentación, dentro de los plazos fijados, tanto de la figura de planeamiento, en el caso de que el Plan General lo establezca, como de los Proyectos de Urbanización y de Compensación correspondientes.
3. Los Planes Parciales y Planes Especiales de Reforma Interior previstos por el Plan General, podrán establecer su desarrollo por fases, en función de su Plan de Etapas respectivo. En estos supuestos, el plazo de ejecución máximo previsto para la totalidad de las etapas no podrá exceder del establecido, con carácter unitario, en la ficha correspondiente del Programa de Actuación.
4. Los propietarios de suelo urbano no incluidos en ninguna unidad de ejecución adquieren con la aprobación definitiva del Plan General su derecho al aprovechamiento urbanístico correspondiente.

Artículo 2.5.2.- Derecho a urbanizar.

1. Los propietarios de terrenos de cualquier unidad de ejecución tanto de iniciativa publica como privada, sólo adquirirán el derecho a urbanizar con la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación o de Compensación según el sistema de actuación sea el de Cooperación o de compensación respectivamente.
2. En los supuestos de unidades de ejecución de iniciativa privada, los propietarios están obligados a presentar la figura de planeamiento que, en su caso, el Plan establezca, a constituirse, si fuese necesario, en Junta de Compensación, y en presentar los proyectos de Urbanización y de Compensación, en los plazos expresamente marcados en el Programa de Actuación.
3. En el caso de propietario único o comunidad proindiviso, el plazo marcado en la ficha del Programa de Actuación para la constitución de la Junta de Compensación no será computable, entendiéndose que los Proyectos de Urbanización y de Compensación deben presentarse en el plazo marcado pero computándose desde el acuerdo municipal de no necesidad de constitución de la Junta de Compensación.

Artículo 2.5.3.- Presentación y tramitación de la documentación urbanística.

A fin de garantizar la correcta ejecución del planeamiento de iniciativa particular, se establecen las siguientes normas para la presentación y tramitación de los documentos urbanísticos exigibles:

a) En las unidades que se establece la necesidad de presentar alguna figura de planeamiento, esta deberá ser presentada, preferiblemente, en el Registro Municipal al menos por los propietarios que representen el sesenta por ciento (60%) del ámbito de dicha unidad, dentro del plazo establecido en su respectiva ficha.
b) El contenido de estos planeamientos así como de cualquier otra documentación exigida deberá ser conforme a la Ley, a las determinaciones establecidas por el planeamiento de rango superior y a los criterios técnicos municipales basados en las normas referidas.
c) Cuando las determinaciones exigidas o, cualquier otra documentación que se presente en el curso de la tramitación, fuese incompleta o no ajustada a lo dispuesto en el punto anterior, se devolverá a los promotores para que la completen o subsanen. Esta devolución reanudará el cómputo de los plazos fijados por estas normas para la presentación de la documentación correspondiente.
Así mismo, y en el caso de que durante la tramitación del documento se estimara necesario introducir modificaciones a la documentación técnica, se devolverá a los interesados para su subsanación debiendo realizarse en el plazo que para ello le otorgue el Ayuntamiento y que no podrá ser superior en ningún caso a seis (6) meses.

Artículo 2.5.4.- Derecho al aprovechamiento urbanístico.

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico sólo se adquirirá mediante la acreditación del cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos respectivos marcados para cada una de las Unidades de Ejecución en las correspondientes fichas del Programa de Actuación.
2. El acuerdo de aprobación del Proyecto de Compensación o de Reparcelación determinará el deber de cesión al Ayuntamiento de los terrenos destinados a dotaciones públicas, del porcentaje equivalente al quince por ciento (15%) del aprovechamiento urbanístico de la unidad, así como, en su caso, a los excesos de aprovechamiento existentes, si estos no se destinaran a compensar a otros propietarios. Estas cesiones deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento, en pleno dominio libres de cargas y gravámenes en el plazo de dos meses desde la aprobación del Proyecto correspondiente.
3. La solicitud de certificación acreditativa del cumplimiento de estos deberes se solicitará una vez cumplidos éstos, dentro de los plazos establecidos para la finalización de las obras de urbanización, debiendo justificarse con la documentación pertinente que garantice tanto el haber realizado todas las cesiones previstas como, mediante certificado de técnico competente, el haber concluido las obras de urbanización de acuerdo al proyecto de Urbanización aprobado definitivamente.
4. El Ayuntamiento sólo procederá a la recepción de las obras de urbanización, si previamente, y para aquellos casos en que así se disponga en el Plan General, o se acuerde posteriormente, se hubiese constituido una Entidad Urbanística de Conservación.

Artículo 2.5.5.- Derecho a edificar.

1. El derecho a edificar para los terrenos incluídos en alguna Unidad de ejecución sólo se adquirirá con la certificación municipal del cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos respectivamente señalados.
2. Este derecho se extinguirá si no se solicitara licencia para todos y cada uno de los solares incluidos en la Unidad dentro del plazo máximo señalado en las fichas correspondientes del Programa de Actuación.
3. Para aquellos terrenos clasificados como suelo urbano y no incluidos en ninguna unidad de ejecución el plazo máximo para la presentación de solicitud de licencia será de dos (2) años desde la publicación en el BOJA de la Resolución de Aprobación Definitiva del Plan General.
Así mismo, y para aquellos solares o fincas declaradas en ruinas o con Licencia de demolición o el plazo máximo para solicitar licencia de obras será, de dieciocho (18) meses desde su inscripción en el Registro Municipal de Solares y Terrenos sin edificar.

Artículo 2.5.6.- Incumplimientos.

1. El incumplimiento de los plazos señalados en el Programa de Actuación así como de las disposiciones al respecto contenidas en estas Normas supondrán automáticamente la perdida o reducción de los derechos de los propietarios de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 8/90 de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
2. Si se hubiese determinado un sistema de gestión privada transcurridos los plazos fijados el Ayuntamiento podrá sustituir el sistema por otro de gestión pública, garantizándose a los propietarios no responsables del incumplimiento los derechos vinculados a la ejecucion del planeamiento o la revaloracion urbanística para los supuestos de expropiación como sistema de actuación.
Se entiende a estos efectos, como propietarios cumplidores aquellos que antes de la finalización de los plazos establecidos ofrezcan constituir depósito o prestar aval por un importe equivalente al veinticinco por ciento (25%) de los costes de urbanización y gestión aún pendientes, garantizando eficazmente estas garantías en el plazo e importe que el Ayuntamiento les notifique.

Los restantes propietarios serán expropiados por el valor urbanístico en función del conjunto de derechos y facultades alcanzados hasta el momento de hacerse la valoración.

Si el sistema sustitutorio elegido fuera el de expropiación el valor urbanístico a efectos de determinación del justiprecio de las parcelas cuyos propietarios conservaran el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico será el correspondiente al 75 o al 50 por cien de este último, según la clasificación urbanística del suelo.

CAPÍTULO 6º Valoraciones: Principios Informadores. Cuadro resumen del Régimen de valoraciones.

Artículo 2.6.1.- Valoración y grado de adquisición de facultades urbanísticas.

1. El valor del suelo se calcula en función de la consolidación gradual de facultades urbanísticas, siendo su régimen el contenido en el Título II de la LRRUVS.
Estos criterios de valoración se aplicarán a todas las expropiaciones de suelo que se lleven a cabo por el Ayuntamiento u otra Administración competente, tanto si se enmarcan en el ámbito de la ejecución del planeamiento urbanístico como si tienen su amparo en cualquier otra normativa.
2. La valoración del suelo resulta de la conjunción de los aprovechamientos y de los valores fiscales. La legislación y el Plan suministran los aprovechamientos, la monetarización de estos se realiza a través de la normativa fiscal, por aplicación al aprovechamiento urbanístico el valor básico unitario de repercusión del polígono, que estará referido al uso y tipología edificatoria característicos resultantes de la ordenación, y corregido en función de su situación dentro del polígono.

3. Cuadro de valoración de los terrenos en función de la clase de suelo y grado de adquisición de las facultades urbanísticas:

Clase de suelo	Desarrollo del planeamiento	Adquisición de facultades urbanísticas	Valoración
S.N.U.	Plan General	Ninguna	Valor inicial (Vi)
S.U.N.P.	Plan General	Ninguna	Valor inicial (Vi)
S.U.N.P. previsible urbanización	PG + PAU	Ninguna	Vi + 25% coste de urbanización
S.U.P. previsible urbanización	Plan General	Ninguna	Vi + 25% coste de urbanización
S.U.P. previsible urbanización	PG + Plan Parcial	D. Urbanizar	Vi + 50% coste de urbanización
S.U.P.	PG + PP + cesión, equid., urbaniz.	D. Aprovech.	Valor Urbtco. = 85% Aprov. Tipo
SUELO URBANO	PG sin PERI	Ninguna	Valor Urbtco. = 50% del 85% Apr.Tipo/Pt.anterior del Tipo
SUELO URBANO	PG + PERI (1)	D. Urbanizar	Valor Urbtco. = 50% del 85% Aprov. Tipo
SUELO URBANO	PG + PERI + cesión equid., urbaniz. (2)	D. Aprovech.	Valor Urbtco. = 85% Aprov. Tipo
(1) = actuación asistemática, parcela no urbanizada (2) = actuación asistemática, solar