CAPÍTULO 1º Ambito y Régimen Jurídico.

Artículo 12.1.1.- Definición.

Constituyen el Suelo No Urbanizable los terrenos que, en función de sus valores de orden agrícola, forestal, ganadero, cinegético, paisajístico, ecológico o de otra naturaleza vinculados a la utilización racional de los recursos naturales o por razón del modelo territorial elegido, el Plan General clasifica dentro de esta categoría, al objeto de evitar el proceso de urbanización del mismo, preservar sus características naturales y/o su riqueza productiva.

Artículo 12.1.2.- Ambito.

La delimitación del Suelo No Urbanizable es la grafiada en el Plano de ordenación de "Clasificación de Suelo. Determinaciones de Suelo No Urbanizable" a escala 1/10.000.

Artículo 12.1.3.- Limitaciones.

El Suelo No Urbanizable estará sujeto a las determinaciones que prevén estas normas del Plan General y a las limitaciones que con carácter general señala la legislación urbanística aplicable.

Artículo 12.1.4.- Régimen jurídico de la propiedad en el Suelo No Urbanizable.

1. 1. Las facultades de utilización de uso urbanístico en el suelo no urbanizable, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las presentes Normas, sin que sobre dicho suelo se reconozca contenido edificatorio distinto del que en cada categoría puede ser autorizado.
2. 2. La aplicación de las Normas sobre esta clase de suelo no conferirá derecho a los propietarios de los terrenos a exigir indemnización, aún cuando en las mismas se regule, para algunas zonas, la prohibición absoluta de construir.

Artículo 12.1.5.- Régimen del Suelo.

1. 1. No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca y se ajusten, en su caso, a los planes y normas del Ministerio o de la Consejería de Agricultura, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
2. 2. Sin embargo, podrán autorizarse edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar en lugares en los que no exista posibilidad de formación de núcleo de población, autorizaciones que deberán tramitarse con arreglo a lo establecido en el artículo 43.3 de la LS y en el artículo 44 del RGU.

   En todo caso habrá de garantizarse la preservación de esta clase de suelo del proceso de desarrollo urbano.

Artículo 12.1.6.- Edificios, parcelas y usos fuera de ordenación.

1. 1. El régimen jurídico de las construcciones, parcelas y usos existentes que resulten disconformes con las determinaciones del presente Plan General, será el siguiente:
   1. a) Cuando la disconformidad afecte al uso del suelo o de la edificación, a la posibilidad o no de edificar, o a la ubicación de los edificios de viviendas respecto al viario, las intervenciones admisibles sobre las construcciones existentes serán las obras tendentes a la buena conservación de los edificios, quedando excluidos los demás tipos de obras y los cambios de uso o reutilización contrarios al Plan.
   2. b) Cuando la disconformidad afecte al tamaño de la parcela o a la situación de la edificación en ella se admitirán, además de las anteriores, las obras de reforma y los cambios de uso o reutilizaciones, siempre que se cumplan las determinaciones de las presentes Normas.
2. 2. La preexistencia de las situaciones a que se refiere el apartado primero del presente artículo, se acreditará mediante documento de licencia, registral o mediante cualquier otro medio de prueba reconocido en el ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 12.1.7.- Adaptación de las edificaciones al ambiente.

Las construcciones autorizables en esta categoría de suelo deberán adaptarse al ambiente en que estuvieran emplazadas, a fin de no alterar la armonía del paisaje o la perspectiva propia del mismo.

Artículo 12.1.8.- Parcelaciones Rústicas.

En el Suelo No Urbanizable sólo podrán realizarse parcelaciones rústicas. Dichas parcelaciones se ajustarán a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico vigente y en la legislación agraria y, en cualquier caso, no podrán dar lugar a parcelas de dimensiones inferiores a aquellas que racional y justificadamente puedan albergar una explotación agropecuaria viable, en función de las características específicas de cada tipo de terreno.

Artículo 12.1.9.- Parcelaciones Urbanísticas.

1. 1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar al establecimiento de una pluralidad de edificaciones residenciales que constituyan núcleo de población tal como se describe en estas Normas, o industriales o comerciales, ya sean de asentamiento unitario o escalonado y diferido en el tiempo.
2. 2. Con arreglo al artículo 94 de la LS se reputará ilegal toda parcelación urbanística en esta categoría de suelo.
3. 3. Igualmente, se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando presente al menos una de las siguientes manifestaciones:
   1. a) Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona en que se encuentre.
   2. b) Disponer de accesos viarios comunes exclusivos.
   3. c) Disponer de servicios de abastecimiento de agua para el conjunto, cuando sean canalizaciones subterráneas; de abastecimiento de energía eléctrica para el conjunto, con estación de transformación común a todas ellas; de red de saneamiento con recogida única, o cuando cualesquiera de los servicios discurra por espacios comunales.
   4. d) Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de ocio y recreo, comerciales u otros análogos para el uso privativo de los usuarios de las parcelas.
   5. e) Tener construidas o en proyecto edificaciones aptas para ser utilizadas como viviendas en régimen de propiedad horizontal o como vivienda unifamiliar de utilización no permanente.
   6. f) Incumplir en alguna parcela las condiciones que el Plan establece para la zona de suelo de que se trate.
   7. g) Existir publicidad, claramente mercantil, en el terreno o en sus inmediaciones para la señalización de su localización y características, publicidad impresa o inserciones en los medios de comunicación social, que no contengan la fecha de aprobación o autorización de dicha implantación y el órgano que la otorgó.
4. 4. La consideración de la existencia de una parcelación urbanística llevará aparejada la denegación de las licencias que pudieran solicitarse, así como la paralización inmediata de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado, sin perjuicio de las sanciones a que pudieran dar origen.

   Asimismo, se aplicará la expropiación, en seguimiento del artículo 78 de la LRRUVS, en los supuestos de parcelación ilegal en suelo urbanizable no programado o no urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa que se imponga.

5. 5. No podrá proseguirse la ejecución de las parcelaciones que pudieran generar situaciones incompatibles con estas Normas, por implicar transformaciones de la naturaleza rústica de los terrenos, o constituir núcleos de población.

Artículo 12.1.10. Segregación de fincas.

1. 1. La prohibición de parcelación no comportará, por su
   1. a) Cumplir las dimensiones mínimas y demás determinaciones de la legislación agraria, para la correspondiente ubicación. Tal hecho no comportará por sí la posibilidad o imposibilidad de edificación para lo que se necesitará la concurrencia de los requisitos propios de esta circunstancia.
   2. b) Haberse llevado a cabo en virtud de partición de herencias siempre que, el número de lotes resultantes no fuera superior al de interesados concurrentes y se cumplimente la normativa específica de cada zonificación y tipología en cuanto al tamaño mínimo de parcela.
   3. c) Realizarse para agrupar o agregar a predios colindantes.
2. 2. Las divisiones, segregaciones agregaciones anteriormente señaladas no necesitarán licencia municipal, debiendo únicamente comunicarse al Ayuntamiento la operación realizada.
3. 3. Las restantes divisiones de terreno que tengan por finalidad o consecuencia el obtener territorio de extensión igual o superior a la que en cada zonificación o tipología permita el hecho edificatorio, necesitará licencia municipal.
4. 4. Aceptada la división, producirá los mismos efectos edificatorios, sobre la finca resultante que los propios de una parcela sin segregar de la misma extensión y calificación.

Artículo 12.1.11.- Núcleo de población.

1. 1. Se entenderá por núcleo de población a los efectos del presente Plan General, todo asentamiento humano, de carácter residencial, industrial, almacenaje, o cualquier otro, que genere objetivamente las cuatro demandas o necesidades de servicios urbanísticos comunes, red de suministro de agua, red de saneamiento, red de alumbrado público y sistema de accesos viarios, que son características de las áreas urbanas consolidadas.
2. 2. Se considera que no existe posibilidad de formación de núcleo de población cuando la edificación tenga consideración de aislada, porque se vincule a la misma una superficie de terreno y en las condiciones que para cada zona de suelo no urbanizable se fijan.

   La capacidad edificatoria que corresponda a cada parcela según las Normas de este Plan debe quedar recogida mediante inscripción en el Registro de la Propiedad en nota marginal, de conformidad con lo establecido por la legislación urbanística aplicable.

Artículo 12.1.12.- Protección de la legalidad urbanística del suelo no urbanizable.

La detección de viarios, anuncios sobre el terreno o publicaciones en medios de comunicación acerca de venta de parcelas, o cualquier signo que refleje de alguna manera una futura parcelación en el suelo no urbanizable, dará lugar al ejercicio de las acciones previstas en la LRRUVS, sobre la totalidad de la parcela catastral.

CAPÍTULO 2º Regulación de Usos y Actividades.

Artículo 12.2.1.- Clases de Usos.

Según su mayor o menor posibilidad de implantación en el Suelo No Urbanizable, los usos se clasifican en:

1. a) Usos permitidos: son aquellos que, previa licencia municipal y, en su caso, autorización de la CPU según el procedimiento previsto en el artículo 44 del RGU, pueden implantarse en esta clase de suelo por ser acordes con las características naturales del mismo.
2. b) Usos autorizables: son aquellos que, previa licencia municipal y, en su caso, autorización de la CPU según el procedimiento previsto en el artículo 44 del RGU, podrán implantarse en esta clase de suelo siempre y cuando se acredite específicamente en cada supuesto que el impacto producido es admisible en relación con las condiciones generales establecidas para el suelo de que se trate.
3. c) Usos prohibidos: son aquellos cuya implantación está expresamente prohibida.

Artículo 12.2.2.- Tipos de Usos.

En el Suelo No Urbanizable los usos que se regulan son los siguientes:

1. a) Usos agropecuarios.
2. b) Usos al servicio de las obras públicas.
3. c) Usos industriales.
4. d) Usos y actividades de servicios terciarios.
5. e) Usos residenciales: Vivienda familiar.
6. f) Usos acuícolas.
7. g) Otros usos.

Artículo 12.2.3.- Usos agropecuarios.

1. 1. Son usos o actividades agropecuarias los relacionados directamente con la explotación de los recursos vegetales del suelo y de la cría y reproducción de especies animales.
2. 2. Se diferencian los siguientes tipos:
   1. a) Agrícola: Se incluyen las actividades ligadas directamente con el cultivo de los recursos vegetales.
   2. b) Forestal: Se incluye dentro de este tipo el uso o actividad relativo al conjunto de especies arbóreas y arbustivas o de matorral.
   3. c) Ganadero: Se incluyen todas aquellas actividades relativas a la cría de todo tipo de ganado así como de otros animales de granja o corral.

      Dentro de este tipo se diferencian las siguientes categorías:

      • - Ganadería extensiva mayor: Es la ganadería mayor vinculada a la explotación del suelo con ganado en estabulación permanente o semipermanente en instalaciones preexistentes anejas a la vivienda. No ofrecen peligro de vertidos concentrados y el régimen tradicional de explotación no incide en la ordenación parcelaria ni en sus aspectos paisajísticos.
      • - Ganadería extensiva menor: Es la ganadería menor vinculada a la explotación del suelo. A efectos de intensidad de uso se establece la equivalencia de diez (10) cabezas de ganado menor por cabeza de ganado mayor. La ganadería porcina, avícola y conejera no superará la cifra de diez (10) cerdos, cincuenta (50) gallinas, cien (100) conejos para entenderse integrados en esta modalidad.
      • - Ganadería intensiva mayor: Se denomina así toda estabulación ganadera mayor cuyos recursos alimenticios no provengan directamente de la explotación, en un 50% como mínimo.
      • - Ganadería intensiva menor: Se denomina así toda estabulación ganadera menor cuyos recursos alimenticios no provengan directamente de la explotación, en un 50% como mínimo. Se incluyen también en este apartado las cochineras superiores a diez (10) cerdos o gallineros de más de cincuenta (50) gallinas o conejeras de más de cien (100) conejos.
3. 3. La regulación de estas actividades y explotaciones se sujetará a los planes o normas del Ministerio de Agricultura, o de la Junta de Andalucía y a su legislación específica.
4. 4. Los establos, granjas y similares, se separarán al menos quince (15) metros de los linderos de la finca y en cualquier caso, su separación de otros lugares donde se desarrollen actividades que originen presencia permanente o concentraciones de personas, no será inferior a quinientos (500) metros.

Artículo 12.2.4.- Usos y actividades al servicio de las obras públicas.

1. 1. Se considera como tales al conjunto de construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
2. 2. Solamente podrán ser objeto de licencia cuando no exista posibilidad de encontrar Suelo Urbano o Urbanizable destinado de forma específica al mismo uso, o similar, del que se pretenda situar en Suelo No Urbanizable acogiéndose a este artículo. En consecuencia no podrán incluirse dentro de estos usos los de vivienda, con excepción, en su caso, de vivienda para guarda de la actividad.
3. 3. No se autorizarán aquellas instalaciones cuya regulación no esté admitida y autorizada por la normativa específica aplicable a estos casos, ni por el organismo administrativo responsable de su autorización.
4. 4. En todo caso, las actividades que aquí se regulan deberán cumplir, además de la legislación específica, las normas generales de edificación del Capítulo 3º del Título XII y estar justificadas por las necesidades de la obra pública de referencia.
5. 5. Las actividades vinculadas a la ejecución de las obras públicas, se considerarán como usos provisionales, a los efectos de la aplicación del párrafo 2 del artículo 58 de la LS.

   De este modo en el otorgamiento de la licencia se establecerá el periodo de tiempo que permanecerán estas construcciones y las medidas necesarias para el restablecimiento de las condiciones originales de los suelos afectados, una vez demolida o desmantelada la construcción de que se trate.

   Cuando se pretenda el mantenimiento y reutilización de las construcciones destinadas a la ejecución de las obras públicas, se hará constar dicho extremo expresamente en la solicitud de licencia, y esta se otorgará o no, de acuerdo con las determinaciones del Plan General.

Artículo 12.2.5. Uso Industrial.

1. 1. Es el uso que corresponde a las actividades o establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de primeras materias, así como su preparación para posteriores transformaciones, incluso envasado, transporte y distribución.
2. 2. Se establecen las siguientes categorías:
   1. 1.ª Industrias extractivas. Son aquellas cuya localización viene condicionada por la necesidad de explotación directa de los recursos minerales del suelo.
   2. 2.ª Industrias vinculadas al medio rural. Las dedicadas la transformación y almacenaje de productos agrarios o al servicio directo de la población rural, entendiendo esta última como aquella que resulta precisa para desarrollar los usos no residenciales o de servicio previstos en el Plan para cada clase de suelo no urbanizable como son los agrícolas, ganaderos, bodegueros, establos, acuícolas o forestales.
   3. 3.ª Gran industria. De carácter aislado, propia de actividades con necesidad de amplia superficie o que por sus características de molestia o peligrosidad o cualquier otra derivada de las exigencias del RAMINP, deben estar separadas de las áreas urbanas y ser capaces de resolver a su costa las obras y efectos de su implantación. Por sus propias características, su actividad puede diferir de las del uso industrial definido en el apartado 1.
3. 3. Cualquier tipo de actividad industrial, susceptible de generar impactos ambientales, en especial vertidos contaminantes deberán presentar con la solicitud de licencia, el preceptivo Estudio de Impacto Ambiental con estudio detallado de las medidas a adoptar para la depuración de los vertidos y la corrección de los impactos negativos sobre el medio. Deberán atenerse a las Normas de protección del medio físico recogidas en el Título XIII.

Artículo 12.2.6.- Industrias extractivas.

1. 1. Se distinguen los siguientes tipos de actividades:
   • - Canteras: excavaciones a cielo abierto para la extracción de rocas y minerales.
   • - Extracción de áridos: movimientos de tierra conducentes a la obtención de arenas y áridos de cualquier tipo.
2. 2. Cumplirán los requisitos y condiciones exigidos por la LM y demás legislación específica que les sea de aplicación.

   En particular habrá de tenerse en consideración el RDRENAM, así como las legislaciones complementarias sobre el mismo.

3. 3. Entre las condiciones generales fijadas para su autorización, tendrá particular consideración:
   • - Extensión y límites del terreno objeto de la autorización acompañándose un plano de situación con reflejo de la edificación e infraestructura existente.
   • - Clase de recurso o recursos a obtener, uso de los productos y área de comercialización e instalaciones.
   • - Proyecto de explotación e instalaciones redactado por técnico competente.
   • - Condiciones que resulten necesarias para la protección del medio ambiente y restitución del terreno.
4. 4. Al margen de la preceptiva autorización de explotación otorgada por Organismo Autónomo Competente, será precisa la obtención de licencia urbanística municipal conforme al artículo 178 de la LS.
5. 5. La autorización de la implantación de una cantera llevará aparejada la posibilidad de concesión de licencia municipal para las edificaciones precisas para la explotación siempre que se cumplimente la legislación urbanística, licencia que necesitará la autorización previa de la CPU, tramitada conforme al procedimiento que regulan los artículos 43.3 y 85 de la LS y 44 del RGU. El Ayuntamiento podrá ordenar la demolición de dichas edificaciones cuando la explotación hubiere concluido.
6. 6. El Ayuntamiento, a través del IMUCONA, velará, en virtud del artículo 45 del CE, por la utilización racional de los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y mejorar el medio ambiente.

   Asimismo este organismo local controlará el proyecto de restauración del espacio afectado para que se adecue a la zonificación y regulación de usos efectuada por el PGMO.

7. 7. En virtud del artículo 7.1 del RDRENAM, en caso de incumplimiento del Plan de Restauración, se aplicarán las sanciones previstas en la LM, pudiendo acordarse la caducidad de la autorización de explotación, de acuerdo con lo previsto en dicha legislación.

Artículo 12.2.7. Industrias vinculadas al medio rural.

1. 1. Son los almacenes o industrias de transformación de productos agrarios
2. 2. Cumplirán los requisitos y condiciones exigidos por su legislación específica, según sus fines sean:
   • - Ganaderos: Tratamiento y almacenaje de productos lácteos. Almacenes de piensos.
   • - Agrícolas: Almacenes de cosechas y abonos.
3. 3. Deberán localizarse a una distancia superior a cien (100) metros de cualquier edificación, distancia que podrá reducirse con autorización expresa de los colindantes, salvo que sea actividad clasificada por el RAMINP.
4. 4. Las instalaciones menores de cien (100) metros cuadrados podrán integrarse como edificaciones auxiliares de la vivienda rural, con las determinaciones específicas de las distintas zonas de Suelo No Urbanizable.

Artículo 12.2.8. Gran Industria.

1. 1. Se consideran las siguientes clases:
   • - Gran industria propiamente dicha.
   • - Industrias peligrosas.
   • - Depósitos al aire libre.
2. 2. Gran Industria.
   1. a) Se considera como tal la que necesita gran superficie de implantación y es susceptible de producir fuertes efectos contaminantes.
   2. b) Cumplirá los requisitos y condiciones exigidos por la legislación específica de la actividad, y demás normativa sectorial o general que le sea de aplicación.
   3. c) Se consideran, en todo caso, como Uso Autorizable en el Suelo No Urbanizable, por lo que su implantación exigirá los requisitos que para dichos usos se regulan en las presentes Normas.
   4. d) Sólo se admitirá el emplazamiento en el área rural de una actividad de estas características, cuando se justifique de forma precisa que no existe posibilidad de implantación en los suelos calificados como industriales.
   5. e) No podrá situarse a menos de 1.000 metros de cualquier núcleo habitado, o de 250 metros de la vivienda más próxima, salvo que la CPU permita acortar estas distancias en casos de especial condición muy justificada.
   6. f) Deberán crear barreras arboladas de 5 metros de anchura mínima en todo el perímetro de los terrenos, como pantallas de protección anticontaminante.
   7. g) La parcela mínima será de 5 hectáreas.
   8. h) La ocupación máxima de la parcela incluyendo edificación y terreno transformado en general, no superará el 20%, siendo la distancia mínima de la edificación a linderos 50 metros.
3. 3. Industria peligrosa.
   1. a) Es la que desarrolla una actividad fabril clasificada como peligrosa o insalubre por el RAMINP, lo cual conlleva la obligatoriedad a ubicarse a una distancia superior a dos (2) kilómetros de cualquier núcleo de población agrupada.
   2. b) Cumplirán los requisitos y condiciones exigidas por la legislación específica de la actividad, y demás normativa general o sectorial que les sea de aplicación.
   3. c) Sólo se admitirá el emplazamiento en el área rural de una actividad de estas características, cuando se justifique de forma precisa que no existe posibilidad de implantación en los suelos calificados como industriales.
   4. d) Se exigirá, además de las condiciones requeridas para la Gran Industria, la notificación por escrito a los colindantes.
   5. e) No podrán situarse en ningún caso a menos de 2.000 metros de cualquier núcleo habitado o 250 metros de la vivienda más próxima, salvo regulación sectorial que permita acortar estas distancias previo informe favorable de la CPU.
   6. f) La parcela mínima será de 2 hectáreas.
   7. g) La ocupación máxima de la parcela será del 20%, incluyendo edificación y terreno transformado en general, siendo la distancia mínima de la edificación a linderos de 50 metros.
4. 4. Depósitos al aire libre.
   1. a) Se incluyen las ocupaciones temporales o definitivas de terrenos para el almacenamiento o depósito de materiales o desechos en gran escala.
   2. b) Se consideran como Usos Autorizables en las categorías de Suelo No Urbanizable que así se especifique, pero deberán localizarse en áreas degradadas, recomendándose particularmente las resultantes de canteras abandonadas.
   3. c) En todo caso, se tendrá en cuenta en su localización su influencia sobre el paisaje tanto urbano como rural. Se exigirán unas condiciones higiénicas mínimas y se rodearán de pantallas protectoras de arbolado.
   4. d) No se permitirá la localización o apilamiento de vehículos o materiales de forma que impida o dificulte la visibilidad a los colindantes, no pudiendo superar en ningún caso la cota de las parcelas colindantes.
   5. e) Resolverán a su costa los problemas de acceso y aparcamiento.
5. 5. La edificabilidad máxima en todo caso será de 0,1 m²/m² en «Gran Industria» e «Industria Peligrosa» y de 100 m² en «Depósitos al aire libre». La altura máxima será de 12 m salvo en un 5% de la planta de la edificación que podrá aumentar hasta 22 m por razones técnicas justificadas.

Artículo 12.2.9.- Usos acuícolas.

1. 1. Se consideran usos acuícolas los relacionados con la explotación de los recursos propios de las marismas y zonas intermareales, tanto intensivos como extensivos (marisqueo, granjas marinas, parques de cultivo, hatchery, etc.) y todas las actividades a ellos vinculados.
2. 2. Las instalaciones de piscifactorías y granjas marinas deben ubicarse en las áreas menos frágiles de las zonas marismeñas, y su construcción deberá ser precedida del correspondiente Estudio de Impacto Ambiental.
3. 3. Asimismo se permitirán exclusivamente edificaciones vinculadas directamente a la explotación: almacenes, centros de investigación, oficinas y vivienda de guarda, que habrán de localizarse en los límites de las zonas marismeñas, evitando en la medida posible rellenos y movimientos de tierra y minimizando el trazado de viarios. La altura máxima de la edificación será de 1 planta o 4 metros.
4. 4. La regulación de estos usos se someterá a las determinaciones sectoriales de la Consejería de Agricultura y Pesca, Agencia de Medio Ambiente y Ministerio de Obras Públicas.

Artículo 12.2.10.- Uso residencial. Vivienda familiar.

1. 1. Uso residencial es el de aquellos edificios destinados a vivienda unifamiliar, es decir, situada en parcela independiente, en edificio aislado o agrupado a otro de distinto uso y con accesos exclusivos.
2. 2. A los efectos de estas Normas se distinguen las siguientes categorías de viviendas:
   1. 1ª Vivienda agraria: Aquella ocupada por personas vinculadas a la explotación agraria del terreno sobre el que se levante la construcción y de las fincas próximas pertenecientes a la misma propiedad o explotación. A los efectos de estas Normas, ha de quedar debidamente justificada la vinculación de la vivienda a la explotación.
   2. 2ª Vivienda no agraria: Se entiende aquella que, sin estar vinculada a una explotación agraria o ganadera, se adapta a la tipología propia del modelo constructivo del área donde se ubique, o el que sea autorizado por estas Normas, no incidiendo en las circunstancias a que hace referencia el artículo 73 de la LS.
3. 3. Los edificios destinados a vivienda familiar deberán estar emplazados en lugares en los que no exista posibilidades de formación de un núcleo de población en la acepción que regula el artículo 12.1.10 de las presentes Normas.
4. 4. Condiciones generales. Toda vivienda deberá cumplir como mínimo las condiciones de dimensión, aislamiento, higiénico-sanitarias, etc., exigidas por la Ley para las viviendas de protección oficial, además de las recogidas en el Capítulo 3º del Título IV de estas Normas, exceptuando la necesidad de forjado en planta baja.
5. 5. Condiciones de emplazamiento:
   1. a) Cumplirán las condiciones de parcela mínima, superficie edificable, distancias, etc., que se fijan para cada categoría de Suelo No Urbanizable.
   2. b) Las condiciones específicas de separación reguladas en otros usos en relación con las viviendas más próximas, industrias, cementerios, etc. serán asimismo exigibles para las nuevas viviendas cuando éstas pretendan implantarse en la proximidad de un uso existente que así lo determine.
6. 6. Condiciones de acceso:
   1. a) Deberán contar con acceso rodado, único y exclusivo, desde carretera comarcal, local o camino público, que permita el acceso de vehículos automóviles.
   2. b) Los accesos desde carreteras cumplirán la reglamentación específica de carreteras que les corresponda.
7. 7. Edificaciones Auxiliares. Se consideran auxiliares de la vivienda agraria, las construcciones complementarias para la explotación del suelo, así como las cocheras para vehículos.

Artículo 12.2.11.- Otros Usos.

1. 1. Se incluyen como otros usos aquellas actividades destinadas a satisfacer necesidades o a mejorar la calidad de vida en los núcleos urbanos, caracterizadas por la necesidad o conveniencia de su implantación en el medio rural.
2. 2. Se consideran usos "autorizables" al amparo del artículo 85.1 de la LS y con la tramitación establecida en el artículo 44 del RGU, es decir previa autorización de la CPU.
3. 3. Se permiten específicamente las instalaciones permanentes de restauración también llamadas "ventas" es decir, las casas de comidas y bebidas en general, al servicio del viario local o comarcal que comportan instalaciones permanentes.
   1. a) Deberán cumplir la normativa que les sea de aplicación según la actividad de que se trate, en razón de las circunstancias de seguridad, salubridad y explotación.
   2. b) Se regirán por las condiciones de calidad e higiene de la edificación recogidas en el Capítulo 7º del Título V de estas Normas.
   3. c) Habrán de respetar una distancia mínima de cualquiera otra preexistente de quinientos (500) metros.
   4. d) La superficie construida no excederá de doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.
   5. e) La altura de la edificación no excederá los cuatro (4) metros o una (1) planta.
   6. f) Deberán prever la superficie de aparcamiento que resulte suficiente en función de la capacidad del local, sin suponer en ningún caso obstáculo a la circulación de la vía sobre la que se apoyen.
4. 4. Se permiten específicamente las instalaciones temporales de discotecas, pubs, terrazas al aire libre, y similares.
   1. a) Deberán cumplir la normativa que les sea de aplicación según la actividad de que se trate.
   2. b) Se regirán por las condiciones de calidad e higiene de la edificación recogidas en el Capítulo 7º, sobre Normas Generales de Edificación, del Título V de estas Normas.
   3. c) Habrán de garantizar con la solicitud de licencia, la desaparición de todas las instalaciones al finalizar la temporada, y la ausencia de deterioro del entorno en que se localice.
   4. d) La distancia mínima a núcleo de población será de 500 metros, a excepción de las instalaciones que en los dos años anteriores a la aprobación del Plan hayan estado abiertas al público con la preceptiva licencia, hecho que habrán de acreditar al solicitar la nueva licencia, sin perjuicio del cumplimiento del resto de determinaciones.
   5. e) Deberán prever la superficie de aparcamiento que resulte suficiente en función de la capacidad del local, sin suponer en ningún caso obstáculo a la circulación de la vía sobre la que se apoyen.

Artículo 12.2.12.- Uso de hospedaje. Regulación del uso Terciario-Hotelero en el Suelo No Urbanizable Común.

1. 1. Uso de Hospedaje, es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas, comprende el epígrafe sesenta y seis (66) de la C.N.A.E. a excepción del apartado seiscientos sesenta y nueve, uno (669,1) y nueve (9).
2. 2. Condiciones de emplazamiento.

   Se cumplirán los siguientes condiciones.

   • - Parcela mínima 3 Hectáreas.
   • - Superficie edificable máxima 6.000 metros cuadrados.
   • - Distancia mínima a linderos 15 metros.
   • - Altura máxima 10 metros, 3 plantas B + II
   • - Distancia mínima a cualquier edificación 300 metros.

CAPÍTULO 3º Condiciones generales de edificación.

Artículo 12.3.1.- Condiciones de la edificación.

1. 1. La separación de la edificación a los lindes de la finca será la regulada en cada categoría de Suelo No Urbanizable.
2. 2. Separación entre edificaciones, la que se fija para categoría de Suelo No Urbanizable.
3. 3. La altura máxima será de una planta ó 4 metros, o dos plantas ó 7 metros, según se especifica en cada categoría de Suelo No Urbanizable.
4. 4. Superficie edificable la que se fija para cada categoría de Suelo No Urbanizable.

Artículo 12.3.2.- Cierres de fincas.

1. 1. Los cierres de fincas en Suelo No Urbanizable están sujetos a la previa licencia municipal.
2. 2. Sólo se autorizarán los cierres que sean necesarios para la pacífica y normal implantación de los usos del suelo. En todo caso los cerramientos deberán realizarse por medio de vallas agrícolas tradicionales, alambradas o setos vivos, pudiendo también combinarse estos medios; en ningún caso se utilizarán materiales de obra para cercas o vallados.

Artículo 12.3.3.- Condiciones higiénicas.

1. 1. Abastecimiento de agua. En aplicación de lo dispuesto en el RDGSACH, y en virtud de las facultades propias de estas Normas, se dispone:
   1. a) No se podrá autorizar ningún tipo de asentamiento humano hasta tanto no quede garantizado el caudal mínimo de agua necesario para la actividad, bien por suministro de red municipal u otro distinto, y se garantice su potabilidad sanitaria, justificándose en el último supuesto la procedencia, captación, emplazamiento, análisis, etc..
   2. b) Se considera que el agua es sanitariamente potable y por lo tanto apta para el consumo humano cuando en todo momento, a lo largo de toda la red de suministro, reúne las condiciones mínimas, o cuenta con los sistemas de corrección, depuración o tratamiento que se determinen por las Autoridades Sanitarias.
2. 2. Evacuación de residuales:
   1. a) Queda prohibido verter aguas no depuradas a regatos o cauces públicos.
   2. b) En el caso de existencia de red de alcantarillado, las aguas residuales se conducirán a dicha red, estableciendo un sifón hidráulico inodoro en el albañal de conexión.
   3. c) En el caso de inexistencia de la expresada red las aguas residuales se conducirán a pozos absorbentes previa depuración correspondiente por medio de fosas sépticas o plantas depuradoras.
   4. d) En desarrollo de estas Normas, el Ayuntamiento fijará a partir de los estudios del ITGE, aquellas áreas en que, por razones de permeabilidad y, por lo tanto, de riesgo de contaminación, no se autorizará la implantación de pozos absorbentes.
   5. e) Todo vertido industrial, ganadero o similar que contenga elementos de contaminación química no biodegradable, deberá contar con sistemas propios de depuración con la correspondiente aprobación previa del organismo competente.
   6. f) En todos aquellos núcleos rurales o áreas que así lo permitan, se recomienda sustituir o implantar sistemas de depuración tecnológica en lugar de depuraciones biológicas de las denominadas "Filtros Verdes", evitando así la contaminación del sistema hídrico superficial.
3. 3. Pozos. El alumbramiento de pozos se regulará por las disposiciones vigentes en la materia, y en concreto por los artículos 184 a 197 del RDPH. No podrán situarse pozos de captación a menos de ciento cincuenta (150) metros de cualquier pozo absorbente de aguas residuales.

Artículo 12.3.4.- Condiciones de estética de la edificación.

Las construcciones y edificaciones que se realicen en Suelo No Urbanizable deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. a) Adaptarse en lo básico al ambiente en que estuvieren situadas.
2. b) No tener características urbanas.
3. c) Ser de materiales, tipología y acabados de normal utilización en los lugares donde se sitúen, excepto las instalaciones que por su función hayan de utilizar otras tipologías, materiales y acabados.

CAPÍTULO 4º Condiciones particulares de cada categoría de Suelo No Urbanizable.

Artículo 12.4.1.- Categorías de Suelo No Urbanizable.

A efectos de aplicación de la normativa se establecen las siguientes categorías o zonas en Suelo No Urbanizable, en función de las características específicas del territorio:

• - Suelo No Urbanizable Común.
• - Suelo No Urbanizable de Pinar del Conde.
• - Suelo No Urbanizable de los Arenales.
• - Suelo No Urbanizable de Regadíos.
• - Suelo No Urbanizable de Huertos.
• - Suelo No Urbanizable de Regeneración Paisajística.
• - Suelo No Urbanizable de Regeneración Agrícola.
• - Suelo No Urbanizable de Especial Protección Forestal.
• - Suelo No Urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas.
• - Suelo No Urbanizable de Especial Protección del Litoral.
• - Suelo No Urbanizable de Protección de Yacimientos Arqueológicos.
• - Suelo No Urbanizable con parcelaciones no agrarias.

SECCION 1ª Suelo No Urbanizable Común.

Artículo 12.4.2.- Definición.

Se incluyen fundamentalmente los suelos de campiña con cultivos tradicionales de viñedo y cereales de secano que el Plan delimita para mantener su carácter agrícola y preservarlo de la urbanización.

Artículo 12.4.3.- Usos permitidos.

1. a) Agrícola.
2. b) Ganadero, en cualquiera de sus modalidades y en las condiciones que se regulan en el artículo 12.2.3.
3. c) Vivienda familiar agraria, con las siguientes condiciones de edificación:
   • - Parcela mínima: 10 Hectáreas.
   • - Superficie edificable: 300 m², con tipología preferente de casa de campo tradicional.
   • - Distancia mínima a linderos 15 metros.
   • - Distancia mínima a otra vivienda 300 metros.
   • - Altura máxima de edificación 7 metros y 2 plantas.
4. d) Se permiten almacenes/bodegas anejos a la explotación, con superficie edificable máxima de 5.000 m². Deberán tener 1 planta y arbolado ornamental.
5. e) Los establos o instalaciones ganaderas deberán mantener una distancia mínima de quinientos (500) metros a cualquier lugar donde se desarrollen actividades que originen presencia permanente o concentraciones de personas.

Artículo 12.4.4.- Usos autorizables.

Los especificados en la regulación de usos para el Suelo No Urbanizable y con las determinaciones y tramitación que allí se especifican (Capítulo 2º del Título XII).

Artículo 12.4.5.- Usos prohibidos.

Todos los demás.

SECCION 2ª Suelo No Urbanizable de Pinar del Conde.

Artículo 12.4.6.- Definición.

Se incluyen en esta zona de Suelo No Urbanizable los terrenos ubicados en el sector oriental del campo dunar que se extiende entre la carretera de Rota al sur, la de Sanlúcar al norte, el núcleo urbano al este y los suelos urbanos de Cuatro Pinos, La Andreita, Molino Platero, nuevo acceso a Puerto Sherry y Ciudad Ducal, al oeste, tal como se recoge en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo y Determinaciones del Suelo No Urbanizable.

Esta zona será objeto de un Plan Especial con las determinaciones y objetivos que se reflejan en la ficha PE-13.

Hasta que no se apruebe definitivamente este Plan Especial, este espacio estará sometido a las determinaciones que se especifican en los artículos siguientes.

Artículo 12.4.7.- Usos permitidos.

1. a) Agrícola, especialmente de huertas.
2. b) Forestal. Los relacionados principalmente con conservación de las masas forestales, especialmente pinares, se permite la repoblación con pinos piñoneros (Pinus Pinea).

   Se permite la repoblación con Pino piñonero (Pinus pinea).

   La tala se considera acto sujeto a licencia, la licencia se considerará al valor de las masas forestales y a la intensidad de la tala, que en el caso de los pinares tendrá por finalidad exclusiva la conservación de los mismos.

3. c) Vivienda familiar. Con las siguientes condiciones de la edificación, parcela mínima edificable 6.000 m2, debiendo justificarse registral y notarialmente la preexistencia de la parcela en la fecha de la aprobación inicial del plan general.

   Se prohíbe la segregación de fincas a excepción de los supuestos recogidos en el artículo 12.1.10, apartado 1, letras b) y c).

   • - Superficie máxima edificable 200 m2.
   • - Ocupación máxima de la parcela: 1% con uso de vivienda, y 2% incluyendo vivienda y otros usos.
   • - Altura máxima de la edificación 2 plantas o 7 metros.
   • - La edificación se localizará a una distancia mínima de 10 metros a linderos o accesos.
   • - El acceso será único y exclusivo desde viarios públicos. d)Hospedaje. En el caso de existencia de edificaciones que como consecuencia de su gran dimensión no sean adecuadas para el uso vivienda familiar y que la implantación hotelera constituya una garantía de salvaguarda y conservación del arbolado.

Artículo 12.4.8.- Usos autorizables.

Instalaciones de servicios, relacionadas con la restauración, el ocio y el recreo, en las condiciones reflejadas en el artículo 12.2.8.

Artículo 12.4.9.- Usos prohibidos.

Se prohíben expresamente:

La extracción de áridos y arenas, sin perjuicio de las concesiones existentes. Las extracciones deberán llevarse a cabo de acuerdo con los principios de explotación racional y restauración contenidos en el artículo 45 de la CE.

En caso de incumplimiento del preceptivo Plan de Restauración, en virtud del artículo 7.1 del RDRENAM se aplicarán las sanciones previstas en la LM, pudiendo acordarse la caducidad de la autorización de explotación, de acuerdo con lo previsto en dicha legislación.

Las actividades industriales.

Las explotaciones ganaderas.

• - Las instalaciones deportivas, turísticas o recreativas.

SECCION 3ª Suelo No Urbanizable de los Arenales.

Artículo 12.4.10.- Definición.

Se incluyen en esta zona de Suelo No Urbanizable los terrenos ubicados sobre el campo dunar existente entre la carretera de Rota y el Camino Viejo de Rota, lindantes por el este con el Suelo No Urbanizable de Pinar del Conde, a excepción de los Suelos Urbanos intersticiales, en los que el Plan General pretende controlar la parcelación ilegal y conservar y potenciar los valores paisajísticos y ambientales.

Esta zona será objeto de un Plan Especial de Mejora según se refleja en la ficha PEM-4.

Hasta que no se apruebe definitivamente este Plan, este espacio estará sometido a las determinaciones que se especifican en los siguientes artículos.

Artículo 12.4.11.- Usos permitidos.

1. a) Agrícola: en especial huertos y cultivos intensivos, en invernaderos y los tradicionales navazos.
2. b) Forestal: relacionados principalmente con la conservación de las masas forestales, especialmente pinares.

   Se permite la repoblación con Pino piñonero (Pinus pinea).

   La tala se considera acto sujeto a licencia. La licencia se condicionará al valor de las masas forestales y a la intensidad de la tala, que en el caso de los pinares tendrá por finalidad exclusivamente la conservación de los mismos.

3. c) Vivienda familiar agraria, con las siguientes condiciones de edificación:
   • - Parcela mínima edificable 5 Hectáreas. Queda prohibida la segregación de fincas a excepción de los supuestos recogidos en el artículo 12.1.10, apartado 1, letras b) y c).
   • - Superficie máxima edificable 200 m².
   • - Ocupación máxima de la parcela, con vivienda y otros usos 1%.
   • - La edificación se localizará a una distancia mínima a otra vivienda de 300 metros y a 15 metros de linderos y accesos.
   • - Altura máxima de la edificación 7 metros ó 2 plantas.
   • - El acceso será único y exclusivo desde los viarios públicos.

Artículo 12.4.12.- Usos autorizables.

1. a) Ganadero, especialmente intensivo.
   • - Deberá localizarse a más de 500 metros de cualquier uso o actividad que condicione la presencia permanente de personas.
   • - La concesión de la preceptiva licencia estará supeditada a la aprobación de un proyecto para el tratamiento y eliminación de los vertidos residuales derivados de la actividad.
2. b) Instalaciones de servicios, relacionadas con la restauración o el ocio y recreo, en las condiciones reflejadas en el artículo 12.2.11.

Artículo 12.4.13.- Usos prohibidos.

Se prohíben expresamente:

La extracción de áridos y arenas, sin perjuicio de las concesiones existentes. La extracción activa actualmente deberá hacerse acorde con los principios de explotación racional y restauración contenidos en el artículo 45 de la CE.

En caso de incumplimiento del plan de restauración, en virtud del artículo 71 del RDRENAM se aplicarán las sanciones previstas en LM, pudiendo acordarse la caducidad de la autorización de explotación, de acuerdo con lo previsto en dicha legislación.

Las actividades industriales.

• - Las instalaciones deportivas, turísticas o recreativas.

SECCION 4ª Suelo No Urbanizable de Regadío.

Artículo 12.4.14.- Definición.

Incluye todo el espacio cultivado en regadío, por iniciativa tanto de la Administración como de particulares, y responde en general a grandes transformaciones agrícolas.

Artículo 12.4.15.- Identificación de subzonas.

Se distinguen tres subzonas:

• - Zona regable de la costa N.O. de Cádiz.
• - Zona regable de la margen derecha del Río Guadalete.
• - Regadíos de El Torno.

Artículo 12.4.16.- Zona regable de la costa N.O. de Cádiz.

1. 1. Está determinada y regulada por el Plan de Riegos de la costa N.O. de Cádiz, según Decreto 2.148/75 de 17 de Julio.
2. 2. Se localiza al Norte de los Arenales, sobre la cota +40 metros y al Oeste de la Carretera de Sanlúcar.
3. 3. Sin perjuicio de las determinaciones de dicho Plan de Riegos, se establecen las siguientes especificaciones normativas:
   1. a) Usos permitidos:
      • - Agrícola de regadío.
      • - Ganadero, extensivo, en las condiciones que se establecen en el artículo 12.2.3.
   2. b) Usos prohibidos: Todos los demás.

Artículo 12.4.17.- Zona regable de la margen derecha del Guadalete.

1. 1. Está determinada y regulada por el Plan de Riegos de la Zona Regable del Bajo Guadalete, según Decreto 2.182/69 de 16 de Agosto.
2. 2. Se localiza en las antiguas marismas de la margen derecha del Río Guadalete, en el entorno del poblado de Castillo de Doña Blanca.
3. 3. Sin perjuicio de las determinaciones de dicho Plan, se establecen las siguientes especificaciones normativas:
   1. a) Usos permitidos:
      • - Agrícola de regadío.
      • - Ganadero, extensivo, en las condiciones que se establecen en el artículo 12.2.3.
      • - Acuicola, en las condiciones que se establecen en el artículo 12.2.9.
   2. b) Usos prohibidos: Todos los demás.

Artículo 12.4.18.- Regadíos de El Torno.

1. 1. Se localizan al Norte de la Zona Regable de la margen derecha del Río Guadalete en el contacto de la antigua marisma y la Sierra de San Cristóbal.
2. 2. Usos permitidos:
   • - Agrícola, en cualquiera de sus modalidades.
   • - Ganadero, extensivo, en las condiciones que se establecen en el artículo 12.2.3.
   • - Vivienda familiar ligada a la explotación, según se especifica en el apartado 4.
3. 3. Usos prohibidos: Todos los demás.
4. 4. Condiciones de la edificación: Similar a la establecida para la zona regable de la margen derecha del Río Guadalete (artículo 12.4.17).

SECCION 5ª Suelo No Urbanizable de Huertas.

Artículo 12.4.19.- Definición.

Se incluye el espacio delimitado por la nueva variante de la CC-602 y CC-603, al Sur, el camino de los Romanos al Oeste, el cordel de Puerto Real al Este y el Suelo Urbano de la Caridad, al Norte.

Esta zona está explotada en huertos familiares tanto en secano como en regadío.

Artículo 12.4.20.- Usos.

1. 1. Usos permitidos:
   • - Agrícola en cualquiera de sus modalidades.
   • - Vivienda familiar en las condiciones que se especifican en el artículo siguiente.
2. 2. Usos autorizables: Ganadero, en cualquiera de sus modalidades.
3. 3. Usos prohibidos: Todos los demás.

Artículo 12.4.21.- Condiciones de la edificación.

1. 1. Parcela mínima: 5.000 m².
2. 2. Superficie máxima edificable: 100 m².
3. 3. Las construcciones deberán situarse a una distancia máxima de 10 metros a lindero y a viario.

SECCION 6ª Zona de Regeneración Paisajística.

Artículo 12.4.22.- Definición.

Se incluye en esta zona de Suelo No Urbanizable sectores degradados de la Sierra de San Cristóbal, con la finalidad de restablecer los valores paisajísticos y naturales del área, para el esparcimiento y el ocio.

Artículo 12.4.23.- Usos permitidos.

Forestal. Se permite la repoblación con pino piñonero.

El uso forestal irá encaminado al mantenimiento y conservación de las masas forestales.

Canteras. Concesiones existentes.

Tendrán que regenerar el espacio afectado por la actividad extractiva, en cumplimiento de la LM y RDRENAM. La finalidad de la regeneración, estará relacionada a un uso recreativo, de ocio, naturalístico o deportivo.

En virtud del artículo 7.1 del RDRENAM, en caso de incumplimiento del Plan de Restauración se aplicarán las sanciones previstas en la legislación de minas, pudiendo acordarse la caducidad de la autorización de explotación, de acuerdo con lo previsto en dicha legislación.

Con el fin de conseguir la integración de las canteras, una vez restauradas, en el conjunto de la Sierra de San Cristóbal, de acuerdo con los objetivos de recuperación planteados por este Documento, el Plan de Restauración deberá estar sometido al informe favorable del organismo local en materia de medio ambiente.

Artículo 12.4.24.- Usos autorizables.

Instalaciones de servicios, relacionadas con la restauración o el ocio y recreo, en el espacio determinado para ello por el PEP-1 "Parque Arqueológico".

Adecuaciones recreativas, según la norma 27 del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la provincia de Cádiz.

Artículo 12.4.25.- Usos prohibidos.

Todos los demás.

SECCION 7ª Zona de Regeneración Agrícola.

Artículo 12.4.26.- Definición.

Se incluye la marisma transformada para explotación agrícola en la margen izquierda del río Guadalete y río San Pedro.

Artículo 12.4.27.- Usos permitidos.

Ganadero: En su variedad de extensivo.

Explotación acuícola: Según lo dispuesto en el artículo 12.2.6 la edificación ligada a esta actividad no podrá superar los 10 m²/Ha.

Artículo 12.4.28.- Usos Prohibidos.

Todos los demás.

Artículo 12.4.29.- Condiciones de desarrollo.

La regeneración de la zona se realizará a través de la redacción de un Plan Especial cuyos objetivos y determinaciones se recogen en la ficha PERM-4.

SECCION 8ª Suelo no Urbanizable de Especial Protección Forestal.

Artículo 12.4.30.- Definición.

1. 1. Se incluye en esta zona el Retamar de la Sierra de San Cristóbal, las manchas de álamos blancos (Populus alba), vestigio de la vegetación de ribera próxima al Castillo de Doña Blanca, y diversas masas de pinares dispersos por el Término Municipal, que por su valor ecológico y su potencial de uso público recreativo se someten a especial protección.
2. 2. La zona de retamar de la Sierra de San Cristóbal engloba el yacimiento arqueológico de la Necrópolis de Las Cumbres que se ubica parcialmente bajo dicha formación vegetal, y que está sometido por sí mismo a Protección Especial por estas Normas, por lo que en este sector se superponen las Normas de Protección recogidas en las Secciones 7ª y 9ª de las mismas.
3. 3. Las zonas calificadas de Especial Protección Forestal se hallan incluidas en distintos planes especiales: Plan Especial de Protección 1 "Parque Arqueológico", Plan Especial de Mejora 4 "Los Arenales" y Plan Especial 3 de Pinar del Conde.

Artículo 12.4.31.- Usos permitidos.

Recreativo-naturalísticos.

Los relacionados con los trabajos de excavación y visita al yacimiento arqueológico.

Artículo 12.4.32.- Usos Prohibidos.

Quedan expresamente prohibidos todos los usos y actividades que pongan en peligro o impliquen daño o perjuicio de la fauna y/o flora, o contribuyan a modificar las características del suelo.

SECCION 9ª Suelo no Urbanizable de Protección de Zonas Húmedas.

Artículo 12.4.33.- Definición.

Se incluyen en esta categoría las zonas húmedas tanto de agua dulce (Lagunas) como salada (Marismas) que se protegen por el alto valor ecológico de su fauna y flora y por sus características dinámicas y geomorfológicas.

Todos los espacios incluidos en esta Zona de Protección a excepción del apartado d) del artículo siguiente, están protegidos por la LIENP y el Plan Especial de Protección del Medio Físico de la provincia de Cádiz.

Artículo 12.4.34.- Espacios protegidos.

1. a) Complejo endorreico.
2. b) Marismas del río Guadalete.
3. c) Los Toruños.
4. d) Zonas húmedas de la campiña.

Artículo 12.4.35.- Complejo Endorreico.

1. 1. Definición:

   Incluye las Lagunas Salada, Chica y Juncosa, y un perímetro exterior que alcanza a la totalidad de la cuenca vertiente.

   Se identifica, en la zona delimitada como 1* en el Plano de "Clasificación del Suelo. Determinaciones del Suelo No Urbanizable", a escala 1:10.000, con la Reserva Natural del Complejo Endorreico de El Puerto de Santa María protegido por la LIENP y con la ZH-3 del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz que la cataloga como Zona Húmeda Bien Conservada.

2. 2. Condiciones de Uso:

   Quedan delimitadas dos zonas en relación a la restricción de uso:

   1. a) Zona de mayor protección, cartografiada como 1* en el plano mencionado en el apartado anterior.

      En esta zona se estará a lo dispuesto en la Ley 2/87 de 2 de Abril de Declaración de Doce Lagunas como Reservas Integrales Zoológicas en la provincia de Cádiz, y en los artículos 9, 11.1, 11.3 y 15.1 de la LIENP en relación al régimen de protección; y al artículo 14 de la LCENFFS.

      Asimismo las mencionadas leyes determinarán la tramitación y gestión de este Espacio Natural Protegido, de forma conjunta con la LA.

      De igual manera, este espacio estará sometido, de forma suplementaria, a las Normas 32 y 34 del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz, siendo necesaria la autorización de la C.P.U. para todas las actuaciones sometidas a licencia, recogidas en el Título II.8.1 del citado PEPMF.

   2. b) Zona de mayor permisividad de usos.

      Se corresponde con la totalidad de la cuenca endorreica vertiente a las lagunas, cartografiada en el Plano de Clasificación de Suelo. Determinaciones en Suelo No Urbanizable, a escala 1:10.000, como 1.

      Esta zona se somete a las determinaciones generales del Suelo No Urbanizable Común, y además se prohíbe expresamente:

      • - La construcción de obras de infraestructura que interrumpan o modifiquen el drenaje natural de la cuenca.
      • - La edificación de viviendas. Sólo se permitirá la construcción de instalaciones al servicio de las actividades científicas y naturalísticas.
      • - El almacenamiento de productos contaminantes, controlándose la utilización de abonos y fertilizantes agrícolas.
      • - La estabulación de ganado.
      • - Las actividades extractivas.
      • - Los vertederos y escombreras.

Artículo 12.4.36.- Marismas del río Guadalete.

1. 1. Definición.

   Se corresponde este espacio con la zona inundable del río Guadalete. delimitada por los muros de protección, y que permanecen en estado natural o en explotación acuícola o salinera.

2. 2. Condiciones de Uso.

   Estará a lo dispuesto en el artículo 13 de la LIENP y el artículo 13 de la LCENFFS, en la LC y, con carácter supletorio, las Normas 36 y 43 del Plan Especial de Protección del Medio Físico, que cataloga este espacio como Marismas Transformadas.

   Será necesaria la autorización de la C.P.U. para todas las actuaciones sometidas a licencia, recogidas en el Título II.8.1 del citado PEPMF.

   Sin perjuicio de las determinaciones referidas anteriormente se establecen como usos permitidos exclusivamente los establecidos en las explotaciones salineras y acuícolas existentes, y los de carácter naturalístico y/o científico.

   Cualquier actividad o uso habrá de estar de acuerdo con las determinaciones del Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Natural Bahía de Cádiz, en desarrollo.

Artículo 12.4.37.- Los Toruños.

1. 1. Definición.

   Se corresponde este espacio con la península de Los Toruños limitada por Valdelagrana al Norte, el río San Pedro al Este y Sur y la Bahía de Cádiz al Oeste, y se protege de forma especial por el elevado valor ecológico que presenta y el interés de la secuencia morfológica y dinámica de sus formas.

2. 2. Condiciones de uso.

   Estará a lo dispuesto en el artículo 13 de la LIENP y el artículo 13 de la LCENFFS, en la LC y, con carácter supletorio, las Normas 36 y 40 del Plan Especial de Protección del Medio Físico, que cataloga este espacio como Complejo Litoral de Interés Ambiental.

   Sin perjuicio de las determinaciones referidas anteriormente se establecen como:

   • - Usos permitidos, exclusivamente los recreativos y naturalísticos; la pesca y marisqueo extensivos; la explotación acuícola limitada a las concesiones existentes. Se permitirán sólo las instalaciones al servicio del uso naturalístico y recreativo, y en las condiciones y lugares en que lo determine el PEP-2.
   • - Se prohíbe expresamente la construcción de cualquier tipo de nueva infraestructura (viaria, eléctrica, etc.) que pueda alterar la dinámica hidráulica o eólica, o causar deterioro a la fauna y vegetación propias de este espacio natural. Así como el vertido de escombros o residuos.

   Las condiciones y zonificación de usos se determinarán específicamente en el Plan Especial de Protección que se redactará para este espacio, y que en cualquier caso será acorde con el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Natural Bahía de Cádiz, en desarrollo.

Artículo 12.4.38.- Zonas húmedas de campiña.

1. 1. Definición.

   Se incluyen en esta categoría las zonas húmedas que se generan en cuencas semiendorreicas de la campiña, con el fin de interrumpir el proceso regresivo ocasionado por las labores agrícolas y las obras de drenaje realizadas, y conservar sus valores naturales como soporte de numerosas especies.

2. 2. Usos.
   1. a) Usos permitidos: Se permiten usos y actividades agrícolas siempre que no impliquen la realización de rellenos, drenajes o cualquier obra de infraestructura que modifique el drenaje natural de la cuenca.
   2. b) Usos prohibidos: Todos los demás, y expresamente se prohíben los usos residenciales, industriales y actividades extractivas.

SECCION 10ª Suelo No Urbanizable de Especial Protección del Litoral.

Artículo 12.4.39.- Definición.

Se incluyen en este espacio todos los bienes de dominio público marítimo terrestre, a excepción de los incluidos en la categoría de Suelo No Urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas, con la finalidad de mantener sus características naturales y hacer compatible el aprovechamiento recreativo y de ocio de los mismos.

Artículo 12.4.40.- Regulación.

La normativa específica de este espacio se remite al artículo 4.7.5 de estas Normas que regula el uso de los Espacios Libres de Playas y Zona Marítimo-Terrestre, y a las Normas Generales sobre Protección del Litoral recogidas en el Titulo XIII de este Plan.

SECCION 11ª Suelo no Urbanizable de Protección de yacimientos arqueológicos.

Artículo 12.4.41.- Definición.

Se incluyen en esta categoría los espacios afectados por el Poblado del Castillo de Doña Blanca y la necrópolis de Las Cumbres, y todos los incluidos como yacimientos arqueológicos en el punto 6 del Catálogo de este Plan General.

Artículo 12.4.42.- Uso Permitido.

Científico y cultural.

Con carácter general cualquier actuación necesitará llevar a cabo una inspección ocular por un técnico arqueólogo, previa a su inicio, o sondeo arqueológico estratigráfico si lo requiere la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico.

Artículo 12.4.43.- Usos Autorizables.

Naturalísticos, divulgativos y recreativos, siempre que no sean incompatibles con los objetivos de protección de los Bienes de Interés Cultural y del Plan Especial de Protección número 1, definido en la ficha PEP-1.

Artículo 12.4.44.- Usos Prohibidos.

Todos los demás, con expresa referencia a cualquier tipo de edificación y movimiento de tierras que no estén relacionados directamente con la metodología de trabajo arqueológico.

SECCION 12ª Suelo no Urbanizable con parcelaciones no agrarias.

Artículo 12.4.45.- Definición.

Se incluyen en esta categoría de Suelo No Urbanizable aquellos terrenos rústicos, con valor agrícola o forestal afectados por parcelaciones no agrarias, con la intención de controlar el proceso.

Con esta finalidad se recogen aquellos procesos irreversibles acotándose sus límites y se determina la restitución en los casos en que las parcelaciones afectan a zonas de elevado valor natural.

Artículo 12.4.46.- Categorías.

En relación a sus características se distinguen tres tipos o categorías:

• - Tipo A.
• - Tipo B.
• - Tipo C.

Artículo 12.4.47.- Tipo A.

1. 1. Definición.

   Se incluyen aquí aquellas parcelaciones que mantienen el carácter agrícola o ganadero, y vivienda vinculada a este uso, y aparecen cartografiadas como 1 en el Plano de "Clasificación de Suelo. Determinaciones de Suelo No Urbanizable".

   Son las siguientes:

   • - Penal (número 39).
   • - Almajar (número 34).
   • - Montes de Oca (número 29).
   • - Los Perales (número 28).
   • - La Manuela (número 27).
   • - Berbén (número 4).
   • - Arenas Cárdenas Este (número 22).
   • - Andreíta Oeste (número 35).
   • - La Sierra (número 40).
2. 2. Condiciones generales.
   1. a) Con carácter general se demolerán todas aquellas construcciones que no reúnan condiciones de higiene, seguridad y ornato, en relación a las caracteristicas y estado de los materiales constructivos, así como a la garantía de solidez y seguridad de la misma.

      Asimismo se demolerán las cercas y vallados que no reúnan las condiciones establecidas en el artículo 12.3.2.

   2. b) Segregación de fincas. No se permitirá la segregación de fincas, salvo en los supuestos recogidos en el artículo 12.1.10, apartado 1, letras b) y c).
   3. c) Dado el uso agropecuario de estas parcelaciones las condiciones establecidas en el artículo 12.2.3 referidas a distancias de instalaciones ganaderas a lugares con concentración permanentes de personas, podrá ser reducida con la finalidad de mantener el carácter de la parcelación.
3. 3. Usos permitidos:
   • - Agrícola.
   • - Ganadero.
   • - Forestal.
   • - Vivienda familiar vinculada a la explotación, en las condiciones que se especifican en el apartado siguiente.
4. 4. Usos prohibidos: Todos los demás.
5. 5. Condiciones de la edificación.
   1. a) Se respetarán las edificaciones existentes que presenten características adecuadas, en cuanto a condiciones de higiene, seguridad y ornato, según lo establecido en el apartado 2, letra a) de este artículo.
   2. b) Cualquier edificación presentará un buen estado de conservación y estará realizada con materiales tradicionales, acordes con el entorno y no distorsionantes con el paisaje, según lo establecido en el artículo 12.3.4.

      En edificaciones destinadas a vivienda se garantizará la correcta ventilación, abastecimiento de agua y el adecuado saneamiento, con los métodos y condiciones especificas que se establecen para esta clase de suelo.

   3. c) En las parcelas libres de edificación de más de 5.000 m² de superficie, en el caso de las parcelaciones números 34 y 39; más de 2.000 m² de superficie para las parcelaciones números 27, 28 y 29; y más de 800 m² para las parcelaciones números 4, 22, 35 y 40, se permitirá la construcción de edificación de superficie máxima 80 m², cuyo uso estará vinculado a la explotación de la parcela, y de forma complementaria a vivienda de carácter temporal, no constituyéndose núcleos de población en los términos que se recogen en el artículo 12.1.11, en relación fundamentalmente a la necesidad y demanda de servicios y equipamientos urbanos.

Sólo se permitirá una edificación, por lo que las posibles instalaciones auxiliares irán anejas a la vivienda.

Sólo podrá existir edificación auxiliar independiente en el caso de explotaciones ganaderas.

1. c) En cualquier caso la distancia de la edificación a linderos o camino de acceso no será superior a 5 metros.
2. d) La altura máxima de la edificación será de una planta ó 4 metros.
   1. 6. Se someterá a la redacción de Plan Especial de Mejora del Medio Rural la parcelación número 35, Andreita Oeste.

      En esta parcelación se prohíbe la edificación de cualquier tipo, en tanto no se desarrolle el Plan Especial de Mejora.

      Los objetivos y determinaciones de dicho P.E.M., recogido en la ficha PEM-7, van dirigidos a mejorar la calidad ambiental y controlar y zonificar los usos.

   2. 7. La parcelación número 40 "La Sierra" se incluye en el PEP-1 "Parque Arqueológico" que planteará su ordenación y mejora.

Artículo 12.4.48.- Tipo B.

1. 1. Definición.

   Se incluyen en esta categoría aquellas parcelaciones con vivienda no agraria, cuyo grado de desarrollo hace irreversible el proceso parcelatorio.

   Son las siguientes:

   • - Hiper (número 33).
   • - Asilo (número 32).
   • - Broqueta (número 26).
   • - Arenas Cárdenas Oeste (número 21).
   • - San Antonio (número 24).
   • - Cantarranas Oeste (número 9).
   • - Berben Oeste (número 37).
2. 2. Condiciones generales.
   1. a) Con carácter general se demolerán todas aquellas construcciones que no reúnan condiciones de higiene, seguridad y ornato, en relación a las caracteristicas y estado de los materiales constructivos, así como a la garantía de solidez y seguridad de la misma.

      Asimismo se demolerán las cercas y vallados que no reúnan las condiciones establecidas en el artículo 12.3.2.

   2. b) Segregación de fincas. No se permitirá la segregación de fincas, a excepción de los supuestos recogidos en el artículo 12.1.10, apartado 1, letras b) y c).
3. 3. Usos permitidos:
   • - Agrícola.
   • - Forestal.
   • - Vivienda familiar, en las condiciones que se especifican en el apartado 5.
4. 4. Usos prohibidos: Todos los demás.
5. 5. Condiciones de la edificación.
   1. a) Se respetarán las edificaciones existentes que presenten características adecuadas, en cuanto a condiciones de higiene, seguridad y ornato, según lo establecido en el apartado 2, letra a) de este artículo.
   2. b) Cualquier edificación presentará un buen estado de conservación y estará realizada con materiales tradicionales, acordes con el entorno y no distorsionantes con el paisaje, según lo establecido en el artículo 12.3.4.

      En edificaciones destinadas a vivienda se garantizará la correcta ventilación, abastecimiento de agua y el adecuado saneamiento, con los métodos y condiciones especificas que se establecen para esta clase de suelo.

   3. c) En las parcelas libres de edificación de más de 1.000 m², de superficie se permitirá la construcción de edificación de superficie máxima 80 m², cuyo uso estará vinculado a la explotación de la parcela, y de forma complementaria a vivienda de carácter temporal, no constituyéndose núcleos de población en los términos que se recogen en el artículo 12.1.11, en relación fundamentalmente a la necesidad y demanda de servicios y equipamientos urbanos.

Sólo se permitirá una edificación, por lo que las posibles instalaciones auxiliares irán anejas a la vivienda.

Sólo podrá existir edificación auxiliar independiente en el caso de explotaciones ganaderas.

1. c) En cualquier caso la distancia de la edificación a lindero o camino de acceso no será superior a 5 metros.
2. d) La altura máxima de la edificación será de una planta o 4 metros.
   1. 6. Se someterán a la redacción de Plan Especial de Mejora del Medio, las parcelaciones:
      • - San Antonio (número 24)
      • - Arenas Cárdenas Oeste (número 21).

      En estas dos parcelaciones se prohíbe la edificación de cualquier tipo, en tanto no se desarrollen sus respectivos Planes Especiales de Mejora.

      Los objetivos y determinaciones de dichos P.E.M., recogidos en las fichas PEM-5 y 6, van dirigidos a mejorar la calidad ambiental y controlar y zonificar los usos.

Artículo 12.4.49.- Tipo C.

1. 1. Definición.

   Corresponde esta categoría con parcelaciones que por su ubicación en zonas de elevado valor natural o por su escaso grado de consolidación, se considera conveniente, desde estas normas, plantear una recuperación del medio natural original.

   Se incluyen en esta categoría:

   • - Pinar de Coig (número 30).
   • - Las Lagunas (número 38).
   • - Pinar del Obispo (número 23).
2. 2. Condiciones generales.

   Se procederá a la demolición del total de las edificaciones, cercas y vallados, y a la destrucción de viarios internos de la parcelación con el fin de regenerar el medio original.

   Las pautas para la regeneración de estos espacios se llevará a cabo a través de la redacción de Planes Especiales para cada una de las parcelaciones:

   • - Plan Especial de Regeneración del Medio Agrícola, para la parcelación número 38, recogido en la ficha PERM-9.
   • - Plan Especial de Regeneración del Medio Físico, para las parcelaciones números 23 y 30 (PERM-10 y 11).

SECCION 13ª Elementos singulares especialmente protegidos en el Suelo No Urbanizable.

Artículo 12.4.50.- Definición.

1. 1. Constituyen esta categoría del Suelo No Urbanizable elementos naturales y/o edificaciones localizadas en el Suelo No Urbanizable, de singular valor cultural, paisajístico, ecológico o científico.
2. 2. Los elementos incluidos en esta categoría están recogidos en la relación de elementos protegidos anexa a la memoria.

Artículo 12.4.51.- Régimen.

Se prohíbe todo tipo de edificación o actuación de movimiento de tierras, infraestructuras o modificación de la vegetación que pueda alterar o modificar el entorno. Unicamente se autorizarán estas acciones cuando sean necesarias para el conocimiento o mejora del elemento que se protege.