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Cédula de habitabilidad: qué es y qué cambia en cada comunidad
La cédula solo sigue en Cataluña, Navarra y Baleares; en el resto la sustituye un trámite municipal. Quién la da, cuánto dura y qué exige cada comunidad.
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- Autor
- Ricardo Prieto
¿En mi comunidad existe la cédula de habitabilidad? ¿Quién la da y qué comprueba? Son preguntas que llegan al final de la obra, cuando el cliente quiere contratar la luz, o al vender un piso.
La respuesta corta es que depende de la comunidad, y en la mayoría de las que hemos revisado ya no existe. De diez comunidades, solo Cataluña, Navarra y las Illes Balears mantienen una cédula para toda vivienda. Asturias la conserva solo para segundas ocupaciones, Canarias la sustituyó en 2019 por una comunicación previa y Galicia la suprimió en 1989. En Madrid, el País Vasco, la Comunitat Valenciana y Andalucía, el título lo da el ayuntamiento. Y donde existe, caduca: en obra nueva, a los 25 años en Cataluña y a los 30 en Navarra.
Vamos a verlo con el texto delante. Primero, qué acredita la cédula y en qué se diferencia de la licencia de primera ocupación; después, comunidad por comunidad, quién la da y cuánto dura, y al final, una vivienda de un dormitorio de 34 m² comparada en cuatro comunidades.
Qué acredita la cédula
La definición más clara está en el decreto catalán, que en nuestra base está en catalán:
«La cèdula d’habitabilitat és l’acte administratiu en virtut del qual s’acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d’habitabilitat»
Es decir, la cédula no mira si la obra se ajusta a la licencia, sino si la vivienda cumple unas condiciones mínimas: superficie, altura, luz, ventilación, cocina y baño. La licencia o la declaración de primera ocupación, en cambio, comprueba que lo construido coincide con lo autorizado. Son controles distintos, pero en la práctica se solapan, y Asturias lo explicó así al suprimir la cédula de primera ocupación:
«existen dos títulos jurídicos (licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad), con la misma finalidad»
Por eso varias comunidades se han quedado con un solo título, el municipal, y han llevado las condiciones de habitabilidad al proyecto y a la licencia. Las condiciones siguen existiendo en todas. Lo que cambia es quién las comprueba y cuándo.
Comunidad por comunidad
Cataluña: cédula para toda vivienda, nueva o usada
En Cataluña la cédula es obligatoria para cualquier vivienda: «Tots els habitatges han de disposar de cèdula d’habitabilitat, de conformitat amb aquest Decret», dice el artículo 9. Hay tres tipos: de primera ocupación para obra nueva, de segunda ocupación para viviendas existentes y de primera ocupación de rehabilitación (artículo 8).
La otorga la Agència de l’Habitatge de Catalunya, o el ayuntamiento si tiene delegada la competencia (artículo 13). La de primera ocupación se pide después de la comunicación previa de primera utilización al ayuntamiento, con el certificado final de obra y de habitabilidad firmado por el técnico (artículo 14). La de segunda ocupación, con un certificado de habitabilidad de un técnico competente (artículo 15). La Administración tiene 30 días hábiles para resolver, y si no lo hace, el silencio es positivo (artículo 16).
Y caduca:
«Aquesta cèdula té una vigència de 25 anys per als habitatges de nova construcció i de 15 anys per a les cèdules de segones ocupacions i de primera ocupació de rehabilitació.»
Sin cédula vigente no se contratan la luz, el agua ni el gas (artículo 11), y hace falta al vender, alquilar o ceder la vivienda (artículo 9). En la venta de una vivienda usada, el comprador puede eximir al vendedor de entregarla, por ejemplo si la va a rehabilitar o derribar (artículo 10).
Navarra: tres clases y un requisito que llega del edificio
Navarra es igual de tajante:
«Toda vivienda ubicada en Navarra, para ser considerada como tal, deberá disponer de cédula de habitabilidad en vigor, expedida por el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda.»
La expide el Gobierno de Navarra, y el decreto distingue tres clases en su artículo 7: la A, para obra nueva o rehabilitación integral, con 30 años de vigencia; la B, para las renovaciones y otros casos, con 10 años, y una provisional de 9 meses. Sin cédula en vigor no se pueden firmar contratos de suministro, y notarios, registradores y agentes inmobiliarios la exigen en las compraventas y los alquileres (artículo 2).
Y aquí llega un detalle que conviene conocer antes de renovar. La ley foral de vivienda añadió una condición que no depende de la vivienda, sino del edificio:
«Para la concesión o renovación de la cédula de habitabilidad de cualquier vivienda, será necesario contar con el Informe de Evaluación de Edificios, con el resultado de Apto o Apto con deficiencias leves»
Illes Balears: la expide el consell insular
En Baleares la cédula sigue viva y la da cada isla: «La cédula de habitabilidad es el documento que expide el consejo insular, sin perjuicio de que se pueda delegar el otorgamiento a los entes locales», según el artículo 16 de la Ley 5/2018. El mismo artículo la exige para contratar los suministros y obliga a incorporar una copia en cualquier venta, alquiler o cesión de uso. El procedimiento está en el Decreto 145/1997, al que remite la ley (artículo 14).
Asturias: solo para segundas ocupaciones
Asturias suprimió la cédula de primera ocupación en 2018 y la dejó para lo que la licencia no cubre:
«Solo en aquellos casos en los que dicha licencia no procede, como es el caso de las segundas y posteriores ocupaciones, la Comunidad Autónoma seguirá emitiendo las correspondientes cédulas de habitabilidad.»
La primera ocupación de una vivienda colectiva va por licencia municipal (artículo 228 del DL 1/2024), que el ayuntamiento debe resolver en tres meses con silencio positivo (artículo 229). La de una vivienda en autopromoción, por declaración responsable (artículo 228 bis).
Canarias: comunicación previa desde 2019
En Canarias, el Decreto 117/2006 regulaba una cédula que otorgaba el ayuntamiento. El reglamento urbanístico de 2018 derogó los artículos que la regulaban y la sustituyó:
«Todas las referencias contenidas en el dictado Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda acompañada de la certificación prevista en el artículo 33.1.b).2 del Reglamento que se aprueba mediante el presente Decreto.»
Fíjate en lo que pide ese certificado: el final de obra del técnico debe acreditar que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad del Decreto 117/2006, y no se puede ocupar hasta que pase un mes desde la comunicación (artículo 33). La cédula desaparece, pero la comprobación pasa a la firma del técnico.
Madrid, Galicia, País Vasco, Comunitat Valenciana y Andalucía: el ayuntamiento
En estas cinco no hay cédula. El título de primera ocupación es municipal, y cambia de nombre en cada una:
- Madrid: declaración responsable. La Ley 9/2001 incluye en ella «La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general» (artículo 155), y sin ella no hay contrato definitivo de suministros (artículo 162).
- Galicia: comunicación previa de primera ocupación, con un certificado del técnico que acredite que la obra está terminada (Ley 2/2016, artículos 142 y 146). La cédula se suprimió con el Decreto 240/1989, como recuerda el preámbulo del Decreto 29/2010.
- País Vasco: licencia de primera utilización, que el ayuntamiento debe resolver en dos meses (Ley 2/2006, artículo 207). El Decreto 80/2022 fija las condiciones mínimas, pero no regula ninguna cédula.
- Comunitat Valenciana: declaración responsable de primera ocupación y de segunda o posteriores ocupaciones. Permite ocupar desde el día en que se presenta (Decreto 12/2021, artículo 10) y hay que renovarla pasados diez años si se vende la vivienda o se firma un nuevo contrato de suministro (artículo 6).
- Andalucía: declaración responsable de ocupación o utilización, con el certificado final de obras en obra nueva (LISTA, artículo 138).
Ojo con las cédulas valencianas antiguas, que siguen circulando en las carpetas de los propietarios:
«Las cédulas de habitabilidad o licencias de ocupación otorgadas con anterioridad a la entrada en vigor de este decreto se regirán por la legislación vigente en el momento de su expedición, pero se entenderán caducadas cuando se produzca el cambio de ocupación.»
Las diez, de un vistazo
| Comunidad | Título para ocupar | Quién lo da | Vigencia | Artículo |
|---|---|---|---|---|
| Cataluña | Cédula de habitabilidad | Agència de l’Habitatge o ayuntamiento con delegación | 25 años en obra nueva; 15 en usada | Decret 141/2012, art. 9 |
| Navarra | Cédula de clase A, B o provisional | Gobierno de Navarra | 30 años (A), 10 (B) y 9 meses (provisional) | DF 142/2004, art. 7 |
| Illes Balears | Cédula de habitabilidad | Consell insular | Remite al Decreto 145/1997 | Ley 5/2018, art. 16 |
| Asturias | Licencia o declaración responsable de primera ocupación; cédula solo en segundas ocupaciones | Ayuntamiento; la cédula, el Principado | No la fijan las normas citadas | DL 1/2024, art. 228 |
| Canarias | Comunicación previa de primera ocupación | Ayuntamiento | Sin caducidad | Decreto 182/2018, art. 33 |
| Madrid | Declaración responsable de primera ocupación | Ayuntamiento | Sin caducidad | Ley 9/2001, art. 155 |
| Galicia | Comunicación previa de primera ocupación | Ayuntamiento | Sin caducidad | Ley 2/2016, art. 142 |
| País Vasco | Licencia de primera utilización | Ayuntamiento | Sin caducidad | Ley 2/2006, art. 207 |
| Comunitat Valenciana | Declaración responsable de primera y de segunda o posteriores ocupaciones | Ayuntamiento | Se renueva a los 10 años si hay venta o nuevo suministro | Decreto 12/2021, art. 6 |
| Andalucía | Declaración responsable de ocupación o utilización | Ayuntamiento | Sin caducidad | LISTA, art. 138 |
Qué se comprueba: una vivienda de un dormitorio en cuatro comunidades
Haya cédula o no, las condiciones mínimas están en cada decreto de habitabilidad, y no coinciden. Estas son las de una vivienda de un dormitorio doble de obra nueva en cuatro comunidades:
| Condición | Cataluña | País Vasco | Navarra | Comunitat Valenciana |
|---|---|---|---|---|
| Superficie útil de la vivienda | 36 m² (anexo 1, 3.1) | 35 m²; 25 m² excepcionalmente | 30 m² | 35 m² |
| Estar, comedor y cocina en un espacio | Sin superficie mínima; círculo de 2,80 m de diámetro (anexo 1) | 20 m² | 16 m² (12 m² de estar más 4 m²) | 19 m² |
| Dormitorio doble | 8 m² para dos personas (art. 4) | 10 m²; 11,50 m² con armario | 10 m² | 10 m² |
| Baño | Sin superficie mínima; solo aparatos (anexo 1, 3.11) | 3,50 m² | 2,50 m² | 4 m² |
| Altura libre | 2,50 m (anexo 1, 3.5) | 2,50 m | 2,40 m | 2,50 m |
| Ancho de pasillo | 1,00 m (anexo 1, 3.4) | 1,00 m | 0,90 m | 0,90 m |
Fíjate en Cataluña. Es la que pide más superficie total y, a la vez, la única que no fija un mínimo para la estancia, porque el apartado que lo regulaba fue derogado en 2020 (anexo 1). Tampoco lo fija para el baño, donde solo pide los aparatos. A cambio, si la estancia es un solo espacio, debe poder compartimentarse una habitación de 8 m² (apartado 3.1).
Caso práctico: un apartamento de 34 m² en cuatro comunidades
Tomemos un apartamento de obra nueva de un dormitorio: 34 m² útiles, con un estar-comedor-cocina de 18 m², un dormitorio doble de 10 m², un baño de 4 m² y 2 m² de paso. Lo comprobamos condición a condición:
- Cataluña. No cumple: la superficie útil mínima es de 36 m², y nos faltan dos.
- País Vasco. No cumple por dos lados. La superficie mínima es de 35 m², y el espacio que junta estar, comedor y cocina debe tener 20 m². El dormitorio de 10 m² y el baño de 4 m² sí valen.
- Navarra. Cumple. Supera los 30 m²; el estar con la cocina integrada pide 16 m² y tiene 18; el dormitorio llega a los 10 m², siempre que se pueda inscribir en él un cuadrado de 2,50 m, y el baño pasa de 2,50 m².
- Comunitat Valenciana. No cumple: le falta un metro para los 35 m² y otro para los 19 m² del estar-comedor-cocina.
Mismo plano, una sola comunidad. ¿Y con dos metros más? Con 36 m² útiles y el estar-comedor-cocina en 20 m², el apartamento cumple en las cuatro. Dos metros cuadrados separan un proyecto viable en Pamplona de uno que no lo es en Barcelona, Bilbao o Valencia.
Y esto es importante: el caso solo mira el decreto de habitabilidad. El plan general de cada municipio puede pedir más, y el Código Técnico se aplica igual en todas. Lo vimos con un local en planta baja en cambio de uso de local a vivienda, donde en Barcelona pesaba sobre todo la fachada mínima.
Antes de la primera ocupación: las comprobaciones
Mi recomendación es hacer estas preguntas al empezar el proyecto, no al terminar la obra:
- ¿Qué título pide la comunidad para ocupar? Cédula, licencia, comunicación previa o declaración responsable. De eso depende quién revisa y cuándo se puede entrar a vivir.
- ¿Qué decreto de condiciones mínimas aplica, y en qué versión? El de la comunidad donde está la vivienda, no el de la de al lado. Comprueba qué apartados siguen vigentes, como el 3.7.1 catalán, derogado en 2020.
- ¿Qué tiene que firmar el técnico? En Cataluña, el certificado final de obra y de habitabilidad; en Canarias, un final de obra que acredite la habitabilidad.
- En una vivienda usada, ¿la cédula sigue vigente? En Cataluña dura 15 años y en Navarra, 10, en la clase B. En la Comunitat Valenciana, las antiguas caducan con el cambio de ocupante.
- En Navarra, ¿el edificio tiene un informe de evaluación favorable? Sin él no se concede ni se renueva la cédula.
Son cinco preguntas que se contestan antes de dibujar la primera línea, y lo que evitan es descubrir al final de la obra que el cliente no puede contratar la luz.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta cédula para vender o alquilar un piso?
En Cataluña sí, aunque el comprador de una vivienda usada puede eximir al vendedor en algunos supuestos (artículos 9 y 10). En Baleares hay que incorporar una copia en cualquier venta o alquiler (artículo 16), y en Navarra la exigen notarios, registradores y agentes. En la Comunitat Valenciana, lo que se renueva al vender, pasados diez años, es la declaración responsable (artículo 6).
¿Se puede contratar la luz sin cédula?
Donde existe, no. En Cataluña las compañías deben exigir la cédula vigente (artículo 11). Donde no existe, lo que piden es el título de primera ocupación: en Madrid, el justificante de haber presentado la declaración responsable (artículo 162).
¿Cuánto dura la cédula de habitabilidad?
En Cataluña, 25 años en obra nueva y 15 en vivienda usada o rehabilitada (artículo 9). En Navarra, 30 años la de clase A, 10 la de clase B y 9 meses la provisional. Los títulos municipales no caducan en las normas revisadas, salvo en la Comunitat Valenciana, donde la declaración responsable se renueva pasados diez años si se vende la vivienda o cambia el contrato de suministro.
Lo que queda abierto
Hemos visto diez comunidades, pero quedan preguntas. ¿Qué piden las que no están en la tabla? ¿Cuánto dura la cédula de segunda ocupación en Asturias o en Baleares, que remiten a decretos de los años noventa? ¿Cuántos edificios navarros tendrán el informe de evaluación favorable cuando a sus viviendas les toque renovar? Y la más práctica: si tu vivienda cumple el decreto, ¿cumple también el plan general de su municipio?
En Normatia tenemos los decretos de habitabilidad de siete comunidades y las leyes de suelo que regulan la primera ocupación. Puedes preguntar al asistente qué título pide tu comunidad y qué condiciones mínimas debe cumplir la vivienda, con la cita del artículo. Y si el encargo es convertir un local en vivienda en Madrid o en Cataluña, el informe de cambio de uso comprueba el plan general, las condiciones de la vivienda y las obras que exige el Código Técnico.
CEO de Normatia · Arquitecto por la ETSA de Sevilla
Desarrolla software para el sector AECO desde la experiencia de haber proyectado y dirigido obra. En Normatia convierte el CTE, la normativa autonómica y el planeamiento municipal en datos consultables con referencia al artículo exacto.
