CAPÍTULO 1º El Suelo Urbanizable Programado.

SECCION 1ª Determinaciones Generales.

Artículo 11.1.1.- Delimitación.

1. 1. Constituyen el suelo urbanizable programado aquellos terrenos del suelo urbanizable cuyo programa se establece desde el propio Plan General y en consecuencia deben ser urbanizados en los términos y plazos establecidos en el mismo.
2. 2. Este tipo de terrenos están delimitados con tal carácter en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.
3. 3. En el suelo urbanizable programado se incluyen los nuevos asentamientos de población y actividades productivas en los términos del respectivo programa, vinculándolos al establecimiento de aquellos sistemas generales o elementos de los mismos, que son necesarios para el desarrollo de las previsiones del Plan General en esta categoría de suelo.

Artículo 11.1.2.- Programación y Marco Temporal.

Las previsiones del Plan General sobre el suelo urbanizable programado, se establecen en el marco temporal de dos cuatrienios consecutivos, contados el primero a partir del día de la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, y el segundo desde el día siguiente al de la fecha de expiración del primer cuatrienio.

Artículo 11.1.3.- Revisión del Programa.

1. 1. El contenido de las determinaciones del Programa serán revisadas por el Ayuntamiento cada cuatro (4) años y como consecuencia de dicha revisión podrá, según los casos:
   1. a) Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbano si en ejecución del Plan estos terrenos llegan a disponer de las condiciones previstas en el artículo 78.a) de la LS, siempre que dichos terrenos estén incluidos dentro de una unidad de ejecución cuyos propietarios hayan cumplimentado todas las obligaciones derivadas del planeamiento.
   2. b) Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbanizable no programado o al suelo no urbanizable, cuando el programa no se hubiese llevado a cabo dentro del plazo establecido al efecto y las circunstancias urbanísticas aconsejen tales medidas a tenor de los criterios y objetivos establecidos por el presente Plan.
   3. c) Ampliar en otros cuatro (4) años el límite temporal de las previsiones del Programa a tenor de las circunstancias existentes en partes del suelo urbanizable anteriormente programado.
   4. d) Aplicar la expropiación-sanción para los supuestos de incumplimiento del programa y de los consiguientes plazos de urbanización.
2. 2. La revisión del programa se llevará a cabo a través de la modificación del Plan General, si fuera preciso alterar la superficie del suelo urbanizable programado.
3. 3. En cualquier caso la revisión del programa exigirá el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento y su efectividad quedará condicionada a los trámites ulteriores en los casos en que se requiera la modificación del Plan General.

Artículo 11.1.4.- Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado.

1. 1. El suelo urbanizable programado se desarrollará mediante los Planes Parciales correspondientes a los sectores o unidades indicados y en los documentos del Plan y unidades de ejecución delimitadas en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.
2. 2. Los Planes Parciales se redactarán con arreglo a lo dispuesto en el Título II de estas normas y al contenido del presente Título.
3. 3. Los Planes Parciales deberán referirse a sectores de suelo urbanizable programado y excepcionalmente a unidades de ejecución, pudiendo integrar a los elementos de sistemas generales interiores al mismo. También podrán integrar elementos de sistemas generales exteriores al sector cuando a juicio de la Administración Municipal concurren circunstancias urbanísticas, vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan aconsejable su ordenación conjunta y se trate de elementos contiguos que tengan determinada la obtención de su suelo con cargo al suelo urbanizable programado del cuatrienio en que haya de desarrollarse el sector.
4. 4. Los Planes Parciales cumplirán en los diferentes sectores o, en su caso unidades de ejecución las determinaciones y condiciones que para su desarrollo particular se expresan en las fichas correspondiente a cada uno de ellos.
5. 5. Las ordenanzas de los Planes Parciales se atendrán a lo dispuesto en los Títulos IV, V y VI de las Normas del Plan General y a las condiciones y recomendaciones que se establecen en este Título.

Artículo 11.1.5.- Régimen Urbanístico de la Propiedad.

1. 1. Las facultades del derecho de propiedad en el suelo urbanizable programado, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en la legislación urbanística aplicable y en las presentes Normas.
2. 2. Los propietarios de suelo urbanizable programado tendrán derecho al ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo del área de reparto que asigna el Plan General en el cuatrienio correspondiente si bien tal derecho queda condicionado, con todas sus consecuencias, al efectivo cumplimiento, dentro de los plazos establecidos en el programa, de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario.

Artículo 11.1.6.- Aprovechamiento Tipo.

El aprovechamiento tipo para las áreas de reparto del primer cuatrienio será de 0,32443 metros cuadrados construidos del uso y tipología edificatoria característicos por metro cuadrado de superficie, y para las áreas del segundo cuatrienio de 0,31172.

Artículo 11.1.7.- Obligaciones y Cargas de los Propietarios.

Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado están obligados a:

1. A) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento:
   1. a) La superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos, de las zonas deportivas, de recreo y expansión, de los centros docentes, de los servicios de interés público y social y de los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios.
   2. b) El quince por ciento (15%) del aprovechamiento tipo del área en que se encuentran los terrenos.
   3. c) En los sectores con exceso de aprovechamiento sobre el tipo del suelo urbanizable programado, además de las cesiones del apartado anterior, la superficie de suelo edificable sobre la que se sitúe el exceso de aprovechamiento, cuando éste no se destine a la adjudicación de suelo para propietarios de terrenos afectados por sistemas generales o cuando tales adjudicaciones no absorban la totalidad del exceso. En estos casos las adjudicaciones a favor del Ayuntamiento se llevarán a cabo de acuerdo con lo previsto en el Título VII de estas Normas.
2. B) Costear la urbanización en los términos señalados por la legislación urbanística aplicable.
3. C) Conservar y mantener en buen funcionamiento la urbanización ejecutada, cuando así se imponga por el Plan de Ordenación o por las Bases de un Programa de Actuación Urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales, y en cualquier caso, hasta su recepción provisional por el Ayuntamiento.
4. D) Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, en los plazos establecidos.
5. E) Edificar los solares dentro de los plazos que fije el propio Plan Parcial o, en su defecto, en los plazos fijados por el Plan General.

Artículo 11.1.8.- Edificabilidades máximas y mínimas. Número máximo de viviendas.

1. 1. Las edificabilidades que se señalen en las fichas de planeamiento podrán modificarse con arreglo a los valores máximos y mínimos que se establecen, en su caso, dentro de las fichas particulares de cada sector o unidad, si bien habrá de respetarse en todos los supuestos la edificabilidad total del sector. Se aplicarán las reglas que señala el número siguiente y las de transformación que regula el artículo 11.1.9.
2. 2. La edificabilidad correspondiente a Viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que se contempla para cada sector en los cuadros mencionados, tiene carácter mínimo para el mismo.
3. 3. El número total máximo de viviendas señalado en aquellas fichas de sectores o unidades que prevén usos residenciales no podrá, en ningún caso, ser excedido en el planeamiento de desarrollo del Plan General.
4. 4. Cuando en la ejecución del Plan Parcial que establezca edificabilidades determinadas, correspondientes a Viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, se revelase de imposible cumplimiento el destino de las edificaciones por circunstancias sobrevenidas ajenas a la voluntad de los propietarios, como puedan ser la modificación de la legislación vigente sobre ese tipo de vivienda, la falta de calificación provisional de un proyecto para Viviendas sujetas a algún régimen de protección pública u otras semejantes se observarán las siguientes reglas:
   1. a) Si la imposibilidad de edificar Viviendas sujetas a algún régimen de protección pública afectase en general a los propietarios de un sector o a una elevada proporción de los mismos procederá modificar el Plan Parcial para transformar las edificabilidades conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes. Si esta modificación, en los términos expresados en dichas normas, fuere imposible se entenderá que el Plan Parcial admite la edificación de viviendas en régimen libre sin que en ningún caso se pueda incrementar el número de viviendas máximo establecido en el Plan. El exceso de aprovechamiento que resultase de esta transformación se compensará con los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales, preferentemente a los adscritos a la propia clase de suelo y al mismo cuatrienio.
   2. b) Si la imposibilidad sobrevenida afectase singularmente a uno o varios propietarios en el sector se transformará, en cuanto a ellos, el destino de los edificios en vivienda en régimen libre, sin que, en ningún caso, se pueda incrementar el número máximo de viviendas establecido por el Plan Parcial correspondiente. En este caso, cuando no fuere posible compensar el exceso de aprovechamiento derivado del cambio de destino a vivienda de régimen libre con otros propietarios del sector, por haberse realizado ya la reparcelación, el afectado podrá compensarlo directamente con propietarios de sistemas generales adscritos al mismo cuatrienio, aunque la superficie de éstos no hubiese sido considerada en el cálculo del aprovechamiento tipo del sector, de tal manera que dicho aprovechamiento resulte inalterado; salvo acuerdo entre las partes, se aplicará el procedimiento de la reparcelación económica regulada en el artículo 116 del RGU.

Artículo 11.1.9.- Transformación de Edificabilidades.

1. 1. Los Planes Parciales que desarrollen el Plan General podrán alterar las edificabilidades parciales de acuerdo con las siguientes reglas:
   1. a) Las edificabilidades mínimas correspondientes a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, en cada unidad de ejecución y por cada tipología, podrá aumentarse hasta agotar la edificabilidad máxima designada para cada tipología.
   2. b) Dentro del uso residencial hasta un 20% de las edificabilidades máximas asignadas a cada tipología podrán transferirse a otra. En ningún caso se bajará de los mínimos previstos.
   3. c) El margen de edificabilidad de uso terciario o comercial compatible comprendido entre el mínimo y el máximo, podrá transferirse al uso residencial. En ningún caso bajará de los mínimos previstos.
   4. d) Las viviendas libres se desglosan en unifamiliares y colectivas. Entre ellas, se podrá transferir hasta un 20% del número máximo marcado, siempre y cuando este permitido. En ningún caso se bajará de los mínimos previstos. Idéntica operación puede realizarse con las protegidas.
   5. e) Las tipologías residenciales propuestas podrán ampliarse con otras permitidas en los cuadros de homogeneización contenidas en el Programa de Actuación para el área de reparto correspondiente.

      Las nuevas tipologías no podrán suponer nunca un porcentaje superior al quince por ciento (15%) del total de la superficie edificable residencial asignada por el Plan General a la unidad de ejecución.

2. 2. En ningún supuesto de los anteriores podrán aumentarse ni la densidad ni el índice máximo de edificabilidad global de la unidad, salvo en aquellos supuestos donde la densidad de viviendas esté fijada de manera orientativa en las Condiciones de Desarrollo de cada unidad por tratarse de suelo, en parte en su totalidad, necesariamente afecto al desarrollo de viviendas protegidas.
3. 3. Si como resultado de estas transformaciones el sector variara su aprovechamiento total, no podrá considerarse nunca una disminución de los excesos o aumento de los defectos previstos por el Plan General. Si resultasen nuevos excesos de aprovechamiento estos irán destinados a compensar a propietarios de terrenos de sistemas generales en suelo urbano o no urbanizable.

Artículo 11.1.10.- Actuaciones en Suelo Urbanizable Programado Previas al Desarrollo de los Sectores.

1. 1. Los sectores de suelo urbanizable programado no podrán edificarse hasta tanto:
   1. a) No se hayan aprobado definitivamente los Planes Parciales.
   2. b) No se hayan cumplido los trámites del sistema de actuación que corresponda.
   3. c) No estén ejecutadas las obras de urbanización, sin perjuicio de lo que establece en el artículo siguiente.
   4. d) No se hayan formalizados las cesiones obligatorias de suelo.
2. 2. En tanto no se cumplan los requisitos señalados en el número anterior, en el suelo urbanizable programado no se podrá edificar ni llevar a cabo obras e instalaciones que no sean las correspondiente a la infraestructura general del territorio o a los intereses generales del desarrollo urbano. Igualmente, y cuando no hayan de dificultar la ejecución del planeamiento, podrán autorizarse las construcciones provisionales a que se refiere el artículo 58.2 de la LS con las garantías que el mismo prevé en orden a su demolición.
3. 3. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística en el suelo urbanizable programado sin la previa aprobación del Plan Parcial correspondiente al sector donde se encuentren los terrenos.

Artículo 11.1.11.- Requisitos para Poder Edificar.

1. 1. En el suelo urbanizable programado, una vez aprobados el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización correspondiente y constituida la Junta de Compensación en los supuesto en que tal sistema sea aplicable, podrán edificarse con anterioridad a que los terrenos estén totalmente urbanizados siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
   1. a) Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o de compensación, si uno u otro fuese necesario para la distribución de beneficios y cargas del Plan.
   2. b) Que la infraestructura básica del sector esté ejecutada en su totalidad y que, por el estado de realización de las obras de urbanización de la parcela sobre la que se ha solicitado licencia, se considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios, fijando en la autorización correspondiente el plazo de terminación de la urbanización que será, en todo caso menor que el de la terminación de la edificación.
   3. c) Que en el escrito de solicitud de licencia se compromete el peticionario, en cualquier caso, a no utilizar la construcción hasta no esté concluida la obra de urbanización, y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
   4. d) Que se preste fianza en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización de la parte que corresponda. La fianza deberá cubrir el posible aumento de los costes de ejecución por incremento del IPC. La garantía podrá ser parcialmente liberada a medida que se vayan certificando las ejecuciones parciales de la obra urbanizadora.
2. 2. A los efectos del número anterior, se entenderá por infraestructura básica la instalación de los servicios urbanos que se enumeran a continuación en todo el ámbito del proyecto urbanización o en cada una de sus etapas de ejecución y sus conexiones con las redes exteriores, salvo los fondos de saco o acceso a las parcelas:
   1. a) Explanación.
   2. b) Saneamiento.
   3. c) Encintado de bordillo y base de firme.
   4. d) Capa intermedia asfáltica del firme.
   5. e) Red de distribución de agua.
   6. f) Red de suministro de energía eléctrica y canalizaciones telefónicas.
   7. g) Red de alumbrado público.
   8. h) Galerías de servicios.
   9. i) Obra civil de los parques y jardines públicos.
   10. j) Acometidas de servicios a terrenos para dotación de equipamiento.
3. 3. Se considera infraestructura complementaria, que podrá ser objeto de ejecución simultánea con la edificación, los siguientes servicios urbanos:
   1. a) Red telefónica.
   2. b) Base de rodadura de aceras públicas.
   3. c) Capa de rodadura de pavimento.
   4. e) Red de riego e hidrantes.
   5. f) Acondicionamiento de los espacios libres privados que forman parte de la parcela para la que se haya concedido licencia de edificación.
   6. g) Plantaciones, servicios y complementos de parques y jardines públicos.
4. 4. El proyecto de edificación de cualquier licencia que se solicite deberá incluir el acondicionamiento de los espacios libres de carácter privado que formen parte integrante de la parcela cuya edificación se pretende.

   En casos de espacios libres privados al servicio o que formen parte de los elementos comunes de dos o más parcelas, con el proyecto de edificación de la primera licencia deberá definirse el acondicionamiento de tales espacios libres y garantizarse su ejecución por los propietarios de las distintas parcelas, en proporción a sus cuotas o porcentajes de ejecución.

5. 5. Las etapas de ejecución deberán componer áreas funcionalmente coherentes, procurando que su superficie, edificabilidad y equipamiento sean proporcionales a las de todo el sector o unidad y tendrán que ser aprobadas por el Ayuntamiento.
6. 6. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y las redes de alcantarillado.
7. 7. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación implicará la transgresión de una o varias de las condiciones de las licencias concedidas, anulándose su ejecución e impidiéndose el uso de lo edificado, todo ello sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubiere irrogado. Asimismo, implicará, en lo necesario, la pérdida de la fianza que se hubiese prestado para garantizar la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 11.1.12.- Ejecución del Planeamiento.

1. 1. Los Planes Parciales que se formulen en cada uno de los sectores del suelo urbanizable programado podrán contener su división en unidades de ejecución, en aquellos casos que se encuentren debidamente justificados, y señalarán el sistema de actuación correspondiente a cada uno de ellos, de conformidad, en su caso, con las previsiones del Plan General.
2. 2. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado deberá ejecutar los Planes Parciales de cada sector en el plazo indicado en el Programa de Actuación, debiendo, dentro de dicho plazo o del previsto dentro de cada Plan Parcial si fuera menor, haber ultimado la constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras que exija el sistema de actuación elegido, ejecutando la urbanización del sector, formalizado las cesiones obligatorias y edificado, en su caso, las construcciones previstas en el Plan Parcial dentro de dicho

plazo.

1. 4. Los Planes Parciales deberán iniciar su tramitación en el plazo previsto en el Programa de Actuación.

Artículo 11.1.13.- Valoraciones.

La valoración de los terrenos urbanizables respecto de los que se hubiera completado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor urbanístico que vendrá determinado en función del conjunto de facultades adquiridas, de acuerdo a lo establecido en el capítulo 5º del Título II de estas Normas.

SECCION 2ª Contenido de los Planes Parciales.

Artículo 11.1.14.- Contenido de los Planes Parciales.

El contenido y documentación exigible a los Planes Parciales se elaborará con el grado de precisión y con arreglo a los criterios que para cada uno de los documentos se detallan en los artículos posteriores.

Artículo 11.1.15.- Memoria del Plan Parcial.

1. 1. La Memoria deberá considerar todos los aspectos de la situación actual que pudieran condicionar la ordenación, y en todo caso:
   1. a) Las características generales del territorio, geológicas, geotécnicas, topográficas, hidrológicas, edafológicas, etc. Al describir su vegetación se tendrán en cuenta las especies, tamaño, edades y estado.
   2. b) Los usos de los terrenos, las edificaciones y las infraestructuras, precisando, en su caso, el número de residentes y puestos de trabajo que hubiere en la zona, el tipo de los edificios, su calidad y estado, expresando las características, condiciones capacidad de las infraestructuras.
   3. c) La situación de la propiedad del suelo, incluso servidumbres, arrendamientos y otros derechos indemnizables.
2. 2. Hará explícitos los modos en que se cumplen los objetivos,las condiciones e instrucciones establecidas por el Plan General para el sector, pudiendo concretarlos en función de la información urbanística y de los estudios complementarios que se realizasen.
3. 3. Analizará las posibles opciones para la ordenación y justificará la procedencia de las características de la ordenación que se desarrolle, acreditando la creación de una unidad funcional conectada adecuadamente con las áreas colindantes, equilibrada en su nivel de equipamiento, coherente en su sistema de espacios libres e integrada con los tipos edificatorios que existieran en sus bordes.
4. 4. Describirá las características cuantitativas de la ordenación mediante un cuadro sintético que expresará los siguientes extremos:
   1. a) Superficie total del sector que ordene el Plan Parcial.
   2. b) Superficie de los sistemas generales que señale el Plan General como correspondientes a dicho sector.
   3. c) Superficie del viario público del Plan Parcial.
   4. d) Superficie de parques y jardines de cesión obligatoria.
   5. e) Superficie de las parcelas para servicios públicos o de interés social de cesión obligatoria.
   6. f) Superficie edificable (suma de las parcelas edificables).
   7. g) Superficie total edificable (suma de la de todas las plantas).
   8. h) Superficie edificable por usos (suma de la de todas las plantas para cada uno de los usos, señalando concretamente la correspondiente a los servicios sociales).
   9. i) Edificabilidad bruta.
   10. j) Edificabilidad sobre la superficie edificable.
   11. k) Desglose de la superficie edificable sobre y bajo rasante.
   12. l) Superficie destinada a espacios libres privados.
   13. m) Altura máxima edificable sobre y bajo rasante.
   14. n) Dotación de plazas de estacionamiento y de garaje.
   15. o) Repercusión del viario, expresada en metros cuadrados por vivienda o por cada cien (100) metros cuadrados edificables.

Artículo 11.1.16.- Plan de Etapas y Programas de Actuación del Plan Parcial.

1. 1. Los Planes Parciales expresarán las etapas de su ejecución, señalando, en su caso, las unidades de ejecución que comprendieran, e indicando para cada etapa su duración, el de las obras de urbanización y el de edificación que comprende y las previsiones para poder poner en servicio las reservas de suelo correspondiente a los equipamientos.
2. 2. El Plan Parcial señalará los plazos para su desarrollo, de acuerdo con los fijados en la respectiva ficha del Programa de Actuación y en estas Normas, estableciendo al menos:
   1. a) El que corresponda a la presentación, en su caso y ante el Ayuntamiento, del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación en las diferentes unidades de ejecución, y del Proyecto de Compensación o, en su caso, del de Reparcelación. Estos plazos se computarán de la forma que se indica en el capítulo 5º del Título II.
   2. b) El que corresponda a la presentación del Proyecto de Urbanización. Este plazo se computará desde la constitución de la Junta de Compensación, si fuera exigible, o desde la aprobación del Plan Parcial, en caso contrario.
   3. c) El que corresponda para las cesiones obligatorias y gratuitas, así como a los excesos de aprovechamientos computados de la forma indicada en el capítulo 5º del Título II.
   4. d) El que corresponda al inicio y terminación de las obras de urbanización e implantación de los servicios, computado desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización.
   5. e) El que corresponda a la iniciación de las obras de edificación, contando a partir de la recepción provisional de la urbanización, salvo en el supuesto de que se ejecuten ambas simultáneamente.
   6. f) El que corresponda a la construcción de las dotaciones comunitarias de la urbanización a cargo de los promotores.
   7. g) El que corresponda para la constitución de la Entidad de Conservación.

Artículo 11.1.17.- Estudio Económico y Financiero del Plan Parcial.

El estudio económico y financiero contendrá:

1. a) La evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización expresando su coste aproximado. Las evaluaciones habrán de referirse a las obras y servicios proyectados y en concreto a las siguientes actuaciones: movimientos de tierra; redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios: red de alcantarillado redes de distribución de energía eléctrica y alumbrado público, red de gas energético, pavimentación, arbolado y jardinería, mobiliario urbano y ornamentación, y obras especiales que hubieran de efectuarse.
2. b) La evaluación, en su caso, de las indemnizaciones a que su implantación diera lugar.
3. c) La Entidad u Organismo que se ha de hacer cargo de la financiación de las obras de los sistemas generales e infraestructuras básicas que incluya la ordenación, acreditando el compromiso de su ejecución en plazos adecuados a los previstos para la puesta en servicio de la urbanización.

Artículo 11.1.18.- Conformidad de las compañías suministradoras.

La documentación del Plan Parcial deberá incorporar la conformidad de APEMSA y de las compañías suministradoras de energía eléctrica, teléfono y gas con la capacidad de las redes y plazos de conexión previstos.

Artículo 11.1.19.- Planos de Información del Plan Parcial.

El Plan Parcial contendrá, representados sobre soporte parcelario municipal, los siguientes planos de información:

1. a) Delimitación del área de planeamiento y situación en relación con la estructura del Plan General.
2. b) Ordenación establecida por el Plan General para el sector y su entorno.
3. c) Topográfico, con curvas de nivel de metro en metro.
4. d) Hipsométrico, hidrológico y edafológico, cuando sean precisos para la mejor interpretación del plano topográfico. Comprenderá la delimitación, cuencas y las áreas de humedad superficial.
5. e) Clinométrico, cuando sea preciso para la mejor interpretación del plano topográfico, diferenciado pendientes según intervalos del cinco por ciento (5%).
6. f) Geotécnico, diferenciando las áreas en que puede haber problemas de cimentación.
7. g) Catastral, que contendrá la referencia actualizada de las fincas y de sus cargas si las tuvieran, precisando linderos y superficies.
8. h) De edificación, usos, infraestructuras y vegetación existentes, con expresión de la superficie destinadas a los distintos usos, altura de las edificaciones, características de las vías, infraestructuras y vegetación. Precisará los perfiles longitudinales de las vías y alcantarillado que se conserven.

Artículo 11.1.20.- Planos de Ordenación del Plan Parcial.

El Plan Parcial expondrá su ordenación mediante representación gráfica que, cuando sea en planta, se realizará sobre el plano topográfico rectificado y contendrá la delimitación del área de ordenación, la referencia de las hojas del plano parcelario municipal y los elementos que se conserva. Los planos de proyecto serán como mínimo:

1. a) Plano de zonificación, que comprenderá la delimitación de las zonas correspondiente a las distintas intensidades de los usos pormenorizados, al sistema de espacios libres y a las reservas de suelo para dotaciones y centros de servicio, todo ello en relación con la red viaria, incluida la de peatones. Cada zona se caracterizará por un número de orden, por su superficie y por la ordenanza de aplicación. Deberá expresar la naturaleza pública o privada de los terrenos que resulten edificables, de los que se destinen a dotaciones y de los correspondientes a espacios libres, así como de los usos de las edificaciones e instalaciones previstas en estos dos últimos. En el plano de zonificación se reproducirá el cuadro de características de la ordenación.
2. b) Plano de los espacios públicos, que comprenderá la definición geométrica de espacios libres y viario, diferenciando las áreas según su destino y tratamiento y reflejando el arbolado, el mobiliario urbano, el alumbrado y la señalización de tráfico, la denominación de calles y plazas y el sentid de numeración de las fincas. Reflejará las curvas de nivel señalará la referencia de puntos de replanteo y detalle de secciones transversales, enlaces e intersecciones complejas.
3. c) Planos de las características de los espacios libres públicos en los que se definirán de forma suficiente los perfiles longitudinales y transversales de los espacios libres y de la red viaria. Los perfiles longitudinales reflejarán el estado actual del terreno, el resultado proyectado y la localización de saneamiento, con referencia de rasantes, distancias a origen y posición de curvas e intersecciones.
4. d) Plano de esquemas de las redes de servicios, especificando el trazado de las redes y galerías de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios, red de alcantarillado, red de distribución de energía eléctrica y alumbrado público, red de canalización telefónica, red de conducción de gas y red de canalización de semáforos. Contendrá un esquema de compatibilización de servicios mediante secciones transversales. Se incluirá la descripción de sus principales características, diferenciando claramente los elementos que hayan de realizarse en galerías.
5. e) Plano de ordenación de los volúmenes edificables, viario interior, parcelación y espacios libres privados, que deberá especificar si es indicativo o vinculante. En él se definirá el suelo vinculado a cada edificio y se diferenciarán los espacios libres privados comunales de los individuales.
6. f) Plano de delimitación del sector o unidad y etapas de ejecución, que se realizará sobre un plano que integre la zonificación, la parcelación y los esquemas de servicio. Si el Plan Parcial establece para su ejecución la división de su territorio en unidades de ejecución, habrá de expresarse con toda precisión la delimitación de las mismas, así como el sistema de actuación que a cada una corresponda y el orden de prioridad para su ejecución.
7. g) Planos del impacto de la actuación, en los cuales se identificarán los límites visuales del sector desde los puntos de contemplación más frecuentes, las vistas, las siluetas características, así como los elementos importantes en cuanto a rasgos del paraje, puntos focales, arbolado y edificios existentes. Se analizará el impacto visual, desde los puntos más importantes de contemplación, mediante perspectivas o fotomontajes de las situaciones actual y prevista, de los edificios proyectados y el contraste de su escala con el tejido urbano adyacente; y se analizarán los perjuicios en el soleamiento e iluminación natural que pudieran ocasionarse en los edificios o espacios libres inmediatos.

Artículo 11.1.21.- Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial.

El Plan Parcial contendrá unas ordenanzas reguladoras de la edificación y los usos que se desarrollarán en los términos que señale la legislación urbanística aplicable, satisfaciendo, en todo caso, las normas del Plan General, tanto las relativas a su clase de suelo como las condiciones generales, el contenido que para cada sector se asigna en la ficha individualizada correspondiente y los conceptos y criterios que respecto a la ordenación se suponen en las Secciones 4ª y 5ª de este Capítulo.

SECCION 3ª Desarrollo y Ejecución de los Planes Parciales.

Artículo 11.1.22.- Estudios de Detalle.

En desarrollo de los Planes Parciales podrán formularse Estudios de Detalle, con el contenido enunciado en el artículo 2.2.8 de estas Normas, con las condiciones determinadas en el Título II y con el contenido detallado que se señala a continuación:

1. a) Memoria, que comprenderá la descripción de la solución adoptada; la justificación de la conveniencia del Estudio de Detalle, la de la procedencia de las soluciones propuestas para adaptar o reajustar alineaciones y rasantes, en su caso, y la de la procedencia de las soluciones adoptadas para ordenar volúmenes y establecer vías interiores; la inexistencia de alteraciones de las condiciones de la ordenación; el cumplimiento de las condiciones básicas del planeamiento que desarrolla; la inexistencia de perjuicios sobre los predios colindantes; y la justificación de que no se aumenta la edificabilidad.
2. b) Cuadro de características cuantitativas que expresa, en comparación con la solución primitiva, la ocupación del suelo, las alturas máximas, la edificabilidad y el número de viviendas.
3. c) Planos de ordenación que, a escala 1:500, sobre el parcelario municipal, la expresarán las determinaciones que se completen, adapten o reajusten, con referencia a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente. En los espacios públicos se diferenciarán las superficies destinadas a los distintos usos, calzada, estacionamiento, canalización y protección de tráfico, aceras y paseos y áreas ornamentales. Se definirán las alineaciones y las rasantes correspondientes a los ejes del viario mediante secciones y perfiles a escala horizontal, (1:500) y vertical (1:50); se reflejará la parcelación, así como la envolvente de la edificación y los perfiles edificables, mediante alzados esquemáticos a escala (1:500) por tramos completos de las calles.

Artículo 11.1.23.- Proyectos de Urbanización.

1. 1. Los proyectos de urbanización comprenderán los siguientes documentos:
   1. a) Memoria descriptiva de las características de las obras.
   2. b) Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.
   3. c) Plan de ejecución de las obras detallado que no podrán ser superiores en su conjunto al plan de etapas del Plan Parcial.
   4. d) Planos de proyecto y de detalle.
   5. e) Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económico-administrativas de las obras y servicios.
   6. f) Mediciones.
   7. g) Cuadro de precios descompuestos.
   8. h) Presupuesto.
2. 2. Todos los documentos citados deberán ajustarse a lo establecido en el Título VI de estas Normas y en los pliegos de condiciones económico-facultativas que contendrán las condiciones y garantías que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecución de las obras, fijándose también que se realizarán a cargo del promotor las pruebas y ensayos técnicos que se estimen conveniente.
3. 3. Las obras de urbanización a incluir en el proyecto de urbanización, que deberán ser desarrolladas en los documentos, serán las siguientes:
   1. a) Excavaciones y movimientos de tierras.
   2. b) Pavimentación de viario.
   3. c) Red de riego e hidrantes.
   4. d) Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
   5. e) Red de distribución de agua.
   6. f) Red de distribución de energía eléctrica.
   7. g) Red de distribución de gas.
   8. h) Canalizaciones de telecomunicación.
   9. i) Galerías de servicios.
   10. j) Parques, jardines y acondicionamientos de espacios libres.
   11. k) Alumbrado público.
   12. l) Aparcamientos subterráneos.
   13. m) Red de semáforos, señalizaciones y marcas.
4. 4. Los proyectos de urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad y acreditar que tienen capacidad suficiente por atenderlos.

SECCION 4ª Condiciones de Ordenación.

Artículo 11.1.24.- Criterios de Ordenación.

Los Planes Parciales diseñarán su ordenación con arreglo a las determinaciones contenidas en la ficha del sector y a los criterios que les sean de aplicación de los enumerados a continuación:

1. a) Se propugnará la reproducción de condiciones semejantes a las que han dado lugar a la diversidad fundamental de las implantaciones tradicionales, para lo cual se tenderá a producir un tejido urbano con características semejantes a las de las áreas históricas, formalmente diversas, con jardines, plazas y calles de tamaños y formas variados.
2. b) Los elementos del paisaje se conservarán e integrarán en el sistema de espacios públicos, determinando sus características.
3. c) Se cuidarán las condiciones de borde con los suelos colindantes, asegurando la unidad paisajística con ellos y la continuidad de itinerarios.
4. d) Se diseñará un sistema de áreas estanciales jerarquizadas, distribuidas de tal forma que ofrezcan una accesibilidad semejante a todos los vecinos. Los distintos tipos de áreas estanciales se configurarán y dimensionarán de tal forma que favorezcan las relaciones vecinales y satisfagan las necesidades del suelo para desarrollar un conjunto diverso y complejo de actividades al aire libre.
5. e) Se establecerá un sistema jerarquizado de calles que garantizará la accesibilidad uniforme y la continuidad de itinerarios de modo que se recupere el concepto tradicional de calle y su multifuncionalidad.

Artículo 11.1.25.- Reservas de suelo para dotaciones.

1. 1. La reserva de suelo para dotaciones se dimensionará de acuerdo a lo previsto en el Anexo del RPU.
2. 2. La reserva de suelo para centros docentes, se hará buscando agrupaciones que permitan instalar unidades completas, con arreglo a las siguientes dimensiones:
3. 3. Las distintas áreas escolares deberán distribuirse adecuadamente en el ámbito territorial, a fin de conseguir que la distancia a recorrer por la población escolar sea lo más reducida posible, debiéndose garantizar el acceso a las mismas, tanto desde la red viaria como desde la red peatonal.
4. 4. Los centros escolares de nivel superior integrarán, en lo posible, un centro de cada uno de los niveles inferiores.

Artículo 11.1.26.- Condiciones de diseño de la red viaria.

1. 1. El Plan Parcial, en función del análisis de la relación con el resto de la ciudad y con su entorno inmediato, determinará el trazado y características de la red de comunicaciones previsto en el Plan General, con señalamiento de alineaciones y zonas de protección de toda la red viaria y previsión de aparcamientos.
2. 2. La red de itinerarios peatonales deberá tener las características y extensión suficiente para garantizar las comunicaciones no motorizadas dentro del perímetro planeado, y hasta donde sea posible, con las áreas colindantes, en especial facilitando el acceso al equipamiento comunitario.
3. 3. En el estudio de la red de comunicaciones se incluirá un análisis de circulaciones y, si procede, de la implantación de servicio público de transportes.
4. 4. Se tenderá a una solución del viario en malla, que se jerarquizará en función de los usos e intensidades previstas. El sector se dividirá en áreas ambientales delimitadas por distribuidores locales que canalicen el tráfico de paso. Dichos distribuidores asegurarán la continuidad del tráfico rodado y la circulación del transporte público.
5. 5. La red viaria pública tendrá la superficie mínima imprescindible para facilitar la circulación de personas y la circulación y estacionamiento de automóviles.

Artículo 11.1.27.- Condiciones de los estacionamientos.

1. 1. El Plan Parcial señalará la reserva de terrenos correspondientes a estacionamientos.
2. 2. El estacionamiento se resolverá preferentemente al aire libre, en las propias calles o en espacios adyacentes y en las parcelas privadas.
3. 3. Sólo se admitirá en situación al aire libre, en espacios anejos a la red viaria, un máximo del cincuenta por ciento (50%) del número total de plazas de estacionamiento correspondiente a las viviendas.
4. 4. El estacionamiento al aire libre en las calles se dispondrá preferentemente en fila, en bandas de doscientos veinte (220) centímetros de anchura situadas entre las aceras y la calzada.
5. 5. Se evitarán los estacionamientos en grandes plataformas. Cuando éstos sean imprescindibles, se arbolarán con especies de porte grande, formando una malla regular.

SECCION 5ª Condiciones de la edificación y de los usos.

Artículo 11.1.28.- Condiciones de la edificación.

1. 1. Las Ordenanzas de los Planes Parciales respetarán las condiciones generales de la edificación contenidas en el Título IX.
2. 2. Los Planes Parciales desarrollarán el sistema de ordenación más coherente con las determinaciones que tengan asignadas para su sector en la ficha correspondiente.
3. 3. Se define el sistema de ordenación como el conjunto de reglas que determinan un modo diferencial de ordenar y ocupar el espacio, una forma identificable de ciudad y una situación morfológica específica.
4. 4. Los distintos modos de ocupación del espacio pueden abstraerse en tres sistemas de ordenación básicos, que cada uno de los cuales traduce una distinta forma urbana:
   1. a) Alineación a vial.
   2. b) Edificación aislada.
   3. c) Volumetría específica.
5. 5. El sistema de ordenación por alineación a vial corresponde a la concepción de ciudad en que predomina la configuración de una imagen tradicional de calle, como canal delimitado por edificaciones. Se caracteriza por la disposición de fachadas formando línea continua marcando la alineación de la calle. La unidad básica de la ordenación urbana es la manzana, aunque no necesariamente construida con edificación entre medianerías.
6. 6. El sistema de ordenación por edificación aislada corresponde a la morfología urbana en que la situación dominante es la existencia de espacios libres exteriores a la construcción, sean públicos o privados y con independencia de su tratamiento. La calle pierde relevancia, aunque en última instancia sigue presente como referente obligado. Las fachadas de los edificios no se sitúan ni sobre la alineación de calle, ni sobre otros linderos de parcela, aunque eventualmente pueda darse esa situación. Formalmente, la calle se configura mediante el diferente tratamiento de los espacios de sus bordes, o por las cercas de cerramiento de las propiedades. La ordenación se realiza a través de las relaciones entre la edificación y la parcela que la soporta, y entre cada edificio y los de su entorno.
7. 7. El sistema de ordenación por volumetría específica corresponde a las situaciones morfológicas en que los conceptos formales pierden protagonismo, en términos relativos, ordenándose la edificación fundamentalmente basada en criterios funcionales derivados de sus necesidades propias. Las ordenaciones de este tipo, aún cuando puedan compartir con los sistemas precedentes alguna connotación formal, se caracterizan porque la edificación se organiza en relación a su parcela.

Artículo 11.1.29.- Condiciones de uso.

Los Planes Parciales pormenorizarán en el espacio los usos cuya implantación prevean, con arreglo a lo que sobre el particular establecieran las fichas de los sectores. Las condiciones particulares se adaptarán a lo que se establece en estas Normas en el Título IV.

SECCION 6ª Condiciones de urbanización.

Artículo 11.1.30.- Definición.

Son las condiciones que se imponen para la urbanización de los suelos urbanizables y, por extensión, a todos aquellos que fueren objeto de nueva obra urbanizadora.

Artículo 11.1.31.- Condiciones de urbanización.

La urbanización de los suelos urbanizables y, por extensión, la de todos aquellos que fuesen objeto de nueva obra urbanizadora, cumplirá las condiciones estipuladas en el proyecto de urbanización aprobado por la Corporación Municipal y demás disposiciones municipales que fueran de aplicación.

Artículo 11.1.32.- Relación de las áreas en el Suelo Urbanizable Programado.

1. 1. Primer Cuatrienio:
   • - Costa Oeste: CO-3, CO-4, CO-5, CO-6, CO-7 y CO-8.
   • - Valdelagrana: VA-1 y VA-2.
   • - Ciudad Central: CC-1.
   • - Zona Carretera Nacional: CN-1, CN-2, CN-3 y CN-6.
   • - Zona Noroeste: NO-1, NO-3, NO-5 y NO-6.
2. 2. Segundo Cuatrienio:
   • - Costa Oeste: CO-1, CO-2, CO-9 y CO-10.
   • - Zona Carretera Nacional: CN-4 y CN-5.
   • - Zona Noroeste: NO-2 y NO-4.

CAPÍTULO 2º El Suelo Urbanizable no Programado.

Artículo 11.2.1.- Delimitación.

1. 1. Constituyen el suelo urbanizable no programado los terrenos delimitados con este carácter en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión, por su aptitud para atender a futuras o singulares demandas de utilización del suelo y poder desarrollarlas de forma que la inversión de los agentes que lo desarrollen, aun disponiendo de un amplio margen de elección, tanto en lo relativo a modalidades y productos como en lo que respecta a oportunidades y secuencia temporal de ejecución, pueda conciliarse con los objetivos de cualificación y mejora del espacio urbano y del medio natural que el Plan General persigue.
2. 2. En cada área se cumplirán las determinaciones específicas que se incluyen en estas Normas para cada Programa de Actuación Urbanística y las restantes disposiciones contenidas en las mismas, cualquiera que se la figura de planeamiento que las desarrolle.

Artículo 11.2.2.- Desarrollo del Suelo Urbanizable no Programado.

1. 1. En desarrollo de las determinaciones del Plan General para esta clase de suelo, el Ayuntamiento podrá autorizar la formulación de los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, a fin de regular la ordenación y urbanización de estos terrenos.
2. 2. Tales Programas, que se formularán directamente por el propio Ayuntamiento o por concurso público, contendrán las determinaciones y documentos expresados en el artículo 2.2.3 del Título II de estas Normas, y aquellos otros que se precisen conforme a las Bases que puedan convocarse para su formulación o ejecución.
3. 3. Las determinaciones contenidas en las respectivas fichas sobre el carácter de la actuación se entenderán referidas a la formulación del Programa de Actuación Urbanística y tendrán carácter indicativo.
4. 4. En los casos en que se exija un Estudio de Impacto Ambiental, este deberá señalar, mediante representaciones gráficas, estimaciones cuantitativas o cualitativas, o, cualquier otro medio, la repercusión de la actuación y sus determinaciones sobre el paisaje y el medio ambiente, tanto rural como edificado y sobre los que pudiera tener incidencia negativa.
5. 5. Los Programas de Actuación Urbanística se desarrollarán a través de los correspondientes Planes Parciales en la forma dispuesta por la legislación urbanística y las presentes Normas.

Artículo 11.2.3.- Derechos y Obligaciones de los Propietarios.

1. 1. Hasta tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estarán sujetos, además de a lo contemplado por la legislación urbanística, a las siguientes limitaciones:
   1. a) No podrán desarrollarse usos distintos a los existentes a la entrada en vigor del Plan General y que estuviese legalmente autorizados en ese momento, salvo los agrarios que resulten acordes con las características del suelo y lo señalado en el apartado siguiente.
   2. b) Los usos y construcciones que se autoricen se ajustarán a las condiciones particulares que para cada uno de ellos se establecen en el Título XII de las presentes Normas, relativo al suelo no urbanizable, especialmente los relativos a parcelación y edificación. Se entenderán aplicables a estos efectos, las normas previstas en dicho Título sobre la constitución de núcleo de población.
   3. c) En esta clase de suelo no podrán efectuarse parcelaciones urbanísticas hasta tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuación Urbanística y los Planes Parciales que lo desarrollen, debiendo sujetarse, entre tanto, al ordenamiento urbanístico y demás disposiciones aplicables, en especial las establecidas en las presentes Normas.
2. 2. Una vez aprobado con carácter definitivo el Programa de Actuación Urbanística, las facultades del derecho de propiedad de estos terrenos se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en el mismo, estando obligados a ceder gratuitamente al Ayuntamiento los sistemas generales grafiados por el Plan, adscritos a cada una de las áreas en que se divide el suelo urbanizable no programado, así como, en su caso, a su ejecución y urbanización.

Artículo 11.2.4.- Ambito de los Programas de Actuación Urbanística.

1. 1. Las actuaciones urbanísticas que puedan llevarse a cabo en el suelo urbanizable no programado deberán referirse a cada una de las áreas que se establecen en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión, de forma que los Programas de Actuación Urbanística que se autoricen deberán incluir una superficie mínima coincidente con la de alguna de las áreas previstas, salvo determinación específica expresada en la ficha de la propia área, debiendo obligatoriamente incluir los sistemas generales adscritos a cada una de ella.
2. 2. Los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística contendrá el cálculo del aprovechamiento tipo para todo su ámbito, área del suelo no urbanizable más sistemas generales que coincidirá con una única área de reparto. Dentro de dicha área de reparto todos los propietarios de suelo tendrán derecho al setenta y cinco por ciento (75%) de este aprovechamiento tipo.

Artículo 11.2.5.- Condiciones Urbanísticas de las Areas.

1. 1. De acuerdo con los objetivos de la actuación que se señalan en cada área, y conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, el Plan General determina en cada caso:
   1. a) Los usos globales permitidos y los incompatibles en cada área dentro del modelo territorial y la estructura urbana propuesta.
   2. b) Las superficies máximas a desarrollar por los Planes Parciales.
   3. c) También podrán determinarse las características urbanísticas de cada actuación de relación con la estructura urbana del territorio, señalando particularmente las superficies en que se prevé la localización de los sistemas generales de viario, espacios libres, servicios o dotaciones; donde se concentran los aprovechamientos lucrativos; las conexiones del sector con las redes viarias y de servicios contenidas en el Plan; y en general, las condiciones esenciales para la ordenación del ámbito afectado.
2. 2. Igualmente, y en aquellas áreas en las que el objetivo prioritario de la actuación está ligado al crecimiento residencial o a la creación de nuevos asentamientos industriales o terciarios, el Plan establece la dimensión de la actuación y la edificabilidad máxima para el conjunto de los usos permitidos o compatibles con ellos, edificabilidad a la que se ajustarán, sin superarla en ningún caso, los Programas de Actuación Urbanística.
3. 3. La edificabilidad máxima concedida en el presente Plan General, figura referida en las fichas al conjunto de los usos permitidos en cada área.
4. 4. En la formulación, ejecución y desarrollo de los Programas de Actuación Urbanística cuya autorización se lleve a cabo, además de las determinaciones del área, se respetarán las condiciones generales de uso, urbanización y edificación contenidas en las presentes Normas; del mismo modo, en la áreas a que se refiere el apartado 2 de este artículo, se mantendrán las particulares condiciones de esta clase establecidas por el Plan para el suelo urbanizable programado.
5. 5. En todo caso, los Programas de Actuación Urbanística, al señalar la intensidad específica de los diferentes usos permitidos desde el Plan o compatibles con ellos, podrán incluso suprimir alguno de aquéllos cuando resulte complementario de los objetivos señalados en la correspondiente ficha.
6. 6. A efectos de lo señalado en el apartado a) del número 2 del artículo 1.5 de estas Normas, y además de lo expresado en el número anterior, los Programas que desarrollen áreas en la que el carácter de la actuación sea público y su objetivo no coincida con el recogido en el número 2 de este artículo, podrán también apartarse aisladamente de las condiciones generales de uso y edificación, a fin de ajustarlas motivadamente al contenido exclusivo y particular de las determinaciones que constituyen su finalidad.

Artículo 11.2.6.- Tramitación de los Programas de Actuación Urbanística.

1. 1. Se podrán formular Programas de Actuación Urbanística cuando se cumplan las condiciones objetivas de programación para cada una de las áreas del suelo urbanizable no programado señaladas en las fichas de planeamiento respectivas. Si éstas condiciones no se señalasen se podrá formular el correspondiente Programa de Actuación Urbanística desde el mismo momento de la aprobación definitiva del Plan General.
2. 2. El Ayuntamiento, de oficio, promoverá los Programas de Actuación Urbanística de conformidad con los criterios que señala el Plan General y conteniendo las determinaciones y documentos señalados en el artículo 2.2.3 de estas Normas.

   El Ayuntamiento podrá acudir a formulas mixtas públicoprivadas para la formulación y ejecución de los Programas de Actuación Urbanística.

3. 3. La adjudicación para la ejecución del Programa de Actuación Urbanística y sus Planes Parciales se hará mediante concurso.

Artículo 11.2.7.- Ejecución de los Programas de Actuación Urbanística.

1. 1. La ejecución de los Programas de Actuación Urbanística se podrá realizar bien directamente por la Administración, a través de Entidades o Empresas particulares o fórmula mixta público-privada, o bien, mediante concurso.
2. 2. La ejecución de los Planes Parciales se ajustará al sistema de actuación que se haya establecido en el Programa de Actuación Urbanística, quedando los adjudicatarios obligados a cumplir las obligaciones que, no estando especificadas en las bases, sean consecuencia del sistema aplicable.

Artículo 11.2.8.- Declaración de utilidad pública a efectos de Expropiación forzosa.

La aprobación de un Programa de Actuación Urbanística implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos de expropiación forzosa, no solamente del ámbito territorial concreto para el que se formuló, sino también de los terrenos necesarios para el enlace de la zona de actuación con los correspondientes elementos de los sistemas generales existentes en el exterior.

Artículo 11.2.9.- Valoración a efectos expropiatorios del Suelo Urbanizable no Programado.

1. 1. El suelo urbanizable no programado que no cuente con Programa de Actuación Urbanística se tasará con arreglo al valor inicial, sin consideración alguna a su posible valor urbanístico.
2. 2. Una vez obtenido el derecho a urbanizar por aprobación del Programa de Actuación Urbanística y de los Planes Parciales, se agregará al valor inicial del terreno el cincuenta por ciento (50%) del coste estimado de su urbanización.
3. 3. Si se extingue el derecho a urbanizar por incumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución o no se realizasen en los plazos establecidos, el valor de expropiación será el valor inicial.

Artículo 11.2.10.- Sistema de expropiación por concesión administrativa.

En los casos en que la actuación directa se efectúe mediante el sistema de expropiación se acudirá preferentemente a la fórmula de la concesión a que se refiere la legislación urbanística.

Artículo 11.2.11.- Fichas Particulares.

1. 1. Cada uno de los sectores del suelo urbanizable programado y de las áreas del suelo urbanizable no programado, tiene sus condiciones en su ficha correspondiente, que se incluyen en este volumen a continuación de estas Normas urbanísticas.
2. 2. Su edificación estará a lo que se dispone en estas Normas en sus Títulos IV, V y cuanto les fuere de aplicación del Título X.

CAPÍTULO 3º Condiciones Particulares de los Sectores.

Artículo 11.3.1.- Alcance de las determinaciones particulares.

1. 1. Las determinaciones particulares contenidas en las fichas de las zonas remitidas a planeamiento tienen el alcance que a continuación se señala:
   1. a) Superficie: la dimensión de su superficie es una cifra de referencia cuyo carácter es estimativo, pudiendo alterarse, en el momento de elaborar el instrumento de desarrollo establecido, en más o menos en una cuantía no mayor que el cinco por ciento (5%) de la comprendida en la delimitación. Ninguna alteración de sus límites podrá originar la exclusión de la delimitación de suelos destinados a usos dotacionales, a parques y jardines o circulación.
   2. b) Trazados y alineaciones: únicamente las alineaciones señaladas como vinculantes en la ficha tienen carácter de determinación de Plan General y se consideran de cumplimiento obligatorio, sin perjuicio de las eventuales adaptaciones o reajustes. El resto de las especificaciones gráficas no consideradas como vinculantes se consideran como recomendaciones no vinculantes cuya localización podrá modificarse debiendo quedar justificada en el instrumento de planeamiento. Las descripciones literarias amplían o definen con mayor exactitud el grado de vinculación de las recomendaciones, así como las características y posibles tratamientos recomendados.
   3. c) Usos y reservas: la representación gráfica de la ordenación define el carácter de las determinaciones del Plan General para los usos vinculantes y las reservas obligatorias con localización recomendada. Los textos que acompañan a los gráficos establecen el grado de vinculación de la localización y de la calificación.

      Cuando exista vinculación expresa sobre localización y calificación de los usos dotacionales, el planeamiento de desarrollo del Plan General podrá proceder a reajustar en la forma; cuando la especificación no sea vinculante, la localización podrá modificarse con la justificación oportuna. En todo caso, se mantendrán los estándares de dotaciones que figuran en cada ficha.

2. 2. Cualquier alteración de las determinaciones contenidas en la ficha que no concuerde con el alcance que estas Normas señalan para ella, deberá tramitarse como modificación del Plan General.

Artículo 11.3.2.- Relación de las áreas en el Suelo Urbanizable no Programado.

Las áreas en el Suelo Urbanizable Programado son: PAU-CN-1, PAU-CN-2, PAU-CO-1, PAU-NO-1, PAU-NO-2, PAU-NO-3, PAU-NO-4, PAU-NO-5 y PAU-VA-1.