CAPÍTULO 1º Régimen Urbanístico y División del Suelo.

Artículo 3.1.1.- División del suelo en razón de su aptitud urbanística primaria.

Por su distinta posición y funcionalidad en la estructura general y orgánica del territorio, el Plan General divide el suelo de la totalidad del Municipio de El Puerto de Santa María con arreglo a los siguientes criterios:

1. A) Clasificación del suelo:

   Constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión. Según la realidad consolidada y el destino previsto por el Plan para las distintas áreas, se distinguen:

   1. a) El suelo no urbanizable es aquel que el Plan mantiene ajeno a cualquier destino urbano, confirmando su valor agropecuario, forestal, cinegético y natural. Se divide en los tipos siguientes:
      • - Suelo No Urbanizable Común.
      • - Suelo No Urbanizable de Pinar del Conde.
      • - Suelo No Urbanizable de los Arenales.
      • - Suelo No Urbanizable de Regadíos.
      • - Suelo No Urbanizable de Huertos.
      • - Suelo No Urbanizable de Regeneración paisajística.
      • - Suelo No Urbanizable de Regeneración agrícola.
      • - Suelo No Urbanizable de Especial protección forestal
      • - Suelo No Urbanizable de Especial protección de zonas húmedas. litoral.
      • - Suelo No Urbanizable de Especial protección del
      • - Suelo No Urbanizable de Protección de Yacimientos arqueológicos.
      • - Suelo No Urbanizable de Parcelaciones agrarias.

      El régimen jurídico propio del suelo no urbanizable se recoge en el Título XII de estas Normas.

   2. b) El suelo urbanizable está caracterizado por estar destinado por el Plan a ser soporte del crecimiento urbano previsto. En razón de las previsiones en el tiempo que el Plan establece para su incorporación al proceso de desarrollo urbano, se divide en dos categorías:
      • - Suelo urbanizable programado.
      • - Suelo urbanizable no programado.

      El suelo urbanizable aparece delimitado en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión y su régimen jurídico figura en el Titulo XI de estas Normas, y los esquemas para su ordenación y tipologías se detalla en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes para los suelos urbanizables programados.

   3. c) El suelo urbano comprende las áreas históricamente ocupadas por el desenvolvimiento de la ciudad a la entrada en vigor del Plan y aquellas otras que, por la ejecución de éste, lleguen a adquirir tal condición en el futuro.

      Se delimita en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión se regula específicamente en el Titulo IX de estas Normas.

2. B) Suelo de sistemas generales:

   Comprende esta categoría las superficies que, sin perjuicio de la clasificación del suelo, son destinadas por el Plan al establecimiento de los elementos dotacionales públicos determinantes del desarrollo urbano y especialmente configuradores de la estructura general y orgánica del territorio.

   El señalamiento del suelo de sistemas generales figura en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio y la precisión de los usos se detalla en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

   Las condiciones de uso y régimen de ejecución del suelo de sistemas generales se regulan en el Título VII de estas Normas.

Artículo 3.1.2.- División del suelo en razón de su aptitud urbanística secundaria.

1. 1. Mediante la calificación, el Plan General determina la asignación zonal de los usos y tipología característicos y regula el régimen de éstos con carácter general para todas las clases de suelo y con carácter pormenorizado para las áreas de suelo urbano de ordenación directa.

   La pormenorización de los usos en las áreas de suelo urbanizable y en las de urbano sujetas a desarrollo de la ordenación, es función propia del planeamiento parcial y especial correspondiente.

2. 2. Los usos globales son los siguientes:
   1. A) De carácter dotacional o servicio público:
      • - Dotacional.
        • * Educativo.
        • * Sistemas de interés público y social.
        • * Servicios deportivos.
      • - Servicios públicos.
      • - Espacios libres.
        • * Jardines y plazas.
        • * Parques urbanos.
        • * Parques periurbanos.
        • * Playas.
      • - Zonas de protección del viario.
      • - Infraestructuras urbanas.
      • - Sistemas de comunicación.
   2. B) De carácter particular:
      • - Residencial.
        • * Centro Histórico.
        • * Manzana.
        • * Edificación abierta.
        • * Vivienda tradicional popular.
        • * Ciudad jardín.
        • * Vivienda unifamiliar adosada.
        • * Vivienda unifamiliar aislada.
      • - Industrial.
      • - Terciario.
        • * Comercial.
        • * Hotelero.

      Los usos de carácter dotacional se entienden sin perjuicio de que sean de titularidad pública o privada, y de que formen parte de los sistemas generales o constituyan dotaciones locales. Estos usos sólo consumirán aprovechamiento lucrativo si se trata de dotaciones de carácter privado.

3. 3. Los usos pormenorizados y las condiciones generales de uso y tipología se regulan en el Título IV de estas Normas. La asignación individualizada de uso y tipología a cada parcela o finca y las condiciones particulares, es materia propia de la regulación especial de la finca en que se encuentre.

   A este efecto, en razón de la correspondencia entre los distintos usos y por relación a su posible implantación en el territorio, las regulaciones zonales los tipifican con arreglo a los criterios siguientes:

   1. a) Uso característico: Es aquel que es predominante en el área de reparto de que se trate.
   2. b) Usos compatibles: Son aquellos que se pueden implantar en un ámbito territorial de cualquier magnitud en coexistencia con el uso característico, sin perder ninguno de ambos su carácter o los efectos que les son propios. La compatibilidad de un uso respecto al característico no implica su libre implantación dentro del mismo ámbito territorial, sino únicamente la aceptación de que su presencia pueda ser simultánea, sin perjuicio de que esa interrelación obligue a señalar restricciones en la intensidad del uso compatible en función de determinados parámetros del uso característico.

      Los usos compatibles pueden ser:

      • - Condicionados.
      • - No condicionados.

      Son condicionados los usos cuya implantación viene limitada por condiciones derivadas del desarrollo de la ordenación por cláusulas locacionales dentro de un ámbito o por el cumplimiento de relaciones específicas respecto a determinados parámetros de uso característico.

      Son usos no condicionados, los que para su implantación requieren sólo el cumplimiento de su regulación específica, de las condiciones de compatibilidad de usos y de los umbrales de control de molestias.

   3. c) Usos prohibidos: Son usos prohibidos aquellos que impiden las Normas de este Plan o las Ordenanzas de los Planes Parciales o Especiales, por imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación en un ámbito territorial.

      También son usos prohibidos aquellos que, aún no estando específicamente vedados, resultan incompatibles con los usos permitidos, aunque se les someta a restricciones en la intensidad o forma de uso.

      Tienen la consideración de usos prohibidos, en todo caso, los así conceptuados en las disposiciones generales vigentes en materia de seguridad, salubridad o tranquilidad.

4. 4. La delimitación de las zonas y el señalamiento especial de los usos figuran en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

Artículo 3.1.3.- División del suelo en razón de su ordenación detallada.

1. 1. Atendiendo al grado de detalle de la ordenación contenida en el Plan General en las distintas clases y categorías del suelo, se distinguen las siguientes áreas:
   1. A) En el suelo urbano:
      1. a) Suelo urbano común, ordenado de modo directo y finalista cuyo desarrollo, por tanto, viene posibilitado por la aplicación de las determinaciones propias del Plan General para la zona de que se trate.
      2. b) Unidades de planeamiento diferido, caracterizadas por incorporar el Plan General, con o sin modificaciones, las determinaciones de planeamiento y gestión de su ordenación anterior aprobada definitivamente.
      3. c) Unidades de planeamiento remitido. Son aquéllas para las que el Plan General contiene, o bien la ordenación básica con remisión de la de detalle a ulterior desarrollo por medio de Planes Especiales de Reforma Interior, o bien la ordenación detallada pero pendiente de ser completadas mediante Planes Especiales temáticos o Estudios de Detalle.
   2. B) En el suelo urbanizable:
      1. a) Sectores de suelo urbanizable programado, sujetos a desarrollo por medio de los Planes Parciales correspondientes (PP).
      2. b) Areas de suelo urbanizable no programado, pendiente de desarrollo a través de Programas de Actuación Urbanística (PAU) y ulteriores Planes Parciales.
   3. C) En el suelo de Sistemas Generales:

      El Plan General remite la realización de determinados elementos de sistema general a una ordenación detallada por medio de Planes Especiales (SG).

2. 2. La delimitación o señalamiento de las distintas unidades de Planeamiento de desarrollo figura en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión. La regulación de las condiciones para la ordenación de dichas unidades se contiene en los Títulos IX y XI de estas Normas, según la clase de suelo de que se trate.

Artículo 3.1.4.- División del suelo en razón de la gestión urbanística.

1. 1. El Plan General determina y prevé la delimitación de ámbitos de gestión en el suelo urbano y urbanizable en los siguientes supuestos:
   1. a) Areas de reparto, como unidad de equidistribución de cargas y beneficios, tanto en suelo urbano como urbanizable programado, a efectos de fijación, sobre cada una de ellas, del aprovechamiento tipo.
   2. b) Sectores, como unidades de planeamiento en suelo urbanizable.
   3. c) Unidades de ejecución continuas y discontinuas para reparto de cargas urbanísticas y actuaciones asistemáticas en suelo urbano para terrenos excluidos de las unidades de ejecución.
   4. d) Actuaciones asistemáticas en suelo urbano cuando no se actúe a través de unidades de ejecución.
   5. e) Unidades de ejecución continuas para la totalidad del suelo urbanizable programado.
2. 2. El Plano de Areas de Reparto contiene las delimitaciones de las áreas de reparto y el Plano de Régimen del Suelo y Gestión la delimitación y previsiones de las unidades de ejecución en suelo urbano y urbanizable.

   El régimen propio de estas actuaciones aparece recogido en los Títulos IX y XI de estas Normas.

Artículo 3.1.5.- Derechos de tanteo y retracto.

1. 1. Mediante el procedimiento de delimitación de las unidades de ejecución previsto en el artículo 2.3.1 de estas Normas, podrán delimitarse asimismo las áreas del suelo urbano, urbanizable y no urbanizable y, en su caso, en las áreas de rehabilitación integrada en las que las transmisiones onerosas de terrenos o edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento.
2. 2. Una vez delimitadas las áreas a efectos del derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento los propietarios de bienes afectados con decisión de enajenarlos deberán notificarlo al Ayuntamiento con expresión del precio, firma y plazos del pago proyectado, garantías del pago, descripción e identificación del inmueble, situación registral, derechos reales o personales e identificación del titular, para en el plazo de sesenta días hábiles ejercer la Corporación el derecho de tanteo. Para que la notificación resulte válida, la transmisión deberá efectuarse dentro de los cuatro meses siguientes.
3. 3. Si se omitiera, o algún requisito de la misma o resultare menos onerosa la transmisión, el Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto, preferente a cualquier otro en el plazo de sesenta días naturales desde la preceptiva entrega de la copia del documento de formalización.

Artículo 3.1.6.- Los derechos de tanteo y retracto en viviendas de protección pública.

1. 1. Cuando se trate de enajenación de viviendas de protección pública y el precio de la compraventa supere el máximo fijado por la legislación vigente sobre viviendas de protección oficial, el Ayuntamiento al ejercitar el derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas transmitidas lo hará por el precio máximo legalmente aplicable.
2. 2. Las viviendas adquiridas por el Ayuntamiento a consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto quedarán incorporadas al Patrimonio Municipal del Suelo, y adjudicadas luego mediante venta o alquiler, con arreglo a la legislación sectorial de las viviendas de protección pública.

CAPÍTULO 2º Información Urbanística.

Artículo 3.2.1.- La publicidad del Planeamiento.

El principio de publicidad del planeamiento se hace efectivo mediante los siguientes tipos de información urbanística:

1. a) Consulta directa del planeamiento.
2. b) Consultas urbanísticas de carácter previo.
3. c) Información o consultas urbanísticas.
4. d) Cédulas urbanísticas.

Artículo 3.2.2.- Consulta Directa.

1. 1. Toda persona tiene derecho a tomar vista por sí misma y gratuitamente de la documentación integrante del Plan General y de los instrumentos de desarrollo del mismo en los lugares con las condiciones de funcionamiento del servicio fijadas al efecto. El personal encargado prestará auxilio a los consultantes para la localización de los particulares documentales de su interés. Se facilitará al público la obtención de copias de los documentos del planeamiento vigente, en los plazos y, en su caso, con el costo que se establezcan al efecto.
2. 2. A los fines de este artículo, los locales de consulta dispondrán de copias íntegras y auténticas de toda la documentación de los Planes y sus documentos anexos y complementarios, debidamente actualizados y con constancia de los respectivos actos de aprobación definitiva, así como los de aprobación inicial y provisional de sus eventuales modificaciones en curso. Estarán asimismo disponibles relaciones detalladas de los Estudios de Detalle aprobados, de las delimitaciones de unidades de ejecución, expresando, en su caso el aprovechamiento tipo aplicable al área de reparto y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo de facilitar dicha información, de los proyectos o licencias de parcelación aprobados o concedidas y de los expedientes de reparcelación y compensación o en trámite.
3. 3. Asimismo se formalizará el Libro Registro previsto en el artículo 166 del RPU, en que se inscribirán los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento y gestión, así como las resoluciones administrativas y sentencias que afecten a los mismos, así como el Registro de Transferencias de aprovechamientos en el que se inscribirán los actos contemplados en el artículo 9.2.10 de estas Normas.

Artículo 3.2.3.- Consultas urbanísticas de carácter previo.

Todo ciudadano puede realizar por escrito, adjuntando la documentación imprescindible para su comprensión, una previa consulta urbanística, que puede efectuarse con anterioridad a la presentación de alguna figura de planeamiento o gestión urbanística, o con carácter previo a la presentación de una licencia de obras, pudiendo versar sobre cuestiones que puedan incidir en su tramitación posterior o que resulten de dudosa interpretación en las determinaciones aplicables.

Artículo 3.2.4.- Informaciones o consultas urbanísticas.

Toda persona puede solicitar por escrito información sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector, presentando su petición en el Registro General Municipal.

La instancia deberá identificar la finca, unidad de ejecución o sector de forma que no puedan producirse dudas acerca de su situación y demás circunstancias de hecho que concurran, para ello acompañará plano de situación a escala 1:2.000, como mínimo, del Plan General, o croquis que identifique plenamente la finca, manifestando, a su vez, la denominación oficial precisa del inmueble en cuestión.

La información urbanística le será suministrada en el plazo de un mes a contar desde la presentación de la consulta en el registro oficial. Cuando no se aporte algún dato o documento imprescindible para evacuar la consulta se comunicará al peticionario la deficiencia, computándose el plazo referido una vez que aporte el peticionario lo requerido en el registro municipal.

La contestación a la consulta hará referencia a:

1. a) Datos suministrados por el particular y demás que tiendan a individualizar el objeto sobre el que recae la información.
2. b) Señalará la clase y categoría de suelo que corresponda a la finca unidad de ejecución o sector.
3. c) Indicará, en su caso, el aprovechamiento tipo aplicable al área de reparto en que se localice y el grado de adquisición de facultades urbanísticas al tiempo de facilitarse la información, así como el sistema de actuación aplicable.
4. d) Expresará los usos e intensidades atribuidos por el Plan General o, en su caso, por el planeamiento que lo desarrolle, si estuviere aprobado.

Artículo 3.2.5.- Cédulas Urbanísticas.

Mediante Ordenanza Municipal se creará y regulará la cédula urbanística como documento acreditativo de las circunstancias urbanísticas que concurran en las fincas comprendidas en el término municipal.

La Cédula contendrá las especificaciones contenidas en los artículos 63 de la LS, 168 del RPU y 29.1 de la LRRUVS.

CAPÍTULO 3º Intervención Municipal del uso del suelo.

SECCION 1ª Avance y formas.

Artículo 3.3.1.- Competencia municipal.

La competencia municipal en materia de intervención del uso del suelo tiene por objeto comprobar la conformidad de las distintas actuaciones a la legislación y al planeamiento aplicables, así como restablecer, en su caso, la ordenación infringida.

Artículo 3.3.2.- Formas de intervención.

La intervención municipal del uso del suelo se ejerce mediante los procedimientos siguientes:

1. A) Patrimonio Municipal del Suelo.
2. B) Licencias urbanísticas.
3. C) Ordenes de ejecución o de suspensión de obras u otros usos.
4. D) Inspección urbanística.

SECCION 2ª Patrimonio Municipal del Suelo.

Artículo 3.3.3.- Definición.

Es una institución jurídico-administrativa que tiene por finalidad agilizar la intervención y gestión municipal en la regulación del mercado de solares para con ello disminuir las tensiones especulativas.

Artículo 3.3.4.- Destinos.

1. 1. Los terrenos integrados en dicho patrimonio están vinculados, una vez que se incorporen al proceso urbanizador y edificatorio, a la construcción -primordialmente- de viviendas de protección oficial (V.P.O.), así como a otros usos de interés social, pudiendo cumplir ambos destinos tanto la Administración como los particulares.
2. 2. El Patrimonio Municipal del Suelo no será reducido en su función a ser un instrumento de los planes de construcción de VPO, sino que también se podrá destinar para otros fines de interés social que sirvan para conjugar déficits de equipamientos o servicios o a facilitar la gestión municipal del suelo.
3. 3. Los ingresos obtenidos por la gestión urbanística mediante la cesión, permuta o enajenación de terrenos del Patrimonio se destinarán primordialmente a la urbanización, conservación y ampliación del mismo.

Artículo 3.3.5.- Bienes que lo integran.

1. 1. Bienes patrimoniales del Ayuntamiento que el Plan General incluya como suelo urbano o urbanizable programado.
2. 2. Bienes patrimoniales obtenidos por cesiones, expropiaciones urbanísticas y como consecuencia del ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
3. 3. Reservas de terrenos en suelo urbanizable no programado o no urbanizable, que no esté sujeto a especial protección, una vez adquiridos para su incorporación al patrimonio municipal del suelo.

SECCION 3ª Licencias urbanísticas.

Artículo 3.3.6.- Actividades Sujetas a Licencia.

1. 1. Estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que fuesen procedentes con arreglo a la legislación específica aplicable, los actos relacionados en los artículos 178 LS y 1 RDU y, en general, cualquier otra acción sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo que implique o requiera alteración de las rasantes de los terrenos o de los elementos naturales de los mismos, la modificación de sus linderos, el establecimiento de nuevas edificaciones, usos e instalaciones o la modificación de los existentes.
2. 2. También estarán sometidos a previa licencia los cerramientos, cualesquiera que sea su naturaleza y dimensiones; y las talas y abatimientos de árboles incluidos en algunos de estos supuestos:
   1. a) Que estén situados en zonas de uso y dominio público o espacio libre privado, o parcelas en suelo no urbanizable.
   2. b) Que se encuentren situados en cualquiera de los sistemas generales o locales.
   3. c) Que estén enclavados en espacios catalogados o especialmente protegidos por el planeamiento.
   4. d) Que estén enclavadas en parcelas edificables del suelo urbano, o en suelo urbanizable.
3. 3. Las concesiones sobre el dominio público, incluido el municipal, lo son sin perjuicio del sometimiento de los actos que proceden a la correspondiente licencia urbanística.

Artículo 3.3.7.- Clases de Licencias Urbanísticas.

Las licencias urbanísticas pueden ser:

1. a) De parcelación.
2. b) De obras.
3. c) De otras actuaciones urbanísticas.
4. d) De ocupación y funcionamiento.

Artículo 3.3.8.- Procedimiento para la obtención de licencias.

1. 1. El procedimiento para la concesión de licencias se ajustará a lo previsto, con carácter general, en los artículos 9 RSCL y 4 RDU y, en particular, a la ordenanza fiscal correspondiente. En ningún caso se entenderá adquirida por silencio administrativo, facultad en contra de la legislación urbanística aplicable.
2. 2. Si se hubieran ejecutado las determinaciones del proyecto, no habría lugar a indemnización alguna, si se ordenare la suspensión de la actividad o la demolición de lo edificado.

Artículo 3.3.9.- Parcelación Urbanística.

1. 1. Es parcelación urbanística toda agregación, división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes que se lleve a cabo en los suelos clasificados como urbanos o urbanizables programados por el Plan General, o en los suelos urbanizables no programados, con Programa de Actuación Urbanística aprobado.
2. 2. No podrá efectuarse ninguna parcelación urbanística en los suelos urbanizables sin la previa aprobación del Plan Parcial correspondiente. En los suelos no urbanizables no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas.

Artículo 3.3.10.- Proyectos de Parcelación.

1. 1. Los proyectos de parcelación tienen por objeto la definición pormenorizada de cada una de las unidades parcelarias resultantes de una parcelación urbanística.
2. 2. Los proyectos de parcelación se compondrán de los siguientes documentos:
   1. a) Memoria justificativa de las razones de la parcelación y de sus características en función de las determinaciones del Plan sobre el que se fundamente. En ella se describirá cada finca original existente y cada una de las nuevas parcelas, debiéndose hacer patente que éstas resultan adecuadas para el uso que el Plan les asigna y que, en su caso, son aptas para la edificación. Se adjuntarán notas del Registro de la Propiedad comprensivas del dominio y descripción de las fincas o parcelas.
   2. b) Planos de estado actual, a escala 1:1.000 como mínimo, donde se señalen las fincas originarias registrales representadas en el parcelario oficial, las edificaciones y arbolado existentes y los usos de los terrenos.
   3. c) Planos de parcelación, a escala 1:1.000 como mínimo, en los que aparezcan perfectamente identificada, superficiada y acotada cada una de las parcelas resultantes y pueda comprobarse su adecuación a las determinaciones del Plan.
   4. d) Propuesta de informaciones urbanísticas de cada parcela resultante.

Artículo 3.3.11.- Licencia de Parcelación.

1. 1. La licencia de parcelación urbanística se entenderá concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación, compensación o normalización de fincas, y podrá concederse simultáneamente con los de aprobación definitiva de los Planes Parciales y Especiales que incluyan planos parcelarios con las características requeridas en el número anterior, así como de los Estudios de Detalle que afecten a la configuración de las parcelas.
2. 2. Requiere licencia de parcelación expresa e individualizada todo acto de alteración sea por subdivisión o agregación, de parcelas en suelo urbano o urbanizable que pretenda realizarse con posterioridad o con independencia de los instrumentos de planeamiento y gestión citados en el apartado anterior, aún cuando no suponga modificación de los mismos por encontrarse previsto o autorizado en ellos. Las licencias individualizadas incorporarán la cédula urbanística de cada parcela resultante.
3. 3. La licencia de parcelación autoriza a deslindar y a amojonar la parcela o parcelas resultantes. Toda división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de parcelación o con infracción de la misma, dará lugar a la adopción de las medidas oportunas de protección de la legalidad urbanística.
4. 4. A fin de facilitar el cumplimiento de lo previsto en los artículos 95.2 y 96.3 de la LS, el Ayuntamiento comunicará de oficio a los Registros de la Propiedad competente todos los acuerdos de aprobación definitiva, de los instrumentos de planeamiento y gestión que contengan parcelaciones o reparcelaciones, así como las resoluciones que concedan licencias de parcelación o las que declaren la ilegalidad de parcelaciones existentes. Con los acuerdos se remitirán copias autorizadas de los correspondientes planos parcelarios y de las respectivas cédulas urbanísticas.

Artículo 3.3.12.- Licencia de Obras.

La licencia urbanística de obras puede ser:

1. a) De urbanización.
2. b) De edificación, que comprende a su vez, todos los tipos de obras que se relacionan en el artículo 5.1.3 del Título V de estas Normas.

Artículo 3.3.13.- Licencias de Obras de Urbanización.

1. 1. Las obras de urbanización se entienden autorizadas con los acuerdos de aprobación definitiva de los proyectos de urbanización correspondientes, sin perjuicio de que en los mismos pueda condicionarse la ejecución de los trabajos a la obtención de un ulterior permiso de inicio de obras previo cumplimiento de los requisitos complementarios que quedaren pendientes.
2. 2. Las obras de urbanización no municipales de carácter complementario o puntual, no incluidas en un proyecto de urbanización, y las de mera conservación y mantenimiento se tramitarán análogamente a lo previsto para las licencias de edificación en los artículos siguientes.

Artículo 3.3.14.- Licencia de Obras de Edificación.

1. 1. La concesión de las licencias de obras de edificación, además de la constatación de que la actuación proyectada cumple las condiciones técnicas, dimensionales y de uso fijadas por el planeamiento y demás normativa aplicable, exige cumplir con la Ordenanza Fiscal correspondiente y acreditar los requisitos siguientes:
   1. a) Licencia de parcelación o, si ésta no fuere exigible, conformidad de la parcela con el planeamiento.
   2. b) Hallarse cumplidos los deberes urbanísticos de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos previstos.
   3. c) Contar el predio con los servicios de agua, luz, alcantarillado, encintado de aceras y pavimentación de calzadas, así como con las restantes condiciones de urbanización exigidas por el planeamiento que se ejecute, salvo que se garantice la ejecución simultánea de la urbanización cuando esta excepción sea admisible conforme a los artículos 83 LS, 40 y 41 RGU y 45 LRRUVS.
   4. d) Obtención de la licencia de actividad, si lo requiere el uso propuesto, así como en su caso, de las restantes autorizaciones sectoriales o concesiones precisas por razón de los regímenes especiales de protección, vinculación o servidumbre legales que afecten al terreno o inmueble de que se trate.

      Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la LPHE mientras no se redacte y apruebe el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico Artístico, toda obra que se pretenda realizar centro de la delimitación legal del Conjunto Histórico Artístico, requerirá la previa aprobación del proyecto por la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico Artístico.

   5. e) Justificación de los aprovechamientos reales de la finca, de los susceptibles de adquisición, y de las transferencias de aprovechamientos que se hayan realizado, en su caso, indicando si se agotan o no dichos aprovechamientos.
   6. f) Asunción de la dirección facultativa por los técnicos competentes en razón de la naturaleza de las obras.
   7. g) Liquidación y abono de las tasas municipales por licencia.
   8. h) Cuantos otros de índole específica fueren exigibles a tenor de las presentes Normas y del planeamiento de desarrollo aplicable.
2. 2. No obstante, lo establecido en el apartado 1.d), podrán tramitarse simultáneamente las licencias de obras de edificación y la de actividad, aún cuando la concesión de la primera estará condicionada a la previa obtención de la segunda.
3. 3. Los proyectos de edificación deberán cumplir las condiciones comunes y contener la documentación específica que se establezca en los artículos siguientes en función de los distintos tipos y subtipos de obras de edificación que se definen en el artículo 5.1.3 de estas Normas.

Artículo 3.3.15.- Licencias de obras con eficacia diferida.

1. 1. La licencia de obras podrá concederse sobre la base de un proyecto básico cuando así se prevea, pero en tales casos, su eficacia quedará suspendida y condicionada a la posterior obtención del correspondiente permiso de inicio de obras, una vez presentado y aprobado el proyecto de ejecución completo.
2. 2. El plazo de validez de las licencias con eficacia diferida será el señalado en ella, caducando a todos los efectos, previa declaración formal en expediente tramitado con audiencia al interesado, si en dicho término no se solicita en debida forma el correspondiente permiso de inicio de obras. La modificación del planeamiento o la suspensión de licencias durante dicho plazo de validez, dará derecho a la indemnización del coste del proyecto básico si resultare inútil o de su adaptación necesaria para obtener el permiso de inicio. El Ayuntamiento podrá acordar la reducción del plazo o suspender provisionalmente la concesión de licencias de eficacia diferida, ya sea con alcance general o circunscrito a sectores determinados, cuando lo aconsejen las previsiones de modificación o desarrollo del planeamiento.

Artículo 3.3.16.- Transmisión, Modificación y Prórroga de las Licencias de Obras.

1. 1. La transmisión de licencias deberá comunicarse por escrito al Ayuntamiento. En el supuesto de que la licencia estuviese condicionada por aval o cualquier otro tipo de garantía, no se entenderá autorizada la trasmisión hasta tanto el nuevo titular no constituya idénticas garantías a las que tuviese el transmitente. Si las obras se halla en curso de ejecución, deberá acompañarse acta en que se especifique el estado en que se encuentran, suscrita de conformidad por ambas partes. Sin el cumplimiento de estos requisitos, las responsabilidades que se deriven del cumplimiento de la licencia serán exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo titular de la misma.
2. 2. Requerirán expresa modificación de la licencia de obras las alteraciones que pretendan introducirse durante la ejecución material de las mismas.
3. 3. El titular de la licencia podrá solicitar una prórroga del plazo de ejecución de las obras por causas debidamente justificadas. Dicha prórroga se concederá por una sola vez y por plazo inferior al concedido inicialmente.

Artículo 3.3.17.- Control de la ejecución de las obras.

1. 1. El inicio de las obras deberá ser comunicado al Ayuntamiento.
2. 2. En obras de nueva edificación, los solicitantes de la licencia deberán comunicar al Ayuntamiento, con antelación mínima de quince (15) días, la fecha prevista para el inicio de las obras, solicitando la comprobación del replanteo correspondiente. Transcurrido el plazo previsto, podrán comenzar las obras, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar en caso de infracción de las alineaciones de replanteo y retranqueos oficiales. El acta de replanteo suscrita de conformidad con el agente municipal exime a los actuantes de ulterior responsabilidad administrativa por esta causa, salvo error causado por el interesado o posterior incumplimiento del replanteo comprobado.
3. 3. Los promotores comunicarán igualmente a los servicios municipales, con antelación mínima de diez (10) días, la fecha prevista para la terminación. La comprobación municipal no alcanzará en ningún caso a los aspectos técnicos relativos a la seguridad y calidad de la obra, sino únicamente al cumplimiento del proyecto y demás condiciones de la licencia en lo referente a forma, ubicación, superficie y volumen de la edificación y continuidad de las obras. No obstante, se ordenará la inmediata suspensión de las obras y, en su caso, la realización de controles técnicos específicos, si no apareciese debidamente acreditada la efectiva dirección técnico-facultativa exigible según la naturaleza de la obra.

Artículo 3.3.18.- Caducidad y suspensión de licencias de obras.

1. 1. Las licencias se declararán caducadas a todos los efectos por el transcurso de los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras señaladas en las mismas, previa su declaración formal en expediente instruido con audiencia al interesado.
2. 2. Se dispondrá la suspensión de eficacia de una licencia de obras en curso cuando se compruebe el incumplimiento de sus condiciones materiales y hasta tanto los servicios municipales no comprueben la efectiva subsanación de los defectos observados. La licencia caducará si la subsanación no se lleva a cabo en los plazos que al efecto se fijen.
3. 3. Las obras que se ejecuten hallándose la licencia caducada, suspendida o paralizada, salvo los trabajos de seguridad y mantenimiento, se considerarán como no autorizadas, dando lugar a las responsabilidades pertinentes por obras realizadas sin licencia y a las medidas ejecutoras que procedieren.

Artículo 3.3.19.- Efectos de la Extinción de las Licencias.

La caducidad de las licencias conllevará la extinción del derecho a edificar, no pudiendo iniciar o reanudar, el interesado, actividad alguna, salvo, previa autorización u orden de la administración urbanística municipal, las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes por el valor de la edificación ya realizada. Las construcciones paralizadas por efecto de la caducidad de las licencias darán lugar a su inscripción en el Registro Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar.

Artículo 3.3.20.- Revocación de licencias de obras.

Podrán ser revocadas las licencias de obras cuando desaparezcan las circunstancias que motivaron su otorgamiento, o si sobreviniesen otras razones que, de haber existido en su momento, hubieran justificado la concesión de la licencia.

Cuando se adopten nuevos criterios de apreciación, no será necesario la revocación de la licencia, quedando los edificios fuera de ordenación a menos que se exija su expropiación.

Artículo 3.3.21.- Obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones de las mismas.

1. 1. Las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones de las mismas se consideran infracciones urbanísticas, adoptando el Ayuntamiento las medidas precisas, para restaurar el orden jurídico infringido y la realidad física alterada o transformada, a través del correspondiente expediente incoado al efecto de conformidad a lo establecido en LS y RDU.
2. 2. En los supuestos de obras abusivas contemplados en el apartado anterior, así como en restantes casos de actuaciones realizadas sin disponer de la preceptiva licencia de obras u orden de ejecución, además de las medidas de restauración del orden jurídico y de la realidad física alterada que correspondan, se impondrán las sanciones que procedan por infracción urbanística.

Artículo 3.3.22.- Licencias de otras actuaciones urbanísticas.

La realización de los actos contemplados en el artículo 2.4.14, de estas Normas, en cuanto no estén amparados por licencias de urbanización o de edificación, requerirá licencia específica que se tramitará con arreglo a las disposiciones de este capítulo en lo que sean de aplicación.

Artículo 3.3.23.- Licencias de apertura.

1. 1. Requieren licencia de apertura la realización de los actos contemplados en el artículo 2.4.16 de estas Normas, bien se trate de nueva implantación, ampliación o modificación de actividades o instalaciones.

   El procedimiento administrativo viene determinado por la normativa a la que se considere afecta la actividad, pudiendo ser el RSCL, RGPEPAR y su anexo, y el RAMINP con su anexo.

2. 2. La modernización o sustitución de instalaciones que no suponga modificación de las características técnicas de la misma o de sus factores de potencia, emisión de humos y olores, ruidos vibraciones o agentes contaminantes, no requiere modificación de la licencia de actividades e instalaciones.
3. 3. La concesión de licencias de actividades e instalaciones está sujeta al cumplimiento de las condiciones urbanísticas establecidas en estas Normas, y de la reglamentación técnica que sea de aplicación.
4. 4. Cabrá la concesión de licencias de actividades e instalaciones que contemplen la imposición de medidas correctoras de los niveles de molestia generados por la actividad o instalación. En este supuesto la comprobación de la inexistencia o deficiencia de dichas medidas correctoras, implicará la pérdida de eficacia de la licencia.
5. 5. La licencia definitiva para ejercer una actividad lleva implícita la licencia de funcionamiento.

Artículo 3.3.24.- Licencia de primera utilización.

1. 1. La licencia de primera utilización tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios, previa comprobación de que han sido ejecutados de conformidad con las condiciones que le fueron impuestas en las licencias de obras o usos y que se encuentran terminados y aptos para su destino, siendo además, un instrumento de control de la legalidad urbanística.
2. 2. Están sujetas a licencia de primera utilización:
   1. a) La ocupación de las edificaciones resultantes de obras de nueva edificación, así como las de reforma general y la de aquellos locales resultantes de obras en los edificios en que sea necesario por haberse producido cambios en la configuración de los locales, alteración en los usos a que se destinan, o modificaciones en la intensidad de dichos usos.
   2. b) La nueva utilización de aquellos edificios que hayan sido objeto de sustitución o reforma de los usos preexistentes no regulados en el artículo anterior.
3. 3. En los supuestos contemplados en el apartado a) del número anterior, la concesión de las licencias de primera utilización requiere acreditar el cumplimiento de los siguientes requisitos:
   1. a) Certificación final de obras cuando la naturaleza de la actuación hubiere requerido dirección técnico-facultativa.
   2. b) Licencias o permisos de apertura o supervisión de las instalaciones a cargo de otras administraciones públicas competentes por razón del uso o actividad de que se trate.
   3. c) Otras autorizaciones administrativas sectoriales que procedan a causa de servidumbres legales, concesiones administrativas o regímenes de protección aplicables a los edificios o actividades, cuando no constasen previamente.
   4. d) Terminación y recepción provisional de las obras de urbanización que se hubiesen acometido simultáneamente con la edificación cuando así se haya establecido.
   5. e) Liquidación y abono de las tasas municipales por licencia.
   6. f) Las viviendas ilegales cuya infracción haya prescrito necesitarán un Proyecto de legalización o certificado de técnico competente que acredite las condiciones mínimas de seguridad, solidez y habitabilidad.
4. 4. La licencia de primera utilización se solicitará al Ayuntamiento por los promotores o propietarios, otorgándose o denegándose en el plazo de dos (2) meses, contados desde la fecha de presentación de tal solicitud, salvo reparos subsanables.
5. 5. En los supuestos contemplados en los apartados 3.a) y 3.f) de este artículo la licencia es requisito necesario para la contratación de los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía, exigiendo las empresas suministradoras para la contratación provisional de los respectivos servicios la acreditación, en su caso, de la licencia de obras, fijándose como plazo máximo de duración de dicho contrato el establecido en la licencia para la ejecución de los mismos.

   Estas empresas exigirán, asimismo, para la contratación definitiva la licencia municipal de primera utilización, y suspenderán el suministro a requerimiento del Ayuntamiento de conformidad a lo establecido en el artículo 84.1 de la LRBRL.

6. 6. La puesta en uso de un edificio o la apertura de una instalación carente de licencia de ocupación, constituye infracción urbanística, sin perjuicio, en su caso, de las órdenes de ejecución o suspensión precisas para el restablecimiento de la ordenación urbanística, incluida la clausura de la instalación o edificio afectado.

SECCION 4ª Ordenes de ejecución y suspensión de obras y otros usos.

Artículo 3.3.25.- Objeto y efectos.

1. 1. Mediante las órdenes de ejecución y suspensión, el Ayuntamiento ejerce su competencia en orden a imponer o restablecer la ordenación urbanística infringida, a exigir el cumplimiento de los deberes de conservación en materias de seguridad, salubridad y ornato de los edificios e instalaciones y a asegurar, en su caso, la eficacia de las decisiones que adopte en atención al interés público urbanístico y al cumplimiento de las disposiciones generales vigentes.
2. 2. El incumplimiento de las órdenes de ejecución y suspensión, además de la responsabilidad disciplinaria que proceda por infracción urbanística, dará lugar a la ejecución forzosa, que será con cargo a los obligados en cuanto no exceda del límite de sus deberes. Se denunciarán, además, los hechos a la jurisdicción penal cuando el incumplimiento pudiera ser constitutivo de delito o falta.
3. 3. El incumplimiento de las órdenes de suspensión de obras implicará por parte del Ayuntamiento la adopción de las medidas necesarias que garanticen la total interrupción de la actividad, a cuyos efectos podrá ordenar la retirada de los materiales preparados para ser utilizados en la obra y la maquinaria afecta a la misma, proceder por sí a su retirada en caso de no hacerlo el interesado o precintarla e impedir definitivamente los usos a los que diera lugar.

SECCION 5ª Registro Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar.

Artículo 3.3.26.- Registro Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar.

1. 1. El Registro Municipal de Solares y terrenos sin urbanizar dará a conocer los solares sujetos a edificación forzosa y los terrenos objeto de urbanización, así como los supuestos de venta forzosa.
2. 2. En los supuestos de incumplimiento de los deberes urbanísticos cuando el Ayuntamiento no opte por la expropiación, y aún optando por esta transcurran los plazos señalados sin que se inicie la edificación, acordará la aplicación del régimen de venta forzosa del terreno mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar mediante resolución administrativa previa audiencia del interesado y a través del procedimiento establecido en la LRRUVS.
3. 3. La inclusión de un terreno en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar determinará la imposibilidad de proseguir la actividad urbanizadora o edificatoria indemnizándose al propietario por el valor de los terrenos según el grado de consolidación de facultades urbanísticas alcanzada.

SECCION 6ª Inspección Urbanística.

Artículo 3.3.27.- Inspección Urbanística: Organización y Funciones.

La inspección urbanística se ejercerá por el Ayuntamiento a través de sus respectivos servicios sin perjuicio de las competencias del Alcalde.

CAPÍTULO 4º Incidencia del Planeamiento sobre Situaciones Preexistentes.

Artículo 3.4.1. Situaciones fuera de ordenación.

1. 1. A los efectos de la legislación urbanística se consideran disconformes con el planeamiento los edificios, construcciones e instalaciones que se encuentren, entre otras, en las situaciones siguientes:
   1. a) Los que ocupen suelo calificado como viario o espacios libres públicos, tanto de sistema general como local, salvo que el propio Plan General o sus instrumentos de desarrollo determinen expresamente la compatibilidad de lo existente, en todo o en parte, con la nueva ordenación.
   2. b) Los que se encuentren situados en el suelo urbanizable programado o en áreas de suelo urbano sujetas a reforma interior, salvo que del Plan General o de los Programas de Actuación Urbanística se deduzca su conformidad con la ordenación prevista, o que resulten incorporados a la misma por los Planes Parciales o Especiales correspondientes.
   3. c) Los que estén destinados a usos que resulten incompatibles, según las presentes Normas, con los de las dotaciones generales y locales asignados al lugar de su emplazamiento por el Plan General o sus instrumentos de desarrollo.
   4. d) Los que alberguen o constituyan usos cuyos efectos de repercusión ambiental vulneren los máximos tolerados por las presentes Normas, por las Ordenanzas Municipales específicas o por las disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, salubridad o protección del medio ambiente.
2. 2. Las obras e instalaciones existentes situadas en la zona de dominio público, zona de servidumbre de transito o zona de protección en aplicación de los deslindes efectuados con arreglo a la vigente LC estarán sometidos, independientemente de la calificación concreta que el Plan otorgue, a la Disposición Transitoria Cuarta de la LC y concordantes del RC.
3. 3. La calificación como fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en el Catálogo del Plan General o en los de los planes de desarrollo del mismo que establezcan medidas especiales de protección.
4. 4. No se considerarán como fuera de ordenación aquellas edificaciones que resultasen disconformes con las condiciones particulares de la zona donde se encuentren relativas al Plan General. Estas edificaciones tendrán la consideración de «fuera de ordenanza», y no quedan sujetas a lo previsto en el art. 3.4.2, admitiéndose las obras previstas en el art. 2.4.11, apartados 1-2-3-4-5, pero no las del art. 2.4.13. Se admiten pues los tipos de obra contemplados en el art. 5.1.3 A, B y E.
5. 5. Las parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la aprobación provisional del Plan General que incumplan las condiciones particulares de la zona donde se ubique relativas a tamaño o dimensiones no se considerarán, a los efectos de esta Normativa, como inedificables.

Artículo 3.4.2.- Efectos de la calificación como fuera de ordenación.

La calificación como fuera de ordenación es causa de denegación de licencias de obras, salvo las siguientes:

1. a) Las de conservación y mantenimiento y las exteriores de reforma menor, que serán admisibles en todos los casos.
2. b) Las que vayan directamente dirigidas a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación cuando ésta sea subsanable.
3. c) Las parciales de consolidación o reparación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble o la erradicación del uso en el plazo de quince (15) años desde la fecha en que se pretendiese realizarlas. Esta excepción no es aplicable a los supuestos de usos lesivos a que se refiere el apartado 1.d) del artículo 3.4.1.

CAPÍTULO 5º Aprovechamiento del Suelo.

SECCION 1ª Definiciones Generales.

Artículo 3.5.1.- Aprovechamiento Real.

Aprovechamiento real es el aprovechamiento permitido por el presente Plan General o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno en base al uso, tipología edificatoria y edificabilidad atribuidos al mismo.

Artículo 3.5.2.- Aprovechamiento Tipo.

1. 1. Aprovechamiento tipo es la superficie construible del uso y tipología edificatoria característicos (predominante) del área de reparto correspondiente, para cada metro cuadrado de suelo en dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías por referencia a las características de cada área, a través, de la asignación a cada uno de aquellos (usos y tipologías) de un coeficiente de ponderación que exprese su valoración relativa.
2. 2. El aprovechamiento tipo se define por el presente Plan General para cada área de reparto en que se divide el suelo urbano y urbanizable, no pudiendo ser modificado por ningún otro instrumento de ordenación.

Artículo 3.5.3.- Aprovechamiento lucrativo total.

El aprovechamiento lucrativo total de un terreno es el aprovechamiento real permitido por el planeamiento multiplicado por el coeficiente de ponderación del uso y tipología respectivo asignado por el Plan General.

Artículo 3.5.4.- Cálculo del aprovechamiento tipo.

1. 1. En suelo urbano:

   Se obtiene dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, expresado en metros cuadrados, del uso y tipología edificatoria característicos, entre la superficie total de la respectiva área, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas existentes, de carácter general o local.

   El resultado refleja unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos expresados en metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo del área respectiva.

   El Plan General fija los coeficientes de ponderación relativos al uso y tipología, asignándole el valor de la unidad al característico o dominante, a los restantes los correspondientes valores superiores o inferiores en función de circunstancias locales y específicas para cada área de reparto.

2. 2. En suelo urbanizable:

   Se calcula dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las distintas zonas del área de reparto, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, entre la superficie total del área.

   La ponderación de los usos de las diferentes zonas se fija de idéntica forma que la definida en el apartado anterior.

3. 3. El calculo de los aprovechamientos tipo, tanto para el suelo urbano como para el urbanizable programado se especifica en el Programa de Actuación, teniendo estas determinaciones carácter normativo.

Artículo 3.5.5.- Aprovechamiento Urbanístico.

El aprovechamiento urbanístico es el resultante de aplicar sobre un determinado suelo, con un uso específico, el aprovechamiento tipo correspondiente al área de reparto en que se encuentre situado.

Artículo 3.5.6.- Aprovechamiento susceptible de apropiación.

Aprovechamiento susceptible de apropiación es el resultante de referir a la superficie de cada terreno el ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre independientemente de que el terreno esté o no incluido en una unidad de ejecución.

SECCION 2ª Condiciones Generales del Aprovechamiento Urbanístico del Suelo.

Artículo 3.5.7.- Determinación del aprovechamiento urbanístico.

1. 1. Cada parcela sólo es susceptible del aprovechamiento que determina el Plan General, o, en virtud del mismo, las figuras de planeamiento que su desarrollo demande.
2. 2. El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el presente Plan General, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes ante el Ayuntamiento, el cual, expedirá la certificación correspondiente a instancia de aquéllos, remitiéndose copia al Registro de la Propiedad.
3. 3. Las determinaciones del planeamiento definitorias del contenido de la propiedad del suelo no confieren a sus titulares derecho alguno a indemnización, sino únicamente el de exigir, con arreglo a la legislación urbanística aplicable y el Plan General, que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente.

Artículo 3.5.8.- Condiciones para la efectividad y legitimidad del aprovechamiento.

Las facultades conferidas por el planeamiento a la propiedad del suelo se encuentran condicionadas en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidas por la legislación urbanística aplicable y, en su virtud, por el propio planeamiento.

Son deberes y limitaciones generales de los actos de utilización urbanística del suelo:

1. 1. La aprobación definitiva de las figuras de planeamiento y de los Proyectos de Reparcelación o de Compensación que la ejecución del planeamiento requiera.
2. 2. El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terreno y de aprovechamiento en favor del municipio que graven el área de reparto, sector o unidad de ejecución de que se trate, con arreglo al Plan General o al planeamiento de desarrollo que se ejecute.
3. 3. La ejecución de las obras de urbanización correspondientes, conforme al Plan o instrumento de planeamiento previsto, y en los plazos establecidos.
4. 4. La solicitud de licencia de edificación, previo al cumplimiento de los deberes urbanísticos, en los plazos establecidas.
5. 5. La edificación de los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia.
6. 6. La sujeción del uso de los predios al destino con las especificaciones cualitativas y cuantitativas de su calificación urbanística y con exclusión de todo uso prohibido o incompatible a lo autorizado.
7. 7. La conservación de la urbanización, de las construcciones, terrenos y plantaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos, y al mantenimiento de su aptitud para el uso asignado. Así como, la sujeción, al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente, patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana.

Artículo 3.5.9.- Ejecución de obras de urbanización.

1. 1. En aquéllas unidades de ejecución en las que se haya fijado el sistema de actuación por Cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización. La aplicación de este sistema exige la reparcelación de los terrenos, salvo que sea innecesaria de conformidad con lo previsto en el Reglamento de Gestión Urbanística.

   El Ayuntamiento podrá crear una Sociedad Urbanizadora con capital municipal o participar mayoritariamente en una Empresa mixta para ejecutar las obras, obviando con ello el trámite de licitación, cualquiera que fuere la cuantía de las obras.

   Asimismo, el Ayuntamiento podrá realizar convenios urbanísticos con las entidades urbanísticas colaboradoras para la ejecución de las obras.

2. 2. En las unidades de ejecución que vayan a ser ejecutadas por el sistema de Compensación los propietarios gestionan y realizan las obras de urbanización, cuyos proyectos se harán por encargo del Ayuntamiento o de la Junta de Compensación, correspondiendo el pago a la referida entidad urbanística colaboradora. No obstante, el Ayuntamiento, para estos casos podrá ejecutar las obras de urbanización si se establece un convenio entre las partes para llevar a cabo tal actuación, siendo a cargo de la Junta de Compensación el importe total de las obras.

Artículo 3.5.10.- Pago de los gastos de urbanización.

1. 1. Los gastos del proyecto y de la ejecución de las obras de urbanización en el sistema de cooperación corresponderán en todo caso a los propietarios de los terrenos situados en las unidades de ejecución, por sí mismos o a través de la entidad urbanística colaboradora, constituida para su gestión, y siempre a través de estas entidades cuando en virtud de estas Normas sea obligatoria su constitución, salvo pacto en contrario.
2. 2. El importe de estos gastos será abonado al Ayuntamiento, cuando hubiesen sido desembolsados por éste o le corresponda su desembolso en el futuro, de acuerdo con las siguientes condiciones generales:
   1. a) Deberán ser ingresados en efectivo en las arcas municipales con anterioridad a la adjudicación de las obras.

      No obstante, si las obras de urbanización estuviera previsto ejecutarlas en un plazo superior a seis (6) meses se efectuará la previsión de gastos por semestres, siendo exigible su desembolso a los propietarios anticipadamente, según las fases de ejecución previstas.

      El pago anticipado correspondiente a cada semestre deberá efectuarse en el plazo de un (1) mes desde el requerimiento que se formule por el Ayuntamiento y una vez transcurrido dicho plazo, el Ayuntamiento podrá proceder a la exacción de las cuotas por vía de apremio.

   2. b) El Ayuntamiento podrá conceder fraccionamientos o aplazamientos del pago de los costes de urbanización a solicitud de los particulares. El aplazamiento que se conceda no podrá ser superior a cinco (5) años y el beneficiario deberá prestar garantía suficiente a juicio del Ayuntamiento. Los aplazamientos en el pago de las cuotas devengarán en favor del Ayuntamiento anualmente el tipo de interés básico del Banco de España o el establecido con la entidad con la que el Ayuntamiento haya concertado el crédito que ampare las actuaciones municipales de urbanización, si este último tipo de interés fuera superior.
   3. c) Cuando el Ayuntamiento lo autorice y a estos efectos se establezca un convenio con los propietarios, podrá sustituirse el pago de todos o parte de los gastos de proyecto y de ejecución de la urbanización, mediante la cesión de éstos al Ayuntamiento, gratuitamente, libre de cargas, gravámenes y ocupantes, de terrenos edificables en proporción suficiente para compensar tales gastos, cuyo importe deberá quedar establecido en el convenio.

Artículo 3.5.11.- Regulación detallada del uso del suelo y del subsuelo.

1. 1.- El régimen de aprovechamiento propio de cada unidad predial viene determinado por las presentes Normas en razón de la clase de suelo a que pertenezca y, dentro de cada una de ellas, por la regulación correspondiente al área en que se localiza o al ámbito de gestión en que se encuentre.
2. 2.- El subsuelo que tenga atribuido aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada, está sometido a las servidumbres administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público siempre y cuando esta utilización sea compatible con el uso del inmueble privado sirviente. En caso de que no sea compatible, debe procederse a la expropiación, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento.

   No obstante lo anterior, cuando el planeamiento no precise el aprovechamiento urbanístico que corresponda al subsuelo, dicho aprovechamiento se presume público.

3. 3.- Es compatible la existencia de suelo de uso público, con el subsuelo de carácter patrimonial destinado preferentemente a aparcamientos. El ayuntamiento determinará el carácter de servicio público o patrimonial del subsuelo, en función de las condiciones más aconsejables para su edificación y gestión como uso de interés público.

   En caso de optar por la definición del subsuelo, para la ubicación de usos admitidos por el planeamiento, como de carácter patrimonial, se procederá a la desafectación del mismo como bien de dominio público, a través del procedimiento previsto en la Ley 7/1999 y el Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales. En éste caso, se procederá la depuración de su situación registral mediante la fórmula de inscripción como finca independiente en régimen de complejo inmobiliario previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, junto con el suelo de uso público.

Artículo 3.5.12.- Utilización pública de los terrenos.

Sin perjuicio de las cesiones obligatorias derivadas del Planeamiento se podrá exigir la utilización pública de las calles y aparcamientos en superficie particulares, así como los espacios libres entre las edificaciones que permanezcan de propiedad privada, cuando en virtud de las condiciones de ordenación, el aprovechamiento de tales superficies se haya acumulado en las zonas edificables, estando obligados sus propietarios a la conservación de los mismos.

Artículo 3.5.13.- Vinculación del destino de los terrenos de cesión obligatoria.

1. 1. El Ayuntamiento está obligado a afectar a los fines previstos en el Plan el suelo que adquiera como consecuencia del cumplimiento de los deberes de cesión obligatoria de los terrenos destinados a dotaciones que recaen sobre los propietarios y no podrán cambiarse de destino sino por modificaciones del Plan, manteniéndose en todo caso la titularidad pública de los terrenos.
2. 2. El Ayuntamiento como propietario del derecho al quince por ciento (15%) del aprovechamiento urbanístico de un terreno, así como de los posibles excesos, podrá exigir la localización concreta de los terrenos donde hacer efectivo estos derechos, de acuerdo con las determinaciones y criterios del planeamiento urbanístico y del proyecto de compensación o de reparcelación.
3. 3. Sin perjuicio de los establecido en el artículo 47 del RGU, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público desafectadas por el Plan generasen edificabilidad y ésta fuere atribuida con carácter conjunto al área de ordenación o de ejecución en que se encontrasen situadas, su adjudicación a través de la ejecución del Plan no corresponderá en ningún caso a los restantes propietarios de la unidad y será apropiada por la Administración.

CAPÍTULO 6º El Deber de Conservación.

SECCION 1ª Deberes Generales de Conservación de los Bienes Inmuebles.

Artículo 3.6.1.- Obligaciones de Conservación.

1. 1. Los propietarios de las edificaciones, urbanizaciones, terrenos, carteles e instalaciones deberán conservarlas en buen estado de seguridad, salubridad y ornato público. También están obligados a conservarlos conforme a su significación cultural y a su utilidad pública.
2. 2. Los propietarios de terrenos incluidos en unidades de ejecución en que así se determine por el Plan General vendrán obligados, en base al artículo 25 del RGU, a constituirse en Entidades de Conservación. Así mismo será obligatorio la constitución de dichas entidades en los ámbitos de planes de ordenación anteriores situados en la Costa Oeste.

   A tal fin, la constitución de la Entidad de Conservación así como su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras deberá realizarse previamente a la finalización de las obras de urbanización, siendo requisito imprescindible, para todos aquellos casos que así se especifique, para la adquisición del derecho a edificar.

Artículo 3.6.2.- Contenido del Deber de Conservación.

Se consideran contenidas en el deber de conservación regulado por el artículo 181 de la LS:

1. a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones, edificios, carteles e instalaciones de toda clase en las condiciones particulares que les sean propias en orden a su seguridad, salubridad y ornato público. En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.
2. b) Las obras en edificios no declarados en ruina que, sin exceder en su coste de ejecución del cincuenta por ciento (50%) del valor actual del inmueble o plantas afectadas (determinado con arreglo al procedimiento establecido en el capítulo 7º), repongan las construcciones e instalaciones a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, reparando o consolidando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, e igualmente aquellas que tengan por objeto dotar al inmueble de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato definidas en las presentes Normas.

Artículo 3.6.3.- Condiciones Mínimas de Seguridad, Salubridad y Ornato.

1. 1. A los efectos previstos en el artículo anterior se entenderán como condiciones mínimas:
   1. a) En urbanizaciones:

      El propietario de cada parcela es responsable del mantenimiento de las acometidas de las redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.

      En urbanizaciones no recepcionadas, correrá a cuenta de sus propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio, del alumbrado y de los restantes elementos que configuren la urbanización.

   2. b) En construcciones:
      1. b.1) Condiciones de seguridad: Las edificaciones deberán mantener sus cerramientos y cubiertas estancas al paso del agua, contar con protección de su estructura frente a la acción del fuego y mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. La estructura deberá conservarse de modo que garantice el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndola de los efectos de la corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes.
      2. b.2) Condiciones de salubridad: deberán mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Conservarán en buen funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas.
      3. b.3) Condiciones de ornato: Las fachadas de los elementos exteriores e interiores, medianeras, vallas y cerramientos de las construcciones deberán mantenerse adecentadas, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.
   3. c) En carteles e instalación:
      1. c.1) Las condiciones señaladas en a) y b) serán de aplicación a los carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.
2. 2. Los conceptos contenidos en el apartado anterior, podrán ser ampliados o precisados mediante una Ordenanza especial.

Artículo 3.6.4.- Colaboración Municipal.

Si el coste de ejecución de las obras a que se refiere el artículo 3.6.2 rebasara los límites establecidos en el mismo y existieren razones de utilidad pública o interés social que aconsejaran la conservación del inmueble, el Ayuntamiento indemnizará por el exceso del coste de la reparcelación y en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación.

Artículo 3.6.5.- Ordenes de Ejecución de Obras de Conservación y Reforma por Motivos de Interés Estético o Turístico.

1. 1. La administración urbanística municipal podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma en los casos siguientes:
   1. a) Fachadas visibles desde la vía pública, ya sea por su mal estado de conservación, por haberse transformado en espacio libre el uso de un predio colindante o por quedar la edificación por encima de la altura máxima y resultar medianeras al descubierto.
   2. b) Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la vía pública.
2. 2. En el caso del apartado a), de este artículo podrá imponerse la apertura de huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de una fachada o, en su caso, la decoración de la misma. Podrán imponerse asimismo las necesarias medidas para el adecuado adecentamiento, ornato o higienes.
3. 3. Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento del valor del inmueble y hasta donde éste alcance, y se indemnizarán con cargo a fondos del Ayuntamiento cuando lo rebasaren y redunden en la obtención de mejoras de interés general, en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación.

Artículo 3.6.6.- Contribución de los inquilinos al deber de conservación.

Cuanto se establece en la presente Sección, respecto de los deberes de los propietarios, se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que para los arrendatarios de los inmuebles se derivan de la legislación arrendaticia y, particularmente, de la LAU.

SECCION 2ª Conservación específica del patrimonio catalogado.

Artículo 3.6.7.- Declaración de utilidad pública.

La catalogación de edificios o elementos de interés histórico comporta la obligación de su conservación, protección y custodia. Los deberes que se derivan de la atención a los expresados fines corresponden a sus respectivos propietarios y a la Administración Pública en la parte que le corresponda.

Artículo 3.6.8.- Conservación, Consolidación y Mejora de los Bienes Inmuebles Declarados de Interés Cultural

La conservación, consolidación y mejora de los bienes inmuebles declarados de interés cultural, de conformidad con la LPHE, se atendrá a las disposiciones de este texto legal, sin perjuicio de lo establecido en el Plan General y en los instrumentos de ordenación que lo desarrollen o complementen.

Artículo 3.6.9.- Deber de Conservación de los Inmuebles Catalogados por el Planeamiento.

1. 1. Sin perjuicio de lo establecido en el Plan General mediante Planes especiales y Catálogos podrá regularse el contenido del deber de conservación de inmuebles o elementos objeto de especial protección urbanística.
2. 2. Las obras que se deriven de este deber de conservación se ejecutarán a costa de los propietarios si estuviesen contenidas en el límite del deber de conservación o supusieren un incremento del valor del inmueble hasta donde éste alcance, y se indemnizarán y con cargo a fondos públicos cuando lo rebasaren y redunden en la obtención de mejoras de interés general, en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación.

Artículo 3.6.10.- Alcance de la catalogación.

1. 1. La catalogación como de Interés Cultural de un edificio o elemento exceptúa al mismo del régimen común de declaración de estado ruinoso en los términos que se expresan en el Capítulo 7º de este Título, e igualmente del régimen de edificación forzosa del REFRMS.
2. 2. La catalogación como de interés cultural de un edificio implica la prohibición de instalación en el mismo de toda clase de elementos superpuestos y ajenos a la edificación, como anuncios, carteles, banderines, cables, postes o marquesinas, salvo en los supuestos que regulare el Ayuntamiento.
3. 3. Los elementos a que hace referencia el número anterior existentes sobre inmuebles catalogados, deberán suprimirse, demolerse o retirarse en el plazo máximo de un (1) año, a contar desde la fecha de inclusión en el catálogo de la edificación correspondiente, o desde la definitiva aprobación del Plan General, con excepción de aquéllos que estuvieren autorizados.
4. 4. A efectos de los deberes generales de conservación a que hace referencia la Sección 1ª del presente Capítulo, la catalogación de interés cultural de una edificación implica, para sus propietarios, la obligación de realizar las obras requeridas por las presentes Normas para su adecuación a las condiciones estéticas y ambientales, sin perjuicio de su derecho a beneficiarse de las ayudas, subvenciones, exenciones o bonificaciones establecidas por la legislación vigente o que en lo sucesivo se apruebe, asegurando el mantenimiento de las particulares que hubieran sido determinadas en cada caso por su catalogación, o la de promover las actuaciones necesarias para alcanzar tales condiciones.

SECCION 3ª Conservación Específica y Ocupación Temporal de Solares.

Artículo 3.6.11.- Contenido del Deber de Conservación de Solares.

Todo propietario de un solar deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados:

1. 1. Vallado: todo solar deberá estar cerrado.
2. 2. Tratamiento de la superficie: se protegerán o eliminarán los pozos o desniveles que puedan ser causa de accidentes.
3. 3. Limpieza y salubridad: el solar deberá estar permanentemente limpio, desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea sin ningún resto orgánico o mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de enfermedades, o producir malos olores.

Artículo 3.6.12.- Destino Provisional de los Solares.

1. 1. En todos los terrenos que tengan la consideración de solar, hasta el momento en que para el mismo se otorgue licencia de edificación, podrán autorizarse, con carácter provisional, los usos que se indican a continuación:
   1. a) Descanso y estancia de personas.
   2. b) Recreo para la infancia.
   3. c) Esparcimientos con instalaciones provisionales de carácter desmontables.
   4. d) Vallas publicitarias.
2. 2. Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá igualmente autorizar al propietario a destinar el solar a aparcamiento de vehículos, previa su preparación para tal uso, y cuando se considere inadecuada o innecesario para la implantación de los usos citados en el apartado anterior.
3. 3. La dedicación del solar a usos provisionales no es óbice para la aplicación al mismo del régimen legal de venta forzosa.
4. 4. Tales usos deberán cesar y las instalaciones habrán de demolerse cuando lo acordase el Ayuntamiento sin derecho a indemnización. La autorización provisional aceptada por el propietario deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

CAPÍTULO 7º Estado Ruinoso de las Edificaciones.

Artículo 3.7.1.- Procedencia de la declaración.

Procederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones en los supuestos enumerados en la legislación urbanística aplicable.

Artículo 3.7.2.- Daños no reparables.

1. 1. Incurren en la consideración de daños no reparables técnicamente por los medios normales, aquellos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de extensión superior a un tercio (1/3) de la totalidad de los mismos.
2. 2. Elementos estructurales son aquellas partes de la edificación a las que el cálculo estructural atribuye una misión portante y resistente reconocida.
3. 3. La determinación de la extensión a que se refiere el número 1 de este artículo se llevará a cabo mediante:
   1. a) El inventario pormenorizado de los elementos estructurales de la edificación con expresión de su cuantía en las unidades métricas habituales y de la proporción de cada uno en relación con el total expresado de forma porcentual.
   2. b) La proporción de cada uno de los elementos que deba ser reconstruido expresada, igualmente en forma porcentual.
   3. c) Se precisará la extensión de los daños a reparar mediante la suma de los productos de los porcentajes de cada elemento a reconstruir a que se refiere el apartado b) y los porcentajes del elemento de la totalidad de los estructurales a que se refiere el apartado a).

Artículo 3.7.3.- Obras de reparación.

1. 1. Son obras de reparación las que reponen el edificio a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, y en especial las que tienen por objeto consolidar, asegurar o sustituir los elementos dañados de aquél que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.
2. 2. La determinación objetiva del valor actual de la edificación se llevará a cabo a partir del valor de reposición de la misma, minorado en razón de la depreciación que por su edad haya sufrido la edificación.

   Servirá de base para el establecimiento del valor de reposición la tabla de precios unitarios establecidos anualmente por la Fundación de Codificación y Banco de Precios de la Construcción en función de las particulares características constructivas de la edificación.

3. 3. En esta materia se estará a lo dispuesto en la orden de 28 de Diciembre de 1.989.
4. 4. A los bienes catalogados conforme a la legislación urbanística, los declarados Bienes de Interés Cultural o los que puedan alcanzar esta declaración, no les será aplicado coeficiente alguno de depreciación.

Artículo 3.7.4.- Relación con la ordenación.

La simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no constituirá circunstancia urbanística que haga aconsejable la demolición de un inmueble, salvo que la demolición haya sido establecida como determinación del Plan General o instrumento que lo desarrolle.

Artículo 3.7.5.- Relación con la habitabilidad.

Las deficiencias referentes a instalaciones o servicios en materia de habitabilidad de las viviendas no serán tenidas en cuenta a efectos de la declaración en estado ruinoso de la edificación, por carecer con dicho estado.

Artículo 3.7.6.- Inmuebles catalogados.

Los inmuebles catalogados como de Bienes de Interés Cultural no podrán ser objeto de declaración de ruina atendiendo al coste de las obras de reparación que sean precisas en los mismos.

Artículo 3.7.7.- Obligación de demoler.

1. 1. La declaración en estado ruinoso de una edificación o parte de la misma, constituye al propietario en la obligación de demoler total o parcialmente la edificación en el plazo que se señale al solicitar la licencia, sin perjuicio de la exigencia de las responsabilidades de todo orden en que pudiera haber incurrido como consecuencia del incumplimiento o de la negligencia en el cumplimiento del deber de conservación.
2. 2. La declaración de ruina que tenga por objeto a un inmueble catalogado como Bien de Interés Cultural no habilita ni obliga a su demolición, sin perjuicio de la adopción de las necesarias medidas en orden a la seguridad del inmueble y sus ocupantes.

Artículo 3.7.8.- Declaración de ruina.

La declaración de una edificación en estado de ruina se adoptará tras expediente contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada en el que se dará audiencia a la totalidad de los interesados en el mismo y al que pondrá fin una resolución del Alcalde-Presidente en la que se adoptará alguno de los siguientes pronunciamientos:

1. a) Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición; si existiera peligro en la demora, se acordará lo procedente respecto al desalojo de ocupantes.
2. b) Declaración en estado de ruina de parte del inmueble, cuando tenga independencia constructiva del resto, ordenando su demolición.
3. c) Declaración de no haberse producido situación de ruina, ordenando la adopción de las medidas pertinentes destinadas al mantenimiento de la seguridad, salubridad y ornato público y ordenando al propietario la ejecución de las obras que a tal fin procedan y que la resolución determinará.
4. d) En cualquier caso, la declaración de ruina comportará la inscripción de oficio de la finca afectada en el Registro Municipal de Solares y Terrenos sin urbanizar.

Artículo 3.7.9.- Expediente contradictorio.

1. 1. La necesidad de instrucción de expediente contradictorio para que proceda la declaración de un inmueble en estado de ruina no impedirá, en los supuestos contemplados en la legislación urbanística, que el Alcalde ordene el desalojo de los ocupantes del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación a la seguridad del mismo.
2. 2. El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la habitabilidad y seguridad del inmueble no llevarán implícita la declaración de ruina.
3. 3. Por ordenanza se regulará el procedimiento de tramitación de los expedientes de ruina.

CAPÍTULO 8º Protección de la legalidad urbanística.

Artículo 3.8.1.- Medidas para la protección de la legalidad Urbanística.

Las medidas de protección de la legalidad urbanística se adoptarán en los impuestos y con el alcance previsto en el régimen establecido en la LS, en el título III del Reglamento de Disciplina, en la nueva LRRUVS y en el presente Plan General.

Artículo 3.8.2.- Infracciones.

1. 1. La vulneración de las prescripciones contenidas en la legislación urbanistica en el presente Plan General y restantes instrumentos de planeamiento que lo desarrollan, tendrán la consideración de infracciones urbanisticas y llevarán consigo la imposición de sanciones a los responsables y la expropiación en los casos procedentes.
2. 2. Ello será compatible con la obligación de resarcimiento de daños y perjuicios, así como la adopción de las medidas previstas en la legislación del suelo y en la LRRUVS, sin perjuicio de las responsabilidades que hayan podido incurrir los infractores.
3. 3. Tendrán el carácter de infracciones graves las acciones u omisiones que, quebrantando el ordenamiento urbanístico, causen, a los bienes o intereses protegidos por el mismo, un daño directo y de importancia o creando un riesgo cierto e igualmente importante.
4. 4. Asimismo, son infracciones graves en virtud de las cuales procede la oportuna expropiación, las relativas al incumplimiento de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación , o en general de los deberes básicos establecidos en estas normas cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa, o las referidas a la parcelación ilegal en suelo urbanizable no programado o no urbanizable.
5. 5. En general, las infracciones graves son las referidas a las siguientes materias:
   1. a) Parcelaciones sobre suelo no urbanizable o sobre terrenos destinados a sistemas generales.
   2. b) Parcelaciones sobre suelo urbanizable programado o suelo urbanizable no programado, mientras no esté aprobado definitivamente el correspondiente plan parcial.
   3. c) Parcelaciones en suelo urbanizable programado o suelo urbanizable no programado con Plan Parcial aprobado, o en suelo urbano que contradigan las previsiones contenidas en el Plan General, Programa de Actuación Urbanistica o Plan Parcial correspondiente.
   4. d) Las operaciones de parcelación o división de terrenos, que den lugar a parcelas inferiores a las consideradas como mínimas, según las prescripciones del presente Plan General o tengan el carácter de indivisibles, con arreglo al artículo 95.1 de la LS.
   5. e) Obras de edificación o urbanización o cualquier otro uso de los predios, en pugna con su calificación urbanistica, su legislación especial o de modo distinto al regulado en el Plan correspondiente.
   6. f) Edificaciones con altura superior a la prevista en el Plan correspondiente, aunque ello no suponga aumento de volumen.
   7. g) Edificaciones que por su volumen o porcentaje de ocupación superen la edificabilidad permitida por el Plan.
   8. h) Edificaciones que incumplan las prescripciones dl Plan sobre las distancias o retranqueos de éstas con respecto a otras edificaciones, las vías públicas, los espacios libres o linderos.
   9. i) Edificaciones que sobrepasen el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios del suelo sin haber obtenido los correspondientes excesos dentro del plazo legal mediante acuerdo de cesión, distribución o compra directa.
6. 6. Las infracciones urbanisticas podrán cometerse en cualquiera de los supuestos siguientes:
   1. a) Las actuaciones que, estando sujetas a licencia u otra autorización administrativa de carácter urbanístico se realicen sin ella, sean o no legalizables a posteriori.
   2. b) Las actuaciones que se realicen en contra d las determinaciones de una licencia, autorización administrativa de carácter urbanístico u orden de ejecución, o supongan una omisión de las exigencias contenidas en tales autorizaciones y órdenes de ejecución, sin perjuicio de las acciones subrogatorias o de ejecución subsidiarias que la administración pueda ejercitar.
   3. c) La infracción, por los propietarios, de los deberes generales de conservación o de las obligaciones establecidas en los artículos 3.6.7 al 3.6.10, que permitirá al Ayuntamiento la expropiación con carácter sancionador del inmueble afectado, además de la adopción de las medidas previstas en estas Normas.
   4. d) La infracción por los propietarios o compañías concesionarios de teléfonos, electricidad, gas y empresas anunciadoras, de las obligaciones contenidas en los números 2 y 3 del artículo 3.6.10 que dará lugar a la ejecución de las obras de supresión o demolición por el Ayuntamiento con carácter sustitutorio.

      El importe de dichas obras será exigido por vía de apremio a la propiedad del inmueble o requerida a las compañías concesionarias, en el supuesto de que se trate de cables, postes o aparejos,y en cuanto sean responsables de su supresión, enterramiento o empotrado.

Articulo 3.8.3.- Derribo de edificios catalogados.

Quienes son licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones en ellas señaladas, derribaren o desmontaren un edificio o elemento catalogado o parte de él, así como los que, como propietarios, autoricen su derribo o desmontaje, serán obligados solidariamente a su reconstrucción, sin perjuicio de las sanciones económicas que procedan.

Artículo 3.8.4.- Cumplimiento del deber de conservación.

El incumplimiento por los propietarios a que se refiere el artículo anterior constituirá incumplimiento de deberes urbanísticos y dará lugar a la adopción de las medidas previstas en las leyes y RDU.

Artículo 3.8.5.- Conservación subsidiaria por el Ayuntamiento.

De conformidad con el artículo 181 de la LS, cuando los propietarios del inmueble desatiendan sus deberes de conservación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la ejecución de las obras necesarias al objeto de promover el estado exigido por el artículo 3.6.3.

Artículo 3.8.6.- Parcelaciones Ilegales.

1. 1. Se consideran parcelaciones ilegales aquellas divisiones simultaneas o sucesivas de terrenos en dos o mas lotes que sean contrarias a lo establecido en la legislación urbanistica, en este Plan General y en las correspondientes figuras de planeamiento que lo desarrollan.
2. 2. Los terrenos que se hayan parcelado ilegalmente o en fase de serlo, podrán ser expropiados por haber incumplido la función social de la propiedad, deduciéndose del justiprecio el importe de la multa que se imponga.

   La incoación y posterior instrucción del expediente se realizará cuando existan signos externos que impliquen la presunta vulneración de la legalidad urbanistica. Cabe enunciar a título meramente enunciativo, no taxativo, las siguientes:

   • - Actas levantadas por funcionarios municipales en su labor de inspección y disciplina urbanistica, de oficio o a instancia de parte, interesada directamente o ejerciendo la acción pública, así como por comunicaciones efectuadas por la Policía Local y otras Autoridades competentes.
   • - Por escrituras públicas o testimonios materiales de actos de enajenación, cesión, donación o permuta; notas informativas o certificaciones registrales, así como documentos liquidatorios de cualquier impuesto, ya sea local, autonómico o estatal.
   • - Por comunicaciones efectuadas por las Empresas Suministradoras de agua (APEMSA) y luz (Sevillana de Electricidad, S.A.) y Telefonía (CTNE).
   • - Así como cualquier acto, signo evidente o documento privado que acredite el incumplimiento de la legalidad urbanística.

Artículo 3.8.7.- Sanciones.

1. 1. Será competente para imponer las sanciones el Alcalde, sin perjuicio de las facultades que asisten a la Junta de Andalucía, tanto como competencia propia, derivada del artículo 288.6 de la LS y RD 689/77, sobre transferencias, como competencia derivada en los supuestos en que, tramitado el expediente por el Ayuntamiento, la propuesta de resolución incluya una multa de cuantía superior a la que se acompetencia de la Alcaldía en cuyo supuesto la propuesta será elevada a la Junta de Andalucía, la que acordará la sanción correspondiente.
2. 2. Asimismo en los supuestos del apartado 4, del articulo 3.8.2, la sanción podrá consistir en la expropiación de los terrenos y en el procedimiento de expropiación se deducirán del justiprecio el importe de la multa que se imponga.
3. 3. La cuantía máxima de las multas que podrá imponer el Alcalde será de UN MILLON DE PESETAS (1.000.000.-).
4. 4. Para graduar las multas se atenderá:
   1. a) A la gravedad de la materia, según lo indicado en los números 3 y 4 del artículo anterior.
   2. b) A la entidad económica de los hechos constitutivos de la infracción, tomando como consideración el valor de los terrenos afectados por las parcelaciones, de las obras realizadas en materia de uso del suelo, o de las edificaciones realizadas, y el carácter permanente, ocasional o legalizable de las distintas actuaciones u omisiones ilícitas.
   3. c) A la reiteración por parte del responsable.
   4. d) Al grado de culpabilidad de cada uno de los infractores, en atención a las circunstancias agravantes o atenuantes que concurriesen, y en especial el mayor o menor conocimiento técnico de los pormenores de la actuación, de acuerdo con la profesión o actividad laboral del culpable y el mayor o menor beneficio obtenido de la infracción, o en su caso, el haberla realizado sin consideración alguna al posible beneficio económico que de la misma se derivase. En el supuesto que concurra alguna de las circunstancias agravantes o atenuantes, la sanción se impondrán en su grado máximo o mínimo, respectivamente.
5. 5. En ningún caso la infracción urbanistica puede suponer un beneficio económico para el infractor. En su caso, se procederá de conformidad con el artículo 62 del RDU, teniendo en cuenta, además, que cuando se trate de parcelaciones ilegales la cuantía de la sanción no será nunca inferior a la diferencia entre el valor inicial y de venta de la parcela correspondiente, conforme a lo previsto en la legislación del suelo.

Artículo 3.8.8.- Responsabilidad por infracciones urbanisticas.

Serán personas responsables de las infracciones urbanisticas las señaladas, para los diversos supuestos, en la legislación del suelo, tanto sean ejecutores directos o indirectos como cooperadores en los actos u omisiones sancionables.

Artículo 3.8.9.- Procedimientos.

1. 1. El procedimiento para la imposición de las sanciones que correspondan será el señalado en los artículos 133 y siguientes de la LPA, sin perjuicio de aplicar la legislación de régimen local en lo no previsto en dichos artículos.
2. 2. El procedimiento para la imposición de la sanciónexpropiación correspondiente, previo acuerdo adoptado por el Ayuntamiento, será el establecido en el Reglamento de Desarrollo de la LEF, de conformidad con las valoraciones que se determinen en aplicación de la LRRUVS.