TÍTULO X. CONDICIONES PARTICULARES U ORDENANZAS DE…

TÍTULO X. CONDICIONES PARTICULARES U ORDENANZAS DE LAS DISTINTAS ZONAS DEL SUELO URBANO.

CAPÍTULO 1º Disposiciones Preliminares.

Artículo 10.1.1.- Condiciones Particulares u Ordenanzas de Zona.

Las condiciones particulares u ordenanzas de zona son aquellas que, junto con las generales que se establecen en los Títulos IV y V, regulan las condiciones a que deben sujetarse los edificios en función de su localización.

Artículo 10.1.2. Alteración de las condiciones particulares.

1. Mediante Planes Especiales podrán alterarse las condiciones particulares de zona.
2. Podrán establecerse usos dotacionales en cualquiera de las zonas en parcelas con dimensiones disconformes con las establecidas en las ordenanzas correspondientes, siempre que las características del servicio que preste lo justificare.
3. La posibilidad de los planes especiales de alterar las condiciones particulares de zona en ningún caso deberá suponer Modificación de Plan General.

Artículo 10.1.3.- Zonas.

El Plan General, en función de los objetivos que persigue, distingue las siguientes zonas:

a) Zona Centro Histórico.
b) Zona de edificación en manzana cerrada.
c) Zona de edificación abierta.
d) Zona de ciudad jardín.
e) Zona de vivienda unifamiliar adosada.
f) Zona de vivienda unifamiliar aislada.
g) Zona de vivienda tradicional popular.
h) Zona industrial.
i) Zona terciaria (comercial u hotelera).

CAPÍTULO 2º Ordenanza de Renovación de la Zona Centro Histórico.

Articulo 10.2.1.- Definición y objetivos.

Las presentes Normas son de aplicación a todas las edificaciones comprendidas en el área Centro Histórico que no hayan sido incluidas en la Normativa de Edificación Protegida, y por tanto no aparezcan como tales en el plano de Catálogo del Centro Histórico, cuyo ámbito es el delimitado por la trama histórica fundamentalmente de los siglos XVII y XVIII y las ampliaciones bodegueras del siglo XIX.

Al ser un tejido urbano de gran significado, la ordenación pretende la preservación de los valores y de las tramas, controlando el proceso de sustitución del caserío, de forma que se mantenga la relación espacio-público/espacioprivado, configuradora de la imagen urbana.

Los principales objetivos de la intervención en la Zona Centro Histórico, a los que se entenderán supeditadas estas Normas, son los siguientes:

a) Recuperación de la estructura urbana, tendente a la reimplantación de espacios públicos históricos y potenciación de elementos singulares de la trama urbana.
b) Conservación del lenguaje arquitectónico que le es propio en toda la zona de Casco Histórico, como integrante del entorno medio o próximo de Bienes de Interés Cultural, y como imagen urbana con claros condicionantes histórico-artísticos.
c) Mantenimiento de la máxima cantidad posible de la población existente, y mejora y rehabilitación de la edificación residencial, en muchos casos infradotada y con situaciones de hacinamiento.
d) Control del acceso y radicación de nuevas actividades terciarias, revitalizando aquellas de uso tradicional.
e) Mejora de la accesibilidad y circulación interiores.
f) Mejora del medio ambiente y el paisaje urbano, así como la dotación de equipamientos públicos y privados como base fundamental fundamental para la revitalización de toda el área, pero muy especialmente en la margen derecho del río Guadalete.

Artículo 10.2.2.- Delimitación y subzonas.

Esta normativa será de aplicación al área delimitada bajo este concepto en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, que comprende el sector delimitado por calle Valdés, Río Guadalete, Avenida de la Estación, calle Cielos, calle Toneleros, Avenida de Sanlúcar, calle Santísima Trinidad, calle Rosa, calle Espíritu Santo, calle Zarza, calle San Francisco de Paula, Avenida de Sanlúcar, calle Cruces, calle Espelete, calle Santa Fe, calle Durango, Avenida de Fuentebravía, calle San Francisco, Plaza del Ave María, Plaza Elías Ahuja, calle Valdés.

El área delimitada como zona centro, constituye la zona más representativa de la ciudad, en cuanto a sus aspectos de localización de actividades y funciones de centralidad.

A los efectos de aplicación de esta Normativa se distinguen dentro de la zona, dos grandes subzonas, cuyas principales características diferenciadoras se exponen a continuación:

A) Barrio Bajo CH1.
Subzona definida dentro de los límites que a continuación se expresan: Río Guadalete, Avenida de la Estación, calle Cielo, calle Doctor Muñoz Seca, calle Santa Lucía, Plaza de Elías Ahuja, calle Valdés.

Presenta predominio de la dimensión vertical sobre la horizontal, con cornisa media de tres alturas y tipología de casa-patio unifamiliar o colectiva.

Es la zona donde se concentra el equipo institucional y el comercio, y la que contiene las funciones urbanas más representativas.
B) Barrio Alto CH2.
Subzona definida como el área comprendida entre las traseras de las unidades parcelarias con frente a calles Cielos, Doctor Muñoz Seca, Plaza de España y Santa Lucía y las siguientes calles: Los Moros, Plaza del Ave María, San Francisco, Avenida Fuentebravía, Durango, Santa Fe, Espelete, Cruces, Avenida Fuentebravía, San Francisco de Paula, Zarza, Espíritu Santo, Rosa, Santísima Trinidad, Avenida de Sanlúcar y Toneleros.

Presenta predominio de la dimensión horizontal sobre la vertical, con cornisa de una altura preponderantemente, tipología rural con gran patio central primitivo, presentando en la actualidad un elevado índice de ocupación.

Artículo 10.2.3.- Unidad Edificatoria.

1. La unidad de intervención a efectos edificatorios es la parcela catastral, cuyas formas y dimensiones aproximadas se recogen en los planos de Catálogo y de Alturas del Centro Histórico.
2. No se admitirá proyecto sobre parte de la parcela, sino proyecto unitario sobre las unidades catastrales completas o las que resulten de las agregaciones y segregaciones que se lleven a efecto de conformidad con las presentes Normas.

Artículo 10.2.4.- Condiciones particulares de parcelación.

1. Parcela mínima.
1. A) A los efectos de agregación o segregación de parcelas se establecen las siguientes dimensiones mínimas:
  1. a) Subzona CH1. Para esta subzona se establecen las siguientes condiciones:
    - - Superficie mínima: 100 m².
    - - Longitud mínima de fachada a vial: 5 metros.
    - - Fondo mínimo de parcela: 12 metros.
  2. b) Subzona CH2. Las condiciones de parcela mínima en esta subzona serán las siguientes:
    - - Superficie mínima: 120 m².
    - - Longitud mínima de fachada a vial: 8 metros.
    - - Fondo mínimo de parcela: 14 metros.
2. B) No obstante lo anterior, ninguna parcela de las constituidas en el momento de la Aprobación Inicial de este Plan General e inscrita con anterioridad en el Registro de la Propiedad será no edificable por causa de sus dimensiones, tanto superficiales como de fachada o fondo.
3. C) Cuando se trate de parcelas superiores a 1.500 m² será necesario realizar, previamente al Proyecto de Edificación, un Estudio de Detalle donde se recojan y ajusten las alineaciones interiores, estudiando la adecuación del edificio con el entorno urbano y con las edificaciones colindantes.
  En parcelas de superficie comprendida entre 700 y 1.500 m² será potestativa la exigencia del Ayuntamiento de un Estudio de Detalle que se acompañará a la solicitud del Informe Urbanístico.
2. Regularización de parcelas.
Se entiende como tal, cualquier modificación de linderos tanto en horizontal como en vertical con el fin de obtener una mejor configuración de la parcela a efectos edificatorios.

Serán autorizadas por el Ayuntamiento, previa solicitud, siempre que cumplan las siguientes condiciones:
1. a) En ningún caso las dimensiones de las parcelas resultantes serán inferiores a las establecidas en el artículo anterior.
2. b) La longitud de fachada resultante no será superior a 20 metros.
3. c) Se tramitará el correspondiente proyecto de parcelación.
3. Condiciones para la agregación de parcelas.
1. A) Las agregaciones de parcelas catastrales a fin de agruparse en una sola unidad de intervención edificatoria serán autorizadas por el Ayuntamiento, previa solicitud, siempre que cumplan las siguientes condiciones:
  1. a) En la subzona 1. CH1.
    Sólo se podrá agregar una (1) parcela a otra (1) parcela y por una sola vez, debiendo ser la parcela resultante de una superficie inferior a ochocientos (800) metros cuadrados y una longitud de fachada inferior a veinte (20) metros.
    
    Se exceptúan parcelas con alguna dimensión inferior a la mínima que podrán agregarse en cualquier caso.
  2. b) En la subzona 2. CH2.
    Sólo se podrá agregar una (1) parcela a otra (1) parcela y por una sola vez, debiendo ser la parcela resultante de una superficie inferior a novecientos (900) metros cuadrados y una longitud de fachada inferior a veinticinco (25) metros.
    
    Se exceptúan parcelas con alguna dimensión inferior a la mínima que podrán agregarse en cualquier caso.
2. B) En cualquiera de las subzonas deberán cumplir las siguientes condiciones:
  1. a) Será preceptiva la solicitud de Informe Urbanístico y su resolución favorable.
  2. b) En la solicitud del Informe Urbanístico para agregación de parcelas, se incluirá un plano parcelario de la manzana en que se sitúan las parcelas que pretenden agregarse.
  3. c) En cualquier caso, la edificación respetará las alturas correspondientes a las parcelas matrices y caso de ser coincidentes se reflejará en alzado la referencia al parcelario primitivo.
4. Condiciones de segregación de parcela.
En ambas subzonas podrán segregarse parcelas, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
1. a) Serán recayentes a viario público o privado u otros espacios públicos o privados, con el carácter de anejo a viario.
2. b) Sus dimensiones mínimas serán las especificadas en el artículo 10.2.4 de estas Normas.
3. c) El tratamiento de fachada será fragmentado como mínimo cada veinte (20) metros en la CH1 y cada veinticuatro (24) metros en la CH2.
4. d) Se tramitará el correspondiente proyecto de parcelación.
5. e) La altura correspondiente será la asignada en el plano de "Altura de la Edificación" del Centro Histórico a la parcela matriz.

Artículo 10.2.5.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Alineación a vial.
1. a) Las edificaciones dispondrán las fachadas sobre las alineaciones, y se adosarán a las medianeras colindantes.
2. b) Las alineaciones serán las grafiadas en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, Alineaciones y Rasantes.
  Para las que como resultado de Actuaciones aisladas, Estudios de Detalle, PERI, o unidades de ejecución resultaren rectificadas respecto a las actuales será preceptivo antes de solicitar la licencia de señalamiento de alineaciones y rasantes, hasta tanto no se apruebe por el Ayuntamiento un Proyecto de Alineaciones.
3. c) Se prohíbe la apertura de viario público en fondo de saco.
4. d) En las agregaciones de parcelas podrán regularizarse las pequeñas alineaciones según una línea recta que una los extremos de fachada de la parcela resultante.
2. Retranqueos.
Serán obligatorios retranqueos en aquellas plantas bajas que actualmente tengan soportales y en aquellas otras que con la denominación "soportales" quedan grafiadas en el plano de Calificación, Usos Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

El retranqueo será de una crujía, porticándose en planta baja. En todo caso el retranqueo mínimo autorizable será 2,50 metros de profundidad y máximo igual a su altura.

En última planta se permitirá un cuerpo construido retranqueado según lo expresado en el artículo 10.2.8.
3. Fondos edificables o alineaciones interiores.
Cuando no se regula expresamente en el plano de Calificación, Usos y Sistemas mediante alineación interior, no se limita la profundidad máxima a que debe llegar la edificación.

Artículo 10.2.6.- Condiciones particulares de ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
La ocupación será la resultante de las dimensiones de patios que se desarrollan en estas normas, condicionada a la resolución de la iluminación y ventilación de un 75% de la superficie útil de cada vivienda a espacio público o patio según el apartado 3 del artículo 10.2.8.

Con carácter general computarán a estos efectos como superficie construida, cualesquiera galerías, porches, zaguanes, etc.; y elementos volados que cubran parte del suelo.

Los usos de hospedaje, comercio y oficinas regularan la ocupación de la misma forma, resolviendo mediante patios principales, la iluminación y ventilación del 75% de la superficie útil, con excepción de almacenes. A estos efectos computarán 100 metros cuadrados como una vivienda.
2. Ocupación bajo rasante.
Se autorizan con uso exclusivo de garaje. Podrán ocupar el 100% de la superficie de la parcela.

Artículo 10.2.7.- Condiciones particulares de edificabilidad.

La edificabilidad de las parcelas será la resultante de los parámetros relativos a ocupación y altura.

Artículo 10.2.8.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de la edificación.
1. A) La cota de referencia se determinará por las reglas establecidas en el artículo 5.6.7 de estas Normas para edificación alineada a vial.
2. B) El número máximo de plantas que se permiten es el marcado para cada parcela en el Plano de Altura de la edificación del Centro Histórico.
3. C) Con carácter de mínimo obligatorio sólo se permitirá una planta menos del máximo, siempre que no queden medianeras vistas de más de una planta o tres (3) metros de altura, salvo en las parcelas señaladas con máximo de dos plantas que adquieren simultáneamente el carácter de mínimo obligatorio.
4. D) Las alturas máximas y mínimas en unidades métricas, vendrán determinadas en función de los parámetros que a continuación se establecen:
  1. a) La altura de piso en planta baja tendrá un máximo de quinientos ochenta (580) centímetros y un mínimo de trescientos veinte (320) centímetros medidos de suelo a suelo.
  2. b) En el caso de edificios colindantes con otros que estén incluidos en Catalogo, teniendo estos últimos planta baja de altura tal, que admita entreplanta, se permitirá esta en los medianeros, regulándose entonces la altura mínima de planta baja en trescientos (300) centímetros, y la planta piso de la entreplanta en doscientos cincuenta (250) centímetros.
  3. c) Las plantas de piso tendrán una altura mínima de doscientos cincuenta (250) centímetros y una máxima de cuatrocientos (400) centímetros de suelo a suelo.
  4. d) La solera en planta baja podrá elevarse como máximo cuarenta (40) centímetros en la CH1 y veinte (20) centímetros en la CH2, no pudiendo situarse por debajo de la misma.
5. E) Dentro de las condiciones señaladas en los apartados anteriores, las alturas totales y parciales podrán establecerse en relación con las colindantes, particular, que deberá justificarse gráficamente.
6. F) En los supuestos de agregación de parcelas con fachadas a la misma calle o en esquinas que tengan asignados diferentes números de plantas, se regulará la altura por la que tuviera asignada cada una de las parcelas matrices según lo expresado en el plano de altura de la edificación del Centro Histórico.
2. Construcciones por encima de la altura máxima.
1. a) Por encima de la altura señalada en el artículo anterior podrá autorizarse un cuerpo construido, retranqueado en su totalidad de la línea de fachada, o lados del ángulo de esquina en su caso, a la calle un mínimo de tres (3) metros, y cuya superficie no excederá de un 20% de la construida en la planta inmediatamente inferior.
  En estas construcciones se permitirá la instalación de las casillas para máquinas de ascensores y salidas de escaleras trasteros, servicios generales del edificio y otras análogas. En las dos subzonas se permitirá incrementar esta superficie en un diez por ciento (10%), no pudiendo superar en ningún caso una superficie total de 40 m². Estas edificaciones podrá destinarse aparte de los usos antes expuestos a cualquier otro que esté funcionalmente vinculado al de la planta inferior. A estos efectos se entiende que está funcionalmente vinculado, cuando al menos la mitad de la superficie necesaria para el desarrollo de su actividad se encuentra en la planta inferior.
2. b) No se permitirá sobre la altura anteriormente definida, ningún cuerpo adicional de edificación, depósitos o cualquier tipo de construcciones o instalaciones, que deberán ser incluidas en el cuerpo edificado a que se hace referencia en el apartado anterior.
3. c) En edificios incluidos en catálogo, se mantendrán los cuerpos de edificación existentes por encima de la altura máxima siempre que no sean añadidos o ampliaciones que desvirtuen la edificación original.
3. Patios.
1. A) En toda la trama histórica el patio constituye uno de los elementos estructurales fundamentales, definiendo profundamente la morfología de la trama urbana. El patio deberá, por tanto, mantener esta función estructurante, sin quedar reducido al mero concepto de patio de luces para iluminación y ventilación de las viviendas.
2. B) Dentro de esta clase de patios se distinguen a su vez dos tipos:
  1. a) Tipo A.
    Son los patios principales que han de disponerse en las viviendas colectivas y a través de las cuales reciben iluminación y ventilación las viviendas y, en su caso y como mínimo dos piezas habitables de las viviendas o el 25% de su superficie.
    
    En función de la subzona deberán cumplir las siguientes condiciones:
    - - Subzona 1. CH1.
      - * Patios a los que recaigan viviendas interiores:
        
        - Lado mínimo para h=B+2: 7 metros.
        
        - Lado mínimo para h=B+3: 7 metros.
        
        - Superficie mínima: será la resultante del mínimo de viviendas recayentes al patio a razón de 6 m²/vivienda.
      - * Patios de viviendas exteriores:
        
        - Lado mínimo para h=B+1: 5 metros
        
        - Lado mínimo para h=B+2: 6 metros
        
        - Lado mínimo para h=B+3: 6 metros
        
        - Superficie mínima: será la resultante del número de viviendas recayentes al patio, a razón de 4 m²/vivienda.
    - - Subzona 2. CH2.
      - * Lado mínimo para h=B: 5 metros.
      - * Lado mínimo para h=B+1: 6 metros.
      - * Lado mínimo para h=B+2: 6 metros.
      - * Superficie mínima: será la resultante del número de viviendas recayentes a patio a razón de 8 m²/vivienda.
        En ambas zonas se cumplirán las siguientes condiciones:
      - * Los patios principales mantendrán sus dimensiones en toda la altura de la edificación. Su cota se situará por encima de la cota de la rasante de la calle y a menos de 50 centímetros por debajo de la solería de la planta baja.
      - * Sólo podrán cubrirse a la altura del último forjado y con los elementos tradicionales de cubrición, monteras de cristal no transitables o toldos.
      - * Los patios principales se podrán disponer en las siguientes posiciones:
        
        - Centrados en la parcela entre ambas medianerías laterales.
        
        - Adosados a una de las medianerías laterales.
        
        - Adosados a la medianería posterior.
  2. b) Tipo B.
    Son los patios que han de disponerse en las viviendas unifamiliares o bifamiliares a través de las cuales reciben iluminación y ventilación las piezas interiores de las viviendas.
    - * Lado mínimo: 4 metros.
    - * Superficie mínima: 12 m²/vivienda.
3. C) Patios de luces.
  Son aquellos que se disponen complementariamente a los principales con funciones de iluminación y ventilación pero sin carácter estructural de la organización tipológica.
  
  Deberán cumplir en ambas subzonas las siguientes condiciones:
  - * Las superficies y lado mínimo son los especificados en el artículo 5.6.26 de estas Normas.
  - * Podrán cubrirse en planta baja siempre que el uso de este no sea el de vivienda.
4. D) Patios de ventilación.
  Su superficie y lado mínimo quedan igualmente determinados en el artículo 5.6.27 de estas Normas.
  
  Se admiten patios de lado 1 metro a los que exclusivamente ventilen cuartos de baño.
5. E) En parcelas constituidas con anterioridad a la aprobación inicial de este PGMO y cuyas dimensiones sean menores que el lado mínimo aquí establecido, se podrá reducir la dimensión de este resultando una superficie equivalente de patio, a la que tendría por aplicación de estas Normas, y nunca menor dicho lado de 3 metros para viviendas plurifamiliares.
6. F) Quedan expresamente prohibidos en cualquier caso los patios abiertos a fachada.

Artículo 10.2.9.- Condiciones particulares de estética.

1. Medianerías.
Las medianerías existentes como consecuencia de las diferencias de alturas con los edificios colindantes, deberán ser incluidas en su tratamiento en el proyecto de ejecución de la nueva edificación a efectos de su consideración análoga al tratamiento de fachada.
2. Composición de fachada.
1. a) La fachada de los edificios deberá componerse unitariamente en todas las plantas del edificio incluidos los locales comerciales si los hubiere, debiéndose resolver totalmente el proyecto que se presente para la obtención de licencia. Queda expresamente prohibida la composición incompleta, dejando pendiente la fachada de los bajos comerciales.
  Las alturas de plantas bajas y altas deberán adoptarse en lo posible al orden de las edificaciones colindantes.
2. b) La fachada deberá implantarse en el suelo mediante tramos macizos bien dimensionados, evitando la sucesión de pilares como motivo de composición. Se evitará que los huecos de los locales comerciales lleguen hasta las paredes medianeras. A tal efecto el tramo de fachada entre medianería y hueco habrá de tener una dimensión mínima de (50) cincuenta centímetros.
3. c) Se recomienda el respeto a las características arquitectónicas siguientes:
  - - Orden modular y simetría en fachada.
  - - Señalamiento de cornisas, forjados y retícula estructural, antepechos de azotea modulando los macizos.
  - - Empleo de huecos alargados en proporción aproximada alto ancho 3/2, y jerarquización pudiendo importancia en altura, así como reforzamiento expresivo del mismo mediante reja o recercado. Ancho máximo aconsejable de huecos (160) centímetros y separación mínima (40) centímetros.
  - - Cerrajería de líneas sobrias.
  - - Disposición de canalizaciones ocultas para conducciones de electricidad y telefonía con el fin de evitar que discurran por fachada.
4. d) Los huecos de garaje tendrán un ancho máximo de (3) metros, medidos entre jambas y quedarán a una distancia mínima de (50) cincuenta centímetros de la línea medianera, o en su caso de (100) centímetros de la esquina de la parcela.
  Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debiéndose disponer la puerta de entrada en el paramento de la fachada.
3. Materiales de acabado y revestimiento.
Se terminarán las edificaciones con materiales preferentemente tradicionales en color y textura.
- - Quedan expresamente prohibidos:
  1. a) El ladrillo visto de cualquier calidad.
  2. b) El bloque de hormigón visto.
- - Los revestimientos cerámicos a cualquier altura. Caso de utilizarse elementos de azulejería será como parte de composición (recercos, tiras ornamentales, etc.).
- - Los paramentos y portadas de piedra ostionera se procurarán restituir a su estado tradicional, esto es, con acabado de revoco con mortero de cal y pintura a la cal, o con tintado de pintura a la cal.
  En el caso de emplearse pinturas sintéticas la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin.
- - La textura del paramento será preferentemente lisa, quedando prohibidos los acabados a la tirolesa y similares.
- - El empleo de la piedra se limitará a portadas, zócalos recercados y pilastras, no constituyendo por sí sólo tratamiento único de fachada.
- - Las jambas, molduras, cornisas y zócalos podrán pintarse con colores distintos a fin de resaltar los huecos y elementos de composición.
- - Las jambas, y recercos moldurados en huecos podrán tener un realce sobre el plano de fachada inferior a seis (6) centímetros.
- - Se prohíben los zócalos de revestimientos, plásticos o planchas metálicas, admitiéndose las planchas de fundición.
- - El realce máximo del zócalo será de seis (6) centímetros respecto al plano de fachada.
- - Los elementos de cierre y seguridad se diseñarán relacionándolos con el entorno, quedando expresamente prohibidos los cierres metálicos de fuelle o tijera en fachada.
- - La cerrajería de los huecos será de hierro para pintar, prohibiéndose los elementos de aluminio.
- - Las carpinterías serán de perfiles metálicos o de madera, preferentemente pintadas en tonos tradicionales. Se prohíben los tomos brillantes y los anodizados o similares.
- - Se prohíben los capialzados exteriores para persianas enrollables o toldos.
- - Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, podrá sobresalir más de treinta (30) centímetros del plano de fachada exterior, ni perjudicar la estética de la misma.
- - Los aparatos de aire acondicionado que sean visibles desde la vía pública solo podrán instalarse en la posición que no perjudiquen a la estética de la fachada.
- - Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales situados alineados a vial, no podrán tener salida a fachada a menos de tres (3) metros sobre el nivel de la acera.
4. Cuerpos salientes.
Se permiten en planta baja, con un vuelo no superior a 10 centímetros y siempre que la acera tenga como mínimo un metro y medio (1,5).

En otras plantas se permitirán con un vuelo máximo de treinta (30) centímetros. No obstante lo anterior en obras de rehabilitación se permitirán vuelos hasta un máximo de ochenta centímetros (80), con un canto máximo de doce (12) centímetros, ejecutados al modo tradicional.
5. Condiciones particulares de ejecución material.
Para garantizar la homogeneidad en el tratamiento material de los elementos arquitectónicos en las áreas urbanas objeto de la presente Normativa, se respetarán las siguientes condiciones de ejecución material:
1. a) Cubiertas.
  En las cubiertas y remates superiores de fachada se adecuará el lenguaje arquitectónico a los edificios medianeros, huyendo de copias o imitaciones historicistas pero integrándose de forma armónica en el entorno.
  
  Se empleará teja cerámica curva para las cubiertas de faldones inclinados, y las planas se resolverán mediante azotea con antepecho quedando prohibidas las láminas asfálticas sin recubrimiento.
  
  Las pluviales de cubiertas se recogerán en canalones y se conducirán mediante bajantes al alcantarillado. Los bajantes no se recomiendan vistos. En caso de serlo se embutirán en el paramento de fachada, en las plantas bajas. Los canalones y bajantes vistos serán de zinc o chapa metálica pintados, prohibiéndose expresamente las piezas de fibrocemento y los plásticos.
2. b) Miradores.
  En el caso de alzarse sobre la cubierta, torres mirador, éstas tendrán una superficie máxima de diez (10) metros cuadrados y una altura no superior a seiscientos (600) centímetros, predominando el hueco sobre el macizo. Se prohíben las cubiertas de las mismas, a base de teja.
3. c) Aleros y Balcones.
  Los vuelos máximos permitidos serán de treinta (30) centímetros para soluciones con moldura y veinte (20) centímetros si no existen molduras.
  
  La distancia del balcón a la medianera será como mínimo de cuarenta (40) centímetros.
  
  Se prohíben expresamente los tejaroces o marquesinas en forma de pequeños tejados.
  
  Se prohíben los antepechos opacos en balcones.
4. d) Rótulos Comerciales.
  Se admiten rótulos en fachada, haciéndolos coincidir con los huecos y con una altura inferior a la mitad de los mismos, y nunca superior a cincuenta (50) centímetros. Pueden emplearse materiales metálicos de madera, quedando expresamente prohibidos los materiales plásticos. Se permiten rótulos en banderola de los materiales anteriormente indicados, que no sobresalgan de la acera, y con un vuelo máximo de cincuenta (50) centímetros y superficie inferior a 0,5 m². Solo se permitirá un rótulo de cada clase por local, y siempre situados a un mínimo de 2,70 metros de altura los situados en planta baja. Respetarán asimismo el arbolado existente. En el caso de entorpecer la visión de alguna parte o elemento de un edificio catalogado no podrán ser colocados.
5. e) Toldos.
  Se prohíben de tipo fijo. En planta baja quedarán por dentro del bordillo de la acera cuarenta (40) centímetros, respetando además el arbolado existente o proyectado, y quedando el punto mas bajo a una altura mínima de dos (2) metros sobre la rasante de la acera. Deberán ser de color liso, evitando los tonos brillantes.
6. f) Rótulos comerciales en los espacios públicos.
  Se prohíbe la inclusión de vallas publicitarias en los espacios públicos. Unicamente se permitirán como vallas de cerramiento de solares en construcción, quedando por tanto prohibida la colocación sobre edificios en ruina deshabitados, con licencia de obras de derribo en tramitación o concedida o en el que se estén realizando obras de reforma.
7. g) Cableados.
  Se prohíbe la inclusión de cableados vistos en fachada, debiendo preverse conducciones ocultas empotradas para la colocación de los mismos.
8. h) Señalizaciones.
  Cualquier tipo de señal de circulación o informativa que se pretenda colocar en la vía pública se adecuará al entorno del CH prohibiéndose la ocultación total o parcial de partes significativas de edificios o espacios catalogados.

Artículo 10.2.10.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso característico de la zona será residencial.
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
- - Talleres artesanales y pequeña industria.
- - Talleres de mantenimiento del automóvil.
- - Hospedaje.
- - Espectáculos y salas de reunión.
- - Comercio en la categoría de Local Comercial y Agrupación Comercial.
- - Oficinas.
- - Aparcamientos y garaje.
- - Docente.
- - Deportivo.
- - S.I.P.S.
- - Asistencial.
- - Administrativo público.
- - Religioso.
- - Infraestructuras Urbanas Básicas.
- - Bodegas.

Artículo 10.2.11.- Edificaciones de carácter singular.

Se consideran edificaciones de carácter singular las destinadas a equipamiento educativo, cultural, recreativo y otros S.I.P.S. de titularidad pública.

Los edificios de este tipo situados en zona de ordenanza de Renovación del Centro Histórico quedan excluidos de las siguientes determinaciones:

a) Patios. No se consideran.
b) Segregaciones y agregaciones. Se podrán realizar en cualquier caso, incluso obteniéndose parcelas mayores de ochocientos (800) metros cuadrados. El proyecto intentará hacer referencia en su composición, al parcelario primitivo.
c) Altura. Será la que resulte de la aplicación de parámetros de adecuación, por analogía, a su entorno, para todas aquellas edificaciones grafiadas como Edificio Singular en el plano de "Altura de la Edificación". En el caso de edificios incluidos en Catálogo, la altura será la permitida por el nivel de protección correspondiente. En los demás supuestos, la altura será la grafiada en el plano de "Altura de la Edificación".

Artículo 10.2.12.- Normativa supletoria.

En lo no regulado en esta normativa de renovación de la Zona Centro Histórico, serán de aplicación las disposiciones generales contenidas en los Títulos IV y V.

Artículo 10.2.13.- Tramitación.

Además de los documentos exigidos en las normas generales, la solicitud de Licencias de Obras incluirá la siguiente documentación:

a) Justificación de la adecuación de la obra propuesta a las características del entorno, estudiando su integración morfológica.
b) El proyecto del edificio incluirá el tratamiento de la fachada de la planta baja, para ser ejecutado unitariamente con el conjunto de la obra.
c) Alzado del tramo o tramos de calle donde se ubicará el edificio, quedando comprendido el mismo entre tres edificios a cada lado, de la misma manzana o su contigua.
d) Reportaje fotográfico del frente de manzana. En caso de que el edificio esté situado en una plaza, se presentarán los alzados del frente propio y reportaje fotográfico de todos los frentes de la plaza.
e) Detalle pormenorizado de usos previstos con superficie adscritas a los mismos.
f) Cumplimiento de lo establecido en los artículos 8.4.2 y siguientes relativos a protección arqueológica.
g) Informe positivo de la Comisión de Patrimonio de la Delegación Provincial de la Consejería de Cultura.

CAPÍTULO 3º Ordenanza Manzana Cerrada.

Artículo 10.3.1.- Definición y objetivos.

Las áreas que integran esta zona se corresponde con suelos residenciales colmatados y en los que la edificación se dispone alineada a vial y entre medianeras, configurando manzanas cerradas. Esta configuración no ha alcanzado, en la mayoría de los casos, su total definición, apareciendo esta tipología en contadas ocasiones y compartiendo su localización con bloques abiertos, en situación desproporcionada con respecto a ellos.

Su localización se centra principalmente en las zonas de borde de la ciudad histórica y en algunos puntos de sus recientes desarrollos, no llegando a conformar auténticas zonas con esta tipología como predominante.

El Plan contempla dos situaciones diferentes. La primera comprende las escasas actuaciones de este tipo actualmente existentes en la ciudad, reconociendo y consolidando la estructura urbana sobre la que se asientan, teniendo en cuenta la incidencia de la nueva edificación en altura, en orden a una adecuada recomposición del paisaje urbano.

La segunda se centra en la conveniencia de introducir esta tipología, en sustitución de los bloques abiertos, en los sectores previstos para la extensión de la ciudad, con el objeto de que la edificación, alineada a vial, refuerce el carácter ordenador y estructurante que el Plan encomienda sobre la red viaria sobre la que se sustenta el crecimiento.

Artículo 10.3.2.- Delimitación y subzonas.

Esta normativa se aplicará a la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas con la letra MC, que comprende a su vez las subzonas MC1 y MC2 que responden a dos situaciones urbanísticas diferentes:

A) MC1:
Aplicable con carácter general a las áreas de borde de la ciudad histórica y a las zonas de extensión de la ciudad, donde se ha producido ya esta tipología.
B) MC2:
Surgida de la necesidad de obligar a la nueva edificación a alinearse con los ejes viarios mas importantes de entre los que estructuran los sectores de extensión de la ciudad.

Artículo 10.3.3.- Condiciones particulares de Parcelación.

Sin perjuicio en lo dispuesto en el artículo 5.2.13 del Título V de estas Normas, serán edificables aquellas parcelas cuyos linderos frontales tengan las siguientes dimensiones mínimas:

a) MC1: diez (10) metros.
b) MC2: quince (15) metros.

Artículo 10.3.4.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Alineación a vial.
Las construcciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores marcadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas y se adosarán, en su caso, a las medianerías colindantes.
2. Alineaciones interiores y fondos edificables.
Tanto en la subzona MC1 como en la MC2 pueden presentarse los siguientes casos:
1. a) Alineación interior señalada como "fondo máximo edificable" en los planos de Calificación, Usos y Sistemas: En tal caso, la edificación dispondrá su fachada interior libremente, pero sin sobrepasar el mencionado "fondo máximo".
2. b) Alineación interior señalada como "alineación interior" en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, pueden darse a su vez dos posibilidades:
  - - Actuación unitaria sobre una manzana completa: en tal caso, podría variarse la alineación interior a través de la redacción de un Estudio de Detalle. Este, deberá trazar las nuevas alineaciones del siguiente modo: Se trazarán unas paralelas a 10 metros de las alineaciones exteriores. La superficie de parcela resultante en el interior podrá ocuparse en un 50% por lo que se fijarán las alineaciones interiores de modo que quede libre el otro 50% restante.
  - - Actuación fragmentada sobre una manzana: en tal caso, la edificación se dispondrá obligatoriamente sobre la "alineación interior".
  En cualquiera de los casos anteriores, el fondo máximo edificable se fija en 18 metros.
  
  En el caso de no venir grafiada la alineación interior o el fondo máximo edificable, en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, Alineaciones y Rasantes, la dimensión mínima de los patios de manzana será la regulada en el artículo 5.6.30 de estas Normas.
3. Retranqueos.
1. A) No obstante la obligación de alinearse a vial, y por motivos de composición estética de las fachadas y sin que ello de lugar en ningún caso a aumento de altura en la edificación, se permitirán retranqueos sobre la alineación del vial en cualquiera de los siguientes casos:
  1. a) En la Planta Baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación de vial y el paramento retranqueado, situado a una distancia de aquella igual o superior a 3 metros, y en todo caso, en tramos de fachada de longitud igual o superior a 25 metros.
  2. b) Las plantas últimas contenidas dentro de la altura reguladora máxima podrán retranquearse libremente para formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares, siempre que la medianería que de tal proceder pudiera derivarse, sea cubierta con elementos vegetales u otro tipo de ocultación que la equipare a un tratamiento de fachada.
2. B) Sin perjuicio de lo dispuesto en el epígrafe anterior será obligatorio el retranqueo cuando el Plano de Calificación, Usos y Sistemas fije de este modo la línea de edificación.

Artículo 10.3.5.- Condiciones particulares de Ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
La edificación podrá ocupar un espacio equivalente a la totalidad del espacio comprendido entre la alineación a vial y la alineación interior, definidas ambas en el artículo anterior.

En la subzona MC1, la edificación podrá ocupar la totalidad de la parcela en planta baja.
2. Ocupación Bajo Rasante.
La ocupación bajo rasante se ajustará a los siguientes parámetros:
1. a) En la subzona MC1 se podrá ocupar la totalidad de la parcela.
2. b) En la subzona MC2 se podrá ocupar la totalidad del espacio comprendido entre las alineaciones exteriores e interiores, más el equivalente al treinta por ciento (30%) de la superficie destinada a patio de manzana.

Artículo 10.3.6.- Condiciones particulares de la edificabilidad.

No se fijan edificabilidades netas sobre parcelas para ninguna de las subzonas, pues el techo edificable será el resultado de aplicar las condiciones particulares de alineaciones, ocupación y altura.

No obstante, sí se fija una edificabilidad bruta para aquellos Planes Especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalle y Proyectos de Reparcelación que hubieran de redactarse eventualmente en el transcurso de la gestión del Plan General. Dicha edificabilidad bruta, para ambas subzonas, será de 2 m²/m².

Artículo 10.3.7.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de las edificaciones.
La altura de las edificaciones estará en función del ancho de la calle a la que dé frente y la cota de referencia se fijará por las reglas establecidas en el artículo de estas Normas para los edificios con alineación obligatoria a vial.

En función del ancho de la calle a la que dé frente y según la subzona a la que pertenezca según el Plano de Calificación, Usos y Sistemas las alturas máximas serán:
1. a) MC1:
  - - Hasta 9 metros ....... PB+2 ... 10,5 metros.
  - - De 9 a 13 metros ..... PB+3 ... 14 metros.
  - - Mayor de 13 metros ... PB+4 ... 17 metros.
2. b) MC2:
  - - Hasta 12 metros ...... PB+2 ... 11 metros.
  - - Más de 12 metros ..... PB+3 ... 15 metros.
2. Aticos.
- - Sólo se admitirán áticos en la subzona MC1, en aquellos casos en que la nueva construcción sea inferior a la colindante y la diferencia de alturas sea superior a cuatro (4) metros. En estos casos, así como los señalados, con el subíndice "a", podrá edificarse una (1) planta de ático, por encima de las admisibles. La edificación quedará delimitada dentro del diedro real formado por los distintos planos de cubierta, de inclinación máxima de 45° trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de todas las fachadas, excluidos los bordes de los patios, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos los 3,50 metros de altura.
  Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/3 de las longitudes de las fachadas respectivas.
- - En la subzona MC2 se permiten en todos los casos, con las condiciones de edificación descritas en los dos párrafos anteriores.
3. Patios.
1. a) En ningún caso se permitirán patios ingleses.
2. b) Según las distintas subzonas se permitirán los siguientes patios:
  - - En la MC1: patios de manzana y patios de luces y ventilación.
  - - En la MC2: sólo se permitirán patios de manzana, y de ventilación.
4. Construcciones auxiliares.
No se permitirán edificaciones auxiliares en los espacios libres de edificación.

Artículo 10.3.8.- Condiciones particulares de estética.

1. Se permitirán la construcción de soportales, en las condiciones indicadas sobre retranqueo se buscarán soluciones arquitectónicas con plantas bajas caladas con el fin de proveer a los espacios interiores de manzana de vida comunitaria.
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en los artículos 5.11.13 y 5.11.14 de estas Normas.

Artículo 10.3.9.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso determinado de ambas subzonas será el residencial plurifamiliar.
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
- - Talleres artesanales y pequeña industria.
- - Talleres de mantenimiento del automóvil.
- - Hospedaje.
- - Espectáculos y salas de reunión.
- - Comercio, en las categorías de local comercial y agrupación comercial. Se permiten los pasajes comerciales.
- - Oficinas.
- - Aparcamiento.
- - Garaje.
- - Agrupaciones terciarias.
- - Docente.
- - Cultural.
- - Deportivo.
- - S.I.P.S.
- - Infraestructura Urbana Básica.

CAPÍTULO 4º Ordenanza Ordenación Abierta.

Artículo 10.4.1.- Definición y objetivos.

Comprende aquellas piezas del suelo urbano y zonas de extensión, procedentes, en su mayor parte, del desarrollo de Planes parciales y Especiales colindantes con la ciudad histórica y en las proximidades de la línea de costa, ocupando generalmente las primeras líneas. Se trata de suelos en su práctica totalidad consolidados por la edificación y con su edificación agotada, urbanizados mediante ordenación abierta de edificios o polígonos de vivienda plurifamiliar en altura, generalmente en bloques aislados, dando lugar a elevadas densidades sobre sus respectivos ámbitos de implantación.

La normativa reconoce como situaciones de hecho las ordenaciones abierta de vivienda plurifamiliar ejecutadas en los últimos años, consolidando con dicha calificación las escasas piezas de suelo aun vacante que no hayan sido ya detraídas por el Plan para destinarlas a cubrir déficits de dotaciones públicas o a otras tipologías más acordes con el medio donde se localizan.

El objetivo fundamental de esta normativa es, aun reconociendo el modelo de ocupación existente, poner límites precisos a la altura edificable para reconducir el perfil urbano hacia unas dimensiones que guarden una proporción adecuada tanto con el ambiente donde se localizan como con los espacios libreS y el viario público, propiciando una relación más orgánica entre ellos y las viviendas. En este sentido, para los casos de renovación parcial y para sustituciones de cierta entidad, la normativa atempera las alturas y edificabilidades claramente desorbitadas de ciertas áreas.

Artículo 10.4.2.- Supuestos de aplicación, delimitación y subzonas.

1. Supuestos de aplicación.
A efectos de aplicación de las presentes Normas se contemplan los siguientes supuestos derivados a su vez de las distintas situaciones de partida:
1. a) Actuaciones puntuales sobre solares existentes.
2. b) Renovación aislada de edificios, integrantes o no de un conjunto unitario.
3. c) Renovación total o parcial de un ámbito actualmente ocupado por este tipo de ordenación, de una superficie igual o superior a 5.000 m2 o que contengan un número igual o superior a 75 viviendas.
4. d) Actuaciones de nueva planta de ámbito análogo al definido en el apartado anterior.
  Para los cuatro supuestos de aplicación rigen las mismas condiciones particulares de zona y subzona que a continuación se detallan, salvo que expresamente se puntualice lo contrario.
2. Delimitación y Subzonas.
Las presentes normas se aplicarán a la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra A que comprende a su vez las subzonas A0, A1, A2, A3 y A4.

La subzona A0 está compuesta por edificios existentes, con alturas y edificabilidades muy altas. Se reconoce su situación de hecho, aunque en caso de improbable sustitución, se mantendría su edificabilidad, y se atendería a las condiciones de la subzona A1 en el resto de los parámetros.

Artículo 10.4.3.- Condiciones particulares de parcelación.

La parcela mínima edificable será de 700 m2, estableciéndose la condición morfológica adicional de poder inscribir en su interior un círculo de 15 metros de diámetro.

A la subzona A0 no le es de aplicación esta condición.

Artículo 10.4.4.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Separación a linderos.
1. a) El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima de la mitad de su altura (H/2), si bien con el lindero a vía pública esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.
  En los casos expresamente señalados la edificación cuya parcela recaiga sobre un vial público deberá alinearse al mismo.
2. b) Las plantas bajas podrán adosarse a linderos privados, no obstante, en caso de separarse de estos, lo harán una distancia mínima de 3 metros.
3. c) Cuando sobre uno de los linderos de la parcela haya una medianera vista, la nueva edificación se adosará a ella.
2. Separación entre edificios.
La separación mínima entre fachadas de distintos edificios será para las subzonas A1 y A2 igual a la semisuma de las alturas de ambas edificaciones.

En la subzona A3 y A4 la separación mínima entre edificios será de un tercio de la altura de la más alta, no pudiendo en ningún caso ser inferior a cuatro (4) metros.

Cuando sobre las plantas bajas edificadas se levanten varios volúmenes construidos exentos, estos se separan entre sí como mínimo una vez la altura (H) de los paramentos con huecos a piezas vivideras.

Artículo 10.4.5.- Condiciones particulares de ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
El porcentaje de ocupación sobre parcela neta será:
1. a) Para la A1 .... 40%.
2. b) Para la A2 .... 50%.
3. c) Para la A3 .... 70%.
4. d) Para la A4 .... 70%.
2. Ocupación bajo rasante.
Se podrá ocupar la totalidad de lo ocupado en planta baja más un 30% del espacio libre restante de la parcela.

Artículo 10.4.6.- Condiciones particulares de edificabilidad.

Las edificabilidades netas, medidas exclusivamente sobre parcelas serán de:

a) Para la A1 ..... 2,0 m²/m².
b) Para la A2 ..... 1,6 m²/m².
c) Para la A3 ..... 1,4 m²/m² (Puerto-Sherry).
d) Para la A4 ..... 1,2 m²/m².

Cuando se esté en los supuestos de aplicación c) o d), al actuarse sobre superficies de importancia, se deberá redactar un Plan Especial de Reforma Interior. En tal caso, se fija una edificabilidad bruta, sobre todo el área, de 1 m²/m² para el caso d) y la existente para el caso c).

Artículo 10.4.7.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de las edificaciones.
1. a) La cota de referencia se fijará de acuerdo con el artículo 5.6.12.
2. b) Las alturas de las construcciones serán:
  - - Para la A1: PB+5, con un máximo de 21 metros.
  - - Para la A2: PB+4, con un máximo de 18 metros.
  - - Para la A3 y A4: PB+2, con un máximo de 10,5 metros, permitiéndose en este caso elevar una planta mas cuya ocupación no supere el 25% de la superficie en planta de la planta inmediatamente inferior.
2. Patios.
Se permiten todos los tipos recogidos en el artículo 5.6.22.
3. Construcciones auxiliares.
Se permiten, guardando las mismas limitaciones que la construcción principal en lo relativo a la posición de éstas en la parcela.

Artículo 10.4.8.- Condiciones particulares de estética.

1. Se permiten las plantas bajas diáfanas en cualquier proporción, debiendo estar cerrada no obstante la caja de escaleras, ascensores y portal.
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en los artículos 5.11.13 y 5.11.14 de estas Normas.

Artículo 10.4.9.- Condiciones de uso.

1. El uso determinado de ambas subzonas será el residencial plurifamiliar.
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
- - Talleres artesanales y pequeña industria.
- - Talleres de mantenimiento del automóvil.
- - Hospedaje.
- - Espectáculos y salas de reunión.
- - Comercio, en las categorías de local comercial y agrupación comercial. Se permiten los pasajes comerciales.
- - Oficinas.
- - Aparcamiento.
- - Garaje.
- - Agrupaciones terciarias.
- - Docente.
- - Cultural.
- - Deportivo.
- - S.I.P.S.
- - Infraestructura Urbana Básica.

CAPÍTULO 5º Ordenanza Ciudad Jardín.

Artículo 10.5.1.- Definición y objetivos.

Se designan como Ciudad Jardín aquellas zonas ocupadas por conjuntos residenciales de baja o media densidad, compuestos tanto por viviendas unifamiliares adosadas, superpuestas o macladas como por viviendas plurifamiliares extensivas, caracterizado por la escasa ocupación del suelo por la edificación, permitiendo la existencia o aparición de grandes espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime a estas zonas su carácter más significativo.

Se corresponde, en general, con suelo consolidados recientemente por viviendas unifamiliares adosadas o agrupadas en la que esta agrupación generalmente se ha producido al margen de la calle como elemento ordenador, siendo producto de la evolución por densificación y cambio de tipología edificatoria de urbanizaciones generalmente turística siendo el objetivo de esta normativa el regular y controlar este proceso, así mismo, se incluyen en esta calificación áreas vacantes de edificación y siendo su objetivo el remitir a los tipos edificatorios descritos en primer lugar.

Artículo 10.5.2.- Delimitación y Subzonas.

La zona abarcada por las presentes Normas de Ciudad Jardín se dividen en las siguientes Subzonas atendiendo a sus distintos grados de densificación y variantes tipológicas: CJ1, CJ2, CJ3, CJ4, CJ5 y CJ6; recogidas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas.

Artículo 10.5.3.- Condiciones particulares de la parcelación.

1. La parcela mínima edificable para las distintas subzonas se establece en:
- - Ciudad Jardín 1 .......... 1.800 m2.
- - Ciudad Jardín 2 .......... 1.000 m2.
- - Ciudad Jardín 3 .......... 1.000 m2.
- - Ciudad Jardín 4 ............ 500 m2.
- - Ciudad Jardín 5 ............ 500 m2.
- - Ciudad Jardín 6 ............ 500 m2.
2. Parcela mínima por número de viviendas.
Asimismo, se establece una relación entre estas superficies de parcela mínima y densidad máxima de viviendas correspondientes a cada una de las subzonas:
- - Ciudad Jardín 1 ............ 450 m2/viv.
- - Ciudad Jardín 2 ............ 220 m2/viv.
- - Ciudad Jardín 3 ............ 120 m2/viv.
- - Ciudad Jardín 4 ............. 90 m2/viv.
- - Ciudad Jardín 5 ............. 70 m2/viv.
- - Ciudad Jardín 6 ............. 50 m2/viv.
3. Parcela máxima, dimensión y forma.
El tamaño de la parcela debe además cumplir las siguientes condiciones:
1. a) Ser capaz de inscribirse en su interior un círculo de 20 metros de diámetro.
2. b) No tener ninguna dimensión superior a los 80 metros lineales. En parcelas de formas no regulares su forma tendrá que cumplir que la distancia entre dos puntos cualquiera no podrá ser superior a los 100 metros lineales.

Artículo 10.5.4.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Separación a linderos públicos.
La separación de la edificación a los linderos públicos para todas las subzonas vendrá dada por la relación de ser igual o superior a la mitad de la altura de la edificación con los siguientes mínimos:
- - Ciudad Jardín 1 .... 5,00 metros.
- - Ciudad Jardín 2 .... 4,00 metros.
- - Ciudad Jardín 3 .... 4,00 metros.
Se exceptúan de esta condición aquellas edificaciones cuya línea de edificación venga expresamente marcada en los Planos de Calificación, Usos y Sistemas o Alineaciones y Rasantes, siendo, en todo caso, de aplicación la separación en ellos marcada.
2. Separación a linderos privados.
En todas las subzonas la separación a linderos privados será como mínimo de la mitad de la altura total del edificio, con un mínimo absoluto de cuatro metros.

Cuando alguno de los linderos privados está configurado por la medianería de un edificio preexistentes, se deberá cubrir ésta, adosando la edificación a la medianera.
3. Otras condiciones de posición y forma de los edificios.

Disposición del volumen edificable. El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, podrá disponerse en una o varias edificaciones principales y destinarse parte del volumen edificable a edificaciones auxiliares, debiendo situarse todas ellas respetando las distancias a lindero establecidas para cada subzona. La separación mínima entre distintas edificaciones será igual a la altura total del edificio más alto.

Artículo 10.5.5.- Condiciones particulares de Ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
La ocupación máxima de parcela es función de la altura permitida. Tal relación se regula en el artículo 10.5.7.
2. Ocupación bajo rasante.
Se permite la misma ocupación que en planta baja, admitiéndose hasta un 30% de incremento sobre esta cantidad.

Artículo 10.5.6.- Condiciones particulares de edificabilidad.

La edificabilidad neta sobre parcela según la subzona será:

- Ciudad Jardín 1 ............ 0,25 m2/m2.
- Ciudad Jardín 2 ............ 0,50 m2/m2.
- Ciudad Jardín 3 ............ 0,70 m2/m2.
- Ciudad Jardín 4 ............ 1,00 m2/m2.
- Ciudad Jardín 5 ............ 1,20 m2/m2.
- Ciudad Jardín 6 ............ 1,50 m2/m2.

Artículo 10.5.7.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de las edificaciones.

Para cada una de las diferentes subzonas establecidas la altura se presenta unívocamente relacionada con el tamaño de parcela y la ocupación del solar de acuerdo con las relaciones siguientes:

Subzonas	Nº Plantas	Ocupación (% de parcela)	Tamaño de parcela
CJ1	P.B.+1	25	9.000 m2
CJ2	P.B.+1	40	6.000 m2
CJ3	P.B.+1	60	4.000 m2
CJ3	P.B.+2	40	5.000 m2
CJ4	P.B.+1	60	3.600 m2
	P.B.+2	50	6.000 m2
	P.B.+3	40	7.000 m2
CJ5	P.B.+2	55	7.000 m2
CJ5	P.B.+3	45	8.000 m2
CJ6	P.B.+2	60	8.000 m2
	P.B.+3	55	9.000 m2
	P.B.+4	50	10.000 m2

La correspondencia entre el número de plantas y la altura máxima, expresada en metros, se regula mediante la siguiente relación:

- P.B. ........ hasta 4,25 metros.
- P.B.+1 ...... hasta 7,00 metros.
- P.B.+2 ...... hasta 10,00 metros.
- P.B.+3 ...... hasta 13,00 metros.
- P.B.+4 ...... hasta 16,00 metros.

En todas las subzonas se podrá rematar la edificación con cubiertas inclinadas con una altura máxima de cumbrera de 2,75 metros, contados a partir de la altura reguladora máxima, espacio no habitable donde podrán ubicarse exclusivamente depósitos de agua y demás instalaciones de servicio del edificio, también podrán sobresalir de dicha altura re-guladora máxima los casetones de acceso a terraza de cubierta, con formación de pérgolas y con una ocupación máxima del 15% de la superficie total de dicha cubierta y una altura máxima de 2,70 metros.

Artículo 10.5.8.- Condiciones particulares de estética.

1. Se permitirán las plantas bajas porticadas para las edificaciones plurifamiliares, en las subzonas CJ3, CJ4, CJ5 y CJ6, siempre que la parcela sea igual o superior a 1.000 m².
2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en los artículos 5.11.13, 5.11.14 y 5.11.15 de estas Normas.
3. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que las edificaciones no estén alineadas al vial. En todo caso sólo podrá vallarse con elementos sólidos y opacos hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o cerramientos ligeros y transparentes, estéticamente admisibles con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 10.5.9.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso determinado de la zona será el residencial con predominio de viviendas unifamiliares aisladas, adosadas o agrupadas en las subzonas CJ1 y CJ2 y plurifamiliares en el resto.
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación de Usos y Sistemas se permiten los siguientes pormenorizados en cada una de las subzonas:
CJ1: Hospedaje, Docente, S.I.P.S., Deportivo e Infraestructuras Urbanas Básicas.

CJ2: Hospedaje, Docente, S.I.P.S., Deportivo, Infraestructuras Urbanas Básicas y Comercio en local comercial.
- - CJ3: Hospedaje, Docente, S.I.P.S., Deportivo,Infraestructuras Urbanas Básicas, Comercio en local comercial, Talleres artesanales, Espectáculos y salas de reunión, Oficinas y Aparcamientos.

CAPÍTULO 6º Ordenanza Viviendas Unifamiliares Adosadas.

Artículo 10.6.1.- Definición y Objetivos.

Comprende las áreas que se han desarrollado o están a ocuparse con edificación residencial unifamiliar, cuya morfología se caracteriza por la correlación entre parcelas y unidades de edificación con viviendas agrupadas o adosadas, pero donde la calle ha sido (en la mayoría de los casos), el elemento ordenador fundamental.

Dentro de esta zona se distinguen dos situaciones distintas; la primera se corresponde a los suelos consolidadas actualmente por esta tipología, producto, en la mayoría de los casos de cambios tipológicos con respecto a determinaciones de Planes Parciales o Especiales, se caracterizan por la colmatación de las parcelas donde se asientan y la creación de nuevos viales privados, generalmente peatonales. La segunda se corresponde en su mayor parte, con suelos vacantes de edificación y que el Plan considera adecuada su calificación para este destino.

Artículo 10.6.2.- Delimitación y subzonas.

Las presentes normas se aplicarán a la zona integrada por las áreas identificadas en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, con la letra UAD, que comprende a su vez las subzonas UAD0, UAD1, UAD2 y UAD3.

Artículo 10.6.3.- Condiciones particulares de parcelación y edificación de la subzona UAD0.

Esta subzona se corresponde con las áreas colmatadas con esta tipología, recientemente y que han dado lugar a cambios morfológicos y tipología en relación con los planeamientos de los que proceden.

Es intención del Plan el mantenimiento de la edificación en sus condiciones actuales, dada la escasa edad de la edificación, si bien y para el caso de una improbable actuación sobre toda la unidad edificatoria se prevé la posibilidad de su reconducción a situaciones más acorde con el medio en el que se asientan, mediante la tramitación de un Plan Especial, que respetando la edificabilidad actualmente existente más un incremento total del 20%, suponga la recomposición formal de estas piezas urbanas.

Para actuaciones puntuales o sustituciones aisladas se consideran como condiciones particulares de parcelación y edificación las actualmente existentes, producto del proyecto origen de la Licencia por la cual se construyeron estas edificaciones, no pudiéndose alterar las condiciones de parcelación y edificación existentes.

Artículo 10.6.4.- Condiciones particulares de Parcelación.

1. Parcela mínima.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.2.4, no podrán ser edificadas aquellas parcelas cuyas dimensiones, según la subzona en que se sitúen, no cumplan las siguientes condiciones mínimas:
1. a) Subzona UAD1:
  - - Superficie: noventa (90) metros cuadrados.
  - - Lindero frontal: seis (6) metros.
2. b) Subzona UAD2:
  - - Superficie: doscientos diez (210) metros cuadrados.
  - - Lindero frontal: siete (7) metros.
3. c) Subzona UAD3:
  - - Superficie: trescientos (300) metros cuadrados.
  - - Lindero frontal: siete (7) metros.
  En actuaciones de conjunto, el tamaño de la parcela será al menos igual al producto de la superficie de la parcela mínima expresada para la subzona, por el número de viviendas previsto.
2. Agregaciones y segregaciones de parcelas.
No podrán agregarse ni segregarse parcelas cuando alguna de las resultantes no reúnan las condiciones establecido en el apartado anterior.

Artículo 10.6.5.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Separación a linderos públicos.
Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas de zona, la que da frente a vial pública. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas principales como frentes a vial tiene la parcela.

Las edificaciones en las áreas identificadas en el subíndice "a", se dispondrán obligatoriamente alineadas a vial, sin que pueda en ningún caso retranquearse.

En el resto de las áreas las edificaciones se separarán de los linderos frontales, las distancias que, según las subzonas en que se encuentren, se señalan a continuación:
1. a) Subzona UAD1: 3 metros.
2. b) Subzona UAD2: 4 metros.
3. c) Subzona UAD3: 5 metros.
  Esta misma separación, será obligatoria en los casos de parcelas extremas en cada tramo de calle o lindes con zonas verdes públicas.
2. Separación a linderos traseros.
Salvo que en los Planos de Calificación, Usos y Sistemas se disponga otra cosa, la distancia de la edificación al lindero trasero será como mínimo para cada una de las subzonas las siguientes:
1. a) Subzona UAD1: 3 metros.
2. b) Subzona UAD2: 5 metros.
3. c) Subzona UAD3: 8 metros.

Artículo 10.6.6.- Condiciones particulares de ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
La ocupación máxima de parcela para cada subzona será:
1. a) Subzona UAD1: 70%.
2. b) Subzona UAD2: 60%.
3. c) Subzona UAD3: 50%.
2. Ocupación bajo rasante.
Para todas las subzonas se permite una planta sótano para uso de garaje y trastero exclusivamente, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.

Artículo 10.6.7.- Condiciones particulares de edificabilidad.

La edificabilidad neta sobre parcela (incluyendo áreas mancomunadas) será según la subzona:

a) Subzona UAD1: 1,2 m²/m².
b) Subzona UAD2: 1 m²/m².
c) Subzona UAD3: 0,8 m²/m².

Artículo 10.6.8.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

Altura de las edificaciones.

a) Para todas las subzonas, la altura máxima permitido será de PB+1, con un total de 7 metros de altura medidos de acuerdo con los criterios establecidos en el artículo 5.6.12.
b) Por encima de la altura reguladora máxima, se podrá rematar la edificación por cubiertas inclinadas que habrán de ser de pendiente única, cuyas cumbreras no podrán sobrepasar 2,75 metros contados a partir de la altura máxima. Permitiéndose piezas habitables en la planta bajo cubierto; y computando su edificabilidad a partir de los ciento veinte centímetros de altura libre.
c) En caso de cubierta plana, por encima de la altura reguladora máxima sólo podrá sobresalir el casetón de acceso a la misma, con una ocupación máxima del 15% de la superficie total de la cubierta y una altura máxima de 2,70 metros, siendo computable dentro de la máxima permitida. Se permite el remate con pérgolas, belvederes, toldos, etc..

Artículo 10.6.9.- Edificación conjunta de parcelas.

Para las tres subzonas y en conjuntos de parcelas edificables contiguas cuya superficie total sea superior a 5.000 metros cuadrados y cuya actuación consista en la edificación de conjuntos de nueva planta será preceptiva la aprobación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes y del viario interior. A los espacios libres de edificación resultantes de la ordenación del conjunto, se les podrá conferir en todo o en parte la condición de mancomunados, que se establecerá por Escritura Pública, inscrita en el Registro de la Propiedad.

En los casos cuyo objetivo básico sea exclusivamente la ordenación de parcelas, será necesario tramitar un proyecto de parcelación que cumpla con todas las condiciones de ordenación contenidas en el artículo 10.6.4 de estas Normas.

Artículo 10.6.10.- Condiciones particulares de Estética.

1. No se admiten conjuntos edificados con dimensiones en línea recta superiores a 70 metros y en líneas curvas superiores a 90 metros lineales.
2. Las viviendas en esquina deberán tratarse de acuerdo con su condición de dar frente a dos viales públicos o privados, como fachadas compuestas, no admitiéndose medianerías en todo o en parte de su frente.
3. Se permiten las edificaciones con soportales.
4. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo dispuesto en el artículo 10.3.8 de estas Normas.
5. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificación no esté alineada a vial. En todo caso solo podrán vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 10.6.11.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso determinado de la zona será el residencial con viviendas unifamiliares, admitiéndose su destino como viviendas plurifamiliares en el supuesto previsto en el artículo 10.6.9 (Plan Especial).
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificaciones, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
1. a) En todas las subzonas: Hospedaje, Docente, S.I.P.S., Deportivo e Infraestructuras Urbanas Básicas.
2. b) En las subzonas UAD0, UAD1 y UAD2: Comercio en local comercial y Garaje y Aparcamiento.
3. c) En las subzonas UAD0 y UAD1: Talleres artesanales y de pequeña industria con la condición de que la superficie destinada a este uso se sitúe en posición posterior a la primera crujía de la fachada principal. En estos casos la citada superficie de primera crujía estará necesariamente adscrita al uso de vivienda.

CAPÍTULO 7º Ordenanza Vivienda Unifamiliar Aislada.

Artículo 10.7.1.- Definición y Objetivos.

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados o en vías de colmatación con edificaciones residenciales unifamiliares aisladas o pareadas, cuyo espacio libre ajardinado constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran.

El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas, siendo consecuentemente los parámetros que se establecen el resultado de un proceso de decantación por áreas homogéneas de las magnitudes más significativas de la edificación unifamiliar.

Artículo 10.7.2.- Delimitación y Subzonas.

Esta normativa se aplicará en las zonas integradas por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifica con las letras UAS que comprende a su vez las subzonas UAS1, UAS2, UAS3 y UAS4.

Artículo 10.7.3.- Condiciones particulares de parcelación.

1. Parcela mínima.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.2.3 las parcelas mínimas a efectos únicamente de segregación, deben tener una superficie y lindero frontal de dimensiones superiores a las que a continuación se disponen según la subzona en que se sitúen:

SUBZONAS PARCELA MIN. (m²) FRENTE MIN (metros)

UAS 1 400 16

UAS 2 600 18

UAS 3 800 20

UAS 4 1.0000 22
2. Agregaciones y segregaciones de parcelas.
No se podrán segregar parcelas cuando alguna de los resultantes no reúna las condiciones establecidas en el apartado anterior. No obstante, en la subzona UAS-4 ninguna de las parcelas resultantes de segregación de parcelas actualmente existentes (de carácter asistemático) tendrán una superficie inferior a mil quinientos (1.500) metros cuadrados.

Sólo podrá agregarse una (1) parcela a otra (1) parcela y por una sola vez.

SUBZONAS	PARCELA MIN. (m²)	FRENTE MIN (metros)
UAS 1	400	16
UAS 2	600	18
UAS 3	800	20
UAS 4	1.0000	22

Artículo 10.7.4.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

Separación a linderos.

a) Las edificaciones se dispondrán de forma aislada en las parcelas, respetando los parámetros de ocupación y separación a linderos que se establecen en estas normas.
b) En las subzonas UAS1, UAS2 y UAS3 podrán parearse viviendas siempre que cada una de ellas individualmente consideradas respeten todos los parámetros propios de la subzona, salvo el de separación al lindero medianero. En tal caso, deberá haber acuerdo mutuo de los propietarios medianeros, y deberá inscribirse en el registro de la propiedad la obligación de que se mantenga tal situación.
c) Salvo que el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes contuviera grafiada la línea de edificación, en cuyo caso la construcción deberá disponerse sobre ella, las edificaciones se situarán respetando, según las subzonas las siguientes distancias mínimas:

SUBZONAS LINDERO FRONTAL

UAS 1 4 metros 3 metros

UAS 2 5 metros 3 metros

UAS 3 5 metros 4 metros

UAS 4 7 metros 5 metros
d) En parcelas existentes calificadas como UAS-4 con superficie inferior 1.000 m2 las edificaciones se situarán respetando las distancias mínimas fijadas para la subzona UAS-3.

SUBZONAS	LINDERO	FRONTAL
UAS 1	4 metros	3 metros
UAS 2	5 metros	3 metros
UAS 3	5 metros	4 metros
UAS 4	7 metros	5 metros

Artículo 10.7.5.- Condiciones particulares de ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
El porcentaje de ocupación máxima sobre rasante de la parcela, será para cada subzona el a continuación señalado sobre la superficie total de la parcela:
1. a) Subzona UAS1 ...... 35%
2. b) Subzona UAS2 ...... 30%
3. c) Subzona UAS3 ...... 25%
4. d) Subzona UAS4 ...... 20%
2. Ocupación bajo rasante.
Bajo rasante podrá edificarse una planta, destinada a garaje y trastero, con la misma ocupación que tenga la edificación sobre rasante.

Artículo 10.7.6.- Condiciones particulares de edificabilidad.

Si bien la edificabilidad de cada parcela será la resultante de aplicar los parámetros antes fijados se establece una edificabilidad neta sobre parcela según la subzona correspondiente:

a) Subzona UAS1 ...... 0,6 m2/m2
b) Subzona UAS2 ...... 0,5 m2/m2
c) Subzona UAS3 ...... 0,4 m2/m2
d) Subzona UAS4 ...... 0,3 m2/m2

Artículo 10.7.7.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de las edificaciones.
1. a) La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en el artículo 5.6.12 de estas Normas para la edificación exenta.
2. b) La altura de las edificaciones no podrá exceder en todas las subzonas de PB+1 y de siete (7) metros, salvo en las áreas señaladas con el subíndice "b" en cuyo caso sólo podrá edificarse en planta baja, con una altura máxima de cuatro metros. En estas áreas se permitirá edificar una segunda planta cuya ocupación represente como máximo un 35% de la superficie total de la planta baja.
3. c) Por encima de la altura reguladora máxima se podrá rematar la edificación con cubiertas inclinadas, que habrán de ser de pendiente única, cuyas cumbreras no podrán sobrepasar la altura máxima de 2,75 metros contados a partir de la altura reguladora máxima. El espacio resultante bajo cubierta podrá ser habitable, en cuyo caso se computará la edificabilidad a partir de 120 centímetros de altura libre.
4. d) En caso de cubierta plana, por encima de la altura igualadora máxima sólo podrá sobresalir el casetón de acceso a la misma, con una ocupación máxima del 15% de la superficie total de la cubierta y una altura máxima de 2,70 metros se permite el remate con pérgolas, belvederes, toldos, etc..
2. Construcciones Auxiliares.
La superficie total de techo edificable a que da lugar la aplicación de la edificabilidad neta se podrá disponer en una única edificación por parcela, o en edificación principal y edificaciones auxiliares, siempre que ello no suponga una segregación encubierta de la parcela, ni un aumento de la edificabilidad asignada.

La edificación auxiliar no podrá superar el veinte por ciento (20%) de la edificabilidad neta total de la parcela y deberá situarse respetando las distancias a linderos establecidas para cada subzona, sin que su altura pueda exceder de una planta y de tres metros y medio.

Artículo 10.7.8.- Condiciones particulares de estética.

1. Se permiten los pórticos, porches etc, así como las terrazas y cuerpos cubiertos cualquiera que sea sus dimensiones.
2. Será obligatorio vallar las parcelas con elementos opacos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrá superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 10.7.9.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso determinado es el de residencial unifamiliar.
2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes, se permiten los siguientes usos pormenorizados:
1. a) En todas las subzonas Docente, Deportivo, S.I.P.S., Hospedaje e Infraestructuras Urbanas Básicas.
2. b) En las subzonas UAS1 y UAS2 además se admitirán talleres artesanales para actividades liberales comercio en local comercial, espectáculos y salas de reunión.

CAPÍTULO 8º Ordenanza Vivienda Tradicional Popular.

Artículo 10.8.1.- Definición y objetivos.

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados o en proceso de colmatación por viviendas unifamiliares básicamente, con unas tipologías edificatorias a imagen de las viviendas tradicionales de los núcleos rurales; casas de una o dos plantas, muchas de ellas autoconstruidas, medianeras, con alineación a vial rigurosa, con un alto porcentaje de ocupación de la parcela, dejando normalmente un espacio libre trasero para patio de ventilación y servicio.

El objetivo básico de la ordenación es mantener estos sectores en el tejido urbano, reconociéndolos en su individualidad y condiciones diferenciales y simultáneamente mejorar y desarrollar las condiciones de salubridad e higiene de estas viviendas.

Así mismo se incluye dentro de esta calificación el Poblado de Doña Blanca, caracterizado por el hecho de proceder de una actuación unitaria, conservada casi en su totalidad. Caracterizándose por sus manzanas rectangulares y su parcelación propia para actividades agrícolas. Ocupando las viviendas una superficie de suelo relativamente pequeña en comparación con el tamaño de la parcela, cuyo resto se destina a patio o almacenamiento. El objetivo de esta normativa es el mantenimiento de la morfología urbana y de las tipologías actualmente existente.

Artículo 10.8.2.- Delimitación y Subzonas.

Estas normativas se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas con las letras VTP que comprende a su vez dos subzonas la VTP1 y la VTP2 y una variante de la primera la VTP1a.

Artículo 10.8.3.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. Edificabilidad de las parcelas existentes.
Ninguna de las parcelas existentes a la entrada en vigor del Plan General serán no edificables por sus dimensiones.
2. Agregaciones y segregaciones de Parcelas.
Las parcelas resultantes en la subzona VTP1 de nuevas agregaciones y segregaciones deberán en todo caso tener una superficie mínima de noventa (90) metros cuadrados y un lindero frontal igual o superior a cinco (5) metros. No pudiéndose agregar más de cinco (5) parcelas.

En las subzonas VTP2 y VTP1a no se permitirán agregaciones y segregaciones de las parcelas actualmente existentes. Las nuevas parcelas en la zona VTP2 deberán mantener las constantes morfológicas de la parcelación existente, estableciéndose una parcela mínima de 375 m2 y un lindero frontal mínimo de quince (15) metros.

Artículo 10.8.4.- Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.

1. Alineación a vial.
Las edificaciones se dispondrán sobre las alineaciones a vial, adosadas a las medianeras colindantes. No se permitirán los retranqueos delanteros.

En la subzona VTP1a deberán mantenerse las alineaciones actuales, así como los soportales actualmente existentes. En la subzona VTP2 no obstante lo dispuesto anteriormente la edificación podrá no ocupar la totalidad del lindero frontal, cerrándose este lindero con muros opacos de iguales características de los actualmente existentes (altura y aperturas).
2. Profundidad máxima edificable.
La profundidad máxima edificable no excederá en ningún caso de los quince (15) metros medidos desde la alineación a vial.

Artículo 10.8.5.- Condiciones particulares de Ocupación.

1. Ocupación sobre rasante.
Sobre rasantes, las construcciones podrán ocupar los siguientes porcentajes de la superficie total de la parcela:
1. a) En la subzona VTP1 la planta baja podrá ocupar el cien por cien (100%) si la parcela es de noventa (90) metros cuadrados o de inferior superficie. Si por el contrario, excede de esa área, la edificación sólo podrá ocupar el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela. No obstante, las parcelas de superficie comprendida entre noventa (90) y ciento doce con cinco (112,5) metros cuadrados podrán ocupar noventa (90) metros cuadrados de parcela. La ocupación máxima en planta alta será del ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela. Excepcionalmente en parcelas que den fachada a viales opuestos y cuya profundidad sea inferior a diez (10) metros, la ocupación de todas las plantas del edificio podrá ser del cien por cien (100%).
2. b) En la subzona VTP2 la ocupación de la vivienda podrá ser hasta el treinta por ciento (30%) de la superficie de la parcela, aparte de la edificación principal podrán realizarse construcciones auxiliares y almacenes hasta alcanzar el cincuenta por ciento (50%) del resto de la superficie de la parcela. Estas construcciones deberán adosarse a los linderos traseros y laterales de las parcelas, procurando su no visualización desde la calle. En ningún caso podrán adosarse al lindero frontal. En el Caso de parcelas en esquina, si resultara necesario adosar estas edificaciones a un lindero que conforme alineación, su altura de cumbrera no podrá superar la altura reguladora del muro de cerramiento.
2. Ocupación Bajo Rasante.
No se permiten construcciones bajo rasante.

Artículo 10.8.6.- Condiciones particulares de edificabilidad.

La edificabilidad será la resultante de los parámetros de ocupación y altura.

Artículo 10.8.7.- Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.

1. Altura de la edificación.
1. a) La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en el artículo 5.6.12 de estas Normas para los edificios obligatoriamente alineados a vial.
2. b) Las alturas máximas de las edificaciones serán para las dos subzonas: Planta Baja más una (PB+1) y siete (7) metros.
3. c) En la subzona VTP2 la altura máxima del muro de cerramiento perimetral de la parcela será de dos (2) metros.
2. Patios.
1. a) En la subzona VTP1 se permiten los patios de parcela en todas sus modalidades.
2. b) En la subzona VTP2 el patio de parcela tendrá una superficie mínima del treinta y cinco por ciento (35%) de la superficie total de la parcela. Debiendo estar obligatoriamente adosado al lindero frontal al menos en cuatro (4) metros.
3. Edificaciones auxiliares.
1. a) En la subzona VTP1 no se permitirán construcciones de ningún tipo en la superficie libre de parcela.
2. b) En la subzona VTP2 se permiten edificaciones auxiliares en las condiciones descritas en el artículo 10.8.6 de estas Normas.

Artículo 10.8.8.- Condiciones particulares de estética.

1. Las nuevas edificaciones se adaptarán a la arquitectura original circundante mediante la adecuación a su estilo y principios de composición arquitectónica, así como la utilización de los mismos materiales o en todo caso similares. Estos extremos deberán venir justificados en la memoria de los proyectos que hubieran de redactarse.
2. Se prohíben los soportales y plantas bajas porticadas salvo en la subzona VTP1a.
3. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podrá ser superior a un veinteavo (1/20) del ancho de la calle, con un máximo, en todo caso de cuarenta (40) centímetros.

Artículo 10.8.9.- Condiciones particulares de uso.

1. El uso determinado en las dos subzonas es el residencial en su categoría de vivienda unifamiliar.
2. En la subzona VTP1 además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
- - Talleres artesanales y pequeña industria.
- - Talleres de mantenimiento del automóvil.
- - Hospedaje.
- - Comercio en la categoría de locales comerciales.
- - Aparcamientos.
- - S.I.P.S.
- - Infraestructuras Urbanas Básicas.
3. En la subzona VTP2 sólo se permitirán, aparte de los grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas los siguientes usos pormenorizados:
- - Talleres artesanales y pequeña industria.
- - Aparcamientos.
- - S.I.P.S.
- - Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO 9º Ordenanza Zona de Industria.

Artículo 10.9.1.- Definición y objetivos.

Comprende esta zona las áreas de suelo urbano ocupadas con edificaciones destinadas a actividades industriales.

Dentro de ella se diferencian dos tipos de asentamientos. Por una parte los asentamientos netamente industriales situados en la margen izquierda de la Carretera Nacional IV dedicados en su mayoría a actividades de almacenaje y pequeña industria y por otra las piezas de suelo urbano, en muchos casos conformadoras de la trama histórica del Centro Urbano, dedicadas a la actividad bodeguera.

El objetivo de esta normativa es para el primer supuesto la consolidación y adecuada ordenación de estos polígonos, mientras que para el segundo es el mantenimiento de la actividad bodeguera en el casco urbano como uno de los elementos más significativos y no sólo formal, sino social, económico e histórico de la percepción y entendimiento del Centro Histórico de El Puerto de Santa María.

Artículo 10.9.2.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán a la zona integrada por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se identifican con la letra I y que a su vez comprende cuatro subzonas:

a) I1.- "Industria Bodeguera": Se tr ata de las bodegas situadas en el casco histórico o en sus proximidades y que mantienen sus actividades tradicionales de elaboración y envejecimiento de vino y licores.
b) I2.- "Industria escaparate": Zonas industriales situadas principalmente a lo largo de la CN-IV con capacidad para configurar importantes fachadas urbanas.
c) I3.- "Industria pequeña y media": Zonas industriales caracterizadas desde el punto de vista de la Ordenación Urbanística por el tamaño de la parcelación, no superior a los 3.000 m2.
d) I4.- "Gran Industria": Enclaves industriales caracterizados desde el punto de vista de la ordenación urbanística por el tamaño de la parcela, superior a los 3.000 m2.

Artículo 10.9.3.- Condiciones particulares de la Subzona I1.

1. Condiciones particulares de la parcelación. de agregación o segregación. En general y salvo actuaciones puntuales señalados por el Plan se corresponden con las unidades parcelarias existentes en el momento de la aprobación inicial del Plan.
Los edificios o parcelas catalogados deberán respetar las determinaciones particulares de protección del patrimonio no obstante a lo dispuesto en este artículo.
2. Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.
1. a) Alineación exterior: La alineación exterior es la señalada en los planos de alineaciones y rasantes, las edificaciones se situaran alineadas a vial, cuando queden libre de edificación parte de esta alineación se cerrará con cerramientos opacos de tipo tradicional, que se adecuen al entorno. Excepcionalmente podrá admitirse el cerramiento con verjas de hierro fundido, siempre que se garantice una adecuada integración visual y ambiental con la trama urbana circundante.
2. b) Separación a linderos: Las edificaciones, o en su caso la valla de cerramiento, deberán alinearse a vial obligatoriamente. En los casos que las edificaciones se encuentren separadas de todos los linderos esta separación deberá ser al menos de 5 metros, debiendo estar estos espacios urbanizados y ajardinados.
3. Condiciones particulares de ocupación.
La superficie de la parcela ocupada por las edificaciones será la que tengan a la entrada en vigor del Plan General pudiendo incrementarse esta en un veinte por ciento (20%) previa la aprobación definitiva de un Estudio de Detalle en el que aparte de garantizarse la integración formal y funcional de la nueva edificación con lo preexistente deberá justificarse su necesidad para mejorar el funcionamiento de las instalaciones para el uso estrictamente bodeguero.
4. Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.
Altura: La altura máxima de las construcciones será de 8 metros, debiendo integrarse con los edificios o construcciones del entorno o de la propia parcela.
5. Condiciones particulares de estética.
La estética de las edificaciones y cerramientos deberá garantizar su integración con el entorno urbano en que se sitúen. A tal efecto se establecen las siguientes condiciones:
1. a) Paramentos opacos: Presentaran superficie lisa con acabado de revoco o similar y pintura en color blanco. Se prohíbe expresamente el acabado con pintura pétrea o análogos. Podrán pintarse en otro color, zócalos, pilastras portadas o elementos de resalte sobre el plano de fachada, principalmente en tonalidades ocres o verde oscuro.
2. b) Cubiertas: Serán inclinadas a dos aguas y de teja cerámica curva.
3. c) Carpinterías: Las ventanas serán abatibles, principalmente de madera pintada en tonos oscuros; se admiten carpinterías de aluminio lacado o hierro de secciones similares a las de madera, prohibiéndose expresamente el aluminio en su color y anodizados. Los portales de acceso serán con acabado de madera pudiendo revestirse con chapa metálica pintada, un zócalo no superior a 150 centímetros.
4. d) Cerrajería: Será de hierro fundido y diseño sobrio, prohibiéndose expresamente el empleo de la reja sevillana.
  En los casos de existencia de verjas o cerramientos traslúcidos la superficie libre de la parcela deberá estar totalmente urbanizada y ajardinada, debiendo cuidarse la visión desde cualquier punto del espacio público circundante.
6. Condiciones particulares de uso.
El uso determinado de esta subzona es exclusivamente el industrial bodeguero, entendiéndose por tal el relativo a la crianza y envejecimiento de vinos y licores. Cualquier otro uso pormenorizado tanto industrial como de almacenamiento se considerarán expresamente prohibidos. Unicamente se permitirán el uso de S.I.P.S..
7. Condiciones particulares de la subzona I1A.

Artículo 10.9.4.- Condiciones particulares de la subzona I2.

1. Condiciones particulares de parcelación.
La superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo de 1.000 m2 y el frente mínimo al vial principal de 20 metros.
2. Condiciones particulares de posición de la edificación en la parcela.
Separación a linderos: Las construcciones e instalaciones se separarán diez (10) metros del lindero frontal paralelo a la CN-IV y cinco (5) metros del resto de los linderos.
3. Condiciones particulares de ocupación.
La ocupación máxima de la parcela industrial neta será del sesenta por ciento (60%).
4. Condiciones particulares de edificabilidad.
La edificabilidad neta sobre parcela será de 0,7 m²/m².
5. Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.
Altura: La altura máxima permitida será de diez (10) metros, excepcionalmente y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria, se permitirá una altura de hasta veintidós (22) metros en el (5%) cinco por ciento de la planta de la edificación.
6. Condiciones particulares de estética.
La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúan y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas. Además las parcelas con frente a la actual CN-IV, teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condición de configurar tramos importantes de fachada urbana; se cuidará, en el diseño y materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas en un proyecto que habrá de incluir el de la jardinería de los espacios circundantes.

Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

Las vallas de las parcelas serán de elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo de dos (2) metros. Las vallas de espacios libres traseros que no den a viales o espacios exteriores podrán ser de elementos de hasta dos (2) metros de altura.
7. Condiciones particulares de uso.
1. a) El uso determinado de la subzona será el industrial en todas sus categorías y con las únicas limitaciones que se deriven del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
2. b) Además de los grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
  - - Residencial, sólo una vivienda unifamiliar en parcelas de superficie superior a diez mil (10.000) metros cuadrados para el personal al cuidado y vigilancia de las instalaciones.
  - - Comercio, excepto en la categoría de grandes superficies comerciales.
  - - Oficinas, pero tan solo como uso complementario de otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo.
  - - Aparcamiento.
  - - Docente.
  - - Deportivo.
  - - S.I.P.S.
  - - Infraestructuras Urbanas Básicas.
3. c) Las operaciones de carga y descarga se realizarán en el interior de la parcela obligatoriamente, pudiendo ocupar para tal fin los espacios resultantes de separación a linderos y retranqueos.

Artículo 10.9.5.- Condiciones particulares de la subzona I3.

1. Condiciones particulares de parcelación.
La parcelas mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:
- - Superficie mínima 500 m2.
- - Longitud mínima de fachada: 10 metros.
Podrán agregarse y segregarse cuantas parcelas se estimen convenientes, siempre que todas las parcelas resultantes cumplan las dos condiciones expuestas anteriormente.

La ordenación de parcelas de superficie superior a 5.000 m2 deberá realizarse mediante Estudio de Detalle, que no podrá introducir viarios en fondo de saco, siempre que se pretenda su segregación posterior esta segregación será objeto del correspondiente proyecto de parcelación.
2. Condiciones de posición de la edificación en la parcela.
Separación a linderos: Salvo que en el plano de alineaciones y rasantes se especifique lo contrario, todas las edificaciones se separarán del lindero frontal cinco (5) metros. En dicho plano, en las manzanas señaladas como I3a las edificaciones se alinearán a vial. Las edificaciones se adosarán a los linderos laterales y trasero, salvo para parcelas superiores a dos mil (2.000) metros cuadrados que se separarán de dichos linderos una distancia equivalente a la mitad de su altura. No obstante, podrán adosarse a estos linderos si esta circunstancia es objeto de un proyecto unitario de edificación con las parcelas colindantes.
3. Condiciones particulares de ocupación.
La ocupación máxima permitida se fija en un 80%.
4. Condiciones particulares de edificabilidad.
La edificabilidad máxima permitida se fija en 1,0 m²/m² sobre parcela neta.
5. Condiciones particulares de volumen y forma de la edificación.
Altura: La altura máxima será de 10 metros. Excepcionalmente y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria, se permitirá una altura de hasta veintidós (22) metros en el cinco por ciento (5%) de la planta de la edificación.
6. Condiciones particulares de estética.
Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.
7. Condiciones particulares de uso.
1. a) El uso determinado de la subzona será el industria en todas sus categorías y con las únicas limitaciones que se deriven del reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
2. b) Además de los grafiados en el plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
  Comercio, en todas sus categorías excepto de grandes superficies comerciales.
  - - Oficinas, pero tan sólo como uso complementario de otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo.
  - - Hospedaje.
  - - Aparcamiento.
  - - Docente.
  - - Deportivo.
  - - S.I.P.S.
  - - Infraestructuras Urbanas Básicas.
3. c) Las operaciones de carga y descarga deberán quedar resueltas en el interior de la parcela o edificación.

Artículo 10.9.6.- Condiciones particulares de la Subzona I4.

Dadas las diferentes características de este tipo de industrias cuyos volúmenes edificados están singular y funcionalmente vinculados al tipo de actividad y sistema de producción de cada caso concreto, no hacen posible establecer unas condiciones de Ordenación y Edificación sistematizados. El Plan establece sólo unas condiciones de uso y unas condiciones de parcelación para los casos ya consolidados.

1. Condiciones particulares de parcelación.
Las unidades parcelarias son las constituidas a la entrada en vigor del Plan General, no permitiéndose ninguna segregación de estas parcelas salvo para su destino público.

No obstante lo dispuesto anteriormente y en el caso del levantamiento de la industria actualmente existente, será necesario, dado el impacto tanto para la economía portuense como para el equilibrio territorial la previa redacción de un Plan Especial de Reforma Interior que analice dicha situación y proponga una asignación pormenorizada de usos de acuerdo con la estructura general planteada por el Plan General.

Dicho Plan Especial deberá garantizar la no existencia de perdidas de puestos de trabajo, ó, en su caso, el mantenimiento de la actividad.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
Serán las actualmente existentes o en su caso las previstas por el planeamiento del cual se originan.

No obstante podrán admitirse ampliaciones, siempre que se encuentren justificadas en la propia funcionalidad de la industria y siempre y cuando no supongan una ocupación de la parcela superior al sesenta por ciento (60%) de toda su superficie.
3. Condiciones particulares de uso.
Su uso determinado será el existente. Además de este uso se admitirán los siguientes usos pormenorizados:
- - Residencial, sólo una vivienda por unidad parcelaria para el personal al cuidado y vigilancia de las instalaciones.
- - Oficinas, pero tan sólo como uso complementario de otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo.
- - Aparcamiento.
- - Docente.
- - Deportivo.
- - S.I.P.S.
- - Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO 10º Ordenanza Zona Comercial.

Artículo 10.10.1.- Definición y objetivos.

Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones destinadas a usos terciarios, fundamentalmente de hospedaje y comerciales, así como el uso de gasolinera, procedentes o no de la zonificación de Planes Parciales, así como las zonas expresamente comerciales que puedan proyectarse sobre el Suelo Urbanizable. El objetivo de la ordenación es el reconocer y mantener la vinculación del uso comercial a esas parcelas del Suelo urbano, así como la creación de estos usos o actividades en posiciones en las que por su accesibilidad, situación, densidad etc. puedan concebirse estas actividades con las peculiares características que la diferencian del comercio de barrio.

Las distintas subzonas responden a dos situaciones básicas, la primera es la actividad concreta a la que están dedicadas las parcelas, distinguiendo los usos específicamente de hospedaje del resto de los usos comerciales, y la segunda responde a las distintas formas de implantación de estas actividades terciarias, ya se trate de grandes superficies dedicadas al comercio, o bien de centros con varios usos e incardinados en puntos estratégicos del territorio.

Artículo 10.10.2.- Identificación y subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas con las letras CO, que comprende las siguientes subzonas: COH1, COH2, COH2a, CO1, CO2 y COG.

Artículo 10.10.3.- Condiciones particulares de la subzona COH1.

1. Condiciones particulares de parcelación.
Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan General, pudiendo agregarse con parcelas colindantes según las condiciones del área donde se enclaven.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
1. a) Edificabilidad: la edificabilidad neta sería la de la zona donde se encuadren, incrementado en un 20% pudiendo alcanzar 0.7 m2/m2 de techo por metro cuadrado de suelo en las zonas de tipología UAS. En el conjunto Histórico donde se define edificabilidad, se estará únicamente a lo que define estrictamente la ordenanza CH1 o CH2 dependiendo de la zona en que se encuentre, y el plano de alturas, sin más incremento de edificabilidad que lo contemplado en dicha ordenanza (art. 10.2.1 al 10.2.9 de la Normativa Ordenanza del PGMOU).
2. b) Separación a linderos: Las edificaciones e instalaciones se separan de los linderos igual distancia que la señalada para las parcelas colindantes o del área donde se integren. No obstante, en el caso de encuadrarse en áreas calificadas como UAS, UAD o CJ, donde las características tipológicas y morfológicas preexistentes en la parcela hotelera sean las de adosamiento a linderos o alineación a fachada, se permitirá que las edificaciones e instalaciones se dispongan libremente en dicha parcela. Ésta posibilidad será igualmente de aplicación a las parcelas calificadas como UAS, UAD o CJ colindantes con la hotelera en cuanto a la posibilidad de adosarse al lindero común.
3. c) Ocupación: las edificaciones y construcciones podrán ocupar hasta el 60% de la superficie de la parcela, siempre que se enclaven en áreas cuya calificación predominante sea UAS,UAD o CJ, en el resto de los casos la ocupación máxima permitida será igual a la del área donde se sitúe.
4. d) Altura máxima: La altura máxima permitida será la señalada en el cuadro de características de la presente ordenanza.
3. Condiciones particulares de estética.
Serán señaladas para el área donde se encuentren.
4. Condiciones particulares de uso.
El uso determinado será el de hospedaje. No admitiéndose otros usos salvo los compatibles con esta actividad y que se integren en las propias edificaciones.
5. Posibilidades de ampliación y reforma.
Las parcelas incluidas en esta zona podrán agregarse con parcelas colindantes pudiendo en estos casos incrementar su volumen construido con la edificabilidad de estas parcelas aumentada en un veinte por ciento (20%). En estos casos será necesaria la previa presentación un Estudio de Detalle.

Artículo 10.10.4.- Condiciones particulares de la subzona COH2.

1. Condiciones particulares de parcela.
Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
1. a) Edificabilidad: La edificabilidad neta será la de la zona donde se encuadren, incrementadas en un 20%, pudiendo alcanzar 0,7 m²/m² de techo por metro cuadrado de suelo en las zonas de tipología UAS, UAD ó CJ.
2. b) Separación a linderos: Las distancias mínimas de separación a linderos serán las mismas de la zona donde se encuadran dichas parcelas. En el caso de encuadrarse en áreas calificadas como UAS, UAD o CJ las distancias mínimas de separación a linderos serán de seis (6) metros al lindero frontal y cinco (5) metros al resto de los linderos.
3. c) Ocupación: Las edificaciones y construcciones podrán ocupar hasta el 60% de la superficie de la parcela, siempre que se enclaven en áreas cuya calificación predominante sea UAS, UAD o CJ, en el resto de los casos la ocupación máxima permitida será igual a la del área donde se sitúe.
4. d) Altura máxima: La altura máxima permitida será la del área donde se encuentre la parcela. No obstante lo anterior en áreas con calificación predominante UAS, UAD ó CJ esta altura máxima podrá incrementarse en una planta siempre que la separación al lindero frontal sea igual o superior a una vez la altura prevista.
5. e) En cualquier caso será precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
3. Condiciones particulares de estética.
Serán las señaladas para el área donde se enclave la parcela.
4. Condiciones particulares de uso.
El uso determinado será el de hospedaje. No admitiéndose otros usos salvo los compatibles con esta actividad y que se integren en la misma edificación destinada al uso característico.
5. En las parcelas distinguidas con el código COH2a, en el plano de calificación , usos y sistemas se permitirá el cambio de uso a residencial en las condiciones de redacción de un PERI, limitando la densidad en nº de viviendas al resultado de dividir por 100 la edificabilidad máxima hotelera resultante de aplicar la normativa. La tipología sustitutoria será la más extendida en el entorno y se materializará una cesión de 18 m2/vivienda para Espacio Libre de uso y dominio público.
1. 5. Posibilidades de ampliación y reforma.
  Las parcelas incluidas en esta zona podrán agregarse con parcelas colindantes pudiendo en estos casos incrementar su volumen construido con la edificabilidad de estas parcelas aumentada en un veinte por ciento (20%), siempre que se destinen a usos hoteleros exclusivamente. En estos casos será necesaria la previa presentación de un Estudio de Detalle.

Artículo 10.10.5.- Condiciones particulares de la Subzona CO1.

1. Condiciones particulares de parcelación.
Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan y así delimitadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
1. a) Volumen: El volumen edificable será el actualmente construido. No admitiéndose ningún aumento de edificabilidad.
2. b) Obras permitidas: Se admiten todas las obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado así como reforma que sean necesarias para una mejor adecuación a los requisitos de las demandas. Estas obras no podrán suponer ni aumento de edificabilidad, incremento de la altura existente, mayor ocupación del espacio libre de la parcela, ni graves distorsiones de la actual conformación estética del conjunto.
  Asimismo se permitirán obras de nueva planta siempre que se actúe por parcelas completas, requiriéndose en estos casos la previa aprobación definitiva de un Estudio de Detalle que garantice la integración de la actuación con las situaciones anejas.
3. Condiciones particulares de uso.
Se encuentran admitidos cualquiera de los usos pormenorizados incluidos dentro del uso global servicios terciarios, salvo el de camping. También podrán implantarse el uso de Infraestructuras Urbanas Básicas.

Artículo 10.10.6.- Condiciones particulares de la subzona CO2.

1. Condiciones particulares de parcelación.
Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano de Calificación Usos y sistemas, que no podrán ser objeto de segregación o agregación alguna.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
1. a) Edificabilidad: La edificabilidad neta será la de la zona donde se encuadren, incrementadas en un 20%, pudiendo alcanzar 0,7 m²/m² de techo por metro cuadrado de suelo en las zonas de tipología UAS, UAD ó CJ.
2. b) Separación a linderos: Las distancias mínimas de separación a linderos serán las mismas de la zona donde se encuadran dichas parcelas. En el caso de encuadrarse en áreas calificadas como UAS, UAD o CJ las distancias mínimas de separación a linderos serán de seis (6) metros al lindero frontal y cinco (5) metros al resto de los linderos.
3. c) Ocupación: Las edificaciones y construcciones podrán ocupar hasta el 60% de la superficie de la parcela, siempre que se enclaven en áreas cuya calificación predominante sea UAS, UAD o CJ, en el resto de los casos la ocupación máxima permitida será igual a la del área donde se sitúe.
4. d) Altura máxima: La altura máxima permitida será la del área donde se encuentre la parcela. No obstante lo anterior en áreas con calificación predominante UAS, UAD ó CJ esta altura máxima podrá incrementarse en una planta siempre que la separación al lindero frontal sea igual o superior a una vez la altura prevista.
5. e) En cualquier caso será precisa la redacción de un Estudio de Detalle.
6. f) Se exceptúan los casos en los que se marque alineación y/o altura obligatorias, en las que estas condiciones serán las resultantes de la aplicación de los parámetros establecidos.
3. Condiciones particulares de estética.
Se permiten las construcciones con soportales y las plantas bajas porticadas.

El vuelo de los cuerpos salientes se ajustará a lo establecido.

Será obligatorio el vallado de las parcelas edificadas con setos vivos de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.
4. Condiciones particulares de uso.
Podrán implantarse cualquiera de los usos pormenorizados incluidos dentro del uso global comercial, excepto el de camping. También podrá implantarse el uso de infraestructuras urbanas básicas.

Artículo 10.10.7.- Condiciones particulares de la subzona COG.

Se cumplirán las condiciones expresadas en el artículo 4.5.45.