TÍTULO IV. NORMAS GENERALES DE LOS USOS.

CAPÍTULO 1º Aplicación, Clases y Tipos de Usos.

Artículo 4.1.1.- Definición.

Son normas generales de los usos, aquellas a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para cada uno tenga dispuesto el Plan General o el planeamiento que lo desarrolle.

Artículo 4.1.2.- Aplicación.

1. Las normas contenidas en el presente Título se aplicarán en el suelo urbano y en el urbanizable y también se ajustarán a ellas los instrumentos de planeamiento que desarrollen o complementen el Plan General.
2. Los usos en el suelo no urbanizable se regularán por las disposiciones del Título XII, sin perjuicio de la aplicación supletoria de las normas del presente Título y Normas Complementarias.

Artículo 4.1.3.- Uso Característico.

Es el uso común o predominante en una zona incluida en un área de reparto.

Artículo 4.1.4.- Uso Global, Uso Pormenorizado. Tipología.

1. Por su grado de determinación en los distintos instrumentos de planeamiento los usos y tipos característicos pueden ser globales y pormenorizados.
2. Uso global es aquel que el Plan General o los Programas de Actuación Urbanística asignan con carácter dominante o mayoritario a una zona o sector y que es susceptible de ser desarrollado en usos pormenorizados por el propio Plan General o por alguna otra figura de planeamiento. La asignación de usos globales admite la implantación de usos distintos del dominante, bien sea como usos complementario, bien sea como usos compatibles.
Son usos complementarios aquellos que por exigencia de la legislación urbanística o del propio Plan General su implantación es obligatoria en cualquier caso como demanda del uso dominante y en una proporcionada relación con éste.

Uso compatible es aquel cuya implantación puede coexistir con el uso dominante sin perder éste ninguna de las características que le son propias dentro del ámbito o sector delimitado.
3. Uso pormenorizado es aquel que el Plan General o los instrumentos de planeamiento que lo desarrollan asignan a un área o sector del suelo y que no es susceptible de ser desarrollado por ninguna otra figura de planeamiento.
El uso pormenorizado puede ser:
1. a) Determinado: es aquel cuya implantación con carácter principal o mayoritario el planeamiento asigna a la zona o sector de que se trata.
2. b) Permitido: es aquel cuya implantación puede autorizarse con el uso determinado, sin perder ninguna de las características que le son propias en las condiciones establecidas por el planeamiento.
4. Los usos pormenorizados pueden ser exclusivos o no exclusivos en función de la intensidad de su implantación en la parcela o edificación que se desarrollen.
1. a) Uso exclusivo: es aquel que ocupa en su implantación y la totalidad de la parcela o edificación en la que se desarrolla ya sea porque lo permita el planeamiento o porque venga exigido por el mismo, por calificación expresa o por aplicación de las condiciones particulares de zona.
2. b) Uso no exclusivo: es aquel que ocupa en su implantación parte de la parcela o edificación en la que se desarrolla ya sea porque el planeamiento lo exija o lo permita.

Artículo 4.1.5.- Uso Prohibido.

1. Uso prohibido es aquel cuya implantación está excluida por el Plan General o los instrumentos que lo desarrollen por imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación en un ámbito territorial.
2. Son usos prohibidos:
1. a) Los usos que no sean el determinado o los permitidos en la zona de que se trate.
2. b) Los usos permitidos cuando superen los límites de intensidad que, en su caso, pudiera imponerles en su implantación el planeamiento.
3. c) Los así conceptuados en las disposiciones generales vigentes.
4. d) Los no especificados directamente para cada zona.

Artículo 4.1.6.- Uso Público y Uso Privado.

Usos públicos son aquellas actividades que se desarrollan por la administración o los particulares en régimen de servicio público.

Usos privados son aquellas actividades que se desarrollan por los particulares o la administración, en régimen de derecho privado ya se presten a título lucrativo o gratuito.

Artículo 4.1.7.- Cuadro de Uso y Tipología.

1. Los usos regulados en el presente Plan General y en los instrumentos que lo desarrollan son los relacionados en el siguiente cuadro de tipos de usos.
2. Los usos globales admiten como uso dominante cualquiera de los usos pormenorizados incluidos en su epígrafe, y como usos compatibles el resto de los usos pormenorizados en las condiciones establecidas por el planeamiento.
3. Cualquier otro uso pormenorizado no incluido en el Cuadro de Tipos de Usos se regulará analógicamente por las condiciones generales y particulares de aquel uso tipificado con el que sea funcionalmente más semejante.

CAPÍTULO 2º Condiciones Comunes a todos los usos.

Artículo 4.2.1.- Condiciones de los usos.

1. Las condiciones de los usos que se establecen en este Título serán de aplicación en la forma y circunstancias que para cada uno de ellos se establece.
2. Además de las condiciones generales que se señalan para cada uso, deberán cumplir, si procede, las generales de la edificación y de su entorno y cuantas se deriven de la regulación que corresponda a la zona en que se encuentre.
3. Estas condiciones generales no serán de aplicación a los usos existentes salvo que en ellos se hagan obras que afectasen a los elementos o parámetros que particularmente se regulan en este Título. Serán, sin embargo, de aplicación a aquellas obras a realizar en edificios existentes en las que su cumplimiento no represente desviación importante en el objeto de las mismas.

4. En todo caso deberán cumplir la normativa estatal, autonómica o municipal que les fuera de aplicación.

CUADRO DE TIPOS DE USOS
USOS GLOBALES	USOS PORMENORIZADOS
1. Residencial	1.1. Vivienda unifamiliar	UAS-UAD-VTP-CJ-CH	---------
1. Residencial	1.2. Vivienda plurifamiliar	H-A-CJ-CH	---------
2. Industrial	2.1. Industria y almacenamiento 2.2. Bodegas 2.3. Talleres artesanales y pequeña industria 2.4. Talleres de mantenimiento del automóvil	---------	---------
3. Centros y servicios terciarios	3.1. Centros terciarios	3.1.1. Hospedaje	---------
		3.1.2. Espectáculos y salas de reunión	---------
		3.1.3. Comercio	3.1.3.1. Local comercial 3.1.3.2. Agrupación comercial 3.1.3.3. Grandes superficies comerciales
		3.1.4. Oficinas	---------
		3.1.5. Gasolineras	---------
	3.2. Servicios terciarios	3.2.1. Campamento	---------
	3.2. Servicios terciarios	3.2.2. Aparcamiento-garaje	3.2.2.1. Aparcamiento 3.2.2.2. Garajes 3.2.2.3. Aparcamientos y garajes públicos
4. Dotacional y servicios públicos	4.1. Dotaciones	4.1.1. Educativo	4.1.1.1. Preescolar 4.1.1.2. E.G.B. 4.1.1.3. B.U.P. 4.1.1.4. F.P.
		4.1.2. Servicios de interés público y social (SIPS)	4.1.2.1. Sanitario 4.1.2.2. Social/Asistencial 4.1.2.3. Cultural 4.1.2.4. Administrat. público 4.1.2.5. Comercial público 4.1.2.6. Recreativo
		4.1.3. Deportivo	---------
	4.2. Servicios públicos	4.2.1. Cárcel 4.2.2. Cementerio 4.2.3. Parque de Bomberos 4.2.4. Defensa	---------
5. Espacios libres	5.1. Jardines y plazas. V1 5.2. Parques urbanos. V2 5.3. Parques periurbanos. V3 5.4. Playas. V4	---------	---------
6. Transportes e infraestructuras urbanas básicas	6.1. Viario 6.2. Estaciones de autobuses y centros de transporte 6.3. Ferroviario 6.4. Portuario 6.5. Infraestructuras urbanas básicas	---------	---------
7. Agropecuario	---------	---------	---------

Artículo 4.2.2.- Sótano y Semisótano.

1. Se define como Planta Sótano la situada por debajo de la Planta Baja, tenga o no huecos a causa de los desniveles en cualquiera de los frentes de la edificación.
2. Sin perjuicio de lo anterior, la Planta Sótano es aquella enterrada o semienterrada siempre que su techo esté a menos de 1,50 metros sobre el nivel definitivo del suelo exterior. La parte de planta semienterrada cuyo techo sobresalga más de 1,50 metros por encima de este nivel, tendrá en toda esa parte la consideración de Planta Baja.
3. Para usos de aparcamientos, trasteros o almacenes ligados a las viviendas la superficie del sótano no computará a efectos de la superficie de techo máximo edificable. Para cualquier uso diferente del anterior, la superficie máxima de techo permitida en sótano no podrá sobrepasar el 20% de la superficie de techo edificado del edificio.
4. La superficie del sótano podrá alcanzar la ocupación máxima permitida para cada Ordenanza específica de Zona, debiendo cumplirse simultáneamente las condiciones de separación a linderos públicos y privados de dicha ordenanza, salvo los casos en que expresamente se permita la mancomunidad en parcelas contiguas.

Artículo 4.2.3.- Usos en los sótanos.

En los sótanos sólo podrán establecerse:

a) Las instalaciones al servicio de la edificación.
b) Aparcamientos y garajes en la medida que establezcan estas normas y, en su defecto, uno (1) por cada cien (100) metros construidos.
c) Los usos no residenciales funcionalmente complementarios de cualquier otro que estuviese implantado en el edificio sobre rasantes y con accesos comunes.

Artículo 4.2.4.- Diferentes Usos en un mismo Edificio o Local.

1. Cuando en un mismo edificio o local se desarrollaran dos o más actividades, cada una de ellas cumplirá las condiciones de su uso respectivo.
2. Para la definición de las condiciones de edificación que correspondieran al edificio que las albergue, se tendrá en cuenta el uso que ocupara mayor superficie útil.

Artículo 4.2.5.- Actividades Toleradas.

Solamente podrán instalarse en los suelos urbanos o urbanizables las actividades que, por su propia naturaleza o por aplicación de las medidas correctoras adecuadas, resultasen inocuas según lo dispuesto en el RAMINP, debiendo cumplir, además, las condiciones que se establecen en estas Normas Urbanísticas.

CAPÍTULO 3º Uso Residencial.

Artículo 4.3.1.- Definición y Clases.

1. Uso residencial es el de aquellos edificios o parte de ellos destinados a vivienda.
2. Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:
1. a) Vivienda unifamiliar: es la situada en parcela independiente, en edificio aislado o agrupado horizontalmente a otro de vivienda o de distinto uso y con acceso exclusivo.
2. b) Vivienda plurifamiliar: es la situada en edificio constituido por viviendas con accesos y elementos comunes.

Artículo 4.3.2.- Aplicación.

Las condiciones que se señalan para el uso residencial serán de aplicación: a) en las obras de nueva edificación; b) en las obras de reforma en la parte y condiciones que las afecte, y c) en el resto de los tipos de obras cuando su aplicación no suponga desviación importante de los objetivos de las mismas.

Artículo 4.3.3.- Vivienda Exterior.

1. Todas las piezas habitables de las viviendas de nueva edificación tendrán huecos que abran a espacio abierto o a patios de luces que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas y, al menos, dos (2) de los huecos recaerán sobre calle o espacio libre público.
2. Ninguna vivienda en edificio plurifamiliar de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella.

Artículo 4.3.4.- Viviendas Interiores.

Salvo que las condiciones particulares de zona lo prohibieran expresamente se permitirán también viviendas interiores, que en todo caso deberán reunir las siguientes condiciones:

a) Todas las piezas habitables de la vivienda, que no sean cocina, trastero o cuarto de baño, tendrán huecos que abran a espacio abierto o a patios de luces que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas.
b) Al menos dos (2) piezas tendrán huecos que abran sobre patios vivideros, en caso de apartamentos bastará con un (1) hueco en la pieza principal.

Artículo 4.3.5.- Programa de la Vivienda.

1. La vivienda dispondrá, como mínimo, cocina, estanciacomedor, cuarto de aseo, y dormitorio principal conforme a lo dispuesto en la LCHM.
2. Cuando las condiciones particulares de zona o las normas específicas de aplicación no lo impidan, podrán disponerse apartamentos compuestos por una estancia-comedor-cocina, que también podrá ser dormitorio, y un cuarto de aseo completo. su superficie útil no será inferior a los veinticinco (25) metros cuadrados, dentro de los cuales no se incluirán terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con altura libre inferior a doscientos veinte (220) centímetros.
3. Las diferentes piezas de la vivienda cumplirán las condiciones señaladas por las normativas estatales y autonómicas de viviendas de protección oficial y viviendas de promoción pública. Las piezas de las viviendas no acogidas a ninguno de estos regímenes cumplirá las dimensiones superficiales mínimas de las viviendas de protección oficial o de la normativa que las supliese.

Artículo 4.3.6. Altura de los techos.

1. La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.
2. En viviendas unifamiliares desarrolladas en dos o más niveles podrán mantener alturas inferiores a doscientos cincuenta (250) centímetros hasta en el cincuenta y cinco por ciento (55%) de la superficie útil. Esta altura no podrá reducirse de los doscientos veinte (220) centímetros. Se exceptúan las entreplantas del casco histórico que se regulan según lo establecido en el artículo 10.2.8 de estas Normas.

Artículo 4.3.7.- Dimensiones de los Huecos de Paso.

1. Toda vivienda dispondrá de una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
2. Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de ciento noventa y dos (192) centímetros de altura, de seiscientos veinticinco (625) milímetros de anchura para cuartos de aseo y de setecientos veinticinco (725) milímetros para el resto de las piezas.

Artículo 4.3.8.- Accesos Comunes a las Viviendas.

1. En edificios de viviendas colectivas se podrá acceder a cada una de las viviendas desde el espacio público exterior a través de espacios comunes.
2. En todo el recorrido del acceso a cada vivienda en el interior de la parcela, el paso estará dimensionado en función de la población a que sirva, siendo su ancho mínimo cien (100) centímetros.
3. Los desniveles se salvarán mediante rampas del seis por ciento (6%) de pendiente máxima o mediante escaleras que tendrán un ancho de, al menos, cien (100) centímetros.
4. En los edificios de viviendas en los que fuese obligado disponer de ascensores, se instalará al menos uno por cada treinta (30) viviendas o fracción superior a quince (15).

Artículo 4.3.9.- Dotación de Garajes.

Como mínimo se dispondrá una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados de edificación y, en todo caso, por cada unidad de vivienda, salvo que en viviendas plurifamiliares en el Casco Histórico el edificio albergue seis (6) o menos viviendas, y en aquellas zonas donde las condiciones particulares fijen otras condiciones.

CAPÍTULO 4º Uso Industrial.

Artículo 4.4.1.- Definición y Clases.

1. Es uso Industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración de productos según las precisiones que se expresan a continuación:
1. a) Producción industrial. Comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es la obtención o transformación de productos por procesos industriales, e incluye funciones técnicas, económicas y las especialmente ligadas a la función principal, tales como la reparación, guarda o depósito de medios de producción y materias primas, así como el almacenaje de productos acabados para su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc., pero sin venta directa al público.
2. b) Almacenaje y comercio mayorista. Comprende aquellas actividades independientes cuyo objeto principal es el depósito, guarda o almacenaje de bienes y productos, así como las funciones de almacenaje y distribución de mercancías propias del comercio mayorista. Asimismo se incluyen aquí otras funciones de depósito, guarda o almacenaje ligadas a actividades principales de industria, del comercio minorista, transporte u otros servicios del uso terciario, que requieren espacio adecuado separado de las funciones básicas de producción, oficina o despacho al público. Corresponden a este apartado las actividades incluidas en los epígrafes cincuenta (50), sesenta y uno (61) sesenta y dos (62) de la CNAE, y todas aquellas a que se refiere la definición, cuya activada principal corresponda a los epígrafes sesenta y tres (63), sesenta y cuatro (64), setecientos cincuenta y cuatro (754), ochenta y cinco (85) y noventa y dos (92) y las que cumpliesen funciones similares.
3. c) Reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico. Comprenden aquellas actividades cuya función principal es reparar o tratar objetos de consumo doméstico con la finalidad de restaurarlos o modificarlos, pero sin que pierdan su naturaleza inicial. Pueden incluir la venta directa al público o hacerse mediante intermediarios. Corresponden a este apartado todas las actividades incluidas en el epígrafe sesenta y siete (67) de la CNAE, y las funciones a que se refiere la definición en actividades incluidas en el epígrafe novecientos setenta y uno (971) y las que cumpliesen funciones similares.
4. d) Producción artesanal y oficios artísticos. Comprende las actividades cuya función principal es la obtención transformación de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeñas series, que pueden ser vendidos directamente al público o a través de intermediarios. Corresponden a este apartado las funciones o actividades adecuadas a la definición incluidas en los epígrafes novecientos sesenta y seis (966) y novecientos setenta y uno (971), y las que asimismo lo sean por razón de su escala de producción y forma de trabajo, incluidas en los epígrafes tres (3) y cuatro (4) de la CNAE y las que cumpliesen funciones similares.
5. e) Reparación, entretenimiento y mantenimiento de automóviles, motocicletas y bicicletas. Corresponden a este apartado las actividades integradas en el epígrafe seiscientos setenta y dos (672) de la CNAE.
2. Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:
1. a) Industria y almacenamiento, que incluye los usos comprendidos en los apartados a), b), c) y d) del epígrafe anterior.
2. b) Talleres artesanales y pequeña industria, que incluye las actividades comprendidas en los apartados c) y d) del epígrafe anterior.
3. c) Talleres de mantenimiento del automóvil, que incluye las actividades comprendidas en el apartado e) del epígrafe anterior.

Artículo 4.4.2.- Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan para el uso industrial serán de aplicación: a) en los edificios o construcciones de nueva edificación; b) en las obras de reforma en la parte y condiciones que les afecten, y c) en el resto de las obras en los edificios cuando no represente desviación importante de los objetivos de las mismas.
2. Las presentes Normas, así como las Ordenanzas y demás regulaciones que se promulguen en lo sucesivo sobre usos industriales, protección de medio ambiente y contra la emisión de agentes contaminantes, serán de obligatorio cumplimiento sin necesidad de acto previo de sujeción individual, tanto para las instalaciones de nueva edificación o de reforma como para las ya instaladas cuyos ruidos, vibraciones, emisiones de humo, etc. sobrepasen los límites que en ella se fijen.

Artículo 4.4.3.- Actividades compatibles.

Se considerarán compatibles con otros usos no industriales aquellas actividades que cumplan las condiciones que se señalan en estas Normas en lo que se refiere al nivel y control de impactos ambientales según las diferentes posibilidades de situación en los edificios y de ubicación en las zonas, en relación al resto de actividades no incluidas en el uso industrial.

SECCION 1ª Condiciones de la Industria en General.

Artículo 4.4.4.- Aislamiento de las Construcciones.

En zonas de uso global y determinado distinto al industrial, cualquier nuevo edificio destinado a industria o almacenamiento en general, dispondrá de los muros de separación con los colindantes no industriales a partir de los cimientos, dejando un espacio libre medio de quince (15) centímetros, con un mínimo de cinco (5) centímetros; no tendrá contacto con los edificios vecinos excepto en las fachadas, donde se dispondrá el aislamiento conveniente.

Artículo 4.4.5.- Dimensiones de los locales.

1. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de producción o almacenaje, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales destinados a la actividad productiva o de almacén, así como aquellos vinculados de forma directa a dichas actividades; quedarán excluidas expresamente las superficies destinadas a oficinas, exposición de productos, venta y aparcamiento de los vehículos que no estén destinados al transporte de los productos.
2. Los locales de producción o almacenaje en que se dispongan puestos de trabajo tendrán, al menos, un volumen de doce (12) metros cúbicos por trabajador.

Artículo 4.4.6.- Dotación de Garajes.

Se dispondrá una plaza de garaje por cada cien (100) metros cuadrados de superficie, a excepción de los talleres de reparación de automóviles que dispondrán de una plaza de aparcamiento por cada cincuenta (50) metros cuadrados de superficie útil del taller.

Artículo 4.4.7.- Servicios de Aseo.

Las construcciones o instalación que alberguen usos industriales tendrán aseos independientes para los dos sexos, que contarán con un retrete, un lavabo y una ducha para cada veinte (20) trabajadores o fracción y por cada mil (1.000) metros cuadrados de superficie de producción o almacenaje o fracción superior a quinientos (500) metros cuadrados.

Artículo 4.4.8.- Circulación Interior.

1. Las escaleras tendrán una anchura no menor que cien (100) centímetros cuando den acceso a un local con capacidad hasta cincuenta (50) puestos de trabajo; de ciento diez (110) centímetros cuando su capacidad sea hasta ciento cincuenta (150) puestos de trabajo; y de ciento treinta (130) centímetros cuando la capacidad del local sea de más de ciento cincuenta (150) puestos de trabajo.
2. Ningún paso horizontal o en rampa tendrá una anchura menor de cien (100) centímetros.

Artículo 4.4.9.- Ordenación de la carga y la descarga.

1. Cuando la superficie de producción o almacenaje supere los quinientos (500) metros cuadrados, la instalación dispondrá de una zona exclusiva para la carga y descarga de los productos en el interior de la parcela, dentro o fuera del edificio, de tamaño suficiente para estacionar un camión, con unas bandas perimetrales de un (1) metro.
2. Para superficies superiores a mil (1.000) metros deberá duplicarse dicho espacio y añadirse una unidad más por cada mil (1.000) metros cuadrados más de superficie de producción o almacenajes.
3. En áreas de uso característico residencial, entre las veintidós (22) horas y las ocho (8) horas sólo se permitirá la carga y descarga de furgonetas con capacidad máxima de tres mil quinientos (3.500) kilogramos y siempre dentro del local cerrado.

Artículo 4.4.10.- Vertidos industriales.

1. Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial habrán de decantarse y depurarse previamente en la propia industria, de manera que queden garantizados unos niveles de DBO, de residuos minerales, etc., similares a los de uso doméstico y asumibles por los sistemas de depuración municipales. Las instalaciones cuya producción de aguas residuales tengan parámetros admisibles podrán verter directamente con sifón hidráulico interpuesto.
2. Las instalaciones industriales que produzcan vertidos a la red de colectores deberán cumplir las exigencias requeridas por las ordenanzas municipales que le sean de aplicación.

SECCION 2ª Condiciones Particulares de los Distintos Usos Pormenorizados Industriales.

Artículo 4.4.11.- Condiciones de la Industria y Almacenamiento en General.

a) Estar el uso permitido por las condiciones particulares de la zona.
b) Estar ubicado en parcela independiente como uso exclusivo, con una superficie mínima de quinientos (500) metros cuadrados, salvo que las condiciones particulares de la zona obligue a una de menor superficie.
c) Disponer de muros de separación con los edificios colindantes a partir de los cimientos, dejando un espacio libre medio de quince (15) centímetros, con un mínimo de cinco (5) centímetros, no teniendo contacto con aquellos excepto en las fachadas, donde se dispondrá el aislamiento conveniente.

Artículo 4.4.12.- Condiciones de la Bodega.

Las bodegas quedan sometidas a las mismas condiciones que las indicadas en el artículo anterior.

Artículo 4.4.13.- Condiciones de los Talleres Artesanales y Pequeña Industria.

En zonas de uso global y determinado distinto al industrial las actividades incluidas en el uso pormenorizado, talleres artesanales y pequeña industria deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) Estar el uso permitido por las condiciones particulares de las zona.
b) Estar ubicado en la planta baja de las edificaciones o en parcela independiente como uso exclusivo, con una superficie mínima de parcela de trescientos (300) metros cuadrados, salvo que la ordenanza de zona obligue a una de menor superficie.
c) Los accesos para el público y para carga y descarga serán independientes de los del resto de la edificación.
Quedan exceptuadas de estas condiciones las actividades profesionales liberales, artísticas y literarias, incluidas en el epígrafe novecientos sesenta y seis (966) de la CNAE.

Artículo 4.4.14.- Condiciones de los Talleres de Mantenimiento del Automóvil.

1. En zonas de uso global y determinado distinto al industrial las actividades incluidas en el uso pormenorizado talleres de mantenimiento del automóvil deberán cumplir las siguientes condiciones.
1. a) Estar el uso permitido por las condiciones particulares de la zona.
2. b) Estar ubicado en la planta baja de las edificaciones o en parcela independiente como uso exclusivo, con una superficie mínima de parcela de trescientos (300) metros cuadrados, salvo que la ordenanza de zona obligue a una menor superficie.
3. c) Las exigidas en la Sección 6ª del Capítulo 5º de este Título.
2. En todo caso, los talleres de mantenimiento de vehículos de transporte de viajeros y mercancías (autobuses y camiones) de peso máximo autorizado superior a tres mil quinientos kilos (3.500 kg.) solo se permitirán en zonas de uso global o pormenorizado determinado industrial.

CAPÍTULO 5º Uso de Centros y Servicios Terciarios.

Artículo 4.5.1.- Definición y Clases.

1. El uso centro y servicios terciario es todo aquel que tiene por finalidad prestación de servicios tales como los de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras, seguros, etc.
2. Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:
1. A) Hospedaje: es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas, comprende exclusivamente el Artículo 37, de la Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del turismo clasificando los establecimientos permitidos en cuatro grupos:
  - - Hoteles: Son aquellos establecimientos destinados a la prestación del servicio de alojamiento turístico, con o sin servicios complementarios, y que, ocupando la totalidad o parte independiente de un edificio un conjunto de edificios, disponen de entradas propias y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, cumpliendo además los restantes requisitos que reglamentariamente se determinen.
  - - Hostales: Son aquellos establecimientos que ofrecen alojamiento, con o sin otros servicios de carácter complementario, y que, tanto por la dimensión del establecimiento, como por la estructura, tipología o características de los servicios que ofrecen, reglamentariamente se les exceptúen de determinados requisitos exigidos a los hoteles.
  - - Pensiones: Son aquellos establecimientos que ofrecen alojamiento, con o sin otros servicios de carácter complementario, y que, tanto por la dimensión del establecimiento, como por la estructura, tipología o características de los servicios que ofrecen, reglamentariamente se les exceptúen de determinados requisitos exigidos a los hostales.
  - - Hoteles-apartamentos: Son aquellos establecimientos que, reuniendo los requisitos exigidos a los hoteles, cuentan, además, con las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, en los términos que reglamentariamente se determinen.
  Todos ellos deberán tramitarse ante la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía, y les será de aplicación lo regulado en el Decreto 47/2004 de 10 de Febrero de establecimientos hoteleros.
  
  No se considerarán comprendidos en el uso del “hospedaje” los “apartamentos turísticos” definidos en el Artículo 38 de la Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del turismo, los cuales tendrán la consideración de uso residencial, computando a tales efectos cada unidad de alojamiento (apartamento, villa y chalet, bungaló o inmueble análogo) como una vivienda.
  
  “Las unidades de alojamiento que compongan los apartamentos turísticos se explotarán unitariamente por una entidad constituida a tal efecto. Dichas unidades no podrán destinarse a residencia permanente sino a alojamiento turístico temporal y rotatorio por lo que los propietarios estarán obligados a ceder su uso temporal a las personas o huéspedes designados por la entidad gestora para el aprovechamiento turístico indicado anteriormente. Esta limitación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad y hacerse constar en cualquier título por el que se transmita la propiedad de una unidad de alojamiento. En caso de constituirse las edificaciones en régimen de propiedad horizontal, dicha limitación se incluirá en el título constitutivo de la misma.”
  
  Disposición transitoria
  
  No obstante lo anterior, para aquellos proyectos de obras que tuvieran la licencia solicitada con anterioridad al 10/05/07 (aprobación inicial de la Modificación Puntual del PGOU), contaran así mismo, con la autorización de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía, se tramitarán y resolverán con arreglo con la normativa en vigor en el momento de la solicitud, si bien serán plenamente aplicables las cautelas en cuanto a explotación, uso, inscripciones registrales y transmisiones de Propiedad recogidas en el párrafo anterior a esta disposición transitoria.
2. B) Espectáculos y salas de reunión: es aquel destinado a actividades ligadas a la vida de relación, acompañadas, en ocasiones, de espectáculos, tales como cafés-concierto, discotecas, salas de fiesta y baile, clubs nocturnos, casinos, salas de juegos de azar. Comprende los epígrafes seiscientos cincuenta y dos (652), novecientos sesenta y tres (963), y novecientos sesenta y cinco (965) de la CNAE y cuantas otras cumplieran funciones análogas.
3. C) Comercio: es aquel servicio destinado a suministrar mercancías al público mediante ventas al por menor, ventas de comidas y bebidas para consumo en el local, o a prestar servicios a los particulares.
  Comprende el comercio al por menor del epígrafe sesenta y cuatro (64) de la CNAE, excepto el apartado seiscientos cuarenta y seis (646), los restaurantes, bares y cafeterías, incluidas en el epígrafe sesenta y cinco (65), a excepción del apartado seiscientos cincuenta y dos (652) y los servicios personales del epígrafe noventa y siete (97) y cuantas actividades cumpliesen funciones similares.
  
  A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes categorías:
  1. a) Local comercial: cuando la actividad comercial tiene lugar en un establecimiento independiente, de dimensión no superior a setecientos cincuenta (750) metros cuadrados de superficie de venta en comercios alimentarios y a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados en los no alimentarios.
  2. b) Agrupación comercial: cuando en su mismo espacio se integran varios establecimientos comerciales, con acceso e instalaciones comunes, en forma de galerías, centros y complejos comerciales.
  3. c) Grandes superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene lugar en establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanzan dimensiones superiores a los setecientos cincuenta (750) metros cuadrados de superficie de venta en el comercio alimentario y a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados en el no alimentario.
    Según el carácter de los bienes objeto del comercio pueden ser:
    - - Comercio alimentario: cuando se trafica con mercancías alimentarias en una proporción de, al menos, un treinta y cinco por ciento (35%) de su superficie de venta, o supere los (1.000) metros cuadrados dicho tráfico si se integra en un establecimiento de la categoría c).
    - - Comercio no alimentario: cuando su actividad exclusiva o principal es el comercio no alimentario.
4. D) Oficinas: es aquel servicio que corresponde a las actividades terciarias que se dirigen, como función principal, a prestar servicios de carácter administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares. Se incluyen en esta categoría actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina (industria, construcción o servicios) que consuman un espacio propio o independiente. Asimismo se incluyen servicios de información y comunicaciones, agencias de noticias o de información turística, sedes de participación, política o sindical, organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos, despachos profesionales y otras que presenten características adecuadas a la definición anterior. Comprende, tanto las oficinas propiamente dichas en que ésta es la función principal, englobadas en los epígrafes de la CNAE ochenta y uno (81), ochenta y dos (82), ochenta y tres (83), ochenta y cuatro (84), ochenta y cinco (85), ochenta y seis (86), novecientos cuarenta y tres (943), novecientos cincuenta y dos (952), novecientos cincuenta y tres (953), novecientos cuarenta y cuatro (944), novecientos cincuenta y cuatro (954), novecientos cincuenta y nueve (959), y novecientos noventa (990) y las de novecientos sesenta y seis (966) no incluidas en el uso industrial, así como todas las asociadas a actividades públicas o privadas, industriales o de servicios que consumen espacio propio o independiente de la actividad principal, y cuantas otras cumplieran funciones análogas.
5. E) Campamento: es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal mediante la instalación de tiendas de campaña, caravanas, etc. Comprende el apartado seiscientos sesenta y nueve, nueve (669.9) de la CNAE.
6. F) Gasolinera: es aquel servicio destinado a la venta de los combustibles más comunes para automoviles y otros vehículos así como a proporcionar servicios a los mismo.
7. G) Aparcamiento-garaje: es el uso de aquellos espacios, edificados o no, destinados al estacionamiento y guarda de vehículos. Comprende los siguientes usos pormenorizados:
  - - Garaje: Cuando el espacio, edificado o no, destinado a tal uso, se encuentra en el interior de la parcela.
  - - Aparcamiento: Si el espacio destinado a tal uso se encuentra bajo las rasantes de las zonas verdes, espacios libres y red viaria o en las áreas dispuestas a tal fin en la red viaria o en la zona de reserva de viario.

Artículo 4.5.2.- Aplicación.

Las condiciones que se señalan para los servicios terciarios serán de aplicación: a) en las obras de reforma en la parte y condiciones que les afecte, y b) en el resto de las obras en los edificios cuando su aplicación no representen desviación importante de los objetivos de las mismas.

SECCION 1ª Condiciones Particulares de Uso de Hospedaje.

Artículo 4.5.3.- Dimensiones.

1. Ningún dormitorio tendrá dimensiones menores que las establecidas para los de las viviendas familiares y dispondrán todos ellos, de un armario ropero de longitud superior a ciento cincuenta (150) centímetros.
2. Los accesos interiores cumplirán los requisitos que se señalan para el uso residencial.

Artículo 4.5.4.- Ascensores.

Cuando el desnivel a salvar dentro del establecimiento sea superior a ocho (8) metros se dispondrá un aparato elevador al menos para cada treinta (30) habitaciones o fracción superior a quince (15) o por cada quinientos (500) metros cuadrados o fracción superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados por encima de dicha altura.

Artículo 4.5.5.- Aseos.

Todos los locales de utilización por el público dispondrán de un retrete y un lavabo independiente para cada sexo, por cada cien (100) metros cuadrados de superficie útil; por cada doscientos (200) metros cuadrados adicionales o fracción superior a cien (100) metros cuadrados, se aumentará un retrete para cada sexo y por cada quinientos (500) metros cuadrados adicionales o fracción superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, un lavabo.

Artículo 4.5.6.- Garajes.

Se dispondrá una plaza de garaje por cada cien (100) metros cuadrados de local destinado a hospedaje o por cada tres, (3) habitaciones si resultase número mayor.

SECCION 2ª Condiciones Particulares del Uso de Espectáculos y Salas de Reunión.

Artículo 4.5.7.- Condiciones de Aplicación.

Cumplirán las condiciones del uso comercial y las establecidas en el RGPEPAR.

SECCION 3ª Condiciones Particulares del Uso de Comercio.

Artículo 4.5.8.- Dimensiones.

1. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de venta, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce el intercambio comercial o en los que el público accede a los productos, tales como mostradores, vitrinas y góndolas de exposición, probadores, cajas, espacios de permanencia y paso de los trabajadores y del público, incluido bares y restaurantes si existiesen en el interior del establecimiento o agrupaciones locales. Se excluyen expresamente las superficies destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el público, zonas de carga, descarga y aparcamientos de vehículos y otras dependencias de acceso restringido.
2. En ningún caso la superficie de venta será menor de seis (6) metros cuadrados y no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda, salvo que se tratase de una edificación unifamiliar.

Artículo 4.5.9.- Circulación Interior.

1. En los locales comerciales de la categoría a), definida en el 4.5.1 apartado 2, todos los recorridos accesible al público tendrán una anchura mínima de un (1) metros; los desniveles se salvarán, mediante rampas o escaleras de igual anchura que el resto de los recorridos.
2. En los locales de las categorías b) y c), los recorridos tendrán una anchura mínima de ciento cuarenta (140) centímetros; los desniveles se salvarán mediante rampas o escaleras de anchura igual que el resto de los recorridos.

Artículo 4.5.10.- Escaleras.

El número de escaleras entre cada dos pisos será de una por cada quinientos (500) metros cuadrados de superficie de venta en el piso inmediatamente superior, o fracción mayor que doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, con una anchura de, al menos, ciento veinte (120) centímetros. Las escaleras se localizarán en los lugares que provoquen menores recorridos.

Artículo 4.5.11.- Ascensores.

Cuando el desnivel a salvar dentro del establecimiento sea superior a ocho (8) metros se dispondrá un aparato elevador por cada (500) metros cuadrados por encima de esa altura. Los elevadores podrán ser sustituidos por escaleras mecánicas siempre que haya, al menos, un aparato elevador.

Artículo 4.5.12.- Altura Libre de Pisos.

La distancia mínima de suelo a techo será, en edificios de uso exclusivo, de trescientos (300) centímetros como mínimo en todas las plantas. En los edificios con otros usos, las que señalasen las normas de aplicación en la zona en que encuentren, siendo siempre de doscientos setenta (270) centímetros como mínimo en las plantas que tengan su piso por debajo del nivel del suelo en su contacto con él.

No obstante, se permitirá la reducción por el parámetro antes indicado hasta un mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros en las entreplantas y en los pasillos, aseos y otras estancias no significativas. En las entreplantas el mínimo se observará tanto por encima como por debajo del forjado de la misma.

Artículo 4.5.13.- Aseos.

1. Los locales destinados al comercio dispondrá de los siguientes servicios sanitarios; hasta cien (100) metros cuadrados; un retrete y un lavabo, por cada doscientos (200) metros cuadrados adicionales o fracción superior a cien (100), se aumentará un retrete y un lavabo, separándolos, en este caso, para cada uno de los sexos. Los locales que se destinen a bares, cafeterías y restaurantes dispondrán de un mínimo de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie, separados para cada sexo.
2. En ningún caso podrán comunicar directamente con el resto de los locales, para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio de aislamiento.
3. Los aseos de los comercios de la categoría b), definida en el artículo 4.5.1 apartado 2, podrán agruparse, manteniendo el número de condiciones que corresponde a la superficie total, incluidos los espacios comunes de uso público.

Artículo 4.5.14.- Garajes.

1. Cuando el uso comercial sea uso determinado, se dispondrá una plaza de garaje por cada cien (100) metros cuadrados de superficie comercial en las categorías a) y b) definidas en el artículo 4.5.1 apartado 2, salvo si la superficie destinada al comercio alimentario supera los cuatrocientos (400) metros cuadrados, en cuyo caso se dotará de una plaza por cada cincuenta (50) metros cuadrados.
2. Para los comercios de la categoría c) se dispondrá una plaza de garaje por cada cincuenta (50) metros cuadrados de superficie comercial no alimentaria y una plaza por cada veinticinco (25) metros cuadrados que se destine a comercio alimentario.

Artículo 4.5.15.- Ordenación de la Carga y Descarga.

Cuando la superficie de venta alcance los mil quinientos (1.500) metros cuadrados o los setecientos cincuenta (750) en los comercios alimentarios, se dispondrá dentro del local de una dársena con una altura libre mínima de trescientos cuarenta (340) centímetros, que se aumentará en una unidad por cada mil (1.000) metros cuadrados o fracción superior a quinientos (500). Las dimensiones mínimas de las dársenas serán de siete (7) metros de longitud y de cuatro (4) de latitud, y se dispondrá de tal forma que permitan las operaciones de carga y descarga en cada una de ellas simultáneamente sin entorpecer el acceso de vehículos.

Artículo 4.5.16.- Pasajes Comerciales.

Cuando las condiciones particulares de zona lo autoricen, las agrupaciones comerciales podrán establecerse en planta baja formando un pasaje, que tendrá acceso para el público por ambos extremos, cuando sea posible, con una anchura superior a tres (3) metros.

Artículo 4.5.17.- Almacenaje de Productos Alimentarios.

Los locales destinados al comercio alimentario dispondrán de un almacén o trastienda, que estará debidamente acondicionado para la conservación de los productos. La superficie del almacén será, al menos, equivalente al al diez por ciento (10%) de la superficie de venta destinada a estas mercancías, con una dimensión mínima en todo caso, de tres (3) metros cuadrados.

Artículo 4.5.18.- Grandes Superficies Comerciales.

1. No se permitirá la implantación de grandes superficies comerciales salvo en las zonas y condiciones de tamaño que el Plan establezca expresamente.
2. En todo caso, la concesión de la licencia de edificación podrá supeditarse a la demostración de la aceptabilidad de los impactos que estos establecimientos puedan producir sobre el tráfico y la estructura comercial existente tanto en el entorno inmediato como en otros puntos de la ciudad que puedan ser previsiblemente afectados.

SECCION 4ª Condiciones Particulares del Uso de Oficinas.

Artículo 4.5.19.- Dimensiones.

A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie útil, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce la actividad de la oficina.

Artículo 4.5.20.- Accesos Interiores.

1. Todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público tendrán una anchura de, al menos, ciento veinte (120) centímetros.
2. La dimensión mínima de la anchura de las hojas de las puertas de paso para el público será de ochocientos veinticinco (825) milímetros.

Artículo 4.5.21.- Escaleras.

El número de escaleras entre cada dos pisos será de una por cada (500) metros cuadrados de superficie en el piso inmediatamente superior, o fracción mayor que doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, que se localizarán en los lugares que provoquen menores recorridos.

Artículo 4.5.22.- Ascensores.

Cuando el desnivel a salvar dentro del local sea superior a ocho (8) metros se dispondrá un aparato elevador por cada quinientos (500) metros cuadrados sobre su altura.

Artículo 4.5.23.- Altura Libre de Pisos.

La distancia mínima de suelo a techo será, en edificios de uso exclusivo, de trescientos (300) centímetros como mínimo. En los edificios con otros usos, serán las que señalan las normas de aplicación en la zona en que se encuentren, siendo siempre de trescientos (300) centímetros como mínimo, para las plantas que tengan su piso por debajo del nivel del suelo en su contacto con él.

No obstante, se permitirá reducir el parámetro antes señalado hasta un mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros en entreplantas y en los pasillos, aseos y otras estancias no significativas. En las entreplantas el mínimo se observará tanto por encima como por debajo del forjado de entreplanta.

Artículo 4.5.24.- Aseos.

1. Los locales de oficina dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta (100) metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200) metros cuadrados más o fracción superior a cien (100), se aumentarán un retrete y un lavabo, separándolos, en este caso, para cada uno de los sexos.
2. En ningún caso podrán comunicar directamente con el resto del local para lo cual, deberá instalarse un vestíbulo o espacio intermedio.
3. En los edificios donde se instalen varias firmas, podrán agruparse los aseos, manteniendo el número y condiciones que corresponde a la superficie total, incluidos los espacios comunes de uso público desde los que tendrán acceso.

Artículo 4.5.25.- Garajes.

Cuando el uso de oficinas sea el determinado se dispondrá como mínimo una plaza de garaje por cada cien (100) metros cuadrados de superficie de oficina, cuando ésta no haya de ser utilizable por el público. En este otro caso, se dispondrá una plaza por cada cincuenta (50) metros cuadrados.

Artículo 4.5.26.- Condiciones de los Despachos Profesionales Domésticos.

Serán de aplicación a los despachos profesionales domésticos las condiciones de la vivienda a que estén anexos.

SECCION 5ª Condiciones Particulares del Uso de Campamento.

Artículo 4.5.27.- Emplazamiento.

Solo se permitirá el uso de campamento en los emplazamientos establecidos por el Plan General o por los instrumentos que lo desarrollen. En este sentido el Plan General permite el mantenimiento de los dos actualmente existentes: el de las Dunas y el de Valdelagrana.

Artículo 4.5.28.- Capacidad de Acogida.

Las plazas de acampada no podrán exceder del número que resulte de dividir por cien (100) la superficie en metros cuadrados del recinto interior al perímetro de protección.

Artículo 4.5.29.- Garaje y Viario Interior.

1. Se dispondrá como mínimo una plaza de aparcamiento por cada cuatro acampadas.
2. El viario interior permitirá el acceso a cada plaza de acampada a una distancia no superior a quince (15) metros. El ancho mínimo será de tres (3) metros para circulación en un sentido si el aparcamiento está fuera del recinto de acampada.

Artículo 4.5.30.- Instalaciones y Servicios.

1. Se dotará de agua y energía eléctrica a cada plaza prevista para caravana. Habrá puntos de toma de ambas instalaciones al servicio de las restantes plazas de acampada, de tal forma que la distancia máxima entre unos y otros no supere los quince, (15) metros.
2. En el caso de que no existiera red de alcantarillado municipal, será preciso un sistema de depuración y vertido de oxidación total, con garantía de conservación y funcionamiento adecuadas.
3. Ninguna edificación podrá tener más de una Planta.

Artículo 4.5.31.- Zonificación y Diseño.

1. Las plazas de acampada deberán mantener un retranqueo mínimo a los borde de la finca de tres (3) metros y las edificaciones del campamento mantendrán un retranqueo mínimo de cinco (5) metros.
2. El perímetro de protección, definido por los retranqueos indicados en el punto anterior, deberán plantearse con árboles o arbustos.
3. Deberá preverse una superficie del veinte por ciento (20%) de la finca como espacios libres y deportivos. En el conjunto de dicha superficie no contabilizará el perímetro de protección.

SECCION 6º Condiciones Particulares de los Usos de Garaje y Aparcamiento.

Artículo 4.5.32.- Tipos de garajes.

A los efectos de aplicación de estas normas se diferencian dos tipos de garajes:

a) Garaje tipo I.
Es el destinado a satisfacer los estándares mínimos de aparcamientos, sin superar los máximos que se establecen en el artículo siguiente.
b) Garaje tipo II.
Es destinado a satisfacer la demanda de estacionamiento y guarda de vehículos del conjunto de la población, excediendo de la dotación máxima que se fija en el artículo 4.5.34 para el uso principal.

Artículo 4.5.33.- Condiciones particulares de los garajes Tipo I.

1. Dotación de Garaje.
1. a) Todos los edificios en función de su uso dispondrán del espacio suficiente para satisfacer la dotación de aparcamiento de acuerdo con el cuadro adjunto.
2. b) La provisión de plazas de aparcamiento en la parcela es independiente de la existencia de garajes públicos y aparcamientos en las vías de tráfico.
3. c) La Administración urbanística municipal, previo informe técnico, podrá relevar del cumplimiento de la dotación de aparcamiento en los casos de locales que se instalen en edificios existentes que no cuenten con la provisión adecuada de las plazas de aparcamiento y en los que las características del edificio no permita la instalación de las plazas adicionales necesarias, o sustituirlos por aparcamientos situados fuera de la parcela del edificio, independientemente de la calificación y/o la clasificación de los terrenos.
4. d) Del mismo modo se podrá proceder cuando, por las características del soporte viario, por tipología arquitectónica, o por razones derivadas de la accesibilidad o de la existencia de plazas en estacionamiento público próximo, la disposición de la dotación de las plazas de aparcamiento reglamentaria suponga una agresión al medio ambiente o a la estética urbana.
5. e) En los casos en que el estándar de dotación de aparcamiento se exprese en unidades por metro cuadrado, se entenderá que el cómputo de superficie se realiza sobre la superficie del uso principal y de los usos precisos para el funcionamiento del mismo, sin computar los espacios destinados a almacenaje, elementos de distribución, cuartos de instalaciones de servicios y semejantes.
6. f) Para implantaciones de usos especiales o para aquellos que requieran por su singularidad un tratamiento individualizado, se determinará la dotación de plazas de aparcamiento previo informe de los servicios técnicos correspondientes.
7. g) La Administración urbanística municipal, podrá denegar su instalación en aquellas fincas que estén situadas en vías que, por su tránsito o características urbanísticas singulares así lo aconsejen, en especial en vías primarias, salvo que se adopten las medidas correctoras oportunas mediante las condiciones que cada caso requiera, independientemente de la calificación y clasificación del suelo.
8. h) Las plazas de aparcamiento, en cuanto a dotación complementaria del uso principal, quedarán en las licencias municipales vinculadas a la finca en que se desarrolle aquél.

2. Dimensión de la plaza.

a) Las plazas de aparcamiento, según el tipo de vehículo a que se destinen, deberán tener, como mínimo, las siguientes dimensiones:

TIPO DE VEHICULO	LONGITUD (m)	LATITUD (m)
Vehículo de 2 ruedas	2,5	1,5
Automóviles grandes	5,0	2,5
Automóviles ligeros	4,5	2,2
Industriales ligeros	5,7	2,5
Industriales grandes	9,0	3,0

b) La superficie mínima obligatoria, de garaje, incluyendo las áreas de acceso y maniobra, será, en metros cuadrados, el resultado de multiplicar por veinticinco (25) el número de las plazas de aparcamientos que se dispongan.
c) En todos los aparcamientos se destinarán, al menos, el quince por ciento (l5%) de sus plazas para automóviles grandes.
d) No se considerará plaza de aparcamiento ningún espacio que, aún cumpliendo las condiciones dimensionales, carezca de fácil acceso y maniobra para los vehículos.

3. Garaje en espacio libre de parcelas.
1. a) Sólo el cinco por ciento (5%) de los espacios libres de parcela en edificación residencial aislada podrá utilizarse como garaje sobre rasante, siempre y cuando así se contemple en el proyecto de edificación.
2. b) Para usos industriales, comerciales y dotacionales podrá admitirse su utilización como garaje sobre rasante hasta un cuarenta por ciento (40%) de los espacios libres de parcela, siempre y cuando así se contemple en el proyecto de edificación, esta ocupación podrá incrementarse siempre y cuando se encuentre suficientemente justificado, debiendo, en cualquier caso, destinarse un veinticinco por ciento (25%) de la superficie libre de parcela a zonas ajardinadas.
3. c) En los espacios libres que se destinen a garaje de superficie no se autorizarán más obras o instalaciones que las de pavimentación y se procurará que este uso sea compatible con el arbolado. Excepcionalmente podrán autorizarse marquesinas o elementos similares que arrojen sombra de los vehículos estacionados.
4. d) A los efectos de este artículo los patios de manzana no se considerará espacio libre de parcela, no pudiendo destinarse a garaje.

4. Condiciones de edificación.

a) Emplazamiento.
1. a.1) Plantas bajas o bajo rasante de los edificios. En ningún caso podrán disponerse garaje por debajo de la cuarta planta de sótano.
2. a.2) En edificaciones autorizadas bajo los espacios libres de las parcelas con las condiciones definidas en las ordenanzas de zona.

b) Acceso a los Garajes.

b.1) Los garajes y los establecimientos anexos, dispondrán en todos sus accesos de un espacio de tres (3) metros de anchura y cuatro (4) metros de fondo como mínimo, con piso horizontal, en el que no podrá desarrollarse ninguna actividad. El pavimento de dicho espacio deberá ajustarse a la rasante de la acera, sin alterar en nada su trazado. En consecuencia, en las calles inclinadas se formará una superficie reglada, tomando como líneas directrices la rasante en la alineación oficial y la horizontal al fondo de los cuatro (4) metros a nivel con el punto medio de la primera y como generatrices rectas que se apoyan en ambas y son perpendiculares a la segunda. La puerta del garaje no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial y tendrá una altura mínima de dos (2) metros. En las calles con pendientes, la altura se medirá en el punto más desfavorable.
b.2) Los accesos a los garajes podrán no autorizarse en alguna de las siguientes situaciones:
- - A distancia menor de quince (15) metros, o de cinco (5) en la zona de Centro Histórico, de la intersección de las líneas de bordillo de las calles, en tramos curvos de radio menor de diez (10) metros y otros lugares de baja visibilidad.
- - En lugares en los que inciden negativamente en la circulación de vehículos o peatones, en lugares de concentración y especialmente en las paradas fijas de transporte público.
- - Con su eje a menos de quince (l5) metros, o de seis (6) metros en la zona de Centro Histórico del eje de otro acceso de garaje.
- - Con un ancho superior a seis (6) metros de aceras públicas.
Si por tales circunstancias no pudiera solucionarse el aparcamiento en la parcela podrá eximírsele del cumplimiento de las dotaciones correspondientes.

b.3) Las rampas tendrán las características dimensionales que se recogen a continuación:

Rampas de garaje	Pendiente	Anchura
Rampas de garaje	Pendiente	Unidireccional	Bidireccional
Rectilínea	16%	3 metros	6 metros
No rectilínea	12%	3,5 metros	6,75 metros*
* 3,50 metros carril interior y 3,25 metros carril exterior

- El radio de curvatura mínimo medido en el eje será de 6 metros. En las curvas se dejará el sobreancho necesario para el giro de los automóviles.
- En parcelas inferiores a 200 m2 de la zona centro histórico la pendiente de la rampa será libre.

b.4) Acceso de vehículos y peatones, se efectuara de conformidad con las condiciones que se recogen en el cuadro adjunto.
b.5) Los accesos se situarán a ser posible, de tal forma que no se destruya el pautado del arbolado existente o previsto. En consecuencia, se procurará emplazar los vados preservando los alcorques.

c) Altura libre de Garajes.
La altura libra en los garajes será, como mínimo, de dos cientos veinticinco centímetros (2,25) medidos en cualquier punto de su superficie.
d) Escalera en los Garajes.
Las escaleras tendrán un ancho mínimo de un (l) metro para garajes de hasta seis mil (6.000) metros cuadrados y superior a ciento treinta (l3O) centímetros en los de mayor superficie.
e) Ventilación de Garajes.
En garajes subterráneos, la ventilación, natural o forzada, será proyectada con suficiente amplitud para impedir la acumulación de humos o gases nocivos en proporciones superiores a las admitidas por la normativa vigente.
f) Cubiertas de Garaje.
Los garajes bajo espacios libres de edificación estarán cubiertos de modo que sea posible adoptar sobre su superficie una capa de tierra para el ajardinamiento, con un mínimo de ochenta (ochenta) centímetros de espesor.
g) Utilización de los Garajes.
Sólo se permitirá en los garajes la estancia de vehículos con exclusión de cualquier otra actividad no permitida en las condiciones generales de edificación y uso del bajo rasante.

h) Desagües.

En los garajes subterráneos se instalará una red de sumideros que dará servicio a las distintas plantas y, previamente a su acometida a la red de saneamiento o a la general, se dispondrá de un sistema normalizado de separación de grasas y lodos.

ACCESO DE VEHICULOS Y PEATONES.
SUPERFICIE GARAJE	ACCESO VEHICULOS	ACCESOS PEATONES	RAMPA
MENOR 400 M2	1 Puede ser comun para vehiculos y acceso al edificio.	Uno independiente de vehiculos.	Unidireccional alternativo o bidireccional.
ENTRE 400 Y 2.000 M2	1 Exclusivo para vehiculos.	Uno independiente de vehiculos.	---------
ENTRE 2.000 Y 5.000 M2	1 Entrada y 1 salida independientes o diferenciados.	1 Salida por cada 2.000 M2 o fraccion superior a 1.000 M2. Al menos una sera independiente de las entradas y salidas de vehiculos.	Unidireccional exclusivo o bidireccional rectas.
MAYOR DE 6.000 M2	Accesos a 2 calles con entrada y salida independiente.	1 Salida por cada 2.000 M2 o fraccion superior a 1.000 M2. Al menos una sera independiente de las entradas y salidas de vehiculos.	---------

Artículo 4.5.34.- Condiciones particulares de los garajes Tipo II.

1. Emplazamiento.
1. a) Los garajes del tipo II podrán estar emplazados en cualquiera de las siguientes situaciones:
  - - En las plantas bajas o bajo rasante de los edificios.
  - - En edificaciones autorizadas bajo los espacios libres de las parcelas.
  - - En edificios exclusivos.
  Para edificar estas construcciones deben quedar recogidas previamente en Planes Especiales redactados en desarrollo del Plan General, estén o no previstos en el mismo, salvo que se trate de reutilización de edificios existentes en el casco histórico. Estos planes no podrán superar la edificabilidad resultante de aplicar las ordenanzas de zona o densidades establecidas en las fichas de planeamiento.
  
  En el casco histórico para poder construir un garaje de este tipo en altura, además de las condiciones que se señalan en la presente normativa debe cumplir las siguientes:
  
  . Los accesos deben ir a una calle tal que la anchura mínima entre fachadas sea de 7 metros.
  
  . Los accesos estarán a más de 8 metros de la esquina, en la definición señalada en el punto 4.b.2 del artículo 4.5.33.
  
  En todo caso, será requisito previo la redacción de un estudio de tráfico donde se definan las necesidades que se quieren paliar, asicomo las actuaciones a realizar necesarias para minimizar un impacto en el tráfico de la zona y la no existencia de una solución alternativa bajo rasante.
  
  La aprobación de dicho estudio, en el caso de que éste determine afirmativamente los supuestos anteriores, será requisito previo para la aprobación del proyecto y obtención de la correspondiente licencia de obras.
2. b) La aprobación del emplazamiento de este tipo de garajes en el planeamiento quedará condicionada por:
  - - Necesidad o demanda de aparcamiento en la zona en que se ubique.
  - - Influencia sobre el tráfico de la zona.
  - - Impacto sobre los otros usos de la parcela y la zona colindante.
  - - Incidencia sobre las infraestructuras y redes de servicio.
  - - Capacidad de solventar los problemas de seguridad y evacuación.
2. Condiciones de edificación.
1. a) Los accesos de vehículos serán bidireccionales o unidireccionales exclusivo. El número de accesos de vehículos y su disposición estará en función del tamaño del garaje y de las características de la red viaria.
2. b) Las calles de acceso de los vehículos tendrán una anchura mínima de tres (3) metros en cada sentido.
  Las rampas de comunicación entre plantas, a excepción de los accesos propios del aparcamiento, no podrán ser bidireccionales, salvo si su trazado en planta es rectilíneo.
  
  Las rampas no tendrán una pendiente superior al dieciséis por ciento (l6%) en tramos rectos, ni a doce por ciento (l2%) en tramos curvos, medida a lo largo del eje del carril interior en caso de ser curvo y bidireccional. El radio de giro no podrá ser inferior a seis (6) metros. La sección de las rampas será como mínimo de tres (3) metros por cada sentido de circulación. La de acceso desde el exterior, si es bidireccional y curva, tendrá una sección mínima de seiscientos setenta y cinco (675) centímetros. El proyecto de garaje deberá recoger el trazado, en alzado o sección, de las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de cada planta y con la vía pública, ateniéndose a la normativa de trazado existente.
3. Los Planes Especiales deberán contener con referencia a la localización de este tipo de garaje el siguiente contenido:
1. a) Evaluación de las necesidades de zona. Determinación del número de plazas.
2. b) Estudio de Tráfico. Relación con otros aparcamientos y garajes del tipo II.
  Incidencia en la red viaria: Caminos de entrada, formación de colas; salida y dispersión de vehículos; posibles puntos de congestión; horas puntas.
3. c) Estudio de impacto.
  Relación con los otros usos de la parcela e incidencia en la zona.
4. d) Infraestructura.
  Afecciones a redes y servicios de agua, alcantarillado, electricidad, alumbrado, telefonía, otros.
5. e) Estudio de Seguridad.

Disposición de salidas y entradas de peatones, evacuación de humos y ventilación y prevención de incendios.

f) Normativa de Edificación.
Número y disposición de accesos y salidas de vehículos y peatones, y número y disposición de rampas, relación con la edificación principal.

El Plan Especial podrá ajustar los parámetros de los epígrafes 2 y 4 del artículo 4.5.34 de estas Normas cuando existan razones justificadas y no perjudiquen el correcto funcionamiento del garaje.

SUBSECCION 2ª Aparcamiento.

Artículo 4.5.35.- Definición.

A efectos de la aplicación de estas normas se entiende por aparcamientos los espacios bajo rasante de las zonas verdes, los espacios libres y viario destinados a la guarda y custodia de vehículos al servicio del conjunto de la población, en lugares de la ciudad de especial congestión y carencia de estacionamiento.

Artículo 4.5.36.- Condiciones particulares de los aparcamientos.

1. Los aparcamientos estarán emplazados en cualquiera de estos tipos:
1. a) Bajo la rasante de las zonas verdes, espacios libres o red viaria, o de varios de estos espacios al mismo tiempo.
2. b) En contacto con la red viaria y áreas de protección de viario. A nivel o semienterrados.
2. Sin perjuicio de la aparición de nuevas ubicaciones de acuerdo con las necesidades y evolución de la trama viaria, para lo cual será previamente aprobada su ubicación por el Pleno del Ayuntamiento con informe técnico que justifique su conveniencia. Los aparcamientos previstos por el planeamiento son los siguientes:
- - Margen derecha del Guadalete.
- - Espacio Libre comprendido entre calle Pozos Dulces y Rio Guadalete.
- - Plaza del Polvorista.
- - Plaza Elías Ahuja.
- - Plaza de Isaac Peral.

Artículo 4.5.37.- Condiciones particulares para la construcción de los aparcamientos.

1. Excepto en los casos en que queden previstos por planes de Ordenación, previa a la construcción será preciso la redacción y aprobación de un proyecto de urbanización en el que se resuelven las siguientes cuestiones:
1. a) Incidencia sobre el tráfico de la zona.
2. b) Afecciones sobre las infraestructuras y redes de servicio.
3. c) Tratamiento del espacio público.
4. d) Sistema de gestión.
5. e) Sistema de ejecución.
  Sin perjuicio de lo anterior el Ayuntamiento podrá exigir la redacción de un Plan Especial ante una problemática singular, o se intervenga sobre la calificación del suelo, o las facultades dominicales o si la resolución de las cuestiones de tráfico y construcción exigen una Reforma Interior.
2. Condiciones de edificación.
1. a) Los accesos de vehículos serán bidireccionales o dos unidireccionales alternativos. El número de accesos de vehículos y su disposición estará en función del tamaño del garaje y de las características de red viaria.
2. b) Los accesos para peatones serán exclusivos y diferenciados de los previstos para vehículos. Los accesos no distarán más de cuarenta metros de ningún punto de la planta.
  Para el resto de determinaciones se estará a lo dispuesto en el artículo 4.5.34, si bien se podrán ajustar dichos paramentos cuando existan razones justificadas y se demuestre que no perjudiquen el funcionamiento del aparcamiento.
3. Los proyectos de urbanización con referencia a la localización de estos tipos de aparcamientos deberán tener el siguiente contenido:
1. a) Evolución de las necesidades de zona. Determinación del número de plazas.
2. b) Estudio de Tráfico. Relación con otros aparcamientos y garajes.
  Incidencia en la red viaria: caminos de entrada, formación de colas; salida y dispersión de vehículos posibles puntos de congestión; horas puntas.
3. c) Estudio de reurbanización del espacio público.
4. d) Infraestructura.
  Afecciones a redes y servicios de agua, alcantarillado, electricidad, alumbrado, telefonía, otros.
5. e) Estudio de Seguridad.

Disposición de salidas y entradas de peatones. Evacuación de humos y ventilación. Prevención de incendios.

f) Estudio de Edificación.
Número y disposición de accesos y salidas de vehículos. Número y disposición de accesos y salidas de peatones. Número y disposición de rampas.
g) Estudio de afección de obra.
Plazos de ejecución y desvíos de tráfico.
h) Sistema de Gestión.
Evaluación de Costos y fórmula de explotación.

SUBSECCION 3ª Aparcamientos y Garajes Públicos.

Artículo 4.5.38.- Establecimiento de Aparcamiento y Garajes Públicos.

1. Son aquellos aparcamientos de uso y acceso público para los usuarios en general y cuyo régimen de explotación comercial podrá ser en rotación o en venta de plazas a los particulares residentes, o en ambas modalidades al mismo tiempo en la proporción que se determine.
2. Los aparcamientos y garajes públicos de titularidad privada únicamente podrán situarse en los emplazamientos que determine el Plan General o los instrumentos que lo desarrollen, en particular los Planes Especiales para la dotación de garajes y aparcamientos. En el Casco Histórico los aparcamientos y garajes públicos en altura deben, en todo caso, cumplir lo señalado en el artículo 4.5.34 de estas normas de “Condiciones Particulares de los garajes tipo II”

Artículo 4.5.39.- Accesos.

1. Se diseñarán los accesos de forma que no afecten negativamente a puntos de especial concentración de peatones, tales como cruces de calzada, paradas de transporte público, etc.
2. Los accesos podrán ser unidireccionales, de carácter alternativo, para los inferiores a dos mil (2.000) metros cuadrados. para los comprendidos entre dos mil (2.000) y seis mil (6.000) metros cuadrados deberán contar, al menos, con un (1) acceso bidireccional dos (2) unidireccionales diferenciados. Entre seis mil (6.000) metros cuadrados y diez mil (10.000) metros cuadrados, el aparcamiento deberá contar al menos con dos (2) accesos bidireccionales a dos (2) calles diferentes. Cada uno de dichos accesos bidireccionales podrá ser sustituido por dos (2) accesos unidireccionales.
3. Las rampas de comunicación entre plantas, a excepción de los accesos propios del aparcamiento, no podrán ser bidireccionales, salvo si su trazado en planta es rectilíneo.
4. Los accesos para peatones deberán ser exclusivos y diferenciados de los previstos para vehículos, salvo en los aparcamientos cuya superficie no supere los quinientos (500) metros cuadrados. La comunicación entre plantas, si las hubiese, deberá hacerse mediante escaleras de anchura mínima de ciento treinta (130) centímetros, y ascensores si el desnivel es mayor que ocho (8) metros, debiendo disponerse al menos dos (2) ascensores, y otro más por cada mil (1.000) metros cuadrados en que exceda la superficie de cada planta a dos mil (2.000) metros cuadrados.
5. Si tiene varias plantas, en cada una de ellas deberá haber un número de accesos para peatones tal, que la distancia de cualquier punto de la planta a uno de ellos no sea superior a cuarenta (40) metros. Para plantas superiores a dos mil (2.000) metros cuadrados deberán establecerse itinerarios exclusivos para peatones.
6. Las calles de acceso de los vehículos tendrán una anchura mínima de tres (3) metros en cada sentido.
7. Las rampas no tendrán una pendiente superior al dieciséis por ciento (16%) en tramos rectos, ni al doce por ciento (12%) en tramos curvos, medida a lo largo del eje el carril interior en caso de ser curvo y bidireccional. El radio de giro no podrá ser inferior a seis (6) metros. La sección de las rampas será, como mínimo, de tres (3) metros por cada sentido de circulación. La de acceso desde el exterior, si es bidireccional y curva, tendrá una sección mínima de seiscientos setenta y cinco (675) centímetros. El proyecto de garaje deberá recoger el trazado, en alzado o sección, de las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de cada planta y con la vía pública, ateniéndose a la normativa de trazado existente.

Artículo 4.5.40.- Plaza de Aparcamiento.

Las dimensiones de las plazas de aparcamiento, serán las que se señalan en el artículo 4.5.33 en su apartado 2. En estacionamientos públicos se destinará un número de plazas de aparcamiento para uso de minusválido igual o superior a dos por ciento (2%) del número total de plazas, estas plazas deberán señalizarse debidamente.

Artículo 4.5.41.- Altura Libre de Piso.

La altura libre de piso no será inferior a doscientos treinta (230) centímetros.

Artículo 4.5.42.- Garaje Sobre la Rasante.

Si el aparcamiento se dispone sobre rasante, sus condiciones serán las de la zona en que se edifique.

Artículo 4.5.43.- Edificación Bajo Espacios Públicos.

1.- Cuando se trate de aparcamientos bajo la rasante de suelo destinado a zonas verdes, espacios libres o red viaria se podrá desafectar del dominio y uso público la porción del subsuelo que vaya a ser destinada a aparcamiento a través del procedimiento indicado en el artículo 3.5.11 de estas Normas.
Sin perjuicio de las futuras ubicaciones que se determinen con arreglo al párrafo anterior, el subsuelo de los espacios de uso y dominio público que a continuación se señalan tendrán la naturaleza de bien patrimonial, destinado en todo caso al uso de aparcamiento subterráneo de vehículos, cuyo régimen de explotación comercial podrá ser en rotación o en venta de plazas a los particulares residentes, o en ambas modalidades al mismo tiempo en la proporción que se determine:
- - Subsuelo de la plaza de El Polvorista y viales -Subsuelo de la plaza de Elías Ahuja y viales circundantes.
-Subsuelo del espacio libre comprendido entre calle Pozos Dulces, Parque Calderón y Río Guadalete.
2.- El suelo desafectado se destinará preferentemente a aparcamiento de vehículos y en ningún caso la actuación en el subsuelo modificará los usos públicos implantados en el suelo o superficie.
3.- El proyecto de urbanización, que se tramitará para la construcción del aparcamiento, contendrá el diseño del espacio público del suelo y la implantación de todos los elementos necesarios para su completa reurbanización, como infraestructuras, plantaciones, mobiliario urbano,…etc.
4.- En cuanto a las condiciones particulares para la construcción de estos aparcamientos será de aplicación lo dispuesto en el artículo 4.5.37.

Artículo 4.5.44.- Aparcamientos en Superficie.

Los aparcamientos en superficie se acondicionarán con vegetación de modo que quede dificultada la visión de los vehículos y se integre de la mejor manera en el ambiente en que se encuentre.

SECCION 7ª Condiciones particulares del uso gasolinera.

Artículo 4.5.45.- Gasolinera.

1. En los suelos urbanos y urbanizables programados se permitirá la instalación de gasolineras en las zonas expresamente señaladas en los Planos de Calificación, Usos y Sistemas, Alineaciones y Rasantes escala 1:2.000 como COC.
2. En el suelo no urbanizable podrán permitirse siempre y cuando se justifican por su relación con una vía de tráfico interurbano. En ningún caso podrán instalarse a una distancia menor a mil (1.000) metros de las áreas clasificadas como urbanas o urbanizables.
3. La superficie cubierta no cerrada será inferior a doscientos (200) metros cuadrados. Podrá disponerse también una superficie cubierta cerrada de hasta cien (100) metros cuadrados.
4. Las instalaciones podrán ser de alguna de las siguientes categorías, según su importancia:
1. a) Estaciones de Servicio, con superficie cubierta, cerrada y no cerrada, y el máximo nivel de productos de venta y de servicios al automóvil.
2. b) Unidades de suministro, destinadas principalmente a la venta de los combustibles más comunes para automóviles.
3. c) Aparatos surtidores.
5. Las instalaciones a localizar en el suelo urbano, en especial en la zona Centro Histórico de la ciudad, serán preferentemente del tipo b) ó c) y en cualquier caso serán especialmente cuidadas las condiciones estéticas y de integración en el entorno urbano.
6. Las estaciones de servicio dispondrán como mínimo de dos (2) plazas de estacionamiento por surtidor, salvo que, en función de su emplazamiento y para no obstaculizar el tráfico, la administración municipal considere oportuno exigir mayor número de plazas de estacionamiento.
7. Las estaciones de servicios podrán albergar otros usos complementarios, siempre que en relación con la ordenanza de zona o el planeamiento de desarrollo sean usos permitidos. En todo caso si el uso complementario fuese taller de automóvil su superficie máxima no podrá exceder de la mitad de la destinada exclusivamente a estación de servicio. Por tanto la máxima superficie construible para otros usos compatibles será de cien (100) metros cuadrados para superficies cubiertas no cerradas, y cincuenta (50) metros cuadrados para las cerradas.
8. Mediante Planes Especiales el Ayuntamiento podrá determinar el emplazamiento de nuevas estaciones de servicio tanto en suelos de titularidad pública como privada.
9. En todo caso deberán cumplir la legislación sectorial de aplicación.

SECCION 8ª Agrupaciones Terciarias.

Artículo 4.5.46.- Agrupaciones terciarias.

1. Cuando las condiciones particulares de zona lo autoricen podrán implantarse en una misma edificación o en un conjunto de edificaciones funcionalmente unitarias todos o algunos de los siguientes usos pormenorizados:
Hospedaje.

Comercio en todas sus categorías.

Espectáculos y salas de reunión.

Oficinas.
2. La autorización de las agrupaciones terciarias requerirá el cumplimiento de las siguientes condiciones:
1. a) Que la agrupación se ubique sobre una parcela de superficie igual o superior a cinco mil (5.000) metros cuadrados, debiendo tener un lindero de al menos treinta (30) metros sobre una de las vías grafiadas como viario básico o secundario en el Plano de Jerarquía de la Red Viaria. Si la agrupación se ubicara en los ejes terciarios delimitados en el mismo Plano quedará eximida de las condiciones de parcela antes señaladas.
2. b) El edificio o los edificios deberán cumplir las condiciones particulares de la zona en que se sitúan.
3. c) Asimismo deberán cumplirse las normas de uso que sean de aplicación en función de aquellos que se vayan a implantar en las construcciones y, en especial las relativas a la dotación de plazas de aparcamiento.

CAPÍTULO 6º Uso Dotacional y Servicios Públicos.

Artículo 4.6.1.- Definición y Clases.

1. Es uso dotacional el que sirva para proveer a los ciudadanos del equipamiento que haga posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en fin, su bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad tanto de carácter administrativo como de abastecimiento o infraestructurales.
2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y, en su caso, del establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases de dotaciones:
1. A) Equipamiento: cuando la dotación se destina a proveer alguna de las siguientes prestaciones sociales:
  1. a) Educación: que comprende la formación intelectual de las personas mediante la enseñanza dentro de cualquier nivel reglado, las guarderías, las enseñanzas no regladas (centros de idiomas, academias, etc.) y la investigación.
  2. b) Cultural: que comprende la conservación y transmisión del conocimiento (bibliotecas, museos, salas de exposición, jardines botánicos...) y la enseñanza y cerámica, etc..
  3. c) Ocio: que comprende el fomento del ocio enriquecedor y el recreo de las personas mediante actividades con primacía de su carácter cultural tales como teatro, cinematógrafo, circo, zoológicos, espectáculos deportivos, etc.
  4. d) Salud: que comprende la prestación de asistencia médica y servicios quirúrgicos, en régimen ambulatorio o con hospitalización. Se excluyen los que se presten en despachos profesionales.
  5. e) Bienestar social: que comprende la prestación de asistencia no específicamente sanitaria a las personas, mediante los servicios sociales.
  6. f) Deporte: cuando se destinan a la dotación de instalaciones para la práctica del deporte por los ciudadanos y al desarrollo de su cultura física.
  7. g) Religioso: que comprende la celebración de los diferentes cultos.
2. B) Servicios Urbanos: cuando la dotación se destina a la provisión de alguno de los siguientes servicios:
  1. a) Mercados de abastos y centros de comercio básico: mediante los que se proveen productos de alimentación y otros de carácter básico para el abastecimiento de la población.
  2. b) Servicios de la Administración: mediante los que se desarrollan las tareas de la gestión de los asuntos del Estado en todos sus niveles y se atienden los de los ciudadanos.
  3. c) Otros servicios urbanos: mediante los que se cubren los servicios que salvaguardan las personas y los bienes (bomberos, policía y similares) se mantiene el estado de los espacios públicos (cantones de limpieza y similares) y en general, todas las instalaciones para la provisión de servicios a los ciudadanos, incluso los surtidores de combustible para los vehículos.
  4. d) Defensa: mediante el que se da acogida al acuartelamiento de los cuerpos armados.
  5. e) Cementerios: mediante el que se proporciona el enterramiento de los restos humanos.
3. C) Servicios infraestructurales: cuando la dotación se destina a la provisión de servicios vinculados a las infraestructuras tales como suministro de agua o energía, saneamiento, telefonía, etc.

Artículo 4.6.2.- Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan para las dotaciones serán de aplicación en las parcelas que el planeamiento destina para ellas y que, a tales efectos se representan en la documentación gráfica del Plan General en el Plano de Calificación, Usos, sistemas, Alineaciones y Rasantes y en la de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen.
2. Serán también de aplicación en los lugares que, aun sin tener calificación expresa de dotación, se destinen a tal fin por estar estos usos permitidos por la normativa de aplicación en la zona en que se encuentren.
3. Las condiciones que hacen referencia a las características de posición y forma de los edificios sólo serán de aplicación en obras de nueva edificación y, cuando proceda, en las de reforma.

Artículo 4.6.3.- Alcance de la calificación dotacional.

1. Si solamente tiene calificación de equipamiento la documentación gráfica del Plan General, en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes y en la de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, podrá disponerse cualquiera de los servicios que comprende señalados en el artículo 4.6.1, apartado 2.
2. La calificación pormenorizada en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas en el suelo urbano o el señalamiento de una acción programada para un uso detalladamente cualificado tienen el valor de la asignación de un uso preferente. Si las condiciones urbanísticas en el momento de materializar la instalación del uso aconsejasen su alteración, no será considerado modificación del Plan General ni del programa de Actuación si se mantiene el uso dentro del mismo tipo de la clasificación del equipamiento que se establece en el apartado 2 del artículos 4.6.1 se intercambian el sanitario y el bienestar social, o se destinan a uso deportivo.

Artículo 4.6.4.- Compatibilidad de Usos.

En las parcelas calificadas para usos dotacionales, además del uso indicado en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se podrá disponer cualquier otro que coadyuve a los fines dotacionales previstos, con limitación en el uso residencial, que solamente podrá disponerse para la vivienda familiar de quien custodie la instalación o para residencia comunitarias de los agentes del servicio.

Artículo 4.6.5.- Sustitución de los Usos Dotacionales existentes.

1. Ningún uso dotacional existente podrá ser sustituido sin mediar informe técnico en el que quede cabalmente justificado que la dotación no responde a necesidades reales o que éstas quedan satisfechas por otro medio.
2. Los usos dotacionales existentes podrán sustituirse cumpliendo las siguientes condiciones:
1. a) Si está situado en edificio que no tenga uso exclusivo dotacional podrá sustituirse por cualquier uso autorizado en la zona en que se encuentre.
2. b) Si está situado en edificio exclusivo, con las mismas condiciones, salvo que su primitivo uso fuera:
  - - Educativo, que sólo podrá ser sustituido por cualquier otro equipamiento excepto de ocio.
  - - Cultural, que sólo podrá ser sustituido por otro cultural.
  - - Ocio, que podrá ser sustituido por cualquier otro uso no residencial, excepto si se tratase de espectáculos deportivos o actividades al aire libre, que no podrán perder su carácter predominantemente dotacional.
  - - Sanitario o bienestar social, que podrá ser sustituido por cualquier equipamiento salvo ocio y religioso.
  - - Religioso, que podrá ser sustituido por cualquier dotacional excepto ocio.
  - - Deportivo, que no podrá ser sustituido salvo por un parque o jardín público.
  - - Servicio urbano o servicio infraestructural, que podrá ser sustituido por cualquier uso dotacional.
3. A los efectos de este artículo, no se considerarán como usos en edificio exclusivo los que no estuviesen grafiados como tales en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes, y que, por tanto, podrán sustituirse por cualquier uso autorizado en la zona en que se encuentre.
4. En ningún caso podrán sustituirse los usos dotacionales que el Plan General califique de Sistemas Generales.

Artículo 4.6.7.- Edificaciones Especiales.

1. Si las características necesarias para la edificación dotacional hicieran improcedente la edificación siguiendo las condiciones particulares de la zona en que se localice, podrá relevarse de su cumplimiento, mediante la aprobación de un Estudio de Detalle, y el cumplimiento de las condiciones que se establecen en los epígrafes siguientes:
2. En zonas donde las edificaciones deban alinearse a vial deberá cumplir las siguientes condiciones:
1. a) El número de plantas no excederá del que le corresponda por aplicación de las condiciones particulares de zona.
2. b) La ocupación podrá llegar hasta el cien por cien (100%) de la parcela siempre que se asegure servidumbre de otras parcelas y la ventilación de los locales.
3. c) Si se separa la edificación de las parcelas colindantes, lo hará en la misma distancia que fuese de aplicación en la zona para sus patios.
4. d) Se construirá un cerramiento para la parcela en la alineación o en la línea de retranqueo obligatorio, si estuviese determinado.
5. e) Se acondicionarán por los promotores del equipamiento las fachadas medianeras de los edificios de las parcelas colindantes.
3. Si la edificación se ubicara en cualquiera otra zona deberá cumplir además las siguientes condiciones:
1. a) El número de plantas no excederá del que le correspondiera por aplicación de las condiciones particulares de zona.
2. b) La ocupación no superará el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de la parcela.
3. c) Deberá cumplir las condiciones de separación a otras edificaciones que señalen las condiciones particulares de zona.

Artículo 4.6.8.- Plazas de Aparcamiento, y Superficie de Carga y Descarga.

1. Los usos dotacionales dispondrán, en todo caso, de una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados de superficie útil, que serán incrementadas si así resultase de las siguientes condiciones:
1. a) En las dotaciones en que pueda presuponerse concentración de personas, al menos una (1) plaza por cada veinticinco (25) personas de capacidad para todos los usos excepto el religioso, para el que será suficiente una (1) plaza por cada cincuenta (50) personas.
2. b) En el sanitario con hospitalización, al menos una (1) plaza por cada cinco (5) camas.
3. c) En los mercados de abastos y centros de comercio básico, al menos una (1) plaza por cada veinte (20) metros cuadrados de superficie de venta.
2. Los equipamientos educativos que se dispusieran en edificios exclusivos, contarán con una superficie fuera del espacio público capaz para la espera, carga y descarga de un (1) autobús por cada doscientas cincuenta (250) plazas escolares o fracción superior a ciento veinticinco (125) plazas.
3. Los mercados de abastos y centros de comercio básico dispondrán, por cada diez (10) puestos de venta, y dentro del local o área comercial, de una zona destinada a carga y descarga de mercancías, con una altura libre, mínima de trescientos (300) centímetros y con una superficie de dimensión mínima siete (7) metros de longitud y cuatro (4) de latitud, que se dispondrá de tal forma que permita las operaciones de carga y descarga simultáneamente en cada una de ellas sin entorpecer el acceso de los vehículos.
4. Los locales destinados a autoescuela contarán con el aparcamiento necesario para la guarda de su parque de vehículos.

SECCION 1ª Condiciones particulares.

Artículo 4.6.9.- Equipamiento Educativo.

Los edificios dotacionales destinados a la enseñanza preescolar o básica no superarán la altura de tres (3) plantas, salvo que, para poder disponer de un espacio libre mínimo, se debiera dejar la planta baja libre, en cuyo caso, ésta no contará a efectos de la medición de altura.

Artículo 4.6.10.- Equipamiento Deportivo.

1. En parcelas dedicadas a instalaciones cubiertas con destino a la práctica y exhibición deportiva o instalaciones abiertas destinadas a la práctica y exhibición con más de cien (100) localidades sentadas, el diseño de estas instalaciones se adecuará a las características del entorno quedando relevado del específico cumplimiento de los parámetros de la zona. La conveniente integración en la ciudad no podrá ser deteriorada o desatendida por razones de la singularidad del uso de estas circunstancias.
2. En parcelas dedicadas a instalaciones abiertas destinadas a la práctica y exhibición deportiva con menos de cien (100) localidades sentadas, el suelo ocupado por instalaciones cubiertas no superará el ochenta por ciento (80%) de la parcela. El resto de la parcela deberá destinarse a arbolado y ajardinamiento. Las instalaciones cubiertas complementarias cumplirán las condiciones expresadas en el epígrafe anterior.

Artículo 4.6.12.- Instalaciones para la Defensa y Cárceles.

En lo que le fuese de aplicación cumplirán las condiciones correspondientes a las actividades que se desarrollan en sus instalaciones. No se superará una edificabilidad de dos (2) metros cuadrados por cada tres (3) metros cuadrados de superficie de la parcela, no obstante en aquellas instalaciones específicas para la Defensa que requieran mayor volumen se podrán permitir previa licencia municipal.

Artículo 4.6.13.- Condiciones de las zonas de seguridad de instalaciones militares.

Las condiciones de las zonas de seguridad de las instalaciones militares de la Base Naval de Rota y de la Ayudantía Militar de Marina de esta ciudad son las delimitadas en las siguientes Ordenes Ministeriales:

a) O.M. número 91/1982, de 29 de Mayo, modificada por la número 45/1983, de 7 de Junio.
b) O.M. número 44/1982, de 5 de Marzo.

Artículo 4.6.14.- Derecho a edificar en las zonas de seguridad militares.

En el suelo incluido en las zonas de seguridad de las instalaciones militares que se cita en el artículo 4.6.13, el derecho a edificar está condicionado no solo a la obtención de la licencia sino también a la tramitación de los proyectos y a las autorizaciones correspondientes por el Ministerio de Defensa de conformidad con el Reglamento de Ejecución de la Ley de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional.

Artículo 4.6.15.- Servidumbres aeronáuticas.

Las obras e instalaciones que se construyan en terrenos afectados por las servidumbres aeronauticas, respetarán las limitaciones impuestas por las legislaciones sectoriales específicas.

CAPÍTULO 7º Uso Espacios Libres.

Artículo 4.7.1.- Definición y Clases.

1. El uso de espacios libres comprende la reserva de terrenos destinados al esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la población; su finalidad es acondicionar, mejorar y proteger los lugares del término municipal con determinadas condiciones naturales específicas. En razón de su destino, se caracterizan por ser espacios naturales abiertos con escasa edificación vinculada a la naturaleza del uso.
2. Comprende las siguientes clases:
1. A) Zonas verdes o jardines (calificado como V1): son aquellos espacios libres enclavados en áreas de usos globales residencial, industrial o de servicios terciarios, destinados al disfrute de la población y con un alto grado de acondicionamiento, ajardinamiento y mobiliario urbano
2. B) Parques: son los espacios libres ajardinados o forestados con incidencia importante en la estructura, forma, calidad y salubridad de la ciudad, destinados básica aunque no exclusivamente al ocio y reposo de la población. En este uso se integran las siguientes categorías:
  1. a) Parques Urbanos y Areas de Ocio (calificado como V2): son los espacios destinados al reposo y ocio de la población y a la cualificación ambiental y salubridad de las áreas urbanas, en apoyo al modelo en determinados suelos, tanto, de áreas centrales como de extensión o se trate de espacios libres cuyo destino específico como tales se complementa con actividades culturales.
  2. b) Parques Periurbanos (calificado como V3): son aquellos espacios naturales situados en las proximidades de un núcleo urbano, hayan sido o no creados por el hombre, que sean declarados como tales con el fin de adecuar su utilización a las necesidades recreativas de las población.
3. C) Playas y Zona Marítimo-Terrestre (calificado como V4): de conformidad con el artículo 132.2 de la CE y con la Legislación de Costas son bienes de dominio público, entre otros:
  1. a) La zona marítimo-terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por los márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.
    Se consideran incluidas en esta zona las marismas, albuferas, marjales, esteros y en general, los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración de agua del mar.
  2. b) Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, tengan o no vegetación, formados por la acción del mar o del viento marino, u otras causas naturales o artificiales.
4. D) Zonas verdes privadas (calificado como V*): son los espacios libres enclavados en el interior de parcelas privadas de uso residencial, terciario o industrial, que deben mantenerse libres de edificación y trazados con vegetación.
  Han merecido tal calificación, los jardines existentes o espacios naturales de dunas o pinos, que por su especial valor ambiental deban conservarse, sin menoscabo no obstante, de la edificabilidad que les corresponda como parte indivisible de la parcela donde se encuentrán enclavadas.
  
  También se han calificado así los espacios interiores de parcela, que bien por aplicación de la LC, bien por retranqueos obligados en la edificación, deban quedar libres de construcciones.

Artículo 4.7.2.- Condiciones Particulares de las Zonas Verdes o jardines (V1).

1. Las zonas verdes o jardines, que se identifican en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes como V1, se adecuarán básicamente para estancia de las personas y su acondicionamiento atendrá prioritariamente a razones estéticas, siendo sus elementos fundamentales el arbolado y los cultivos de flores. Admitirán usos públicos recreativos y sociales subordinados a su destino, en instalaciones cubiertas o descubiertas hasta una ocupación máxima del 10% de la superficie de la zona.
2. Los componentes básicos de los jardines son los siguientes:
1. a) Juegos infantiles, formados por elementos de mobiliario y áreas de arena.
2. b) Juegos de preadolescentes, formados por mobiliario y área de juegos no estandarizados, áreas de arena y lámina de agua.
3. c) Juegos libres, tales como campos de juegos al aire libre tales como la petanca, los bolos, etc.
4. d) Areas de deporte no reglado, para el ejercicio informal de deportes, sin requerimiento dimensionales reglamentarios.
5. e) Areas de plantación y ajardinamiento.
6. f) Islas de estancia, lugares acondicionados para el reposo y recreo pasivo.
7. g) Zonas de defensa ambiental, mediante arbolado y ajardinamiento para la protección de ruidos y la retención de partículas contaminantes.
3. Las áreas ajardinadas integradas en las instalaciones para la infraestructura estarán a lo señalado en estas Normas.

Artículo 4.7.3. Condiciones de los Parques Urbanos y Áreas de Ocio (V2).

1. Los parques urbanos, que se identifican en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas, como V2, mantendrán una primacía de la zona forestada sobre la acondicionada mediante urbanización.
2. Podrán formarse por la combinación de cualquiera de los componentes y elementos de ajardinamiento, sin perder el carácter con que se los define en el apartado 1.
3. Podrá disponerse edificación sólo para usos de ocio y cultura con una ocupación máxima del diez por ciento (10%), de su superficie y sin rebasar la altura media del árbol de porte tipo de las especies próximas. Las áreas de ocio estarán arboladas y ajardinadas al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie, manteniéndose en todo caso el carácter abierto del espacio e integrado en el área vegetal con los elementos de urbanización y arquitectura que se dispongan, evitando la intrusión de elementos constructivos o de urbanización de impacto apreciable.
4. Dentro de este subgrupo se encuadra el recinto ferial para el cual estas determinaciones tendrán solo carácter orientativo, debiendo ser su tratamiento acorde con la función a la que está destinado.

Artículo 4.7.4. Condiciones de los Parques Periurbanos (V3).

1. Los parques periurbanos, identificados en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes como V3, en su trazado, figuración del espacio y destino, se atendrán a la finalidad específica que se les asigna en el artículo 4.7.1 apartado 2.b).
2. Se admitirán, subordinados y compatibles con su carácter y funciones básicas de parque, los siguientes usos públicos: deportivos en instalaciones descubiertas, educativos vinculados a la instrucción divulgativa especializada sobre la naturaleza, de interés público y social y aparcamientos, con las siguientes condiciones y restricciones:
1. a) La ocupación del suelo con instalaciones cubiertas no será superior al cinco por ciento (5%) de la superficie total del parque.
2. b) La ocupación del suelo con instalaciones descubiertas no será superior al cinco por ciento (5%) de la extensión total del parque.
3. c) La ocupación total de las instalaciones para cualquier uso compatible no excederá del diez por ciento (10%) de la superficie total del parque.
4. d) Si se disponen áreas de aparcamiento, no podrá en ellas instalarse construcción alguna para dar sombra a los vehículos, debiendo procurarse ésta mediante siembra pautada de arboleda, ni urbanizarse con elementos ni materiales que impacten apreciablemente el carácter natural del parque. Los aparcamientos se localizarán junto a los accesos, evitándose la realización de nuevos viarios, o explanaciones y desmontes en interior de los Parques.
3. La implantación de cualquiera de los usos permitidos antes señalados deberá estar prevista en el Plan Especial del parque correspondiente.
4. Estos parques se proyectarán de forma que su carácter esté determinado por la zona forestada, y que en la figuración de su espacio intervengan sólo secundariamente los elementos acondicionados con urbanización, instalaciones y ajardinamiento.

Artículo 4.7.5.- Playas y Dominio público marítimo-terrestre (V4).

1. Se incluyen en esta categoría las playas y el dominio público marítimo-terrestre, a excepción de los espacios incluidos en el suelo no urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas (Los Toruños y Marismas del Guadalete).
2. La disposición de estas áreas, que se identifican en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes como V4, están previstas para asumir un grado mínimo de usos compatibles y su forma será tal que se mantenga su carácter básico de espacio libre y zona de esparcimiento.
3. La utilización de estas zonas de dominio público marítimo-terrestre y, en todo caso, del mar y su ribera será libre, pública y gratuita para los usos comunes y acordes con la naturaleza de aquel, tales como pasear, estar, bañarse, navegar, embarcar y desembarcar, varar, pescar, coger plantas y mariscos y otros actos semejantes que no requieran obras e instalaciones de ningún tipo y que se realicen de acuerdo con la Legislación de Costas.
4. Se admitirán, además, los siguientes usos públicos: zonas verdes, restaurantes de playa con instalaciones desmontables, instalaciones de saneamiento y colectores paralelos a la orilla (fuera de los primeros veinte (20) metros desde el límite interior de la ribera del mar), instalaciones de salvamento, almacenes y casetas de enseres marineros, útiles de playa, instalaciones deportivas descubiertas y clubs náuticos.
5. Los usos que tengan especiales circunstancias de intensidad, peligrosidad o rentabilidad y los que requieran la ejecución de obras e instalaciones solo podrá ampararse en la existencia de reserva, admisión, autorización y concesión con sujeción a lo previsto en la Ley de Costas, careciendo de todo valor opstativo las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad.
6. Las playas no serán de uso privado, sin perjuicio de lo establecido en la legislación de costas sobre las reservas demaniales, y estarán sometidas a las siguientes condiciones:
1. a) Las instalaciones que en ellas se permitan, además de cumplir con lo establecido en los apartados anteriores, serán de libre acceso público, salvo que por razones de policía, de economía u otras de interés público, debidamente justificadas, se autoricen otras modalidades de uso.
2. b) Las edificaciones de servicio de playa se ubicarán, preferentemente fuera de ella, con las dimensiones y distancias que a continuación se determinan:
  - - Las instalaciones fijas, salvo en casos excepcionales debidamente justificados, tendrán una ocupación máxima de ciento cincuenta (150) metros cuadrados, y se situarán con una separación de doscientos (200) metros de otras similares, tanto si éstas se ubican en el dominio público marítimo-terrestre como si se encuentran en zona de servidumbre de protección.
  - - Las instalaciones desmontables tendrán una ocupación máxima de veinte (20) metros cuadrados y se colocarán con una separación mínima de doscientos (200) metros de cualquier otra instalación fija o desmontable.
  Todas las conducciones de servicio a estas instalaciones deberán ser subterráneas. Las instalaciones deberán conectarse a la red de saneamiento general, si ésta existe, quedando en todo caso prohibidos los sistemas de drenaje o absorción que puedan afectar a la arena de las playas o a la calidad de las aguas de baño.
3. c) No se permitirán en las playas los tendidos aéreos paralelos a la costa, salvo imposibilidad material debidamente justificada.
4. d) La ocupación de la playa por instalaciones de cualquier tipo, incluyendo las correspondientes a servicios de temporada, no podrá exceder, en conjunto, de la mitad de la superficie de aquella en pleamar y se distribuirá de forma homogénea a lo largo de la misma.
5. e) Se prohíben el estacionamiento y la circulación no autorizada de vehículos, así como los campamentos y acampadas.
6. f) La ocupación de la playa por instalaciones de cualquier tipo, incluso las correspondientes a servicios de temporadas, deberá observar, además de lo indicado en los apartados anteriores las siguientes determinaciones:
  - - Se dejará libre permanentemente una franja de seis (6) metros, como mínimo, desde la orilla en pleamar.
  - - Las longitudes de los tramos libres de ocupación deberán ser, como mínimo, equivalentes a las que se prevé en explotación, sin que estas últimas puedan superar los cien (100) metros, salvo que la configuración de la playa aconseje otra distribución.
  - - Las zonas de lanzamiento y varada se situarán preferentemente en los extremos de la playa o en otras zonas donde se minimice su interferencia con los usos comunes y en conexión con accesos rodados y canales balizados.

Artículo 4.7.6.- Pasillos verdes.

1. La disposición de parques y jardines deberá, en algunos lugares, formar zonas verdes de tránsito, destinadas a comunicar localmente entre sí, espacios verdes significativos.
2. Los componentes básicos son:
1. a) Paseo de uso exclusivamente peatonal o de tránsito en bicicleta con tratamiento de áridos (arena y empedrados).
2. b) Zonas de defensa, bandas de protección ambiental con vegetación contra sonidos y contaminación.
3. c) Mobiliario, constituido por elementos urbanos emplazados en las áreas estanciales que salpican el trayecto.
3. El pasillo verde evitará cruces a nivel con tráfico o se diseña con pasos preferenciales.

Artículo 4.7.7.- Acceso a los edificios desde los Espacios Libres.

Desde los espacios libres se podrá realizar el acceso a los edificios, siempre que para ello cuenten con una franja pavimentada inmediata con una anchura mínima de tres (3) metros que facilite el acceso de personas y de vehículos de servicio, y el portal más lejano no se encuentre a más de cuarenta (40) metros de la calzada.

Artículo 4.7.8.- Ejecución.

En todo caso se estará a lo establecido por el Proyecto de Urbanización y demás Normas y Ordenanzas Municipales vigentes.

Artículo 4.7.9.- Zonas verdes privadas (V*).

Se identifican en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas como V*, y se adecuarán básicamente a la estancia de personas, y su acondicionamiento atendrá prioritariamente a razones estéticas, siendo sus elementos fundamentales el arbolado y el ajardinamiento.

CAPÍTULO 8º Uso para el Transporte e Infraestructuras Urbanas Básicas.

Artículo 4.8.1.- Definición y Usos Pormenorizados.

1. El uso transporte e infraestructuras urbanas básica comprende los terrenos destinados a las redes y edificaciones al servicio del movimiento de personas, por sí mismas o en medios de locomoción, al transporte de mercancías y a la dotación de servicios vinculados a las infraestructuras urbanas básicas, tales como suministro de agua, saneamiento, redes de energía, telefonía, etc.
2. Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:
1. a) Viario: es el que se destina a facilitar el movimiento de los peatones tanto de manera exclusiva (calles peatonales) como en sección compartida con la circulación rodada (con separación por aceras o en calles compartidas), de vehículos automóviles (en sus diversas funciones de vehículos privados, transporte colectivo, transporte de mercancías, etc.), de bicicletas compartiendo la calzada en los anteriores o en calzadas separadas, y de transporte colectivo en plataformas reservadas. También comprende el estacionamiento de vehículos dentro de la propia red, los servicios del automóvil compatibles con la misma, y las franjas de reserva.
2. b) Estaciones de autobuses y centros de transporte, constituido por los terrenos donde se localizan edificios u otras instalaciones para facilitar la parada, intercambio, contratación, etc, de los servicios de transporte viario de viajeros y mercancías, así como las actividades directamente relacionadas con los mismos.
3. c) Intercambiadores de transporte: constituidos por los terrenos, donde se localizan instalaciones para hacer posible a la parada y el transbordo entre diferentes líneas de transporte, o entre éstas, y otros modos de transporte.
4. d) Ferroviario, constituido por los terrenos e instalaciones que sirven para el movimiento de los ferrocarriles como modo de transporte de personas y mercancías.
  La red ferroviaria comprende:
  
  a') La zona de viales, constituida por los terrenos ocupados por las vías y sus instalaciones complementarias, tales como redes de toma, balizamiento, etc.
  
  b') La zona ferroviaria, constituida por los talleres, muelles, almacenes, y, en general, cualquier instalación directamente relacionada con el movimiento del ferrocarril.
  
  c') La zona de servicio ferroviario, constituida por los andenes y estaciones.
5. e) Portuario, si se destina a facilitar el atraque y los servicios a las embarcaciones, tanto de pasaje como de mercancías.
6. f) Infraestructuras urbanas básicas, integrado por los terrenos destinados y afectados a la provisión de servicios vinculados a dichas infraestructuras, tales como suministro de agua, saneamiento, electricidad, telefonía, etc..

Artículo 4.8.2.- Aplicación.

Las condiciones que se señalan para estos usos serán de aplicación a los terrenos que el planeamiento destine a tal fin y que se represente en la documentación gráfica del Plan General en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes y en las fichas particulares de las áreas de planeamiento. También serán de aplicación en los terrenos que aún sin estar expresamente calificados para tales usos, se destinen a ellos por permitirlo las presentes Normas.

SECCION 1ª Condiciones Particulares de la Red Viaria.

Artículo 4.8.3.- Sendas Públicas para los Peatones.

1. Son sendas públicas para peatones las calles peatonales, la sección de las calles constituidas por las aceras, separadas de la calzada de circulación por un resalte o bordillo, y otros tipos de sendas menos formalizadas en parques, bordes de carreteras, etc..
2. Las calles peatonales estarán concebidas para el movimiento exclusivo de personas en áreas comerciales o estanciales admitiéndose con carácter excepcional el paso de vehículos autorizados para un fin concreto. Las características de su pavimento serán acordes a esta función, ateniéndose a lo que dispone el artículo 6.2.5.
3. Las características y dimensiones de estas vías se ajustarán a lo que establece el artículo 6.2.2 de estas Normas.

Artículo 4.8.4.- Jerarquización de la Red Viaria.

A efectos de la aplicación de las condiciones que hacen referencia a la jerarquía del viario, se han considerado los siguientes rangos, que se representan en el Plano de Jerarquía del Viario.

a) Autovías: vías de tráfico intenso de circunvalación, con separación de calzadas para cada sentido de circulación, con volúmenes importantes de tráfico de paso y altos niveles de servicio.
b) Carreteras: vías que no reuniendo las características geométricas y de tráfico de las anteriores, aseguran la comunicación vehicular de la ciudad con el territorio circundante.
Las autovías y las carreteras se contemplan como viario interurbano.
c) Viario urbano principal: vías que sirven para desplazamientos urbanos de largo recorrido, que permiten una elevada especialización de sus flujos. Constituyen con las anteriores la red viaria básica de primer orden.
e) Otras vías o viario urbano secundario y viario local básico, cuya función es canalizar los tráficos de acceso a las actividades.

Artículo 4.8.5.- Características Generales del Viario.

1. Las autovías se proyectarán para velocidades específicas de ochenta (80) kilómetros por hora. Dispondrán de doble calzada.
2. El resto del viario se proyectará con las características que se deriven de las intensidades de circulación previstas y del medio que atraviesen.
3. Los márgenes de las vías, cuando discurran por suelo no urbanizable, estarán sometidos a las limitaciones y servidumbre que determina la LCR. Cuando discurran por suelos urbanizables y urbanos, estarán sometidos a las condiciones que el Plan General establece.
4. Sin perjuicio de lo establecido en la citada Ley y en su Reglamento, se prohíben los accesos con giro a la izquierda de las vías de carácter particular a las autovías de circunvalación salvo los que específicamente y a desnivel, propone el Plan (Plano de Alineaciones y Rasantes). Las incorporaciones y salidas a derecha se efectuarán sobre las vías de servicios y en caso de no existir éstas, mediante carriles de aceleración y desaceleración.
5. En el resto de las carreteras podrán permitirse accesos con giro a la izquierda, siempre que la intensidad Media Diaria (IMD) de la vía principal sea inferior a dos mil (2.000) vehículos; si la IMD, es superior a dos mil (2.000) vehículos e inferior a cinco mil (5.000) vehículos, se permitirá dicho acceso siempre que no exista otro en la misma margen a menos de doscientos (200) metros; si la IMD es superior a cinco mil (5.000) vehículos, se permitirá dicho acceso siempre que no exista otro en la misma margen a menos de quinientos (500) metros. Los citados accesos serán siempre compatibles con las condiciones de visibilidad y trazado de la vía principal, y se ejecutarán según proyecto redactado por un técnico competente.
6. Las condiciones de diseño de los diversos elementos del sistema viario se ajustarán a lo dispuesto en el Título VI de estas Normas.

Artículo 4.8.6.- Condiciones Específicas de las Calles Particulares.

1. Se definen como tales las de propiedad privada que figuren con este carácter en los Planes y Estudios de Detalle. Mientras conserven esta calificación, el Ayuntamiento ejercerá la oportuna inspección y vigilancia.
2. Su urbanización se ejecutará por los particulares o entidades promotoras de los respectivos proyectos, y su ejecución se ajustará a las prescripciones y características establecidas por el Ayuntamiento para las Vías públicas, debiendo disponer de los servicios urbanos que señala la legislación urbanística, además de los de jardinería y redes de riego. Los proyectos se ajustarán a la normativa municipal sobre la materia.
3. Las autoridades municipales estarán facultadas para exigir la utilización pública de la calle o calles particulares, regulando el uso de las mismas conforme a las necesidades de la ciudad, pudiendo los propietarios proponer su entrega y conservación al Ayuntamiento, previa la cesión gratuita a éste, libre de cargas y gravámenes de dichas calles, las cuales deberán estar dotadas de la totalidad de los servicios señalados en el número anterior y en perfectas condiciones de urbanización.
4. Si con posterioridad a la apertura de una calle particular se modificare el plan de ordenación del sector en el que se encuentren incluidas, se mantendrá su calificación urbanística de terreno vial a todos los efectos, incorporándose éstas al patrimonio municipal, de acuerdo con el sistema de actuación previsto en dicha ordenación.
5. En ningún caso podrán admitirse aperturas de calles particulares que den lugar a aumento de volumen, alturas o densidad de edificación, distintas a las fijadas en el Plan de Ordenación.
6. Respecto a la tramitación de licencias de alineación y de edificación, se estará a lo previsto en las presentes Normas.
7. Podrán disponerse calles en fondo de saco que tendrán una longitud máxima de setenta y cinco (75) metros y trazado sencillo, evitando curvas pronunciadas. En su final se proyectarán espacios suficientes que permitan el giro de los vehículos. Se unirán por senderos de peatones que permitan enlaces cómodos y se preverá la instalación de los servicios complementarios o de infraestructura. No podrán servir a más de doscientas (200) viviendas.

Artículo 4.8.7.- Calles Compartidas.

1. Son calles de circulación compartida aquellas que pueden ser utilizadas indistintamente por peatones y automóviles. Tienen, consecuentemente su mayor acomodo en las vías locales, tanto en las áreas residenciales, como los sectores históricos donde no se puedan conseguir las dimensiones mínimas de acerado que disponen estas Normas, o es conveniente mitigar los efectos del paso de vehículos.
2. La gestión del tráfico asegurará que ninguna calle compartida tenga una intensidad de paso vehicular incompatible con el uso de la zona.
3. Las calles compartidas en su diseño trazado se ajustará a lo establecido en el artículo 6.2.6 de estas Normas.

Artículo 4.8.8.- Vías para Bicicletas.

1. Son vías para bicicletas aquellas específicamente preparadas y señalizadas para su uso por bicicletas, bien sea de forma exclusiva, o compartida.
2. En función de su mayor o menor segregación respecto a los vehículos motorizados y a los peatones, las vías para bicicletas pueden ser:
1. a) Carril bici: espacio de la calzada destinado exclusivamente a las bicicletas mediante la señalización vertical y horizontal correspondiente. El carril-bici será semiprotegido cuando existan elementos franqueables pero disuasorios para la invasión de dicho espacio por vehículos motorizados.
2. b) Pista bici: terreno allanado y preparado convenientemente para el paso de bicicletas y que está segregado tanto del tráfico motorizado como del peatonal.
3. c) Acera-bici: parte del acerado de una calle que se destine expresamente a las bicicletas mediante la señalización vertical y horizontal correspondiente. La acera-bici será semiprotegida cuando existan elementos franqueables pero disuasorios para la invasión de dicho espacio por los peatones.

Artículo 4.8.9.- Franjas de Reserva.

En las franjas de reserva para previsión de los ajustes de diseño en las nuevas vías, no podrá ejecutarse obra alguna que pudiera dar origen a aumento del valor en su posible expropiación. Una vez determinado el trazado definitivo, se utilizará el suelo de la franja de reserva para el destino que el instrumento de desarrollo señalase.

SECCION 2ª Condiciones Particulares del Uso, Estación de Autobuses.

Artículo 4.8.10.- Aplicación.

Las condiciones que se señalan para las estaciones de autobuses se aplicarán a los terrenos que el planeamiento destine a tal fin y que se representan en la documentación gráfica del Plan General.

Artículo 4.8.11.- Condiciones de Desarrollo.

El desarrollo de las previsiones contenidas en este Plan General para las estaciones de autobuses se realizará mediante Estudios de Detalle.

Artículo 4.8.12.- Condiciones de Uso.

En las estaciones de autobuses podrán construirse edificios para la atención del usuario y servicios terciarios complementarios.

Artículo 4.8.13.- Condiciones de Edificación.

1. La edificabilidad será la que se establezca en las condiciones particulares de zona, y, en cualquier caso, un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado si aquella fuese menor.
2. El treinta por ciento (30%) de su edificabilidad podrá destinarse a usos de servicios terciarios que complementen el uso principal. en todos los casos cumplirán las condiciones que, para cada uso, se establecen en estas Normas.

Artículo 4.8.14.- Condiciones de Diseño.

En relación al viario, los proyectos de estaciones habrán de contener una propuesta justificada de ordenación de la circulación en los accesos y en el interior y un estudio de las necesidades de aparcamiento.

Artículo 4.8.15.- Aparcamiento.

Se dispondrá al menos de una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados construidos.

SECCION 3ª Condiciones Particulares del Uso Ferroviario.

Artículo 4.8.16.- Definición.

La red ferroviaria está compuesta por los terrenos e infraestructuras de superficie o subterráneas que sirvan para el movimiento de los ferrocarriles como modo de transporte de personas y mercancías, y facilitar así, las relaciones del municipio con el exterior y las fundamentales en su interior.

Artículo 4.8.17.- Condiciones de Desarrollo.

Previamente a la actuación sobre cualquier terreno calificado por el Plan General de uso ferroviario, deberá ser aprobado un Plan Especial, salvo actuaciones puntuales, necesarias y urgentes, que sean interiores y no afecten al entorno de las zonas calificadas, o estén de acuerdo con los proyectos y planes existentes para éstas. Estas excepciones se desarrollarán mediante proyecto de urbanización o edificación.

Artículo 4.8.18.- Condiciones Generales de Diseño.

1. Las aperturas y modificaciones de tendido, la construcción de pasos a nivel, la construcción de instalaciones anexas, el establecimiento de servidumbre y, en general, cuantas acciones urbanísticas se ejecutaren en los terrenos comprendidos en el sistema ferroviario, se regirán por la normativa específica sobre la materia y por las que establezcan este Plan General y los instrumentos de su desarrollo.
2. En las áreas urbanas, se impedirá el libre acceso a las líneas ferroviarias mediante la disposición de barreras o vallas de separación de altura suficiente para el cumplimiento de su destino y, de acuerdo con la normativa establecida por el Ministerio de Transporte; no se creará ningún paso a nivel, es decir, el cruce de la red viaria o peatonal prevista en los planes con la vía férrea se realizará a diferente nivel.

Artículo 4.8.19.- Servidumbre de las Ordenaciones Colindantes.

1. Las determinaciones de la ordenación de los terrenos y de las edificaciones afectadas por las servidumbres ferroviarias deberán respetar las limitaciones impuestas por la normativa ferroviaria.
2. La zona de policía de ferrocarriles podrá destinarse a cualquier uso de espacios libres o de aparcamiento, siempre que no impida o limite el uso ferroviario.
3. Los promotores de las actuaciones urbanísticas colindantes con el sistema general ferroviario deberán vallar las lindes con éste o establecer medidas de protección suficientes para garantizar la seguridad de las personas y bienes. El diseño del espacio colindante facilitará el adecuado mantenimiento del mismo en buenas condiciones de calidad ambiental.

Artículo 4.8.20.- Condiciones de las Zonas de Viales.

No se podrán edificar en la zona de viales otras instalaciones que las directamente vinculadas a garantizar el movimiento de los ferrocarriles, tales como casetas de protección, señalización, etc..

Artículo 4.8.21.- Condiciones de la Zona de Servicio Ferroviario.

1. En la zona de servicio ferroviario podrán construirse edificios para la atención del usuario, naves de estación y servicios terciarios complementarios.
2. Su edificabilidad máxima será de un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado.
3. En todos los casos cumplirán las condiciones que, para cada uso, se establecen en estas Normas.
4. La ocupación no superará el cincuenta por ciento (50%) de la parcela.

Artículo 4.8.22.- Condiciones de Borde de la Zona Ferroviaria en Trinchera.

En el borde de la zona ferroviaria en trinchera las cimentaciones de los edificios localizados a menos de cincuenta (50) metros del eje del túnel ferroviario deberán ejecutarse mediante el sistema de pilotaje.

SECCION 4ª Condiciones Particulares del Uso de Infraestructuras Urbanas Básicas.

Artículo 4.8.23.- Desarrollo.

1. Tanto el planeamiento que desarrolle el Plan General, como cualquier proyecto que se redacte para su ejecución y que afecte a las instalaciones de las infraestructuras, deberán ser elaborados con la máxima coordinación entre la entidad redactora y las instituciones gestoras o compañías concesionarias. La colaboración deberá instrumentarse desde las primeras fases de elaboración y se producirá de forma integral y a lo largo de todo el proceso. Entre su documentación deberá figurar la correspondiente a los acuerdos necesarios para la ejecución coordinada entre las entidades implicadas.
2. El Ayuntamiento, a través de Planes Especiales de Infraestructura, establecerá para cada clase de infraestructura las disposiciones específicas que regulen sus condiciones.

Artículo 4.8.24.- Ejecución de las Infraestructuras Urbanas Básicas.

Cuando para la ejecución de las infraestructuras no fuere menester la expropiación del dominio, se podrá establecer sobre los terrenos afectados por las instalaciones la constitución de alguna servidumbre prevista en el derecho privado o administrativo, con las condiciones establecidas en la legislación urbanística aplicable. A estos efectos, las determinaciones del Plan General sobre instalaciones de infraestructuras llevan implícita la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos e instalaciones correspondientes.

Artículo 4.8.25.- Condiciones Específicas de las Infraestructuras para el Abastecimiento de Energía Eléctrica.

1. Estas condiciones se aplicarán a los tendidos de líneas y a sus estructuras de soporte y a las instalaciones en las que se lleva a cabo el cambio de tensión de la energía transportada.
2. Toda instalación de nueva planta de carácter definitivo, tanto de transporte de alta tensión como de transformación, deberá implantarse en los lugares que se señalen por el planeamiento, dando origen a sus correspondientes servidumbres.
3. En el suelo urbanizable no se podrá levantar instalaciones aéreas de alta tensión fuera de las señaladas por el planeamiento. Si los suelos de esta clase estuvieran atravesados o contuvieran elementos de las instalaciones de energía eléctrica señaladas por el Plan, se verán sometidos a las servidumbres que se señalan y así deberán recogerse en los desarrollos del mismo.

SECCION 5ª Condiciones Particulares de la Actividad Portuaria.

Artículo 4.8.26.- Aplicación.

Las condiciones que se señalan para la actividad portuaria son de aplicación en los terrenos que el planeamiento destina a tal fin y que se señala como Sistema General Portuario en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio.

Artículo 4.8.27.- Ambito, Definición y Régimen del Sistema General Portuario.

1. El Sistema General Portuario es el constituido por los ámbitos integrados en la zona de servicio del Puerto Bahía de Cádiz del termino municipal de El Puerto de Santa María, que incluye el puerto deportivo "Puerto Sherry" y que se delimitan en los planos de estructura general y orgánica del territorio.
2. El régimen de este sistema vendrá definido por la legislación urbanística, la especial en la materia, por lo establecido en estas Normas y los planes que desarrollen sus determinaciones.

Artículo 4.8.28.- Delimitación y clases de los Subsistemas portuarios.

Dentro del modelo de la Estructura General y Orgánica adoptada por el Plan, se determina como elemento fundamental el Sistema General portuario, incluido en el Sistema General de Comunicaciones.

Este Sistema General se subdivide en los siguientes Subsistemas:

1. Subsistema Puerto Comercial: se corresponde con los terrenos de Usos Portuarios comprendidos en la margen izquierda del Río Guadalete delimitados con las letras "PC" en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio, que incluye:
1. a) La zona de carga, descarga y manipulación en la que se incluyen las zonas limítrofes con la lámina de agua y que queda definida por el cantil del muelle y una paralela situada a un mínimo de treinta (30) metros. Esta zona queda señalada en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra "C".
2. b) Zona de mercancías generales que son las áreas utilizadas para el trasiego y almacenamiento de dichas mercancías y comprende todas las áreas que quedan grafiadas con la letra "M" en el plano anterior.
3. c) La Zona pesquera, que se corresponde con las áreas en las que se realizan actividades relacionadas con la pesca, tanto fresca como congelada, en todo el proceso, desde el desembarco hasta la expedición final. Comprende esta zona todas las áreas grafiadas asimismo con la letra "P" en el plano citado igualmente en los apartados anteriores.
2. Subsistema Portuario Complementario, incluido en el anterior. Se recoge en el plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio con las letras "PC", que incluye:
1. a) Zona de almacenamiento y transformación, que son las áreas cuya finalidad principal es desarrollar dichas actividades, generalmente establecidas por régimen de concesiones administrativas y que están directamente relacionadas con la actividad portuaria por su necesidad de recibir o expedir sus productos por vía marítima. Comprende esta zona todas las áreas tramadas como industrial en los Planos de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.
2. b) Zona de equipamientos y servicios y áreas libres. Comprende la primera las áreas destinadas a desarrollar actividades cuyo fin prioritario va encaminado a proporcionar un servicio básico a la población en base a incrementar la permeabilidad puerto-ciudad. En cuanto a las áreas libres, o bien no son estanciales y tienen por objeto, mediante plantaciones vegetales, establecer pantallas de separación entre usos no afines, o bien son estanciales de esparcimiento público que requieren un grado de urbanización y mobiliario urbano, así como áreas en las que se desarrolla todas las actividades relacionadas con la explotación y control de las instalaciones portuarias. Estas zonas se encuentran grafiadas en el citado plano del apartado anterior con las letras "D" y "S" para la zona de equipamientos y con la letra "V" para la de áreas libres.
3. Subsistema Portuario Dársena Urbana: se corresponde con los terrenos de uso portuario comprendidos en la margen derecha del Río Guadalete delimitados con las letras "DU" en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio y que tienen la consideración de suelo urbano. Estos son:
1. a) Zona de tráfico de pasajeros grafiada en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con las letras "PS" y dedicada esta área al embarque y desembarque de pasajeros.
2. b) Zona de muelle urbano grafiada con las letras "PS-ND" en el plano anterior y dedicada asimismo para el embarque y desembarque de las embarcaciones deportivas así como lugar de avituallamiento de las mismas y de la flota pesquera.
3. c) Zona náutico-deportiva que comprende el área grafiada con las letras "ND" en el mismo plano, tratándose de un área para la realización de actividades encaminadas a desarrollar el deporte náutico en todas las categorías que admitan las instalaciones que se construyan.
4. Subsistema Portuario Area de Servicio de Puerto Sherry: son los terrenos de uso náutico-deportivo comprendidos en el área grafiada con las letras "PS" en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio así como con las letras "ND" en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes que se corresponden con los terrenos y usos definidos en la Concesión del 23-12-1973 y en el Acuerdo complementario del 27-04-1990. Se trata, asimismo, de un área para la práctica de actividades del deporte náutico, en todas las categorías aptas para las instalaciones y edificaciones que se contemplan en los acuerdos de concesión.

Articulo 4.8.29.- Condiciones de Edificación y Uso del Subsistema Puerto Comercial (PC).

En la zona del Subsistema Puerto Comercial las edificabilidades que se den serán netas sobre la manzana resultante estando sometida a las condiciones que se señalan:

1. Zona de carga, descarga y manipulación ("C").
1. a) Edificabilidad.
  No se permite ningún tipo de edificación a excepción de aquellos elementos constructivos inherentes a la función específica que desarrolla según la tecnología actual y las tecnologías futuras. No obstante con carácter extraordinario podrá construirse algún elemento puntual de control de tráfico marítimo o portuario.
2. b) Uso prioritario.
  Carga, descarga y manipulación.
3. c) Usos compatibles que estén relacionados con la actividad de carga, descarga y manipulación.
  - - Almacenamiento a cielo abierto con carácter temporal.
  - - Elementos singulares de control de tráfico marítimo o portuario.
2. Zona de mercancías generales ("M").
1. a) Edificabilidad.
  La edificabilidad neta permitida será de 0,6 m²/m² para cada una de las áreas independientes.
2. b) Altura de la edificación.
  La altura máxima de la edificación en consonancia con la integración visual de la margen derecha será:
  - - Tramo 1º. Comprende desde el límite de la zona pesquera hasta el nuevo puente de Valdelagrana. La altura máxima será de ocho (8) metros.
  - - Tramo 2º. Comprende desde el puente de Valdelagrana hasta el límite enfrentado de la Puntilla. La altura máxima será de diez (10) metros.
  - - Tramo 3º. Comprende desde el límite anterior hasta el final del espigón. La altura máxima será de quince (15) metros.
  No obstante para casos justificados podrán superarse estas alturas, siendo necesario la previa aprobación del correspondiente Estudio de Detalle.
3. c) Ocupación máxima del área.
  La ocupación máxima de cada área independiente se fija en el sesenta por ciento (60%).
4. d) Uso prioritario.
  Mercancías generales.
5. e) Usos compatibles que estén relacionados con la actividad de trasiego y almacenamiento de mercancías.
  - - Contenedores.
  - - Almacenamiento a cielo abierto.
    Instalaciones para la conservación y mantenimiento de equipos.
  - - Carga, descarga y manipulación.
  - - Almacenaje cubierto.
3. Zona Pesquera ("P").
1. a) Edificabilidad.
  La edificabilidad neta permitida será de 0,8 m²/m², por cada una de las áreas independientes.
2. b) Altura de las edificaciones.
  La altura máxima de la edificación será de 8 metros. No obstante para casos justificados podrán superarse estas alturas, siendo necesario la aprobación del correspondiente Estudio de Detalle.
3. c) Ocupación máxima del área.
  La ocupación máxima de cada área independiente será del sesenta por ciento (60%).
4. d) Uso prioritario.
  Uso pesquero.
5. e) Usos compatibles que estén relacionados con la actividad pesquera.
  - - Carga, descarga y manipulación.
  - - Almacenamiento cubierto.
  - - Almacenamiento a cielo abierto.
  - - Transformación y reelaboración.
  - - Recreativo.
  - - Talleres de reparación directamente relacionados con la actividad pesquera.
  - - Asistencial.
  - - Administración pública.

Artículo 4.8.30.- Condiciones de Edificación y Uso del Subsistema Portuario Complementario (PC).

En la zona de Subsistema Portuario Complementario las edificabilidades que así mismo se den serán netas sobre la manzana resultante estando sometida a las condiciones que se señalan:

1. Zona de almacenamiento y transformación ("I").
1. a) Edificabilidad.
  La edificabilidad neta permitida es de 0,6 m²/m² para cada una de las áreas independientes.
2. b) Altura de la edificación.
  La altura máxima en edificación para uso de almacenaje se fija en diez (10) metros. Por circunstancias justificadas demandadas por la actividad o maquinaria la altura se podrá aumentar hasta veinte (20) metros, siendo necesario la aprobación del correspondiente Estudio de Detalle.
  
  La altura máxima en edificación para uso de transformación se fija en quince (15) metros. No obstante, aquellas edificaciones que requieran una altura superior se situarán en la zona interior, al efecto de evitar los impactos negativos que pudieran ocasionar tanto en la margen del río como en edificaciones residenciales de Valdelagrana, siendo necesaria la previa aprobación del correspondiente Estudio de Detalle.
3. c) Ocupación máxima del área.
  La ocupación máxima se fija para cada área correspondiente en el sesenta por ciento (60%).
4. d) Usos prioritarios.
  - - Almacenaje cubierto.
  - - Almacenaje a cielo abierto.
  - - Edificaciones destinadas a la transformación, estando, a lo que sea de aplicación, a lo dispuesto en el capítulo 4º del Título 4º de estas Normas sobre Uso Industrial.
5. e) Usos compatibles que estén relacionados con la actividad de almacenamiento y transformación.
  - - Administración pública.
  - - Elementos singulares de control marítimo.
  - - Instalaciones para reparación y conservación de equipos portuarios y de asistencia a las instalaciones de transformación en funcionamiento, envases y contenedores.
2. Zona de equipamientos y áreas libres ("S/D/V").
1. a) Edificabilidad.
  Respecto a la zona de equipamientos y servicios la edificabilidad neta permitida será de 1 m²/m² para cada una de las áreas independientes. En cuanto a las áreas libres no se permitirá ningún tipo de edificación en aquellas que no son estanciales en tanto que aquellas áreas libres estanciales la edificabilidad neta permitida es de 0,1 m²/m² para cada una de las áreas.
2. b) Altura de la edificación.
  Para la zona de equipamientos la altura máxima de edificación es de diez (10) metros y tres (3) plantas. Asimismo, la altura máxima para las áreas libres será de seis con cinco (6,5) metros por edificación.
3. c) Ocupación máxima.
  La ocupación máxima de cada área en la zona de equipamientos se fija en el sesenta por ciento (60%). Respecto a las áreas libres la ocupación máxima por área será del diez por ciento (10%).
4. d) Usos prioritarios.
  Respecto a la primera el uso prioritario es de equipamientos en tanto que para las áreas libres se diferencian el estancial y el no estancial.
5. e) Usos compatibles.
  - * En la zona de equipamientos.
    - - Comercial.
    - - Restauración.
    - - Residencial guardería.
    - - Oficinas.
  - * En la zona de servicios.
    - - Oficinas.
    - - Residencial Guardería.
    - - Cultural.
    - - Asistencial.
    - - Deportivo.
  - * Respecto a las áreas libres.
  Serán compatibles los de interés público y social.

Artículo 4.8.31.- Condiciones de Edificación y Usos en el Subsistema Dársena Urbana (DV).

1. Zona de tráfico de pasajeros (PS).
1. a) Edificabilidad.
  No se permite ningún tipo de edificación en esta zona salvo las necesarias para la actividad propia de la misma.
2. b) Uso prioritario.
  Embarque y desembarque de pasajeros y avituallamiento.
3. c) Usos compatibles.
  No existen.
2. Zona de muelle urbano ("ND" y "PS").
1. a) Edificabilidad.
  No se permite edificación de ningún tipo salvo las necesarias para la actividad propia de la misma.
2. b) Uso prioritario.
  Embarque y desembarque.
3. c) Usos compatibles.
  - - Avituallamiento.
  - - Equipamientos ligados a la actividad.
3. Zona náutico-deportiva ("ND").
1. a) Edificabilidad.
  La edificabilidad máxima permitida en el área es de 0,7 m²/m².
2. b) Altura de la edificación.
  La altura máxima de la edificación es de PB+1 metros.
3. c) Ocupación máxima del área.
  Será del sesenta por ciento (60%).
4. d) Uso prioritario.
  Náutico deportivo.
5. e) Usos compatibles que estén relacionados con la actividad náutico deportiva.
  - - Comercial.
  - - Oficinas.
  - - Cultural.
  - - Asistencial.
  - - Restauración.
  - - Recreativo.
  - - Reparación y mantenimiento de embarcaciones deportivas.
  - - Deportivo.

Artículo 4.8.32.- Condiciones de desarrollo.

1. La totalidad de la zona de servicios del Puerto se desarrollará mediante un Plan Especial que será redactado por la Junta del Puerto de la Bahía de Cádiz.
2. Para los terrenos portuarios situados en la margen izquierda del Río Guadalete, que se encuentran grafiados con las letras "PC" en el Plano de Estructura General y Orgánica y Usos Globales del Territorio, su desarrollo y ordenación detallada se realizará mediante el citado Plan Especial, de acuerdo con lo dispuesto por estas Normas. Este deberá prever los correspondientes Estudios de Detalle en el primer frente de la margen izquierda del río, a fin de evitar los impactos paisajísticos.
3. El desarrollo y ordenación del resto de los terrenos de la Junta del Puerto situados en la margen derecha del Río Guadalete, se realizará mediante los correspondientes instrumentos urbanísticos de iniciativa municipal, de acuerdo con las previsiones del Plan General.

Artículo 4.8.33.- Necesidad de Licencia Municipal.

La particularidad de estos suelos en cuanto a la necesidad de obtener concesión demanial o autorizaciones especificas del uso, no eliminan la necesidad de obtener licencia municipal, tanto para la ejecución de obras como para la apertura de industrias.

Las licencias municipales se condicionarán al establecimiento de medidas correctoras y de protección del medio ambiente, en especial en lo que se refiere a vertidos sólidos y líquidos.

La Corporación Municipal podrá oponerse, en el momento oportuno del procedimiento, a la concesión del dominio público en la zona portuaria que lleve aparejado un uso o edificación contrarios a lo previsto en estas Normas.

Artículo 4.8.34.- Condiciones de diseño.

Las condiciones de diseño son las impuestas por la legislación estatal vigente, por las determinaciones de estas Normas y de los instrumentos que la desarrollan, que incidirán especialmente en el cuidado de la imagen que las instalaciones de la margen izquierda pudieran producir sobre la margen derecha.