ICIO y tasas: cuánto cuesta una licencia de obra en 17 ciudades

¿Cuánto le va a costar a tu cliente la licencia? La pregunta llega justo después del presupuesto de obra.

La respuesta corta es que al ayuntamiento se le pagan dos tributos distintos. El ICIO, un impuesto sobre el coste de ejecución material de la obra con un tipo que fija cada ayuntamiento, y la tasa urbanística, que paga el trámite de la licencia o el control de la declaración responsable y en la mayoría de las ciudades no depende del presupuesto. Para una vivienda unifamiliar de 180.000 € de PEM, el ICIO va de 4.932 € en Elche a 9.000 € en Bilbao, y la tasa, de 324 € en Burgos a 6.386 € en Bilbao.

Vamos a verlo con las ordenanzas delante. Primero, qué grava cada tributo; después, el ICIO de 17 ciudades y la tasa de 11, y al final, esa vivienda resuelta paso a paso, con lo que paga en siete de ellas.

Dos tributos con lógicas distintas

El ICIO lo regula el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Grava cualquier construcción, instalación u obra que necesite licencia, declaración responsable o comunicación previa (artículo 100). Su base es el coste de ejecución material, sin IVA, tasas, honorarios ni beneficio del contratista, y el tipo lo fija cada ayuntamiento sin pasar del 4 % (artículo 102).

Las ordenanzas repiten esa definición, y alguna afina más. La de Madrid, por ejemplo, saca también de la base la seguridad y salud:

La tasa es otra cosa. La misma ley permite cobrarla por otorgar licencias urbanísticas o por controlar las obras que van por declaración responsable (artículo 20.4.h), con un límite: en su conjunto, no puede superar el coste real o previsible del servicio (artículo 24.2). No hay una fórmula común. Unas ciudades cobran un importe fijo, otras por metro cuadrado y otras un porcentaje del presupuesto.

Son dos liquidaciones distintas, aunque se paguen casi a la vez. Barcelona lo dice sin rodeos:

Y esto es importante: el ICIO no depende de la licencia. Se devenga al empezar la obra, aunque la licencia no se haya obtenido (artículo 102.4). Una obra sin licencia paga el impuesto igual.

El ICIO en 17 ciudades

Con la misma vivienda en todas, el impuesto solo cambia por dos cosas: el tipo y la base que admite cada ayuntamiento para la liquidación a cuenta.

Nueve de las diecisiete aplican el máximo del 4 %. Siete quedan por debajo, con Elche en el 2,74 %. Y una sola queda por encima: Bilbao, con el 5 %.

¿Cómo puede Bilbao pasar del tope de la ley estatal? Porque en Bizkaia el impuesto no se rige por esa ley. La ordenanza lo dice en su primer artículo:

Para la misma casa, entre Elche y Bilbao hay 4.068 € de diferencia. Solo de impuesto.

La base: tu presupuesto, salvo que el módulo dé más

La ley deja que la liquidación a cuenta se calcule con el presupuesto visado o, si la ordenanza lo prevé, con índices o módulos (artículo 103.1). La mayoría usa el presupuesto. Pero varias ciudades ponen el módulo como suelo, y Córdoba lo formula así:

Para una vivienda de 1.200 €/m², como la del ejemplo, esos suelos no pesan. El módulo de una unifamiliar aislada es de 520,58 €/m² en Córdoba (anexo I) y de 590,58 €/m² en Murcia (anexo I). Zaragoza va más allá: el proyecto debe incluir una ficha con el coste de referencia, y el PEM no puede quedar por debajo de él, o del 90 % si se justifica con una memoria (anexo I). Y ojo, que en ese cálculo la fotovoltaica y la certificación energética suben el coste de referencia.

Fíjate, en cambio, en Terrassa. Allí manda la cifra mayor, y la liquidación definitiva también se calcula por módulos. El texto de nuestra base está en catalán:

El módulo es de 646 €/m², multiplicado por un coeficiente de uso y otro de tipología, que para una vivienda aislada es 1,20. Con 150 m², la base sale entre 186.048 y 209.304 €, por encima de nuestro PEM. El margen depende de un detalle: 150 m² cae justo en la frontera entre dos tramos de la tabla de usos, con coeficientes de 1,6 y 1,8, y la ordenanza no dice cuál aplica. Si el coste real es menor, le toca al interesado demostrarlo (artículo 5).

Barcelona plantea el presupuesto y los módulos como alternativas (artículo 11), y el módulo de una vivienda de más de 130 m² es de 1.861,98 €/m² (anexo). Con él, la base de nuestra casa pasaría a 279.297 € y el impuesto a 11.171,88 €. La ordenanza no dice que el módulo sea un mínimo ni cuál de las dos vías prevalece. Antes de autoliquidar, conviene preguntarlo al Ayuntamiento.

Cuándo se paga

La ley prevé una liquidación a cuenta cuando se concede la licencia o se presenta la declaración responsable, y una definitiva con el coste real al acabar la obra (artículo 103.1). Lo que cambia por ciudad es el plazo.

En Madrid hay un mes desde que se notifica la licencia, y con declaración responsable se autoliquida al presentarla (artículo 27). Con una condición que conviene conocer:

Barcelona pide la autoliquidación antes de obtener la licencia (artículo 11). Sevilla y Granada dan un mes desde que empieza la obra (Sevilla, artículo 15; Granada, artículo 9), y Cartagena, diez días hábiles desde ese mismo momento (artículo 9).

Y al terminar, en varias ciudades la declaración del coste final es una obligación del promotor, no una comprobación que haga el ayuntamiento cuando quiera:

Es decir, el ICIO que se paga con la licencia es un anticipo. Si la obra acaba costando más, se paga la diferencia. Conviene que el cliente lo sepa desde el primer día.

La tasa: tres maneras de calcularla

Aquí no hay un tipo que comparar, porque cada ciudad usa una fórmula. Las once que vemos se agrupan en tres:

1. Importe fijo o por metro cuadrado, sin mirar el presupuesto: Madrid, Barcelona, A Coruña, Alicante, Terrassa y Córdoba en obra nueva. En Madrid, una obra de nueva planta de hasta 500 m² paga 1.011,70 € con licencia (artículo 14) y 910,53 € con declaración responsable (artículo 19).
2. Porcentaje de un presupuesto modular, que calcula el ayuntamiento por metro cuadrado: Sevilla y Granada.
3. Porcentaje del PEM o tramos de presupuesto: Valladolid, Burgos y Bilbao.

Granada es un buen ejemplo del segundo grupo:

Esa base no es tu presupuesto, sino la superficie por un coste por metro cuadrado que fija la ordenanza: 713 € en una unifamiliar aislada. Valladolid, en cambio, sí cobra sobre el PEM: «La tarifa correspondiente a los apartados a) b) c) y d) será del 1,59 % del presupuesto de ejecución material», según su artículo 6.

Fíjate en los extremos. Bilbao cobra casi veinte veces lo que Burgos por la misma casa. Una parte se explica porque su tarifa incluye la licencia de primera utilización, que en Valladolid, por ejemplo, se paga aparte, con el 0,46 % del coste final. Pero solo una parte.

En una reforma interior la tabla se reordena. Una reforma de 90 m² y 40.000 € que no toca estructura ni fachada no paga tasa en Barcelona si tampoco cambia la distribución (artículo 2). En Madrid serían 271,01 € por declaración responsable (artículo 19), y en Córdoba, el 1,45 % del coste real, 580 € (anexo I).

Caso práctico: una vivienda de 180.000 € en siete ciudades

Tomemos la vivienda de las tablas: unifamiliar aislada de nueva planta, 150 m² construidos y 180.000 € de PEM sin el capítulo de seguridad y salud, por licencia. Primero, Madrid paso a paso:

1. Base del ICIO. El presupuesto visado, 180.000 €. Los módulos de la ordenanza de Madrid solo valen para obras de reforma, conservación y exteriores (anexo I), no para obra nueva.
2. Cuota del ICIO. 180.000 × 3,75 % = 6.750 €, autoliquidados en el mes siguiente a la notificación de la licencia y antes de retirarla.
3. Tasa. Obra de nueva planta de hasta 500 m²: 1.011,70 €, que se autoliquidan antes de pedir la licencia (artículo 29).
4. Total al ayuntamiento: 7.761,70 €. Y un mes después de acabar la obra, la declaración del coste real, con la diferencia a pagar o a devolver.

Con el mismo método, en siete ciudades de las que tenemos las dos ordenanzas:

La misma casa paga 6.877,50 € en Córdoba y 15.386 € en Bilbao. Más del doble.

Y aquí llega el caso de Valladolid, que merece una explicación. Allí la tasa se descuenta del impuesto:

Fíjate en las palabras «en la liquidación definitiva». Al empezar se adelantan los dos tributos enteros, 10.062 €, y los 2.862 € de la tasa se recuperan al final. La ley permite esa deducción, pero no la impone (artículo 103.3), y hay ordenanzas que dicen justo lo contrario. La de Santa Cruz de Tenerife: «No podrá ser, en ningún caso deducible el importe satisfecho o que deba satisfacer el sujeto pasivo en concepto de tasa por otorgamiento de la licencia urbanística» (artículo 5).

Lo que cambia la cuenta: bonificaciones y desistimientos

La ley permite a cada ordenanza bonificar el ICIO hasta el 95 % en obras con energía solar, hasta el 90 % en las que mejoran la accesibilidad y hasta el 50 % en vivienda protegida, entre otras (artículo 103.2). Lo que decide si tu cliente la cobra no es el porcentaje, sino el plazo. Casi todas son rogadas, y cada ciudad fija su momento. En Madrid:

Los dos meses cuentan desde la concesión de la licencia o la presentación de la declaración responsable. En Barcelona no hay margen: la bonificación se pide con la solicitud de licencia, y después es extemporánea (artículo 7). En Bilbao hay un mes desde la solicitud (artículo 12), y en Granada, un mes desde el inicio de la obra (artículo 7).

Y ojo con la bonificación solar en obra nueva. En Madrid, la del 95 % tiene esta salvedad: «No se concederá esta bonificación cuando la implantación de estos sistemas sea obligatoria a tenor de la normativa específica en la materia», según su artículo 13.

Con la tasa, lo que cambia la cuenta es desistir. En Madrid, si se desiste de una licencia, la cuota se reduce al 25 % (artículo 26). En Granada no se devuelve nada:

Antes de dar una cifra al cliente

Mi recomendación es no pasar una estimación sin hacer antes estas comprobaciones, en este orden:

1. ¿Qué título corresponde a la obra? La tasa puede cambiar con él: en Madrid, la declaración responsable es más barata que la licencia. Si tienes dudas, lo explicamos en declaración responsable o licencia de obra.
2. ¿La ordenanza fiscal que tienes es la de este año? Suelen modificarse con efectos de 1 de enero, como las de Madrid, Valencia o Córdoba.
3. ¿Hay módulos o un coste de referencia? Compáralos con tu PEM. En Terrassa, Córdoba, Elche o Murcia manda la cifra mayor, y en Zaragoza el proyecto lleva su ficha.
4. ¿Qué sale de la base? Revisa si tu PEM incluye partidas que la ordenanza excluye, como la seguridad y salud en Madrid.
5. ¿Hay bonificación y hasta cuándo se pide? Apunta el plazo el día que presentas la solicitud. En Barcelona, ese mismo día es el último.
6. ¿La tasa se descuenta del ICIO? En Valladolid sí, al final. En Santa Cruz de Tenerife, no.

Son seis preguntas que se contestan en una tarde, y lo que evitan es que la carta de pago llegue al cliente como una sorpresa.

Preguntas frecuentes

¿Se paga ICIO si la obra va por declaración responsable?

Sí. El artículo 100 del texto refundido incluye las obras sujetas a declaración responsable o comunicación previa. En Madrid, la autoliquidación se presenta en el mismo momento que la declaración (artículo 27).

¿Quién paga el ICIO, el propietario o el constructor?

El contribuyente es el dueño de la obra, entendido como quien soporta su coste, sea o no propietario del inmueble. Si la obra no la realiza él, pagan como sustitutos quienes piden la licencia, presentan la declaración responsable o ejecutan la obra, y pueden reclamarle después lo pagado (artículo 101).

¿Se devuelve la tasa si deniegan la licencia?

Depende de la ciudad. En Madrid, la cuota no se reduce si la resolución es denegatoria (artículo 26). En A Coruña, en cambio, se devuelve el depósito (artículo 10).

Lo que queda abierto

Hemos comparado diecisiete ciudades, pero quedan preguntas que las tablas no resuelven. ¿Qué base aplicará Barcelona si su módulo supera tu presupuesto? ¿Qué coeficiente toca en Terrassa a una vivienda de 150 m² justos? ¿Y cuánto cobra Sevilla por una vivienda concreta, con sus coeficientes de uso y tipología? Y la de siempre: ¿la ordenanza fiscal que tienes en la carpeta es la de este año?

En Normatia tenemos las ordenanzas del ICIO de 17 ciudades y las de tasas urbanísticas de 14, con el artículo enlazado. Puedes llegar a ellas desde la ficha de cada municipio, como la de Madrid, Barcelona, Bilbao o Valladolid, o preguntar al asistente qué tipo y qué plazos aplica tu ayuntamiento, con la cita del artículo.